"Situaciones Básicas del Suelo y Valoraciones". Noviembre´08

Revista de
DERECHO
URBANÍSTICO
y medio ambiente
JORNADAS SOBRE EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY 8/2007,
DE SUELO Y DEL REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992
TÍTULO II
TÍTULO III
SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO
VALORACIONES
PROFESOR:
ENRIQUE PORTO REY
Abreviaturas utilizadas ..................................................................................................... 4
1.-
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 7
1.1.-
EL MARCO NORMATIVO ..................................................................................... 7
1.2.1.2.1.1.2.2.-
OBJETIVOS DE LA LS08 Y DE LA LS07.............................................................. 8
Objetivos de la LS08............................................................................................ 8
Objetivos de la LS07............................................................................................ 8
1.3.1.3.1.1.3.2.1.3.3.-
LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO DEL TÍTULO II ................................ 9
El suelo urbanizado........................................................................................... 10
El suelo rural ...................................................................................................... 16
Esquema de una posible equiparación entre clases de suelo
urbanísticas y situaciones básicas.................................................................. 17
Esquema de una posible equiparación entre las clases de
suelo urbanísticas de la LOT Canaria y las situaciones
básicas de la LS08............................................................................................. 18
1.3.4.-
2.-
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS VALORACIONES
EN LA LS08 ........................................................................................................ 19
2.1.-
EN GENERAL...................................................................................................... 19
2.2.-
ARGUMENTOS QUE ADUCE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
PARA CAMBIAR LOS CRITERIOS VALORATIVOS DE LA LS98...................... 19
Primero: hay que valorar con criterios específicos objetivos
con independencia del precio de mercado ..................................................... 19
Segundo: hay que valorar conforme el estado real y no formal
de los terrenos ................................................................................................... 21
2.2.1.2.2.2.-
1
3.-
COMENTARIOS AL ARTICULADO DE LAS VALORACIONES
EN LA LS08 ........................................................................................................ 24
3.1.-
ÁMBITO DEL RÉGIMEN DE VALORACIONES Y MOMENTO DE
REFERENCIA. ARTÍCULO 21 ............................................................................ 24
Ámbito ................................................................................................................ 24
Fecha a la que se han de referir las valoraciones .......................................... 26
3.1.1.3.1.2.3.2.-
3.2.3.-
CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIÓN DE
INMUEBLES. ARTÍCULO 22 ............................................................................... 27
Comentario......................................................................................................... 28
Constitución, modificación o extinción de concesiones
administrativas de los derechos reales sobre inmuebles ............................. 32
Cuadros sinópticos ........................................................................................... 32
3.3.3.3.1.3.3.2.3.3.3.3.3.4
VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL. ARTÍCULO 23 ...................................... 40
El suelo en situación básica de rural............................................................... 40
Edificaciones, construcciones e instalaciones .............................................. 45
Plantaciones y sembrados preexistentes ....................................................... 54
Arrendamientos rústicos y otros derechos .................................................... 54
3.4.3.4.1.3.4.2.3.4.3.-
VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO. ARTÍCULO 24 ........................... 55
Suelo urbanizado que no está edificado ......................................................... 55
Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación .................................. 60
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación urbana ........................ 61
4.-
INDEMNIZACIONES ........................................................................................... 62
4.1.-
INDEMNIZACIÓN POR PRIVACIÓN DE LA FACULTAD DE
PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN....................... 62
Requisitos .......................................................................................................... 63
Indemnización.................................................................................................... 64
3.2.1.3.2.2.-
4.1.1.4.1.2.4.2.-
4.2.1.4.2.2.4.2.3.4.2.4.-
INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN DE
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN.
ARTÍCULO 26 ...................................................................................................... 66
Cuando devengan inútiles ................................................................................ 66
Una vez iniciadas las actuaciones de urbanización....................................... 68
Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido
mediante adjudicación de parcelas resultantes ............................................. 69
El caso de propietarios morosos ..................................................................... 69
5.-
VALORACIÓN
DEL
SUELO
EN
RÉGIMEN
DE
EQUIDISTRIBUCIÓN
DE
BENEFICIOS
Y
CARGAS.
ARTÍCULO 27 ..................................................................................................... 70
5.1.-
EN DEFECTO DE ACUERDO UNÁNIME DE LOS AFECTADOS ...................... 70
5.2.-
EN EL CASO DE PROPIETARIOS QUE NO PUEDAN
PARTICIPAR EN LA ADJUDICACIÓN POR INSUFICIENCIA DE
SU APORTACIÓN ............................................................................................... 70
6.-
RÉGIMEN DE LA VALORACIÓN. ARTÍCULO 28 ............................................. 71
2
7.-
RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VALORACIONES ...................................... 71
7.1.-
REGLA GENERAL: APLICACIÓN INMEDIATA .................................................. 71
7.2.-
EXCEPCIÓN A LA REGLA: LOS SUELOS URBANIZABLES
SECTORIZADOS O DELIMITADOS Y CON CONDICIONES DE
DESARROLLO .................................................................................................... 72
7.3.-
7.3.1.7.3.2.-
REMISIÓN AL ARTÍCULO 137.3 DEL REGLAMENTO DE
GESTIÓN URBANÍSTICA Y A LA ORDEN ECO/805/03, DE 27 DE
MARZO................................................................................................................ 73
El Reglamento de Gestión Urbanística............................................................ 73
La Orden ECO/805/03 ........................................................................................ 73
8.-
EL PREMIO DE AFECCIÓN ............................................................................... 76
ABREVIATURAS UTILIZADAS
•
Normas jurídicas expuestas por Orden Cronológico
CC=
Código Civil. Real Decreto de 6 de octubre de 1888
LEF=
Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954.
Reglamento de la LEF=
Reglamento de 28 de abril de 1957 de la LEF.
LS56=
Ley de 12 de mayo de 1956 sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
LS75=
Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana.
LS76=
Real Decreto 1346/1976 de 9 de abril por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Suelo.
CE=
Constitución Española de 7 de diciembre de 1978.
RPU=
Reglamento de Planeamiento Urbanístico. Real Decreto 2159/78 de 23 de
junio.
RGU=
Reglamento de Gestión Urbanística. Real Decreto 3288/78, de 25 de agosto.
LS90=
Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo.
LS92=
Real Decreto-Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana.
LSCM 9/01= Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
TRLITP=
Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
3
RD1020/93= Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas
técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana.
LAU/94=
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
RD-L 5/96= Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en
materia de suelo y Colegios Profesionales.
Ley 7/97=
Ley 7/1997 de 14 de abril proveniente del RD-L 5/1996.
STC 61/97= Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, (B.O.E. de
25 de abril de 1997) y su corrección de errores de fecha 10 de abril de 1997.
LS98=
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
Modificada la Disposición adicional tercera por la Ley 55/1999 de 29 de
diciembre. Texto afectado por la Sentencia del Tribunal Constitucional
164/2001, de 11 de julio. Modificada por lo dispuesto en la Ley 55/1999, de
29 de diciembre, y modificada por Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio
de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y
Transportes, y vuelta a modificar por lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley
53/2002, de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de
Orden Social. Modificada por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas
Urgentes de Liberalización en el sector inmobiliario y transportes.
LOE=
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
LOT Canaria = Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de
Espacios Naturales de Canarias.
RD-L4/00= Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de
Liberalización en el Sector Inmobiliario y de Transportes.
STC 164/01= Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio.
L53/02=
Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas Fiscales, Administrativas y de
Orden Social.
Orden ECO/805/03 =
Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras. Modificada por la Orden
EHA/3011/2007, de 4 de octubre y vuelta a modificar por la
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
L10/03 =
Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberación en el
Sector Inmobiliario y Transportes
RD 1/04 =
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Hacienda), por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
RD 2/04 =
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales
4
PLSCM06 = Proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2006.
LS07 =
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
LS08 =
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo.
•
Otras abreviaturas expuestas por orden alfabético
A=
Aprovechamiento urbanístico
AU=
Aprovechamiento urbanístico unitario
AT=
Aprovechamiento tipo
Cb=
Coste bruto de la edificación como si fuese nueva
Cr=
Coste de reposición
Da=
Cantidad depreciable por antigüedad
De=
Cantidad depreciable por estado de conservación
EM =
Exposición de Motivos
€=
Euros
H=
Coeficiente de depreciación por antigüedad
I=
Coeficiente de depreciación por estado de conservación
m=
metros
m2=
metros cuadrados
m2s=
metros cuadrados de suelo
m2e=
metros cuadrados edificados o edificables
m2eutc= metros cuadrados edificables del uso y tipología característicos en un ámbito
de equidistribución de aprovechamientos, área de reparto u otro ámbito de
equidistribución urbanístico.
Pta=
Pesetas
STS=
Sentencia del Tribunal Supremo
VRB=
Valor de repercusión básico del suelo, en ponencia catastral.
VRC=
Valor de repercusión del suelo en calle, en ponencia catastral.
VRP=
Valor de repercusión del suelo en parcela, en ponencia catastral.
VRS=
Valor unitario de repercusión del suelo
VS=
Valor urbanístico del suelo
VTS=
Valor urbanístico total del suelo de una parcela, finca o solar
VUS=
Valor urbanístico unitario de suelo
VV=
Valor en venta (precio)
5
1.-
INTRODUCCIÓN
1.1.- EL MARCO NORMATIVO
Antes de la CE ha existido en España una Ley del Suelo la LS56 modificada
profundamente en 1975 dando lugar al Texto Refundido de 1976 (LS76). Después
de la CE y al amparo de las mismas bases constitucionales, ha habido tres Leyes
del Suelo, la LS90 (Texto Refundido de 1992), la LS98, y la LS07 que derogó y
sustituyó a la LS98 a partir del 1 de julio del 2007. Ahora rige el Texto Refundido
de la LS07 y de lo que quedaba vigente de la LS92 (LS08) cuya Disposición
derogatoria única deroga la LS07 y la LS92.
En determinados supuestos valorativos, además de la LS08, son de aplicación
algunas determinaciones de la normativa estatal siguiente:
-
Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y Reglamento de
28 de abril de 1957.
-
Algunos artículos de vigencia transitoria y supletoria del Reglamento de
Gestión Urbanística. Real decreto 3288/78, de 25 de agosto
-
Real Decreto 1020, de 25 de junio de 1993 (BOE del 22 de julio de 1993)
por el que se aprueban las “Normas técnicas de valoración y el cuadro
marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”.
-
Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para
ciertas finalidades financieras. Orden ECO/805/03 de 27 de marzo (BOE de
9 de abril de 2003). Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre y vuelta a modificar por la EHA/564/2008.
-
Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por RDL 1/1993, de 24 de
septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993).
-
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (BOE 284 de
27 de noviembre de 2003).
-
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
-
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
-
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE de
9 de marzo de 2004).
-
En determinados supuestos y en el periodo transitorio al suelo urbanizable
incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya
establecido las condiciones para su desarrollo, son de aplicación las reglas
6
valorativas de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y
Valoraciones,
tal
y
como
quedaron
redactadas
por
la
Ley 10/2003, de 20 de mayo (Disposición transitoria tercera de la LS08).
1.2.- OBJETIVOS DE LA LS08 Y DE LA LS07
1.2.1.- Objetivos de la LS08
Los establece la EM
-
Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de
la LS07 y LS92.
-
Estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de
preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del
fragmentado texto de la LS92, dentro de los contenidos de la LS07.
En definitiva: evitar el fraccionamiento y la dispersión normativa sobre el suelo
que recoge la legislación estatal, excepción hecha de la parte vigente de la LS76
que tiene una aplicación supletoria.
El 10 de mayo de 2007 se aprobó la LS07 que derogó a la LS98, cuyos objetivos
y características generales más importantes de carácter práctico, al margen de las
valoraciones expropiatorias, que se estudian con más detenimiento, se exponen a
continuación.
1.2.2.- Objetivos de la LS07
Los principales objetivos de la LS07 que se explicitan o deducen de su Exposición
de Motivos ahora traspuestos a la EM de la LS08 son los siguientes:
De carácter formal:
-
Asumir el carácter no urbanístico de la LS07. Es una Ley de Suelo que,
explícitamente, dice no regular temas urbanísticos.
Son objetivos de carácter sustantivo:
-
Desarrollar el conjunto de principios y preceptos constitucionales que inciden
sobre el suelo desde la óptica de los ciudadanos, en general, en lugar de
basarse en los derechos y deberes de los propietarios del suelo, en particular,
como en Leyes anteriores.
-
Derogar las medidas liberalizadoras del suelo ínsitas en la LS98 y exigir que
las Leyes urbanísticas y el planeamiento clasifiquen como urbanizable el suelo
estrictamente necesario, lo que se justifica en el cumplimiento del principio de
sostenibilidad.
La LS98, en cuanto a la producción de suelo urbano, había intentado pasar de
una economía de simple satisfacción de la demanda prevista, característica de la
7
etapa anterior, a una economía de libre oferta concurrente. Tras la LS07 se vuelve
a una economía de simple satisfacción de la demanda prevista.
Y aunque la LS07 ni la LS08 no lo mencione explícitamente como objetivo la Ley
trata de:
- Abaratar las expropiaciones del suelo en situación básica de rural valorando,
de forma convencional, su realidad física material en lugar de la jurídica o
formal, abandonando las tasaciones con precios de mercado (aunque fuesen
de mercado indirecto) característicos de la LS98.
1.3.- LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO DEL TÍTULO II
La valoración del suelo a efectos expropiatorios, consiste en determinar y
cuantificar los derechos y deberes del propietario, y calcular su equivalente
económico para la indemnización correspondiente. Para ello las Leyes del suelo
anteriores a la LS07, establecían las bases de los derechos y deberes de los
propietarios del suelo según la clase de suelo en la que se incluyese (urbano,
urbanizable y no urbanizable o rústico) y lo hacían de forma general y abstracta
para toda España, completándolos las Leyes urbanísticas autonómicas. Luego el
planeamiento urbanístico municipal concretaba, objetivaba y cuantificaba las
bases legales generales del suelo en cada uno de los términos municipales. El
establecimiento de derechos y deberes y su cuantificación se hacía así siguiendo
un tracto sucesivo en el que participaban las Administraciones general,
autonómica y local.
Dice ahora el número V de la EM de la LS08, en su párrafo cuarto, que en lo que
se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por diferenciar situación o
estado y actividad o proceso.
Para ello define las dos situaciones o estados básicos en que puede encontrarse
de facto el suelo según esté urbanizado o no lo esté, estados básicos que agotan
el objeto de la ordenación del posible uso del suelo y por ello los considera
determinantes para establecer su régimen jurídico.
Para la actividad o proceso sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de
transformación del suelo que son las que generan las plusvalías en las que ha de
ejercerse el principio constitucional de participación.
Según esto, la LS07, a efectos valorativos, prescindió de la clasificación formal del
suelo, que hace el planeamiento siguiendo las pautas legales urbanísticas, y es
ahora la propia LS08 la que clasifica el suelo directamente (sin necesidad de su
clasificación formal por el planeamiento) en dos situaciones básicas: suelo
urbanizado y suelo rural, sin consideración alguna a la clasificación que
formalmente establezca el planeamiento. Prescinde de valorar expectativas
urbanísticas formales de lo que el suelo puede llegar a ser y valora lo existente en
la realidad fáctica como dice el artículo 12.1 de la Ley “Todo el suelo se
encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de
suelo rural o de suelo urbanizado” de forma que el suelo que no es ciudad, por
no estar urbanizado conforme dice la LS08, está en situación de rural.
8
1.3.1.- El suelo urbanizado
Un terreno se encuentra en la situación básica de suelo urbanizado (artículo
12.3):
“el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y
servicios propios de los núcleos de población”
Para poder comparar el significado del suelo urbanizado de la LS08 con el suelo
urbano de las leyes urbanísticas interesa recordar que las Leyes estatales del
suelo anteriores, y al igual que lo hace la LOT Canaria (artículo 50 LOT Canaria)
exigían que para clasificar un suelo como urbano además de estar incluido en la
malla urbana, debía gozar de los cuatro servicios básicos de urbanización:
abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y acceso rodado o que
sin disponer de alguno de los servicios, el suelo estuviera consolidado por la
edificación en su mitad o sus dos terceras partes según los casos.
El artículo 50 de la LOT Canaria dice que integrarán el suelo urbano:
“a)
Los terrenos que, por estar integrados o ser susceptibles de
integrarse en la trama urbana, el planeamiento general incluya en esta
clase legal de suelo, mediante su clasificación, por concurrir en él alguna
de las condiciones siguientes:
1)
Estar ya transformados por la urbanización por contar con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y
suministro de energía eléctrica, en condiciones de pleno servicio
tanto a las edificaciones preexistentes como a las que se hayan de
construir.
2)
Estar ya consolidados por la edificación por ocupar la misma al
menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, de
acuerdo con la ordenación que con el planeamiento general se
establezca.
b)
Los terrenos que en ejecución del planeamiento urbanístico hayan
sido efectivamente urbanizados de conformidad con sus determinaciones.
Las diferencias por tanto entre el suelo urbanizado y el urbano son:
-
En la LOT Canaria para que unos terrenos puedan ser clasificados como
urbanos se requiere que formen parte o sean susceptibles de integrarse en la
trama urbana pero no dice (como hace la LS08) que se integre en la red de
dotaciones
-
La LOT Canaria exige específicamente que disponga de los servicios básicos
de urbanización (acceso rodado, agua, evacuación y electricidad) igual que lo
hace la LS08 pero no exige que estén recibidas las obras de urbanización
como hace la LS08 en su artículo 14.2, segundo párrafo in fine, al decir que la
terminación de las actuaciones de urbanización se presumirán a la recepción
9
explícita o tácita de las obras de urbanización, siendo ese el momento en el
que el suelo rural transformado pasa a ser urbanizado.
-
La LOT Canaria también considera como urbanos los consolidados por la
edificación en sus dos terceras partes, aunque carezcan de servicios, lo que
no hace la LS08 en la definición del suelo urbanizado.
La LS08 introduce modernidad al concepto de situación básica de un suelo
urbanizado, porque además de exigir los servicios básicos característicos de la
urbanización, exige que el suelo esté integrado legal y de forma efectiva en la red
de dotaciones características también de la forma de vida urbana. El suelo
clasificado como urbano, por estar consolidado por la edificación pero que carece
de alguno de los servicios de urbanización, no se encuentra en la situación básica
de urbanizado sino en la de rural.
La exigencia de estar integrado en la red de dotaciones supone que debe estar
integrado en lo urbano y poder satisfacer la forma de vida urbana no tan solo por
disponer de servicios de urbanización, sino también de las dotaciones,
equipamientos, zonas verdes, escuelas, tanto generales como locales y que
constituyen el entramado urbano.
Las condiciones que exige para que pueda considerarse que un terreno está en
situación básica de suelo urbanizado, en cuanto a los servicios, los establece en
la segunda parte del párrafo primero del número 3 del artículo 12 al exigir que
“…las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los
servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar
con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las
instalaciones ya en funcionamiento”.
