Los contratos regulados en la Ley de Arrendamientos Rurales y

Los contratos regulados en la Ley de Arrendamientos Rurales y Aparcerías:
Necesidad de una reforma para adaptar las figuras contractuales a la
realidad de la producción agropecuaria argentina
Eugenia L. Bustamante1
SUMARIO: I. Introducción. II. El texto de la ley que se encuentra vigente. III. Contrato de
Arrendamiento. 3.1. Caracteres. 3.2. Elementos. IV. Contrato de Aparcería. 4.1.
Caracteres. 4.2. Elementos. 4.3. Clases: Aparcería Agrícola y Aparcería Pecuaria. V. Un
nuevo escenario en la producción. VI. Conclusión.
I.
Introducción
La ley de Arrendamientos Rurales y Aparcerías N° 13.246 que se encuentra vigente fue
sancionada en 1948 y modificada por la Ley 22.298 en el año 1980. 2 A treinta y cuatro
años de la última reforma, nos encontramos ante un texto legal muy desactualizado, que
regula los contratos de Arrendamiento y Aparcería desde una perspectiva que difiere
considerablemente de la realidad de la producción agropecuaria que se observa en el
presente en la República Argentina.
En efecto, el dinamismo del sector agropecuario ha provocado cambios radicales en la
forma de producir, y esos cambios se han trasladado a la contratación entre los diversos
actores de la producción primaria, generando nuevas figuras en algunos casos, y en otros
supuestos actualizando los contratos tradicionales existentes. Dentro de estos últimos se
encuentran los contratos de Arrendamiento y Aparcería, que regulan la relación entre los
dueños de la tierra que ceden el uso y goce de sus campo y los productores-empresarios
que llevan a cabo la producción asumiendo el riesgo propio de la actividad.
Artículo publicado previamente en IJ Editores – Revista Jurídica de la Patagonia N° 3 Diciembre 2014. (Cita:
IJ-LXXV-171):
http://www.ijeditores.com.ar/pop.php?option=articulo&Hash=4f37a69e74070201102527dad5aefd0c
1
Abogada. Máster en Derecho Empresario, Universidad Austral. Co-Directora del Programa ‘Régimen
Jurídico de los Agronegocios', Universidad Austral. Profesora Adjunta de Legislación Rural I y II de la
carrera de Ingeniería en Producción Agropecuaria, Universidad Católica Argentina. Directora del Programa
‘Herramientas Legales para la Producción Agropecuaria: Organización, Contratos y Financiación’ de la
Escuela de Negocios y la Facultad de Ciencias Agrarias, Universidad Católica Argentina.
2
BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario”, Astrea, Bs. As. 2011, pág. 370. La primera ley
especial de arrendamientos de predios rústicos fue sancionada en el año 1921 (Ley 11.170), y reemplazada
en 1932 por la ley 11.627, la que a su vez fue abrogada por la ley vigente 13.246, sancionada en 1948.
Desde mi punto de vista, el problema fundamental radica en la regulación de una relación
jurídica entre las partes: Arrendador y Arrendatario (Aparcero Dador y Aparcero Tomador)
que ya no existe en los términos que plantea la ley. 3 En este sentido, especialistas en
agronegocios dan cuenta de un nuevo escenario, y advierten que “la clase empresaria
argentina reincorporó una nueva categoría: los hombres de negocios que provienen del
sector agropecuario, por lo que la revolución productiva en el campo transformó a los
productores en un actor estratégico para la economía local.”4
Coincide con lo señalado, el informe elaborado por el Centro de Estudios en Agronegocios
y Alimentos de la Universidad Austral: “Encuesta sobre las Necesidades del Productor
Agropecuario Argentino 2012” en el que se aportan datos concretos de la realidad que se
observa en el campo.5 En lo referente a las características de los productores, se concluyó
que “se confirma la mayor juventud y educación de los productores que se desempeñan
en las explotaciones de magnitud más grande. Claramente estos tres elementos
mencionados: edad, educación y magnitud de la explotación corroboran un modelo de
negocios que prioriza la máxima competitividad a través de la gestión de profesionales
altamente capacitados, jóvenes y que manejan las explotaciones de mayor escala.” 6
Precisamente la particularidad de la producción en escala, en especial para la agricultura,
motivó que la utilización de contratos de Arrendamiento y Aparcería se incrementara, ya
3
“Alquiler: una ley anclada en tiempos pasados” Eugenia Bustamante, Revista Rural Clarín, Edición N° 43,
Año 2014/2015, Diciembre – Enero, pág. 32. “Como el arrendatario era considerado la parte más débil del
contrato, la ley buscó protegerlo. El arrendatario, que no podía acceder a comprar la tierra, era
generalmente un agricultor que vivía en el campo que alquilaba y lo cultivaba o criaba el ganado junto con
su grupo familiar.” … “Por otro lado, la figura del arrendador también se ha ido transformando en los
últimos tiempos. La concentración de extensas áreas de campo en manos de una persona, asociada a un
terrateniente que imponía las condiciones de contratación, motivó la prohibición en la ley al arrendador de
fijar condiciones al arrendatario referidas a la producción y a la venta.”
4
“La nueva era del Agribusiness” Revista Antiguos Alumni IAE Business School, Junio 2011, pág. 39, “Quienes
analizan y conviven con el sector observan, a primera vista, la diferente forma de planificar y diseñar las
estrategias por parte de los empresarios, en su mayor visión global y, por qué no, en su hábitos de consumo.
La transformación del empresario agropecuario es indudable.”
