ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005 PLAZA VESPUCIO S.A. En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004. Cabe señalar que la sociedad cuenta un Centro Comercial que tienen como nombre de fantasía Mall Plaza Vespucio, ubicado en la Región Metropolitana comuna de la Florida, cuya explotación data del año 1990. 1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS 1.1.- Balance 1.1.1.- Activos (en miles de $) Diciembre 2005 Activo Circulante Activo Fijo Otros Activos Total Activos 4.899.555 56.050.180 13.006.549 73.956.284 Diciembre 2004 8.476.110 48.300.621 12.577.545 69.354.276 Var 2005-2004 -42,2% 16,0% 3,4% 6,6% Activo Circulante: La disminución del Activo Circulante en un 42,2% equivalente a M$3.576.555.-, se explica por la disminución de los documentos y cuentas por cobrar empresas relacionadas en M$3.457.766.-, impuestos por recuperar en M$172.291, efectos que son compensados por el aumento de deudores por ventas en M$57.199.- Activo Fijo: El activo fijo neto presenta un incremento del 16,0% equivalente a M$7.749.559.-, producto del incremento en terrenos por M$5.205.539 para desarrollos futuros y por nuevas construcciones y remodelaciones en el Centro Comercial Mall Plaza Vespucio por M$4.129.166.-, donde se destacan Las Terrazas, Boulevard Financiero y ampliación del DUOC. Efectos que son en parte compensados por una mayor depreciación del Ejercicio Valor libro y Valor económico de los activos fijos A partir de las transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir que el valor comercial de los activos de Plaza Vespucio S.A. se encuentran sobre su valor de libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando estos una plusvalía, durante el período posterior a la compra. Otros Activos: Estos aumentaron en M$429.004 equivalente al 3,4%.-, producto básicamente del incremento en el reconocimiento neto del VPP de las inversiones en empresas relacionadas por M$392.260 e incremento de intangibles neto de amortizaciones en M$39.915.- 1.1.2.- Pasivos (en miles de $) Diciembre 2005 Pasivo Circulante Pasivo Largo Plazo Patrimonio Total Pasivos 15.301.461 31.087.235 27.567.588 73.956.284 Diciembre 2004 Var 2005-2004 24.062.103 21.530.651 23.761.522 69.354.276 -36,4% 44,4% 16,0% 6,6% Pasivo Circulante: La disminución del pasivo circulante en un 36,4% equivalente a M$8.760.642.-, se genera principalmente por la disminución de las obligaciones con Bancos de corto plazo en un 70,6% a lo registrado al cierre del ejercicio 2004; esta disminución está dada por los re-financiamiento de pasivos de corto plazo a prestamos bancarios de largo plazo. Este efecto en parte se ve compensado por el incremento en los documentos por pagar a proveedores.- Pasivo Largo Plazo: Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$9.556.584.- y está dado principalmente por la reestructuración de pasivos bancarios de corto plazo, descrito anteriormente. Patrimonio: El saldo del Patrimonio al 31 de diciembre se origina a partir del siguiente detalle: Patrimonio al 01.01.2005 Mas Utilidades Ejercicio 2005 Menos Dividendos pagados 2005 Mas Revalorizacion Capital Propio M$ M$ M$ M$ 22.935.832 10.538.062 6.530.010 623.704 Patrimonio al 31.12.2005 M$ 27.567.588 1.1.3.- Razones Indicador Razón de Liquidez Razón Acida Razón de Endeudamiento Deuda Corto Plazo /Deuda Total Deuda Largo Plazo / Deuda Total Cobertura Gastos Financieros (1) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 0,32 0,32 1,68 32,99% 67,01% 8,4 0,35 0,35 1,92 52,78% 47,22% 7,8 -8,6% -8,6% -12,5% -37,5% 41,9% 7,7% (1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes extraordinarios dividido por gastos financieros La Razón de liquidez alcanzó a 0,32 representando un disminución del 8,6%, la que se debe principalmente a una disminución del activo circulante en un 42,2%, la que se vio solo en parte compensada con una disminución del pasivo circulante en un 36,4%, variaciones que se encuentran detalladas anteriormente.- Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 12,5%, llegando a 1,68 (1,93 a diciembre 2004), producto que el total de pasivos exigibles solo se incrementó en M$795.942.-, equivalente a un 1,7%, y el patrimonio, por su parte, se incrementó en M$3.806.066, equivalente a un 16%, explicado por: los mejores resultados del ejercicio del año (incremento del 10,5%) y al incremento en las utilidades acumuladas en un 25,4%.- La cobertura de gastos financieros presenta un incremento del 7,7%, como consecuencia de los mejores resultados obtenidos en el ejercicio, en comparación a los obtenidos en el ejercicio anterior.- 1.2.- Resultados Estado de Resultado (en miles de $) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 Ingresos de Explotación Costo de Explotación Margen de Explotación Gastos de Adm. y Ventas Resultado Operacional Ingresos Financieros Utilidad Empresas Relacionadas Otros Ingresos fuera de la explotación (Pérdida) Empresas relacionadas Gastos Financieros Corrección Monetaria Resultado No operacional Resultado antes de Impuesto Impuesto Renta Utilidad Ejercicio 9.622.320 (1.217.538) 8.404.782 (480.001) 7.924.781 35.358 4.971.471 58.357 0 (1.643.835) (184.051) 3.237.300 11.162.081 (624.019) 10.538.062 8.503.456 (1.084.957) 7.418.499 (481.371) 6.937.128 7.607 4.570.388 43.819 (3) (1.606.969) 136.386 3.151.228 10.088.356 (552.407) 9.535.949 13,2% 12,2% 13,3% -0,3% 14,2% 364,8% 8,8% 33,2% -100,0% 2,3% -234,9% 2,7% 10,64% 13,0% 10,5% R.A.I.I.D.A.I.E.