ASUNTOS TRIBUTARIOS, LEGALES, ECONÓMICO-FINANCIEROS CONTABLES Y ADMINISTRATIVOS ANÁLISIS FINANCIERO IMPUESTO INMOBILIARIO: ENORME DESFASE ENTRE VALORES FISCALES Y DE MERCADO En algunas zonas, los valores fiscales están en G. 160.000 por hectárea y sobre eso se paga tan solo 1% de impuesto inmobiliario. Por Ricardo Rodríguez Silvero (*) Estoy de acuerdo con Peter Hansen, ex representante residente del Banco Mundial y líder de la investigación sobre Paraguay. Impuesto Inmobiliario: Herramienta clave para la descentralización fiscal y el mejor uso de la tierra, impresa en forma de libro por el organismo multilateral y a ser lanzado oficialmente en Asunción en las próximas semanas. Palabras más, palabras menos, en una reciente entrevista televisiva en Unicanal con Carlos Peralta, que la tengo grabada, Peter Hansen decía que la desactualización del valor fiscal de las tierras en Paraguay es tan absurda como inconveniente para la reforma agraria. En algunas zonas del país los valores fiscales están alrededor de G. 160.000 por hectárea y sobre eso se paga tan solo 1% de impuesto inmobiliario, o sea G. 1.600 por año ("¡menos que un pasaje de ómnibus en la capital!"), cuando las hectáreas en esas zonas valen unos US$ 4.000 (al cambio actual aproximadamente 16 millones de guaraníes) por hectárea o más. ¿Qué es lo que ocurre realmente para que el Servicio Nacional de Catastro (SNC), repartición del Ministerio de Hacienda, se haya atrasado tanto en los ajustes de los valores fiscales, cuando la ley vigente exige expresamente su actualización regular? Veamos primero lo que dice la normativa y después analicemos su cumplimiento. NORMATIVA VIGENTE. Se trata de la Ley 125/91 "Que Establece el Nuevo Régimen Tributario". Allí, en el Libro II, Impuesto al Capital, Titulo Único, está legislado el impuesto inmobiliario. Con respecto al tema aquí señalado, son importantes los artículos 60 y 61, ambos no modificados por la Ley Nº 2.421/04 de "Reordenamiento Administrativo y de Adecuación Fiscal", aquí extraídos de www.leyes.com.py: "Artículo 60º: Base imponible: La base imponible la constituye la valuación fiscal de los inmuebles establecida por el Servicio Nacional de Catastro. El valor mencionado será ajustado anualmente en forma gradual hasta alcanzar el valor real de mercado, en un periodo no menor a cinco años. Dicho ajuste anual no podrá ser superior al porcentaje de variación que se produzca en el índice de precios al consumo en el periodo de doce meses anteriores al 1 de noviembre de cada año civil que transcurre de acuerdo con la información que en tal sentido comunique el Banco Central del Paraguay o el Organismo Oficial competente. El valor así determinado será incrementado anualmente en un porcentaje que no podrá superar el 15% (quince por ciento) de dicho valor. En los inmuebles rurales, las mejoras o edificaciones, construcciones no formarán parte de la base imponible. 1 ASUNTOS TRIBUTARIOS, LEGALES, ECONÓMICO-FINANCIEROS CONTABLES Y ADMINISTRATIVOS Artículo 61º: Tasa impositiva: La tasa impositiva del impuesto será del 1% (uno por ciento). Para los inmuebles rurales menores de 5 hectáreas, la tasa impositiva será del 0,50% (cero punto cincuenta por ciento), siempre que sea única propiedad destinada a la actividad agropecuaria." SU CUMPLIMIENTO. Se ha podido observar en el pasado reciente que el Servicio Nacional de Catastro (SNC) ajusta ciertamente los valores fiscales cada año a través de sendos decretos, pero dichos ajustes no son suficientes ni para mantener el valor fiscal de los impuestos en términos de poder adquisitivo ni para acompañar el valor de mercado de las tierras en ciertos municipios y zonas del país, que por desarrollo espontáneo o planificado aumentan más que otros. El problema es doble. Por un lado, la misma ley permite solamente que la actualización de los valores fiscales no sea más que la inflación del año anterior con un techo del 15%. Y, por otro lado, el SNC aplica el mismo porcentaje de aumento a toda la República, sin discriminación geográfica. Es sabido que el valor de mercado de las tierras en ciertas zonas, como en Itapúa y Alto Paraná, para poner sólo dos ejemplos clásicos, aumenta mucho más rápidamente que el promedio del país. Primero, hay que mejorar la misma ley. Antes que nada, lo que habría que hacer para superar el problema es presentar al Congreso Nacional un proyecto de ley por el cual se reformula el mencionado Art. 60 de la Ley 125/91 de forma tal que el aumento para la actualización del valor fiscal de las tierras, cuando se trata de equipararlo al de mercado, no tenga techo o cuente con fórmulas de ajuste que permitan mantenerlo al valor de mercado, diferenciado por zonas. La combinación de la inflación y del aumento sobreproporcionalmente alto de las tierras en ciertos distritos, ambos calculados anualmente, suele ser mucho más que el 15% previsto en dicho artículo. Así, en términos reales, la actualización ha quedado atrasadísima. Hay que mejorar su implementación también. El desarrollo rural en términos generales y la reforma agraria en términos particulares no podrán ser impulsados debidamente si es que las autoridades nacionales, no solamente el Servicio Nacional de Catastro (SNC) no prestan la debida atención al impuesto inmobiliario. No se debe tolerar que el atraso de los valores fiscales en relación con los de mercado sea mayúsculo. El mercado de los inmuebles no puede funcionar bien sin valores reales. Pero más allá de estas falencias en norma y práctica del impuesto inmobiliario, es recomendable desarrollar nuevas ideas al respecto. Por ejemplo, ¿cómo hacer para mejorar las tareas del SNC en este campo? Nuevas ideas. Me parece sumamente atendible la sugerencia de Peter Hansen, hecha en la mencionada entrevista televisiva, en torno a la valuación de las tierras por sus propios propietarios y que ésta, a los efectos administrativos y jurídico-tributarios, sea base obligatoria al momento de la venta de las mismas. Además, nos sigue diciendo el investigador norteamericano, será útil la publicación en cada municipio de los valores declarados. El SNC puede brindar asesoramiento. Pero la mejor verificación in situ la harán evidentemente los mismos vecinos del inmueble. Estaríamos así en presencia de control social con consecuencias prácticas positivas en 2 ASUNTOS TRIBUTARIOS, LEGALES, ECONÓMICO-FINANCIEROS CONTABLES Y ADMINISTRATIVOS OPORTUNA PUBLICACIÓN. Los planteamientos fundamentales de Peter Hansen y de su equipo de investigación están en el mencionado libro, donde se abordan con precisión técnica los siguientes puntos: - Problemática de la tierra y el impuesto a la propiedad en el Paraguay de hoy. - El valor de mercado de la tierra rural. Estudio de ca-sos del departamento de Caaguazú. - Relación de la tributación de la tierra con metas de políticas no-tributarias en el Paraguay. - Experiencia internacional y regional con el impuesto a la propiedad. - Conclusiones y opciones de política tributaria inmobiliaria. Para el lector apresurado, es imprescindible su Resumen Ejecutivo, de tan solo 9 páginas, escrito en forma compacta y en estilo asequible. Con esta publicación, Peter Hansen y su equipo han hecho un excelente aporte a la muy actual discusión acerca de cómo aumentar la recaudación del impuesto inmobiliario en Paraguay. Está disponible electrónicamente en http://www.bancomundial.org.py (*) RS Asociados 3