presentado por - Universidad Francisco Gavidia

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
ESCUELA DE CIENCIAS JURIDICAS
MONOGRAFIA
“LA APLICACIÓN DE REQUISITOS REGISTRALES Y CATASTRALES EN
EL SISTEMA SIRYC EN SAN SALVADOR A PARTIR DEL AÑO 2000 – 2002”
TRABAJO DE GRADUACIÓN MONOGRÁFICO
PARA OPTAR AL GRADO DE:
LICENCIADA EN CIENCIAS JURIDICAS
PRESENTADO POR:
CLAUDIA JOSEFINA CÁRCAMO REYES
SAN SALVADOR, AGOSTO DE 2003
SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTRO AMERICA.
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
ESCUELA DE CIENCIAS JURIDICAS
RECTOR:
ING. MARIO ANTONIO RUIZ RAMÍREZ
SECRETARIA GENERAL :
LICENCIADA TERESA DE JESÚS GONZALEZ DE MENDOZA
DECANO DE LA FACULTAD DE
JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES:
LICDA. ROSARIO MELGAR DE VARELA
DIRECTOR DE LA ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS:
DR. JORGE EDUARDO TENORIO
ASESOR TECNICO
LICDA. MARIA MAGDALENA BRIZUELA DE RECINOS
SAN SALVADOR, AGOSTO DE 2003
SAN SALVADOR, EL SALVADOR CENTRO AMERICA.
DEDICATORIA
A Mi Padre Todopoderoso Y La Virgen Maria Por Su
Gran Amor Y Protección En Mi Vida Y Sobretodo Por
Haberme Permitido Alcanzar La Meta Que Un Dia Me
Propuse.
A mis padres, por todo el cariño que siempre me
han brindado y su ayuda incondicional en todos los
momentos de adversidad.
En especial a mi esposo: fiel compañero que ha
estado en todos los momentos de mi vida.
A mi hijo: Roberto Lovo Cárcamo, pequeño ángel que
con su sonrisa mitiga el cansancio del diario
trajín de mi vida.
A mi amigo Carlos por haberme brindado su amistad
sincera a lo largo de nuestra carrera.
A mis amigos Dr. Tejada y su querida hija Licda.
Delmy Tejada les doy las gracias por los elevados
consejos que siempre me han brindado en los
momentos en que los he necesitado.
Y ahora si puedo decir que he logrado mi mayor
anhelo que es haber coronado mi carrera.
INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo doy a conocer la importancia de los requisitos Regístrales y
Catastrales para poder llegar a una inscripción de un instrumento presentado, así como
establecer lineamientos claros en su proceso actual de trabajo.
Por lo cual se ha elaborado el presente trabajo en cuatro marcos como lo son el marco
histórico, conceptual, doctrinario, jurídico y concluyendo con sus conclusiones y
recomendaciones.
En el marco histórico, donde se mencionan los antecedentes del registro inmobiliario y
sus efectos patrimoniales en la sociedad; la importancia de este en nuestro país.
En el marco conceptual menciono algunos conceptos de gran importancia en el Registro
y en catastro todos los requisitos indispensables para el proceso de inscripción.
En el marco jurídico se mencionan de gran importancia los lineamientos jurídicos y
prácticos que se deben cumplir mediante una inscripción y calificación del instrumento
presentado en el punto de vista del Código Civil, La Constitución, etc.
Finalizando con Conclusiones y Recomendaciones aportados con la problemática de la
investigación.
INDICE
CONTENIDO
PÁGINA
Planteamiento Del Problema----------------------------------------------
1
Objetivos Generales---------------------------------------------------------
4
Objetivos Especificos--------------------------------------------------------
4
Justificación-------------------------------------------------------------------
5
MARCO HISTORICO
Antecedentes------------------------------------------------------------------
6
MARCO CONCEPTUAL--------------------------------------------------
8
MARCO DOCTRINARIO
Analices Del Sistema De Información De Registro Y Catastro-----
16
Proceso de inscripción del Sistema De Información De
Registro y Catastro-----------------------------------------------------------
17
Catastro-------------------------------------------------------------------------
20
Proceso Catastral-------------------------------------------------------------
22
Funcionamiento Del Sistema Computarizado En El Procedimiento
Registral y Catastral Salvadoreño------------------------------------------
22
MARCO JURÍDICO
Sobre Los Requisitos Legales Que Deben Cumplir Los Instrumentos O
Títulos Para Ser Inscritos En El Registro De La Propiedad-----------
25
CONCLUSIONES--------------------------------------------------------------
31
RECOMENDACIONES-------------------------------------------------------
32
ANEXO----------------------------------------------------------------------------
33
1
I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Para estudiar el problema se hizo necesario analizar sus elementos constitutivos lo que
ayudo a profundizarlo en su conocimiento de acuerdo al tema que es “Aplicación De
Requisitos Regístrales Y Catastrales En El Sistema Siryc Que Facilita El Proceso
Registral En San Salvador A Partir Del Año 2000 Garantizando Seguridad Jurídica.” El
derecho a la Propiedad inmobiliaria,
es un principio consagrado en nuestra
Constitución y es obligación del Estado garantizar dicho derecho y la posesión de los
bienes inmueble a todos los habitantes del país que sean propietarios de los mismos y
para asegurarlo fue necesario crear los mecanismos para brindar en forma rápida y
segura el reconocimiento de los derechos de propiedad y posesión.
