Universidad Nacional del Nordeste Instituto de Planeamiento Urbano y Regional (IPUR)

Universidad Nacional del Nordeste
FACULTAD ARQUITECTURA Y URBANISMO
Instituto de Planeamiento Urbano y Regional (IPUR)
Cátedra: DESARROLLO URBANO II
Unidad N º3: ACTIVIDADES Y USO DEL SUELO.
Punto 3.1: Las actividades urbanas. Clasificación. Tipología de sistemas de actividades. Factores de localización. El suelo
urbano y sus atributos.
1.
LAS ACTIVIDADES URBANAS.
La necesidad de dar satisfacción a las necesidades -sean individuales o colectivas- y a las derivadas de las interacciones que
se originan entre ellas, condujo a la sociedad a organizar sus actividades “a través de un proceso de complejidad creciente”,
según la expresión de un autor.
A lo largo de los mismos fueron surgiendo, paulatinamente, en el ámbito de vida del hombre -y como producto natural de su
evolución- nuevas y distintas necesidades que, correlativamente, fueron demandando nuevos espacios para la satisfacción
de las mismas. (MAC LOUGLIN, 1971).
Como parte de este proceso, el crecimiento cuantitativo de la población y el alto grado de urbanización, provocan una
especialización progresiva de las actividades, tanto en el orden individual como colectivo. La metrópolis moderna es un
ejemplo exacerbado de este proceso: alto grado de especialización de las funciones y de adaptación del medio.
Llegado el momento de clarificar, clasificar y cuantificar el complejo y variado cúmulo de interrelaciones que se establecen
entre necesidades y funciones correlativas, la mayor dificultad estriba en el carácter propio del proceso: una continua
modificación intrínseca, tanto a nivel de especialización, como en lo concerniente a la aparición de nuevas actividades que
modifican las funciones urbanas existentes.
Al mismo tiempo hay que considerar que las respuestas del hombre, y de los grupos sociales, a sus necesidades, que se
traducen en adaptaciones de distinto grado, constituyen “hechos culturales”, insertados a su vez en un proceso histórico, lo
que plantea la necesidad de tabular factores cualitativos.
Actualmente, y en oposición a los postulados urbanísticos derivados de los planteos racionalistas, en el sentido de la
distribución y segregación de funciones, surge la idea de una visión totalizadora, holística, del fenómeno urbano (enfoque
ecológico, idea de medio ambiente, etc.).
2.
CLASIFICACIÓN.
Asumiendo la clasificación de las actividades brindada por las ciencias económicas, se las diferencia en primarias,
secundarias y terciarias.
Primarias: son las dedicadas a la explotación y extracción de los recursos naturales, como la agricultura, ganadería,
silvicultura, minería, caza y pesca.
Secundarias: las que producen, a través de determinados procesos, la transformación física o química de esos
bienes. Constituyen básicamente las actividades industriales.
Terciarias: aquellas dedicadas a la distribución, almacenamiento y comercialización de bienes y a la prestación de
los servicios educacionales, sanitarios, culturales, financieros, administrativos, personales, recreativos, en otras
palabras, todas aquellas actividades que no implican la elaboración de un bien o un producto material.
3.
TIPOLOGÍA DE SISTEMAS DE ACTIVIDADES.
La interacción entre agentes y el conjunto de actividades conforman sistemas de actividades, en función y según el
comportamiento de los individuos, las familias, las instituciones o empresas, que se manifiestan en formas espaciales y
tienen un significado para el planeamiento del uso del suelo.
Existe una tipología general simplificada, ya que las actividades se amplían e interconectan a medida que los estudios son
más detallados.
AGENTES
Empresas
Instituciones
Familias o individuos
TIPO DE ACTIVIDAD
SISTEMAS DE ACTIVIDAD
Actividades productivas de bienes y servicios a otras
Actividades productivas
empresas, instituciones, familias o individuos.
Servicios básicos a la comunidad: policía, bomberos,
Actividades para el bienestar común. agua, cloacas, electricidad.
Desarrollo humano: educación, culto, salud, recreación.
