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INFORME TÉCNICO DE ACCESIBILIDAD
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ANTECEDENTES
Dirigido al Consejo para la Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras, –en
adelante CPAYSB-, Don
, presentó un escrito, en relación con las barreras
arquitectónicas que existen en la piscina comunitaria de la Comunidad de Propietarios a la que
pertenece su vivienda.
En dicho escrito, exponía que en su vivienda, vive su hija de 38 años, con parálisis
cerebral y con un grado de discapacidad reconocido del 79%, que afecta gravemente a su
movilidad. Solicitaba recibir información técnica y legal sobre las posibles obras de
accesibilidad que se podrían realizar en dicha finca para facilitar el acceso de su hija a la
piscina comunitaria, mediante la eliminación de determinadas barreras arquitectónicas.
El objeto del presente informe es, en primer lugar, identificar las barreras arquitectónicas
que el interesado ha manifestado que impiden o pueden suponer trabas para el uso de la
piscina comunitaria por parte de su hija y del resto de personas con movilidad reducida
residentes en la urbanización.
Una vez identificadas dichas barreras se tratará de aportar algunos ejemplos de
soluciones técnicas con las que se podría lograr una mejora respecto a las condiciones
actuales de accesibilidad, así como las consideraciones jurídicas oportunas en relación con el
marco normativo actual.
El estudio realizado se ha centrado en los problemas de accesibilidad y las posibles
soluciones para Personas con Movilidad Reducida en el entorno de la piscina comunitaria, sin
considerar para el mismo otro tipo de discapacidades o el resto de los elementos comunes de
la urbanización. No obstante, se indicarán de modo general otras barreras detectadas dentro
de los límites de la Comunidad de Propietarios, y las recomendaciones oportunas al respecto.
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NORMATIVA CONSIDERADA
Normativa de ámbito estatal
•
Ley 49,1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
•
Real Decreto 173/2010 de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de
Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo en Materia de
Accesibilidad y no Discriminación de las personas con Discapacidad, en el que se
aprueba el DB SUA del CTE.
•
Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de Noviembre por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su
inclusión social.
•
Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para eliminar
barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Normativa de ámbito autonómico
•
Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas (en adelante Ley 8/93).
•
Decreto 13/2007 de 15 de marzo por el que se aprueba el Reglamento Técnico de
Desarrollo en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas (en adelante Decreto 13/07).
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INFORME TÉCNICO SITUACIÓN ACTUAL
La finca objeto del informe, se corresponde con un edificio de viviendas en bloque
abierto, con jardines y espacios comunes rodeando el edificio. El mismo se engloba dentro de
una urbanización compuesta por 10 edificios similares, adosados en uno de sus laterales al
edificio anexo, conformando dos grupos de 5 bloques cada uno.
Cada uno de estos edificios, consta de 12 plantas además de la baja y la planta sótano,
conformándolo un total de 52 viviendas.
El conjunto, linda al norte con la calle
, al oeste y sur con la calle
, por donde tiene varios accesos y al este con la calle
y con otras urbanizaciones
colindantes. La fecha de construcción data de 1983 según datos catastrales.
La piscina se encuentra en el centro de la urbanización, rodeada por los dos conjuntos
de 5 bloques descritos con anterioridad.
Siendo la piscina de uso comunitario por los residentes de los 10 edificios descritos,
significa que esta instalación puede ser utilizada por los residentes de más de 500 viviendas,
siendo altamente probable que el solicitante no sea el único caso de persona con movilidad
reducida que utiliza la instalación en periodo estival.
A continuación, se describen los distintos elementos que conforman el acceso al recinto
de la piscina, donde se encuentra en vaso de la misma.
En primer lugar, el acceso principal al recinto de la piscina comunitaria se realiza a
través de una escalera, con lo cual este itinerario no se puede considerar accesible. La piscina
tiene un segundo acceso del que se facilita llave a los usuarios que lo soliciten. Esta segunda
entrada, tiene una pequeña rampa para salvar un peldaño existente. La rampa tiene una
pendiente superior al 15%, carece de pasamanos a ambos lados y de meseta en la zona
superior, donde poder detenerse para abrir la puerta, que al ser un acceso secundario, está
normalmente cerrada.
