MANUAL DE CONVIVENCIA CONJUNTO CERRADO BADAJOZ

MANUAL DE CONVIVENCIA
CONJUNTO CERRADO
BADAJOZ APARTAMENTOS
24 de Marzo de 2012
Armenia, Quindío.
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INTRODUCCION
El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de todos los
residentes del CONJUNTO BADAJOZ APARTAMENTOS, a la luz de las normas
reguladoras del comportamiento y de la disciplina social. El Manual de Convivencia es un
instrumento que busca propiciar un mejor nivel de vida, una sana convivencia y la armonía
de los habitantes del conjunto, el rescate de los valores éticos, morales y sociales y un
aumento de la sensibilidad humana a favor de los congéneres y garantizar el debido
proceso. Así mismo, procurar evitar los excesos en los procesos administrativos y la
impunidad de los infractores de la vida en comunidad.
Las normas contenidas en el presente manual han sido tomadas de acuerdo con la ley 675
del 3 de agosto de 2001, el Código Civil, Código Nacional, Código Departamental y
Municipal de Policía y demás normas concordantes. Así mismo, se declara incorporado al
presente manual las disposiciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal
del protocolizado mediante escritura No. 3495 del 28 de octubre de 2010, otorgada en la
Notaría Cuarta del Círculo de Armenia (Quindío), así como la información entregada en el
Manual del Usuario por parte de la constructora. Todos los copropietarios actuales y futuros
o las personas que a cualquier título usen, gocen y disfruten de los bienes del CONJUNTO
BADAJOZ APARTAMENTOS, quedan sometidos a la observancia obligatoria de este
manual. Por lo tanto, no ejercerán acto alguno que perturbe la tranquilidad o el uso de los
bienes de los demás propietarios, a fin de mantener una convivencia sana, pacífica, de
cooperación y de solidaridad social entre los copropietarios o tenedores de las unidades.
PRINCIPIOS CONVIVENCIA
Es la cualidad que tiene el conjunto de relaciones cotidianas que se dan entre los miembros
de una comunidad cuando se han armonizado los intereses individuales con los colectivos y
por tanto, los conflictos se resuelven de manera constructiva.
RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA Y A LA INTEGRIDAD
PERSONAL
El respeto, la defensa y el cuidado de la integridad personal son condiciones de la
existencia de la comunidad y de la convivencia. La dignidad es condición inseparable del
ser humano. Cualquier ser humano, independientemente de su calidad de propietario o
empleado del conjunto, merece el mismo respeto que como personas merecen cada uno de
los propietarios y residentes.
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SOLIDARIDAD
La solidaridad es la fuerza que mantiene unida a la comunidad, manifiesta en la disposición
de apoyo mutuo.
PARTICIPACIÓN
La participación es la intervención voluntaria de los residentes en los asuntos del conjunto,
en tanto se sienten pertenecientes a la comunidad y aportan acción y pensamiento a la
construcción de la vida colectiva.
SENTIDO DE PERTENENCIA AL CONJUNTO
Son condiciones de la convivencia, la reivindicación y el fomento del sentido de
pertenencia al conjunto, del que deben ser partícipes tanto los copropietarios como todos
aquellos que han sido acogidos al llegar, cultivaron relaciones y se quedaron a vivir.
LAS RELACIONES DE VECINDAD
Las relaciones de vecindad son las interacciones que tenemos con quienes viven, trabajan y
transitan en el conjunto.
IGUALDAD
El residente o visitante que ingresa al conjunto deberá observar las normas elementales de
comportamiento de todo buen ciudadano, sin tener en cuenta su rango o investidura.
PROPÓSITOS
Los propósitos de la convivencia son formas de vida en comunidad que se pretenden
construir, mejorar o consolidar en el conjunto. El fortalecimiento del respeto a los
derechos de los demás. Es un compromiso general para concretar la civilidad entre quienes
conforman el conjunto.
El mejoramiento del equilibrio entre el interés general y el particular. Hacen compatibles y
balanceadas las expectativas de la comunidad con los intereses individuales de quienes la
componen.
La generación de la equidad entre las personas. La eliminación expresa de todas las formas
de discriminación por razones sociales, de género, de edad, de etnia, de capacidad física o
mental, o por orientación política, sexual, religiosa o cultural, es objetivo de la convivencia
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en el conjunto. La asamblea general y el consejo de administración en la imposición de
sanciones deberán aplicar la equidad y el debido proceso como criterio orientador de sus
decisiones.
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CONTENIDO
CAPITULO I.
CAPÍTULO II.
CAPITULO III.
CAPÍTULO IV.
CAPÍTULO V.
CAPÍTULO VI.
CAPITULO VII.
CAPITULO VIII.
CAPITULO IX.
CAPITULO X.
CAPITULO XI.
CAPITULO XII.
CAPITULO XIII.
CAPITULO XIV.
CAPITULO XV.
CAPITULO XVI.
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
DE LOS PARQUEADEROS Y DEPÓSITOS
DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES
DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
DE LOS ANIMALES DOMÉSTICOS
DE LAS REPARACONES LOCATIVAS
DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD
DE LAS EMPLEADAS DE SERVICIO Y LABORES DOMÉSTICAS,
MOTORISTAS Y ESCOLTAS
DEL PERSONAL AL SERVICIO DEL CONJUNTO
DE LOS EQUIPOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS,
TELEFÓNICAS Y TV Y ZONAS VERDES
DEL COMPORTAMIENTO
DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
DE LAS FALTAS CONTRA LOS BIENES COMUNES Y CONTRA
LA SEGURIDAD
DE LAS SANCIONES
OTRAS DISPOSICIONES
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CAPITULO I
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
ARTÍCULO 1º. Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son
todos los enunciados en el Reglamento de Propiedad Horizontal en sus artículos 24 y 25,
así como en las disposiciones legales vigentes sobre la materia.
ARTÍCULO 2º. Éste manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios,
arrendatarios y demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.
ARTÍCULO 3º. El propietario, quien lo represente o sustituya, podrá usar o disponer de su
unidad con las personas que desee siempre y cuando no vaya en contra de la tranquilidad,
decencia, decoro, moralidad, buen nombre y señalada categoría del CONJUNTO y de sus
ocupantes.
ARTÍCULO 4º. Las unidades de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente
para vivienda familiar, los parqueaderos para estacionamiento de automotores al servicio de
los propietarios y los depósitos sólo podrán destinarse para el bodegaje o almacenamiento
de enseres de los tenedores o usuarios y no podrán destinarse para usos distintos, de
conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, los planos y
licencia de construcción.
ARTÍCULO 5º. Los propietarios y usuarios están obligados a velar por la integridad y
conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado, responderán
hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos. La culpa leve, conforme al artículo
63 del Código Civil: “es la falta de aquella diligencia que los hombres emplean
ordinariamente en los negocios propios”.
ARTÍCULO 6º. Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o sus
invitados a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la
administración al residente, previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el
residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su
visita, la cual deberá someterse al presente manual.
ARTÍCULO 7º. La administración le hará entrega a cada propietario de un manual de
convivencia y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los
arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del manual, ya sea
directamente o a través de la agencia de arrendamientos o quien haga sus veces.