Es la legislación urbanística la que ha de concretar el requerimiento de los
servicios y sus características, pero los terrenos para estar en la situación básica
de urbanizados además de estar dotados de servicios existentes con las
condiciones y características que diga la Ley urbanística, han de permitir restringir
las obras necesarias para prestar los servicios, a las de acometida o enganche
propias de la edificación. No puede considerarse que los terrenos se encuentren
en situación básica de urbanizados por razón de los servicios, aquellos que exijan
la realización de obras de infraestructuras propias de la acción urbanizadora o de
obras ordinarias municipales para dotarlos de servicios1, en definitiva actuación
de nueva urbanización de la LS08.
También es la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma la que puede
considerar las peculiaridades que pueden tener las dotaciones y servicios de los
núcleos rurales tradicionales legalmente asentados, como dice el artículo 12.3
segundo párrafo de la LS08.
La situación básica de suelo urbanizado comprende por tanto el suelo urbano
solar de las Leyes urbanísticas, así como, en general, el suelo urbano
1
Para desarrollo de este punto puede verse el Criterio 24. Enrique Porto Rey y Paloma de la Roca Ranz “Algunos
criterios prácticos de aplicación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid” Cuadernos de Urbanismo nº 16.
Montecorvo. Madrid 2007
10
consolidado por la urbanización y en algunos casos concretos abarque también el
suelo urbano no consolidado comprendido en unidades de ejecución o polígonos
urbanísticos en aquellos casos que no requieren nueva urbanización, sino que
son urbanos no consolidados porque esté previsto un cambio de uso o de
aprovechamiento urbanístico, sin necesidad de nueva urbanización ni aumento de
las dotaciones existentes.
La interpretación literal de la LS08 que se ha hecho en los párrafos precedentes
parece que es la correcta puesto que no son equiparables el suelo urbanizado de
la LS08 con el suelo urbano en general de las Leyes Urbanísticas, por las
siguientes razones:
-
Si la LS08 hubiera querido equiparara el suelo urbanizado con el suelo urbano
de las leyes urbanísticas lo habría hecho, pero no lo hace, sino que
precisamente le llama suelo urbanizado para diferenciarlo de la clase
urbanística del suelo urbano.
-
Gran parte del suelo urbano no consolidado de los planes urbanísticos carece
de los servicios básicos de urbanización y este suelo aunque esté ordenado
pormenorizadamente por el Plan General, requiere su posterior ejecución,
abriendo en su caso nuevas calles, o modificando las existentes, dotándolo de
equipamientos locales y participando el Ayuntamiento en las plusvalías
generadas. En definitiva requiere actuaciones de nueva urbanización (artículo
14.1.a).1 LS08). El suelo urbano no consolidado además de no estar integrado
en la red de dotaciones (aún le faltan las dotaciones locales que han de
preverlas o la ordenación pormenorizada del Plan General o el posterior
planeamiento de desarrollo) las parcelas que lo constituyen, hasta que se
urbanice el ámbito correspondiente, no cuentan con los servicios ni las
infraestructuras de urbanización ni pueden llegar a contar con ellas con
simples obras de acometidas o de conexión de las parcelas con las
instalaciones ya en funcionamiento, sino que requieren ser urbanizadas
integralmente mediante un Proyecto de Urbanización.
-
La mayoría de las veces, en gran parte del suelo urbano no consolidado, se
requiere que a efectos valorativos se aplique el método de capitalización de la
renta anual real o “potencial”, la que sea superior (artículo 23 LS08) según su
estado. “La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso,
disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos…” además al ser
suelo urbano (no consolidado por la urbanización) el valor resultante se ha de
corregir al alza hasta un máximo del doble por su localización en el suelo
urbano (artículo 23.1.a) tercer párrafo LS08), y en el supuesto de que a los
propietarios se les prive de la facultad de participar en la actuación de la nueva
urbanización tienen derecho a la indemnización del artículo 25 LS08. No
parece coherente que la Ley se empeñe en no valorar expectativas
urbanísticas en general y en el suelo urbano no consolidado, las tuviera en
cuenta en el supuesto de que se equipare el suelo urbano urbanístico al
urbanizado de la LS08.
Cabe la duda de la aplicación, a este suelo urbano no consolidado que aún no
está en situación básica de urbanizado, de lo dispuesto en la Disposición
11
Transitoria tercera LS08 que limita su aplicación a los terrenos, que el 1 de julio
de 2007, formaban parte del suelo urbanizable con condiciones para su
desarrollo. Parece un lapsus de la Ley que se ve más adelante.
No obstante lo anterior parte de la Doctrina teórica sostiene que todo el suelo
urbano esté o no consolidado por la edificación ha de equipararse al suelo
urbanizado. Así Menéndez Rexach2.
“Esta definición legal de la situación del suelo urbanizado plantea el
problema de su encaje con la legislación autonómica, que regula las dos
categorías del suelo urbano, consolidado y no consolidado, en consonancia
con lo que establecía la Ley 6/1998. Es evidente que la legislación
autonómica ya no está obligada a mantener esa categorización, pero
también lo es que puede hacerlo, pues a ella compete regular la
clasificación del suelo. En cualquier caso, mientras subsista la distinción,
ambas categorías del suelo urbano serían reconducibles, en principio, a la
situación de suelo urbanizado.
Esta tesis es la única razonable, pues sería contradictorio que un suelo
urbano (caracterizado según jurisprudencia constante por su “facticidad”)
estuviera en la situación básica de suelo rural. Sin embargo, la letra del
artículo 12.3 permite entender que en la definición legal de la situación de
suelo urbanizado únicamente encaja el actual suelo urbano consolidado,
por estar urbanizado. El no consolidado no podría estar en esa situación
precisamente por no estar urbanizado. La dicción del citado precepto legal
es tajante, al exigir que el suelo esté ya efectivamente urbanizado (que las
parcelas cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la
legislación urbanística) o que pueda llegar a estarlo sin más obras que las
de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Por
tanto, si hubiera que construir nuevas redes de servicios para dotar a las
parcelas de los requeridos por la legislación urbanística, el suelo ya no se
podría considerar en la situación de “urbanizado”, aunque estuviera
edificado.
Siguiendo esta línea argumental, cabría entender que la nueva ley estatal
ha querido cerrar el paso a la categoría del suelo no consolidado o
equivalente, puesto que en la situación básica de suelo urbanizado
únicamente encajaría el actual suelo urbano consolidado. Si ese hubiera
sido el propósito perseguido, lo razonable habría sido incorporar alguna
disposición transitoria, en cuya virtud, indirectamente (pues el Estado no es
competente sobre la clasificación del suelo), quedase a extinguir esa
categoría de suelo. Pero no parece que ése haya sido el objetivo de la
nueva Ley, sino, más bien, respaldar el criterio jurisprudencial de la “malla
urbana” como determinante de la situación de suelo urbanizado, cerrando
el paso a una concepción laxa del suelo urbano en la legislación
autonómica, que, en su mayor parte, ha dado carta de naturaleza legal a
esa doctrina jurisprudencial.
2
RDU en CURSO SOBRE LA INCIDENCIA DE LA LEY 8/2007 EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
AUTONÓMICA (Fotocopias).
12
El problema es serio y conviene que el futuro Texto refundido lo aclare. No
tiene sentido que un suelo urbano, según la legislación autonómica, esté en
la situación básica de suelo rural, conforme a la legislación estatal. Aunque
la letra de la ley de pie para esa interpretación, hay que descartarla por
absurda. ¿Cómo se valoraría ese suelo urbano en situación rural?
¿Aplicando el criterio de la capitalización de la renta real o potencial de la
explotación establecido en el artículo 23? ¿Cuál sería la “explotación a
estos efectos?
Si la Transitoria Tercera de la nueva Ley mantiene la valoración conforme a
la anterior (Ley 6/1998) de los suelos urbanizables delimitados que estén
en desarrollo a su entrada en vigor, con mayor razón se hubiera debido
establecer un régimen transitorio de valoración de los suelos urbanos no
consolidados, para evitar una reducción drástica de su valor, al tenerse que
valorar como suelo rural a la entrada en vigor de la nueva Ley. Es
razonable que se haya establecido eses régimen transitorio para el suelo
urbanizable, pues esta clase de suelo va a quedar ahora, inequívocamente,
en la situación básica de suelo rural. El dato de que no se haya establecido
un régimen similar para el urbano no consolidado acredita, a mi juicio, que
no ha sido intención del legislador eliminar esa categoría (no es
competente para hacerlo) ni reconducirla a la situación de suelo rural.
Finalmente, merece un comentario específico la previsión de que la
legislación urbanística pueda “considerar las peculiaridades de los núcleos
tradicionales legalmente asentados en el medio rural”, a la hora de establecer
las dotaciones y servicios exigibles para que el suelo se encuentre en la
situación de “urbanizado”. Esta previsión ofrece cobertura a la conveniencia
de dar un tratamiento específico a los citados núcleos, como se hace en
algunas leyes autonómicas, a caballo entre el suelo urbano y el rústico y
que, por ello, podría integrar una clase de suelo con sustantividad propia o
una categoría dentro de la clase del suelo rústico o no urbanizable, opción
esta última que parece más adecuadas a las características (rurales) de
estos núcleos, en los que no deberían admitirse, para no desnaturalizarlos,
tipologías edificatorias propias del medio urbano. El tratamiento urbanístico
de estos núcleos Ruales es un problema muy serio, sobre todo en las
Comunidades del norte peninsular y en Canarias, que se ha agravado en
los últimos años por la presión constante hacia su crecimiento y expansión,
sobre todo en las zonas más próximas al mar, hasta el punto de que
algunas leyes autonómicas han prohibido su desarrollo en esa
dirección (Asturias). El legislador autonómico, al que corresponde la
responsabilidad de la regulación de estos núcleos tiene que ser prudente y
firme al mismo tiempo. Prudente para procurar la pervivencia de estos
asentamientos tradicionales, sin desnaturalizarlos, pero incorporando las
comodidades y servicios propios de la época actual. Firme, para evitar que
se privaticen los beneficios a costa de la comunidad, porque no es
defendible que los “urbanitas” se trasladen al medio rural para disfrutar de
su calidad ambiental, pero con las dotaciones y servicios del medio urbano
implantadas a expensas de la comunidad y no de los propietarios, con el
argumento de que éstos no tienen deberes urbanísticos, al no tratarse de
13
suelo urbano (ni urbanizable). El régimen urbanístico de estos núcleos
debe conjugar adecuadamente ambas facetas.”
Luciano Parejo3 tiene una opinión intermedia al decir sobre las condiciones que
debe reunir un terreno para apreciar su situación básica de urbanizado:
“- La legalidad y efectividad de tal conexión.
La Ley estatal establece, en todo caso, una presunción: la conexión se
entiende existente no sólo si la parcela cuenta (de forma legal y efectiva)
con todas y cada una de las dotaciones y de los servicios legalmente
requeridos, sino también si puede (de forma legal) llegar a contar
efectivamente con ellos sin otras obras que las de conexión a las
instalaciones (de las redes correspondientes) ya en funcionamiento.
Finalmente, conviene expresar la pertenencia al suelo en situación básica
de urbanizado de las denominadas (en terminología urbanística) unidades
de ejecución en suelo urbano cuando su localización se encuentre
integrada en el núcleo de población y su origen venga derivado de uno o
varios solares (antigua fábrica, cuarteles militares, etc) y que por causa de
obsolescencia sobrevenida, se hubiera adoptado su renovación urbana.
Obviamente, estos suelos siempre han sido urbanos como corresponde a
solares perfectamente integrados en la red propia de servicios del núcleo
de población y, en consecuencia, pertenecen al urbanizado, sin perjuicio de
su ejecución mediante actuaciones de renovación o reforma interior. Otra
cosa serían las unidades localizadas en el periurbano de los núcleos que
por su dimensión y falta de servicios, no permiten su subsunción en la
situación de suelo urbanizado y que, en todo caso, debería haber sido
clasificadas en su día como urbanizables, correspondiéndoles, en todo
caso, la situación de rural en la consideración de la nueva Ley.”
1.3.2.- El suelo rural
Habiendo definido la LS08 el suelo urbanizado de forma reglada, el resto del
suelo del término municipal es rural, pero la Ley aclara las condiciones para su
apreciación al decir el artículo 12.2 que está en situación de suelo rural:
a)
En todo caso:
El suelo preservado de su transformación por la ordenación territorial y
urbanística (no urbanizable o rústico) que comprende:
3
-
La protección o policía del dominio público.
-
La protección de la naturaleza.
-
La protección del patrimonio cultural.
Luciano Parejo y Gerardo Roger “Comentarios a la Ley del Suelo”. IUSTEL. Madrid 2007
14
-
Los protegidos por la ordenación territorial y urbanística por los valores
en ellos concurrentes incluso los de protección ecológica, de protección
agrícola, ganaderos, forestales y paisajísticos.
-
Los que presenten riesgos naturales4 incluidos los de inundación5,
riesgos tecnológicos6 u otros accidentes graves.
-
Cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o
urbanística.
-
El suelo para los que los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística prevean o permitan su paso a la situación de urbanizado
(urbano no consolidado, urbanizable, apto para urbanizar,…) hasta que
se termine la actuación de urbanización, que se producirá cuando
concluyan las obras de urbanización de conformidad con los
instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y
levantando las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a
la recepción de las obras de urbanización de hecho o por silencio
(artículo 14.2 segundo párrafo).
-
Cualquier otro suelo que no reúna la condición para ser suelo
urbanizado.
b)
1.3.3.- Esquema de una posible equiparación entre las clases de suelo
urbanísticas y las situaciones básicas
POSIBLE EQUIPARACIÓN DE CLASES Y SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO
LS98
CLASES DE SUELO
LS08
CATEGORIAS
SITUACIONES BÁSICAS
CONSOLIDADO
URBANIZADO
(art. 12.3)
URBANO
NO CONSOLIDADO
SECTORIZADO
URBANIZABLE
NO SECTORIZADO
NO URBANIZABLE
PROTEGIDO
RURAL
(art. 12.2)
PRESERVADO
4
Riesgos naturales son todos los que se pueden producir por la acción de las fuerzas de la naturaleza (inundaciones,
seísmos, volcanes, corrimientos de suelos,…)
5
Para estudiar los riesgos de inundación en la Comunidad de Madrid, véase el libro de AAVV “Las zonas inundables.
Análisis y Cartografía” Dirección General de Urbanismo y Planificación Regional. Comunidad de Madrid 2006.
6
Riesgos tecnológicos son todos los que se pueden producir por actividades peligrosas, nocivas, molestas,…
15
INADECUADO PARA EL
DESARROLLO URBANO
EPR
Obsérvese que el suelo urbanizado abarcará normalmente todo el suelo urbano
consolidado y la parte no consolidada que pueda llegar a contar con los servicios
de urbanización sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las
instalaciones ya en funcionamiento. Normalmente todo el suelo urbano no
consolidado comprendido en unidades de ejecución, actuación o polígonos, que
requieran obras de nueva urbanización que sobrepasen las simples acometidas,
se encuentran en la situación básica de rural.
1.3.4.- Esquema de una posible equiparación entre las clases de suelo
urbanísticas de la LOT Canaria y las situaciones básicas de la LS08
POSIBLE EQUIPARACIÓN DE CLASES Y SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO
LOT CANARIAS
CLASES DE SUELO
URBANO
Art. 51
URBANIZABLE
Art. 53
RÚSTICO
Art. 54
CATEGORIAS
CONSOLIDADO
Art. 51.a)
NO CONSOLIDADO POR LA
URBANIZACIÓN
Art. 51.b)
SECTORIZADO
Art. 53.2
NO SECTORIZADO
Art. 53.3
PROTECCIÓN NATURAL
Art. 55.a).1)
PROTECCIÓN PAISAJÍSTICA
Art. 55.a).3)
PROTECCIÓN DE ENTORNOS
Art. 55.a).4)
PROTECCIÓN COSTERA
Art. 55.a).5)
PROTECCIÓN AGRARIA
Art. 55.b).5)
PROTECCIÓN FORESTAL
Art. 55.b).2)
PROTECCIÓN HIDROLÓGICA
Art. 55.b).3)
PROTECCIÓN MINERA
Art. 55.b).4)
LS08
SITUACIONES BÁSICAS
URBANIZADO
(art. 12.3)
RURAL
(art. 12.2)
EPR
Según lo visto para la aplicación del régimen de derechos y deberes la LS08
establece las situaciones básicas con independencia de las clases y categorías
de suelo urbanísticas de la LOT Canaria.
16
Para la aplicación del régimen básico de la propiedad a un terreno ha de
apreciarse en cada caso, al margen de la clasificación urbanística formal del
terreno, su situación básica en función del estado físico material y real del terreno.
2.-
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS VALORACIONES EN LA
LS08
2.1.- EN GENERAL
El Titulo III, la LS08 lo dedica a las Valoraciones.
El hecho de que la LS08 considere rural todo el suelo que de hecho no esté
urbanizado (actualmente gran parte del suelo urbano no consolidado, todo el
suelo urbanizable, apto para urbanizar y no urbanizable o rústico) tiene un fin
fundamental: abaratar las expropiaciones de este suelo.
Para ello abandona las tasaciones de mercado por aplicación prioritaria del
método de comparación con fincas análogas del suelo rústico o no urbanizable
abandona los valores de mercado reflejados en las Ponencias de valores
catastrales características de la LS98 y vuelve al criterio de la valoración del suelo
rural por su naturaleza inicialmente rústica capitalizando su renta agraria anual
real o potencial, al margen del planeamiento y de las clases y categorías
urbanísticas del suelo en el que esté incluido y sin consideración a expectativas
urbanísticas, si bien con alguna corrección al alza en los términos que un futuro
reglamento establezca. Está permisión (artículo 23.1.a) tercer párrafo) lo es hasta
el doble del valor inicial en función de factores objetivos de localización como la
accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la
ubicación en entorno de singular valor ambiental o paisajístico.
En algunos casos puede ser tal la diferencia entre el valor expropiatorio y el precio
de mercado, que más que expropiar se le despoja de la propiedad, lo que
supondrá aumento de los contenciosos administrativos ya que la CE no permite
expolios ni confiscaciones.
El suelo urbanizado, la LS08 lo valora a precios de mercado.
2.2.- ARGUMENTOS QUE ADUCE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS PARA
CAMBIAR LOS CRITERIOS VALORATIVOS DE LA LS98
2.2.1.- Primero: hay que valorar con criterios específicos objetivos con
independencia del precio de mercado
En el número VI de la Exposición de Motivos que se refiere a las Valoraciones
dice que las Leyes del Suelo para valorar el suelo, siempre han establecido
criterios específicos que se apartaban de los criterios generales establecidos por
la vigente LEF.
17
Ello es cierto en parte, porque todas las Leyes del Suelo excepto la LS98 han
establecido criterios convencionales7 de valoración del suelo a expropiar, en lugar
de utilizar criterios que reflejasen el valor real de mercado como hizo la LS98 en
cuya EM se dice que “es el único valor que puede reclamar para si el
calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación
expropiatoria”.