5
“Encuesta sobre las Necesidades del Productor Agropecuario Argentino 2012” (ENPA 2012), Centro de
Estudios en Agronegocios y Alimentos de la Universidad Austral. El estudio está centrado en los productores
agrícolas de soja, maíz y trigo de la región Pampa Húmeda de la Argentina, y se basó en los siguientes temas:
caracterización del productor, comportamiento de compra de los productores, comercialización de la
producción y mercado de futuros, financiamiento y manejo del riesgo y aplicación de tecnología.
6
Idem nota 5, Capítulo 2, Caracterización del Productor, pág. 27. “También se puede destacar que no todos
los productores operan con un único modelo de negocios como el arriba sugerido. Sería interesante
monitorear si a futuro los demás segmentos tenderán a emular esta forma de gestionar de los productores
de mayor escala.”
que si bien algunos productores realizan la actividad en campos propios, la forma
primaria, más accesible y rápida de ampliar la cantidad de hectáreas productivas, es a
través de la celebración de estos contratos con los dueños de la tierra.
De este modo, celebran los contratos de Arrendamiento y Aparcería los productores de
cereales, oleaginosas y carne vacuna principalmente, pero también estos contratos son
utilizados por los productores de la gran cantidad de economías regionales que se
multiplican por todo el país, aunque en este caso con particularidades propias del tipo de
explotación.
A la circunstancia de la utilización generalizada de estos contratos por cientos de
productores, sumado a la extensión de su aplicación en el territorio nacional, se agrega un
elemento de gran relevancia económica, que es el precio que se negocia en cada contrato.
En efecto, las sumas de dinero que se pactan en los contratos de Arrendamientos y
Aparcerías están relacionadas con los precios de los productos en el mercado, y teniendo
en cuenta las particularidades de la producción en grandes extensiones de campo que se
realiza en nuestro país, el destino final de exportación de algunos productos, entre otros
elementos, es fácil deducir que los montos finales son proporcionales a estos aspectos, y
por lo tanto de gran cuantía.
II.
El texto de la Ley que se encuentra vigente
La Ley de Arrendamientos contiene treinta y cuatro artículos vigentes, ya que de los
sesenta y cuatro artículos con los que fue sancionada la Ley N° 13.246, veinticinco fueron
derogados por la última reforma de la Ley N° 22.298, que también sustituyó varios
artículos. Anteriormente, el Decreto-Ley N° 1.638/63 había derogado tres artículos, el
Decreto-Ley N° 1.639/63 un artículo y la Ley N° 17.181 (de 1967) también un artículo, el
46 que trataba la organización de las Cámaras Paritarias que constituían un fuero agrario
especial.7 Además, desde la sanción de la ley en 1948, se produjeron varias modificaciones
parciales al texto original, que en muchos casos fueron derogadas por las normas
mencionadas o modificadas en varias oportunidades.
7
La Ley N° 17.181 dispuso la disolución de la Cámara Central y las Cámaras Regionales de Conciliación y
Arbitraje Obligatorio de Arrendamientos y Aparcerías Rurales y derogando en consecuencia el artículo 46
que trataba la organización de las Cámaras referidas. Las Cámaras, conocidas como Cámaras Paritarias,
fueron creadas por la ley 13.246, estableciendo una jurisdicción especial de carácter nacional para los
supuestos de conflicto en alguno de los contratos contemplados en la ley, y fueron declaradas
inconstitucionales por la Corte Suprema (ente otras razones, por violación del artículo 67, inc. 11 – actual
art. 75, inc. 12- de la Constitución Nacional). El Decreto Ley 1638/63 había derogado anteriormente los
artículos 47 a 49 que trataban cuestiones procesales (competencia, pronunciamiento y recursos) del
procedimiento ante estas Cámaras.
Después de la última modificación en 1980 con la ley 22.298, la ley fue complementada
solo por un Decreto del Poder Ejecutivo Nacional y tres Resoluciones de organismos
públicos. El Decreto N° 145/2001 PEN que aprobó una “regulación específica del contrato
de Mediería Frutihortícola en el marco de la Ley N° 13.246 y su modificatoria N° 22.298”
no se encuentra vigente, ya que fue derogado totalmente por el Decreto N° 1056/2003
del Poder Ejecutivo Nacional.
Más adelante, se dispuso la creación de un régimen de compensación para los pequeños y
medianos productores de trigo y de maíz, mediante Resoluciones conjuntas N° 106/2010
del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas y N° 57/2010 del Ministerio de Agricultura,
Ganadería y Pesca.8 En el mismo año, la Administración Federal de Ingresos Públicos dictó
la Resolución General N° 2919/2010, por la cual amplió el plazo para inscribirse en el
Registro de Operaciones Inmobiliarias, cuya obligación está a cargo de los sujetos que
asumen el carácter de locador, arrendador, cedente o similar en los contratos previstos en
la Ley de Arrendamientos. 9 Se trata de un régimen más de información dispuesto por la
AFIP a los productores agropecuarios, que se agrega a otros ya establecidos por este
organismo fiscal en estos últimos años. Por último, y corroborando lo mencionado
anteriormente, la Resolución General AFIP N° 3342/2012 establece un nuevo régimen de
información, en este caso respecto de la producción de granos no destinada a la siembra
de trigo, maíz, soja y girasol. 10
Con esta descripción de los textos legales vinculados a la Ley de Arrendamientos intento
demostrar que la legislación no ha acompañado los negocios reales descriptos al comienzo
de este artículo, los cuales necesitan del formato jurídico de los contratos regulados por
esta ley, ya sea que se trate de Arrendamiento, Aparcería o de Contratos Accidentales
contemplados en el artículo 39.
