informe de la construcción y del mercado inmobiliario

INSTITUTO DE ECONOMÍA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS
Director: Dr. Omar Chisari
Período del Informe:
año 2010 y primeros dos meses de 2011
ÍNDICE
INFORME DE LA CONSTRUCCIÓN Y DEL MERCADO INMOBILIARIO ..................... 3
PANORÁMICA .............................................................................................................................. 3
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN .............................................................................. 5
EL NIVEL DE ACTIVIDAD ................................................................................................................ 5
INDICADORES REPRESENTATIVOS DE LA CONSTRUCCIÓN.............................................................. 8
EL COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................................................. 10
EL ESTÍMULO PARA CONSTRUIR – RATIO “Q”............................................................................... 13
MERCADO INMOBILIARIO .................................................................................................... 14
COMPRAVENTA ............................................................................................................................. 14
PRECIOS......................................................................................................................................... 15
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INFORME DE LA CONSTRUCCIÓN Y DEL MERCADO INMOBILIARIO
PANORÁMICA
Durante 2010, tanto el nivel general de la economía como la actividad de la construcción
presentaron una tendencia creciente, más intensificada en el último semestre del año. Durante los
primeros dos meses de 2011, dicha tendencia siguió confirmándose en términos
desestacionalizados. Considerando los principales insumos utilizados por el sector, los despachos
de cemento crecieron un 11,0% anual al comparar 2010 con el año anterior y la producción de
hierro redondo para hormigón lo hizo en un 9,8% (C
Cuadro 1 y Gráfico 1). Por su parte, las ventas
de asfalto sólo crecieron un 0,3% anual en igual comparación; no obstante, se observó una
recuperación del crecimiento durante enero y febrero de 2011 (10,0% anual) (C
Cuadro 1 y Gráfico
1). De esta manera, la industria de la construcción incrementó su actividad en un 11% anual en
2010 y 12,5% anual durante el primer bimestre de 2011 (ISAC-INDEC) (C
Cuadro 1).
Cuadro 1: Evolución reciente de los principales indicadores de la actividad de la
construcción - Variación porcentual
2010 vs. 2009
1ros. Dos meses ’11 vs.
1ros. Dos meses ’10
Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (INDEC)
11,0%
12,5%
Despachos de Cemento
10,3%
16,4%
Producción de Hierro para Hormigón
9,8%
3,4%
Ventas de asfalto al mercado interno
0,3%
10,0%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía.
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3
Gráfico 1: Evolución de la producción de los principales insumos
de la construcción durante los años 2007 a 2010
Año 2007
Año 2008
Año 2009
Año 2010
180
Índices Promedio Anual
Base 2004=100
160
140
120
100
80
168
157 160 152
158
132
60
99
40
109
105
86
99
100
20
0
Despacho de cemento al
mercado interno
Producción de hierro para
hormigón
Ventas de asfalto
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía.
Gráfico 2: Evolución de Precios de Oferta en US$ de Departamentos Nuevos
y Oferta de Viviendas en Venta - (Índice Promedio Anual Base 2004=100)
Índice Promedio Anual para cada año
2007
2008
2009
2010
240
Índices P ro medio A nual
B ase 2004=100
200
160
120
217
183
80
194
156
129
104
40
87
95
0
P recio s Dpto s. Nuevo s (CA B A : Zo na No rte)
Oferta de Viviendas - Venta - (CA B A y Gran B ueno s A ires)
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados
en medios gráficos e Internet y datos de Tendencias Económicas.
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En cuanto al mercado inmobiliario, se ha observado que la oferta de inmuebles para
vivienda (Buenos Aires y conurbano bonaerense) durante 2010 finalmente revertió el signo de las
variaciones porcentuales anuales observadas en los dos años anterior. Al comparar 2010 vs. 2009,
la oferta de viviendas en venta creció un 8,5% anual (Gráfico 2).
En lo referido a precios de departamentos –medidos en dólares- ubicados en la zona norte
de la Ciudad de Buenos Aires, el incremento anual promedio para los departamentos nuevos
durante 2010 fue de 11,7%, mientras que para los usados fue de 9,5% en igual período de
comparación (Gráfico 2).
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
El Nivel de Actividad
Los agregados macroeconómicos muestran para el cuarto trimestre de 2010 un incremento
en el valor agregado a nivel total de la economía y, también, por el sector construcción. En el
Cuadro 2 y el Gráfico 3 se presentan las variaciones porcentuales observadas en la producción
final total (PIB Total) y en bienes y servicios de la construcción (PIB Construcción) para el cuarto
trimestre de 2010 respecto del mismo período del año anterior, según los datos actuales
disponibles en el sistema de Cuentas Nacionales con periodicidad trimestral.
