Cuidado con la asunción de deuda hipotecaria

Apuntes de
práctica
profesional
Junio 2009
Cuidado con la asunción de
deuda hipotecaria
Artículo
recomendado
para nivel
2-3
(auxiliares,
oficiales)
Federación Estatal de Asociaciones de Empleados de Notarías
L
A deuda garantizada con la hipoteca que grava el inmueble que se
transmite y que es asumida por el adquirente, puede producir en ciertos
casos sorpresas fiscales muy desagradables.
Veamos los casos concretos en los que puede producirse esa transmisión
de inmueble gravado hipotecariamente:
1.- Aportación a sociedad ó adjudicación al socio en la liquidación.
Se aporta un bien inmueble que vale 100 y está gravado con una hipoteca de 80. Si la
sociedad asume el pago de la hipoteca, el aportante recibirá acciones o
participaciones por valor de 20 (el valor neto del inmueble y por tanto de la
aportación), que liquidará al 1% por el concepto de O.S. El resto del valor del
inmueble (80) puede considerarse pago en asunción de deuda que liquidaría al 7%
(DGT en consultas de 26/11/02, 15/09/05 y 31/03/08).
En la donación
evitaremos una
liquidación al 7%
por TPO si no
decimos nada
respecto a quien
debe pagar la
hipoteca que grava
la vivienda donada
y valoramos la
donación en el total
valor, sin deducir la
hipoteca.
Claro está que
habrá que ver cuál
es el tipo
impositivo de la
donación en cada
Comunidad
Autónoma para ver
si eso resulta
ventajoso.
Una forma de eludir este riesgo sería aportar el inmueble por su valor bruto (100) sin
que la sociedad asuma la deuda ni se subrogue en la hipoteca, en cuyo caso
permanecía como deudor y obligado al pago de la hipoteca el aportante. Obviamente,
esto habrá de valorarlo la sociedad, y solo parece posible y conveniente en los casos
de sociedades familiares.
En el proceso inverso (adjudicación del inmueble hipotecado al socio en la liquidación
de la sociedad) ocurre lo mismo, con la diferencia de que aquí no se puede silenciar
el hecho de la asunción de la hipoteca por parte del socio ya que el deudor primitivo
(la sociedad) se extingue en el proceso de liquidación y por exigencia de la Ley no
puede quedar como deudora frente al acreedor hipotecario.
2.- Asunción de la deuda hipotecaria en particiones hereditarias y en la
extinción del condominio.
Se trataría de la adjudicación del inmueble hipotecado a un heredero en la partición o
a un condueño en la extinción del proindiviso por su valor neto, asumiendo el
adjudicatario la obligación de pago de la hipoteca.
En estos casos sigue existiendo el riesgo, aunque parece que es menor ya que cabe
la defensa de que se trata de un solo acto o convención fiscal puramente particional o
un acto extintivo del condominio, en ambos casos “derivado de” y sin carácter
dispositivo (a favor de esta tesis: STS de 23/5/98 y 28/6/99; en contra: DGT en
consulta de 26/11/2002).
3.- Asunción de la deuda hipotecaria por el donatario en la donación.
Este es, probablemente, el caso más claro. En el Impuesto sobre Donaciones, la
determinación de la base imponible se realiza deduciendo del valor de los bienes
donados las deudas garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los bienes,
siempre que el adquirente asuma la obligación de pagar la deuda (art. 17 LISD).
Por lo tanto, volviendo al ejemplo que pusimos al principio, la base liquidable de la
donación sería de 20 (valor neto del inmueble) y tributará además como transmisión
onerosa (al 7%) por el importe de la deuda hipotecaria (80).
Pero si el donatario no asume la obligación de pagar la deuda, entonces la base de la
donación será el total valor del inmueble (100) y no procederá liquidación alguna por
TP como transmisión onerosa. Bastará en la escritura con reseñar la hipoteca que
grava la finca y no decir nada más respecto a la obligación del pago de la misma, con
lo que deberá sobreentenderse que el obligado al pago sigue siendo el donante.
A. Bautista
2