la comunidad de propietarios regulación y - ATP

Enero/Febrero 2010
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LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
REGULACIÓN Y CONCEPTOS BÁSICOS
- CONTINUACIÓN -
9.2.- Gastos de portal uso ificinas y viviendas.
En cuanto al arreglo del portal que se encuentra dividido en dos zonas o partes; una para uso
exclusivo de viviendas y otra para locales, la forma de asunción de los gastos debe serlo con arreglo a
la normativa que se establezca en la propia escritura de división horizontal. Si la reparación afecta a
ambos portales, deberá adoptarse previamente el correspondiente acuerdo entre los propietarios
afectados por ambos portales (viviendas-oficinas). Si la escritura de obra nueva no estableciese ningún
criterio especial, la forma de participación lo sería con arreglo a la cuota de participación.
La Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Por su parte, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente a la ejecución de las
órdenes dictadas por la autoridad, responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa. Así, por ejemplo, si el edificio amenaza ruina, y el Ayuntamiento les
requiere para que lo arreglen, y por culpa de algún vecino reticente, la Comunidad no obedece, dicho
vecino deberá pagar personalmente la multa que en su caso imponga el Ayuntamiento a la Comunidad.
Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios
para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta
del portal por una más moderna... etc.)
Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si cuota de instalación
excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme
con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.
Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá
abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el
correspondiente interés legal.
Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
9.3.- Propiedad de los buzones de correos.
La instalación de buzones en portales se impuso con carácter obligatorio por Decreto de 18 de
enero de 1962. Hoy en día las disposiciones sobre estos casilleros aparecen recogidas
fundamentalmente en el Reglamento del servicio de correos de 14 de mayo de 1964, Orden de 14 de
agosto de 1971 y Resolución de 23 de julio de 1977.
La obligación de instalar casilleros para el reparto de correspondencia afecta a la totalidad de
propietarios del edificio, quienes, en su conjunto, deberán sufragar los gastos que origine la citada
instalación, correspondiéndose la misma con un número de buzones igual al de viviendas y locales que
conforman la finca.
Tal es la obligación de instalar buzones por parte del conjunto de condóminos que una vez agotados
los plazos fijados para ello por el Servicio Postal, será este organismo quien procederá a su ejecución
forzosa en la forma prevenida en los artículos 104 y siguientes de la Ley de procedimiento
administrativo, siguiéndose al efecto las normas que se detallan en el Reglamento del servicio de
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Correos de 29 de mayo de 1972.
Consecuentemente con todo lo dicho, habrá de considerarse a esos casilleros como elemento común
en cuanto que su instalación es obligatoria y su coste se ha de sufragar por el conjunto de propietarios,
participando todos ellos por igual en el importe de la instalación salvo que por la junta se acordase otra
forma de contribución.
A pesar de su calificación de elemento común, cada uno de los copropietarios tendrá un derecho de
uso exclusivo y excluyente sobre un concreto buzón de los instalados, en cuanto que el destino
del grupo de casilleros es servir para el depósito y entrega de correo postal de forma individual
a cada uno de los miembros integrantes de la finca.
9.4.- Tendederos en la calle: legalidad.
Por regla general las ordenanzas municipales, o bien la propia normativa contenida en el plan general
municipal de ordenzación urbana, suelen establecer prohibiciones para instalar tendederos que recaigan
directamente a la vía pública, estableciendo al propio tiempo lugares específicos donde puede
realizarse tal menester.
La poblaciones turísticas son las más estrictas a la hora de perseguir la ropa tendida en
la fachada. El objetivo es mostrar una visión más saludable de la población, y el cuidado de
la estética de las calles de la ciudad, que se ve deteriorada con la imagen de la ropa
tendida, que resta calidad al paisaje urbano y altera la uniformidad de la imagen de las
fachadas de los edificios.
Las normas urbanísticas y los planes de ordenación urbana suelen contemplar la
existencia en toda vivienda de una superficie cubierta y abierta al exterior destinada a
tender ropa, que no será visible desde el espacio público, por lo que si da frente al mismo
debe estar dotada de un sistema de protección visual que dificulte la visión de la ropa
tendida.
9.5.- Reparación fonoporta vivienda.
La reparación de la avería de un telefonillo que se encuentre instalado en el interior de una
vivienda debe soportarla directamente el propietario afectado, sin que pueda reclamar su
i m porte a la Comunidad.
9.6.- Macetas en barandillas de terrazas.