En el año de 1881, con la ley vigente en esa época denominada, Ley Hipotecaria y las
regulaciones contenidas en el Código Civil, se inicia el control de la Propiedad
Inmobiliaria con el Sistema de Registro de Folio Personal, y es el que marca el origen
para la seguridad del derecho de propiedad, en el cuál los índices o información de las
propiedades o bienes inmuebles se forman con los nombres de los titulares de los
derechos inscritos.
En 1986 se promulgó la Ley de Reestructuración de la Propiedad Inmobiliaria
iniciando un proceso de cambio con la adopción del Sistema de folio Real Manual, cuya
característica principal era el de asignar una matrícula a cada inmueble con el cual sí se
le daba seguimiento a los movimientos jurídicos de cada propiedad. 1
No era muy confiable ya que también era muy fácil su deterioro o pérdida, pues
estaban en expedientes individuales de cada inmueble.
1
Cfr. Guía de Derecho Registral, Seminario Impartido Por La Dirección de Registro. Mayo 2001.
2
En 1992, se inicia un ambicioso proyecto de modernización, el cuál da sus primeros
frutos en ese mismo año, por medio de la creación del Registro Social de Inmuebles en
el que se utiliza un nuevo Sistema de inscripción denominado Folio Real
Computarizado, el cual pretende implantarse en todo el Sistema Registral y Catastral del
País; pues no solo refleja simultáneamente los datos pertinentes del negocio jurídico que
incorporan sino que también la configuración topográfica de los inmuebles.
La importancia de la fusión de la información Registral – Catastral en un solo sistema
de datos denominado Folio Real Automatizado; constituye la clave para el
ordenamiento y la actualización del Registro en el país.
El plan permitirá buscar soluciones flexibles y creativas (siempre dentro del marco
jurídico de la ley) a los distintos problemas relacionados con la Propiedad de la tierra,
como podría ser la falta de documentación actualizada en las disputas por linderos y las
herencias no testadas.
Actualmente es el único registro catastral que va a la vanguardia a nivel de
Latinoamerica por medio del cual se unifica la información Registral y Catastral en la
inscripción.
Este sistema esta siendo implementado en todas las oficinas regístrales del país, y se
espera que a corto plazo el Registro de la Propiedad cuente con la tecnología suficiente
en materia de registro a nivel nacional.2
2
Manual de Información Registral Y Catastral Dirección de Registro. Centro Nacional de Registro
3
La misión del Registro de la Propiedad es brindar Seguridad Jurídica al tráfico de bienes
y derechos por medio de la prestación del servicio del registro en las áreas de Propiedad
Raíz, por esta misión es que se encamina a modernizar todo su equipo y capacitar
adecuadamente al personal que ahí labora.
Por lo anterior señalado, se define el Problema de Investigación de la siguiente manera:
¿De qué manera sé dará la aplicación de los Requisitos Regístrales y catastrales en el
Sistema de Información de Registro - Catastro que facilita y proporciona Seguridad
Jurídica a los Titulares de Inmuebles del Departamento de San Salvador?
4
II. OBJETIVOS GENERALES
1. Conocer las herramientas de tecnología moderna en la aplicación de los diferentes
criterios Regístrales y catastrales de acuerdo a la legislación vigente de nuestro país.
Para obtener de manera integral los casos sometidos a la verificación y calificación.
III. OBJETIVOS ESPECIFICOS
1.1 Proporcionar a los usuarios internos y externos el uso y aplicación de las diferentes
operaciones inmobiliarias que se realicen en el sistema Registral y Catastral.
1.2 Establecer el procedimiento que precede a la calificación catastral de los inmuebles
hasta la inscripción del acto juridico .
1.3 Determinar el funcionamiento del sistema computarizado aplicado de forma agil y
oportuna en el procedimiento registral salvadoreño.
5
IV. JUSTIFICACIÓN
La presente investigación trata sobre el tema “ Aplicación de Requisitos Regístrales y
Catastrales en el sistema Siryc en San Salvador ”.
Se refiere precisamente a encontrar aquellos elementos negativos que impiden la
identificación correcta del inmueble; por ejemplo, cuando su extensión superficial, sus
medidas perimétricas, sus colindancias, existencia de servidumbre, etc., no están bien
determinadas en los antecedentes Regístrales, lo cual impide la inscripción de un nuevo
acto Jurídico esto por lo cual se procede a una inspección de campo por peritos
técnicos para poder subsanar tales defectos, posteriormente se procede a la calificación
jurídica de los instrumentos que contiene el nuevo acto jurídico y de estar en su forma
tanto su fondo conforme a derecho, se inscriben.
6
V. MARCO HISTORICO
5.1 ANTECEDENTES:
El primer antecedente de la institución inmobiliaria registral lo constituye la Notaria de
Hipotecas, regulada por el código civil salvadoreño, promulgado en 1860. en dicho
estatuto legal se prescribía que en cada capital de Departamento, habría un registro de
hipotecas a cargo de un escribano público; denominado escribano anotador, nombrado
por el Presidente de la Republica.