Una vez dentro del recinto, el único itinerario existente para acceder hasta la piscina es
a través del césped. Este pavimento no puede considerarse un itinerario accesible. Para llegar
hasta el propio vaso de la piscina, el acceso se realiza a través de una puerta que en su
pavimento tiene dos peldaños que conforman el recipiente ejecutado para recoger el agua de
las duchas, sin otra alternativa posible para Personas con Movilidad Reducida.
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Una vez alcanzado el vaso de la piscina, se observa que la misma tiene una escalera
con pasamanos dentro de la propia piscina. No obstante carece de cualquier tipo de elemento
mecánico, ya sea manual o eléctrico, para facilitar el acceso a la piscina de Personas con
Movilidad Reducida. Según nos indica el interesado, la comunidad no dispone tampoco de
ninguna grúa portátil que se pueda utilizar a tal efecto.
INFORME TÉCNICO PROPUESTAS DE IMPLANTACIÓN
Al tratarse de una edificación existente, las soluciones que se pueden implantar en el
mismo vienen condicionadas por la propia edificación y las dimensiones de los espacios
actuales. Se ha tratado de adaptar las actuaciones propuestas a la normativa actual en vigor,
dado que es la propia normativa la que obliga, una vez que se pretende realizar alguna reforma
para mejorar las condiciones de accesibilidad, al cumplimento de la misma.
La propia Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de
Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid, en su artículo 2 expone la obligación del
cumplimiento de la misma “en todas aquellas actuaciones referentes a planeamiento, gestión o
ejecución en materia de urbanismo, edificación, transporte y comunicación sensorial tanto de
nueva construcción como de rehabilitación o reforma, que se realicen por entidades públicas o
privadas, así como por personas físicas”.
El Decreto 13/2007 de la Comunidad de Madrid, que aprueba el Reglamento de
desarrollo de la propia Ley 8/1993, vuelve a restringir el ámbito de aplicación del mismo a los
inmuebles de nueva construcción, rehabilitación o reforma.
Similar apreciación aparece en el artículo 2, de la Parte I del Código Técnico de la
Edificación, en el que se dispone que las exigencias del CTE (y por el tanto el DB SUA que
regula las exigencias básicas relacionadas en el requisito básico de “Seguridad de utilización y
accesibilidad”) en el que establece que “… el Código Técnico de la Edificación se aplicará
también a intervenciones en los edificios existentes” considerando como intervenciones el
propio CTE las obras de ampliación, reforma o el cambio de uso.
No obstante todo lo anterior, el presente informe ha analizado únicamente el acceso a la
piscina desde las zonas comunes que rodean a la instalación, tratando de buscar soluciones
que garanticen el uso y el acceso a la misma mediante un itinerario lo más accesible posible a
las distintas viviendas.
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ACCESO AL RECINTO DE LA PISCINA
Como se ha comentado con anterioridad, hay dos accesos. El principal cuenta con
varios peldaños para subir al nivel del recinto, con lo que sólo se puede considerar accesible el
segundo acceso, en este caso es un acceso secundario.
En primer lugar, se recomienda indicar en el acceso principal (con la escalera) la
existencia del segundo acceso accesible, mediante el símbolo SIA internacional acompañado
de flechas direccionales hasta la segunda entrada. Si bien esta señalización solo es obligatoria
para edificios e instalaciones de uso público, dada la gran cantidad de usuarios potenciales de
la piscina se podría asimilar a uso público por lo que se debería indicar la existencia y la
ubicación del acceso accesible a la misma.
En relación con esta entrada accesible al recinto, tal y como se ha indicado, tiene una
rampa de pendiente excesiva que se debe de modificar y adaptar a normativa. De igual
manera, se debe de dotar a la misma de los elementos necesarios como pasamanos, rodapiés,
pavimento adecuado, meseta superior de embarque y desembarque, etc.
Para consultar las características y especificaciones técnicas de las rampas de un
itinerario accesible, se remite a lo establecido en el artículo 4.3 del DB SUA, del Código
Técnico de la Edificación.