Cuadro 2: Nivel de Actividad – Segundo trimestre de 2010
Variaciones porcentuales
Cuarto Trimestre de 2010 vs. Cuarto Trimestre de 2009
Producto Interno Bruto Total (*)
9,2%
Producto Interno Bruto: Construcción (*)
10,2%
Inversión Bruta Fija Total (*)
24,7%
Inversión Bruta Fija: Construcción (*)
12,1%
(*): A precios constantes de 1993. Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias
Económicas- UADE con datos de Ministerio de Economía.
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5
Gráfico 3: Tasas de variación del PIB Total y en Construcción
Variaciones porcentuales trimestrales respecto de igual período del año anterior
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía
En el Gráfico 3 puede observarse que a lo largo de 2010 continuó la recuperación del PIB
Construcción respecto de 2009 y la misma se intensificó en el último trimestre de 2010.
Por su parte, el gasto de Inversión Bruta Fija en Construcción del cuarto trimestre de 2010
($ 58.871 millones en pesos de 1993) fue un 12,1% mayor al registrado en igual período de 2009
(G
Gráfico 4).
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6
Gráfico 4: La Inversión Bruta Fija Total y en Construcción
Millones de pesos, a precios de 1993
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía
Gráfico 5: Tasas de variación de la Inversión Bruta Fija Total y en Construcción
Variaciones porcentuales trimestrales respecto de igual período del año anterior
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía
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Indicadores Representativos de la Construcción
Durante 2010, tanto el nivel general de la economía como la actividad de la construcción
presentaron una tendencia creciente, más intensificada en el último semestre del año (G
Gráfico 6).
Asimismo, durante los primeros dos meses de 2011, dicha tendencia siguió confirmándose en
términos desestacionalizados. Los bloques que experimentaron mayores aumentos –tanto en 2010
como en el primer bimestres de 2011- fueron “Construcciones Petroleras” e “Infraestructura”.
Gráfico 6: Evolución del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción
(Índice Promedio Anual Base 2004=100)
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de INDEC.
Cuadro 3: Despachos de cemento al mercado interno
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
158,1
152,3
139,0
176,7
164,0
139,9
174,3
165,0
178,1
171,3
158,6
136,9
144,3
135,3
150,0
150,7
144,0
157,5
159,6
161,7
156,6
171,3
152,9
145,2
147,3
137,0
172,5
162,2
152,6
158,8
165,3
178,4
180,5
185,1
198,7
179,1
168,6
162,2
159,5
152,4
168,1
165,4
2009
2010
5,4%
1,4%
-6,2% -7,0%
10,8% 26,0%
0,5%
-6,0%
-4,5% -5,9%
9,4%
4,1%
1,3%
4,1%
1,3%
7,9%
-3,1%
1,2%
9,4%
2,5%
-10,7% 7,4%
-5,1% -9,9%
0,5%
1,8%
2011
18 ,4 %
16 ,4 %
-5,9%
-3,8%
-4,8%
Febrero '11/ '10
Lima 775 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
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2 meses '11/ '10
8
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento
Portland.
En lo que hace a indicadores representativos de la construcción, los despachos de cemento
al mercado interno (medidos en toneladas) crecieron un 16,4% anual (primeros dos meses de 2011
vs. primeros dos meses de 2010). Para similar comparación de períodos, la producción de hierro
redondo para construcción verificó un aumento de 3,4%, mientras que las ventas de asfalto
crecieron un 10,0% anual (C
Cuadro 4).
Cuadro 4: Producción de hierro para construcción
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
150,5
156,4
158,8
180,7
147,3
154,2
153,7
168,9
162,7
186,7
165,2
110,3
116,4
107,5
54,1
93,6
105,7
107,4
111,8
95,2
93,4
105,2
108,6
94,7
129,5
127,7
67,0
108,6
115,0
118,6
109,1
108,1
96,1
113,1
118,6
99,6
141,5
124,7
5,6%
-7,6%
-49,7%
73,2%
12,9%
1,6%
4,1%
-14,8%
-1,9%
12,6%
3,2%
-12,8%
158,0
99,5
109,3
133,1
-1,3%
2010
2011
36,8% 42,0%
-1,4% -11,9%
-47,6%
62,1%
5,9%
3,1%
-8,0%
-0,9%
-11,1%
17,7%
4,8%
-16,0%
0,4%
11,9%
3 ,4 %
- 2 ,4 %
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Ministerio de Economía.