La denominada: “ LEY HIPOTECARIA “ promulgada el 11 de marzo de 1873, que no
tuvo aplicación práctica. La ley hipotecaria de mayo de 1881 instituyo el registro de
propiedad raíz e hipotecas con tres comprensiones regístrales en los Departamentos de
San Salvador, Santa ana, San miguel. La Ley Reglamentaria del registro Publico fue,
promulgada el 23 de febrero de 1884 y contenía básicamente, la misma estructura de la
ley anterior. El sistema registral salvadoreño esta íntimamente relacionado con la
tradición como modo de adquirir y por tal razón al hacerse la incorporación de la ley de
registro al Código Civil.3
En el mes de mayo de 1881 desde su creación el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipoteca (RPRH) ha venido realizando la función del registro de inmuebles bajo el
sistema de registro por inscripción y folio personal, el cual esta basado en la generación
de asientos regístrales realizados en libros conforme al titulado actual de los inmuebles.
3
Cfr. Cornejo, Américo Atilio, Dcho. Registral, Edit. Astrea; Buenos Aires; 1994, Pág. 17
7
Cien años después en 1986 de promulgo la ley de reestructuración de RPRH mediante
se inicio un proceso de cambio con la adopción de sistema de folio real y registro por
Inscripción bajo un número de matricula por propiedad. Con el folio real se identifica y
se da seguimiento a los cambios sobre los derechos de propiedad de los inmuebles lo
cual permite un mejor control ya que por su reestructuración se facilita su adaptación.
En 1992 se inicia un proyecto de modernización el cual dio sus primeros frutos ese
mismo año por medio de la creación del registro social de inmuebles en el que se utiliza
avanzado sistema de inscripción denominado folio real computarizado, el cual pretende
implantarse en todo el sistema registral por lo que la seguridad jurídica que ofrecen las
inscripciones es mucho mayor que la de las otras inscripciones.4
El Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca (RPRH) es un registro publico y cuenta con
diez oficinas seccionales nivel nacional con jurisdicción propia son las siguientes: san
salvador, san miguel, santa ana, la –libertad, usulutan, san vicente, la paz, sonsonate,
ahuachapán y chalatenango la finalidad primordial del registro de la propiedad es la de
brindar seguridad jurídica a los derechos de propiedad y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles. Catastro actualmente es en el área del registro de la propiedad donde
se encuentran los registros de catastro ya que brinda la seguridad jurídica sobre la
propiedad implica dar un servicio que integra dos elementos básicos para tal finalidad:
legal y técnico.5
Desde 1994. con la creación del Centro Nacional De Registro (CNR) se inicia este
proceso de integración logrando así que el catastro sea el soporte grafico que garantice
aun más la seguridad jurídica del inmueble.
4
5
Cfr. Rodríguez Arturo Alessandri y Somarriva Andurraga, Manuel Op. Cit.. Pág. 157
Cfr. Ibid.
8
VI. MARCO CONCEPTUAL
En el presente marco conceptual se definen los conceptos utilizados en la presente
investigación para una mejor comprensión del lector de la siguiente manera:
“A”
ANTECEDENTE: es el asiento de inscripción en el registro hecho a favor de la
persona que otorgo o a cuyo nombre se otorgo, la transferencia o transmisión del
dominio o demás derechos reales sobre los inmuebles.
ACCESIÓN: modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que
ella produce ( de frutos ) o de lo que se junta a ella.
Ejemplo: aluvión, inundaciones, mutación de isla.
ADJUDICACIÓN: en sentido amplio, dar a una persona la propiedad de una cosa o
derecho.
ALTITUD: altura de un punto con respecto al nivel del mar.
ALUVION: aumento que recibe la rivera de la mar de un río o de un lago por el lento e
imperceptible retiro de las aguas.
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE: contrato por medio del cual el propietario o
titular del inmueble cede su uso o goce a otra persona, mediante precio cierto y por
tiempo determinado.6
9
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE CON PROMESA DE VENTA: contrato de
arrendamiento por el cual el arrendante se obliga a transferir al arrendatario el dominio
del inmueble objeto del contrato, bajo la condición de haber vencido el plazo pactado
y/o de haber satisfecho la totalidad del precio estipulado.
ARRENDANTE: titular del inmueble que lo cede en arrendamiento.
ARRENDATARIO: quien adquiere el derecho de uso o goce de un inmueble en
arrendamiento.
AVULCIÓN: parte del suelo que por una avenida o por otra fuerza natural violenta es
transportado de un sitio a otro, asiendo la suya el dueño del sitio a que fue transportada
sino es reclamada dentro del subsiguiente año por su propietario.
“B”
BIENES INMUEBLES O SIMPLEMENTE INMUEBLES: heredad, tierra, son
todas las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como los edificios y
construcciones de toda clase adherentes al suelo, bienes nacionales: los bienes cuyo
dominio pertenece a la nación toda.
BIENES MUNICIPALES: son todos aquellos bienes cuyo dominio pertenece al
municipio. 7
6
7
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 134
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 135
10
“C”
QUE ES CATASTRO: El catastro en su concepción más amplia, es un inventario
organizado de la distribución física del territorio. Este inventario como descripción
física de los inmuebles, se refleja en una cartografía detallada que define entre otras
características que se consideren relevantes, la forma dimensiones y situación de las
diferentes parcelas o fincas que integran el territorio nacional, cualquiera que sea el uso
o actividad que estén destinadas y que destaca para los bienes inmuebles:
•
Su localización absoluta sobre la superficie terrestre.