La colocación de macetas en la cara exterior de las barandillas de las terrazas dependerá de lo que
disponga la normativa urbanística de su Ayuntamiento, la cual podrá consultar en la oficina que cada
Ayuntamiento tenga establecida para estos temas.
Dado que la colocación de las macetas la están efectuando los propietarios a título particular,
en caso de existir algún tipo de siniestro o daño, la responsabilidad en principio recaerá sobre el
propietario que la instale. La existencia o no de seguro en modo alguno modifica el régimen de
responsabilidad, que en todo caso recaerá sobre el causante del daño, en este caso el propietario
particular. No obstante lo anterior, es conveniente revise las condiciones generales y particulares de la
póliza de su comunidad.
9.7.- Pago por contadores de electricidad en viviendas unificadas.
La contribución en el arreglo del cuarto de contadores de un propietario debe efectuarse con arreglo
a la cuota de participación de cada uno de las viviendas, aún cuando las tenga unificadas, todo ello de
conformidad a lo dispuesto en el Art. 9.1 de la LP.H.
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Artículo 9.
1. Son obligaciones de cada propietario:
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso
general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza
de los daños y perjuicios ocasionados.
Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que
no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso,
y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de
los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en
el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre
el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse
el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación
por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su
solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva
que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado
con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y
responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de
toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos
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jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado
al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno
del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo
de tres días naturales.
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél, a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando, cualquiera de los órganos de
gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando
dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no
sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de
esta Ley.
9.8.- Situación de insalubridad.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) establece los deberes de cada
propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal. El artículo 7 LPH establece, a su
vez, ciertos derechos del mismo, en lo tocante a su elemento privativo y a los elementos comunes. Sin
embargo, cabe citar la posible realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en
el inmueble, con las posibles consecuencias que de ello se deriven. En este sentido, cabe recordar que
será el artículo 7.2 LPH el que nos interese, pues es el que recoge la regulación oportuna en cinco
párrafos. El primero se ocupa del supuesto sustantivo, mientras que los otros cuatro se refieren a
cuestiones de procedimiento a seguir por parte de quien debe hacerlo. Por ello, obviaremos estos otros
párrafos hasta el final y nos centraremos en el primero.
Señala este párrafo que «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Dando de lado a las actividades prohibidas en los
estatutos, dañosas para la finca e ilícitas, nos centraremos en el resto de las mismas.
De entrada, la justificación de esta regulación reside claramente en mantener un buen clima en las
relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho
de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás (el ejercicio de la propiedad en estos regímenes
no es exactamente el del artículo 348 CC). Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los
propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben
salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del
inmueble. Y, obviamente, estas actividades citadas no pueden desarrollarse en el inmueble de la
comunidad para que se aplique el artículo 7, y no por el propietario de un inmueble pero en cualquier
otro lugar, pues pretendemos salvaguardar el buen clima de convivencia en una comunidad concreta, y
por ello juzgamos conductas que se realizan en un determinado piso o local, que es el de la comunidad
de propietarios. Por ejemplo, si el propietario de un piso en una comunidad realiza algún tipo de
actividad molesta en otro piso que tiene en otra comunidad de vecinos, en la primera comunidad nada
pueden exigirle, pues es intachable su conducta en ella.
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Nos centraremos en las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. La LPH alude a la
existencia de disposiciones generales sobre las mismas, y, pese a que ha sufrido modificaciones y
cambios en su interpretación motivados por la propia configuración del Estado y por numerosas nuevas
normas relativas a cuestiones medioambientales, debemos acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de
noviembre, Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, para recoger la
definición de lo que debe entenderse por cada una de estas actividades. Son actividades molestas,
según el párrafo primero del artículo 3 del citado Decreto, las actividades que constituyan una
incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas,
polvos en suspensión o sustancias que eliminen».
Señala el párrafo segundo del artículo 3, que se calificarán como actividades insalubres las que
den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente
perjudiciales para la salud humana. Las actividades nocivas, según el párrafo tercero del artículo 3,
son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o
piscícola. Por último, son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular,
expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones,
combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Estas definiciones son muy importantes, pues en cada caso debe valorarse si la conducta que se
pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, pero debemos descender a cada caso
concreto y valorar si realmente la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De
entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último
término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia. Por
ello, y es algo que debemos tener muy claro, la definición debe llenarse de contenido en cada caso
concreto: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo
del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad 1. Así,
la mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será
actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el
caso concreto y comprobar si realmente lo es. En nuestras sentencias es normal encontrar supuestos
relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. Hay que
captar los matices: la actividad de determinada consulta médica puede no entenderse como molesta,
pero la de otra vecina sí, o la de un restaurante, como ha ocurrido con algunos casos tratados por
nuestros tribunales.