Por el contrario, las resoluciones de la AFIP solo han tenido por objeto conocer de manera
anticipada el volumen y características (ubicación de las explotaciones, cultivos, rindes
promedios, entre otros datos) de la posible producción de cada productor agropecuario,
desconociendo la influencia del factor climático que impide hacer las estimaciones de la
8
El régimen de compensación se aplicará a los productores cuya producción no hubiera superado las 800
toneladas anuales de trigo y 1240 toneladas anuales de maíz para el ciclo cosecha 2009/2010. Resoluciones
posteriores prorrogaron el régimen. La autoridad de aplicación era la ONCCA Oficina Nacional de Control
Comercial Agropecuario, organismo que fue disuelto sorpresivamente mediante el Decreto 192/2001 PEN.
9
El Registro de Operaciones Inmobiliarias fue creado por Resolución General AFIP N° 2168/2006.
10
La Resolución General AFIP N° 3342/2012 es una norma complementaria de la Resolución General AFIP N°
2750/20 que establece que los productores deben informar la existencia de granos no destinados a la
siembra de: cereales, oleaginosas y legumbres secas, porotos, arvejas y garbanzos de su propia producción y
también deben informar la capacidad de producción por cada campaña agrícola.
manera precisa que el Fisco exige. Todas estas disposiciones ponen en evidencia que la
verdadera razón de los regímenes informativos son recaudatorios, y que tienen además
un efecto intimidatorio por las sanciones que se derivan de su incumplimiento; aunque lo
más gravoso para el productor agropecuario es la complejidad creciente de
presentaciones que debe realizar, encareciendo sus costos y tomándole una cantidad de
tiempo que podría dedicar a mejorar la producción.
Haciendo un breve recorrido por el articulado de la ley que se encuentra vigente, lo
primero que se advierte es la falta de sistematización y la desorganización en el
tratamiento de cada contrato. El artículo 1, de aplicación general por la declaración de
principios que contiene, declara que los principios de la ley son de orden público, la
irrenunciabilidad de los beneficios que consagra y la nulidad de las cláusulas, pactos en
contrario y actos realizados en frade a la ley. Como consecuencia de estos principios la ley
es aplicable a todo contrato que regule las relaciones jurídicas a las cuales la misma se
refiere, independientemente de la denominación que las partes le hubieran dado y de las
distintas modalidades que tuviere.
Luego comienza la regulación del contrato de Arrendamiento del artículo 2 al 20, aunque
de éstos solo nueve artículos se encuentran vigentes y algunos no se aplican porque los
conceptos que contienen han quedado desactualizados. 11
El contrato de Aparcería está tratado en el Título II, del artículo 21 al 38, en primer
término con disposiciones comunes a todas las Aparcerías, y distinguiendo a continuación
las Aparcerías Agrícolas en el Capítulo I de las Aparcerías Pecuarias en el Capítulo II.
En el título III, bajo el título “Disposiciones comunes a los Títulos I y II” se agrupan una
serie de artículos sobre diversos temas.
Comienza el título III con el artículo 39, que regula otra clase de contratos: los contratos
accidentales en sus dos variantes: para agricultura los contratos accidentales de hasta dos
11
El artículo 7, en la segunda parte dispone la continuación de la explotación por la familia del arrendatario
en caso de fallecimiento de este, siempre que los mismos hayan participado directamente en la explotación,
debiendo notificar al arrendador dentro de los 30 días del fallecimiento. Esta disposición parte de una
realidad en la cual los arrendatarios vivían con toda su familia en el campo que alquilaban, y todos
trabajaban en la producción. En el presente es posible que queden algunos pocos casos como el señalado en
algunos lugares de nuestro país, pero son casos aislados. Los arrendatarios del siglo XXI son en su gran
mayoría sociedades comerciales, que realizan la producción primaria de manera profesionalizada. En el
mismo sentido, el artículo 17 contiene una serie de supuestos de cláusulas que son insanablemente nulas
por ser abusivas y vulnerar la libertad de trabajo y contratación del arrendatario. Este artículo fue
sancionado para evitar casos de imposición de cláusulas que en el presente resultan improbables tanto para
el arrendador como para el arrendatario.
cosechas,12 y para ganadería los contratos de pastoreo por el plazo no mayor de un año. 13
Este artículo plantea un caso muy particular de técnica legislativa: comienza el texto del
artículo diciendo que lo dispuesto por la Ley no se aplica a los contratos accidentales, que
están excluidos de sus disposiciones, y continúa enunciando las dos clases de contratos
accidentales, según se trate de producción agrícola o ganadera, y estableciendo el
régimen aplicable a este contrato. Se puede concluir que la ley de Arrendamientos regula
los contratos accidentales en el artículo 39, si bien estos están explícitamente excluidos de
la aplicación del resto de la ley.14
Los siguientes artículos tratan: la forma de los contratos, estableciendo que deben
redactarse por escrito15; orden de prelación de las leyes16; prohibición de una cláusula
sobre precio cuya utilización se denomina “contrato canadiense”; contratos mixtos y
12
Estos contratos se caracterizan por la brevedad del plazo, ya que comparten con el Arrendamiento los
requisitos de: cesión de uso y goce de un predio rural destinado a la explotación agropecuaria. El contrato
accidental para agricultura permite que se realicen hasta dos cosechas como máximo en la misma superficie,
siendo la unidad de medida las cosechas y no el tiempo. Por lo tanto el tiempo de duración dependerá de los
cultivos que se siembren, si son dos cultivos de ciclo vegetativo de distinta época y se realizan dentro del
mismo año agrícola (por ejemplo trigo – soja o trigo - maíz), o si se repite el mismo cultivo en dos años
agrícolas consecutivos (por ejemplo trigo, soja o maíz que se siembran dos veces). Otra opción es la
combinación de dos cultivos diferentes que se siembran en la misma fecha, como por ejemplo soja – maíz,
lo cual requerirá dos años agrícolas.