La LEF establece un criterio general de valoración en su artículo
36.1 “Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los
bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de
justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia
directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las
previsibles para el futuro”. El precepto no se refería al planeamiento
urbanístico, creado posteriormente por la LS56, pues este y sus plusvalías
correspondientes ya existían al iniciarse el expediente expropiatorio, se refería a
la obra pública de infraestructuras, de ahí que no tenía en cuenta las plusvalías
derivadas del propio Proyecto o Plan que daba lugar a la expropiación, pero otra
cosa es que no se computen las plusvalías que ofrece el propio planeamiento
urbanístico, que es previo a la decisión de expropiar8 y que otorga derechos a los
propietarios de suelo que al privarle de ellos se ha de determinar su equivalente
económico para ser indemnizados.
Para valorar en particular los bienes y derechos, establece criterios específicos
para cada uno de ellos. Concretamente para el suelo decía: “Los solares se
justificarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio
municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, aumentado en un 10
por 100, ó, en su defecto, el valor en venta fijado a efectos de la contribución
territorial” (Artículo 38 LEF).
“El valor de las fincas rústicas se fijará por la media aritmética entre la
cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida rústica
aumentada en un 5 ó en un 10 por 100, según sea catastrada o amillarada y
el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el
mismo término municipal o comarcal” (Artículo 39 LEF).
Pero luego, el artículo 43.1 LEF establece en definitiva valores de mercado al
permitir la libre estimación de las partes: “No obstante lo dispuesto en los
artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán
llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más
adecuados, si la evaluación práctica por las normas, que en aquellos
artículos se fijan, no resultase, a su juicio, conforme con el valor real de los
bienes y derechos objeto de expropiación, por ser este superior o inferior a
aquella”.
7
Excepto la LS56 que los solares los valoraba conforme a su valor comercial o de mercado.
En este mismo sentido Tomás Ramón Fernández en su comparecencia celebrada el miércoles, 13 de diciembre de
2006: Diario de sesiones del Congreso de los Diputados año 2006 VIII Legislatura nº 738 pág. 24. “Esta referencia al
artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa se refiere al Proyecto de obra pública. Lo que quiere decir el artículo 36
es, por ejemplo, que si se van a hacer unas obras de regadío, el suelo que haya que expropiar para hacer esas obras, que
es un suelo de secano, hay que valorarlo como de secano, no hay que computar los aumentos de valor que derivarán de
su conversión en regadío.”
8
18
Basándose en este precepto las valoraciones con base en la LEF se hacían con
los métodos y criterios disciplinares que mejor reflejaban el valor real o precio de
mercado, dando lugar a expedientes contradictorios en los que cada tasador de
las partes, trataba de aplicar los criterios disciplinares de valoración del bien, de
forma que se aproximase lo más posible al valor real o precio de mercado y
prevalecía la valoración más argumentada y con mayor poder de convicción,
aunque no aplicase los criterios legales específicos que la LEF establecía para
valorar el bien de que se tratase.
La LS07 deroga, además de la LS98, los artículos 38 y 39 de la LEF9 (Disposición
derogatoria única) y no permite la aplicación de la libre estimación de las partes
del 43.1 de la LEF en los bienes inmuebles, pues la Disposición adicional quinta
de la LS08, modifica el artículo 43.2 que queda redactado en los términos
siguientes:
“2.-
El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior10:
a)
No será en ningún caso de aplicación a las
expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo
justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración
previsto en la Ley que regule la valoración del suelo.
b)
Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes
muebles cuando estos no tengan criterio particular de
valoración señalado por leyes especiales”
2.2.2.- Segundo: hay que valorar conforme el estado real y no formal de los
terrenos
En la Exposición de Motivos de la LS07 recogida en la LS08 se achaca la carestía
de las expropiaciones de suelo a que se valora conforme a la clase y categoría en
la que lo sitúa el planeamiento “esto es, partiendo de cual fuera su destino y
no su situación real” y por ello la Ley trata de impedir la especulación
“desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo
que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto11. En
consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas
9
Artículo 38
1.- Los solares se justipreciarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio municipal sobre
incremento de valor de los terrenos, aumentado en un 10 por 100 o, en su defecto, el valor de venta fijado a efectos de la
contribución territorial.
2.- Los edificios se justipreciarán en la media aritmética que resultare del valor actual en venta de otras fincas análogas,
en el mismo Municipio y de la capitalización al tipo del interés legal del líquido imponible señalado para la contribución
urbana. No tendrá validez, a efectos de esta capitalización, todo aumento del líquido imponible producido por
declaraciones de renta realizadas por el propietarios con fecha posterior a la aprobación del proyecto de reforma o
urbanización que sea causa de la expropiación.
Artículo 39
El valor de las fincas rústicas se fijará por la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal
la renta líquida de rústica aumentada en un 5 ó en un 10 por 100, según sea catastrada o amillarada, y el valor en venta
actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal.
10
Se refiere al artículo 43.1 LEF que permitía “la libre estimación de las partes” si al aplicar las normas específicas
resultaban valores que no se ajustaban a los valores reales.
11
En la EM no se profundiza en las motivaciones políticas del cambio de los criterios de valoración, pues lo del “futuro
incierto” no puede referirse al futuro urbanístico establecido por el planeamiento ya que si lo que disponga el Plan para el
futuro, es incierto ¿cómo se puede exigir su cumplimiento tanto a los particulares como a la Administración?
19
de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas mencionadas:
hay un suelo rural, esto es, aquel que no está funcionalmente integrado en
la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido
efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se
valorarán conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha
naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha
hecho realidad. Desde esta perspectiva los criterios de valoración
establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad
jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar
en su misma situación”.
Probablemente la aplicación de la LS08 traiga como consecuencia la necesidad
de cambiar la normativa catastral porque no parece equitativo ni coherente que a
efectos contributivos se parta del destino urbanístico de los terrenos conforme a
su clase, categoría y calificación urbanística, formalmente establecida en el
planeamiento y para las valoraciones expropiatorias se valore desvinculándolo de
la clasificación, calificación y de toda expectativa urbanística teniendo en cuenta
“lo que hay, no lo que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro
incierto”.
Es un objetivo político cuando dice la Exposición de Motivos, que la Ley pretende
valorar el suelo por su valor intrínseco sin consideración a expectativa urbanística
alguna, pero lo que no parece coherente es que a modo de conclusión se diga
que el criterio introduce seguridad jurídica al valor de sustitución del inmueble en
el mercado por otro similar en su misma situación, porque el mercado, de siempre
tiene en cuenta las expectativas urbanísticas del suelo. El criterio que define la
LS08 es legítimo pero al propietario que le expropian el suelo no podrá sustituirlo
en el mercado por otro similar porque, se reitera, el mercado si introduce en el
precio, edificabilidades, aprovechamientos, valores de situación, proximidad,
accesibilidad y, en su caso, clasificación, categorización y calificación del suelo,
en definitiva expectativas urbanísticas.
La indemnización a que hace referencia el artículo 33.3 de la CE se configura
como un equivalente o contraprestación del valor transferido (SS: TC 61/1997 FJ
29º.a); 6/1991 FJ 7º; 37/1987 FJ 2º; 166/1986 FJ 13º.B); y 111/1983 FJ 8º).
Las Sentencias del Tribunal Supremo en este sentido (por todas las STS de
fechas 15-07-88; 18-01-99 y 13-11-92).
“El justiprecio que se señala en la expropiación, representa el equivalente
económico del bien que se pierde, es decir, aquel que sea suficiente para
adquirir en el mercado otro bien análogo al que sale del patrimonio, ya que
ni la facultad de expropiar ni el derecho de acceso a la propiedad puede
consistir en un empobrecimiento de las partes que intervienen en tales
procesos”.
El número 3 de la EM de la LS98 decía que el valor de mercado es el “único
valor que puede reclamar para si el calificativo de justo que exige
inexcusablemente toda operación expropiatoria”.
20
Dice la Exposición de Motivos de la LS07 recogido en la LS08 que en el suelo
rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces se puede
aplicar por no concurrir los requisitos necesarios para asegurar su validez. Ello es
cierto en el suelo rural no urbanizable o rústico, pero en el suelo urbano no
consolidado y en el urbanizable sectorizado o delimitado, a los que también
denomina la LS08 “suelo rural”, si se podría aplicar el método de comparación por
existir mercado y fincas análogas, y téngase en cuenta que el método de
comparación es el que más se aproxima a los valores de mercado.
Sin embargo la LS08 establece la aplicación indiscriminada, para valorar el suelo
rural, (urbano no consolidado, urbanizable, apto para urbanizar y no urbanizable o
rústico) del método de capitalización de la renta agraria real o potencial pero dice
la EM “sin olvidar que al margen de las expectativas urbanísticas, la
localización influye también en el valor de este suelo, siendo la renta de
posición un factor relevante en la formulación tradicional del precio de la
tierra”. No se entiende como la localización de un terreno está al margen de las
expectativas urbanísticas, ni como puede influir la situación localizacional en la
renta agraria real o potencial pues ésta, depende de la capacidad agrológica
intrínseca de la tierra y de la productividad de la organización de la explotación, al
margen del sitio en el que se encuentre pues con los medios de transporte
actuales el ahorro en gastos de transporte de la producción agraria, por su
proximidad al núcleo o a una vía de comunicación, es insignificante.
Aquí el legislador ya no habla de valor de la tierra sino de precio12. El precio lo fija
el mercado que tiene en cuenta expectativas urbanísticas entre las que se
encuentra la localización, mientras que el valor es intrínseco de la tierra. En
definitiva parece una contradicción decir que no se tienen en cuenta expectativas
urbanísticas y luego admitir “factores objetivos de localización, como la
accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o a
la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico” [artículo
23.1.a) tercer párrafo] para añadir un plus al resultado de la capitalización de la
renta agraria.
Quizá el legislador quiere decir que no se admiten expectativas urbanísticas en
general, pero si las admite en aquellos casos concretos que aplicando el criterio
general resultan valores muy apartados del mercado que, de ser aceptados sin
matizar, pueden desprestigiar la Ley por no ser justa y por falta de realismo.
De todas formas poco va a influir la consideración de la localización porque el
artículo 23.1.a) tercer párrafo dice que en la valoración del suelo rural, resultante
de capitalizar la renta real o potencial puede “ser corregido al alza hasta un
máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la
accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica…”
todos ellos factores que inciden en las expectativas urbanísticas reales aunque
puedan en determinados supuestos, no ser formales.
Dice la Exposición de Motivos que en el suelo urbanizado (urbano consolidado y
en algún supuesto, el urbano no consolidado) los criterios de valoración que se
12
Dijo Antonio Machado en boca de Mairena “necio el que no distingue entre valor y precio”
21
han de aplicar son o bien el valor comercial o el que resulte de aplicar el método
residual estático, el que resulte mejor para el expropiado y si está sometido a
transformación urbanizadora o edificatoria se indemnizan gastos e inversiones
realizadas junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido.
Llama la atención el hecho de que la LS08 vuelva al régimen de la LS56 en
cuanto a la valoración expropiatoria de solares por su valor comercial. La LS08
acepta valores de mercado en el suelo urbanizado y valores ficticios
convencionales en el resto del suelo que no está urbanizado, el suelo en situación
básica de rural. Quizá ello se deba a que en el suelo urbanizado (solares y en
algún caso suelo urbano no consolidado) no son frecuentes las expropiaciones
pues suelen hacerse en el suelo rural que es el que interesa realmente abaratar.
Se adelanta ya que en general, el régimen de valoraciones de la LS08 es más
aleatorio y menos objetivo que el de la LS98, siendo poco coherente la Exposición
de Motivos al decir que no admite expectativas urbanísticas mientras que el texto
articulado si incluye elementos claramente especulativos en la valoración como
son la localización, accesibilidad a núcleos o centros de actividad económica o la
ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico y otros, a modo
de indemnizaciones que se suman al valor del suelo si a los propietarios o
promotores se les priva de la facultad de participar en actuaciones de nueva
urbanización a los que se añade la tasa libre de riesgos y la prima de riesgos, que
se verán más adelante.
3.-
COMENTARIOS AL ARTICULADO DE LAS VALORACIONES EN LA
LS08
3.1.- ÁMBITO DEL RÉGIMEN DE VALORACIONES Y MOMENTO DE
REFERENCIA. ARTICULO 21.
3.1.1.- Ámbito
Se refiere al ámbito de aplicación del régimen de las valoraciones el número 1 del
artículo 21 de la LS08 que se transcribe a continuación:
“Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y
edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con
ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas
u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y
urbanística en las que la valoración determine el contenido
patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de
propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la
finalidad de ésta y la legislación que la motive.
22
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución
forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la
Administración Pública.”
Concreta el ámbito de aplicación del régimen de las valoraciones establecido en
la LS08: suelo, construcciones, edificaciones, instalaciones y derechos13,
constituidos sobre ellos, pero solo cuando se refiera a actuaciones urbanísticas
que tengan por objeto:
a)
En general en cualquier actuación para la ejecución del planeamiento
territorial o urbanístico, en las que sea necesario valorar derechos y deberes de la
propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados, propietarios,
Administración y agente urbanizador, en su caso.
Entre estas actuaciones se encuentra la ocupación directa de las Leyes
urbanísticas, para la obtención de terrenos dotacionales
En particular se aplica en la equidistribución de cargas y beneficios derivados del
planeamiento en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados. Esta aplicación
ya estaba reconocida para los Proyectos de compensación y reparcelación en el
artículo 87 del RGU, artículos 157.3 y 106.1.a) de la LS92 y artículo 23 segundo
párrafo de la LS98.
b)
La fijación del justiprecio en las expropiaciones (artículo 30), sea cual fuese
su finalidad y la legislación urbanística o de otro caracter (carreteras, costas,
aguas,...) que la legitime, lo que ya estaba recogido en el artículo 46.2 de la LS92
y en el artículo 23 primer párrafo de la LS98.
c)
La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa
por incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en la
LS08 que regula la propia Ley en los artículos 36 y 37 en los que se
conceptualizan como expropiación sancionadora por incumplimiento de la función
social de la propiedad. En el artículo 36.3 la LS08 habilita a las Leyes urbanísticas
autonómicas para minorar el contenido del derecho de propiedad hasta un
máximo del 50 por ciento de su valor, que al tratarse de deberes de edificación o
rehabilitación estarán en la situación básica de suelo urbanizado .
d)
La determinación de las indemnizaciones correspondientes a la
responsabilidad patrimonial de la Administración en los supuestos indemnizatorios
regulados en el artículo 35 de la LS08.
3.1.2.- Fecha a la que se han de referir las valoraciones
Se ocupa de su regulación el número 2 del artículo 21 que dice:
13
Se llama la atención sobre el hecho de que la LS08, a diferencia de la LS98 (artículo 23 primer párrafo), incluye dentro
del ámbito de aplicación de los criterios de las valoraciones urbanísticas expropiatorias, a las edificaciones, instalaciones
y sus derechos, lo que no hacía explícitamente la LS98.
23
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del
apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de
aprobación del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de
iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de
exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el
procedimiento de tasación conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de
la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del
deber que la motive.
d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la
indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración
Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del
comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.”
Cuando se aplique el procedimiento de la expropiación forzosa, al
momento de iniciación del expediente del justiprecio individualizado, que según la
jurisprudencia es o bien el momento en que el expropiado recibió el oficio para
formular la Hoja de aprecio o bien el momento en el que recibió el Acuerdo
municipal de inicio de gestiones para llegar a un acuerdo mutuo.
Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta, el momento de
someter a información al público el Proyecto de expropiación.
Cuando se trate de equidistribución en la que los propietarios no se ponen
de acuerdo en el reparto de beneficios y cargas, a la fecha de iniciación del
procedimiento de aprobación del instrumento que la motive (aprobación inicial). Si
se trata de agente urbanizador que no se pone de acuerdo con los propietarios, al
momento del acuerdo de adjudicación de la gestión o ejecución.
Cuando se trate de la venta o sustitución forzosa, al momento de iniciación
del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive,
conforme diga la Ley urbanística autonómica.
En los expedientes de responsabilidad patrimonial de la Administración, al
momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del
acto causante de la lesión, si bien cabe la duda si se aplican los artículos 69, 70 y
142 de la Ley del Régimen Jurídico del Procedimiento Administrativo Común en
cuyo caso sería cuando la Administración adopte el acuerdo de incoación o
cuando el afectado presente reclamación.
3.2.- CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES.
ARTÍCULO 22.
24
Dice la LS08 al respecto:
“Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda
carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos
siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la
valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a
infraestructuras
y
servicios
públicos
de
interés
general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya
valoración se determinará según la situación básica de los terrenos
en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo
dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y
las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de
los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la
valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado
en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha
valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e
instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente
con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se
ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron
de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo
legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de
conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta
su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas
en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en
proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos
reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación
o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los
mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho
administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la
efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los
25
derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para
que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la
proporción que corresponda a los respectivos interesados.”
3.2.1.- Comentario
El número 1 explicita lo que las Leyes anteriores establecían implícitamente, es
decir, la valoración del suelo que en la Ley se regula corresponde a su pleno
dominio, libre de cargas y gravámenes.
El número 2, párrafo primero, reitera lo dispuesto en el artículo 21.1.b) de la
propia Ley y concuerda con lo establecido en los artículos 23 primer párrafo y 25
de la LS98, tras su modificación por lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley
53/02, si bien ahora la clase de suelo se sustituye por su situación básica de facto
en la que se encuentren los terrenos, con independencia de su clasificación por el
planeamiento. El suelo se ha de valorar, con independencia de la causa valorativa
y el instrumento que la motive o legitime y se ha de valorar según la situación
básica fáctica en la que se encuentre con independencia de su clasificación
jurídica formal que establezca el planeamiento.
El segundo párrafo del número 2 es una reiteración del número 1 más general
particularizándola en los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos
de interés general supramunicipal, en el que vuelve a decir, para que no quepa
duda alguna, que estén o no previstas en el planeamiento territorial o urbanístico,
(carreteras, ferrocarriles, aeropuertos,…) se han de valorar según la situación
básica de los terrenos (normalmente será la situación de rural).
El primer párrafo del número 3 dice que en el suelo rural las edificaciones,
construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones, siempre que:
se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración
sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del
suelo
no hayan sido tenidas en cuenta en la valoración
se tasarán con independencia de los terrenos. Concuerda con lo que disponía el
artículo 31.1 de la LS98.
Puede que un edificio, construcción o instalación no se ajuste a la legalidad al
tiempo de su valoración pero ser legal porque la LS08 aclara que se entiende que
las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al
tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con:
la ordenación urbanística
la licencia
o fueron posteriormente legalizadas (artículo 22.3, segundo párrafo)
Por ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del
suelo (cosechas, sembrados y plantaciones) y no hayan sido tenidas en cuenta en
la valoración por su carácter de mejoras permanentes (instalaciones de
26
regadío…) pero no las edificaciones que se valoran de forma independiente
siempre.
La LS08 al igual que la LS98 no define los conceptos de construcción, edificación
e instalación.
En lenguaje usual14 construcción es una obra construida o edificada, sea de
arquitectura o de ingeniería.
A efectos catastrales el artículo 7.4 del RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dice que tienen la
consideración de construcciones:
“4. A efectos catastrales, tendrán la consideración de construcciones:
a)
Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén
construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos
permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su
superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser
transportados o desmontados.
b)
Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo,
agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce,
considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos,
muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyéndose en todo caso la
maquinaria y el utillaje.
c)
Las obras de urbanización y de mejora, tales como las
explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios
descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos
al aire libre, los campos para la práctica del deporte, los estacionamientos y
los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.