•
Su descripción geométrica y la de su entorno.
•
Su clasificación y codificación o simbolización, así como la de todos aquellos
parámetros de interés catastral que los califican y cuantifican (atributos).
•
Las relaciones espaciales con los demás objetos de su entorno (Topología).
El catastro define estos diversos aspectos, con el fin de lograr que sirva eficazmente
para todas las aplicaciones económicas, sociales, jurídicas en cuanto sea posible para la
movilización de la propiedad.
CESION DEL DERECHO DE HERENCIA: es la transferencia a titulo oneroso o
gratuito del derecho de herencia que ha una persona le corresponde en una sucesión.
11
LA CESION PUEDE SER: a) En abstracta: es aquella en que no se especifican los
efectos de que la herencia se compone; b) En concreto: es aquella en que si se
especifican los efectos de que la herencia se compone.8
COMODATO O PRESTAMO DE USO: contrato en que una de las partes entrega a
la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo
de restituir la misma especie después de terminado el uso.
“D”
DERECHO REGISTRAL: es el conjunto de normas y preceptos legales que regulan
los actos inscribibles sobre bienes inmuebles y demás derechos constituidos sobre los
mismos con efectos de publicidad y de garantizar la propiedad contra terceros.
“E”
ESTUDIO PREVIO CATASTRAL: consiste en individualizar a partir de la
sectorización preliminar, los sectores urbanos y rurales basados en los mapas del
catastro antiguo y establecer su relación con los datos alfanuméricos de la base de
información catastral y con el área geográfica que le corresponde.
8
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 135
12
“I”
INSPECCION DE CAMPO: es la verificación de derechos delimitación de inmuebles,
u otros, a efecto de consignar la información jurídica de campo relativa a cada uno de
los inmuebles derechos que recaen sobre estos y sus propietarios o poseedores y demás
datos requeridos. 9
EN QUE CASOS ES QUE SE REALIZA LA INSPECCION DE CAMPO: es
cuando en la desmembración , remedición, reunión, etc, afecte a parcelas colindantes
y/o bienes nacionales.
“L”
LIMITES O LINDEROS: corresponde a las lineas que determinan el perímetro o
contorno de la parcela determinadas por las coordenadas de principio o fin de cada
linea.
LOTE: parcela resultante de la división de un inmueble.
LOTIFICACION: es la división de un inmueble, o de varios reunidos con el fin de
venderlo o arrendarlo por lotes.
9
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 135
13
“M”
MANZANA: espacio de terreno con casa o sin ella pero circonscrito por calles por sus
cuatro lados.
MAPA CATASTRAL: es aquel que es conformado por linderos de parcelas,
sectoriales y municipales, departamentales, codigos de fichas catastrales levantadas en
campo.
MAPA O PLANO: es la forma usual de presentación de los resultados del calculo y
descripción del terreno.
MATRICULA: es la identificación que recibe una parcela dentro del sistema de
registro inmobiliario, utilizando la técnica de folio real. Se asigna matricula a todas las
parcelas que se inscriben oficialmente en el registro de la propiedad.
MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO: hecho material al que la ley atribuye la
virtud de traspasar el dominio. Causa jurídica inmediata que da nacimiento al derecho,
ejemplo: la tradición la ocupación, accesión, prescripción y la ley.
“P”
PARTICIÓN: acto jurídico mediante el cual se pone fin a la proindivisión o
copropiedad de bienes singularmente considerados, o a la indivisión hereditaria . supone
la proindivisión del bien para que proceda.11
PRESENTACIÓN: se trata del numero de inscripción o de presentación del
documento continente del derecho, en el registro de la propiedad de san salvador.
11
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 138
14
PROPORCION DEL DERECHO: se refiere a señalar la proporción de los derechos
en relación con la totalidad, a los titulares o actuales propietarios del inmueble.
“R”
QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECA (RPRH): es
la institución publica del estado que tiene por objeto la publicidad de actos u
operaciones jurídicas referentes a bienes inmuebles o a la capacidad de las personas
para disponer de los mismos, lo cual se obtiene mediante la inscripción de los títulos en
que aparecen dichos actos u operaciones.
“S”
SIRYC: sistema de base de datos de información registral y catastral en donde la
inscripción de documentos se hace utilizando la técnica del folio real dejando vinculada
la matricula con el grafico de la parcela a la cual esta referida. 12
“T”
TITULO MUNICIPAL: titulo de propiedad extendido por el alcalde competente, a
todo poseedor de inmuebles o predios urbanos situados en las poblaciones de la
republica, de buena fe y que carece de titulo de dominio.
12
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 138
15
TITULO SUPLETORIO: es el medio que la ley franquea al propietario de bienes
rústicos que careciere de titulo de dominio escrito, o que teniéndolo no fuere inscribible
para que pueda comprobar su dominio y pueda inscribir en el registro de la propiedad su
derecho una vez aprobada la información en que se haya justificado previa y
sumariamente ante un juez competente o notario, tener mas de diez años de estar en
quieta, pacifica y no interrumpida posesión de ellos.
