¿Qué se debe hacer para subdividir correctamente?

PROPIEDADES
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SANTIAGO DE CHILE, DOMINGO 30 DE MARZO DE 2014
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PROPIEDADES URBANAS [ TRÁMITES ]
¿Qué se debe hacer para
subdividir correctamente?
ubdividir una propiedad
urbana tiene su ciencia.
Según explica Miguel
Ángel Pérez, arquitecto y Encargado del Área de Regularizaciones de Asesorías AYC,
una subdivisión es la acción
de dividir un predio o terreno
existente en 2 o más predios,
lo cual está determinado por
la normativa vigente de la Ley
General y Ordenanza General
de Urbanismo y Construcción.
Dice que para realizarla, el
primer paso a realizar es conocer la normativa que afecta
al terreno en dos aspectos
principales que determinan
las restricciones que deberán
cumplirse, ya que no todos los
terrenos pueden subdividirse. “El primer aspecto a revisar es su calidad: si es predio
rural o urbano. El segundo aspecto es la superficie predial
mínima, es decir el mínimo en
que puede subdividirse un
predio”.
S
SUPERFICIES MÍNIMAS
Señala que si el predio es
rural, es decir, se encuentra
fuera del radio urbano de una
comuna, entonces este tiene
una superficie predial mínima, por ley de 0,5 hectáreas
(5.000 metros cuadrados).
“Pero si un predio es urbano,
la superficie predial mínima
puede ser desde los 300 metros cuadrados, y hasta bajo
los 100 metros cuadrados en
algunos casos específicos en
comunas más pobladas, lo
cual depende de la normativa
aplicable establecida en el
Plan Regulador Comunal. Para conocer esta superficie predial mínima, se debe solicitar
en la Dirección de Obras Municipales un Certificado de Informaciones Previas, cuyo valor es variable según la comuna y el plazo de entrega es
desde los 5 días hábiles luego
de solicitado. En algunas comunas este certificado se puede solicitar de manera online a
través de las webs de las municipalidades, como Lo Barnechea, Santiago o Vitacura”.
ANTES DE COMENZAR A VENDER SUBPARTES DEL TERRENO ES CLAVE REALIZAR
ACCIONES ANTE EL MUNICIPIO, EL SII Y EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES. ES
IMPORTANTE, POR EJEMPLO, REALIZAR LA SUBDIVISIÓN DE ROLES EN EL SII.
GUSTAVO ORTIZ
FELIPE ÁLAMOS U.
Un aspecto fundamental es
determinar si el inmueble
es rural o urbano.
Agrega que si la superficie
predial mínima permite realizar la subdivisión, entonces se
debe preparar un expediente
de solicitud de Subdivisión
con la asesoría de un arquitecto. Y aclara que son varios los
documentos necesarios con
los que se deben contar.
“El primero de ellos es el
plano del Conservador de
Bienes Raíces del terreno a
subdividir, o en su defecto la
escritura del predio en donde
se señalen los deslindes. En
caso de no existir un plano o
algún antecedente predio, se
debe realizar un Levantamiento Topográfico a fin de
determinar las dimensiones
del predio, las cuales debiesen
concordar con la información
catastral existente en la municipalidad”, indica.
Y también se exigen el Certificado de Dominio Vigente;
el Certificado de Avalúo Fiscal detallado, y el Certificado
de Informaciones Previas.
“Con esos antecedentes, el
arquitecto deberá elaborar el
expediente de solicitud mediante la presentación de planos de situación actual y propuesta, además de cálculos de
superficies y una memoria explicativa. Este expediente es
presentado en la Dirección de
Obras respectiva, donde entra
a un plazo de revisión de 30
días corridos, luego de lo cual
se emite la Resolución de
Aprobación de Subdivisión
en el caso que la presentación
sea aceptada por la entidad
municipal y no se le realicen
observaciones”.
Con esta resolución, señala,
esta subdivisión se puede inscribir en el Conservador de
Bienes Raíces respectivo, presentando la copia del Plano
aprobado por la Dirección de
Obras y de la Resolución de
Aprobación de Subdivisión.
“Luego de esta inscripción
el predio se puede enajenar o
realizar el traspaso de propiedad, y además se debe realizar
la Subdivisión de Roles en el
Servicio de Impuestos Internos”, informa.
Y añade un aspecto muy
importante: “En la Dirección
de Obras se cancelan derechos municipales por un
monto equivalente al 2% del
Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del Artículo 130 de la Ley General
de Urbanismo y Construcción”.
Por otra otra parte, indica,
es importante no confundir
dos conceptos diferentes:
subdivisión y loteo.
“Si bien el proceso es simi-
ERRORES FRECUENTES
Indica Miguel Ángel Pérez que los errores más habituales en estos trámites tienen que ver con las
dimensiones de los deslindes.
“Muchas veces los deslindes que señalan los planos existentes no se condicen con las medidas
reales del terreno, las que pueden ser mayores o menores. Se recomienda que si se tiene un plano
del Conservador de Bienes Raíces, se realice la subdivisión en base a tales medidas. Si el plano
señala medidas distintas a las existentes, se puede solicitar una rectificación de deslindes al Conservador. En este caso se puede llegar a litigios entre vecinos por temas de deslindes, generalmente
en casos en que las dimensiones de los planos del Conservador no concuerdan con la información
de los catastros y planchetas existentes en los municipios”.
lar, se enmarcan dentro de las
divisiones del suelo, la diferencia entre la subdivisión y
el loteo radica en las obras de
urbanización que son obligatorias en el caso de loteo y no
así para las subdivisiones, por
lo que el proceso es más simple en este aspecto. No obstante, existen algunos casos
en que si se pueden solicitar
obras de urbanización para
una subdivisión, que es cuando el predio está afecto a Utilidad Pública o a Expropiación,
en cuyo caso se deberá realizar una subdivisión denominada división afecta”.
Por último, señala, es posible realizar la subdivisión de
un predio que cuente con edificaciones, siempre y cuando
los predios resultantes que
mantengan la edificación sigan cumpliendo con la normativa aplicada al permiso de
edificación y la recepción final entregada a tal edificio.
Esto es, cumplir con los distanciamientos, superficies
máximas permitidas (constructibilidad y ocupación de
suelo), rasantes, antejardin,
alturas, etc.
Ahora, ¿qué pasa si finalmente nos damos cuenta de
que el predio tiene carácter
rural?
Indica el especialista que de
acuerdo con lo establecido en
el Artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es de exclusiva responsabilidad de las Secretarías
Regionales de la Vivienda y
Urbanismo (Seremi) otorgar
las autorizaciones para las
Subdivisiones Prediales de tipo rural.
“Por lo tanto, no les corresponde a las Direcciones de
Obras otorgar estos permisos
ni cobrar derechos municipales al respecto. Esto concuerda con lo establecido en la Ley
Orgánica Constitucional de
Municipalidades, que en su
artículo 24, letra a), Nº 1 señala la limitante que poseen las
Direcciones de Obras, las que
solo poseen facultades sobre
los predios urbanos y urbanorurales (de destino agrícola
ubicados dentro del límite urbano)”.