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CAPÍTULO II
DE LOS PARQUEADEROS Y DEPÓSITOS
Parqueaderos de visitantes
ARTÍCULO 8º. Normas sobre el uso de parqueaderos: Según el artículo 22 de la Ley
675 de 2001, los parqueaderos de visitantes que por su naturaleza y destino, cumplen con
los requisitos de urbanismo y construcción según la norma municipal, no podrán ser objeto
de uso exclusivo de los residentes del conjunto. Son normas de obligatorio cumplimiento
para los ocupantes de los parqueaderos de visitantes las siguientes:
a. No se permite el parqueo de cualquier tipo de vehículo de los propietarios en los
parqueaderos de visitantes.
b. El propietario del vehículo o moto será responsable de cualquier daño que por sí mismo
o por intermedio de otro ocasione a una persona, a otro vehículo o moto, o a cualquier
parte del conjunto.
c. Los daños ocasionados a vehículos o motos estacionados, bien sea por otro vehículo,
por la acción u omisión de una persona, de un animal o de objetos inanimados se
sujetará a lo consagrado en los artículos 2341 y siguientes del Código Civil.
d. Los vehículos o motos deben estacionarse correctamente y como medida de precaución
para eventuales situaciones de emergencia se debe parquear en reversa. Ningún
vehículo deberá estacionarse fuera de las líneas que demarcan el estacionamiento.
e. No se permite el lavado de cualquier tipo de vehículo en los parqueaderos de visitantes.
f. No se permite en el parqueadero de visitantes el almacenamiento de cualquier clase de
objetos (muebles, maquinarias, repuestos de llantas, cajas con herramienta y toda clase
de mercancías, etc.).
g. No deben arrojarse llantas, repuestos, cajas, muebles y otros elementos en los
parqueaderos de visitantes y otras zonas comunes. La administración los retirara y los
entregara a cada unidad de vivienda y en caso de que estos objetos no sean recibidos
por sus dueños, la administración podrá disponer de ellos y se procederá al respectivo
procedimiento disciplinario.
h. La circulación de vehículos, motos, bicicletas al interior del Conjunto deberá hacerse a
una velocidad no superior a 10 Km./h. tomando las precauciones necesarias. (Luces,
direccionales y demás).
Disposiciones especiales para los parqueaderos privados
ARTÍCULO 9º. Los parqueaderos privados son de uso exclusivo de los propietarios,
tenedores o usuarios de las unidades privadas a las que se han asignado. Por tal motivo cada
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uno debe ocupar el puesto correspondiente a su unidad y no se permitirá la utilización de
éstos a personas distintas sin la autorización de su propietario.
ARTÍCULO 10º. No se permite a los propietarios de parqueaderos el arriendo o cesión del
uso de éstos a personas ajenas a la copropiedad.
ARTÍCULO 11º. Los espacios del parqueadero solo se pueden utilizar para el parqueo de
vehículos, salvo eventos comunitarios de interés general y de carácter transitorio
autorizados por la administración.
ARTÍCULO 12º. Se prohíbe dejar en los parqueaderos y zonas de circulación, elementos
tales como muebles, electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, colchones,
escombros, juguetes, etc., y en especial armas, materiales inflamables y explosivos.
ARTÍCULO 13º. Queda prohibido realizar mantenimiento alguno a los vehículos, que no
sea el necesario para desvarar los automotores dentro de la copropiedad, cualquiera que sea
el medio que emplee.
ARTÍCULO 14º. Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos dentro de la
copropiedad.
ARTÍCULO 15º. Los usuarios de los parqueaderos deberán tomar las medidas de
seguridad de sus vehículos para evitar robos y accidentes. Los documentos y objetos de
valor dejados en el interior de los mismos serán responsabilidad de su propietario.
ARTÍCULO 16º. Se amonestará por primera vez a los propietarios de los automotores sin
silenciador, a los que no guarden respeto por los vecinos con radio a alto volumen, pito o
similares, así como los vehículos que en áreas comunes superen los 10 kilómetros por hora
al transitar. En caso de reincidencia se aplicarán las sanciones estipuladas en el presente
manual de convivencia o en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO. Se prohíbe el uso del pito al ingreso del conjunto y/o para llamar la
atención del portero y dentro de la totalidad del conjunto.
ARTÍCULO 17º. El mismo sistema anterior se aplicará a los propietarios cuyos vehículos
presenten fuga de aceites que deterioren el área de parqueo, o en todo caso que atenten
contra el aseo y presentación de las áreas comunes.
ARTÍCULO 18º. Queda prohibido parquear vehículos de gran peso dentro de la
copropiedad tales como camiones, busetas y en general, todo vehículo que supere 1
tonelada. Igualmente, en la zona de parqueo no podrán acceder vehículos que excedan 2.15
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metros de altura.
ARTÍCULO 19º. Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al
parquear, por lo que se deben respetarlas líneas de demarcación establecidas.
ARTÍCULO 20º. Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular, con excepción de
fuerza mayor o un caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así sea parcialmente,
los parqueaderos privados vecinos y las áreas de circulación.
ARTÍCULO 21º. El copropietario o residente debe informar por escrito a la
administración, todo cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo
propia de cada unidad, precisando su número de placa, marca y color. La movilización de
vehículos, motos o bicicletas por terceras personas será previamente autorizada por su
propietario y comunicado a la administración o los porteros.
ARTÍCULO 22º. Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los
vehículos deberá ser reportado inmediatamente a la administración, quien según las
circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito.
ARTÍCULO 23º. Se prohíbe a los propietarios de parqueaderos privados hacer uso
temporal o permanente de los parqueaderos comunes o la asignación de los mismos sin la
debida aprobación en la asamblea de propietarios. En caso de requerirse un parqueadero
adicional por alguno de los propietarios, este deberá hacer la gestión de arrendar algún
parqueadero que otro propietario tenga disponible para tal propósito. Se aplicará sanción a
quien no cumpla esta disposición.
PARAGRAFO. Igualmente se prohíbe a los copropietarios la utilización de los
parqueaderos destinados a los visitantes. Se aplicará sanción a quien no cumpla esta
disposición.
ARTÍCULO 24º. Se recomienda aparcar los vehículos en reversa, por motivos de
seguridad.
ARTÍCULO 25º. No se permite la circulación dentro del conjunto de carros, motos
conducidas por personas inexpertas o sin su respectiva licencia de conducción.
Disposiciones especiales para los depósitos
ARTÍCULO 26º. Los depósitos sólo podrán usarse para guardar bienes muebles y enseres
de peso liviano y no podrán ser utilizados con propósitos residenciales o comerciales.
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ARTÍCULO 27º. Queda prohibido utilizar los depósitos para guardar material inflamable,
sustancias peligrosas, desperdicios sólidos, químicos tóxicos, estupefacientes, sustancias
ilegales, bienes de procedencia ilícita, armas o materiales explosivos, animales, productos
alimenticios perecederos, desperdicios y basuras o cualquier otra mercancía que pueda
causar daños o poner en peligro las instalaciones físicas de la copropiedad o la seguridad de
las personas que habitan en ella.
CAPITULO III
DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
ARTÍCULO 28º. Todo trasteo, tanto de entrada como de salida deberá comunicarse a la
administración con 48 horas de antelación y solo se podrá hacer en el horario de 6:00 a. m.
a 6:00 p.m. de lunes a domingo y estarán supervisados por el portero. En ningún caso se
autorizaran trasteos de 6:00 p.m. a 6:00 a.m. en concordancia con las normas policivas.
ARTÍCULO 29º. En caso de alquiler de alguna unidad habitacional, el propietario deberá
informar a la administración, el nombre del arrendatario y fecha de ocupación para los
fines pertinentes. De lo contrario y por razones de seguridad no se permitirá el ingreso del
arrendatario.
ARTÍCULO 30º. No se permite el ingreso al conjunto de vehículos de más de tres (3)
toneladas para la realización de los trasteos por que exceden la capacidad de carga para la
cual fue diseñada y construida la vía de circulación interna.
