La extinción de los contratos de arrendamiento

La extinción de los contratos de arrendamiento denominados de “renta antigua” suscritos
por una persona jurídica el próximo 01 de Enero de 2.015
La ley de arrendamientos urbanos de 1994 que entro en vigor el 1 de enero de 1995
puso una fecha límite para los contratos de renta antigua suscrita por una persona
jurídica: el 1 de enero de 2015.
Ante el revuelo que ha suscitado la proximidad de esta fecha límite de vigencia de los
citados contratos (01 de Enero de 2.015), y las informaciones publicadas en prensa, no todas
ellas con el rigor y reflejo exacto de lo dispuesto el 1 de enero de 1995 con la entrada en
vigor de la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (reformada en Junio de 2013), les
exponemos a continuación el alcance de dicha disposición legal.
En la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué
es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así,
cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de
arrendamiento:
Disposición transitoria tercera: -esta es la que nos interesa- Se ocupa de lo que iba a ocurrir
con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de
mayo de 1985 (Decreto Boyer) y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.
Esta disposición transitoria dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la
normativa contenida en la LAU del 64. Pero añade la disposición que, además de someterse a
la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas
normas que no aparecen en la LAU del 64, y que se recogen en la disposición transitoria
tercera, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a
la extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua.
Esta Disposición Transitoria Tercera hace una distinción, para señalar el plazo de
extinción del contrato, según el arrendatario sea persona física o persona jurídica, con sus
diferentes particularidades.
- PERSONA FISICA, extinción y subrogación:
A) Inquilino que fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014.
En este caso el contrato finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación. Sin embargo, si el
cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el
contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o
jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones.
B) Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014.
En este caso, el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación,
excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato.
Estas personas que son autorizadas por la ley para subrogarse son:
1.- Una única subrogación: sólo podrá haber una subrogación en los siguientes casos:
Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de
2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del
cónyuge subrogado.
Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo,
no quiera subrogarse. Entonces tendrá derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. En
caso de que un descendiente se subrogue en el contrato, entonces el contrato se extinguirá
como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o
fallece antes de esa fecha).
Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá
realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad dos transmisiones
(subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.
2.- Doble subrogación casos muy excepcionales: Podrá haber dos subrogaciones solo en el
caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el
cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge
subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si
este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación
no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente en el contrato una
transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.
- PERSONA JURIDICA, extinción y subrogación.
En este caso hay que atender al concepto de “actividad comercial” (lo serán las actividades
comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE). Así:
A) Arrendatario persona jurídica con actividad comercial en el local: todos estos contratos
de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se
ejerza en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el
31-12-1999.
B) Arrendatario persona jurídica con actividad no comercial en el local: estos contratos o ya
han finalizado o finalizan como máximo el 31 de diciembre de 2014.
¿Qué ocurre si se ha producido el traspaso del arrendamiento a un tercero?
Mención aparte merece el traspaso del arrendamiento a un tercero. Si éste se hubiere
realizado en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, la fecha de finalización del
contrato se prolongaría hasta el 1 de Enero de 2020.
No obstante, hay un supuesto contemplado en la norma que prolongaría la duración de estos
contratos más allá del 01 de Enero de 2.015 y es el supuesto contemplado en el apartado 7
de la Disposición Transitoria Tercera que prevee que cuando el arrendatario
hubiera
revisado la renta según lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del número 6 de la disposición
transitoria tercera, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua
tanto de inquilinos persona física como persona jurídica, se aumentarán en cinco años.
Una vez producida la extinción de los contratos de “renta antigua”, es importante conocer
que el arrendatario, tendrá los siguientes derechos:
1.
El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18
mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando
antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona
comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél
ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse,
aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
2.
Preferencia para arrendar nuevamente el local: Si dentro del año siguiente a la
extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo
arrendatario, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en
igualdad de condiciones que el nuevo interesado. Para ello el arrendador debe notificar
previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.
Departamento Jurídico.
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