Cuadro 5: Ventas de asfalto
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
82,8
96,2
88,1
124,6
118,2
71,0
69,2
66,0
92,5
104,0
38,9
76,7
102,4
117,6
101,7
115,4
91,5
96,0
78,5
119,4
96,5
96,5
86,6
90,8
101,9
106,2
94,3
105,8
83,5
88,7
69,4
101,0
118,1
103,1
111,6
112,8
108,3
120,5
33,6%
14,8%
-13,5%
13,5%
-20,8%
4,9%
-18,2%
52,0%
-19,2%
0,0%
-10,2%
4,8%
85,7
99,4
99,7
114,4
1,4%
2010
2011
13 ,5 %
12,3% -4,0%
4,2% 11,3%
-11,2%
12,2%
-21,0%
6,2%
-21,8%
45,6%
17,0%
-12,7%
8,3%
1,1%
1,8%
3,4%
10 ,0 %
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía-Facultad de Ciencias Económicas- UADE, con datos de Ministerio de Economía
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9
El Costo de la Construcción
Durante los primeros dos meses de 2011, el Nivel General del Costo de la Construcción
presentó un aumento de 21,7% promedio, en comparación con igual período del año pasado
(C
Cuadro 7). El alza del Nivel General de la Construcción incluyó un incremento de 11,7% en el
Costo de Materiales –que participa de un 46% en la composición del índice general- (C
Cuadro 8) y
de 30,4% en el caso de la Mano de Obra, que pondera con un 45% (C
Cuadro 9).
Cuadro 6: COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN
Variación porcentual
2010 vs. 2009
1ro. Dos meses ’11 vs.
1ro. Dos meses ’10
10,1%
21,7%
Materiales
22,6%
11,7%
Mano de Obra
1,7%
30,4%
Gastos Generales
9,9%
26,6%
Nivel General
Fuente: Instituto de Economía UADE, Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos
de INDEC.
Cuadro 7: Costo de la construcción nivel general
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
2 1,7 %
2 1,7 %
2011
Enero
180,6 206,1 232,1 282,5
0,6%
1,7%
1,9%
Febrero
181,6 206,3 236,1 287,2
0,1%
1,7%
1,6%
Marzo
182,6 207,4 233,4
0,5%
-1,1%
Abril
189,4 208,2 238,0
0,4%
2,0%
Mayo
193,7 213,0 247,2
2,3%
3,9%
Junio
193,9 215,3 250,9
1,1%
1,5%
Julio
200,7 217,2 252,4
0,8%
0,6%
Agosto
200,6 218,0 258,3
0,4%
2,3%
Septiembre
203,8 219,1 261,7
0,5%
1,3%
Octubre
204,1 226,0 263,8
3,1%
0,8%
Noviembre
204,8 227,6 265,0
0,7%
0,5%
Diciembre
204,8 228,2 277,3
0,3%
4,6%
Promedio
Febrero '11/ '10
195,1 216,0 251,4 284,9
0,9%
1,6%
1,8%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Lima 775 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
2 meses '11/ '10
10
Cuadro 8: Costo de la construcción-materiales - (ponderación: 46%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
162,7
164,0
165,5
168,5
171,1
173,7
175,6
177,3
178,4
178,9
179,8
179,6
179,9
180,0
180,8
181,3
181,9
182,5
183,5
185,3
186,8
188,3
189,7
190,5
192,1
194,2
196,3
198,1
200,1
202,2
204,0
205,7
207,4
209,3
211,2
213,2
214,9
216,7
0,2%
0,0%
0,5%
0,3%
0,3%
0,4%
0,5%
0,9%
0,8%
0,8%
0,7%
0,4%
0,8%
1,1%
1,1%
0,9%
1,0%
1,0%
0,9%
0,8%
0,8%
0,9%
0,9%
0,9%
0,8%
0,8%
172,9
184,2
202,8
215,8
0,5%
0,9%
0,8%
11,6 %
Febrero '11/ '10
11,7 %
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Cuadro 9: Costo de la construcción- mano de obra -(ponderación: 45,6%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
208,4
208,7
209,3
221,6
228,9
225,1
238,7
235,8
242,1
242,1
242,4
242,4
245,1
245,4
246,8
247,4
258,4
263,6
266,4
265,8
266,1
281,4
283,2
283,6
291,5
297,3
287,6
296,1
316,0
322,4
323,3
335,3
341,6
342,9
342,8
370,1
379,6
388,3
1,1%
0,1%
0,6%
0,3%
4,4%
2,0%
1,1%
-0,2%
0,1%
5,7%
0,6%
0,2%
2,8%
2,0%
-3,3%
2,9%
6,7%
2,0%
0,3%
3,7%
1,9%
0,4%
-0,0%
8,0%
2,6%
2,3%
228,8
262,8
322,2
383,9
1,3%
2,2%
2,4%
3 0 ,6 %
Febrero '11/ '10
3 0 ,4 %
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