No tendrán la consideración de construcciones aquellas obras de
urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio
de que su valor deba incorporarse al del bien inmueble como parte
inherente al valor del suelo, ni los tinglados o cobertizos de pequeña
entidad.”
A efectos catastrales el concepto genérico de construcción abarca las
construcciones en general, las edificaciones y determinadas instalaciones en
particular.
El Decreto 1020/1993, en su Norma 2 del Anexo “Definiciones” también entiende
con el nombre genérico de construcciones las edificaciones e instalaciones y este
debe ser el inspirador del legislador de suelo porque a efectos valorativos la LS07
no distingue entre construcciones, edificaciones e instalaciones.
14
Diccionario de la Lengua Española RAE 22ª Edición, 2001 Madrid.
27
El CC en el primer párrafo del artículo 389 habla de “un edificio, pared o columna
o cualquier otra construcción”. Para el CC el edifico es una parte de la
construcción en general.
La LOE en su artículo 2.2 dice que tendrá la consideración de edificación, a
efectos de la aplicación de lo dispuesto en la LOE entre otras “las obras de
edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa
entidad constructiva y sencillez técnica.”
El número 3 del artículo 2 de la LOE considera comprendidas en el concepto de
edificación a efectos de su regulación “sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, así como los elementos de urbanización que pertenezcan adscritos al
propio edificio”.
La LOE en este punto no sigue el criterio del CC artículo 389 primer párrafo.
Sigue el criterio expansivo jurisprudencial15 creado sobre la idea de ruina del
artículo 1591 del CC, según el cual dentro del concepto de edificio cabe incluir
toda construcción sobre el suelo o en el subsuelo, cualquiera que sea la
naturaleza de los materiales empleados, incluso si son prefabricados y cualquiera
que sea la finalidad a que se destine.
La Orden ECO en su artículo 4 “Definiciones dice que a los efectos de la Orden
“Edificio es cualquier tipo de construcción sólida, durable y apta para albergar
uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad”.
Se puede decir que a efectos valorativos, construcción y edificación son
sinónimos. La edificación no se limita al clásico contenedor del alojamiento
humano para la habitación, el trabajo, el ocio, la convivencia u otros usos
análogos de la actividad del hombre, sino que considera comprendida en la
edificación todo tipo de construcciones y también las instalaciones fijas.
Instalación en lenguaje usual es la acción y efecto de instalar o colocar en un
lugar o edificio los enseres y servicios que en el se hayan de utilizar; como en una
fábrica los conductos de agua, aparatos para la luz, etc.
Las instalaciones que se incluyen en el valor del suelo, han de ser inseparables
de la tierra, deben estar vinculadas a la explotación, y ser necesarias para la
obtención del rendimiento de la tierra.
Las instalaciones incorporadas al terreno suelen ser obras hidráulicas, o de
bombeo, pozos, acequias, conducciones de agua o instalaciones de riego en los
terrenos de regadío.
La Orden ECO/805/2003 en su artículo 4 “Definiciones” entiende por
Instalaciones Polivalentes “las instalaciones que, habiendo sido concebidas o
15
-
El carácter expansivo de la jurisprudencia habida sobre la ruina de los edificios consideró como edificios
una construcción agraria (STS 15 de julio 1957)
la tribuna de un campo de fútbol (STS 24 de diciembre de 1982)
una central de calefacción de un barrio de viviendas (STS 28 de junio 1982)
un muro de cierre de un seminario (STS 14 de diciembre 1984)
28
instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio de tasador, su utilización para
otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquellas con
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a
los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas,
instalaciones de lavandería, cocina y de servicios en establecimientos de
hostelería”.
El artículo 23 de la LS08 no establece un método específico para valorar las
instalaciones, sino que se valoran de la misma manera que las construcciones y
edificaciones, cuando en realidad su vida útil y real suele ser inferior a la de las
edificaciones. Tampoco el Decreto 1020/1993 establece coeficientes de
depreciación específicos para las instalaciones pese a que suele durar mucho
menos tiempo que las edificaciones y se quedan anticuadas a medio plazo y
además su valor después de su vida útil suele ser casi nulo.
Como novedad16, el segundo párrafo del artículo 22.3 exige que en el suelo
urbanizado se valoren conjuntamente el suelo y la edificación existente conforme
lo establecido en el artículo 24.2, que se comenta más adelante y precisa que las
edificaciones, construcciones e instalaciones se valoran conjuntamente con el
suelo si son legales y se hicieron de acuerdo con el ordenamiento vigente en el
momento de su realización y con arreglo a licencia o en su caso posterior
legalización.
El párrafo cuarto del número 3 dice que para valorar las edificaciones o
construcciones se tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación
como tradicionalmente se hacía la diferencia con lo establecido en el artículo 31.2
in fine de la LS98, es que ahora en lugar de hacer la depreciación remitiendo a los
criterios de la normativa catastral, remite a los criterios de la
Orden ECO/805/03.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones fuera de ordenación, el valor se
reduce en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil. El concepto de fuera
de ordenación es de carácter urbanístico y son las leyes autonómicas las que lo
definen, pero en general son los edificios que construidos conforme a la
ordenación urbanística vigente en el momento de la licencia, posteriormente
contraviniesen lo establecido en planes posteriores al momento de su ejecución.
La LS76 regulaba el régimen de fuera de ordenación en su artículo 60 y la LS92
en el artículo 137.
3.2.2.- Constitución,
modificación
o
extinción
de
concesiones
administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles
El número 4 del artículo 22 de la LS08 recoge textualmente el artículo 32 de la
LS98.
16
El artículo 31.2 de la LS98 establecía que las edificaciones se valorarán con independencia del suelo.
29
Estos criterios son de obligada aplicación a las valoraciones urbanísticas y a las
expropiatorias que tengan finalidad urbanística.
En cuanto a la fijación del justiprecio, el párrafo segundo del número 4 permite
que la Administración pueda elegir entre la fijación individual del justiprecio para
cada uno de los derechos concurrentes y satisfacerlos a cada uno de sus
titulares, o valorar el inmueble en su conjunto y consignar el importe en poder del
órgano judicial para que éste lo distribuya.
Sin embargo, en las restantes valoraciones pueden seguirse los criterios
estimativos que se estimen convenientes, incluso en las valoraciones
expropiatorias no urbanísticas, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 43.1 de
la LEF, que sigue siendo de aplicación para los bienes que no sean inmuebles
conforme a la Disposición adicional quinta de la LS08.
3.2.3.- Cuadros sinópticos
A continuación se exponen, con el fin de que se tenga una visión global, los
métodos y criterios valorativos de la LS98 y LS08, los esquemas siguientes:
-
cuadro sinóptico de las valoraciones en la LS98
-
cuadro sinóptico de las valoraciones en la LS08.
-
cuadro sinóptico de las valoraciones del suelo rural e indemnizaciones en
la LS08
30
EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EN GENERAL
VV = I + Bp
siendo:
VV = valor en venta del edificio terminado, lo fija el vendedor en función del mercado (un edificio o una vivienda vale lo que alguien esté dispuesto a
pagar por ella);
I=
inversión;
Bp = beneficio del promotor edificador
Ve = Coste de ejecución material + Gastos generales del constructor (del 13 al 17%) + Beneficio industrial del constructor (6%)
VV
Valor
en
venta
del Edificio
terminado
= VS
Valor
del
suelo
+ Ve
+ Hp
Valor de
Honola
rarios
edificaprofeción por
sionales
contrata
+ Ar
+ AL
+ GF
+ GA
+ PS
AranRecursos GraváGastos
Primas
celes de
de las
menes
de
de seguNotaHacienFiscale
acomeros
rios y
das
s no
tidas
obligaRegislocales
locales
torios y
tradono
OCT
res
recuperables
Inversión (I)
+ Σn
Estudios
necesarios
+ Gc
+ GF
GasGastos
tos de
Financocieros
mercializació
n
+ Ga
+ Bp
Gastos
Beneficio del
de
promotor
Admiedificador
nistración del
promotor
Beneficio (BP)
Todo ello expresado en valores unitarios.
El valor del suelo de la totalidad del solar o valor urbanístico: V = AU . VRS . S
V (€) = AU (m2eutc/m2s) . VRS (€/m2eutc) . S (m2s)
Siendo: S = Superficie del suelo solar (urbanizado)
AU = Aprovechamiento urbanístico unitario tipo o medio
VRS = Valor unitario de repercusión del suelo en cada m2 edificado del uso y tipología característicos.
31
EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DE LA ORDEN ECO
VV = I + Bp
siendo:
VV = valor en venta del edificio terminado, lo fija el vendedor en función del mercado (un edificio o una vivienda vale lo que alguien esté dispuesto a pagar
por ella);
I=
inversión;
Bp = beneficio del promotor edificador
Ve = Coste de ejecución material + Gastos generales del constructor (del 13 al 17%) + Beneficio industrial del constructor (6%)
VV
Valor
en
venta
del
Edificio
terminado
= VS
Valor
del
suelo
+ Ve
+ Hp
Valor de
Honola
rarios
edificaprofeción por
sionales
contrata
+ Ar
Aranceles de
Notarios y
Registradores
Ci
+ AL
+ GF
+ GA
Recursos GraváGastos
de las
menes
de
HacienFiscale
acomedas
s no
tidas
locales
locales
no
recuperables
Inversión (I)
+ PS
+ Σn
Primas
Estude
dios
seguneceros
sarios
obligatorios y
OCT
+ Gc
Gastos de
comercialización
+ GF
Gastos
Financieros
+ Ga
+ Bp
Gastos
Beneficio del
promotor
de
Admiedificador
nistración del
promotor
Beneficio (BP)
En la Orden ECO/805/03:
VRS = VV (1-Bp) - Σ Ci
(considera los gastos de administración del promotor, pero no los gastos financieros ni de comercialización ni el beneficio del promotor)
ΣCi = Ve + Hp + Ap + AL + GF + GA...
Todo ello expresado en valores unitarios.
El valor del suelo de la totalidad del solar: V = AU . VRS . S
V (€) = AU (m2eutc/m2s) . VRS (€/m2eutc) . S (m2s)
Siendo: S = Superficie del suelo solar (urbanizado)
AU = Aprovechamiento urbanístico unitario tipo o medio
VRS = Valor unitario de repercusión del suelo en cada m2 edificado del uso y tipología característicos
32
EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DEL RD 1020/1993
VV = I + Bp
siendo:
VV = valor en venta del edificio terminado, lo fija el vendedor en función del mercado (un edificio o una vivienda vale lo que alguien esté dispuesto a pagar
por ella);
I=
inversión;
Bp = beneficio del promotor edificador
Ve = Coste de ejecución material + Gastos generales del constructor (del 13 al 17%) + Beneficio industrial del constructor (6%)
VV
Valor
en
venta
del
Edificio
terminado
= VS
+ Ve
+ Hp
Valor
Valor de
Honodel
la
rarios
suelo
edificaprofeción por
sionales
contrata
+ Ar
Aranceles de
Notarios y
Registradores
+ AL
+ GF
+ GA
Recursos GraváGastos
de las
menes
de
HacienFiscales
acomedas
no
tidas
locales
locales
no
recuperables
Inversión (I)
+ PS
Primas
de seguros
obligatorios y
OCT
+ Σn
Estudios
necesarios
+ Gc
Gastos de
comercialización
+ GF
Gastos
Financieros
+ Ga
+ Bp
Gastos
Beneficio del
de
promotor
Admiedificador
nistración del
promotor
Beneficio (BP)
En el RD 1020/1993:
VV = 1,4 (VS + Ve) . Fl
VV
VRS =
1,4 Fl
En el coeficiente 1,4 (Norma 12) se considera incluido el coste de contrata, honorarios profesionales, tributos, pero no considera incluidos los gastos
necesarios del promotor (administración, comercialización, financieros y beneficio)
Todo ello expresado en valores unitarios.
El valor del suelo de la totalidad del solar: V = AU . VRS . S
V (€) = AU (m2eutc/m2s) . VRS (€/m2eutc) . S (m2s)
Siendo: S = Superficie del suelo solar (urbanizado)
AU = Aprovechamiento urbanístico unitario tipo o medio
VRS = Valor unitario de repercusión del suelo en cada m2 edificado del uso y tipología característicos
33
CLASE DE SUELO
NO URBANIZABLE
CATEGORÍA
PROTEGIDO
PRESERVADO
INADECUADO
SIN ÁMBITOS DELIMITADOS
NI CONDICIONES PARA SU
DESARROLLO
URBANIZABLE
CON ÁMBITOS DELIMITADOS
O CON CONDICIONES PARA SU
DESARROLLO
SIN URBANIZACIÓN
CONSOLIDADA
URBANO
CONSOLIDADO POR LA
URBANIZACIÓN
CUADRO SINÓPTICO DE VALORACIONES DEL SUELO EN LA LS98
CIRCUNSTANCIAS
MÉTODO
EXISTEN VALORES DE COMPARACIÓN
COMPARACIÓN
NO EXISTEN VALORES DE COMPARACIÓN
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
EXISTE Y ES VALIDA LA PONENCIA
CATASTRAL
RESIDUAL DE REPERCUSIÓN EN
PONENCIA
NO EXISTE O NO SON VÁLIDOS LOS VALORES
DE LA PONENCIA CATASTRAL
RESIDUAL DINÁMICO
EXISTE Y SON VÁLIDOS LOS VALORES DE LA
PONENCIA CATASTRAL
RESIDUAL DE REPERCUSIÓN EN
PONENCIA
NO EXISTE O NO SON VÁLIDOS LOS VALORES
DE LA PONENCIA CATASTRAL
RESIDUAL ESTÁTICO
EXISTEN Y SON VÁLIDOS LOS VALORES DE LA
PONENCIA CATASTRAL
RESIDUAL DE REPERCUSIÓN EN
PONENCIA CATASTRAL
NO EXISTE PONENCIA CATASTRAL O NO SON
VÁLIDOS SUS VALORES
RESIDUAL
VALOR DEL SUELO
DE MERCADO
VALOR INICIAL
Rt . 100
VS = ----------T
VS = AU . VRB
* (1)
Sk
Ej
VS =AU . [ ∑ ------ - ∑ -------]
(1+i)tj (1+i)tk
VS = AU . VRP
* (1)
VV
VS =AU . ( -------- - VC )
1,4FL
*(1)
VS = AU . VRC
*
VV
VS =AU . ( ------- - VC )
1,4FL
*
Autor: Enrique Porto Rey
VS =
AU =
VRB =
VRP =
VRC =
Rt =
T=
(1) =
Valor unitario del suelo (∈/m2s)
Aprovechamiento unitario (90%)
Valor básico de repercusión en ponencia
Valor básico de repercusión en Polígono
Valor de repercusión en calle
Renta unitaria de la tierra (€/m2s)
Interés legal del dinero.
En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la
reforma, renovación o mejora urbana, el
aprovechamiento A es el resultante del planeamiento o
el resultante de la edificación existente si fuera superior.
FL = Factor de localización
* = Deduciendo los costes de urbanización para
convertir el terreno en solar.
VRS = Valor de repercusión del suelo (€/m2e)
VV = Valor en venta unitario del edificio terminado
(€/m2e)
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j
Sk= Importe de los pagos previstos en el momento k
tj = nº de periodos de tiempo previsto desde el
momento de las valoraciones hasta que se
produce cada uno de los cobros
tk = nº de periodos de tiempo
previsto desde el momento de las
valoraciones hasta que se
produce cada uno de los pagos
I = Tipo de actualización elegido
correspondiente a cada uno de
los periodos de tiempo
considerados
34
SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO
CUADRO SINÓPTICO DE VALORACIONES DEL SUELO EN LA LS08
MÉTODO
VALOR
Rt . 100
VS = ----------T
RURAL
Art. 23
CAPITALIZACIÓN DE LA MAYOR
DE LAS RENTAS: NETA ANUAL
REAL O POTENCIAL
EL VALOR OBTENIDO SE CORRIGE AL ALZA EN LOS LUGARES DE
MAYOR ACCESIBILIDAD A LOS NÚCLEOS DE POBLACIÓN, A LOS
CENTROS DE ACTIVIDAD ECONÓMICA O LA UBICACIÓN EN ENTORNOS
DE SINGULAR VALOR AMBIENTAL O PAISAJÍSTICO, ART. 23.1
MIENTRAS NO HAYA REGLAMENTO SE APLICA “COMO MÁXIMO EL
DOBLE”
SE SUMAN INDEMNIZACIONES EN DETERMINADOS SUPUESTOS
URBANIZADO EDIFICADO O
EDIFICÁNDOSE
Art. 24.2
URBANIZADO SOMETIDO A REFORMA
O RENOVACIÓN
Art. 24.3
VS = AU . VRS;
VRS = [VV . (1-b)] - ΣCi
RESIDUAL ESTÁTICO
MÁS INDEMNIZACIÓN EN DETERMINADOS CASOS, ART. 24
EL MAYOR
DE
URBANIZADO
URBANIZADO SIN EDIFICAR O CON
EDIFICACIÓN ILEGAL O EN RUINA
Art. 24.1
COMPARACIÓN
APLICADO AL CONJUNTO DE LA EDIFICACIÓN MÁS SUELO
RESIDUAL DEL SUELO
RESIDUAL ESTÁTICO
VS = AU . VRS;
RESIDUAL ESTÁTICO
VRS = [VV . (1-b)] - ΣCi
LOS USOS Y EDIFICABILIDAD A CONSIDERAR SON LOS DEL
PLANEAMIENTO DE ORIGEN
Autor: Enrique Porto Rey
VS =
AU =
Rt =
T=
Valor unitario del suelo (∈/m2s)
Aprovechamiento unitario (90%)
Renta unitaria de la tierra
Tipo de capitalización en la LS08 Disposición adicional séptima
es “la última referencia publicada por el Banco de España del
VRS =
VV =
b=
Ci =
Valor de repercusión del suelo (€/m2e)
Valor unitario del edificio terminado (€/m2e)
Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno
Cada uno de los pagos considerados
rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a
tres años”
35
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL E INDEMNIZACIONES EN LA LS08
SITUACIÓN
BÁSICA DEL
SUELO
VALORACIÓN DEL SUELO
(art. 23.1)
SIN FACTORES OBJETIVOS DE
LOCALIZACIÓN
Artículo 22.1.a)
CAPITALIZACIÓN DE LA
MAYOR DE LAS RENTAS:
NETA ANUAL REAL O
POTENCIAL DE LA
EXPLOTACIÓN SEGÚN SU
ESTADO EN LA FECHA DE LA
VALORACIÓN
RURAL
Art 12.2
CON FACTORES OBJETIVOS
DE LOCALIZACIÓN
Artículo 22.1.a) tercer párrafo
CAPITALIZACIÓN DE LA
MAYOR DE LAS RENTAS:
NETA ANUAL REAL O
POTENCIAL DE LA
EXPLOTACIÓN SEGÚN SU
ESTADO EN LA FECHA DE LA
VALORACIÓN CORREGIDA
HASTA UN MÁXIMO DEL
DOBLE.