1
Según la SAP Lérida 17-4-1978 existe un «derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia». En cualquier caso, existe un
derecho a ejercitar el propio derecho de propiedad y convivir dentro de un régimen de propiedad horizontal en unas condiciones medias de
calidad de vida y respeto de los derechos de los demás vecinos.
Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas: repertorio jurisprudencial.
Ya hemos definido las distintas categorías de actividades. Ahora es el momento de ofrecer los
ejemplos jurisprudenciales que llenen de contenido práctico nuestro estudio. Siempre hemos de tener
claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o
peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar
si lo es o no, si supera los límites de tolerabilidad normales o no es así.
Comenzando por las actividades molestas, suelen ser típicas las sentencias donde se califica como
tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, por ejemplo, siempre
debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para
considerarse molesta. El hospedaje ha sido habitualmente calificado como actividad molesta, aunque
no en todo caso. Así, la SAP Madrid 3-11-1993 entendió que el hospedaje en un piso de trece
personas no era molesto. La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad
molesta 2 (aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en
molesta la actividad: es un indicio más a valorar), así como otras actividades tales como la instalación
de hornos de los que emanan vapores u olores3, de tendederos 4, la excesiva afluencia de personas a un
inmueble, si es constante 5 , la instalación de un centro docente 6 u oficina, la tenencia de ciertos
animales 7 o la perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún
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ocupante del inmueble8, aunque el TC modificase esta situación en algún caso9. Tampoco es actividad
molesta per se la instalación de una casa regional10, una funeraria 11 o de una guardería infantil12. Estas
actividades, ya vemos, han sido consideradas molestas dependiendo del caso concreto: un vecino
puede dedicarse a tocar el piano y no será por ello molesta su actividad, pero si lo hace a altas horas de
la madrugada, entonces sí que puede llegar a serlo. O por tener un perrito no estamos ya ante una
actividad molesta, pero si dicho perrito se caracteriza por ladrar de manera compulsiva y enfermiza,
nos acercamos peligrosamente al concepto de actividad molesta. Por ello, debemos siempre estar a
cada caso concreto.
Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos en los cuales una persona realiza tal
dejación en su higiene que resulta repercutida la salud de los vecinos, como el caso de cierta sentencia
referida a un drogadicto que había llegado a un grado tal que las condiciones antihigiénicas en que vivía
determinaron la privación del uso de su piso 13. También puede dudarse en casos como la tenencia o
cría de ciertos animales, o la tenencia de determinados aparatos que emitan radiaciones 14 .
Nuevamente, debemos acudir al caso por caso para valorar si la conducta es insalubre o no.
Difícil resulta imaginar la realización de actividades nocivas en un piso o local, a la vista de la
definición citada anteriormente. Normalmente será insalubre o peligrosa, pero el daño ambiental que se
exige no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.
Por último, las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume
para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que
estar al caso concreto, pues lo que hoy es peligroso, mañana puede no serlo: así, no se ha considerado
peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes
ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso
fortuito se causase un incendio15, y sin embargo sí lo ha sido una industria que produce oxidaciones en
las partes metálicas del ascensor y partículas que queman las ropas (además de ser molesta por los
ruidos que provocaba e insalubre por los olores) 16 , o una industria de fábrica y venta de pinturas 17 .
Pero cabe pensar en supuestos tales como instalación en el piso de pequeños laboratorios, que puedan
representar algún tipo de peligro para los vecinos, aunque jurisprudencialmente no se han estudiado
estos casos.
2
La instalación de un café bar fue considerada actividad molesta por la STS 14-2-1989 y la SAP Huesca 5-3-1993. El ruido era
considerado como molesto en las SS TS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998. La SAT
Palma de Mallorca 7-2-1983 interpretó que era molesta la actividad desarrollada por un local donde la actividad musical implicaba ruidos
exagerados: 47 decibelios, frente a los 20 fijados en la ordenanza local aplicable, sin que el titular adoptase medidas pese a las quejas de
la comunidad. También existen instalaciones industriales que producen oxidaciones en el ascensor y partículas que queman la ropa, como
en la SAP Burgos 12-6-1982, y cuya actividad es considerada como molesta e insalubre. Más actividades molestas son las derivadas de
la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos, como se desprende de la SAT Valladolid 27-12-1984.
