Un objetivo: escriturar

PA N O R A M A
Los barrios privados que abarcan grandes terrenos y conectan
varias parcelas, conforme requerimientos municipales, conllevan
la obligación de ceder la mitad de sus calles perimetrales.
Un objetivo: escriturar
A lo largo de todo el proceso de un barrio privado, desde su diseño y construcción, hasta su división por el régimen de propiedad horizontal y la escrituración de los lotes a nombre de los propietarios, es necesario atravesar
una enorme cantidad de instancias burocráticas y legales.
Cada trámite es necesario para poder dar el siguiente paso en
pos del objetivo final: la obtención de las escrituras individua-
1. Certificado de
Prefactibilidad de uso
de suelo – Municipio
El predio sobre el cual se pretende desarrollar un barrio cerrado debe ser apto
para el uso que se le propone dar (residencial) conforme el Código de Zonificación del partido correspondiente. Luego
de haber estudiado el proyecto y acreditado su aptitud, el Municipio otorga la
prefactibilidad de uso de tierra.
les. Mientras que algunos requisitos deben cumplirse ante el
municipio local, otras exigencias corresponden al ámbito provincial. Para poder comprender esta especie de maraña de
presentaciones e idas y vueltas ante distintos entes públicos,
ofrecemos aquí una síntesis del proceso de subdivisión y describimos de manera simplificada los trámites más relevantes.
2. Convalidación Técnica
Preliminar – Provincia o
Municipio (depende de si
está descentralizado o
no. Ver Decreto 1727/02).
Para obtener la Convalidación Técnica
Preliminar (o Prefactibilidad) es necesario acreditar que el predio cuenta con
posibilidades de suministro de servicios
públicos, aptitud hidráulica, zonificación apropiada, etcétera. Esta Prefactibilidad otorga al desarrollador el visto
bueno para seguir adelante con el emprendimiento.
3. Plano de Mensura de
Unificación – Provincia
y Municipio
En forma simultánea a la tramitación de
la Prefactibilidad, en el caso de barrios
privados que abarcan grandes terrenos y
conectan varias parcelas, es necesario
constituir una única parcela general para
luego presentar el plano de proyecto urbanístico en la etapa de la Factibilidad.
Además, este tipo de emprendimientos,
conforme requerimientos municipales,
conllevan la obligación de ceder la mitad
de sus calles perimetrales.
El Plano de Mensura de Unificación,
preparado por un agrimensor, se somete a la aprobación de la Dirección de
Geodesia del Ministerio de Obras Públicas de la Provincia de Bs. As., previo
visado de la Dirección de Catastro Municipal
y otros entes involucrados, y debe ser luego registrado ante la Dirección Provincial de
Catastro Territorial.
En algunos casos, para cumplir con este trámite también es necesario realizar una compra
de calles al municipio (generalmente se trata de calles cedidas formalmente pero nunca
abiertas al uso público). Esto implica la preparación, aprobación y registro de un plano
de mensura para inscribir el dominio de las
calles a nombre de la Municipalidad, seguido
de una escritura traslativa de dominio hacia
el propietario del desarrollo. Recién entonces
se habilita el proceso de unificación descrito.
4. Convalidación Técnica
Definitiva – Provincia o
Municipio (depende de si
está descentralizado o no.
Ver Decreto 1727/02).
En esta instancia deben presentarse los proyectos correspondientes a cada una de las
obras de infraestructura, lo que permitirá,
una vez aprobados, la obtención de la Convalidación Técnica Definitiva. Los más importantes son:
a Proyecto de saneamiento hidráulico: debe
ser técnicamente aprobado por la Autoridad
del Agua (ente autárquico provincial).
aProyecto de suministro de agua potable:
aprobado por la empresa concesionaria o
por la Autoridad del Agua (cuando el suministro se realiza por perforaciones, si la potabilización de agua es superficial o cuando
se trata de predios fuera del área servida
por la empresa concesionaria).
aProyecto de evacuación de líquidos cloacales.
aCertificado de dominio: expedido por la
Dirección Provincial del Registro de la Propiedad.
aPlano Municipal de prototipos de viviendas: se proyecta una unidad mínima de vivienda en cada lote, que debe ser registrado ante el municipio.
aEstudio de Impacto Ambiental: debe ser
previamente aprobado por el municipio
pertinente, conforme por Ley Provincial
N°. 11.723.
aProyecto de distribución eléctrica: debe
ser aprobado por la empresa distribuidora.