Actividades residenciales.
Trabajo, recreación, abastecimiento, actividades sociales,
actividades familiares y comunitarias.
El estudio de las empresas o instituciones, tratándose de un número menor y localizado de entidades, que desarrollan un
tipo de actividades más o menos institucionalizadas, plantea situaciones cuyo estudio puede encararse a partir de sistemas
formales ya preestablecidos, o procedimientos definidos.
Para las familias, el estudio de las actividades es más complejo, ya que el sistema social, con sus características culturales
variadas, tienen formas de conducta caprichosas y discontinuas, afectando su localización en el espacio.
4.
FACTORES DE LOCALIZACIÓN.
Los requerimientos de espacios para la localización de las actividades surgen de las interacciones entre las necesidades
básicas de familias, instituciones y empresas, dentro del área urbana y fuera de ella. Y están relacionados con la seguridad,
salud, conveniencias, situaciones económicas, sociales y amenidades generales de la vida urbana.
Existen tres áreas funcionales en el complejo urbano: trabajo, vivienda y recreación.
Las principales zonas de trabajo son las partes de la ciudad dedicadas a manufacturas, comercio y servicios. Las áreas de
vivienda son las comunidades residenciales y sus servicios auxiliares (supermercados, áreas de juego, parques locales,
escuelas elementales); las zonas de recreo incluyen los usos culturales, educacionales y de recreo más importantes (museos,
salas de conciertos, complejos culturales superiores, bibliotecas y grandes parques de deportes).
Los principios de localización relativos a las tres zonas son:
- Áreas de trabajo: próximas a las viviendas, bien situadas con respecto a las líneas de transporte público y vías de
tránsito rápido, próximas a otras áreas de trabajo. Algunas deben estar accesibles a líneas de transporte pesado y
servicios de gran capacidad.
- Áreas de recreo: próximas a viviendas y comunidades con buenas vías. Las condiciones de proximidad, fácil
acceso, densidades deseables, etc., son definidas en función de cada situación particular.
- Áreas de viviendas: deben estar situadas convenientemente próximas a zonas de trabajo y recreo, con líneas de
transporte público y vías de circulación rápidas que aseguren fácil acceso. Estar próximas a grandes espacios libres
e incluir zonas verdes menores, con servicios comunitarios a distancias accesibles. Estar protegidas del tráfico y de
zonas incompatibles y poseer densidades residenciales deseables.
5.
EL SUELO URBANO Y SUS ATRIBUTOS.
Habiéndose establecido los requerimientos de localizaciones, se estiman las cantidades de suelo necesarias para cada uso.
El suelo es un recurso natural, que cuando es soporte de actividades primarias se llama “suelo rural” y cuando es soporte de
actividades secundarias y terciarias da lugar al “suelo urbano”. Así el suelo puede considerarse como insumo, cuando es
empleado para la producción de otros bienes (actividades agropecuarias, forestales, mineras), y también como sustento, de
equipamientos e infraestructuras. En el primer caso es empleado productivamente para el desarrollo de actividades
primarias. En el segundo caso, sólo como sustento de actividades secundarias y terciarias, cuya localización es
predominantemente urbana, en tanto, las otras se desarrollan en áreas rurales.
El suelo urbano posee en sí ciertos atributos, entre los cuales podemos mencionar:
- Inmovilidad: de ahí su caracterización de inmueble en el lenguaje legal.
- Indestructibilidad: como en rigor de trata de un “espacio” (y lo que se comercializa es ese espacio) éste no puede
ser destruido.