INDEMNIZACIÓN POR PRIVACIÓN DE LA FACULTAD DE
PARTICIPACIÓN EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN O
ALTERACIÓN DE LAS CONDICIONES URBANÍSTICAS
art. 25
INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y LA
PROMOCIÓN DE ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN
art. 26
SIN DERECHO A PARTICIPAR
NO TIENE DERECHO A
INDEMNIZACIÓN
NO TIENE DERECHO A INDEMNIZACIÓN
CON DERECHO A PARTICIPAR
INDEMNIZACIÓN POR:
- PÉRDIDA DE LA FACULTAD DE
PARTICIPAR
- ALTERACIÓN DE LAS
CONDICIONES URBANÍSTICAS
SIN INICIAR LA GESTIÓN URBANÍSTICA:
NO TIENE DERECHO A INDEMNIZACIÓN
INICIADA LA GESTIÓN URBANÍSTICA PERO SIN
HABER COMENZADO LAS ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN:
INDEMNIZACIÓN POR TODOS LOS GASTOS QUE
RESULTEN INÚTILES INCREMENTADOS POR LA
TASA LIBRE DE RIESGO Y LA PRIMA DE RIESGO
DE:
- GASTOS
DE
PLANES,
INSTRUMENTOS
URBANÍSTICOS,
PROYECTOS
DE
EDIFICACIÓN,
CONSERVACIÓN
O
REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS
- OBRAS
ACOMETIDAS,
FINANCIACIÓN,
GESTIÓN Y PROMOCIÓN PRECISOS
- INDEMNIZACIONES PAGADAS.
INICIADA LA ACTUACIÓN DE URBANIZACIÓN:
LA MAYOR Ó (A) Ó EN PROPORCIÓN AL GRADO
ALCANZADO EN SU EJECUCIÓN ENTRE 0 Y 1 DEL
VALOR DEL SUELO FINAL MENOS EL INICIAL.
Autor: Enrique Porto Rey
36
CUADRO SINÓPTICO DE VALORACIÓN DE EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EN LA LS08
SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO EN
EL QUE SE ASIENTAN
REALIZADAS DE CONFORMIDAD CON LA ORDENACIÓN VIGENTE EN EL
MOMENTO DE SU CONSTRUCCIÓN Y CON ARREGLO A LA LICENCIA O
LEGALIZADAS POSTERIORMENTE
SI
NO
RURAL
Art. 21.3 y 23.1.b)
SE VALORAN CON EL MÉTODO DEL
COSTE DE REPOSICIÓN SEGÚN SU
ESTADO Y ANTIGÜEDAD.
Art. 23.1.b)
VALOR 0
URBANIZADO
Art. 22.3 y 24.2 y 3
SE VALORAN CONJUNTAMENTE CON
EL SUELO (art. 22.3) APLICANDO EL
MÉTODO DE COMPARACIÓN A LOS
USOS DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE
[art. 24.2.a)]
VALOR 0
37
3.3.- VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL. ARTÍCULO 23
La valoración del suelo en situación básica de rural y los elementos, bienes y
derechos que se sitúen en el suelo rural, se regula en el artículo 23 que
contempla la valoración de los propios terrenos, las edificaciones, construcciones
e instalaciones, plantaciones y sembrados, arrendamientos rústicos y otros
derechos.
3.3.1.- El suelo en situación básica de rural
Para la valoración del suelo en situación básica de rural, establece el artículo
23.1.a)
“a)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta
anual real o potencial, el que sea superior, de la explotación según su
estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso,
disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme
a la legislación que les sea aplicable utilizando los medios técnicos
normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las
subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los
costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta
un máximo del doble en función de factores objetivos de localización,
como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad
económica, o a la ubicación en entornos de singular valor ambiental o
paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en
el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos
que reglamentariamente se establezcan.”
Se ha de tener en cuenta que la Disposición transitoria tercera.2 establece una
especie de moratoria de tres años como máximo en la aplicación de este precepto
para la valoración del suelo en situación básica de rural, clasificado por el
planeamiento general como urbanizable17 que disponga de condiciones
establecidas por el planeamiento para su desarrollo, plazo que se acaba el 1 de
julio del año 2010. Hasta entonces, en este suelo se aplican los criterios
valorativos establecidos en la LS98 para el suelo urbanizable sectorizado o
delimitado.
El artículo 23.1.a) presenta algunas dudas sobre su aplicación, ya que el
legislador parece pensar en grandes fincas, pues al decir que el suelo en
situación básica de rural, se tasará capitalizando la mayor de la renta, anual real o
potencial de la explotación, supone que los terrenos o están en explotación y
tienen un rendimiento económico que permite calcular la renta o bien si no están
en explotación pudieran estarlo en cuyo caso el rendimiento económico que sirve
17
Véase el punto 7.2 de esta Ponencia
38
de base para determinar la renta no existe en la realidad pero es potencial porque
puede llegar a existir, si se explota.
Sin embargo existen suelos en la situación básica rural que por su propia
naturaleza o por ser suelos urbanos no consolidados no se explotan ni se pueden
explotar y no producen rendimiento económico real alguno y no tienen expectativa
de explotación futura (salvo su transformación con fines urbanísticos) por lo que
tampoco existe expectativa de rendimiento económico potencial que sirva de base
para determinar la renta.
En estos supuestos se ha de suponer, lo que crea inseguridad jurídica, que pese
a la literalidad del precepto, estos suelos rurales no explotados e improductivos
carentes de rendimiento potencial alguno, podrían producir rendimientos
económicos de hipotéticos usos, disfrutes o explotación agraria. Estos últimos se
podrían determinar en función de la superficie de suelo y conforme a los
rendimientos sectoriales (agrarios, de ocio, de disfrute,…) que sean normales en
la zona para otros terrenos análogos explotados económicamente (caza,
agricultura, forestal, aparcamientos en suelos urbanos no consolidados que se
encuentren vacíos,…) conforme a la legislación sectorial pero en cualquier caso
utilizando los medios técnicos normales para su producción, es decir, sin
considerar las mejoras que se le podrían hacer, tales como pasar de secano a
regadío,…
En el supuesto de que existan subvenciones a los barbechos, cultivos u otros, se
han de considerar como rendimientos de la tierra.
Cabe la duda si la capitalización de la renta anual real o potencial, de la
explotación según su estado en el momento de la valoración, se puede hacer
aplicando directamente el precepto legal o hasta que exista un reglamento, se han
de utilizar los criterios de la Orden ECO/805/03 en aplicación de la Disposición
transitoria tercera.3 in fine.
No es posible aplicar la Orden ECO/805/03 porque:
1.-
Aplica métodos y criterios diferentes para valorar terrenos urbanos,
urbanizables y no urbanizables (artículo 50.1) en los que distingue niveles
urbanísticos lo que no lo permite la LS08. Las fincas rústicas (artículos 48 y
49) las valora por la menor cantidad que resulte aplicando el método de
comparación o por actualización de la explotación. La aplicación del
método de comparación en el suelo rural no lo permite la LS08 porque
determina valores de mercado que tienen en cuenta expectativas
urbanísticas.
2.-
El artículo 23.1.a) de la LS08 dice que para determinar la renta anual se ha
de valorar el rendimiento de la finca por el uso, disfrute o explotación, es
decir los ingresos de todo tipo (venta de cosechas, cacerías,
subvenciones, …) y se descuentan los costes necesarios para su
obtención, mientras que la Orden ECO/805/03 no contempla la
capitalización de rentas pasadas, sino que actualiza valores futuros
trasladándolos al presente como corresponde a una norma que tiene que
39
asegurar que la tasación va a responder como garantía durante el medio o
largo periodo de tiempo de hipoteca y no tan sólo en el día de la valoración.
3.-
No es lo mismo la diferencia entre ingresos y costes de la LS08 que los
flujos netos de caja que actualiza la Orden ECO18 para valorar las fincas
rústicas.
Por ello, para el cálculo nada impide que se aplique directamente la capitalización
de la renta anual que establece la Ley sin necesidad de acudir subsidiariamente a
los criterios de la Orden ECO/805/03.
Para determinar la Renta anual se puede seguir el procedimiento consuetudinario
disciplinar coincidente con el establecido en el derogado artículo 141 del RGU que
decía:
“El rendimiento bruto o renta de la tierra para determinar el valor inicial de
un predio o unidad de cultivo, será el que se obtenga al deducir del valor
del producto bruto medio real o potencial de los cinco años anteriores, las
cantidades correspondientes a gastos directos o indirectos de explotación
más el beneficio del cultivador o renta del empresario. La cifra así obtenida
se capitalizará al interés legal del dinero.”
La renta anual real o potencial a la que se refiere el precepto es la renta neta de la
tierra y para su determinación se sigue el procedimiento siguiente:
1.El producto bruto de la tierra (Pb) puede ser real o cantidad de euros que
produce al año por todos los conceptos incluidos subvenciones de todo tipo
derivadas del tipo de cultivo, o potencial o cantidad máxima de euros que podría
producir en el supuesto de ser cultivado con arreglo a su capacidad agrológica y
la comarca en que se sitúa, incluidas subvenciones de todo tipo en función del
tipo de cultivo y barbechos.
2.Se determina el rendimiento bruto de la tierra (Re), restándole al producto
bruto más subvenciones, los gastos de explotación directos e indirectos de la
tierra (Ge).
Re = Pb - Ge
Se ha de tener en cuenta que el rendimiento bruto de la tierra, se consigue por la
participación conjunta del capital (la tierra) y el trabajo (el cultivador de la tierra
que es o no el propietario pero el trabajo no se expropia, se expropia solamente la
tierra). La proporción en la participación entre capital y trabajo depende de
diversos factores: la capacidad agrológica de la tierra, del tipo de cultivo, de las
características de la explotación, de la costumbre de la región o comarca, en
definitiva del mercado. Para su determinación se puede hacer un estudio de
mercado de la zona, en el que se contemplen las aparcerías, medianías,
arrendamientos. Suele estar alrededor del 50%, con tendencia a los dos tercios
18
Véase el trabajo de Esther Falcón Pérez y Alberto Nuñez Arias “La valoración del suelo rural en el Proyecto de Ley
del Suelo: una visión económica” Urbanística Práctica nº 58, marzo 2007, Madrid.
40
del trabajo respecto del capital de la tierra en secano y a un tercio en tierras de
regadío con tecnologías avanzadas.
3.Se calcula la renta bruta de la tierra (Rb) restando del rendimiento bruto el
beneficio del cultivador de la tierra o renta del trabajo (Bc).
Rb = Re - Bc
Rb = Pb - Ge - Bc
4.Se calcula la renta neta de la tierra (Rn) deduciendo de la renta bruta los
gastos propios de la tierra que sufraga el propietario (Gt) (gastos de conservación,
amortizaciones de obras, mejoras, instalaciones, construcciones,…)
Rn = Rb - Gt
Rn = Pb - Ge - Bc - Gt
5.Se determina la renta neta media anual (Rnm) de la tierra de los últimos
cinco años a euros constantes del momento de la valoración.
i =5
∑ Rni
i=1
Rnm = --------5
siendo:
Rnm = Renta neta media anual de la tierra
Rni = Renta neta de la tierra en el año “i”
6.La renta neta media de los últimos cinco años se capitaliza dando como
resultado el valor del suelo rural (Vs) antes de su corrección locacional.
Rnm . 100
VS = -----------T
siendo “T” el tipo de capitalización en tanto por ciento (%) (última referencia
publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del
Estado en mercados secundarios a tres años)19.
El tipo de capitalización a aplicar es, según la LS07:
“Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de
rentas en el suelo rural.
1.Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la
explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 22, se utilizará
19
Se puede localizar en el BOE (www.boe.es) o en Internet. Banco de España. Tipos de interés de mercados de valores
españoles a corto o largo plazo.
41
como tipo de capitalización la última referencia publicada por el
Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en
mercados secundarios a tres años.
2.En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podrá
modificar el tipo de capitalización establecido en el apartado anterior
y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de
la tierra, cuando la evolución observada en los precios del suelo o en
los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado
de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo
rural sin consideración de expectativas urbanísticas.”
En el número 1 se identifica la rentabilidad del suelo rural “cualquiera que sea el
tipo de explotación o uso y disfrute, con la rentabilidad de las inversiones sin
riesgo a corto plazo. Sin embargo, esta identificación es bastante discutible si se
tiene en cuenta que el indicador de la deuda pública a tres años ha evolucionado
desde un 2,38% de media en 2005 al 3,95% en febrero de 2007 lo que equivale a
un ritmo de crecimiento de tipos de casi el 70% en menos de 2 años, poco
asimilable al mercado relativamente estable como el de arrendamientos de fincas
rústicas en explotación”20.
La LS08 pese a “no valorar expectativas urbanísticas” en el tercer párrafo del
artículo 23.1.a) el legislador se ve obligado a tener en cuenta las expectativas
derivadas de la situación: lugares de mayor accesibilidad a los núcleos de
población... que no guardan relación con el rendimiento de la explotación y que en
definitiva son factores que conforman las expectativas urbanísticas. Hasta que
exista el reglamento habrá que justificar los coeficientes, si bien la aplicación de
estos no puede dar como resultado un valor superior al doble del que resulte por
capitalización de la renta neta media anual.
Como a pesar de ello, la capitalización de la renta, en las proximidades del suelo
a poblaciones importantes pueden resultar cantidades ridículas en comparación
con los precios de mercado21 la Disposición adicional séptima.2 autoriza a que en
la Ley de Presupuestos Generales del Estado, se modifique el tipo de interés en
la capitalización y puedan establecerse valores mínimos del tipo de capitalización
en función de los cultivos y aprovechamientos de la tierra en el supuesto de que el
valor resultante de los cálculos se aleje de forma significativa “de los precios de
mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas”.
Difícil cuestión pues es imposible determinar los “precios de mercado” sin
expectativas urbanística porque los precios de mercado, de siempre, tienen en
cuenta expectativas urbanísticas.
20
Federico García Erviti “La práctica de las valoraciones en la Ley 8/2007 de Suelo. RDU y m.a. nº 237,
noviembre 2007. Madrid
21
En la Comunidad de Madrid en el año 2007 no se compraba suelo rural no protegido a menos de 60 €/m2s mientras
que la capitalización de la renta no llega a 3 €/m2s a los que aplicando la corrección al alza al máximo, resulta 6 €/m2s,
cantidad que no guarda relación proporcional alguna con el precio de mercado.
42
3.3.2.- Edificaciones, construcciones e instalaciones
3.3.2.1.-
Criterios generales
El criterio general para la valoración de edificaciones, construcciones e
instalaciones en el suelo rural lo establece el artículo 22.3 al decir que se tasarán
con independencia de los terrenos siempre que:
-
se ajusten a la legalidad en el momento al que se ha de referir la
valoración,
sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del
suelo y
no hayan sido tenidas en cuenta en la valoración del suelo por su carácter
de mejoras permanentes.
Si las edificaciones, construcciones e instalaciones, ya se han tenido en cuenta al
valorar el suelo (lo que en el suelo rural, salvo las instalaciones, será
excepcional), no se vuelven a valorar, pero en todos los demás supuestos se han
de tasar aplicando el método de coste de reposición.
La LS08 no establece criterio alguno para valorar independientemente las
edificaciones, construcciones e instalaciones en el suelo urbanizado porque se
han de tasar conjuntamente con el suelo, como se verá.
La LS08 no establece un método específico para valorar las instalaciones pese a
que suele tener una vida útil mucho más corta que las edificaciones (≈ 50%) y
prácticamente ningún valor residual después de su vida útil.
3.3.2.2.-
Método a seguir en la valoración de edificaciones situadas en suelo
rural
Para valorar las edificaciones, construcciones e instalaciones situadas sobre
suelo en situación básica de rural, establece el artículo 23.1.b)
“b)
Las edificaciones, construcciones e instalaciones cuando
deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el
método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el
momento al que deba entenderse referida la valoración”
El precepto dice que se aplique el método de coste de reposición para determinar
el coste de la edificación suponiendo que se reponga al estado que presentaba en
la fecha en que se terminó la obra y luego se deprecie el valor obtenido según su
estado de conservación y antigüedad.
El método de coste de reposición consiste en determinar lo que costaría hacer la
construcción, edificación o instalación análoga (sin contar el suelo) al día de la
valoración (coste bruto), y luego se deprecia, bien restándole unas cantidades que
43
reflejen su estado de conservación y su antigüedad o bien aplicando diversos
coeficientes. La LS08 limita a dos los posibles conceptos o coeficientes
depreciativos:
estado de conservación
antigüedad
con lenguaje formalizado llamando:
Cr = coste de reposición
Cb = coste bruto de la edificación como si fuese nueva
De = cantidad depreciable por estado de conservación
Da = cantidad depreciable por antigüedad
H = coeficiente de depreciación por la antigüedad
I=
coeficiente de depreciación por estado de conservación
Si
la
depreciación
se
hace
utilizando
cantidades
la Orden ECO en lugar de coeficientes, el coste de reposición es:
como
hace
Cr = Cb - De - Da
ó bien si se emplean coeficientes de depreciación como hace el Real Decreto
1020/1993, el coste de reposición es:
Cr = Cb . H . I
El criterio a seguir para determinar el coste actual bruto del inmueble, las
cantidades de depreciación o los coeficientes de antigüedad y estado de
conservación, mientras no exista un Reglamento de la LS08, dice la Disposición
Transitoria tercera.3 que se estará a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003.
Esta Orden, al método de coste de reposición de la LS08 le llama método del
coste y lo regula en sus artículos 17, 18 y 19.
3.3.2.3
El coste de la edificación de la LS08 ó valor de reemplazamiento
bruto en la orden ECO/805/2003
Los artículos 22.3 y 23.1.b) exigen que las construcciones, edificaciones e
instalaciones se valoren conjuntamente con el suelo a ellas vinculado y que
mientras no exista Reglamento de la ley, se haga conforme el criterio de la Orden
ECO.
Un problema de entrada, que presenta la aplicación de la Orden ECO es que su
artículo 17 dice que el método de coste se aplicará para valorar edificios y
elementos de los edificios pero no incluye en su ámbito de aplicación ni a las
construcciones que no son edificios ni a las instalaciones en general para cuya
valoración remite al método de comparación o de capitalización de rentas si
producen rentas, método que no establece la LS08 para valorar estos inmuebles,
por tanto la LS08 carece en determinados supuestos de desarrollo para valorar
las construcciones e instalaciones hasta su Reglamento.
Otro de los problemas de la remisión que hace la LS08 a esta Orden para
desarrollo de los preceptos legales hasta que se apruebe el Reglamento de la
44
Ley, es que la Orden para determinar el Coste de la edificación (Cb) al que
llama “valor de reemplazamiento bruto” dice en su artículo 18.1 que se han de
sumar las inversiones siguientes:
a)
b)
c)
El valor del terreno en el que se encuentra el edificio
El coste de la edificación
Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento
El artículo 22.3 de la LS08 dice que las edificaciones situadas en el suelo rural se
tasarán con independencia de los terrenos siempre que:
Se ajusten a la legalidad, es decir se hayan realizado de conformidad con
la ordenación urbanística y la licencia que sirvió de base para la ejecución o bien
se hubiesen legalizado posteriormente.