5. Certificado de
Infraestructura – Municipio
Una vez realizadas las obras, el municipio
otorga el Certificado de Infraestructura, lo
cual permite presentar el Plano de Mensura
de Subdivisión por Propiedad Horizontal en
la Dirección Provincial de Catastro Territorial
del Ministerio de Economía de la Provincia de
Buenos Aires.
6. Planos Municipales de obras
particulares – Municipio
A medida que los propietarios vayan construyendo sus viviendas, deberán presentar los
planos correspondientes, para contar con el
registro municipal. Cumplir con este requisito oportunamente, permitirá incorporarlas al
plano de PH al momento de aprobarse, y significará un ahorro de tiempo y dinero a la hora
de escriturar.
7. Plano de Mensura de
Subdivisión por Propiedad
Horizontal – Provincia
Una vez atravesados los trámites indicados,
se solicita la aprobación del Plano de Mensura
de Subdivisión por Propiedad Horizontal ante
el Departamento de Propiedad Horizontal de
la Dirección de Registro Económico de la Dirección Provincial de Catastro Territorial o el
de Mensura y subdivisión aprobado por la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos
Aires.
Una vez aprobado, se debe cumplimentar
lo establecido por el Artículo 6 del Decreto 2489/63 (ver recuadro), para dejar
constancia del estado de obra de las unidades encuadradas como “en construcción o por construir” por el Departamento
de Propiedad Horizontal. A continuación,
se solicita al Departamento de Valuaciones Urbanas que le asigne valor a cada
unidad funcional de acuerdo con lo establecido por la Disposición 6011/2002 (ver
recuadro).
Finalmente, se confeccionan las formularios de avalúo, la cédula catastral de cada
unidad, la cédula catastral general, y otras
planillas y formularios, que se presentan
en el Departamento de la Dirección de
Registro Catastral correspondiente para
dar de alta a cada unidad funcional como
una nueva partida inmobiliaria.
8. Reglamento de Copropiedad
– Provincia (si la subdivisión
fuese por propiedad horizontal)
Contar con el plano de subdivisión por
PH permite la confección del Reglamento de Copropiedad y administración del
Consorcio, y su inscripción en el Registro
de la Propiedad Inmueble de la provincia
de Buenos Aires, que da inicio formal al
Consorcio.
PA N O R A M A
El momento de escriturar
Costos de escrituración
Llegado el momento en que un barrio cuenta con el plano de subdivisión aprobado y
el reglamento inscripto, los propietarios
se encuentran en condiciones de escriturar
sus casas.
Incluyen:
• Impuesto de sellos, el 3% sobre la valuación fiscal (ver recuadros).
• Gastos de escritura que incluyen todos los
rubros: certificados, fojas notariales, diligenciamientos, fichas y sellados.
Normalmente, al momento de aprobarse el
plano PH hay una serie de casas terminadas,
pero muchas aún no han iniciado o finalizado su construcción. El agrimensor Armando
Zarini, de Zarini & Asociados, nos explica
las tres situaciones posibles de cada unidad
según el estado constructivo que figure en
las notas del plano a la hora de escriturar
y los trámites y documentación necesarios
en cada caso:
Primer supuesto: casas construidas e incorporadas al plano de PH. Si la casa estaba
concluida cuando se produjo la aprobación
y figura en el plano, entonces no hace falta
ningún otro trámite y se puede proceder a
escriturar.
Segundo supuesto: casas en construcción o por construir que no modifican su
estado. Como explicamos anteriormente,
estas unidades se encuentran encuadradas
dentro del artículo 6º del Decreto 2489/63,
que les permite mantener su estado por un
periodo de seis meses y actualizarse todas
las veces que sea necesario, siempre que
no haya finalizado la obra. El responsable
de efectuar la actualización es el agrimensor, quien verifica si el estado constructivo
es el mismo o cambió. Aquellos propietarios
de lotes baldíos que deseen escriturar deberán constatar si el estado constructivo se
encuentra debidamente actualizado. Para
ello conviene consultar al escribano o directamente al agrimensor que, en su caso,
se ocupará de tramitar su actualización.
Tercer supuesto: casas que figuran en
construcción o por construir en la nota del
plano, pero que concluyeron la obra al momento de la escrituración. Para estos casos, el propietario necesitará encomendar
a un agrimensor la confección del estado
parcelario (decreto 947/04) para incorporar la casa terminada al PH y su registro en
el Departamento de Propiedad Horizontal y
en Catastro del Ministerio de Economía de
la Provincia.