ARTÍCULO 31º. Al realizar el trasteo, la persona que lo efectúe, sea propietario o
arrendatario, será responsable de los daños que genere en bienes comunes o privados y
depositará previamente al mismo en la administración una suma equivalente a quince (15)
salarios mínimos legales diarios vigentes, que garantizarán la reparación de cualquier daño
ocasionado por el trasteo a los bienes y áreas comunes, depósito que será reembolsado en
caso de no requerirse ninguna reparación, previa revisión del recorrido por el
administrador.
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CAPÍTULO IV
DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES
ARTÍCULO 32º. Quedan prohibidas las reuniones sociales en los parqueaderos, pasillos y
escaleras de la copropiedad. Salvo la realización de las reuniones convocadas por la
administración.
ARTÍCULO 33º. Residentes y visitantes deben tener un comportamiento intachable en las
áreas comunes.
ARTÍCULO 34º. Se prohíbe ingerir licor en las áreas comunes En todo caso queda
prohibido para menores de edad.
ARTÍCULO 35º. Se prohíbe fumar en las áreas comunes tales como portería, ascensores,
pasillos, escaleras y zonas de acceso a las torres, así como consumir cualquier tipo de
sustancia alucinógena.
CAPÍTULO V
DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
ARTÍCULO 36º. Cada unidad es responsable de mantener el aseo que la administración
adelante en la copropiedad, evitando el ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos,
ascensores, fachadas, techos, escaleras, parqueaderos y áreas verdes o jardines; de igual
manera se prohíbe arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del
conjunto en las áreas comunes de la copropiedad. Queda prohibido de manera expresa dejar
bolsas o cajas de basuras en el hall o pasillos, fuera del horario establecido para la recogida
de basuras. Así como los deshechos fisiológicos de las mascotas. De igual forma se prohíbe
dejar cualquier tipo de basura en los ascensores. El orden y el aseo no son un lujo, son una
necesidad.
PARAGRAFO. El horario para la recogida de basuras será establecido por la
administración quien informará previamente a los residentes. En caso de no poder cumplir
el horario establecido, las basuras deben ser llevadas directamente por los residentes al
recipiente destinado para tal fin ubicado en la zona aledaña a cada torre para posteriormente
ser llevado por el personal del Conjunto y/o vigilancia a la UTB.
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ARTÍCULO 37º. Las basuras deben ser empacadas en bolsas plásticas, amarrándolas en su
extremo superior de manera que su contenido no se salga al depositarla en la zona definida
para su posterior recolección por parte del personal del CONJUNTO para llevarla a la
unidad técnica de basuras.
ARTÍCULO 38º. Los desechos deben ser separados y empacados en bolsas diferentes
con el fin de facilitar el trabajo de los recicladores y optimizar el buen uso de los desechos
que generamos en aras de crear una cultura del reciclaje en el CONJUNTO. Se ha
establecido los siguientes criterios para clasificar la basura en la fuente, se recomienda
llevar a cabo el siguiente procedimiento:
a. Residuos inorgánicos reciclables: Para los materiales inorgánicos se utilizan bolsas
de color gris, allí deben ser depositados residuos como: botellas, vasos, platos,
cubiertos, recipientes de vidrio, bolsas plásticas, papel, cartón, metales, empaques,
entre otros materiales que no sufran proceso de degradación.
b. Residuos orgánicos: Para los materiales orgánicos se utilizan bolsas de color negro,
allí se deben depositar materiales orgánicos como: restos de frutas, verduras, sobras de
alimentos, entre otros materiales que sufran proceso de degradación.
c. Residuos Sanitarios: Estos residuos NO deben ser arrojados al sanitario. Para
disponer estos residuos se sugiere instalar en todos los baños bolsas de color blanco
para identificar de forma clara que estos residuos deben ser enviados al relleno
sanitario luego de ser llevados a la UTB. En caso de no disponer de bolsas de color
blanco se pueden depositar en las bolsas de color negro, junto con los otros residuos no
reciclables.
d. Residuos especiales: Para estos residuos se utilizan bolsas de color rojo donde deben
ser depositados materiales como: guantes, gasas, algodones, jeringas, pilas, recipientes
de agroquímicos, cuchillas, agujas de jeringas, bisturís, y todo material catalogado
como especial o peligroso. Este material es llevado a una zona de almacenamiento
temporal. Nota: Las agujas, cuchillas, bisturís y cualquier otro material corto punzante
que haya sido usado en curaciones o actividades similares deberán ir en un recipiente
debidamente cerrado y seguro para evitar alguna lesión a funcionarios del
CONJUNTO, a los recicladores o a los funcionarios de la empresa que recogen dicho
material.
ARTÍCULO 39º. Se debe tener en cuenta lo establecido en el Reglamento de Propiedad
Horizontal vigente sobre las prohibiciones en cuanto al uso de bienes comunes enunciados
en sus artículos 24 y 25.
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CAPÍTULO VI.
DE LOS ANIMALES DOMÉSTICOS
ARTÍCULO 40º. La tenencia de animales domésticos está regulada en el Reglamento de
Propiedad Horizontal en el artículo 22 parágrafo 1; así mismo se debe tener en cuenta las
disposiciones relacionadas en el presente capitulo.
ARTÍCULO 41º. La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos, y
otros animales en áreas comunes, ladridos y ruidos que interrumpan la tranquilidad y
seguridad, serán objeto de sanciones por parte del consejo de administración. En caso de
molestias reportadas a la administración y/o reincidencia, es deber de la administración
entablar las acciones establecidas en el reglamento o las legales y de policía pertinentes.
PARÁGRAFO PRIMERO. Todo propietario de animal doméstico se hace responsable
del daño o lesión que ocasione el mismo. Por otra parte, se compromete a llevar sus
mascotas con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades
municipales y administrativas competentes y a presentar en la administración el
correspondiente certificado de sanidad.
PARAGRAFO SEGUNDO. Todo propietario de animal domestico se hace responsable
del daño que ocasione el mismo en las áreas comunes. La administración valorará los daños
que llegaré a causar y el propietario de la mascota asumirá los costos, previa notificación.
ARTÍCULO 42º. Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente
consideradas como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan
colocar en peligro la integridad de los residentes o visitantes.
ARTÍCULO 43º. Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben
utilizar correa, bozal, de conformidad con lo establecido en la ley 746 de 2002 en su
Artículo 108 B y demás normas legales vigentes, cuando se desplacen por áreas comunes.
ARTÍCULO 44º. Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben
recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos que se
produzcan durante su desplazamiento en las áreas comunes.
ARTÍCULO 45º. En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus
necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de registrarse algún incidente de
esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar y lavar la zona afectada,
inclusive si es orina.
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ARTÍCULO 46º. Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas, deben
vacunarlos según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el
certificado de vacunación antirrábica.
ARTÍCULO 47º. Por ningún motivo los dueños o tenedores de mascotas podrán permitir
el ingreso de éstas a los ascensores de la copropiedad, exceptuando aquellas que sean
requeridas por personas discapacitadas.
ARTÍCULO 48º. Los dueños o tenedores de mascotas no podrán dejarlas solas en zonas
comunes bajo ninguna circunstancia.
ARTÍCULO 49º. Los dueños o tenedores de mascotas no podrán permitir que éstas hagan
uso de las zonas comunes destinadas a juegos infantiles.
ARTÍCULO 50º. Queda expresamente prohibido el ingreso de visitantes con mascotas a la
copropiedad.
ARTÍCULO 51º. Los propietarios o tenedores de mascotas que no cumplan con lo
contemplado en el reglamento y en el presente manual de convivencia incurrirán en falta
leve y si reinciden en falta grave.
CAPITULO VII
DE LAS REPARACIONES LOCATIVAS
ARTÍCULO 52º. Las modificaciones a las unidades están contempladas en el Reglamento
de Propiedad Horizontal en el artículo 23, además, se debe tener en cuenta las disposiciones
relacionadas en el presente capitulo.