De igual manera, se informa de la obligatoriedad de que las puertas que pertenezcan a
un itinerario accesible cumplan con las condiciones establecidas en la normativa para ellas, en
relación a anchos de paso, mecanismos de apertura y cierre, dimensiones y fuerza de apertura.
En relación con las características que debe de cumplir la puerta de acceso se remite a
lo establecido en el Anejo A, Terminología, Itinerario accesible del DB SUA, del Código Técnico
de la Edificación.
ITINERARIO DESDE LA PUERTA HASTA EL RECINTO DEL VASO DE LA PISCINA
Tal y como se ha indicado en el presente informe, desde el acceso al recinto hasta el
vaso de la piscina, no existe un itinerario accesible. El itinerario actual es a través del césped,
lo que puede suponer una dificultad a los usuarios de sillas de ruedas, en función de la
humedad de terreno y de la altura del césped. Es necesario acondicionar un itinerario con
pavimento y dimensiones adecuados que comunique el acceso con el recinto del vaso.
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Al igual que en la puerta anteriormente comentada, para consultar las características
necesarias para este itinerario, se remite a lo establecido en el Anejo A, Terminología,
Itinerario accesible del DB SUA, del Código Técnico de la Edificación.
Como recomendación, se propone a la vez que se elabora el itinerario, dotar al recinto
de una superficie conectada con este itinerario, con pavimento similar, que permita el uso de la
instalación a usuarios con movilidad reducida o que se desplacen en sillas de ruedas, pues
como ya se ha comentado, el césped no es el pavimento adecuado para las personas que
utilicen este tipo de ayudas técnicas.
ACCESO AL VASO DE LA PISCINA.
Tal y como se ha expuesto, para acceder al recinto del vaso, existe una barrera
arquitectónica, consistente en dos peldaños que forman el plato de la ducha. Siendo necesaria
su eliminación, se proponen dos soluciones técnicas.
La primera sería modificar el propio plato de la ducha de forma que no hubiese ningún
peldaño y el mismo quedase enrasado con el pavimento adyacente, tanto del itinerario creado
como del interior de la piscina.
La segunda opción consistiría en realizar otro acceso en un lateral de la ducha, que
careciese de peldaños o resaltes y estuviese conectado con el nuevo itinerario accesible.
No obstante, cualquier otra solución técnica que consiga crear un itinerario accesible
hasta el recinto interior del vaso de la piscina, sería igualmente válida.
En relación con la ausencia de ayudas técnicas para el acceso a la piscina por parte de
personas con discapacidad o con movilidad reducida, al tratarse la instalación de un elemento
común y dada la obligatoriedad de instalación de las mismas según se expone en el cuerpo
jurídico del presente informe, se procede a comentar a modo de resumen las posibilidades que
hay en el mercado al respecto.
Es importante recordar, que el modelo o tipología de la instalación, debe de ser
consensuado entre los representantes de la Comunidad de Propietarios y los posibles usuarios
con discapacidad de las mismas, debiendo prestar estos en última instancia su consentimiento
al tipo de instalación, en función de sus discapacidades y de sus necesidades.
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Las ayudas técnicas para discapacitados en las piscinas consisten en elementos que se
instalan en el borde del vaso y que permiten la introducción en la piscina de los usuarios.
Existen grúas de piscina, ascensores de piscina o elevadores acuáticos. Todos ellos los hay
manuales y en modalidad eléctrica, siendo estos últimos más recomendables. De igual manera
existen en el mercado dispositivos fijos anclados al borde del vaso o portátiles, que permiten
guardarlos en el horario en que la piscina permanezca cerrada, para evitar su exposición a la
intemperie o a actos vandálicos.
OTRAS CONSIDERACIONES
Durante la visita se observaron numerosas en importantes barreras arquitectónicas en
todo el recinto de la comunidad de propietarios. Si bien el objeto de este informe es la
instalación de la piscina comunitaria, se recuerda a la Comunidad de Propietarios la necesidad
de adaptar el resto de las zonas comunes de la urbanización y la obligatoriedad de realizar
estas reformas a petición de cualquier residente capacitado para solicitarlo. A modo de
resumen se exponen diferentes barreras detectadas que sería necesaria su subsanación:
Las rampas interiores de los portales, para salvar los tres peldaños hasta el nivel de
parada del ascensor, carecen de pendiente, anchura, pavimento y elementos de protección
adecuadas. Deberían de modificarse y adaptarse a normativa.