13
PASTORINO, Leonardo Fabio, “Derecho Agrario Argentino” Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2011, pág. 485.
“Los contratos accidentales de pastoreo se pueden caracterizar como aquellos en los que se concede el uso
y goce de un predio rural con destino exclusivo para pastoreo de pasturas naturales o de rastrojos, con
motivo de causas circunstanciales o accidentales y por un plazo no mayor a un año, a cambio de un precio
en dinero.”
14
Por estar excluidos de la aplicación del resto del articulado de la ley es posible pactar cualquier forma de
pago: en dinero (una suma cierta determinada o determinable) o en especie (entregando parte de los frutos
obtenidos), sin que se apliquen las prohibiciones respecto del pago del contrato a kilaje fijo y el contrato
canadiense.
15
Idem nota 2, pág. 475 y sigs. Ley 13.246, Artículo 40. Los contratos deben adoptar la forma escrita por
simple instrumento particular sin intervención de oficial público, bajo forma simplemente privada (Art. 1012
Cód. Civil). Según el artículo 1020 del Código Civil “para los actos bajo firma privada no hay forma alguna
especial”, por lo que las partes podrán formarlos en el idioma y con las solemnidades que juzguen más
conveniente. Las condiciones esenciales son: la firma de los otorgantes y el doble ejemplar. En el supuesto
que las partes no redactaran el contrato por escrito, pero se pudiere probar su existencia, se lo considerará
encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por todos los beneficios que ésta otorga, debido a que
la instrumentación del contrato por escrito es simplemente ad probationem.
16
Ley 13.246, Artículo 41: “En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarán en el orden siguiente:
a) Las disposiciones de la presente ley; b) Los convenios de las partes; c) Las normas del Código Civil, en
especial las relativas a la locación; d) Los usos y costumbres locales.”
contratos conjuntos17; y por último, plazo extendido hasta un máximo de 20 años para los
casos en que deben realizarse obras en el inmueble que retarden la productividad que
reciben el nombre de contratos “ad meliorandum”.
Como puede apreciarse, el tratamiento legislativo es confuso y desordenado. También se
observa que omite temas fundamentales para la producción actual, y contiene una serie
de cláusulas que no se aplican por haber quedado desactualizadas, como se verá en el
análisis de cada contrato.
III.
Contrato de Arrendamiento
El artículo 2 de la Ley 13.248 define el contrato de Arrendamiento en los siguientes
términos: “Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el
uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con
destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a
pagar por ese uso y goce un precio en dinero.”
Los elementos esenciales del Arrendamiento son:
1) La concesión del uso y goce del inmueble rural (ubicado fuera de la planta urbana)
por parte del Arrendador al Arrendatario;
2) Que sea destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus
especializaciones;
3) Que el precio que abone el Arrendatario sea cierto en dinero (determinado o
determinable).
3.1. Caracteres
El Arrendamiento es un contrato: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto
sucesivo y formal.18
17
BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Tratado Teórico Práctico de los contratos agrarios” Rubinzal
Culzoni Editores, Santa Fe, 1997, pág. 57. Los contratos mixtos son aquellos en los cuales la contratación
consiste, además de la entrega de un determinado porcentaje de los frutos, en el pago de una suma fija de
dinero, y se rigen por las normas establecidas para la aparcería por cuanto en este caso el propietario corre,
aunque en menor medida, con los riesgos propios de la explotación. En cambio, los contratos conjuntos, que
importan simultáneamente un contrato de arrendamiento y otro de aparcería, deben regirse por las normas
respectivas de la ley (Ley 13.246, Artículo 44).
18
La forma establecida para el Arrendamiento y la Aparcería es “ad probationem” porque su existencia
puede ser acreditada por todos los medios de prueba en caso que no se hubieran celebrado por escrito. Ver
nota 15.
Así como el Arrendamiento es un contrato conmutativo o de cambio, la Aparcería es un
contrato asociativo. Según esta clasificación, la característica distintiva del Arrendamiento
como contrato conmutativo o de cambio está dada porque el arrendatario es quien aporta
el trabajo y recibe el uso y goce de la tierra por una contraprestación cierta y
determinada, el precio que paga, realizando la explotación a su cargo y en consecuencia,
asumiendo los riesgos que de ella se deriven y constituyéndose en el único beneficiario de
las ganancias obtenidas. Por el contrario, el Arrendador concede el uso y goce de la tierra
por un precio, y se desvincula totalmente de los riesgos y carece de atribuciones en la
dirección de la empresa.19
3.2. Elementos
1) Plazo:
En el artículo 4 se fija como plazo mínimo del Arrendamiento tres años. 20 La ley no
establece el plazo máximo, por lo cual por aplicación de las normas de locación del Código
Civil (artículo 1505), serían 10 años. Continúa el artículo disponiendo que los contratos
sucesivos también se consideraran celebrado por el mismo plazo cuando lo continúen
entre las mismas partes y con respecto a la misma superficie, y en caso que no se
establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado.
El artículo 20 prohíbe expresamente el plazo suplementario después de vencido el
término legal o el plazo pactado en el contrato cuando este fuera mayor. El arrendatario
deberá restituir el predio inmediatamente libre de ocupantes, sin derecho a un plazo
adicional para desocupar el inmueble.
2) Precio:
Las disposiciones de la ley respecto del precio son las más conflictivas porque se apartan
totalmente de los usos y costumbres del sector agrario, conteniendo prohibiciones que no
tienen razón de ser y que no solo no protegen a una parte, sino que dada la situación del
sector agropecuario en el presente, perjudican a ambas.