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11
Cuadro 10: Costo de la construcción-gastos generales -(ponderación: 8,4%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
171,0
172,6
173,6
180,4
183,8
184,0
193,5
194,1
196,8
197,3
198,4
199,7
201,4
202,4
204,5
206,9
212,0
212,0
214,6
216,8
217,9
222,2
224,8
225,1
226,3
233,2
231,4
237,4
245,4
248,1
248,9
255,2
257,4
263,9
265,7
277,9
288,2
293,6
0,8%
0,5%
1,0%
1,2%
2,5%
0,0%
1,2%
1,0%
0,5%
2,0%
1,2%
0,2%
0,5%
3,0%
-0,8%
2,6%
3,4%
1,1%
0,3%
2,5%
0,9%
2,5%
0,7%
4,6%
3,7%
1,9%
187,1
213,4
249,2
290,9
1,0%
1,8%
2,8%
2 5 ,9 %
Febrero '11/ '10
2 6 ,6 %
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Lima 775 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
12
El estímulo para construir – Ratio “Q”1
A lo largo del primer bimestre de 2011, el Índice del Ratio “Q” se redujo levemente del
nivel que alcanzó a fines de 2010, el cual se mantuvo prácticamente estable entre agosto y
noviembre últimos. Precisamente entre esos meses el crecimiento promedio anual del precio de
departamentos nuevos en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, medidos en dólares, se
mantuvo en alrededor del 13% promedio anual, mientras que el crecimiento de los costos –
también medidos en dólares- de construir un M² de departamentos en igual período, osciló entre el
11% y el 15% promedio anual.
Cuadro 11: Ratio “Q”
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
110,7
113,1
116,3
112,8
110,0
106,7
104,9
106,9
105,8
110,3
112,5
115,7
116,9
116,2
119,8
123,5
127,1
120,4
123,5
127,0
126,7
123,7
123,7
123,2
122,8
123,0
125,7
121,1
130,2
120,6
128,8
125,0
125,1
124,8
125,5
123,5
125,3
120,5
1,1%
-0,6%
3,0%
3,1%
3,0%
-5,3%
2,5%
2,8%
-0,2%
-2,4%
-0,0%
-0,4%
-0,4%
0,1%
2,2%
-3,7%
7,5%
-7,3%
6,8%
-2,9%
0,1%
-0,2%
0,5%
-1,6%
1,5%
-3,8%
110,5
122,6
124,7
122,9
0,5%
0,0%
-1,2%
-0,02%
-2,03%
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Cabe indicar que este ratio no contempla el valor de los terrenos (que en algunos casos –en
zonas de elevada demanda inmobiliaria- adquirió niveles cercanos a un 25-30% de precio final del
M² construido) ni aspectos impositivos.
1
El estímulo para construir puede ser medido a través del Ratio “Q”. Es un cociente cuyo numerador asume el valor promedio de los precios en dólares de
departamentos nuevos en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires en las zonas de mayor negociabilidad y calidad edilicia y el denominador viene dado por el costo en
dólares de construir un m2 (para representar los costos de reposición). Considerando el valor de terreno como costo hundido, si el ratio es mayor a uno, indicaría la
conveniencia de construir a comprar edificado (también sin contar el costo del terreno) y, si es menor que uno, es mejor decisión comprar un m2 existente a construirlo.
Este ratio aumenta (disminuye) según los precios se incrementen (disminuyan) o los costos disminuyan (aumenten).
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13
MERCADO INMOBILIARIO
Compraventa
El índice de oferta de viviendas en venta -en Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos
Aires- presentó una tendencia creciente a lo largo del primer semestre de 2010, mientras que
luego revirtió su tendencia, incluso hasta los dos primeros meses 2011. No obstante, en 2010
surge un incremento promedio anual del 8,5% (C
Cuadro 12 y Cuadro 13).
Cuadro 12: INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO
Variaciones porcentuales
2010 vs. 2010
1os. Dos meses ’11 vs.