TITULO TRASLATICIO DE DOMINIO: causa que habilita para adquirir el dominio
o propiedad de una cosa. Da derecho a exigir la entrega jurídica de las cosas, no
traspasan el dominio de ellas. Fundamento del modo de adquirir. Ejemplo: la
compraventa, permuna, donación, etc.13
13
Cfr. Manual de verificación de Derechos y Delimitación Inmuebles. Pág. 138-139
16
VII MARCO DOCTRINARIO
Análisis Sistemático de los Lineamientos Técnicos y Prácticos que debe
cumplir El Proceso de Inscripción.
En el presente Marco Doctrinario se destaca básicamente un análisis sistemático de los
lineamientos prácticos del proceso de inscripción de cada uno de los sistemas señalando
el procedimiento paso a paso y los momentos y secciones del registro encargados del
control en el procedimiento Registral y Catastro.
7.1 ANÁLISIS DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN DE
REGISTRO Y CATASTRO (SIRYC)
Este sistema, esta basado en un almacenamiento de información e imágenes de la parte
registral y catastral de los inmuebles. La información Registral está plasmada en
imágenes de los documentos registrados e inscritos en libros. La captura de las
imágenes se realiza por medio de escáner; en consecuencia lo inscrito en libros, se
convierte en Calidad Digital. Cada negocio jurídico pasa a formar parte del Sistema
Computarizado.
La información catastral, se representa por medio del dibujo de la parcela, en el sistema
computarizado. En la actualidad para identificar la forma o estructura de un inmueble se
hace a través de ortofotos o fotografías aéreas a determinadas escalas de vuelo. Es así
como se combina la información registral y catastral.14
14
Revista Trimestral Del Centro Nacional de Registro Pág. 7 Publicado Marzo 2002.
Manual de Información Registral Y Catastral. Pág. 16 Publicado por Dirección de Registro.
17
Con este sistema de información registral y catastral (SIRYC), se pretende integrar en
un solo sistema computarizado los procesos de inscripción del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas de nuestro país.
El Sistema de Información de Registro y Catastro (SIRYC) ha sido desarrollado, para
funcionar en un ambiente cibernético, en los programas autorizados de : Windows,
Word, Excel y otros.
El Sistema contiene dos componentes o partes: el componente alfanumérico o registral,
que consiste en la base de datos relacionales, y el componente gráfico, que se utiliza
para la producción y mantenimiento de los mapas catastrales.
7.2 PROCESO DE INSCRIPCIÓN DEL SISTEMA DE
INFORMACIÓN DE REGISTRO Y CATASTRO (SIRYC)
El Proceso Registral de los Instrumentos sujetos a Inscripción, consiste en un conjunto
de pasos previamente planificados y estrictamente ordenados, por el cual el instrumento
desde su ingreso al Registro por el acto de su presentación y consecuentemente
recibimiento, continua por un estricto control para darle cumplimiento a la Seguridad
Jurídica de los mismos y al principio de Publicidad hasta llegar a su Inscripción previo
cumplimiento de sus particulares requisitos para tal efecto.15
15
Folleto de Proc. de Insc. de Instrumento en RPR; Lic. Jorge Alberto García Mejía ; Pág. 1-3; Cap. XII Proceso de
Insc. Pág. 141-147
18
PROCEDIMIENTO
El Proceso De Registración Inicia Con:
PASO 1
Presentación Del Documento Por Parte Del Interesado:
Se realiza el Principio de Rogación, en mesa se presentación el cuál es Marginado al
Antecedente relacionado al número de Matrícula si ya existiere. Al ingresar el
instrumento al registro se ingresan a la base de
datos generales que refleja el
instrumento y se le entrega al interesado boleta que le servirá de comprobante para
consulta o retiro del expediente.
PASO 2
Escáneo Del Instrumento
Consiste en la fotografía del documento junto con los anexos, por ejemplo: la escritura
de compraventa, el mandamiento del pago de derechos de registros, cancelado en las
instituciones autorizadas, el recibo de pago de impuestos sobre transferencia de bienes
raíces, etc. 16
16
Cfr. Manual de Información Registral y Catastral EDICIÓN Por Dirección De Registro , Marzo 2000
19
PASO 3
Distribución Del Instrumento Al Digitador
Con la distribución se da el enlace del número de asiento de presentación con el código
del usuario: digitador y/o registrador, por lo tanto únicamente el asignado podrá ingresar
datos y/o calificar el acto.
PASO 4
Distribución Del Instrumento Al Registrador
El funcionamiento capacitado realizará la calificación integral y unitaria utilizando el o
los actos plasmados en los instrumentos, verificará el cumplimiento de los requisitos
que las leyes exigen para cada caso en especial, exigiendo según corresponda el informe
técnico emitido por la Dirección de Catastro.
Del resultado de la calificación integral de un documento puede resultar:
1.- La inscripción del acto o contrato.
2.- El archivo del acto o contrato por contener errores subsanables.
3.- La denegatoria de la inscripción, por poseer errores no subsanables
4.- El retiro sin inscribir, que es el desistimiento de la inscripción17
17
Cfr. Manual de Información Registral y Catastral EDICIÓN Por Dirección De Registro , Marzo 2000
20
PASO 5
La Impresión En Constancia Del Asiento De Inscripción
La que es firmada y sellada por el respectivo registrador. Esta constancia anexada al
instrumento se remite a la unidad de Escáneo final.