3
La STS 22-11-1960 consideró molesta e insalubre la elaboración y cocción de embutidos debido a la emanación de vapores y olores.
También los vapores provocaron dicha consideración para una perfumería-droguería en la STS 16-7-1993. La instalación de aire acondicionado
en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe
considerarse actividad molesta (SAP Barcelona 10-1-1991). La STS 13-6-1972 (M. A. 3623) hace alusión a las «constantes quejas de los
vecinos del inmueble por las emanaciones de gases y olores que producen dolores de cabeza e irritación en las vías respiratorias»,
considerando probada la incomodidad de dicha actividad. La STS 28-9-1993 (M. A. 6750), a su vez, se ocupan de un restaurante donde
es apreciable la «emisión excesiva, perjudicial y molesta de humos producidos, durante la preparación, cocción y condimentación de las
comidas que sirven, que se extienden y penetran por el conjunto del inmueble».
4
La SAP Valencia 27-7-1983 señala que «la colocación de tendederos, tiene que realizarse en el muro del patio interior ocupando el
vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas, en tales tendederos con el consiguiente goteo sobre las terrazas,
constituyen una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera».
5
No es unánime el argumento, fruto del análisis de cada caso concreto. Así, la STS 6-7-1978 no consideró incómoda (molesta) la
instalación de una consulta médica, mientras que la STS 18-6-1990 sí consideró incómoda la instalación de una clínica de traumatología
permanente, pues era constante la afluencia de accidentados, tanto durante el día como durante la noche. La SAP Cáceres 2-4-1984
entiende que es molesta la actividad de una compañía de seguros debido especialmente «al uso anormal del ascensor y rellano de la
escalera de la planta cuarta».
6
En este sentido, las SSTS 11-10-1978, AP Madrid 29-11-1993 y AP Tarragona 9-3-1995.
7
Molesta fue considerada la estancia de un asno en un sótano (SAP Zaragoza 18-2-1992) o la tenencia de doce gatos en un elemento
privativo (SAP Barcelona 3-12-1996), así como la instalación de una jaula con palomas en un elemento común (SAP Tarragona 30-91993).
8
SAP Valladolid 13-10-1995.
9
Vid. STC 28/1999, de 8 de marzo.
10
STS 3-12-1966.
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La SAT Valladolid 12-2-1987 se expresa en estos términos: «el rechazo de los vecinos a la actividad del local comercial dedicado
a funeraria es justificable según la prueba psicológica, pues muestra el aspecto luctuoso de la vida, pero no es menos cierto que esa
misma prueba afirma que no debe tabuizarse la muerte y que el rechazo inicial disminuye con el tiempo de adaptación, teniendo el mismo
problema si la funeraria estuviera instalada en el edificio colindante y entonces no tendrían ninguna posibilidad de evitarlo, además de
que se han efectuado las instalaciones teniendo en cuenta los elementos posibles para reducir al mínimo la percepción de la actividad,
tanto visual como acústica, por lo que hay que determinar que dicha actividad no está incluida en el artículo 5 ni en el citado artículo 7
de la Ley de Propiedad Horizontal».
12
La SAP La Coruña 31-10-1979 señalaba que «no es un hecho que no necesite demostración el de que una guardería infantil o jardín
de infancia forzosamente tenga que suponer incomodidad para los vecinos de un inmueble o que de ella se deriven daños para la finca».
Sin embargo, sí resulta actividad molesta la utilización de una vivienda habitual también como guardería, pues no se garantizan ciertas
normas sanitarias de obligado cumplimiento (SAP Barcelona 6-4-1981).
13
Supuesto parecido se aprecia en la SAP Valencia 29-6-1995.
14
La taxidermia no es actividad insalubre según la STS 8-4-1965, ni la instalación de una consulta radiológica en una vivienda, según
la STS 17-11-1993.
15
STS 28-2-1961.
16
SAP Burgos 12-6-1982.
17
STS 20-4-1967.