ARTÍCULO 53º. El interesado en practicar la reparación locativa deberá informar
previamente, por escrito con una antelación mínima de tres días a la administración y será
responsable de la conducta y actos de las personas por él autorizadas. En dicha
comunicación deberá informar la clase de obra a realizar, duración de la misma y datos
personales de los obreros.
PARAGRAFO. Si el administrador lo cree necesario, quien realizara las reparaciones
locativas deberá permitir la revisión de las obras para asegurar que no se afectará la
estructura del edificio.
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ARTÍCULO 54º. El horario para adelantar reparaciones locativas que impliquen
perturbación a los residentes del conjunto será de 8:00 a.m. a 12:00 p.m. y de 2:00 p.m. a
6:00 p.m. de lunes a sábado; queda prohibido realizar este tipo de reparaciones los días
domingos y festivos.
PARAGRAFO PRIMERO. En todo caso, toda reparación locativa que implique o no
perturbación a los residentes del conjunto no podrá realizarse después de las 6:00 pm ni
domingos y festivos.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Los desperdicios o escombros de obra, deberán recogerse en
bolsas y llevarse a la UTB. En caso que dichos desperdicios y escombros no sean recogidos
por la empresa encargada del aseo en la ciudad su retiro y acarreo correrá por cuenta del
copropietario o responsable de la obra.
PARAGRAFO TERCERO. El copropietario o responsable de la obra es responsable de
utilizar la debida protección para evitar el daño del ascensor y zonas comunes, al igual que
de su limpieza.
ARTÍCULO 55º. La persona que efectúe la obra constituirá a la iniciación de la misma, un
depósito en la administración de 2 salarios mínimos mensuales vigentes, suma que
garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por la obra y cuya devolución se
efectuará por parte de la Administración, una vez finalizada la misma y previa deducción
del valor de reparación de los daños causados, si los hubiere.
CAPITULO VIII.
DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD
ARTÍCULO 56º. El personal de vigilancia y aseo o servicios generales que preste sus
servicios en la copropiedad, así como todos los residentes y visitantes, deberán observar las
siguientes normas de seguridad:
a. De acuerdo con el registro de propietarios y tenedores que se lleva en la
administración, los propietarios, tenedores y visitantes de la copropiedad podrán
ingresar libremente y a cualquier hora al conjunto. Dicho registro debe ser notificado al
personal de vigilancia.
b. Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al
propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario o
tenedor de la unidad visitada.
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c. Los hijos menores de edad de los residentes no podrán sacar ningún elemento como
televisores, equipos, y afines, sin autorización escrita permanente o temporal de sus
padres.
d. Queda prohibido al personal de vigilancia y oficios varios suministrar información de
propietarios, tenedores o usuarios mientras ésta no sea autorizada.
e. El comportamiento del personal de vigilancia y oficios varios con todos los residentes
de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y
colaboración; de igual manera los propietarios, tenedores, usuarios y visitantes de
unidades privadas, deben observar igual respeto y comprensión con el citado personal.
f. El personal de vigilancia no puede abandonar su sitio de trabajo, excepto en casos de
extrema necesidad, siempre y cuando esté al frente del servicio de vigilancia al menos
un funcionario. Toda ausencia del servicio debe ser notificada y autorizada por la
administración.
g. El personal de vigilancia no podrá llevar objetos, paquetes, mercados, etc., a los
apartamentos.
h. El personal de vigilancia no podrá enseñar apartamentos para la venta o arriendo, ni
emitir conceptos evaluativos sobre los inmuebles de la copropiedad o sus precios.
i. El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción de toda correspondencia,
dispondrá su colocación en primera instancia en el casillero correspondiente a cada
inmueble y posteriormente disponer su entrega al destinatario, quien deberá recogerla
personalmente en la recepción.
j. Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas, joyas, llaves,
dinero y en general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios de los bienes
privados y si ello ocurriese, será de estricta responsabilidad del propietario o usuario de
la unidad privada, debiendo ser entregados en sobre sellado y con el nombre de quien
recibe.
k. En caso de alguna reparación locativa en áreas comunes, el personal de vigilancia
ejercerá estricto control y efectuará requisa al personal que vaya a salir de la
copropiedad (técnicos, operarios, obreros).
l. El personal de vigilancia y servicios generales deberá dar aviso inmediato a la
administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en
el ejercicio de sus funciones.
m. Queda expresamente prohibido al personal de vigilancia y servicios generales solicitar
dinero prestado a los órganos de administración, los copropietarios, residentes y
empleados de los mismos.
n. El personal de vigilancia cuenta con autorización amplia y concreta en el sentido de
llamar la atención de toda persona que juegue en las áreas comunes que están vetadas
para tal efecto o que ejerza alguna actividad expresamente prohibida.
o. Para permitir el ingreso o salida de trasteos, el personal de vigilancia debe verificar que
cuente con la respectiva autorización por parte de la administración y no permitirá que
se efectúe en horario diferente a los establecidos.
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p. El personal de vigilancia no permitirá la salida del conjunto de niños menores de 12
años sin la compañía de un adulto responsable.
q. Para toda persona que llegue a la copropiedad, el portero no abrirá la puerta principal
del conjunto hasta cuando el visitante sea identificado plenamente y haya sido
autorizado su ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas extrañas
sin ser identificadas previamente y autorizadas por un copropietario o residente.
r. Todo visitante debe ser anunciado por el portero a través del citófono y solo ingresara
si es autorizado por el residente. En caso de que el citófono no esté funcionando
normalmente por razones de fallas técnicas o falta de fluido eléctrico, u otras razones
de carácter administrativo que impidan la comunicación según el caso, el portero dará
aviso al residente a través del rondero o un empleado del conjunto, si esto no es
posible, el visitante deberá comunicarse telefónicamente con el residente para que
autorice al portero su ingreso de la misma manera. En ningún caso no se dejara ingresar
al visitante sin haberlo anunciado y deberá presentar algún documento de identidad
para registrar sus datos personales.
Parágrafo 1º: Los niños y las empleadas del servicio doméstico no podrán autorizar el
ingreso de los visitantes.
Parágrafo 2º: El residente debe informar por escrito (dejar constancia en la minuta de
la portería) y se hará bajo su total responsabilidad cuando no quiera que un visitante
sea anunciado. La finalización de esta prerrogativa se debe comunicar oportunamente,
con igual procedimiento.
Parágrafo 3º: Para facilitar el control y el acceso de visitantes o invitados cuando se
organice una fiesta o reunión, se debe informar con anticipación a la portería.
Parágrafo 4º: En caso de visitantes a pernoctar, el residente debe informarlo
previamente a la portería, dando a conocer los nombres, identificación y la vigencia de
esta prerrogativa.
Parágrafo 5º: Si el visitante fuera a ingresar en vehículo, el personal de vigilancia
deberá verificar que se cuenta con parqueadero de visitante disponible, de no haber
disponibilidad, se le preguntará al residente si cuenta con su parqueadero privado
disponible, si la respuesta es negativa no se permitirá el ingreso del vehículo.
s. No se permitirá el ingreso de personas que se dediquen a las ventas ambulantes, rifas,
promociones o loterías. Quien desee adquirir algún producto debe dirigirse hasta la
portería personalmente o a través de sus empleados. No debe utilizar a los vigilantes o
empleados del conjunto para tal fin.
t. El ingreso de cobradores debe ser autorizado por el residente. Mientras permanezcan
dentro del conjunto estarán bajo la exclusiva responsabilidad de quien autorizo el
ingreso.
u. El ingreso de mensajeros y/o entregas a domicilio se hará bajo la absoluta
responsabilidad del residente o propietario de la unidad privada de vivienda que
autorice su ingreso y se asegurara de confirmar la salida del mismo una vez que realice
la entrega. Se autoriza el ingreso siempre y cuando utilicen la entrada peatonal, se
anuncie previamente indicando el sitio de donde viene y, deje un documento con foto
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en portería (Ej. Licencia de conducción). Si no presenta un documento no será
autorizado su ingreso y el residente deberá bajar a la portería a recibir su domicilio.
v. A las personas que ingresen con servicio a domicilio, se les prohíbe repartir publicidad
dentro de la copropiedad. En caso de omisión a esta norma, se le prohibirá de manera
definitiva su ingreso.
w. Por motivos de seguridad no se permite el acceso de taxis.