Las cabinas de ascensor, carecen de dimensiones adecuadas para considerarse
accesibles, por lo que debería estudiarse su modificación o sustitución.
Hay una ausencia absoluta de un itinerario accesible que comunique las viviendas con
las distintas zonas comunes de la urbanización como son la piscina, la pista deportiva, la zona
de juegos infantiles e incluso los propios portales con la vía pública. Se recomienda un estudio
pormenorizado de todo el recinto de la urbanización para acometer de manera global una
actuación que garantice, al menos, un itinerario accesible a todas las zonas comunes desde los
portales y a todos los portales desde la vía pública.
Hay elementos arquitectónicos, que lejos de suponer una ayuda o la eliminación de una
barrera arquitectónica, resultan peligrosos para los usuarios. A modo de ejemplo se adjuntan
varias fotografías diferentes rampas existentes en la urbanización, utilizadas hoy en día por los
peatones y cuyas características técnicas las hacen especialmente peligrosas para los
peatones, especialmente por su excesiva pendiente y longitud de tramo.
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CONSIDERACIONES JURÍDICAS
En relación con las obras de accesibilidad propuestas en el inmueble referido, en el cual
residen personas con discapacidad, con el fin de eliminar barreras arquitectónicas, la Ley
49,1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 10, establece que:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,
impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes
actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones
comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos
de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato
y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del
deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas
con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso
adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de
rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.
Por tanto, si el propietario en una comunidad de vecinos de una vivienda en donde
reside una persona con minusvalía, solicitara la realización de las obras de accesibilidad
propuestas anteriormente, estas deberían ser ejecutadas obligatoriamente por la comunidad de
propietarios sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, siempre que el
importe de las obras no excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
Bastaría en nuestro caso concreto con que el propietario de la vivienda en donde reside
la persona con minusvalía, presentara una solicitud al administrador de la finca, junto con el
proyecto de las obras de accesibilidad. Dicho proyecto incluirá planos, presupuesto y las
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especificaciones necesarias para poder ejecutar las obras, las cuales serán costeadas por
todos los propietarios de la Comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de
la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Por otro lado, si el importe repercutido anualmente en materia de accesibilidad
excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, y el coste diferencial fuera asumido por quienes las hayan
requerido, las obras tendrían igualmente carácter obligatorio. Razón por la cual serían de
obligada ejecución por la Comunidad de Propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la
Junta de Propietarios.
Solo debería quedar reflejada en Acta de la Junta General de la Comunidad de
Propietarios, legalmente constituida de acuerdo con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal y sus actualizaciones, la fijación de las derramas de carácter
obligatorio resultantes del prorrateo del coste a asumir por la Comunidad de Propietarios con el
límite del importe equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas para dar solución a los problemas de
accesibilidad.
Por último, siempre que el importe de los gastos previstos para la obras de accesibilidad
referidas fuese superior a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que se
asuma el coste diferencial por quienes las hayan requerido, se podrá acudir a la Ley 15/1995,
de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para eliminar barreras
arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Dicha Ley establece en su artículo 4 y siguientes, el procedimiento a seguir para poder
llevar a cabo obras de adecuación por causa de minusvalía, teniendo en cuenta que, este
derecho recogido en esta ley, no sólo ampara a las personas con discapacidad sino también a
las personas mayores de setenta años, y que los gastos que se originen con motivo de la
realización de las obras de adecuación de la finca o de sus elementos comunes correrán
íntegramente a cargo del solicitante/es de las mismas.
Que teniendo en cuenta todo lo anterior, si la Comunidad de Propietarios se negara a
ejecutar dichas obras de accesibilidad, o se retrasara injustificadamente en la realización de las
mismas, incumpliendo con ello la obligación establecida en el artículo 10.1 de la Ley 49/1960,
de Propiedad Horizontal, podrá usted dirigirse al Juez de Primera Instancia, correspondiente al
domicilio de la Comunidad de Propietarios, para exigir que se obligue a la Comunidad de
Propietarios a ejecutar dichas obras de accesibilidad con el fin de asegurar un uso adecuado
de los elementos comunes a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 70
años, así como favorecer la orientación o su comunicación con el exterior.
