modificaciones legales sobre los arrendamientos urbanos.

04/14
CIRCULAR INFORMATIVA CIVIL
Marzo de 2014
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MODIFICACIONES LEGALES SOBRE LOS
ARRENDAMIENTOS URBANOS.
Desde TGG Legal, y al efecto de mantenerles debidamente informados en relación a las
novedades jurídicas, les remitimos la presente circular informativa correspondiente a las
novedades introducidas recientemente en materia de arrendamientos urbanos.
En el actual entorno de crisis económica que ha golpeado con fuerza al sector inmobiliario,
el legislador ha pretendido activar el mercado de alquiler en España, flexibilizando las
condiciones que rodean los contratos de alquiler, así como dando mayor celeridad a los
procesos de desahucio y dotar de publicidad a las sentencias de desahucio por impago,
motivo por el cual entendemos que les puede resultar de interés la presente circular, tanto
desde la perspectiva de futuro arrendador o arrendatario.
Como siempre, ponemos a su disposición nuestro equipo de profesionales para asesorarles
adecuadamente al respecto, y aclarar cuantas dudas y cuestiones deseen plantear en
relación con las novedades aprobadas, que a continuación se expondrán.
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Mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas, el legislativo pretende reactivar el mercado de alquiler
en España, ya que frente al mercado alquiler de viviendas del resto de la Unión Europea,
que se aproxima a un 30% en España apenas existe un 17%.
Para incentivar el mercado de alquiler, la referida ley a través de tres artículos modifica
de forma sustancial la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 (en adelante, la LAU), la
ley de enjuiciamiento civil y crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas
de alquiler. Todo ello para dotar mecanismo de flexibilización y dinamización del referido
mercado y generar mayor seguridad a las partes contratantes.
En cuanto a las modificaciones que sufrido la LAU debemos destacar las siguientes:
I.- Se modifica el artículo 4 de la LAU, que establece que títulos del mismo cuerpo legal
eran imperativos para las partes, con la eliminación del carácter imperativo del título
segundo –lógico al verse segado de contenido tras ser derogados tres de sus artículos
en el año 2000, se consigue reforzar la libertad de pactos entre las partes contratantes.
La voluntad de las partes en los contratos de vivienda adquiere la fuerza vinculante que
antes tan solo estaba previsto para alquileres de algunas viviendas de lujo.
De forma expresa se prevé que se pacte la mediación o arbitraje para la resolución de
controversias.
Y además, en aras a agilizar el sistema de notificaciones se posibilita señalar una dirección
electrónica a los efectos de realizar comunicaciones previstas en la Ley, siempre que
se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia
fehaciente de la emisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Para
ello será necesario disponer de un certificado digital a tal efecto.
II.- Se excluye del ámbito de aplicación de la referida Ley, la cesión temporal de uso de
la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial.
III.- Se pretende reforzar los efectos frente a terceros de los contrato de alquiler por
ello se establece que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre
fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Sin perjuicio de la futura jurisprudencia que deberá resolver las posibles interpretaciones
sobre los artículo 7.2, 14.1 y 29 de la LAU, parece evidente que en los casos en que se
produzca una transmisión del bien objeto del contrato de arrendamiento, el contrato
de alquiler tan solo persistirá si el contrato está debidamente inscrito en el registro
de la propiedad, es decir, el comprador de una finca arrendada podrá promover el
desahucio de la finca objeto del contrato si el referido contrato no está inscrito en el
registro. Ahora bien es altamente discutible que el comprador de un inmueble, reúna
los requisitos del tercero de buena fe ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente al
tercero ocupante, ya que raramente un particular adquiere un bien inmueble sin haberlo
visitado y constatado si el mismo está siendo o no ocupado.
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IV.- La duración del contrato será libremente pactada por las partes, pero se reduce la
prórroga forzosa para el arrendador a tres años en lugar de los cinco años.
El arrendatario podrá solicitar la resolución del contrato, una vez hayan transcurrido
como mínimo seis meses de vigencia del contrato con un preaviso de treinta días de
antelación a la fecha en que deba surgir efectos la resolución. La ley de forma expresa
regula que se podrá pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir. Al no dotar de carácter imperativo el titulo segundo de la Ley, la
indemnización anteriormente referida podrá ser consensuada por las partes.