Glosario
Código de zonificación: conjunto de normas
municipales que buscan lograr un crecimiento
• Honorarios del escribano. Habitualmente,
las escribanías reconocen una bonificación
especial a favor de los propietarios que escrituren dentro de un lapso prudencial a
partir de que se encuentran habilitados a
hacerlo.
armónico de las distintas áreas y zonas del
distrito, de conformidad al Decreto Ley 8.912/77.
Establece normas de ocupación, uso y división del
suelo en diferentes áreas.
Formulario de avalúo: detalle de las
características y elementos de una construcción
con el valor determinado de cada uno.
Cédula catastral: documento que describe
la parcela según el título de propiedad, sus
antedecentes y su valor.
Impuesto de sellos: impuesto de carácter local,
regulado en el código fiscal de cada provincia,
El barrio Altamira ya comenzó con el proceso de escrituración.
Los Zarzos (Salta) también comenzó el proceso de escrituración, ya que en el interior del país los trámites y pasos
previos para escriturar son más rápidos y dinámicos. // El agrimensor, en plena tarea de medición del terreno.
y por ley nacional en el caso de la ciudad de
Buenos Aires. Este impuesto implica el pago de
una alícuota en determinados actos onerosos
Impuesto de sellos
Al ser el fideicomiso un sistema novedoso
en nuestro país, y al no haber al respecto
una ley específica, Rentas aplicó por
analogía el sistema de Disolución
de sociedades. Es decir, equipara el
fideicomiso con una sociedad donde todos
los beneficiarios actúan como socios: al
disolverse la sociedad, esa Transferencia
P r i n c i pa l e s n o r m at i va s a p l i c a b l e s
Cumplir con el registro municipal
de las viviendas oportunamente,
permitirá que éstas sean
incorporadas al plano de PH al
momento de aprobarse, y significará
un ahorro de tiempo y dinero a la
hora de escriturar.
de Dominio de los bienes debe pagar el
3% de la valuación, conforme Impuesto
de Sellos de la provincia de Buenos Aires.
¿Cuánto se paga de impuesto de sellos?
Aquí no hay un comprador y un vendedor,
• Lotes baldíos: pagan el 3% sobre el valor fiscal.
ya que Eidico (como desarrollador)
• Casas construidas: las personas que construyeron su
administra los fondos de todos los
beneficiarios, para realizar las obras y
propia casa en el lote, mediante un trámite ante ARBA
(ex Rentas) y acreditan que la construcción se hizo a
su cargo deberán pagar solamente sobre el valor fiscal
adjudicárselos al final del contrato, pero
del lote. Esto no resulta aplicable a los compradores de
no reviste el carácter de comprador.
casas ya construidas (035/99 de Rentas).
• Ley Nacional 13.512: establece el régimen de Propiedad Horizontal, que
regula la coexistencia de la propiedad
exclusiva que cada propietario tiene
sobre su unidad funcional, junto con la
copropiedad sobre determinadas partes
comunes. Originalmente concebida para
regular jurídicamente los edificios en
altura, se aplica por analogía también a
barrios privados.
• Decreto Ley 8.912/77 (Provincia de
Buenos Aires): establece una serie de
normas de ordenamiento territorial que
regulan, entre otros temas, la planificación urbanística y ocupación del suelo.
Si bien las respectivas ordenanzas requerirán de convalidación provincial,
atribuye la responsabilidad primaria a
los municipios.
• Decreto 9404/86 (Provincia Buenos
Aires): reglamenta el antedicho decre-
como una transferencia de inmueble.
to 8.912/77, específicamente en lo que
hace a clubes de campo.
• Decreto 27/98 (Provincia de Buenos Aires): dispone normativa aplicable a los
barrios privados, de cumplimiento obligatorio para los municipios y los desarrolladores inmobiliarios (por ejemplo, requisitos de Prefactibilidad y Factibilidad).
• Decreto 1727/02 (Provincia de Buenos Aires): establece un Programa de
Descentralización Administrativa a municipios respecto del procedimiento de
aprobación de clubes de campo y barrios privados.
• Artículo 6 del Decreto 2489/63: regula
la inscripción de títulos de constitución,
transferencia, modificación o extinción
de derechos reales comprendidos en el
régimen de la Ley 13.512 de Propiedad
Horizontal.
Aquellos propietarios de
lotes baldíos que deseen
escriturar deberán constatar
si el estado constructivo
se encuentra debidamente
actualizado. Para ello
conviene consultar al
escribano o directamente al
agrimensor que, en su caso,
se ocupará de tramitar su
actualización.