ARTÍCULO 57º. El personal de vigilancia deberá exigir la identificación respectiva y
confirmar la veracidad de la misma antes de permitir el acceso al conjunto de funcionarios
de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales, como también personal de seguridad
como policía, ejército, etc.
ARTÍCULO 58º. El personal de vigilancia revisará todo vehículo de visitantes que ingrese
al conjunto y se cerciorará que éste ingrese con radio, espejos y farolas.
ARTÍCULO 59º. Para el ingreso de los vehículos de propietarios al parqueadero, el
propietario deberá parquear en su parqueadero privado. Los propietarios se obligan a
cumplir con las reglas de ingreso establecidas para acceder el parqueadero.
ARTÍCULO 60º. Para el ingreso de los vehículos de visitantes al parqueadero, el visitante
debe primero anunciarse en la portería y cuando éste sea identificado plenamente y haya
sido autorizado su ingreso, deberá entregar un documento que contenga el nombre. Luego
recibirá una ficha que le permitirá ingresar su vehículo al parqueadero de visitantes.
CAPITULO IX.
DE LAS EMPLEADAS DE SERVICIO Y LABORES DOMÉSTICAS,
MOTORISTAS Y ESCOLTAS
ARTÍCULO 61º. La relación de las empleadas del servicio doméstico, los motoristas y
escoltas con el personal al servicio del conjunto debe ser solamente en función de la labor
que desempeñan. Los residentes deben instruir a su personal para que no realice corrillos en
las zonas comunes o la portería.
ARTÍCULO 62º. Los residentes deben reportar a la administración las personas que estén
a su servicio y los cambios, cada vez que los efectúe. Se debe indicar su nombre,
documento de identificación y horario.
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ARTÍCULO 63º. Todo empleado, bien sea empleada de servicio doméstico, motorista o
escolta debe ser revisado cada vez que vaya a entrar o salir del conjunto, a excepción de
que el residente comunique por escrito a la administración lo contrario.
ARTÍCULO 64º. Los empleados no podrán salir con paquetes sin previa autorización del
propietario o arrendatario y a su salida deberán ser revisados sus bolsos y paquetes. Todo
retiro se debe notificar inmediatamente a la portería, donde debe quedar consignado en la
bitácora, indicando que elementos y artículos personales puede retirar.
ARTÍCULO 65º. Los habitantes del conjunto residencial deben colaborar para que le
personal que está a su servicio no permanezca ni deambule en las zonas comunes, y de ser
posible deben estar uniformados.
ARTÍCULO 66º. Las empleadas domésticas o niñeras no podrán salir con niños menores
de edad, salvo previa autorización escrita del residente.
ARTÍCULO 67º. Los motoristas y escoltas deben permanecer en los vehículos o en la
respectiva unidad de vivienda y no deambulando por los las vías de acceso, parqueaderos,
portería y demás zonas comunes del conjunto. Se debe evitar los grupos de conversación
con otros empleados de las unidades de vivienda, porteros o personal al servicio del
conjunto.
ARTÍCULO 68º. Se prohíbe la exhibición y manipulación de armas o elementos
peligrosos por parte de los escoltas dentro del conjunto.
CAPITULO X
DEL PERSONAL AL SERVICIO DEL CONJUNTO
ARTÍCULO 69º. Los porteros, vigilantes, los empleados de servicios generales,
mantenimiento, jardinería, y otros servicios, se someterán a los reglamentos internos,
normas de las entidades contratistas, o del conjunto, según el caso. Estarán bajo la
coordinación y control de la administración. Este personal tiene tareas específicas, no
pueden ser solicitados para otros trabajos o labores en su horario asignado, por lo tanto no
están autorizados para realizar actividades ordenadas por los residentes, ni para ocuparse en
funciones que entorpezcan sus labores en horas de su jornada laboral.
ARTÍCULO 70º. Toda irregularidad que se observe en el ejercicio de las funciones
encomendadas a los empleados al servicio del conjunto, debe ser comunicada de manera
oportuna a la administración.
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ARTÍCULO 71º. No debe invitarse a los empleados al servicio del conjunto al interior de
las unidades de vivienda, cuando estén dentro de su horario de trabajo.
ARTÍCULO 72º. Se prohíbe ofrecer bebidas alcohólicas a los porteros y demás
empleados, aún en ocasiones especiales, dentro de su horario de trabajo; su incumplimiento
constituirá falta leve.
CAPITULO XI
DE LOS EQUIPOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS,
TELEFÓNICAS Y TV Y ZONAS VERDES
ARTÍCULO 73º. Los residentes velaran por el buen uso de las instalaciones del conjunto
acatando las normas que se dicten en materia de uso y conservación. Así mismo, debe
mantener en buen estado de conservación las instalaciones privativas, en términos que no se
perjudique a la comunidad o a los propietarios.
ARTÍCULO 74º. Solamente el personal autorizado por la administración debe operar los
controles internos de los diferentes equipos instalados dentro del conjunto, al igual que
efectuar reparaciones o mantenimiento.
PARÁGRAFO PRIMERO. No se permite el ingreso de residentes al área de las
subestaciones y de control de los sistemas eléctricos, telefónicos, señal de televisión,
cuartos de motobombas, y cuarto o depósito de basura.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Toda persona que se encuentre obstruyendo elementos
destinados a las comunicaciones telefónicas, radiales, televisivas, citófonos o implementos
que conduzcan energía eléctrica o fuerza motriz, dentro del conjunto incurrirá en una falta
grave, sin perjuicio de que el hecho constituye infracción penal.
ARTÍCULO 75º. Al realizar cualquier instalación los habitantes deben abstenerse de hacer
pasar por las fachadas del conjunto cualquier tipo de cable, alambre, o antenas de señal.
ARTÍCULO 76º. La colocación de antenas adicionales u otros sistemas de televisión
deberán ser autorizados por la administración, en ningún momento deben comprometer la
estética de las unidades de vivienda, la administración a través de los porteros supervisará
el cumplimiento de los requisitos exigidos para tal fin; por lo tanto cualquier daño que
ocasione su instalación o mantenimiento deberá ser pagado por el residente que solicito
dicho servicio.
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ARTÍCULO 77º. La asamblea general de copropietarios es el único organismo autorizado
para aprobar la instalación de antenas de radio y similares, domos y otros. La
administración verificará el cumplimiento de los requisitos establecidos para tal fin. La
instalación de equipos especiales para comunicación será facultad de la asamblea general
de copropietarios y debe contar con las autorizaciones previas necesarias de las autoridades
competentes para tal fin.
Instalaciones hidráulicas y sanitarias
ARTÍCULO 78º. Se debe tener en cuenta lo establecido en el manual del usuario
entregado por la constructora. No se debe introducir a los desagües varillas, materiales
sólidos, o materiales corrosivos. Evite arrojar por el inodoro y demás desagües, materiales
sólidos que obstruyen tuberías e interfieren con el proceso de tratamiento. Incurrirá en falta
grave toda persona que obstruya cualquier vía de conducción de agua.