PASO 6
Escáneo Final
Para agregarla a las imágenes ya existentes del expediente la constancia ya firmada y
sellada por el Registrador y posteriormente se remite al archivo para ser entregada al
titular del derecho, representante, apoderado o la persona que lo haya presentado.
Si la calificación integral resultare que existen defectos subsanables se remite al archivo
para que el o los interesados reparen y se realice una nueva calificación.
7.3 CATASTRO
La Misión de catastro es Normar y administrar los sistemas de información técnico
catastral actualizadas y certificadas cualitativamente, en apoyo a la seguridad jurídica;
ofreciendo servicios y productos de carácter multifinalitarios, acordes a las necesidades
del cliente. Se inicia este proceso de integración logrando así que el Catastro sea el
soporte gráfico que garantice a un más una verdadera publicidad real ayudando a tener
la seguridad jurídica del inmueble.18
18
Derecho Y Práctica Registral, Lic. Luis Vasquez López.
21
Ya que el Catastro describe la propiedad obteniendo sus medidas lineales y
superficiales, su naturaleza, valor y productividad, nomenclatura y demás características
por lo que se dice clasificados de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los
particulares con el propósito de lograr la correcta identificación física, jurídica y
económica.19
SERVICIOS QUE BRINDA CATASTRO:
•
Proceso de datos.
•
Actualización de la base de datos catastrales de todo el país.
•
Dibujo catastral
•
Actualización y digitalización de hojas catastrales de todo el país.
•
Asesoría técnica catastral
•
Estudios catastrales, apoyo para la definición del reglamento.
•
Sistema de información catastral
-
Preparación de mapas para ser ingresados a un sistema de información
geográfica en la que puede realizarse nomenclatura, u otros usos.
Las oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y el Instituto Geográfico
Nacional a medida que el desarrollo del catastro lo permitan formaran los INDICES que
fueren necesarios de acuerdo a las fichas catastrales; Estos índices se llevarán
simultáneamente con el Índice Alfabéticos de propietarios.
19
Derecho Y Práctica Registral, Lic. Luis Vasquez López.
22
7.4 PROCESO CATASTRAL
El Proceso Catastral de los instrumentos, consiste en un conjunto de pasos previamente
planificados y estrictamente ordenados, por el cual el instrumento desde su ingreso a
Catastro y consecuente recibimiento, continua con un estricto control para darle
cumplimiento Seguridad Jurídica a los derechos de Propiedad, logrando así servir como
soporte gráfico que garantiza aun más una verdadera publicidad real, ya que el Catastro
describe la Propiedad obteniendo sus medidas lineales y superficiales, su naturaleza,
nomenclatura y demás características, con el propósito de lograr la correcta
identificación física, jurídica y económica de los inmuebles.
7.5 FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA COMPUTARIZADO EN
EL
PROCEDIMENTO
REGISTRAL
Y
CATASTRAL
SALVADOREÑO.
El proceso Catastral inicia con:
PASO 1
Recepción De Documentos Y Listado Con O Sin Plano.
La Sección de análisis de Catastro recibe los documentos y listado con o sin planos que
pueden ser de dos formas:
A)Cuando los documentos son enviados del Registro de la Propiedad a Catastro
B)Cuando es el cliente el que lleva los documentos directamente a Catastro.20
20
Cfr. Manual de Información Registral Y Catastral Dirección de Registro. Centro Nacional de Registro
23
Posteriormente esta Sección verifica si cada documento tiene Código Catastral o
llamado también Mapa Parcela. Si no está correcto el Código Catastral (Mapa Parcela);
esta unidad de análisis envía el documento a la Sección de trabajo de Campo.
PASO 2
Inspección De Campo
Esta sección realiza la inspección de campo o Levantamiento Catastral en el lugar
donde está situado el inmueble para revisar la información que el usuario ha dado, luego
confrontan la parcela, para saber si es la misma que el usuario dice con la información
que se tiene en esta oficina o si no para corregirla y actualizar la base de datos, luego se
verifica si tiene dato registral, a quien pertenece y según catastro a nombre de quien
está.
Si el resultado de la inspección es correcto, se envía el expediente a mapeo (ficha
esquema de reconstrucción e informe) y si por el contrario el resultado de la inspección
no resulta correcto el expediente se envía de nuevo a la unidad de análisis con su
respectivo informe.
PASO 3
Mapeo Digital
En esta sección se actualiza Catastro obteniendo información de ingreso de planos que
traen los usuarios, también se actualiza catastro en base a información que envía el
Registro de la Propiedad y también se actualiza catastro obteniendo datos que ya
contiene el Sistema Registral del Registro Social de Inmuebles. 21
21
Manual de Información Registral Y Catastral Dirección de Registro. Centro Nacional de Registro
24
PASO 4
Digitación
La Sección de Digitación recibe las escrituras y verifica la información Alfanumérica y
Catastral, si dicha información está correcta crea nuevas matrículas y si no lo esta crea
un reporte y lo envía a la sección de mapeo digital; luego devuelve documento a análisis
a recepción de informes trabajados, luego entrega los documentos a la sección de
distribución del Registro de la Propiedad si el documento está correcto esta sección lo
envía a calificación y sino lo envían a la sección de archivo.22
22
Manual de Información Registral Y Catastral Dirección de Registro. Centro Nacional de Registro
25
VIII. MARCO JURÍDICO
8.1 Sobre Los Requisitos Legales Que Deben Cumplir Los
Instrumentos O Títulos Para Ser Inscritos En El Registro De La
Propiedad Raíz E Hipotecas (RPRH) .