En conclusión, podemos señalar que no existen actividades per se molestas, insalubres, nocivas o
peligrosas, sino que habrá que valorar cada caso concreto y concluir que lo sea realmente o no,
atendiendo a todas las características que concurren en el caso concreto y a que gocen de cierta
estabilidad en el tiempo: no parece de interés instar la cesación de una actividad que ya cesó, por
ejemplo, si un vecino tocó el piano toda una madrugada y ello no ha tenido continuidad en el tiempo, sin
perjuicio de las posibles reparaciones de daños que puedan corresponder, pues ése es otro tema.
Reacción ante las mismas: el procedimiento del artículo 7.2 LPH
El vecino realiza una conducta que otro vecino estima molesta, insalubre, nociva o peligrosa. ¿Cuál
es el trámite a seguir a partir de ese momento?. Será el artículo 7.2 LPH el que, a partir de su párrafo
segundo, nos proporcione el mismo. Señala el primero de esos párrafos que «el presidente de la
comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien
realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes». Por tanto, y con independencia de los
posibles contactos entre el vecino o vecinos, no regulados jurídicamente, pero socialmente bastante
efectivos en algunos casos 18, será el Presidente de la comunidad el que inste al vecino dañoso a cesar
en la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones oportunas. En bastantes casos suele ser el
administrador el que se dirija al vecino dañoso en vez del presidente, pese a que la ley nada señala
expresamente al respecto 19 . Nada se señala sobre la forma 20 , pero debe constar fehacientemente la
realización de dicho apercibimiento.
Pero el infractor puede persistir en la conducta, y seguir realizando la conducta dañosa. «Si el
infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario». Ya nos encuadramos en el
plano judicial: fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente,
contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya no cabe que sea el administrador, pues es
el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en
todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea
propietario o mero ocupante, como veremos después.
El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas:
«si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y
de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en
delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y,
en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local». Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el
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proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera
o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.
Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada
como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. «Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,
además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que
proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en
función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento». Por ello, puede que la actividad no
se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si
se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva
de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o
mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede
privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años21.
Esa posible privación final del uso ha sido polémica, pues ha planteado problemas de constitucionalidad
resueltos por el TC: así, la STC 301/1993, de 21 de octubre, señala que no se afecta al derecho de
propiedad por esa privación temporal, pues el artículo 33 CE está orientado como garantía frente a los
poderes públicos, y además estamos ante una mera sanción civil, no ante una pérdida de la propiedad.
Por otra parte, la STC 28/1999, de 8 de marzo, considera que no se afecta al artículo 19 CE, sobre
derecho de residencia, pues para elegir una residencia concreta debe estarse también habilitado para
ello, y si se está los poderes públicos no intervienen, pero si no se está, no se puede ejercer ese
derecho, como el caso que nos ocupa.
18
Es bastante posible que en algunos casos el mero apercibimiento entre vecinos, mero contacto social, baste para que cese esa
actividad perjudicial de la convivencia, sin necesidad de instar los mecanismos jurídicos oportunos. Así, puede que para que el vecino de
al lado deje de tocar el piano a altas horas de la madrugada, baste con las quejas informales que se le hagan llegar, sin tener que acudir a
los mecanismos jurídicos reglados por este precepto.
19
Al fin y al cabo, corresponde al administrador velar por el buen régimen de la casa y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares, conforme al artículo 20. a) LPH. Así, realiza el apercibimiento un profesional en la materia
normalmente externo a la comunidad, y no otro vecino, por muy presidente que sea, que suele generar más problemas humanos. La STS
18-6-1990 (M. A. 4765) entendió que era posible, bastando que el presidente encargase materialmente la realización.
20
SAT Valencia 10-7-1974.
21
La SAP Valladolid 13-10-1995 entiende que se puede privar del uso al titular, pero es posible que el Juez acuerde que se pueda
utilizar por el resto de familia.
Estimado/a Lector/a:
En esta sección de nuestro Boletín Oficial, denominada «Coleccionable» iremos
exponiendo aquellos temas que consideremos de interés profesional para la actualización y
formación continuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuestos en esta sección
variará según su extensión y contenido, por lo cual algunos de ellos serán expuestos durante varias
ediciones del Boletín, mientras que otros comenzarán y finalizarán en una misma edición. En este
número de nuestra publicación, correspondiente al mes de Septiembre/Octubre de 2009 continuaremos
con el desarrollo del tema «La Comunidad de Propietarios. Regulación y Conceptos Básicos», que
comenzamos en anterior edición, seguiremos con su exposición en las próximas ediciones de nuestro
Boletín. Esperamos que el tema elegido sea de su interés y agrado.