19
20
Idem nota 2, pág. 386.
FACCIANO, Luis A. “Consecuencias de la continuación del uso y goce del predio después del vencimiento del
plazo de los contratos de arrendamiento rural o aparcería” en “Derecho Agrario” Facciano, Luis
(Coordinador), Nova Tesis Editorial Jurídica, Rosario, 2008, pág. 141. “Por su parte, la ley 13.246, en su
redacción original, estableció un plazo mínimo de cinco años, el que por primera vez en la legislación era
aplicable de pleno derecho. Estableció además una prórroga de tres años, para optar por la cual el
arrendatario o aparcero debía notificarlo con antelación de seis meses al vencimiento al arrendador o dador.
El sistema se completaba … con la incorporación de la figura de la tácita reconducción.”
En la definición de contrato de Arrendamiento que da el artículo 2, se exige que el precio
sea en dinero, lo cual implica que la forma de pago debe ser moneda. El problema que se
presenta en la práctica es que los usos y costumbres del campo muestran que es
frecuente que el precio se pacte haciendo referencia a la cotización de los granos o del
ganado en los mercados donde estos productos se negocian.21
Respecto del precio se aplican supletoriamente las normas sobre el contrato de locación
del Código Civil, que a su vez remite a la compraventa. Del análisis integrado de estas
normas, surge que el precio debe ser cierto, determinado o determinable, además de que
sea en dinero. Por eso la referencia a la cotización de un producto en un mercado es
válida por cuanto el precio aunque no esté determinado, es determinable, siempre que se
pague en dinero y no en especie.
Contrato a kilaje fijo: Recibe este nombre la modalidad de pago prohibida por el artículo
32 que dice: “Prohíbese convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o
su equivalente en dinero”. Este artículo ha dado lugar a varias interpretaciones sobre si se
aplica al contrato de Aparcería solamente, dado que está ubicado dentro del Capítulo de
las Aparcerías Agrícolas; o si también la prohibición rige para el Arrendamiento.
Parte de la doctrina considera que esta modalidad de pago está prohibida para el
Arrendamiento, sin embargo, otras opiniones son más flexibles en la interpretación. Luis
A. Facciano22 realizan una distinción para determinar que cláusulas de pago son válidas:
en el caso que la forma de pago sea pactada en especie, considera que dicha cláusula será
nula por la exigencia del artículo 2 de que el precio sea en dinero. Pero por el contrario, en
aquellos supuestos en los cuales el precio se pacta como el equivalente en pesos a una
cantidad de un producto determinado, la cláusula sería válida. En este caso se fija el precio
por referencia a otra cosa cierta, por lo que puede concluirse que si bien el precio no está
determinado en el momento de la celebración del contrato, es perfectamente
determinable al momento del pago por la cotización del producto en un mercado.
Contrato Canadiense: El artículo 42 dispone: “Prohíbese convenir como retribución,
además de un porcentaje fijo en la distribución de los frutos o suma determinada de
dinero, un adicional a abonarse en dinero o en especie y de acuerdo con la cotización o la
cantidad de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotación del predio arrendado a
21
Se fija como precio determinada cantidad de soja por hectárea según la cotización de la Bolsa de Rosario,
por ejemplo, el día del vencimiento. En ganadería se utilizan las cotizaciones del Mercado de Liniers como
referencia, y se pacta cierta cantidad de kilos de carne por hectárea.
22
FACCIANO, Luis A. “El precio en los contratos de arrendamiento rural” en “Derecho Agrario” Facciano, Luis
(Coordinador), Nova Tesis Editorial Jurídica, Rosario, 2005, pág. 160.
efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero o sus
familiares.”
En este supuesto, la ley contiene la prohibición de pactar esta modalidad que consiste en
acordar un precio mínimo fijo, y a partir de éste el pago de adicionales variables según se
modifique la cotización del producto o de acuerdo a la cantidad de frutos obtenidos.
Sostiene Rodolfo E. Iriarte que el canadiense es una articulación o unión entre dos
contratos contemplados en la ley: arrendamiento y aparcería. 23
El mantenimiento de esta cláusula no tiene ningún fundamento en el presente, y su
utilización generalizada por los productores agropecuarios lejos de protegerlos como
arrendatarios, los coloca en una situación de incumplimiento y de ilegalidad absurda y sin
sentido.
3) Prohibición de ceder el contrato y de subarrendar:
El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del
arrendador, según lo dispuesto en la primera parte del artículo 7.
4) Explotación irracional:
Está prohibida la explotación irracional del suelo que origine su erosión o agotamiento, no
obstante cualquier cláusula en contrario que convengan las partes. El incumplimiento por
parte del arrendatario habilitará al arrendador a rescindir el contrato y solicitar el cese de
la actividad. Este tema es de suma actualidad, ya que es esencial implementar la
incorporación de nutrientes y realizar rotación de cultivos para evitar la degradación del
suelo con sucesivas cosechas.
5) Obligaciones del Arrendatario:
a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes
y reglamentos agrícolas y ganaderos;
b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y
contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si
estas existieran al ser arrendado el campo;
c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberán entregar en
las mismas condiciones que los recibió, salvo los deterioros causados por el uso y
la acción del tiempo;
6) Obligaciones del Arrendador:
23
IRIARTE, Rodolfo Evaristo, “Contrato Agrario Prohibido” en “Derecho Agrario” Facciano, Luis
(Coordinador), Nova Tesis Editorial Jurídica, Rosario, 2010, pág. 168.
d) Contribuir con el 50% de los gastos para la lucha contra las malezas y plagas;
e) Contribuir con las instalaciones para una escuela cuando el número de
arrendatarios exceda de 25 y no existan escuelas públicas a menos distancia de 10
km. del centro del inmueble.