Citofonía
ARTÍCULO 79º. La consola y el citófono ubicado en la portería principal del conjunto son
para uso exclusivo de los porteros y tiene por objeto permitir la comunicación entre la
portería y las unidades privadas de vivienda, por lo tanto en ningún momento se prestará a
ninguna persona.
Zonas verdes
ARTÍCULO 80º. Le corresponde a la administración velar por el mantenimiento y buen
uso de las zonas verdes y jardines del conjunto, en aras de no afectar la estética del
conjunto. El trabajo de decoración, ornamentación, siembra de plantas y árboles en las
zonas verdes será programado y ejecutado directamente por la administración y no por un
residente en particular.
ARTÍCULO 81º. No se permite el uso de estas zonas para juegos que atenten contra su
conservación. Por tanto, queda prohibido atentar contra los prados, flores, árboles de los
antejardines de cada una de las unidades de vivienda y zonas verdes en general.
ARTÍCULO 82º. Es obligación de los residentes reprimir el vandalismo, la depredación y
debe denunciar ante la administración los daños causados a las zonas verdes y juegos,
causados por negligencia, descuido, complacencia o irresponsabilidad.
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CAPITULO XII
DEL COMPORTAMIENTO
ARTÍCULO 83º. El respeto mutuo entre residentes, empleados y administración deber ser
una actitud común en las relaciones interpersonales que surjan entre los mismos, no
obstante se incurrirá en falta grave cuando entre personas riñan o amenacen a otros.
ARTÍCULO 84º. Los residentes colaboraran para evitar en el conjunto la practica
ocasional o permanente de actividades ilegales o que atenten contra la tranquilidad de los
residentes. Cuando se tenga conocimiento de la ocurrencia de estas actividades debe
informarse a la administración o en segunda instancia al consejo de administración, según
el caso, a fin de que se adopten las medidas pertinentes y se impongan las medidas
correspondientes.
ARTÍCULO 85º. Toda persona que se encuentre dentro del conjunto que transporte, lleve
consigo, elabore, venda, ofrezca, adquiera, financie o suministre cualquier tipo de droga
que produzca dependencia, incurrirá en falta grave y será multado por el consejo de
administración del conjunto, seguidamente se dará parte a las autoridades competentes.
Esto sin perjuicio de las sanciones que la ley determine.
ARTÍCULO 86º. Queda prohibida toda conducta depravada que perturbe la tranquilidad
de los moradores del conjunto, quien incumpla esta disposición incurrirá en falta grave y
será sancionado con la medida correspondiente.
ARTÍCULO 87º. Cuando se ocasione un daño a una persona, unidad privada o zona
común, causado por la caída de objetos mal asegurados o lanzados por descuido, el
residente será responsable en su totalidad de los daños y/o perjuicios presentados. Además
de la multa correspondiente por ser falta grave.
ARTÍCULO 88º. Toda actitud sospechosa de persona que intente ingresar al conjunto por
zonas diferentes a la portería, igualmente personas desconocidas que ronden zonas
aledañas, debe reportarse de manera inmediata a la portería. Esto sin perjuicio de lo
contemplado por la ley en cuanto a la violación de domicilio.
ARTÍCULO 89º. Las fiestas en las unidades de vivienda se pueden extender hasta las
11:00 p.m. Siempre se deberá tener un buen comportamiento y se debe manejar un volumen
moderado en la música y las conversaciones.
ARTÍCULO 90º. El residente que de noche realice fiesta, reunión o ruidos que moleste a
los vecinos, o de cualquier modo perturbe la tranquilidad del lugar con gritos, cantos y
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otros semejantes o con aparatos emisores de voces o de notas musicales, incurrirá en falta
leve. Todos los residentes deben evitar ejecutar actos que perturben los derechos de los
demás habitantes del conjunto. Si no atienden se derivará a llamar la autoridad competente.
ARTÍCULO 91º. Por principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y
percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia, con
educación y respeto a copropietarios, vecinos y amigos. Cualquier interrupción abusiva de
la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido y que
rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el procedimiento de
infracción establecido en el capítulo VII del reglamento de propiedad horizontal vigente
(art. 76 y ss.) al Manual de Convivencia. Si las infracciones anteriores se tornan
incontrolables, es deber de la administración dar curso a la acción o querella policiva
respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando
dos a más apartamentos reporten el incidente.
ARTÍCULO 92º. No se permite el uso de equipos de sonido en las áreas comunes del
conjunto.
ARTÍCULO 93º. Los padres de familia no deben permitir a sus hijos intranquilizar al
vecindario con sus juegos o travesuras en las zonas comunes; si lo consienten incurrirán en
una falta leve.
PARAGRAFO: Queda prohibido el juego con balones u otros elementos que puedan poner
en peligro la integridad de los residentes o con los que se pueda ocasionar daños a las
unidades privadas y zonas comunes; en tales eventos se autoriza al administrador, a los
vigilantes y funcionarios del conjunto y, a los miembros del consejo de administración a
retener y depositar en la oficina de la administración los implementos de uso restringido en
las áreas comunes (Ej. Balones, bicicletas, monopatines, etc.).
ARTÍCULO 94º. El uso de las lavadoras, licuadoras y/o demás aparatos estridentes no
deberá hacerse entre el período de 9:00 p.m. a las 6:00 a.m.
ARTÍCULO 95º. Las alfombras y tapetes no se deben sacudir desde las ventanas, balcones
o puertas hacia las vías de acceso y las zonas comunes del conjunto. En estos lugares
tampoco se deben colocar ropas u otros artículos.
ARTÍCULO 96º. No deben arrojar basuras, aguas con detergente por las ventanas, con ello
perjudican a los vecinos y a las áreas comunes.
ARTÍCULO 97º. Se prohíbe a los residentes salvo en la cartelera establecida para tal fin,
colocar avisos de cualquier índole, en las paredes externas, puertas o ventanas de la unidad
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de vivienda o zonas comunes. Para la publicación de avisos en cartelera, estos deberán
enviarse a la administración para su evaluación y autorización previa.
ARTÍCULO 98º. No se permite la fijación y distribución de propaganda de todo tipo, la
instalación de avisos o vallas, así como el empleo de cualquier otro medio publicitario
dentro de la copropiedad.
ARTÍCULO 99º. La colocación de banderas o estandartes, si no existe asta general, debe
limitarse a las ventanas.
PARAGRAFO: Se prohíbe el uso de astas metálicas o de madera, que puedan llegar a
desprenderse y ocasionar daños, quien incurra en esta prohibición cometerá falta leve o
grave dependiendo del daño ocasionado.
ARTÍCULO 100º. Los propietarios y/o tenedores serán responsables de la conducta de sus
visitantes o arrendatarios y deberán instruirlos acerca del manual de convivencia y exigirles
su cumplimiento. De igual manera todo daño que llegare a cometer un visitante en las zonas
comunes, será de absoluta responsabilidad del residente que autorizo su ingreso al conjunto.
ARTÍCULO 101º. Los residentes, visitantes y personal a su servicio se abstendrán de
realizar demostraciones de armas de fuego o de cualquier tipo dentro del conjunto, tanto en
las unidades privadas como en las zonas comunes.
ARTÍCULO 102º. En caso de venta, transferencia o arrendamiento de una unidad de
vivienda, el propietario debe notificar oportunamente a la administración, señalando el
nombre del nuevo propietario, arrendatario o residente de acuerdo con el formato de
registro respectivo. De ser necesario se exigirá al nuevo propietario presentar un certificado
de tradición y libertad del inmueble no mayor a 30 días de vigencia para constatar la
veracidad de la información.
PARAGRAFO PRIMERO. Al realizar la venta de algún inmueble del conjunto, se debe
tener el paz y salvo de la administración.