Además, sin necesidad de preaviso, el arrendador, transcurrido el primer año de vigencia
del contrato y mediando un preaviso de dos meses de antelación, podrá recuperar
interrumpir la prórroga forzosa si precisa para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuesto de sentencia firme
de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo, el
arrendador, o las personas anteriormente referidas no ocupan la vivienda, el arrendatario
podrá optar por un nuevo periodo de arrendamiento de tres años o a ser indemnizado
con un mes por año que quedare pendiente de cumplir.
Al llegar el vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, si han transcurrido ya tres
años y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con 30 días, que no quiere
renovar, el contrato se prorrogará tacita y necesariamente durante un año más.
Las referidas prórrogas, deberán hacerse constar también en el registro de la propiedad
para que las mismas tengan efectos frente a terceros
Si se ha suscrito un contrato de arrendamiento con el titular registral de la finca, y no su
titular real, por causas imputables a este último y obrando el arrendatario de buena fe,
la duración del contrato de arrendamiento de vivienda será también tres años.
Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada y esta finca no estuviera inscrita, el
comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo
pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
V.- En relación a la Resolución del derecho del arrendador, en primer lugar debemos
destacar que ahora afecta a toda la vida del contrato y no únicamente los cinco
primeros. Los efectos derivados de la resolución de los derechos del arrendador, sean
por los motivos legalmente recogidos, comportan que el contrato de arrendamiento
quede extinguido. Pero dada la nueva redacción tanto el artículo 7 y 14 de la LAU
se excepcionan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento se hubiera
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad da la resolución del derecho del
arrendador, en tal caso el arrendamiento continuará por la duración pactada.
En otras palabras, si yo contrato en condición de inquilino el arrendamiento de un
piso que me interesa mucho y tengo miedo a que al arrendador, con posterioridad
a la suscripción del referido contrato, inscriba una carga hipotecaria y que le puedan
ejecutar el préstamo hipotecario, para garantizar que el contrato seguirá vigente,
debemos inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad.
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Debemos ver cómo reaccionan las entidades bancarias al ver la existencia de cargas
arrendaticias en las fincas que puedan ser objeto de garantías hipotecarias.
Ésta inscripción del arrendamiento es necesaria, incluso cuando se haya contratado con
un tercero protegido por el artículo 34 LH, ya que desaparece la excepción recogida en
la antigua ley.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita, como vimos, el
arrendamiento podrá llegar a los tres años si se ha concertado de buena fe con la
persona que parezca ser propietaria, y la situación es imputable al propietario real.
VI.- En relación a la enajenación de la vivienda arrendada, la ley distingue en función de
si la finca está inscrita o no.
Así pues si la finca está inscrita y el adquiriente reúne los requisitos del art 34 LH (título
oneroso y buena fe…). Sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión.
Con el tenor literal del artículo 14 que remite al artículo 7 de la LAU, nos genera
incertidumbre sobre cuáles son los efectos dimanantes de la enajenación que efectúa
un tercero que no es de buena fe. Ya que el artículo 7.2 de la LAU no distingue sobre la
condición de tercero de buen o mala fe. Deberemos esperar a ver como se posiciona la
jurisprudencia.
En cambio, si la finca no está inscrita, de conformidad con el artículo 1.571 del Código
Civil, el comprador tiene derecho a que termine el arriendo, salvo pacto en contrario,
pero el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, pagando
la renta. Además, podrá exigir al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios.
Como ya anunciamos, el problema de la eficacia real de la nueva redacción del artículo
14 de la LAU es la repercusión real del concepto de tercero de buena fe, sobre todo en
la compraventa entre particulares, tal vez el comprador desconozca los detalles de una
posible situación arrendaticia, pero raramente desconocerá que el piso esta arrendado
ya que lo común es visitar el piso objeto del contrato de arrendamiento al menos una vez
antes de firmar la compraventa, lo que evidentemente supondrá que la no inscripción
de dicha situación arrendaticia no comportará de forma inmediata la resolución del
contrato de arrendamiento y que pueda defenderse con solvencia jurídica que no cabe
la resolución del mismo porque el comprador no reúne los requisitos del artículo 34 de
la LH, es decir, que no es un tercero de buena fe.