Por lo anterior, para poder aplicar el Método del coste de la Orden ECO/805/2003
se ha de admitir que para determinar el coste bruto del edificio, pese a lo que dice
la Orden no se puede sumar el valor del terreno a), sino tan solo el coste de la
edificación y los gastos necesarios b) y c).
Dice el artículo 18.3 de la Orden ECO que:
El coste de la edificación será el coste de la construcción por contrata, o lo que
es lo mismo la suma de los costes de la obra:
ejecución material
gastos generales del constructor
beneficio industrial del constructor
más los gastos necesarios del promotor.
Los gastos necesarios dice el artículo 18.4 de la Orden ECO serán los gastos
medios del mercado a la fecha de valoración según las características del
inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el
reemplazamiento.
Los gastos necesarios son entre otros, los siguientes:
Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de
la declaración de obra nueva.
Honorarios técnicos por proyectos dirección de obra, dirección de la
ejecución de la obra, coordinación de seguridad, ingeniería, en su caso,
geotécnica y otros necesarios.
Costes de licencias y tasas de la construcción.
Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación. Importe
de los Órganos de Control Técnico (OCT) y otros necesarios.
Gastos de administración del promotor.
Otros Proyectos parciales o sectoriales o Estudios necesarios.
No forman parte de los gastos necesarios ni el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros ni de comercialización.
Según lo visto se podría admitir que el coste de reposición fuese:
45
Cr =
Coste de la edificación por contrata+ Gastos necesarios - De - Da
Valor de reemplazamiento bruto sin contar suelo
3.3.2.4.-
Depreciación
Coste de reposición o valor de reemplazamiento neto
El tercer problema se plantea al intentar determinar el coste de reposición o
valor actual, al que la Orden ECO805/2003 llama “valor de reemplazamiento
neto”, pues dice su artículo 19.1 que para calcular el valor de reemplazamiento
neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y
funcional del edificio.
Para poder aplicar la Orden ECO es necesario admitir que se puede:
equiparar la depreciación por antigüedad de la LS08 al valor de la
depreciación física de la Orden ECO y no utilizar la depreciación funcional
por que la LS08 no la contempla.
Pero además la Orden ECO carece de depreciación por estado de conservación
que exige la LS08.
La LS08 dice que el coste de reposición es:
Cr = Cb - Depreciación por antigüedad - Depreciación por estado de conservación
Mientras que la Orden ECO dice:
Cr = Cb - Depreciación física - Depreciación funcional
La Orden ECO en el cálculo de la depreciación física admite que se haga por
uno de los tres procedimientos siguientes:
a)
Atendiendo a la vida útil total y residual estimada por el tasador.
b)
Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará
el VRB (Valor de reemplazamiento bruto), excluido el valor de mercado del
terreno, por el coeficiente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre
su vida útil total.
VRB .
antigüedad en años
vida útil en años
La vida útil la estima el tasador en función del uso del edificio y como máximo la
siguiente:
Uso del edificio
Residencial
Oficinas
Comercial
Industrial e inmuebles ligados a explotación económica
Máximo número de años
100
75
50
35
Este procedimiento de la letra b) a efectos de la LS08 no se puede aplicar cuando
la antigüedad del inmueble supera su vida útil porque la amortización lineal
supone que un edificio transcurrida su vida útil, que suele ser menor que la vida
46
real, no vale nada lo cual es lógico a efectos de garantías financieras, pero es
absurdo a efectos valorativos expropiatorios pues los edificios una vez
amortizados (vida útil) siguen teniendo un valor residual.
c)
El tercer procedimiento admitido por la Orden ECO para determinar la
depreciación física es:
Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno
de similares características. En lenguaje formalizado sería:
Cr = Ca - Costes y gastos necesarios para dejarlo como nuevo - Depreciación funcional
3.3.2.5.-
La depreciación funcional de la Orden ECO
Establecer el artículo 19.4 de la Orden ECO que la depreciación funcional se
calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio
a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia
funcional.
Esta depreciación no se puede tener en cuenta en las valoraciones de la LS08
porque esta tan solo contempla la depreciación por antigüedad y por estado de
conservación, y la depreciación funcional no se puede equiparar a ninguna de
ellas.
3.3.2.6.-
La Orden ECO no tiene en cuenta la depreciación por el estado de
conservación del edificio
La LS08 dice con carácter imperativo en el artículo 22.3 cuarto párrafo que “la
valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y
su estado de conservación”. Pues bien la Orden ECO para valorar edificios por el
método de coste tiene en cuenta la depreciación por antigüedad pero no tiene en
cuenta la depreciación por el estado de conservación.
3.3.2.7.-
Conclusión
Visto lo expuesto en los anteriores puntos, se puede concluir diciendo que la
Orden ECO/805/03 no se puede aplicar en su integridad para valorar edificios
conforme la LS08. Se puede utilizar alguna de sus partes como es la
determinación del valor de reemplazamiento bruto como suma del coste de la
ejecución material más gastos generales del constructor más gastos necesarios
imputables al promotor y se puede utilizar la depreciación por antigüedad, si la
antigüedad del edificio no supera a la vida útil o no está próximo a ella.
Mientras no haya Reglamento y dado que la LS08 no establece criterios propios
se pueden aplicar los criterios disciplinares correspondientes o para mayor
seguridad jurídica y disminuir la subjetividad se pueden aplicar algunos de los
criterios de la Orden ECO y algunos de los criterios del RD 1020/1993, en el cual
parece haberse inspirado la LS08 pues utiliza la misma terminología en el
método, que la utilizada por el Real Decreto 1020/1993.
47
3.3.2.8.-
Los criterios que se pueden aplicar
Ya se dijo que la LS08 no remite a la aplicación de los criterios valorativos del
método de reposición que establece el Decreto 1020/1993 sino que remite a un
futuro Reglamento y hasta tanto a los criterios de la Orden ECO/805/2003, pero
estos no se pueden aplicar íntegramente porque tiene en cuenta el valor del suelo
con expectativas urbanísticas no aceptado por la LS08, además en lugar de
reponer el edificio a valorar permite su reemplazamiento o sustitución por otro
análogo pero con sistemas constructivos y materiales actuales, distintos a los que
se van a expropiar lo que puede servir para las valoraciones hipotecarias y
financieras, pero no para las expropiaciones, pues se expropia lo que existe, hay
que valorar la realidad, y no una ficción que la reemplace.
Por ello y hasta el Reglamento se recomienda el método disciplinar que
justificadamente utilice el tasador para conseguir el valor de reposición que se
compone de:
Coste actual de la ejecución material del edificio, es decir, lo que costaría
hoy el edificio como si fuese nuevo valorando con precios actuales el sistema
constructivo, la estructura y con los materiales que tiene en la realidad fáctica.
Para ello se ha de medir por Capítulos y Partidas el edificio existente. Una vez
medido se valora con precios de la fecha de valoración utilizando los precios de
los Colegios de Arquitectos o Aparejadores o la base de datos de los precios de
Ministerios o Comunidades Autónomas, o publicaciones especializadas que
reflejan los precios de mercado u otros en una fecha determinada.
Una vez determinado el presupuesto de ejecución material se le suma el
beneficio industrial del constructor (6%) y los gastos generales (del 13 al 17%) del
constructor obteniendo el Presupuesto de Contrata.
El coste actual del edificio se obtiene sumando al Presupuesto de
Contrata los gastos necesarios del promotor para la reposición del edificio a
valores medios del mercado en la fecha de la valoración. Son los siguientes:
Impuestos no recuperables.
Aranceles para la formalización de la obra nueva.
Honorarios de Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros,… por Proyecto y
Dirección de obras, coordinación de seguridad, geotecnia,…
Coste de las tasas e impuestos de las licencias
Primas de seguros obligatorios de la edificación. Importe de los pagos a
Órganos de Control Técnico (OCT) y otros necesarios.
Otros proyectos parciales (ascensores,…) o sectoriales necesarios.
Gastos de Administración del promotor pero no el beneficio del promotor ni
los gastos de comercialización.
No se tienen en cuenta ni el beneficio del promotor, ni los gastos de
comercialización, ni los costes financieros. Una vez determinado el Coste Actual
sumando el Presupuesto de Contrata y los gastos necesarios para reponer el
edificio, se deprecia.
48
Para la depreciación por antigüedad se puede aplicar uno de los criterios
siguientes:
-
La tabla del coeficiente H de la Norma 13 del RD 1020/1993 que establece
un coeficiente en función del número de años del edificio y luego valorar la
depreciación por su estado de conservación aplicando el Coeficiente I de la
misma Norma 13.
-
La depreciación física establecido en la Orden ECO en su artículo 19.2.b) si
la antigüedad no supera la vida útil del edificio o no está muy próxima a
ella.
Si se sigue el criterio de la letra c) del artículo 19.2 es decir sumando los costes y
gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo, lo que supone
medir y valorar partida por partida lo que habría que reparar, para dejar el edificio
actual tal y como estaba como en la fecha de su terminación. En este caso no es
necesario aplicar coeficiente de estado de conservación porque ya se tiene en
cuenta en la valoración de todas las reparaciones necesarias para dejarlo nuevo.
49
3.3.2.9
Esquema del método de coste de reposición para construcciones o edificaciones
ALTERNATIVA
A
ALTERNATIVA
B
FASE 1ª
FASE 2ª
FASE 3ª
FASE 4ª
MEDICIÓN DE LO
EXISTENTE
COSTE ACTUAL DEL EDIFICIO
SUPONIENDO QUE FUESE
NUEVO
DEPRECIACIÓN POR
ANTIGÜEDAD
DEPRECIACIÓN POR
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
Da
De
POR PARTIDAS
CONSTRUIDAS
POR SUPERFICIE
CONSTRUIDA
Cb
POR PARTIDAS EXISTENTES
EN LA REALIDAD
POR PARTIDAS EXISTENTE EN
LA REALIDAD O SIMILARES
CRITERIO DEL
RD 1020/1993
COSTES DE REFERENCIA DE
LA COMUNIDAD AUTÓNOMA
O DEL COLEGIO DE
ARQUITECTOS
SEGÚN MÓDULOS DE
REVISTAS ESPECIALIZADAS
SEGÚN LA ORDEN ECO/805/03
SIN TENER EN CUENTA EL
VALOR DEL SUELO
- COEFICIENTE H DE LA
NORMA 13 DEL RD
1020/1993
- DEPRECIACIÓN
DEL
ARTÍCULO 19.2.b) DE
LA ORDE ECO
COEFICIENTE I
DE LA NORMA 13
DEL RD 1020/1993
Cr = Cb . H . I
U
U
- OTRO
FASE 5ª
COSTE DE
REPOSICIÓN O DE
REEMPLAZAMIENTO
NETO
Cr
Cr = Cb – Da - De
OTRO
50
VALORACIÓN DE LO EXISTENTE O VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO
EJECUCIÓN POR CONTRATA
GASTOS GENERALES NECESARIOS
IMPUTABLES AL PROMOTOR
(No se tienen en cuenta ni costes financieros, ni costes de
comercialización, ni el beneficio del promotor)
-
EJECUCIÓN MATERIAL
-
GASTOS GENERALES DE CONSTRUCTOR
-
BENEFICIO INDUSTRIAL DEL CONSTRUCTOR
-
IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y ARANCELES NECESARIOS PARA LA
FORMALIZACIÓN DE OBRA NUEVA
-
HONORARIOS DE FACULTATIVOS NECESARIOS
-
COSTES DE LICENCIAS, TASAS E IMPUESTOS
-
PRIMAS DE SEGUROS OBLIGATORIOS Y COSTES OCT
-
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN DEL PROMOTOR
-
OTROS PROYECTOS PARCIALES Y ESTUDIOS SECTORIALES
51
3.3.3.- Plantaciones y sembrados preexistentes
Establece el artículo 23.1.c) de la LS08:
“c)
Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las
indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros
derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de
Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.”
Dice este precepto que las plantaciones y sembrados existentes en el momento
de la valoración, salvo las que se hayan tenido en cuenta en la determinación del
valor del suelo, se valorarán con arreglo a la LEF. Pero esta no contiene criterio
alguno al respecto, por lo que se aplica el criterio estimativo que el tasador
considere se acerca más fielmente a los precios reales de mercado (Artículo 43.1
de la LEF).
Ya se vio que el método de comparación es el que más se aproxima a la realidad
del mercado, si bien se pueden seguir los criterios siguientes:
-
Plantaciones no ornamentales:
Cosechas no recogidas porque se han ocupado las tierras antes de
la recolección: en función de los precios de la Dirección General de
Agricultura de la Comunidad Autónoma o en Boletines Agrarios…
•
Arbolado productivo: En función de su producción, con precios de la
Dirección General de Agricultura o de Montes, Boletines….
•
-
Plantaciones ornamentales: No existen normas de obligado cumplimiento
pero se pueden utilizar, si se justifica, las siguientes:
•
Norma ICONA: Elaborada en el año 1975 por ICONA “Cálculo de
indemnizaciones derivadas de pérdida de árboles ornamentales”
•
Norma GRANADA: Elaborada en 1990 por la Asociación Española
de Parques y Jardines Públicos, en colaboración con el Comité
Español del Programa “El hombre y la biosfera” de la UNESCO y
con el Ayuntamiento de Granada22.
3.3.4.- Arrendamientos rústicos y otros derechos
La expresión otros derechos puede aceptarse que abarca a los arrendamientos
urbanos puesto que el suelo rural comprende gran parte del suelo urbano no
consolidado en el que pueden existir arrendamientos urbanos y de no incluirlos en
“otros derechos” no estarían regulados específicamente en ningún precepto de la
LS08.
22
Acuerdo de 7 de noviembre de 1991 de Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, por el que se aprueba el
método de valoración del arbolado ornamental, Norma Granada, para su aplicación en el territorio de la Comunidad de
Madrid B.O.C.M. nº 295, de 12 de diciembre de 1991. A efectos valorativos expropiatorios no es de aplicación
obligatoria esta Norma puesto que la Comunidad de Madrid carece de competencias al respeto, competencias que las
detenta el Estado con carácter exclusivo.
Existe otro “Método para valoración de árboles y arbustos ornamentales” Norma Granada, de la Asociación Española de
parques y jardines públicos del año 1999 que no está aprobada por la Comunidad de Madrid.
52
El artículo 23.1.c) de la LS08 remite a la LEF y, a su vez, el artículo 44 de la LEF
remite para la fijación de la indemnización a las normas de la legislación de
arrendamientos. El artículo 44 del Reglamento de la LEF matiza que la
indemnización a favor de arrendatarios de fincas procederá exclusivamente
cuando la expropiación lleve consigo la privación definitiva del uso y disfrute de la
finca por el titular arrendaticio, pero no cuando la privación de derechos
inherentes a la expropiación sea compatible con la continuidad del contrato
arrendaticio entre sus primitivas partes, en cuyo caso la indemnización a los
arrendatarios será la determinada en la LEF para las ocupaciones temporales. Es
preciso tener en cuenta los derechos de realojamiento y retorno establecidos en la
letra e) del artículo 16 de la LS08. En su caso también lo dispuesto en la
Disposición adicional undécima “Realojamiento y retorno”.
3.4.- VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO. ARTÍCULO 24
Se regula en el artículo 24 de la LS0823.
Para valorar el suelo en la situación básica de urbanizado distingue tres
categorías o situaciones secundarias:
Suelo urbanizado que no está edificado, o en el que la edificación existente
o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en ruina física.
Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación.
Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la
urbanización.
3.4.1.- Suelo urbanizado que no está edificado
El artículo 24.1 dice:
“1.-
23
Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o
en (el) que la edificación existente o en curso de ejecución es
ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a)
Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia
los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística,
incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen
de protección que permita tasar su precio máximo en
venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso
privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la
edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito
espacial homogéneo en que por usos y tipologías la
ordenación urbanística los haya incluido.
b)
Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión
del suelo según el uso correspondiente, determinado por
el método residual estático.
c)
De la cantidad resultante de la letra anterior se
descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas
pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.”
Véase el cuadro sinóptico del punto 3.2.3 de este Cuaderno
53
3.4.1.1
Comentario
Como norma general el valor unitario del suelo urbanizado que no está edificado o
en el que la edificación existente es ilegal24 es el resultado de multiplicar el
aprovechamiento urbanístico unitario, tipo o medio25 que establezca el
planeamiento por la repercusión del suelo en cada metro cuadrado de
aprovechamiento.
En lenguaje formalizado, llamando:
VTS =
Valor total del suelo de la parcela (€)
VUS =
Valor unitario del suelo de la parcela (€/m2s)
S=
Superficie de la parcela de superficie S en metros cuadrados (m2s)
AU =
Aprovechamiento unitario, tipo o medio al que la LS07 llama “uso y
edificabilidad de referencia atribuidos a la parcela por la ordenación
urbanística” expresado en metros cuadrados edificables del uso
característico por cada metro cuadrado de suelo (m2euc/m2s).
m2euc= m2 edificables del uso característico en la parcela.
VRS =
Valor unitario de repercusión del suelo (€/m2euc)
El valor urbanístico unitario del suelo es:
VUS = AU . VRS
expresado con las dimensiones siguientes:
VUS (€/m2s) = AU (m2euc/m2s) . VRS (€/m2euc) (I)
El valor total del suelo de la parcela será:
VTS = VUS . S
Con las dimensiones siguientes:
VTS (€) = VUS (€/m2s) . S (m2s)
24
“edificio legal al tiempo de su valoración, según el artículo 22.3 tercer párrafo, es aquel que se realizó de
conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo que requiriese, o se haya legalizado con
posterioridad” en sentido contrario el edificio ilegal, al tiempo de su valoración, es aquel que no se realizó de
conformidad con lo dispuesto en el planeamiento en la fecha de su construcción, o se construyó sin licencia o no
ateniéndose a ella y no se ha legalizado posteriormente. Téngase en cuenta que ni la caducidad del expediente
sancionador o de restitución del orden urbanístico infringido, ni la prescripción de la posibilidad de sancionar o de
restituir el orden urbanístico infringido, legalizan la infracción.
25
La LS08 al aprovechamiento unitario, tipo o medio de las Leyes urbanísticas le llama indistintamente “uso y
edificabilidad de referencia”.
54
En el supuesto de que la parcela no tenga asignado uso privado o edificabilidad
lucrativa por el Plan, se le atribuirá como aprovechamiento unitario AU en la
fórmula (I) anterior la edificabilidad unitaria media y el uso predominante o
característico (al que la LS08 denomina mayoritario) del ámbito espacial
homogéneo26 en la que esté incluida la parcela.
En el supuesto de que el suelo urbanizado aún no esté totalmente urbanizado
porque le falten las conexiones en virtud de la definición que hace la LS08 del
suelo urbanizado (parcelas que cuenten con las dotaciones y servicios requeridos
por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras
que las de conexión de la parcela a las instalaciones ya en funcionamiento,
artículo 12.3), entonces se deducen los costes necesarios para hacer las
conexiones.
Llama la atención que en el suelo urbanizado se descuenten los costes de
conexión mientras que en las indemnizaciones por la privación de la facultad de
participar en actuaciones de nueva urbanización (artículo 25.2) no se descuenten
los costes de urbanización necesarios y no satisfechos.