PARAGRAFO SEGUNDO: El nuevo propietario o arrendatario dejará constancia de
recibido del manual de convivencia y de aceptar las normas establecidas en el Reglamento
de Propiedad Horizontal y sus posteriores modificaciones.
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CAPITULO XIII
COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 103º. Anualmente en la reunión de la asamblea general en la cual se designen
los órganos de Administración, se elegirá los miembros del Comité de Convivencia que
estará integrado por tres personas. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia quien
se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con la copropiedad;
sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración, en la cancelación de
cualquier cuota extraordinaria impuesta por la asamblea general o sanciones pecuniarias
que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño del
cargo ser persona cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias.
ARTÍCULO 104º. El Comité de Convivencia tendrá a su cargo el atender las
conciliaciones, estudio de los hechos denunciados como generadores de perturbación y
resolver sobre los mismos, contando con amplia facultad para promover fórmulas
conciliatorias, en concordancia con lo estipulado en la ley 675 de 2001 y demás
disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO XIV
DE LAS FALTAS CONTRA LOS BIENES COMUNES Y
CONTRA LA SEGURIDAD
ARTÍCULO 105º. Además de las obligaciones y prohibiciones establecidas en el
reglamento de propiedad horizontal vigente en sus artículos 18, 20 y 22, así como lo
establecido en el presente manual de convivencia, se consideran faltas graves contra la
copropiedad dañar o sustraer elementos propios del sistema de alumbrado comunal,
hidráulico, citofonía, telefonía, equipos, maquinaria y demás elementos de la copropiedad.
ARTÍCULO 106º. Se considera falta grave ingresar a la copropiedad o a las unidades por
sitios diferentes a los destinados para tal fin.
ARTÍCULO 107º. Bajo ninguna circunstancia los residentes o copropietarios podrán
realizar modificación alguna en áreas comunes.
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ARTÍCULO 108º. Encubrir o guardar información sobre los responsables de haber
cometido cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de la
copropiedad.
ARTÍCULO 109º. Está prohibido dar órdenes al personal de vigilancia y en general a
todos los trabajadores de la Administración, o utilizarlos en los trasteos o para la
realización de trabajos particulares o para llevar paquetes, mientras estos estén cumpliendo
con su horario de trabajo.
CAPITULO XV
SOBRE LAS SANCIONES
ARTÍCULO 110º. Se transcribe lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal
vigente en su capítulo VII artículo 76 y ss. (Escritura No. 3.495 de28 de octubre de 2010 de
la Notaría Cuarta de Armenia)
## ARTÍCULO 76: CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS Y REALIZACION DE ACTOS PROHIBIDOS:
Son obligaciones no pecuniarias las previstas en los literales a), b), c) y f) del artículo 22
del presente reglamento. Son prohibiciones las previstas en el artículo 18 y en el artículo
20 del reglamento. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su
consagración en la ley o en este reglamento de propiedad horizontal, por parte de los
propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de ley,
dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las
normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las
siguientes sanciones: 1.) Publicación en lugares de amplia circulación del CONJUNTO,
de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2.) Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser
superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo
del infractor, a la fecha de imposición que en todo caso, sumadas no podrán exceder de
diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3.) Restricción al
uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como zonas de recreación.
PARAGRAFO: En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o
de aquellos destinados a su uso exclusivo. ARTICULO 77. FALTAS LEVES: El
administrador una vez se haya enterado de la falta, solicitará al propietario, el arrendatario, o
la persona a quien el propietario haya cedido el uso y goce de la unidad, que cese
inmediatamente la trasgresión, advirtiéndole de las consecuencias que puede acarrearle si
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continúa su conducta. Para ello podrá publicar en lugares de amplia circulación de la
edificación la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la
sanción. Dicha publicación, deberá hacerse al interior del conjunto. ARTICULO 78.
FALTAS GRAVES: Se consideran faltas graves las siguientes: 1. Obstruir en cualquier
forma y para cualquier objeto, aunque fuese temporalmente, las puertas, pasillos,
vestíbulos, escaleras y demás elementos comunes; especialmente los que sirven para la
locomoción de manera que se dificulte el cómodo paso y acceso permanente de las demás
personas, como sería el caso de instalar en dichos lugares, ventas o negocios, o se usen
para el almacenamiento de mercancías y en general destinarlos a cualquier otro objeto que
desvirtúe su finalidad, los haga bulliciosos, incómodos, antiestéticos etc. 2. Hacer
excavaciones o perforaciones en techos, pisos o paredes; introducir objetos pesados,
explosivos, inflamables o corrosivos; ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez,
seguridad o salubridad del CONJUNTO o que produzca humedad, malos olores, humo o
cualquier clase de molestia que preocupe a los demás ocupantes del vecindario o que
represente peligro para la integridad y salud de los habitantes. 3. Modificar las fachadas de
los apartamentos o introducir construcciones, casillas y obras análogas en las ventanas que
dan a las vías públicas o a otros apartamentos o bienes de propiedad común. 4. Instalar
máquinas, o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que
incomoden a los demás propietarios o que causen daños o interfieran los servicios del
CONJUNTO. 5. Dañar o destruir intencionalmente los bienes comunales. 6. Sostener en
las paredes, pisos o techos comunes, cargas o pesos excesivos o introducir maderas, hacer
huecos o cavidades en los mismos. 7. Destinar la unidad privada a fines distintos de su
objeto o a cualquier actividad en contra de la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad,
buen nombre y señalada categoría del CONJUNTO y de sus ocupantes. 8. Efectuar obras
o actos que afecten los conductos de salida de aguas negras, tuberías de agua potable,
cables telefónicos o eléctricos. 9. Arrojar basuras o desperdicios en las vías o áreas
comunes. 10. Realizar toda clase de obras o actos que atenten contra la estética del
conjunto o pueda significar daño o molestias o perjudicar la visión de los demás
propietarios. 11. Arrojar materiales insolubles, tierra, arena, y otros elementos que puedan
obstruir las cañerías. 12. Utilizar las instalaciones de energía eléctrica por encima de la
carga normal, al punto que puedan recalentarse los alambres o los aparatos de control, y
producirse incendios por corto circuito. 13. Utilizar las ventanas para secar o asolear
ropas, cobijas, cobertores, alfombras, tapetes y demás prendas de vestir u otras
decoraciones internas. 14. Usar a alto volumen receptores de televisión, radiotelefonía y
otros aparatos de reproducción sonora, así como cualquier otro instrumento musical o
similar, de manera que su sonido trascienda a los demás apartamentos o cause molestias a
los vecinos. 15. Poner rejas en las ventanas exteriores diferentes al diseño presentado por
la constructora como propuesta general de reja de seguridad. 16. Subdividir la unidad
privada. 17. Introducir modificaciones, reformas o mejoras a los inmuebles que atenten
contra la estética y diseño del conjunto. 18. Poner sobre el frente del apartamento pancartas
o anuncios publicitarios. 19. Cambiar la forma externa de las unidades privadas, decorar o
pintar las paredes o recuadros exteriores de los apartamentos de propiedad exclusiva por
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cualquiera de los costados de los edificios, con tonalidades distintas de las demás
apartamentos del Conjunto, sin previa autorización de la Asamblea de Propietarios. 20.
Romper paredes, abrir ventanas, tumbar muros y en general realizar cualquier otro acto
contra la seguridad y solidez del edificio. 21. En general todo acto u omisión grave que
atente contra la moral, las buenas costumbres o el espíritu de sociabilidad o que coarte los
derechos de los demás propietarios, los moleste o estorbe. 22. La reincidencia de cualquier
falta leve por parte del propietario, arrendatario o tenedor a cualquier título o de sus
familiares o invitados. 23. Las conductas u omisiones tendientes a incumplir o desacatar
las decisiones o acuerdos de la Asamblea de Copropietarios, del Consejo de
Administración o del Administrador del Conjunto, cuando con ello se cause un daño
económico, o físico a otro copropietario, tenedor, familiar o invitado. ARTICULO 79.