- Heterogeneidad: las divisiones geométricas alternativas a la que está sujeto el suelo, determinan condiciones
distintas en cada parcela, en materia de forma, dimensiones, orientaciones. En cuanto a sus características
estructurales para soportar los equipamientos y la infraestructura, hay condiciones distintas en diferentes sitios. El
mismo comentario es válido, en lo referente a niveles y pendientes del terreno. En cuanto al suelo rural, las
distintas condiciones edáficas para la actividad productiva. 1/
Desde el punto de vista del derecho, todo suelo urbano reconoce tres principios:
- Principio de edificabilidad: determina que el fin necesario de toda parcela urbana, como destino genérico, que la
distingue de un área rural, es el de la edificación. Los espacios destinados a parcelas urbanas, dotados de la
infraestructura vital y con prestación de servicios esenciales, se denominan espacios edificables. Los propietarios
de parcelas en estas condiciones deben tratar de hacer efectivo el principio, para evitar el sub uso de la tierra
urbana, que perjudicaría el desarrollo de la zona, creando suelo vacante de alto valor, evitando la especulación
inmobiliaria y sus implicancias en relación a la propiedad urbana.
- Principio de Compatibilidad: se trata de la adecuación recíproca entre diversos usos asignados al suelo por planes
de núcleos urbanos o municipios diversos.
- Principio de Perdurabilidad: tiende a resolver los problemas resultantes de sustitución de usos inconsulta, carentes
de fundamento en las normas urbanas, causando perjuicios concretos o eventuales a los afectados al modificarse
los usos permitidos y por ende su capacidad edificatoria.
Considerados estos atributos del suelo urbano conviene destacar ciertos conceptos derivados de aquellos, por ejemplo:
- Suelo urbanizable: es aquel que por vocación o por las normas vigentes lo hacen susceptible de urbanizar.
- Urbanización: toda subdivisión de tierras donde fuera necesario abrir nuevas calles o prolongación de las
existentes con el objeto de crear lotes destinados a edificaciones o fines que se aprueben.
- Loteos: toda subdivisión que se realice en urbanizaciones existentes o a crear.
- Parcelamientos: toda subdivisión de predios que no obtengan como objeto su urbanización, ni como consecuencia
la apertura de calles.
-
Nomenclatura catastral: es la forma de identificación del suelo. La nomenclatura la establece el organismo estatal
de competencia.
Adrema: 1/ es la identificación del suelo a los fines impositivos y generalmente distingue entre suelo urbano, suelo
suburbano o subrural y suelo rural. Es el conocido impuesto inmobiliario urbano, sub rural y rural.
5.1. DETERMINANTES EN EL USO DEL SUELO URBANO 2/.
“Desde principios de la Revolución Industrial, la ciudad ha tendido cada vez más, a ser objeto de estudio para el hombre.
Materias como la antropología, la economía, geografía, ciencias políticas, han encontrado en las comunidades urbanas
nuevos campos de investigación.
La concentración en ciudades determina en la conducta humana ciertos procesos que, cuando influyen en la conformación
de la estructura urbana, sea cual fuera la materia que los aborda para su análisis, resultan de interés para el trabajo del
urbanista” (CHAPIN,S.).
Determinantes Económicos.
El valor de cada parcela está determinado por el mercado del suelo urbano. El precio del suelo varía según el tipo de área
funcional donde esté localizado dentro de la trama urbana y según sus relaciones con otros terrenos dentro del mismo tipo
de área de uso o con otras áreas existentes en la estructura general de usos.
El mercado da un valor para cada parcela de terreno según las combinaciones de relaciones complejas (funcionales, sociales
y económicas) de acuerdo a su localización.
La Estructura de valores varía dentro de la ciudad según los usos potenciales que ofrece cada sitio. En general el centro
cívico-comercial domina ampliamente sobre cualquier otro sitio, con valores muy altos y uso intensivo del espacio, mientras
que las concentraciones industriales y comerciales alejadas aparecen también con valores superiores a sus entornos y
sensiblemente menores a las anteriores. Las áreas residenciales presentan mayores variaciones entre los valores anteriores
disminuyendo hacia los bordes rápidamente debido a la menor accesibilidad.
Es evidente que el sistema de usos, el de valores y el de intensidad de ocupación del suelo, están estrechamente
relacionados entre sí.
Determinantes Sociales.
Son los menos conocidos y, al menos, confundidos con los determinantes económicos, puesto que se influyen mutuamente.
Las motivaciones sociales de grupos e individuos son en muchos aspectos producto de la situación económica.