Además, debemos tener en cuenta que la interpretación literal de la norma puede
comportar una vulneración del principio de prioridad recogido en la legislación
hipotecaria, porque puede darse el caso que una transmisión anterior, no haya accedido
al registro y que se inscriba un contrato de arrendamiento, dejando de lado la mala fe
del vendedor, es palmario que tal proceder no conculca con el principio de prioridad.
VII.- Se regula de forma expresa que para el caso de atribución judicial del uso de una
vivienda derivado de los procesos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, el
adjudicatario pasará a ser el titular real del contrato.
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VIII.- Tanto el tema de la subrogación por muerte del arrendatario como la fianza,
se mantienen igual con la salvedad de adaptar los mismos a los actuales plazos de
prórroga forzosa.
En el caso de la subrogación, se prevé que cuando la duración del contrato sea superior
a 3 años, las partes podrán pactar que no quepa subrogación, si ya han transcurrido los
3 años; y cuando esa inferior que el contrato de arrendamiento se extinga a los 3 años
del fallecimiento del arrendatario.
En el caso de la fianza, indicar que la actualización de la misma deberá llevarse a cabo
cada tres años.
IX.- Resulta novedoso la posibilidad de que la obligación del pago de la renta pueda
reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o
rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Obviamente, al finalizar
el contrato, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello.
Además, de forma expresa se prevé que el incumplimiento del compromiso de reformar
o rehabilitar, puede comportar tanto la resolución como la facultad del arrendador a
exigir que se reponga el inmueble a la situación inicial.
X.- En relación a la Actualización de la renta y gastos.
Lo primero que debemos poner de manifestó es que la actualización del IPC
anteriormente imperativa ahora es potestativa, es decir, las parte podrán no acordar la
actualización de la renta.
Si se actualiza la renta el interesado, podrá solicitar certificado del Instituto Nacional
de Estadística. La notificación de actualización de la renta podrá seguir haciéndose
mediante apunte en el recibo del mes anterior en el que deba surtir efecto.
Las obras de mejora llevadas a cabo por el arrendador, una vez transcurridos los tres
años de prorroga forzosa del contrato, facultarán a elevar la renta hasta un máximo del
20%.
Para el caso de pactarse que los gastos generales del inmueble sean de cuenta del
arrendatario, durante tres años está limitado el incremento de estos gastos, que no
podrán superar al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.
XI.- En relación a las obras hechas por el arrendatario de forma expresa se recoge que
no puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad
de la vivienda.
Otra modificación de calado es la de la ejecución de obras en caso de discapacidad:
- Se permiten también para adaptar la vivienda a los mayores de setenta años.
- Los familiares beneficiarios han de convivir de forma permanente.
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XII.- Las partes podrán pactar, con independiencia de la duración mínima del
contrato y si es de vivienda o para uso distinto, la renuncia del arrendatario al
derecho de adquisición preferente. Debiendo el arrendador comunicar al arrendatario
su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha
de formalización del contrato de compraventa.
XIII.- Reforma de gran calado la que establece que el art 27.4, que tan solo se aplicará
a los arrendamientos inscritos.
Se prevé que por falta de pago de la renta se procederá a la resolución del contrato, con
la obligación de restituir de forma inmediata del inmueble.
La resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido
judicial o notarialmente al arrendatario, instándole al pago o cumplimiento, y éste
no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste
aceptando la resolución, a través del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Desde la perspectiva procesal, el requerimiento notarial, realmente no tiene
trascendencia, pero sí que la adquiere a los efectos de liberar la carga del registro de
la propiedad.
Ello puede generar que un arrendador, pueda solicitar la cancelación de la carga en
virtud de un requerimiento notarial y que no se haya practicado el desahucio con los
efectos que ello comporte frente a un tercero de buena fe que pretenda alquilar ese
inmueble o comprarlo.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso
para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en
el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo
notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Debido a la falta de remisión al artículo al 35 de la LAU, de precepto analizado parece
que no es factible su aplicación para los arrendamientos para uso distinto de vivienda,
si bien no alcanzamos a entender el porqué de esta falta de remisión.