IV.
Contrato de Aparcería
El contrato de Aparcería está definido en el artículo 21 de la Ley: “Habrá aparcería cuando
una de las partes se obligue a entregar a otra animales, o un predio rural con o sin
plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los
frutos.”
Las partes son: Aparcero Dador es quien cede el uso y goce del inmueble rural o el que
entrega los animales; y Aparcero Tomador es quien realiza la producción, en la ley se lo
denomina simplemente Aparcero.
La definición contiene los dos tipos de Aparcería: agrícola y pecuaria, de todos modos los
elementos esenciales son:
1) Cesión de uso y goce del predio rural (Aparcería Agrícola) o entrega de animales
(Aparcería Pecuaria);
2) Destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones;
3) Reparto de los frutos de la explotación entre las partes.
En el segundo párrafo del artículo 21 la ley hace referencia al contrato de Mediería en los
siguientes términos: “Los contratos de mediería se regirán por las normas relativas a las
aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales,
en cuyo caso les serán, asimismo, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no
sean incompatibles con aquéllos.” Como es evidente, la ley no define el contrato de
Mediería, limitándose a declarar que le serán aplicables las reglas de la Aparcería. En
doctrina este contrato ha sido definido de esta forma: “Habrá mediería cuando una de las
partes se obliga a aportar un predio rural para que la otra lo destine a la explotación
agrícola en cualquiera de sus especializaciones, contribuyendo ambas en forma
equivalente con el capital necesario, y con los gastos de explotación, con igualdad de
poderes de dirección y administración de la empresa agraria, y con el objeto de repartirse
los frutos en partes iguales también.”24
24
Idem nota 17, pág. 110.
4.1. Caracteres
El contrato de Aparcería es un contrato: consensual, bilateral, oneroso, de colaboración,
de naturaleza asociativa, de tracto sucesivo, intuitu personae,25 aleatorio26 y formal.
En cuanto a la naturaleza asociativa, el contrato de Aparcería es un contrato de
colaboración y de tipo asociativo en el cual las dos partes colaboran en la empresa agraria,
aportando respectivamente capital y trabajo. En los contratos asociativos las prestaciones
son convergentes en una empresa de interés común, y una parte está al lado de la otra. En
estos contratos la prestación debida es en función de una cooperación entre las partes. 27
En la Aparcería las partes se encuentran vinculadas en el resultado de la explotación, y las
utilidades que obtengan cada una de ellas dependerán de ese resultado ya que se
repartirán los frutos obtenidos. En forma coincidente, el artículo 24 establece: “La pérdida
de los frutos por caso fortuito a fuerza mayor será soportada por las partes en la misma
proporción convenida para el reparto de aquéllos.”
Cuando realiza un análisis de los contratos asociativos, Ricardo Lorenzetti clasifica a los
contratos en: El modelo adversarial (contratos de cambio) y el cooperativo (contratos de
colaboración). La categoría de contratos asociativos coincide con ésta última, a quien el
autor denomina “colaboración asociativa” porque las partes comparten el interés y la
finalidad común. Sostiene el autor: “A diferencia de la sociedad, se trata de una
integración parcial y no total, no existiendo disolución de la individualidad, ni creación de
una persona jurídica.”28 La doctrina ya no discrepa sobre la conformación de algún tipo de
sociedad a través de la celebración de este contrato.
25
En este contrato se tienen en cuenta las características particulares del Aparcero Tomador, porque es
quien llevará a cabo la explotación agropecuaria. El Aparcero Dador tuvo en cuenta sus condiciones y
situación para celebrar este contrato asociativo, ya que de su desempeño dependerán los frutos que se
obtendrán de la explotación y se repartirán entre las partes. Es por ello que el artículo 27 de la Ley 13.246
dispone: “El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero
(tomador). El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o por
enajenación del predio.”
26
Idem nota 13, pág. 480. El contrato de Aparcería es aleatorio porque las ventajas o las pérdidas dependen
de acontecimientos inciertos, que es el álea propia de la actividad agraria.
27
Idem nota 2, pág. 360. Por el contrario, en los contratos de cambio, las prestaciones son contrapuestas, lo
que significa que una parte está en frente de la otra. La prestación debida lo es en función de una
contraprestación.
28
LORENZETTI, Ricardo Luis, “Tratado de los contratos – Parte General” Rubinzal Culzoni Editores, Buenos
Aires, 2004, pág. 72 y sig. “Desde el punto de vista de la dogmática jurídica hubo una larga discusión sobre
aspectos vinculados a la causa asociativa. El concepto de contrato con partes contrapuestas parecía
4.2. Elementos
El artículo 22 de la Ley 13.246 remite a varios artículos del Arrendamiento que son
aplicables a los contratos de Aparcería: “Son aplicables a los contratos de aparcería en los
que se conceda el uso y goce de un predio rural los preceptos de los artículos 4, 8, 15, 17 y
18.” Es por ello que se aplican las disposiciones del Arrendamiento sobre plazo del
contrato; prohibición de realizar una explotación irracional del suelo; la inembargabilidad
de los elementos de trabajo del arrendatario necesarios para la explotación y la de los
bienes para su subsistencia y la de su familia; las cláusulas declaradas nulas en el artículo
17; y las obligaciones del Arrendatario y del Arrendador, a pesar de que la ley establece las
obligaciones del Aparcero y del Aparcero Dador en el artículo 23. 29
4.3. Clases: Aparcería Agrícola y Aparcería Pecuaria
1) Aparcería Agrícola:
El objeto del contrato es la cesión del predio rural para realizar una explotación
agropecuaria. Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de
los frutos. Ninguna de las partes podrá disponer de los frutos hasta que no se haya
realizado la distribución de los mismos previamente, excepto que la otra parte lo autorice
expresamente (artículo 30).