Para determinar el valor de repercusión del suelo (VRS) según el uso
correspondiente se aplica el método residual estático siguiendo los criterios de la
Orden ECO/805/03 en virtud de lo establecido en la Disposición transitoria
tercera.327.
El método residual estático del Real Decreto 1020/1993 característico de las
valoraciones de la LS98, tenía el inconveniente de estar pensado y adaptado para
realizar fácilmente las valoraciones masivas, características del Catastro y no
afinaba en los casos concretos e individualizados característicos de las
valoraciones expropiatorias. Ahora la LS08 remite al método residual estático de
la Orden ECO/805/03 que prevé en su Disposición transitoria única un margen de
beneficio mínimo en función del uso edificatorio, pero otorga al tasador, gran
discrecionalidad para la aplicación de una serie de factores subjetivos.
“Esta circunstancia, en un dictamen que haga las veces de hoja de aprecio o
pericia judicial, exigirá justificar pormenorizadamente el importe de honorarios,
aranceles, impuestos, licencias, tasas, primas de seguros y gastos de
administración y gestión. Además, el citado artículo 18.4 (que en la sistemática de
la Orden está referido al método del coste, y al que se acude por remisión de su
artículo 40.1, lo que origina este despropósito), excluye expresamente, sin
embargo, los gastos financieros y de comercialización, cuyo cómputo es
imprescindible en la aplicación del método residual. De modo que la complejidad
del cálculo analítico de cada uno de los factores, conducirá probablemente a una
estimación global aproximada, de siempre difícil justificación… al menos desde un
punto de vista de la aplicación práctica del método poco aporta en relación con la
regulada en la legislación precedente”28
26
Sería conveniente que la LS08 hubiera definido el concepto de ámbito espacial homogéneo pues si bien algunas leyes
urbanísticas definen el concepto urbanístico análogo de “área homogénea” a efectos urbanísticos otras no lo hacen.
27
La LS98 al referirse al método residual estático, remitía al utilizado en las valoraciones catastrales RD1020/93. Ahora
LS08 se refiere al método residual estático de la Orden ECO/805/03 de las valoraciones hipotecarias y para determinadas
actividades financieras.
28
García Erviti Opus Cit
55
3.4.1.2
El método residual estático de la Orden ECO/805/03
No obstante conviene recordar que este método residual estático de la Orden
ECO/805/03:
-
Se ha de aplicar para valorar el suelo urbanizado que no esté edificado o
que la edificación existente sea ilegal o esté en situación de ruina física.
-
Que para la utilización de este método se ha de conocer para el suelo o
valorar, en la fecha a la que ha de referirse la valoración:
• La máxima edificabilidad y mejor uso que se pueda llevar a efecto según
el Plan urbanístico.
• Los costes de construcción, de promoción y de comercialización de una
promoción análoga a la que se pueda desarrollar.
• Los precios de venta más probables del edificio que se pueda realizar.
• Rendimientos de promociones semejantes que permitan estimar el
beneficio del promotor.
-
Que con el método residual estático se determina el valor de repercusión
del suelo en cada metro cuadrado edificable o edificado.
VRS = VV - (1-BP) - ∑Ci
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo
VV = Valor de un metro cuadrado de edificio terminado en el mercado
BP = Beneficio del promotor en tanto por uno
∑Ci = Suma de todos los costes y gastos necesarios para la promoción
Los beneficios del promotor (artículo 41) los fija el tasador a partir de la
información disponible sobre promociones de naturaleza semejante y
emplazamiento análogo.
La Disposición adicional sexta “Primas de riesgo y márgenes de beneficio” de la
Orden ECO/805/03 establece que los márgenes de beneficio del promotor
indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en la
siguiente tabla:
Beneficio mínimo del promotor sin
financiación ni Impuesto sobre la
Renta de Sociedades (IRS)
Tipo de inmueble
Edificios de uso de
residencia
Edificios de oficinas
Viviendas de primera
residencia
18
Viviendas de segunda
residencia
24
21
56
Edificios comerciales
24
Edificios industriales
27
Plazas de aparcamiento
20
Hoteles
22
Residencias de estudiantes y de la tercera edad
24
Otros
24
Los costes de la edificación son (artículo 18.3 de la Orden ECO/805/03) los costes
de construcción por contrata o suma de los costes de ejecución material más
gastos generales (del 13 al 17%) más el beneficio industrial del constructor (6%).
Los gastos necesarios para la promoción en la fecha de la valoración son:
-
Impuestos no recuperables
Aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva
y división horizontal en su caso
Honorarios de los facultativos competentes en Proyectos, Direcciones de
Obra, Direcciones de Ejecución de las obras, Seguridad, Salud,…
Importe de primas de los seguros obligatorios de la edificación, coste del
OCT en su caso.
Gastos de administración del promotor
Gastos de estudios geotécnicos de mercado y otros
La Orden ECO no considera como gastos necesarios ni el beneficio del promotor
(porque ya se tiene en cuenta específicamente en la fórmula) ni cualquier clase de
gasto financiero (porque se trata del método residual estático y no dinámico) ni los
gastos de comercialización (se desconoce la razón por la que no los tiene en
cuenta).
Una vez calculado el valor unitario de repercusión del suelo (VRS) se determina el
valor unitario del suelo (VS) multiplicando el aprovechamiento urbanístico que le
corresponde a cada metro cuadrado de suelo según el planeamiento vigente por
el valor unitario de repercusión del suelo.
VS = AU . VRS
Y una vez sabido el valor de cada metro cuadrado de suelo se calcula el valor
total del suelo (VTS) multiplicando el valor unitario del suelo por la superficie del
solar o parcela (S).
VTS = VS . S
Sustituyendo en esta fórmula las parciales anteriores se tiene:
VTS = AU [VV – (1-BP) – ∑Ci] . S
3.4.2.- Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación
57
El artículo 24.2 de la LS08 dice:
“2.- Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el
valor de la tasación será el superior de los siguientes:
a)
El determinado por la tasación conjunta29 del suelo y de la
edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método
de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la
edificación existente o la construcción ya realizada.
b)
El determinado por el método residual del apartado 1 de este
artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de
la edificación existente o la construcción ya realizada.”
3.4.2.1.-
Comentario
La LS98 valoraba de forma separada el suelo y la edificación existente sobre el
suelo, de forma que el valor era la suma de ambos. Ahora los artículos 22.3,
segundo párrafo, y el 24.2 ambos de la LS08 para el suelo edificado o
edificándose, el valor es el mayor de:
1.El valor de mercado determinado aplicando el método de comparación al
edificio existente de facto, incluido el suelo, siempre que el edificio esté de
acuerdo con la legalidad vigente al tiempo de su valoración lo que supone según
el artículo 22.3 tercer párrafo, que el edificio:
- se realizó en su día, de conformidad con la ordenación urbanística entonces
vigente así como con la licencia municipal o
- se ha legalizado posteriormente.
El método de comparación se aplica conjuntamente al edificio existente y al suelo
vinculado al edificio lo que supone que la edificabilidad y el uso a considerar son
los que tenga el edificio en la fecha de la valoración sin tener en cuenta la
edificación que se podría llevar a efecto en el supuesto de que el edificio existente
no haya agotado la edificabilidad permitida por el Plan vigente, o no se dedique al
mejor uso de los permitidos por el Plan.
2.El valor que resulte de aplicar el método residual estático de la letra b) del
número 1 del artículo 24, exclusivamente al suelo. En la práctica este apartado b)
se aplicará en el supuesto de que haya que derribar el edificio existente porque
para hacer una nueva edificación hay que derribar y trasladar a vertedero la
edificación existente.
3.4.2.2.-
El método de comparación
El criterio a seguir para aplicar el método de comparación que se ha de aplicar
mientras no entre en vigor el reglamento de la LS08 es el contemplado en los
artículos 20 a 23 de la Orden ECO/805/03 que figura en el punto 1.5.1 de este
Cuaderno, en virtud de la Disposición transitoria tercera.3.
29
Esta ”tasación conjunta” no es tal; debería decir “valoración total” para no confundirla con la tasación conjunta
urbanística.
58
Las fases que se pueden seguir para el cálculo son las siguientes:
a)
Poner de manifiesto las características básicas del inmueble que pueden
influir en su valoración.
b)
Estudiar el mercado de inmuebles comparables por la localización, uso y
tipología, basándose en transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente
corregidas de los últimos 24 meses.
c)
Seleccionar una muestra representativa de inmuebles comparables. Al
menos seis.
d)
Homogeneizar los comparables
ponderaciones que resulten adecuados.
con
los
criterios,
coeficientes
y
e)
Asignar el valor del inmueble a tasar libre de gastos de comercialización,
en función de los precios homogeneizados de al menos seis transacciones u
ofertas. Si no hubiese al menos seis, no se pueden aplicar al método.
f)
Calcular el valor de las servidumbres y limitaciones de dominio y deducirlas
del valor asignado al inmueble a valorar.
3.4.3.- Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación urbana
El artículo 24.3 de la LS08 dice:
“3.- Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de
reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se
refieren los apartados anteriores considerará los usos y
edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de
origen.”
Este precepto no considera los nuevos aprovechamientos que se crean con la
reforma o renovación, sino que solamente tiene en cuenta los aprovechamientos
que ya existían jurídicamente en la ordenación de la que parte o en origen.
El valor urbanístico unitario del suelo es:
VUS = AU . VRS
y el valor total del suelo es VTS = AU . VRS . S
siendo:
VTS = Valor total del suelo de superficie S (€)
VUS = Valor unitario del suelo (€/m2s)
AU = Aprovechamiento urbanístico unitario, tipo o medio al que la LS08 llama
“uso y edificabilidad de referencia atribuidos a la parcela por la
ordenación urbanística” expresado en metros cuadrados edificables el
uso y en su caso tipología característica por cada metro cuadrado de suelo
(m2eutc/m2s)
VRS = Valor unitario de repercusión del suelo €/m2eutc
59
S=
Superficie de suelo (m2s)
4.-
INDEMNIZACIONES
4.1.- INDEMNIZACIÓN POR PRIVACIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR
EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN
El artículo 25 de la LS08 con título “Indemnización de la facultad de participar
en actuaciones de nueva urbanización” crea la indemnización a los
expropiados en concepto de la privación del poder participar en actuaciones de
nueva urbanización a la que se refiere el artículo 14 como aquellas que suponen
el paso de suelo rural a urbanizado es decir parte del suelo urbano no
consolidado o urbanizable, a urbanizado.
Llama la atención que la Ley contempla la indemnización en las actuaciones de
nueva urbanización, y no las contemple en las actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización. No habiendo razón alguna para ello puede
considerarse un lapsus de la Ley.
Las actuaciones de nueva urbanización son uno de los tipos de actuaciones de
transformación urbanística que se contemplan en el artículo 14 de la LS07 que se
sintetizan en el cuadro siguiente:
LS07
ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA artículo 14
De nueva urbanización
Actuaciones de
transformación
urbanística
Actuaciones de urbanización
De reforma o renovación de la urbanización
Actuaciones de dotación que no requieran la reforma o renovación de la
urbanización
EPR
4.1.1.- Requisitos
Los establece el artículo 25.1 de la LS08
“1.
Procederá valorar la facultad de participar en la ejecución de
una actuación de nueva urbanización cuando concurran los
siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito
de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o
para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la
legislación en la materia.
b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración
impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su
60
ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su
edificabilidad.
c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra
anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del
vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o
después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas
imputables a la Administración.
d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los
deberes inherentes al ejercicio de la facultad.”
En la letra a) se exige que para tener derecho a la indemnización por impedir
participar en una actuación de urbanización el suelo esté clasificado como
urbanizable e incluido en una unidad de ejecución, o una unidad de actuación o
polígono o bien en un ámbito (sector u otro) que legitime el inicio de la ejecución o
su expropiación conforme a la legislación urbanística.
No parece que baste con la clasificación urbanística como suelo urbanizable, ni su
delimitación o sectorización, ha de estar ordenado pormenorizadamente y se
pueda iniciar la ejecución por estar delimitado el ámbito correspondiente conforme
la Ley urbanística.
En la letra b) se exige, que para tener derecho a la indemnización:
-
se impida realmente participar en la transformación del suelo o
-
se alteren las condiciones previstas disminuyendo el aprovechamiento del
suelo (uso y edificabilidad)
En la letra c) se exige que para tener derecho a la indemnización, el acto o hecho
que motiva la valoración y que impide participar en la transformación o disminuya
el aprovechamiento, surtan efectos antes del inicio material de la actuación o
comienzo de las obras de urbanización y de los plazos establecidos para dicho
comienzo o bien que este no se hubiera llevado a efecto lo sea por causas
imputables a la Administración.
Por último en la letra d) se exige que para tener derecho a la indemnización su
valoración no sea debida al incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad de transformación.
4.1.2.- Indemnización
La regula el artículo 25.2:
“2.- La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de
participar en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado
de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística para la participación de la
61
comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la
letra b) del apartado primero del artículo 16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y
el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
cuando se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si
estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las
condiciones de ejercicio de la facultad.”
En lenguaje formalizado:
INDEMNIZACIÓN POR IMPEDIR LA PARTICIPACIÓN
EN LA ACTUACIÓN AÚN NO COMENZADA
Indemnización =
Siendo:
Vv =
b=
Ci =
Rnm =
T=
β=
( [ Vv . (1-b) - ∑Ci ] -
Rnm .
100
T
Artículo 25.2.a)
).
β
100
Valor en venta de 1 m2 de edificio terminado del uso característico
Beneficio neto del promotor edificador en tanto por uno
Cada una de las partidas de la inversión sin contar el suelo.
Renta neta media de la tierra, de los últimos cinco años en euros
constantes del momento de la valoración.
Tipo de capitalización en tanto por ciento: última referencia publicada por
el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en
mercados secundarios a tres años.
Porcentaje de participación de la comunidad en las plusvalías generadas
por la acción urbanística de los entes públicos. Lo fijan las Leyes
urbanísticas entre el 5 y el 15 por ciento y excepcionalmente entre el 0 y
el 20 por ciento [artículo 16.b)].
La indemnización por impedir la participación en una actuación la equipara el
legislador al equivalente económico de la participación de la comunidad en las
plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos, que se
concreta (artículo 16.b) en un porcentaje sobre el aprovechamiento lucrativo del
área de reparto o ámbito equivalente fijado en las Leyes urbanísticas.
En el supuesto que se le prive del derecho cuando ya ha comenzado la
transformación se supone que habrá que indemnizar también los gastos de todo
tipo habidos y necesarios para haber llegado al estado inicial.
Los costes necesarios y aún no satisfechos para la transformación del suelo
inicialmente rural en urbanizado, no se descuentan del importe de la
indemnización porque ahora la Ley exige [artículo 16.1.b)] que el suelo en el que
62
se sitúe el porcentaje de aprovechamiento que le corresponde a la Administración
(actualmente Ayuntamiento en todas las Leyes urbanísticas) se ceda “libre de
cargas de urbanización”, por lo que la indemnización por impedir el ejercicio del
derecho a participar en la actuación, también está libre de cargas de urbanización.
El autor de este trabajo no logra captar el por qué el legislador equipara la
indemnización con el porcentaje, porque la Administración participa en las
plusvalías generadas por la acción urbanística que realiza, pero el promotor o
propietario, según se dice en la Exposición de Motivos, se le ha de valorar por la
situación de hecho del suelo despojado de cualquier expectativa urbanística y
cuando se le priva del ejercicio de la facultad de participar en la actuación, el
suelo es de hecho rural pues aún no está urbanizado.
La monetización de la cuantía del porcentaje puede llegar a ser una cantidad muy
importante y no parece congruente que si la Administración, por ejemplo, valora
a 3 €/m2s el suelo rural, por el simple hecho de que un Plan incluya los terrenos
en la delimitación de un ámbito de actuación, sin que el propietario haya hecho
nada, pasen a valorarse a 100 €/m2s sumados el valor del suelo y la
indemnización.
4.2.- INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN DE
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN. ARTÍCULO 26
Se refiere a ellas el artículo 26 de la LS08.
4.2.1.- Cuando devengan inútiles
El número 1 del artículo 26 dice:
“1.- Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos
por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la
valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su importe
incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a)
Aquellos en que se haya incurrido para la elaboración del
proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de
ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la
ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para
legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de
conservación o rehabilitación de la edificación.
b)
Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y
promoción precisos para la ejecución de la actuación.
c)
Las indemnizaciones pagadas.”
En una inversión de promoción se espera obtener un margen de beneficio sobre
la inversión que como mínimo30 alcance la suma del rendimiento que obtendría
depositando la inversión en activos financieros estables de rentabilidad
30
Se sigue en parte a Gerardo Roger Fernández en mimeo.
63
garantizada (por ejemplo imposición a plazo fijo) más un plus derivado del riesgo
que corre la inversión en una actividad productiva a medio-largo plazo, como es la
inmobiliaria, en vez de hacerlo en otra actividad económica alternativa de
resultados más inmediatos.
Pues bien estos dos factores que conforman y justifican el beneficio de la
actividad y determinan la rentabilidad de la misma se denominan tasa libre de
riesgo y prima de riesgo.
Ambos factores forman parte de la inversión efectuada y este artículo cuantifica la
indemnización correspondiente en el caso de que la disposición o acto que motiva
la valoración impida continuar con la actividad.
El contenido del artículo se dirige a valorar aquellos gastos ocasionados por
inversiones realizadas por los particulares afectados por la actuación y llevadas a
cabo con carácter previo al inicio físico de las obras, como puede ser redacción
de proyectos de ordenación, urbanización, reparcelación, etc,…, o los
correspondientes por la realización de estudios geotécnicos, arqueológicos,
topográficos, jurídico-registrales, indemnizaciones, etc,…, todos ellos documentos
y actos necesarios para definir el proyecto de actuación concreto así como
también, los derivados de la ejecución concreta de las obras de urbanización y
que, con la expropiación, devienen inútiles (para los particulares que hubieran
asumido su coste) al perder la iniciativa y promoción de la actuación a desarrollar.
La cuantificación del valor de dichos actos, trabajos, documentos y obras
responderá a las características propias de cada uno de ellos, debiendo señalarse
que, en la práctica, la totalidad de los correspondientes a los proyectos técnicos
disponen de baremos de referencia (de carácter no vinculante) al ser trabajos que
deben ser formulados y suscritos obligatoriamente por profesionales facultados
para ello y para el resto de trabajos y obras, existen manuales que estandarizan
con razonable rigor su cuantificación.
Asimismo, la indemnización no abarca, exclusivamente, los costes devengados
por los particulares, sino que se incrementa en el beneficio correspondiente a la
interrupción definitiva del proyecto puesto en marcha. Por ello, se debe
incrementar a los costes concretos derivados de los documentos y trabajos
analizados anteriormente, la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo
correspondientes a los mismos.