El artículo 35 de la LAU añade que la realización de daños causados dolosamente en
la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste
sea necesario comporta la resolución del contrato.
Todas esta modificaciones serán de aplicación para los contratos suscritos con
posterioridad a la entrega en vigor de la esta Ley4/2013. Para los contratos anteriores,
a la entrada en vigor, es decir los suscritos antes del 6 de junio de 2013, se regirán por
la LAU del 94, sin perjuicio de ser posible su adaptación a la nueva ley, lo que requerirá
del consenso de ambas partes.
Estas modificaciones han obligado a alterar la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido
que el lanzamiento se fija en el mismo acto en el que se fija la vista, y en ausencia de
oposición y por ende de celebración de vista se practicará el desahucio sin más. La
enervación queda limitada en el tiempo – diez días- desde la notificación del Decreto
admitiendo a trámite la demanda, cuando no ha existido requerimiento previo.
Interesante nos parece la aparente contradicción que contiene la ley enjuiciamiento civil
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en relación a las causas de oposición, que se plasma en el artículo 441.1 de la LEC y el
artículo 440.3 de la LEC, nos sumamos a la reflexión de la doctrina que entiende que
el “El deudor puede oponerse a ese requerimiento alegando sucintamente las razones de
su oposición que, en el caso de la petición de desalojo están limitada a alegar y probar el
pago o las circunstancias de relativas a la procedencia de la enervación, de acuerdo con el
artículo 444.1 LEC. En cambio, frente la reclamación de rentas debidas, el demandado no
se verá limitado en su oposición, pudiendo alegar “las razones por las que a su entender,
no debe en todo o en parte la cantidad reclamada” (art. 440.3 LEC).1”
Por último, especial mención merece la creación de un Registro de SENTENCIAS FIRMES
DE IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER, si bien como es usual la ley solo anuncia su
creación y deja su regulación mediante un Real Decreto, que tras seis meses de vigencia
de la ley no ha sido dictado y que se desconoce quien qué organismo será el responsable
ni su ubicación.
El objetivo del referido registro es muy interesante ya que pretende otorgar información
sobre con quien está contratando el arrendador y determinar el riesgo de la operación.
La inscripción al registro podrá ser cancelada, bien por la cancelación de la deuda o por
el mero transcurso de 6 años, sin determinar desde cuándo.
En resumen, la modificación de la ley con sus salvedades y complejidades consigue parte
de los objetivos que persigue y manifiesta en la exposición de motivos.
El hecho de como arrendador poder resolver el contrato rápidamente con un requerimiento
notarial, no sería la mejor de las mismas ya que la mera resolución cuando no la acompaña
el recobro de la posesión de la finca, no sirve de mucho para el arrendador.
Pero sí que vemos ventajas en la ausencia de tener que hacer constar en el contrato la
posible necesidad para uno mismo de piso cedido en arriendo, y que se permita la no
sujeción al derecho de tanteo y retracto, pudiendo en esos casos vender la finca sin tener
que requerir al arrendatario.
La inscripción registral parece una buena medida contra los posibles abusos de derecho
que puedan pretender las partes, ya que de forma clara constatamos cuales son los
efectos frente a los terceros, si bien la sujeción al criterio de tercero de buena fe, puede
generar la ausencia de practicidad de la misma, así como el gasto notarial y registral que
entraña dicha inscripción.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.
TGGLegal
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Disclaimer:
La presente Newsletter, ha sido confeccionada como documento meramente informativo, basado en los textos legales a que hace referencia. En ningún
caso debe tomarse como base para la toma de decisiones y no sustituye ni complementa nuestro asesoramiento profesional.
1 Problemática procesal del juicio de desahucio por falta de pago tras las últimas reformas procesales. Esther González
Pillado. Revista Xurídica galega, ISSN 1132-6433, Nº. 70, 2011, págs. 27-41
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