En este marco lo he determinado de acuerdo a los fundamentos legales que se
establecen y menciono a continuación ya que son los que dan una seguridad jurídica. De
acuerdo a la pirámide de Kelsen e tomado de mucha importancia fundamentos Jurídicos
Constitucionales del Centro Nacional De Registro del RPRH, es obligación del Estado
garantizar el derecho de propiedad inmobiliaria y la posesión de todos los habitantes del
País; según lo estipula el Art. 2 inciso primero de la Constitución, Art.11 inciso
primero y Art.22 en relación con Art. 105-106-107-108-109 y 233 todos de la
Constitución de la Republica de El Salvador. Así como la de velar porque todos los
inmuebles del País tengan la correcta legalización de los mismos, con medidas lineales
y superficiales, conformando un buen Catastro del País, cumpliendo su deber de
garantizar los principios de Publicidad, Legalidad y el de Seguridad Jurídica respecto a
los actos y derechos inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por acuerdo Número 295 del 8 de Septiembre de 1997, el Órgano Ejecutivo en el Ramo
de Justicia, se autorizó el uso del Sistema de Folio Real Automatizado en el Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas: Primera y cuarta Secciones del Centro, primera Sección ,
Segunda Sección y Tercera Secciones de Occidente y Primera Sección de Oriente D.O.
N°. 210 , Tomo 337; del 11 de Noviembre de 1997.23
23
Cfr. Legislación Registral y Civil, Edición del Ministerio de Justicia
26
Nace de esta manera un nuevo ente descentralizado llamado Centro Nacional de
Registros creado según Decreto Número 62; de fecha 5 de diciembre de 1994, publicado
en el Diario Oficial No. 227, Tomo 325 y por decreto No. 462, en el cual se expresa que
será el encargado de asumir las facultades y atribuciones.
Así tenemos que el objeto de la Ley de Reestructuración de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, según lo regula el Artículo 1 y que literalmente dice: “Que la presente Ley
tiene por objeto regular el Registro de los Bienes Inmuebles y de los negocios jurídicos
que los afecten, aprovechando las técnicas modernas para la conservación y resguardo
de la información.
El Artículo 20 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, faculta al Órgano Ejecutivo en el Ramo de Justicia para que incorpore al
Sistema Registral, aquellos cambios necesarios orientados a propiciar la reforma, así
como permitan los adelantos tecnológicos, siempre que ello proporcione seguridad
jurídica y de mayor eficiencia a la prestación de los servicios regístrales.
El Art. 1 de la Ley de Catastro manifiesta que su objeto es obtener la correcta
localización de los inmuebles, establecer sus medidas lineales y superficiales, su
naturaleza, su valor y productividad, su nomenclatura y demás características.
Entre los requisitos y las solemnidades legales que exige el Código Civil, a las personas
titulares de derechos o instrumentos, en que se reconozca, se transfiera, se modifique o
se cancele el dominio de posesión sobre un inmueble es que debe ser otorgado en
Instrumento Público. Art. 667 inciso.1° del Código Civil.
Los Instrumentos inscribibles los regula el Art. 676 Código. Civil y dice: “Son
inscribibles los Instrumentos Públicos, Auténticos y Privados registrados en la Alcaldía
27
Municipal conforme a la Ley del 19 de febrero de 1881. También el Art. 254 y siguiente
del Código de Procedimientos Civiles expresa que los instrumentos se dividen en
Públicos, Auténticos y Privados. Así como también el Art. 2 de la Ley de Notariado
manifiesta que los Instrumentos Públicos son: la Escritura Matriz, que es la que se
asienta en el protocolo; Escritura Pública o Testimonio es aquella en que se reproduce
la escritura matriz. Y el Artículo 1570 del
Código Civil el cuál menciona que
Instrumento Público o Auténtico es el autorizado con las solemnidades legales por el
competente funcionario.
EN LA LEY Y REGLAMENTO DE REESTRUCTURACION DEL REGISTRO
DE PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS
Los requisitos que exige la LRRPRH para inscribir un testimonio de escritura son los
que el art. 17 establece y que Para facilitar la implantación del sistema folio real, los
propietarios de inmuebles rústicos y urbanos que estén en proceso de lotificación y que
ya hubiesen afectados Desmembraciones al entrar en vigencia la presente ley, deberán
manifestar en escritura publica y bajo juramento, la extensión superficial a que hayan
quedado reducidos inmuebles.24
24
Cfr. Legislación Registral y Civil, Edición del Ministerio de Justicia
28
REGLAMENTO DE LA LEY DE REESTRUCTURACION DEL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS ( RLRRPRH) .
El ART. 62 (literal f. g.) RLRRPRH.
Para que los documentos puedan ser inscritos en el registro, deberán cumplir con los
siguientes requisitos:
F ) Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato.
En caso de Desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los
inmuebles segregados y el resto.
Cuando se trate de una lotificación, no será necesario describir el resto cada vez que se
efectué una segregación pero deberá determinarse la nueva cabida del inmueble
General.
G) Expresar las medidas en el sistema métrico decimal.