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CONCLUSIONES
De todo lo considerado en el cuerpo del presente informe cabe concluir:
1.
La obligación de la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la legislación
vigente en materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras, tanto estatal
como autonómica.
2.
La Comunidad de Propietarios del inmueble objeto del presente informe se encontraría
obligada a la realización de las obras de mejora de la accesibilidad propuestas, requeridas
a instancia de los propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el apartado 1.b) del
Artículo 10 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, para eliminar barreras
arquitectónicas, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, siempre que el
importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o
ayudas públicas, no excediera de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3.
Para el caso de que el importe repercutido anualmente de las obras de mejora de la
accesibilidad referidas para eliminar barreras arquitectónicas fuera superior a las doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes, la Comunidad de Propietarios vendrá
también obligada a la realización de dichas obras y a costearlas hasta el importe máximo
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o
ayudas públicas para dar solución a los problemas de accesibilidad, siempre y cuando el
resto de su coste, más allá de las citadas doce mensualidades, sea asumido por quienes
las hayan requerido.
4.
De no ser asumido el importe restante, repercutido anualmente por quienes hayan
requerido la realización de las obras de accesibilidad, que supere las doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, se podrá
acudir a la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles, para
eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, corriendo los gastos de
las obras íntegramente a cargo del solicitante/es de las mismas.
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5.
Toda actuación que se pretenda realizar en aras de mejorar la accesibilidad del
inmueble, deberá cumplir, siempre que sea técnica y económicamente viable, con las
especificaciones establecidas en el Documento Básico de Seguridad de Utilización y
Accesibilidad del Código Técnico de Edificación.
La piscina comunitaria se trata de un elemento común de la urbanización, y todos los
residentes en la misma tienen derecho a su uso, tengan o no una discapacidad, por lo
tanto, en función de lo expuesto anteriormente, la Comunidad de Propietarios tiene la
obligación de prestar y sufragar los medios técnicos para que este derecho pueda ser
ejercido, independientemente de las modificaciones que ello implique, con el único límite
económico expuesto en el cuerpo jurídico del presente informe.
Como ya se ha comentado, las actuaciones que contemplen obras de construcción
deben de cumplir todas las especificaciones que establece el mencionado DB SUA del CTE
o del resto de normativa en función de características de las actuaciones a realizar. En lo
que se refiere a la ayuda técnica para la piscina, ésta deberá consensuarse con los futuros
usuarios de la misma, pues en función de su discapacidad o su grado de movilidad, puede
ser más recomendable algún modelo concreto de instalación. Además deberá contar con
los distintivos y homologaciones necesarias que garanticen su correcta fabricación y
funcionamiento en condiciones óptimas de seguridad.
Se recuerda que cualquier intervención e instalación debe de contar con la preceptiva
licencia municipal de obras e instalación, que a tal efecto, se pronunciará sobre la validez
técnica de la solución propuesta, y la posibilidad de implantación o no de la misma. Si
fuese necesario, deberá de contar con un Proyecto de Ejecución firmado por un técnico
competente.
6. Que teniendo en cuenta todo lo anterior, si la Comunidad de Propietarios se
negara a ejecutar dichas obras de accesibilidad, o se retrasara injustificadamente en la
realización de las mismas, incumpliendo con ello la obligación establecida en el artículo
10.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, podrán dirigirse al Juez de Primera
Instancia, correspondiente al domicilio de la Comunidad de Propietarios, para exigir que se
obligue a la Comunidad de Propietarios a ejecutar dichas obras de accesibilidad con el fin
de asegurar un uso adecuado de los elementos comunes a las necesidades de personas
con discapacidad o mayores de 70 años, así como favorecer la orientación o su
comunicación con el exterior.
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Le recordamos que la contestación a su solicitud de informe, evacuada por este Área de
Normativa Técnica, Supervisión y Control, tiene carácter meramente informativo, habiendo sido
emitida en base a la información proporcionada por la solicitante.
Madrid, 10 de mayo de 2016
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