1os Dos meses ’10
8,5%
-12,0%
Oferta de alquiler de viviendas
-18,0%
-3,7%
Precios de departamentos nuevos en dólares
– Zona Norte y otros – Ciudad de Buenos Aires
11,7%
17,3%
Precios de departamentos usados en dólares
– Zona Norte y otros – Ciudad de Buenos Aires
9,5%
11,7%
Oferta de viviendas en venta
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos propios y de Tendencias
Económicas.
Cuadro 13: Oferta de viviendas en venta (Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires)
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
12 ,5 %
2011
Enero
64,7
64,6
69,8
46,4 -18,2% -18,8% -43,7%
Febrero
80,8
65,3
61,2
68,8
1,1% -12,3% 48,4%
Marzo
123,3
85,4
93,2
30,7% 52,3%
Abril
104,1
75,6
95,0
-11,4% 1,9%
Mayo
128,5
95,4
94,4
26,2% -0,6%
Junio
108,8
84,0
142,7
-11,9% 51,2%
Julio
108,4
88,3
106,2
5,0% -25,6%
Agosto
115,2 108,8 103,1
23,3% -2,9%
Septiembre
114,8
85,2
104,4
-21,7% 1,3%
Octubre
117,0 100,7
95,6
18,2% -8,4%
Noviembre
103,3 108,3
88,1
7,6%
-7,9%
- 12 ,0 %
Diciembre
79,0
85,9
82,4
-20,7% -6,4%
Promedio
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
104,0
87,3
94,7
57,6
0,7%
-0,3% -8,6%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Tendencias Económicas.
El comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler durante 2010 y el primer bimestre
de 2011 fue mucho más fluctuante que el de la oferta de viviendas en venta. En el Cuadro 14
Lima 775 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
14
puede observarse que el nivel promedio del índice de oferta de viviendas en alquiler en 2010 fue
18,5% menor al de 2009 y que en la comparación de los primeros dos meses de 2011 con los de
2010 se observó una caída del 3,7% anual.
Cuadro 14: Oferta de viviendas en alquiler (Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
147,1
190,1
218,6
248,9
180,8
175,5
188,2
196,0
194,1
200,4
226,3
171,0
149,0
147,8
163,9
153,0
174,9
146,0
161,6
167,7
193,8
154,0
162,6
146,1
121,6
119,5
135,8
138,7
144,5
154,4
132,4
125,8
138,2
115,7
141,0
106,7
134,0
98,1
-12,9%
-0,8%
10,9%
-6,6%
14,3%
-16,5%
10,6%
3,8%
15,5%
-20,5%
5,6%
-10,1%
-16,8% 25,6%
-1,7% -26,8%
13,6%
2,2%
4,2%
6,8%
-14,2%
-5,0%
9,9%
-16,3%
21,9%
-24,4%
2010
2011
194,8
160,0
131,2
116,1
-1,3%
-2,6%
-4,1%
- 3 ,7 %
- 17 ,9 %
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Tendencias Económicas.
Precios
En el caso de los precios de oferta (en dólares) de los departamentos nuevos y usados
ubicados en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires (Belgrano, Palermo, Núñez y Recoleta),
presentaron, durante los primeros dos meses de 2011 incrementos anuales del 17,3% y 11,7%,
respectivamente (C
Cuadro 15 y Cuadro 16).
Cuadro 15: Precios de departamentos “nuevos” - zona norte/ M2 –US$
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
172,2
176,4
178,0
179,0
180,5
182,0
183,4
187,6
188,1
188,4
188,8
189,0
189,3
186,7
186,5
189,4
193,0
193,1
193,2
198,1
199,1
200,8
201,8
202,1
202,3
202,4
207,0
210,5
214,1
213,5
221,3
223,8
224,8
225,5
228,8
232,1
235,6
239,1
0,1%
-1,4%
-0,1%
1,6%
1,9%
0,0%
0,0%
2,5%
0,5%
0,8%
0,5%
0,2%
0,1%
0,0%
2,3%
1,7%
1,7%
-0,3%
3,7%
1,1%
0,4%
0,3%
1,5%
1,4%
1,5%
1,5%
18 ,2 %
Febrero '11/ '10
Lima 775 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
17 ,3 %
2 meses '11/ '10
15
Promedio
182,8 194,4 217,2 237,4
0,6%
1,2%
1,5%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados en medios
gráficos e Internet.