El artículo 32 contiene la prohibición de “convenir como retribución el pago de una
cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero”, es el llamado contrato “a kilaje fijo”.
En el caso del contrato de Aparcería la prohibición resulta razonable, ya que en el primer
supuesto, la fijación de una cantidad fija de frutos vulnera el carácter de contrato
incompatible con la idea de asociación, y por ello se trató de ubicar a estas figuras como un acto colegial
complejo o una tipicidad especial: el contrato con finalidad común.” … “En la actividad empresaria existen
numerosos vínculos de larga duración que responden a un modo cooperativo antes que a uno adversarial.”
29
Ley 13.246, Artículo 23: “Son obligaciones del aparcero y del dador: Del aparcero: a) Realizar
personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en aparcería
la cosa o cosas objeto del contrato; b) Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino
convenido o en su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotación con
sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos; c) Conservar los edificios, mejoras, enseres y
elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los
recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo; d) Hacer saber al aparcero dador
la fecha en que comenzará la percepción de los frutos y separación de los productos a dividir, salvo
estipulación o usos en contrario; e) Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o
novedad dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas. Del
aparcero dador: f) Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcería y responder por los vicios o
defectos graves de las mismas; g) Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la
reglamentación determine. La omisión o alteración de las mismas constituirá una presunción en su contra.”
asociativo, porque si se asegura a una parte una cantidad fija, la misma no estaría
compartiendo el riesgo de la explotación, y por lo tanto el contrato perdería la
caracterización de asociativo y aleatorio. Por otra parte, si se pactara como pago el
equivalente en dinero en lugar de distribuir los frutos, también se afectaría la tipicidad del
contrato de Aparcería que tiene como elemento fundamental la distribución de frutos
entre las partes.
En cuanto a la cláusula de pago denominada “Contrato Canadiense” que prohíbe el
artículo 42, se aplica lo señalado para el Contrato de Arrendamiento, ya que la utilización
de la misma está también prohibida para la Aparcería aunque no se encuentren
fundamentos para tal disposición.
2) Aparcería Pecuaria:
El objeto del contrato es la entrega de animales al Aparcero Tomador, quien se obliga a
cuidarlos y criarlos en un predio rural cuyo uso posee por cualquier título (propietario,
usufructuario, arrendatario, por ejemplo), soportando los gastos. 30 Las características de
este contrato son: el objeto específico que es el ganado y la inexistencia de la cesión del
uso y goce de un predio rústico.
En cuanto al plazo del contrato, la Aparcería Pecuaria se aparta de lo regulado para la
Aparcería Agrícola, debido a que el plazo puede ser pactado libremente.
Para determinar la división de los frutos, el artículo 34 establece que cuando la cosa dada
en Aparcería fueran solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirán
por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario. El artículo 36 dispone que
ninguna de las partes podrá disponer sin el consentimiento de la otra, de los animales
dados en la aparcería o de los frutos y productos de los mismos, salvo estipulación en
contrario.
La Aparcería Pecuaria reconoce la existencia de dos modalidades que se diferencian por la
finalidad que persiguen: una de engorde buscando el aumento cualitativo del animal, la
otra de cría procurando el aumento cuantitativo de animales. 31
a) Aparcería Pecuaria Pura:
30
Ley 13.246, Artículo 38: “Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales
correrán por cuenta del aparcero.”
31
IRIARTE, Rodolfo Evaristo, “El plazo en la aparcería pecuaria de cría” en “Derecho Agrario” Facciano, Luis
(Coordinador), Nova Tesis Editorial Jurídica, Rosario, 2005, pág. 147.
Las partes se reparten las crías de los animales entregados, siendo la distribución
generalmente anual en el caso de ganado bovino, por el ciclo biológico. Las crías son los
frutos del ganado.
b) Capitalización de Hacienda:
En este contrato el Aparcero Dador entrega una determinada cantidad de ganado al
Aparcero Tomador con el objeto de engordarlo y repartir luego el mayor valor que
adquiere la hacienda. La finalidad es engordar los animales, ya sea con pastos naturales,
con implementos, en feed-lot, hasta que alcancen los kilos correspondientes a la categoría
que se quiere comercializar. Las partes se distribuyen la cantidad de kilos ganados desde
el inicio del mismo.32 Los kilos de peso ganados por la hacienda son utilidades.
V.
Un nuevo escenario en la producción
Los cambios que se producen en la forma de producir materias primas son cada vez más
frecuentes. Aquí y ahora los productores deben articular varios frentes de conflicto, por
un lado la incertidumbre que generan las condiciones climáticas y la fijación de precios en
mercados internacionales, variables que son impredecibles al momento de decidir la
inversión.33 Por el otro, la inseguridad jurídica propia de nuestro país, también
impredecible, que es mayor para el sector agropecuario por la fuerte intervención del
Estado en todos los eslabones de la cadena de producción, y que se ha acentuado de
manera decisiva en la última década.34
En los últimos tiempos los productores-empresarios se enfrentan a nuevos desafíos
vinculados a cuestiones técnicas de manejo de la producción, que se suman a los
mencionados en el párrafo anterior. Así por ejemplo, en agricultura de cereales y
32
Idem Nota 31, pág. 148. “El peso base de peso que tenía el animal al iniciar la capitalización corresponde a
quien lo aportó, solo se distribuye la diferencia en más.”