(1) 13.754.702 12.533.581 9,7% (1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios Resultado Operacional: El resultado operacional alcanzó a M$7.9.24.781.- lo que resulta en un incremento de M$987.653 equivalente al 14,2%. Este mayor resultado se explica por los mayores Ingresos de Explotación, que se situaron en M$9.622.320.-, que representa un crecimiento de M$1.118.864.- equivalente al 13,2%.-, producto de los mayores ingresos por arriendo y mayores metros cuadrados arrendados del Centro Comercial Mall Plaza Vespucio Por su parte los Costos de explotación y Gastos de administración y venta aumentaron en su conjunto en M$131.211.-, debido principalmente a las mayores depreciaciones y gastos de operación del centro comercial.- Resultado No operacional: El resultado no operacional alcanzó a una utilidad de M$3.237.300.-, lo que representa un incremento 2,7%, respecto del ejercicio anterior, generado principalmente por el mayor reconocimiento de utilidad inversión empresas relacionadas, correspondiente a la sociedad Administradora Plaza Vespucio S.A., cuyo incremento se debe principalmente a los mayores ingresos percibidos por aumento de los metros cuadrados arrendados, efecto que en parte es compensado por el mayor efecto negativo de la Corrección Monetaria y en menor medida por el incremento de los gastos financieros.- 1.3.- Rentabilidades Rentabilidad del Patrimonio (1) Rentabilidad de Activos Rendimiento de Activos Operacionales Utilidad por acción ($ por acción) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 61,88% 14,25% 18,80% 2.927 67,03% 13,75% 19,74% 2.649 -7,7% 3,6% -4,8% 10,5% (1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio (2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos netos.- La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 61,88%, con una disminución del 7,7%, producto de que los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio, con un crecimiento del 10,5%, fueron menores al incremento del patrimonio de un 16%, esto último dado por el incremento de las utilidades acumuladas en un 25,4% respecto del ejercicio anterior.Por su parte, la rentabilidad de los activos se incremento en un 3,6% producto de los mayores resultados obtenidos respecto del periodo anterior. 1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones Activo Fijo (en miles de $) Diciembre 2005 Terrenos Construcción y obras de infraestructura Maquinarias y equipos Otros activos fijos Depreciación Acumulada Total Activo Fijo Neto 6.180.329 54.577.336 324.385 1.969.238 (7.001.108) 56.050.180 Diciembre 2004 974.790 50.448.170 324.385 2.609.765 (6.056.489) 48.300.621 Var 2005-2004 534,0% 8,2% 0,0% -24,5% 15,6% 16,0% El activo fijo neto presenta un incremento del 16,0% equivalente a M$7.749.559.-, producto del incremento en terrenos por M$5.205.539, para desarrollos futuros y por nuevas construcciones y remodelaciones en el Centro Comercial Mall Plaza Vespucio por M$4.129.166.-, donde se destacan Las Terrazas, Boulevard Financiero y ampliación del DUOC. Efectos que son en parte compensados por una mayor depreciación acumulada.- 1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo Flujo Efectivo (en miles de $) Diciembre 2005 De la Operación Del Financiamiento De Inversión Diciembre 2004 10.827.757 (3.743.940) (7.068.315) 7.182.049 (543.388) (6.753.281) Var 2005-2004 50,8% 589,0% 4,7% De la Operación: Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$10.827.757.-, producto de la mayor recaudación de deudores por ventas y por los dividendos obtenidos de empresas relacionadas que en parte se vio compensada con un mayor flujo de pago de proveedores. Del Financiamiento: Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$3.743.940.- producto del pago de préstamos bancarios y pago de dividendos, que en parte se compensó con la obtención de prestamos de empresas relacionadas.- De Inversión: Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$7.068.315.- producto del incremento de activos fijos en el periodo antes señalado. 2. - ANALISIS DE MERCADO Plaza Vespucio SA., enfrenta la competencia de los sectores comerciales y locales independientes de las comunas de La Florida, Peñalolén, Macul, San Joaquín, La Granja y Puente Alto, donde se encuentra una gran variedad de multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), súper e hipermercados, almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre muchos otros. Además de su competencia directa, conformada por los centros comerciales Mall Florida Center y Mall Plaza Tobalaba. De hecho, a nivel nacional sólo el 21% del comercio minorista se realiza en los centros comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo 2005). 3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO La Sociedad tiene en gran parte sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio. Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el desarrollo sostenible en el tiempo. 4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos Miguel Etcheverry Muñoz Gerente General