ART. 12 INCISO ÚLTIMO RLRRPRH
Siempre que en un documento se haya hecho constar la descripción técnica de una
finca, al registrador que debe efectuar su calificación, podrá solicitar al requeriente de la
inscripción, que presente el respectivo plano.25
Art. 12 Inciso 1o RLRRPRH
a.) No se puede inscribir el documento:
•
25
Por error de fondo ( Denegatoria).
Cfr. Legislación Registral y Civil, Edición del Ministerio de Justicia
29
•
Gravamen. Hipoteca que no acompañe autorización del acreedor o no acompaña
desgravación.
•
Cargas: Servidumbre
•
Embargo
•
Anotación preventiva ordenada por orden judicial.
•
Títulos Supletorios Municipales cuando no acompañe certificación Catastral.
LEY DE CATASTRO
De acuerdo a la Ley de Catastro.
Art. 34:
En caso de mutación física de un inmueble, sea voluntaria o por causas naturales, previo
al otorgamiento del instrumento respectivo, los interesados presentaran los planos del
inmueble, debidamente autorizados por un ingeniero.
Art. 38
El fraccionamiento o parcelación de un inmueble situado en una zona catastral o
catastrada, deberá ser previamente autorizado por el C.N.R., para lo cuál el interesado
deberá acompañar a su solicitud un plano previamente autorizado por autoridad
competente.26
CASOS ESPECIFICOS:
*De Las Desmembraciones: Simples ( art. 71 RLRRPRH )
*Desmembraciones en porciones para constituir fincas separadas ó Desmembraciones
en Cabeza de su Dueño. ( art. 72 RLRRPRH ).
*Particiones: Judicial y Extrajudicial ( Art. 70 RLRRPRH)
*Reunión de inmuebles ( art. 69 RLRRPRH)
26
Cfr. Legislación Registral y Civil, Edición del Ministerio de Justicia
30
Para los casos de Desmembración Simple: tomamos muy en cuenta que para establecer
los casos en que la presentación de planos será indispensable, la unidad de mapeo en su
proceso de análisis, será quien determine dicha presentación de planos.
Los requisitos que exige la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas para inscribir un testimonio de Escritura Pública o Título traslaticio de
dominio, son los que el Art. 17 de la Ley de Reestructuración establece que estén en
proceso de lotificación o fraccionamiento debe presentar un plano autorizado por la
autoridad competente, en este caso la autoridad es la OPAMS en la zona metropolitana,
el Viceministerio de Vivienda y la Alcaldía de los municipios en el interior del país.27
27
Cfr. Legislación Registral y Civil, Edición del Ministerio de Justicia
31
IX. CONCLUSIONES
1. En la práctica registral se ha concluido que el Sistema De Información
De Registro Y Catastro ( SIRYC ) ha modernizado mucho el proceso de
inscripción de actos jurídicos sobre la propiedad inmobiliaria, tanto en la
calidad como en la brevedad de tiempo para la calificación de los
documentos que contienen dichos actos jurídicos.
2. Conforme a este sistema se va exigiendo menos requisitos en la
elaboración de tales documentos, por ejemplo ya no se exige expresar
quienes son los colindantes del inmueble cuando ya tienen matricula en
Siryc igualmente el sistema Siryc no refleja las medidas lineales de los
rumbos sino únicamente la extensión superficial del inmueble.
Técnicamente esta considerado el sistema Siryc con una gran capacidad
de absorción de datos y ostenta una gran seguridad en mantener tales
datos sin alteración de los mismos.
3. Consiguientemente con la evolución a que se ha llegado mediante este
sistema se ha superado en grande a los antiguos sistemas que fueron
mencionados anteriormente; por lo cual la Seguridad Jurídica es más
firme ahora con este sistema Registral.
32
X. RECOMENDACIONES
1. Es necesario dar mayor capacitación a todo el personal de las diferentes areas
del Registro para prestar un servicio más ágil y seguro en cada uno de los
procesos que llevan hasta la inscripción del documento.
2. Debe constantemente actualizarse el área técnica conforme a la modernización
de los sistemas computarizados obteniendo para el Registro más agilidad en la
calificación de los documentos.
3. Procurar que los usuarios y Receptores de documentos aprendan a manejar las
computadoras que se asignan para su uso a efecto de que se les facilite encontrar
la información sobre el proceso que se va siguiendo al documento de su interés.
4. Proporcionar a los usuarios los formatos correspondientes con los requisitos
necesarios para que gestionen en catastro lo referente a los planos requeridos en
ciertos actos que pretende inscribir en el Registro.
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ANEXO
UNIVERSIDA FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS
ESCUELA DE CIENCIAS JURIDICAS
ENCUESTA
Sr. Usuario: Se le sugiere que responda a las preguntas lo más sincero posible.
1. Cual es la diferencia entre el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas Con
Catastro.
2. Como le parece el nuevo sistema de trabajo en CNR con Siryc.
3. Esta de acuerdo con los pasos que se siguen en relación a la presentación de
los testimonios de escritura.
4. Se siente satisfecho con la mecánica a seguir para la inscripción de los
testimonios de escritura.
5. Se siente satisfecho con la mecánica a seguir para la inscripción de los
planos en catastro.
6. Le parece que el Personal del CNR esta capacitado para resolverle un
problema dado en la misma institución.
¿ Si tiene algún comentario o sugerencia?
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