La cuantificación de ambos factores dependerá de los costes de oportunidad,
estrategias empresariales y objetivos concretos que cada particular o grupo de
particulares promotores de la actuación consideren conveniente para llevarla a
cabo, pues la Ley no establece un criterio concreto que permita su valoración ya
que se remite a su desarrollo reglamentario. No obstante, como criterios básicos
de utilización supletoria se aplican los establecidos en la ORDEN ECO/805/03 en
virtud de la remisión que a ella hace la Disposición Transitoria tercera de la LS08
que con respecto a la tasa libre de riesgo se establece el artículo 32 como el tipo
medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años y la prima de
riesgo se establece en su Disposición transitoria única, de acuerdo a la siguiente
tabla:
64
Tipo de inmueble
Prima de riesgo sin
financiación, ni Impuesto sobre
la Renta de Sociedades (IRS)
Edificios de uso residencia:
Viviendas primera residencia
Viviendas segunda residencia
Edificios de oficinas
Edificios comerciales
Edificios industriales
Plazas de aparcamiento
Hoteles
Residencia de Estudiantes y de la Tercera Edad
Otros
8%
12%
10%
12%
14%
9%
11%
12%
12%
En el caso de edificios destinados a varios usos, la prima de riesgo se puede
obtener ponderando las primas de riesgo señaladas anteriormente en función de
la superficie destinada a cada uno de los usos.
4.2.2.- Una vez iniciadas las actuaciones de urbanización
El artículo 26.2 dice:
“2.- Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán
en la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado
alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha
ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la
legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que
se multiplicará:
a)
Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de
origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la
actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la
valoración impida su terminación.
b)
Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo
si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las
condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.”
Se establecen en este precepto los criterios para valorar adicionalmente el “lucro
cesante” derivado de la promoción de las actuaciones de urbanización, cuando se
impide la continuación de las mismas una vez iniciadas en los términos
establecidos en el número 2 del artículo 14 de la LS08 ó cuando se alteran de
manera sobrevenida las condiciones jurídico-urbanísticas originarias de la
actuación, aunque no impidan su culminación.
65
La indemnización obtenida por el método establecido en este apartado nunca
será inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá
proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la
actuación.
4.2.3.- Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante
adjudicación de parcelas resultantes
El artículo 26.3 de la LS08 dice:
“3.- Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante
adjudicación de parcelas resultantes, su indemnización se descontará
de la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la
retribución que tuviere establecida.”
Este es el caso del agente urbanizador no propietario y el de urbanizador
integrado en una Junta de Compensación.
El agente urbanizador no propietario se considera el “promotor de la actuación”.
Las formas normales de actuación son entre otras, recibir una retribución por la
gestión y financiar el mismo los gastos de gestión y urbanización recibiendo
solares equivalentes o trasladarle el coste a los propietarios del suelo sin cobrar
en especie.
Si por su retribución total recibe solares, su situación sería análoga a la de un
propietario de suelo, por lo que la indemnización se determinaría por el
procedimiento de los números 1 y 2 anterior.
Si su retribución se limitara a los gastos de gestión y su actuación tuviera que
cesar por causas sobrevenidas, la indemnización que le corresponde se
determinará, a manera de “lucro cesante”31 por la tasa libre de riesgo y prima de
riesgo aplicadas a la parte de la retribución que ya no va a percibir, indemnización
que, debe ser descontado de la que les corresponda a los propietarios de suelo
de la actuación.
4.2.4.- El caso de propietarios morosos
Lo regula el artículo 26.4 de la LS08:
“4.- Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el
cumplimiento de sus deberes y obligaciones, serán indemnizados por
los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarán en el
importe efectivamente incurrido.”
En el supuesto de incumplimiento de deberes y obligaciones (morosos…) por
algún propietario de suelo, en el supuesto de cesar la actuación por causas
sobrevenidas a la indemnización que le corresponde determinada conforme a lo
31
Roger opus.cit
66
dispuesto en el número 1, se tasará por el importe que haya satisfecho realmente
y no por la totalidad.
5.-
VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE
BENEFICIOS Y CARGAS. ARTÍCULO 27
Lo regula el artículo 27 de la LS08.
5.1.- EN DEFECTO DE ACUERDO UNÁNIME DE LOS AFECTADOS
El artículo 27.1 dice:
“1.- Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados,
deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios
partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad
establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 832, para
ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la
Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y
la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor
que le correspondería si estuviera terminada la actuación.”
Cuando el suelo a valorar está incluido en una unidad de ejecución, de actuación
o polígono y sujeto, por tanto, al régimen de equidistribución de beneficios y
cargas y constituida la Junta de Compensación o institución equivalente de la Ley
urbanística, se pueden dar dos supuestos a la hora de valorar: que estén de
acuerdo unánimemente todos los afectados en las valoraciones discrecionales
que se hagan o que no lo estén. Este último supuesto es el que la LS08 regula
diciendo de forma obvia que la valoración a efectos de reparto de beneficios y
cargas, las bases de reparto, no se hacen por valores iniciales sino por los valores
finales, lo que ya era habitual en los procedimientos de equidistribución.
5.2.- EN EL CASO DE PROPIETARIOS QUE NO PUEDAN PARTICIPAR EN
LA ADJUDICACIÓN POR INSUFICIENCIA DE SU APORTACIÓN
El artículo 27.2 de la LS08 dice:
“2.- En el caso de propietarios que no puedan participar en la
adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de
urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo
se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la
actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes
incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.”
Es el supuesto de un propietario que se adhiere a la Junta de Compensación o
institución de equidistribución equivalente en la Ley urbanística y que por no
disponer de superficie de suelo suficiente no tiene derecho a recibir parcela o
entrar en un proindiviso.
32
Se refiere a la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización de nueva urbanización o
reforma o renovación en suelo urbanizado.
67
La imposibilidad a recibir parcela como resultado de la actividad de urbanización
realizada, se debe a la Ley urbanística y a la ordenación establecida. En este
supuesto el precepto establece que se valora su suelo conforme al derecho que le
correspondería si hubiese recibido suelo finalista deduciéndole los gastos
proporcionales de urbanización que no satisface a los que se
le suma la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo sobre la diferencia.
6.-
RÉGIMEN DE LA VALORACIÓN. ARTÍCULO 28
Lo establece el artículo 28 de la LS08.
“La valoración se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la
ordenación territorial y urbanística, cuando tenga por objeto la
verificación de las operaciones precisas para la ejecución de la
ordenación urbanística y, en especial, la distribución de los
beneficios y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislación general de
expropiación forzosa y de responsabilidad de las Administraciones
Públicas, según proceda, en los restantes casos.”
7.-
RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VALORACIONES
Se regula en la Disposición transitoria tercera.
7.1.- REGLA GENERAL: APLICACIÓN INMEDIATA
“1.- Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables
en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de
aplicación que se inicien a partir de su entrada en vigor.”
La regla general es que se han de aplicar los nuevos criterios valorativos legales a
todos los expedientes de valoración de elementos incluidos en el ámbito de
aplicación establecido por el artículo 20, que se inicien a partir del 1 de julio de
2007, fecha de entrada en vigor por la Ley. Por iniciar el expediente ha de
entenderse lo que se dice en el epígrafe 3.1.2) de este trabajo.
Elementos incluidos en su ámbito material:
Suelo, instalaciones, construcciones, edificaciones y derechos constituidos sobre
ellos.
Expedientes de valoración a los que se aplica:
- Fijación de justo precio en cualquier expropiación
- En defecto de acuerdo unánime en la equidistribución
de beneficios y cargas
- Precio de la venta o sustitución forzosa
68
- Indemnización a cargo de la Administración.
7.2.- EXCEPCIÓN A
SECTORIZADOS
DESARROLLO
LA REGLA: LOS SUELOS URBANIZABLES
O DELIMITADOS Y CON CONDICIONES DE
“2.- Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte
del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el
planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se
valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13
de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron
redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el
momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan
vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han
vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el
planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y
urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en
vigor de esta Ley.”
Al decir “el suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el
planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo” se está
refiriendo al suelo urbanizable sectorizado o delimitado que tenga establecido el
uso global, el aprovechamiento y demás determinaciones estructurantes para ser
desarrollada su ordenación pormenorizada mediante un plan derivado o de
desarrollo, plan parcial, plan especial,… También se refiere al suelo urbanizable
que disponga de Plan Parcial aprobado y también al ordenado
pormenorizadamente por el planeamiento general.
Al referirse el precepto tan sólo al suelo urbanizable, la Ley sufre un lapsus pues
su texto se refiere al suelo urbanizable cuando debería referirse a los suelos
urbanizable y al urbano no consolidado en situación básica de rural al que el
planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo o estando
desarrollado, aún no está en situación básica de urbanizado pues este último
presenta más derechos urbanísticos y expectativas que el propio urbanizable.
Esta excepción a la regla general puede tener como consecuencia que los suelos
urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados o delimitados y con
condiciones para su desarrollo a los que ni la Ley autonómica ni el planeamiento
haya programado, se desarrollen antes de los tres años para evitar que en el
supuesto de expropiación se apliquen los nuevos criterios.
7.3.- REMISIÓN AL ARTÍCULO 137.3 DEL REGLAMENTO DE GESTIÓN
URBANÍSTICA Y A LA ORDEN ECO/805/03, DE 27 DE MARZO
La Disposición transitoria tercera.3 de la LS08 establece:
“3.- Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en
esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo
69
que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3
del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por
Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la
Orden ECO/805/03, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.”33
7.3.1.- El Reglamento de Gestión Urbanística
El artículo 137.3 del RGU dice:
“3. En la determinación de las indemnizaciones arrendaticias se utilizarán
los criterios estimativos del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y
se tendrán en cuenta las siguientes circunstancias:
A) En arrendamientos rústicos:
a) Carácter de actividad económica principal del arrendatario.
b) Dificultad de sustitución de dicha actividad.
c) Cuantía del beneficio del cultivador fijada en el cálculo del
rendimiento bruto.
d) Valor de los elementos mecánicos propios del arrendamiento
utilizado en la explotación.
e) Tener el arrendatario su domicilio habitual en la finca arrendada.
B) En arrendamientos urbanos:
a) Dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas
y especialmente la derivada de la diferencia de rentas.
b) Cuantía de los gastos de traslados por licencias, portes, nuevos
contratos, etc.
c) Valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su
percepción corresponda al arrendatario.”
7.3.2.- La Orden ECO/805/03
Uno de los desaciertos de la LS98, en cuanto a la regulación de los criterios de
las valoraciones expropiatorias, es que remitía a las Ponencias de valores
catastrales y la normativa sobre valoraciones del RD 1020/93 está simplificada
respecto a los métodos disciplinares con el fin de poder realizar las Ponencias de
valores catastrales, que valoran de forma masiva, sin matizaciones individuales,
mientras que las tasaciones expropiatorias deben hacerse de manera individual
caso por caso y con toda precisión. Además las Ponencias en realidad establecen
valores inferiores a los de mercado con el fin de que si este bajaba, quedase
siempre por encima del de Ponencia. De ahí las diferencias que se producían
entre los valores que aparecían en las Ponencias catastrales y los valores de
mercado en la fecha de la Ponencia.
Pese a la remisión que hace la LS08 lo establecido en la orden ECO, no se
pueden aplicar sus criterios valorativos salvo en los métodos de comparación y
residual como se verá a continuación.
33
Llama la atención que a la Orden ECO/805/03 la Ley no haya trascrito el Título completo de las “Normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras”. Quizá se debe a que el
legislador sufrió un lapsus o es que no quiere que se compare el interés particular de ciertas entidades financieras con el
interés general de España
70
Gran parte de los artículos de la LS08 son unos principios generales y abstractos
que requieren desarrollos reglamentarios para ser aplicados. Por ello la LS08 en
su Disposición final tercera autoriza al Gobierno para desarrollar la Ley.
Pero la LS08 es de aplicación desde su entrada en vigor el 1 de julio de 2007
pese a carecer de desarrollo reglamentario. Su aplicación en estas condiciones,
exige un esfuerzo de interpretación de sus preceptos que unido a la carencia de
las enseñanzas que aporta la jurisprudencia, crea inseguridad jurídica en las
actuaciones de suelo y urbanísticos.
Para paliar la carencia de desarrollos reglamentarios en las valoraciones, y hasta
tanto se promulgue la LS08 en su Disposición Transitoria Tercera.3, para la
valoración de bienes inmuebles remite a los criterios y métodos de cálculo de la
Orden ECO/805/2003.
La remisión que hace la LS07 a la Orden ECO no parece ser acertada por las
razones que se exponen a continuación:
-
De carácter general:
Las normas y criterios que sigue la Orden ECO para el cálculo del valor de
tasación de bienes inmuebles tienen la finalidad principal de garantía hipotecaria
de créditos y préstamos, durante los años que dura la hipoteca. No son valores en
una fecha determinada sino valores que se pueden mantener en el tiempo pese a
las fluctuaciones que pueda sufrir el mercado, durante periodos más o menos
largos. Se basan en la prudencia y por tanto son valores bajos, inferiores a los de
mercado mientras que las valoraciones de la LS08 lo son a efectos expropiatorios,
reparcelatorios, y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas
y han de estar referidos a un momento, una fecha, un día determinado y no a un
periodo de tiempo más o menos largo.
Los fines valorativos son distintos en la LS08 y en la Orden ECO y eso se pone de
manifiesto en los distintos criterios y procedimientos que se siguen.
La Orden ECO sigue el criterio de determinar valores previsibles de futuro y los
retrotrae al presente. Es la actualización del futuro, mientras que las valoraciones
expropiatorias de la LS08 determinan los valores del presente basándose en los
valores de pasado. Es la actualización del pasado, el reflejo de la historia34 de
siempre más objetiva que la actualización del futuro que no deja de ser una
profecía y como tal cargada de subjetividad.
-
Otras consideraciones de carácter particular:
1.Para valorar los terrenos en situación básica de rural la LS08 en su artículo
23.1.a) dice que se tasarán mediante la capitalización de la mayor de la renta
anual real o potencial, según su estado en el momento al que ha de referirse la
34
Dice el refrán que es más fácil ser historiador que profeta, si bien Machado dijo que ni el futuro y ni siquiera el pasado
están escritos.
71
valoración, sin consideración a expectativa urbanística alguna y
independencia de la clase urbanística de suelo en la que esté comprendida.
con
La Orden ECO, a las fincas rústicas (artículos 48 y 49) las valora por la menor
cantidad que resulte aplicando el método de comparación o por actualización de
la explotación. La aplicación del método de comparación en el suelo rural no lo
permite la LS08 porque determina valores de mercado y el mercado de siempre
tiene en cuenta expectativas urbanísticas.
El artículo 23.1.a) de la LS08 dice que se ha de capitalizar la renta anual real o
potencial del terreno a la que se han de descontar los costes (reales o
potenciales) necesarios para la obtención de la renta, mientras que la Orden ECO
no contempla la capitalización de rentas pasadas, si no que actualiza virtuales
rentas futuras.
No es lo mismo la diferencia entre ingresos y costes de la LS08 que los flujos
netos de caja que actualiza la Orden ECO para determinar los valores.
2.El método del Coste de Reposición que impone la LS08 para valorar
edificios, construcciones e instalaciones no existe en la Orden ECO que dispone
de un método de coste de reemplazamiento pero tan sólo para valorar edificios y
sus elementos (artículo 17 de la Orden ECO).
No es lo mismo reponer que reemplazar pero aunque se admitiese la
equiparación entre ambos conceptos, la Orden ECO determina el valor de
reemplazamiento bruto (artículo 18.1) sumando el valor del suelo, el coste de la
edificación y los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Pues bien la LS08 en su artículo 22.3 primer párrafo dice que las edificaciones
situadas en suelo rural se tasarán con independencia de los terrenos.
Pero aunque se admitiese la posibilidad de seguir el procedimiento de la Orden
ECO descontando el valor del suelo, la LS08 dice en el artículo 22.3 in fine que
tras valorar el coste actual del edificio como si fuese nuevo, se ha de depreciar
por su antigüedad y estado de conservación.
La Orden ECO no contempla la depreciación por el estado de conservación y para
la antigüedad considera tan sólo la vida útil del edificio, como si no hubiese
edificio después de que esté amortizado no tuviera un valor residual. La vida real
que es la que se valora en las expropiaciones es superior a la útil.
También se puede achacar a la asunción por la LS08 de los métodos y criterios
valorativos de la Orden ECO, que esta trae subjetividad en las tasaciones, pues
los criterios de la Orden ECO, cuando se pueden aplicar, dejan numerosas veces
discrecionalmente en manos de la experiencia del tasador.
Los datos, coeficientes y constantes que el tasador ha de emplear en los cálculos,
al tener una gran subjetividad, serán objeto de controversias en las peritaciones
contradictorias de los contenciosos administrativos en la que se prevé terminen
gran parte de las valoraciones.
72
A modo de ejemplo los momentos de discrecionalidad del tasador en el
procedimiento del método de coste de reposición son los siguientes:
1.-
El criterio a seguir para la determinación del valor del coste actual de la de
la edificación suponiendo que fuese nueva, o reemplazamiento bruto, entre
cinco o seis posibilidades.
2.-
Si se elige el criterio catastral para determinar el coste actual de la
edificación existe discrecionalidad (entre nueve posibilidades) al fijar la
categoría correspondiente a la calidad de la construcción.
3.-
Al elegir el criterio a seguir en la depreciación por antigüedad de la
construcción entre:
- El criterio del coeficiente “H” del RD 1020/1993
- El criterio de la Orden Eco:
antigüedad
vida útil
- Otro criterio disciplinar
4.-
Al calcular la depreciación por estado de conservación de la construcción
- El criterio del coeficiente “I“ del RD 1020/1993
- Otro criterio disciplinar
8.-
EL PREMIO DE AFECCIÓN
Lo regula el vigente artículo 47 de la LEF:
“En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado,
además del justo precio,… un 5 por 100 como premio de afección”
Se desarrolla en el Reglamento de la LEF Decreto de 26 de abril de 1957 en cuyo
artículo 47 dice:
“Artículo 47
El 5 por 100 del premio de afección se incluirá siempre como última partida
de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la
valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el
importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que
proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias
señaladas en otros artículos de la Ley de Expropiación Forzosa a favor de
titulares de derechos posiblemente distintos del propietario, con la sola
excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en casos de
privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o
derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se
incrementarán también en el precio de afección.
73
Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección
cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de
los bienes o derechos expropiados.”
El premio de afección se aplica a cualquier tipo de expropiación que implique
privación definitiva de titularidad y posesión sea esta urbanística o sectorial tanto
si se basa en la LEF ó en la LS08.
El artículo 26 del Reglamento de la LEF dice que en el supuesto de justiprecio
fijado por mutuo acuerdo entre la Administración y el expropiado no procede el
pago del premio de afección.
El porcentaje del premio de afección no forma parte del valor de lo expropiado,
sino que añade a la valoración una compensación moral por el bien o derecho
expropiado.
En el supuesto de la LS08 se aplica sobre la valoración de los bienes, pero no de
las indemnizaciones tales como privación de la facultad de participar en
actuaciones de nueva urbanización del artículo 25, ó indemnización de la iniciativa
y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación del artículo 26.
Como enseña la jurisprudencia tampoco procede el abono del premio de afección
en las indemnizaciones por daños o de carácter compensatorio como:
indemnización por ocupación temporal, traslado de industria, explotación o
negocio por imposición de servidumbres o cuando se valora únicamente la
depreciación de inmuebles.
Tampoco es de aplicación en la compensación de gastos por sustitución de
locales de negocio.
74