Los estudios sociológicos, consideran a la ciudad con un sentido ecológico, relacionando los aspectos físico-espaciales y
materiales de la vida urbana con la estructura social de la ciudad, preocupándose por los valores, conductas e intercambios
humanos.
Los determinantes sociológicos de los usos del suelo se pueden explicar en términos de “procesos ecológicos”, en su
contexto físico y “procesos organizativos” en el contexto de la estructura social. Los procesos ecológicos están íntimamente
ligados con la conducta social de las personas y los grupos y con los valores humanos y procesos sociales de acción,
influyendo en la localización y distribución de los usos del suelo
El Interés Público como Determinante de los Usos del Suelo.
Se refiere a las acciones del gobierno dirigidas a obtener una cierta habitabilidad en la escena urbana y cierta eficacia en la
estructura general de usos. La habitabilidad es aquella cualidad del medio ambiente físico que tiende a introducir en el
ciudadano un sentimiento de bienestar físico, mental y social, dependiendo del grado en que sus necesidades cotidianas
estén satisfechas.
La habitabilidad se convierte en un asunto de interés público cuando existe consenso general sobre las necesidades y
deseos fundamentales, que deben ser reconocidos a medida que el área urbana se desarrolla y expande.
En este contexto el interés público implica la noción de control, no sólo en el sentido convencional de las medidas
reguladoras sobre lo existente, sino, también en el sentido de la intervención antes de la acción, que están incluidas dentro
del propio proceso de planeamiento urbano.
En el planeamiento de los usos del suelo, los propósitos que se identifican corrientemente con el interés público son cinco:
sanidad, seguridad, conveniencia, economía y amenidad.
- La sanidad y seguridad se refieren a lo físico-mental o emocional, buscando un medio ambiente adecuado con
requisitos mínimos de protección contra accidentes, infecciones, ruidos excesivos, contaminación atmosférica,
previsión de luz natural, asoleamiento, ventilación, oportunidades de desarrollar una vida familiar y comunitaria
normal y de posibilidades de tener una satisfacción estética razonable.
- La conveniencia pública es una derivación de la distribución y localización de los usos del suelo y las relaciones
funcionales entre áreas. Así se puede juzgar la conveniencia en la relación con las funciones residencia-trabajo,
trabajo-recreo, residencia-comercio, etc.
- La economía se asocia con la eficiencia de la estructura de usos y sus implicaciones de costos públicos
(municipales o del ciudadano), particularmente con la accesibilidad entre los distintos usos, que se miden en
términos económicos y de tiempos insumidos en los traslados.
- La amenidad se refiere al grado de satisfacción que debe proporcionar el ambiente urbano. Está relacionado con
los aspectos perceptuales. Se distingue de los demás porque los valores, creencias y gustos de la gente varían. El
urbanista o planificador urbano no tiene otra alternativa que la aplicación de su juicio respaldado por la
experiencia y la observación en otras comunidades y los conceptos generales que sobre amenidad prevalecen.
Relaciones entre los Determinantes del Uso del Suelo Urbano.
Las explicaciones separadas de los determinantes tienen poco significado práctico, a menos que se agrupen en una matriz
interrelacionada. El suelo se pone en uso como consecuencia de una miríada de acciones individuales y de grupos, que
tienen una secuencia de conducta definida y culminan en cambios de usos del suelo.
Es obvio que el planificador no puede identificar ni considerar en su conjunto las complejas estructuras de conducta que la
comunidad contiene. La importancia inmediata de este esquema de análisis, es, al fin, que sirva para fijar la atención en
consideraciones dejadas de lado u olvidadas por los procedimientos técnicos.
NOTAS
1/ La adrema también le asigna el organismo de competencia provincial.
2/ Para este punto se hicieron extractos del resumen realizado pro M.T.FRANCHINI, de la obra de STUART CHAPIN, N.
Determinantes en el Uso del Suelo Urbano”, cátedra de “Desarrollo Urbano”. FAU-UNNE, 1980.
BIBLIOGRAFÍA
MASTANDREA, Alicia, “Las actividades urbanas”, cátedra de “Desarrollo Urbano II”, FAU-UNNE, Resistencia.