Cuadro 16: Precios de departamentos “usados” – zona norte/ M² –US$
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
2011
12 ,5 %
11,7 %
Enero
193,8 216,2 235,0 260,7 -0,6%
0,1%
1,7%
Febrero
196,2 215,5 235,7 265,1 -0,3%
0,3%
1,7%
Marzo
199,8 217,7 240,1
1,1%
1,9%
Abril
203,4 220,1 239,7
1,1%
-0,1%
Mayo
208,5 223,7 244,1
1,6%
1,8%
Junio
209,4 226,7 248,9
1,3%
2,0%
Julio
214,7 229,7 250,2
1,3%
0,5%
Agosto
216,1 228,1 252,0
-0,7%
0,7%
Septiembre
218,0 229,8 252,4
0,8%
0,2%
Octubre
218,3 230,3 253,7
0,2%
0,5%
Noviembre
218,9 232,6 255,1
1,0%
0,5%
Diciembre
217,6 234,7 256,4
0,9%
0,5%
Promedio
Febrero '11/ '10
2 meses '11/ '10
209,6 225,4 246,9 262,9
0,6%
0,7%
1,7%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados en medios
gráficos e Internet.
Complementariamente a la anterior información, el Instituto de Economía de UADE
realizó un relevamiento de los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad de
Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet durante el mes de enero del 2011.
Cuadro 17: Precios Promedio de Oferta del M2 de departamentos en dólares (fines de enero 2011) (*)
Todos los ambientes
Barrio
Recoleta
Palermo
Belgrano
Núñez
Almagro
Caballito
Saavedra
Balvanera
Villa Urquiza
Villa Devoto
Barracas
Boedo
Villa del Parque
Flores
2 Ambientes
Nuevo
Usados
2728
2455
2444
2418
2013
2006
1970
1949
1915
1909
1897
1889
1795
1763
2297
2290
2187
2084
1684
1756
1840
1574
1807
1573
1544
1532
1576
1466
Barrio
Recoleta
Palermo
Núñez
Belgrano
Almagro
Caballito
Saavedra
Balvanera
Villa Urquiza
Boedo
Villa Devoto
Barracas
Flores
Villa del Parque
3 Ambientes
Nuevo
Usados
2814
2422
2368
2328
1985
1968
1945
1936
1918
1872
1848
1837
1775
1669
2375
2370
2331
2312
1828
1779
1921
1691
1867
1567
1617
1717
1558
1616
Barrio
Recoleta
Belgrano
Núñez
Palermo
Villa Devoto
Barracas
Saavedra
Caballito
Boedo
Almagro
Balvanera
Villa Urquiza
Flores
Villa del Parque
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Nuevo
Usados
2686
2453
2362
2311
2114
2060
2055
2023
2018
1993
1939
1845
1805
1706
2239
2146
1984
2255
1494
1528
1884
1740
1499
1654
1541
1728
1410
1545
16
(*) Barrios con volumen representativo de oferta.
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas – UADE - sobre la base de avisos clasificados publicados en medios gráficos e Internet.
Entre los barrios relevados de la Ciudad de Buenos Aires, los de mayor precio promedio
del M2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados fueron, Recoleta, Palermo, y
Belgrano. En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre los US$ 2728 y los
US$ 2444 el M2. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el valor promedio
simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$2100 para los departamentos
nuevos y US$1972 para los usados. Vale notar que, en la captación de datos efectuada, algunos
barrios mostraron una llamativa disminución en la oferta de inmuebles nuevos.
En líneas generales, se observó que, en Recoleta, el valor promedio del M2 a estrenar se
disminuyó un 2,1% comparado con los niveles relevados en octubre último, mientras que en
Palermo, Belgrano y Núñez el valor promedio se incrementó en 2,7%, 8,4% y 4,3%,
respectivamente. El resto de los barrios presentados en la Tabla también registraron, en su
mayoría, subas respecto de octubre último.
En materia de departamentos usados y para una medición similar, la mayoría de los barrios
observados experimentaron aumentos en sus precios. Por ejemplo: en Palermo los precios
crecieron un 3,7% promedio y en Belgrano un 4,3%.
Es de notar que sólo se consideraron departamentos en buen estado edilicio en zonas
donde la muestra de inmuebles obtenida permitía estimar un promedio representativo. De esta
manera, fue posible disponer de una base de más de cinco mil departamentos. A partir de dichos
precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del M2
promedio. A los efectos de homogeneizar la muestra no se consideraron inmuebles en cuyo precio
se incluyó el correspondiente a cocheras.
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