FALTAS GRAVISIMAS: Se consideran faltas gravísimas: 1) La reincidencia de alguna
falta grave. 2) La falta grave que cause daño considerable al Conjunto o a las personas que
viven o visitan el Conjunto. Se consideran faltas leves aquellas originadas en una acción u
omisión, mediante la cual se infrinja alguna de las normas de la propiedad horizontal
consagradas bien sea en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal, o en el manual de
convivencia que no se considere falta grave. Igualmente se considerarán como falta leve la
conducta u omisión, mediante la cual no se cumpla con las decisiones o acuerdos de la
Asamblea de Copropietarios, del Consejo de Administración o del Administrador del
Conjunto que no causen un daño económico o físico a otro copropietario, tenedor, familiar
o invitado. Sanción: Las faltas leves se sancionarán con una amonestación por escrito
indicando las consecuencias en caso de reincidir en la conducta u omisión. Copia de esta
amonestación se radicará en la administración en libro de propietarios. Las faltas leves
serán impuestas directamente por el Consejo de Administración, quien deberá escuchar
previamente al presunto infractor y tomar la decisión respectiva. Las faltas graves serán
sancionadas por el Consejo de administración con multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las
expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en
todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor. Para este tipo de faltas el Consejo de Administración se
constituirá en audiencia especial para escuchar los descargos del presunto infractor y los
testigos del caso. Así mismo evaluará el informe que presente el administrador y cualquier
otro aspecto que sirva para aclarar los hechos puestos a su consideración. La decisión del
Consejo se adoptará por mayoría, se notificará al involucrado y podrá ser impugnado ante
el mismo Consejo, dentro de los 3 días siguientes a la fecha en que se expidió la decisión.
El Consejo en ese caso contará con cinco (5) días hábiles para tomar la decisión final. Las
faltas gravísimas serán sancionadas de la misma forma que las faltas graves, pero además
se impondrá restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales y zonas de
recreación. Serán sancionadas por el Consejo de Administración, en audiencia especial
donde se escucharán los descargos del presunto implicado y se recepcionarán las pruebas
que sirvan para esclarecer los hechos sometidos a su consideración. La decisión que tome
el Consejo de Administración se notificará personalmente al implicado y podrá ser
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impugnado ante la Asamblea de Copropietarios, la cual en asamblea extraordinaria
escuchará el informe y la decisión del Consejo de Administración y le dará la oportunidad
al implicado de pronunciarse, antes de decidir por mayoría si confirma o revoca la
adoptada por el Concejo. Para la gradualidad de la sanción se deberá tener en cuenta la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como todas aquellas razones que
a juicio del Consejo o la Asamblea, según el caso, se pueda considerar como circunstancias
atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de
acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. ARTICULO
80: MULTAS O SANCIONES: Una vez se haya enterado el administrador de que uno de los
copropietarios u ocupantes de las unidades de dominio exclusivo a cualquier título, ha
reincidido en una falta leve, o ha cometido una falta grave, recurrirá ante las autoridades
judiciales con el fin de que impongan al infractor del reglamento o de las normas que rigen la
propiedad horizontal, multa de veinte mil a cien mil ($20.000.oo a $100.000.oo) pesos mcte,
sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar. Estas multas
quedarán reajustadas anualmente en forma acumulativa, en la misma proporción en que
aumente la inflación. PARÁGRAFO PRIMERO: Lo dispuesto en el inciso anterior no impide
que los interesados puedan recurrir a las autoridades de policía para los efectos preventivos de
su competencia.- PARÁGRAFO SEGUNDO: Impugnación de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El propietario del bien privado sancionado
podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La
impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de
la respectiva sanción.- Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento
consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o las normas que lo modifiquen,
adicionen o complementen. ##
PARÁGRAFO PRIMERO: No obstante lo dispuesto en el presente artículo y en aras de
garantizar el debido proceso y actualizar los principios básicos de economía y celeridad
procesal, la imposición de multas previstas en el presente reglamento se regirá por el
siguiente procedimiento:
El Consejo de Administración, a través de su presidente, designará dos (2) Consejeros del
Comité de Convivencia, lo cual se hará en forma rotativa para cada caso, con el objeto de que
conozcan, instruyan y fallen en primera instancia. De no existir unanimidad en el fallo, se
procederá por éstos a elegir un copropietario que se encuentre a paz y salvo con el conjunto
para tomar la decisión. La segunda instancia será de conocimiento de los Consejeros que no
participaron en la primera decisión; todo lo anterior sin perjuicio de la impugnación ante la
autoridad competente. Dichos consejeros harán la tasación de la multa según la gravedad de la
falta sin salirse de los límites establecidos.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Son causales de impedimento y recusación, las establecidas en
el Código de Procedimiento Civil y por analogía el trámite allí previsto.
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ARTÍCULO 111º. Se modifica el valor de las multas establecidas en el artículo 80 del
reglamento, en cuanto a hacer la tasación en salarios mínimos diarios legales vigentes, así:
cámbiese “veinte mil pesos m/cte. a cien mil pesos m/cte. ($20.000.oo a $100.000.oo)” por:
“dos (2) a seis (6) SMDLV”.
ARTICULO 112º. El propietario o su apoderado que no asista a las asambleas ordinarias y
asambleas extraordinarias previa citación por parte de la administración, será multado con
una cuota de administración correspondiente a la suma de los coeficientes de los inmuebles
de su propiedad.
ARTICULO 113º. El incumplimiento de cualquiera de los artículos del presente manual
de convivencia se considerará como falta leve y su reincidencia como falta grave; a menos
que el artículo establezca la gravedad de la falta.
ARTICULO 114º. Si el propietario llegara a presentar tres cuotas vencidas de
administración, pasará automáticamente al abogado para su respectivo cobro jurídico.
ARTÍCULO 115º. Se tendrá en cuenta para la aplicación de las sanciones lo establecido
en el presente manual de convivencia.
CAPITULO XVI
OTRAS DISPOSICIONES
ARTÍCULO 116º. En cualquier tiempo el consejo de administración, el comité de
convivencia o el administrador podrá proponer la modificación y reglamentación del
presente manual de convivencia. La propuesta deberá ser presentada ante la asamblea
general de propietarios para su aprobación. Una vez aprobada las modificaciones el
administrador deberá enviar copia de estas a los copropietarios indicando la fecha de su
entrada en vigencia.
ARTÍCULO 117º. Quejas y reclamos. Cualquier actitud que sea contraria al reglamento
de propiedad horizontal y al manual de convivencia debe notificase por escrito a la
administración quien resolverá o dará conocimiento según el caso. Se pondrá a
consideración del consejo de administración y el comité de convivencia.
ARTÍCULO 118º. Es indispensable que los residentes se dirijan por escrito o de manera
verbal a la administración, ya sea para autorización o solicitud de servicios.
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ARTÍCULO 119º. Se establece los siguientes tipos de comunicaciones internas que deben
ser firmados por el residente:






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Autorización para ingreso de nuevos empleados.
Autorización para empleados que no deben ser requisados.
Autorización para ingreso de visitantes sin ser anunciados.
Autorización para salida de elementos.
Autorización para salida de vehículos por terceros.
Formato de registro de arrendatario y/o nuevo propietario.
Formato de registro de mascotas
El presente manual de convivencia fue aprobado en la asamblea extraordinaria de
propietarios realizada el día 24 de Marzo de 2012 en la ciudad de Armenia.
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