33
“Una campaña complicada ¿Levantando el pie del acelerador? Clarín Rural 13/09/2014, pág. 6. “La
campaña de granos gruesos comienza con el viento en contra, según una reciente encuesta realizada por los
Consorcios Regionales de Experimentación Agrícola (CREA). El relevamiento mostró que el 58% piensa que el
actual es un mal momento para realizar inversiones, mientras que para el 16% la situación es favorable. La
muestra también puso en evidencia que el 19% de las empresas obtuvo un resultado negativo en el ejercicio
2013/14 y que el 68% se encuentra con mayoría de deuda estructurada en el corto plazo.”
34
“Comercio más sistematizado” Héctor Tristán, Clarín Rural, 08/11/2014, pág. 16. “A través de dos
resoluciones que entrarán en vigencia a partir de diciembre, la AFIP dio otro paso hacia la automatización
electrónica de las operaciones granarias. De esta manera, el Fisco limitará o autorizará la emisión de
certificados para controlar lo declarado por los productores, acopiadores y corredores de granos.”
oleaginosas han aparecido malezas resistentes a los fitosanitarios que se venían utilizando
habitualmente. Este hecho ha motivado un replanteo del set de productos que se aplican,
y la vuelta en algunos casos al uso de ciertos agroquímicos que se habían dejado de
utilizar desde hace tiempo. 35
Este ejemplo pone de manifiesto la complejidad de la producción primaria, que requiere
actualización permanente y equipos cada vez más especializados de profesionales para
llevar adelante la producción. También debe considerarse que la biotecnología, con sus
grandes aportes en cuanto a variedades de semillas destinadas a distintos ambientes,
agrega de algún modo, otro elemento de decisión complejo. 36
Es por ello que se habla de una nueva etapa en las formas de producción que presenta
características y dificultades que le son propias. Podríamos afirmar que la era de los
grandes pools de siembra que celebraban contratos de Arrendamiento o Accidentales a
altos precios que abonaban por adelantado en dólares, se fue reduciendo en parte por
causa de las circunstancias descriptas.37 Pero además, es preciso agregar otros elementos
como la insostenible presión tributaria que afecta al sector, la falta de previsibilidad por el
cierre de la exportación de algunos productos, que sumados a los imponderables del clima
y la fijación de precios en mercados internacionales, fueron creando un escenario que
derivó en la baja de la rentabilidad de productores en campos arrendados.
Es así como estamos ante una nueva realidad en la que se observa que los contratos de
aparcería han desplazado en gran medida a los de arrendamiento. En efecto, los nuevos
arrendatarios se muestran más cautos ante un panorama tan complejo, y optan por
celebrar contratos asociativos que les permiten compartir el riesgo de la actividad.
Paralelamente, muchos dueños de campo han tomado conciencia de la importancia de la
preservación del suelo y del manejo adecuado de malezas y nutrientes, por lo que optan
por tener más injerencia en la producción, situación que los contratos de Aparcería, por
ser asociativos, contemplan explícitamente.
35
“Tolerantes que nadie tolera” AAPRESID, Clarín Rural, 29/11/2014, pág. 5. “Aapresid armó el mapa de las
malezas tolerantes a herbicidas en el país. Junto con las resistentes, son uno de los principales problemas
agrícolas. Las malezas resistentes y tolerantes se encuentran en franca expansión a nivel nacional. En la
práctica ambas generan un serio problema de manejo agronómico que hace necesario adoptar cambio
rápidos.”
36
“Más avances en la inoculación de soja” Daniela Bruzzese, Clarín Rural, 13/12/2014, pág. 10. “En
Pergamino desarrollaron un nuevo tipo, que tiene en cuenta las particularidades de cada zona, para
desarrollar productos específicos.”…”Por ejemplo, el maíz, el trigo o la soja no tienen un único material para
todo el país. Por el contrario, la especificidad es la regla.”
VI.
Conclusión
El mayor inconveniente que se genera con esta ley, radica en que los contratos que regula
se aplican a lo largo y a lo ancho del territorio de nuestro país para enmarcar
jurídicamente el vínculo entre los propietarios de la tierra y los empresarios que llevan a
cabo la producción primaria de materias primas y alimentos. Su utilización no ha
disminuido, sino que por el contrario ha aumentado debido al incremento de las zonas
productivas y a la concentración de la actividad en grandes empresas productoras, que
recurren al Arrendamiento principalmente, y a la Aparcería en los últimos tiempos para
aumentar la superficie productiva.
El texto legal que regula estos contratos presenta diversas dificultades a la hora de su
aplicación práctica, ya que los principios que inspiraron al legislador de su tiempo han
devenido inaplicables a la forma de producción que se lleva a cabo en el presente. Es por
ello que entiendo que una reforma integral de la Ley de Arrendamientos y Aparcerías es
urgente.
La reforma de la Ley debería actualizar conceptos que han quedado anacrónicos, derogar
los principios que han perdido vigencia y en consecuencia aplicación práctica, y
principalmente, introducir las reformas a los artículos más conflictivos como son los que
prohíben la utilización de ciertas cláusulas de determinación del precio y de forma de
pago que entorpecen la actividad empresaria.
La importancia de un marco legal adecuado al negocio real que regula es fundamental, en
el plano individual para la protección de los derechos de las partes, y en plano social para
acompañar desde el espíritu de la ley a la generación de trabajo y riqueza, que es la
esencia de la producción agropecuaria en nuestro país.
37
“La salida de grandes pools relajó el mercado” La Nación Campo 14/06/14, pág. 5. “La salida del negocio
agrícola de grandes pools de siembra, como El Tejar, descomprimió un mercado donde había una dura puja
y permitió que accedieran a más campos de buena calidad productores y contratistas más chicos.”