1 PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN–
SECTOR DE PAJARITO
CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE
1.
GENERALIDADES
1.1.
1.2.
Antecedentes
Marco Legal
2.
JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO
DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.
3.
DELIMITACIÓN
3.1.
3.2.
Delimitación del Área de Planificación
Conformación del Área de Planificación
4.
DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE
INFLUENCIA.
4.1.
Localización y características del Sector
4.2. Medio Natural
4.2.1.
Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del
Suelo.
4.2.1.1
Morfometría.
4.2.1.2.
Geomorfología
4.2.1.3.
Geología.
4.2.1.4.
Geología Estructural
4.2.1.5.
Procesos Erosivos.
4.2.1.6.
Zonificación de la Aptitud Geológica Preliminar para el Uso Urbano.
4.2.1.7
Conclusiones y Recomendaciones
4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
4.2.3
Climatología.
4.2.4.
Cobertura Vegetal.
4.2.5.
Los Usos Actuales del Suelo
4.2.6.
Calidad del Aire.
4.2.7.
Paisaje.
4.2.8.
Desechos Sólidos
4.2.9.
Aspectos Hidráulicos
4.3. Sistema Vial y de Transporte
4.3.1.
Vía Estructurante del P.O.T.
4.3.2.
Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del
Área del Plan Parcial.
4.3.3.
Accesibilidad al Área de Planificación.
4.3.4.
Transporte
4.4
Servicios Públicos
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4.5. Equipamientos
4.5.1.
Equipamientos de Educación
4.5.2.
Equipamientos de Recreación y Deportes
4.5.3.
Equipamientos de Salud
4.5.4.
Otros Equipamientos
4.6.
Centralidades
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
4.8. El Espacio Privado
4.8.1.
Características de los Predios a Desarrollar
4.9. Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
4.9.2.
Caracterización General
5. MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS Y
ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito
5.2. Objetivos del Plan Parcial
5.2.1.
Objetivos Generales
5.2.2.
Objetivos Específicos
5.3.
Políticas del Plan Parcial.
5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
5.5.
Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial
6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
6.1. Planteamiento Urbanístico
6.1.1.
La Integralidad del Espacio Público
6.1.2
Vinculación Urbano Rural
6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
6.1.4
Sistema de Centralidades
6.1.5
El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y Representativas
6.1.6
Sistema Vial y de Transporte
6.2. Sistema Natural
6.2.1.
Parques Ambientales
6.2.2.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística
6.2.3.
Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
6.3. Conformación de las Centralidades.
6.3.1.
Centralidad Zonal La Aurora
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
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6.3.5.
6.3.6.
Centralidad Barrial de Monteclaro
Desarrollo de las Centralidades.
6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas
6.4.1.
Equipamientos Básicos Sociales
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios.
6.4.3.
Otros Equipamientos
6.4.4.
Áreas Cívicas y Representativas.
6.4.5.
Desarrollo y Gestión de los Equipamientos.
6.5. Accesibilidad
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
6.5.2.
Sistema Vial
6.5.2.1.
Descripción del sistema vial
6.5.2.2.
Estimativo de Cantidad de Obra
6.5.2.3.
Estimativo de Costos de Obras Viales
6.5.3.
Estimativos de Transporte y Tránsito
6.6.
Servicios Públicos
7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
La Valoración del Suelo
El Escenario para el Reparto
Reparto de Cargas y Beneficios
Alternativas para Equilibrar la Proporción de Cargas
Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias.
9.
EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA
y
9.1. Simulación Urbanística Financiera
10.
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
11.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
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SECTOR DE PAJARITO
1.
GENERALIDADES
1.1.
Antecedentes
Con la ley 388/97 se instaura en el país una nueva forma de construir ciudad a
partir de los principios del ordenamiento del territorio: Función social y ecológica
de la propiedad, prevalencia del interés general sobre el particular y distribución
equitativa de cargas y beneficios; este último de especial importancia por sus
implicaciones para la redistribución y la equidad en materia de urbanismo y
desarrollo territorial en lo local y en lo regional.
Estos principios invitan a una acción decidida de responsabilidad compartida en
la generación de tejido físico para la cohesión y consolidación social, que aún no
se inicia, donde, gremios de la construcción, sector solidario, Estado y sociedad
en general se asumen en un proceso cultural continuo motivado por los
gobiernos Municipal y Nacional, directos responsables del ejercicio de la Función
Pública del Urbanismo; entendiendo que las ciudades pueden ser sostenibles o
insostenibles, resultado de prácticas racionales o depredadoras con respecto al
aprovechamiento del suelo, los usos y los sistemas generales de capacidad
instalada urbana y rural, planificados o no, en un modelo de ocupación del
territorio el cual genera economías urbanas de escala o deseconomías, lo
anterior en directa relación, conflicto territorial, conflicto social.
El Plan Parcial, instrumento de planificación y gestión para la generación de suelo
urbano, permite obtener mejores estándares en espacio público libre y
construido, además de las infraestructuras físicas necesarias de movilidad,
servicios públicos básicos, centralidades y vivienda digna para la población,
soportes fundamentales del desarrollo urbano en equilibrio con el medio
ambiente y la esfera de lo social. La aplicación del principio de reparto de cargas
y beneficios garantiza socializar los costos y los beneficios del desarrollo
territorial.
El Plan Parcial de Pajarito como proyecto estratégico, constituye una excelente
oportunidad para demostrar las bondades de este instrumento de planificación y
gestión para desarrollar la principal área de expansión de la ciudad. Se torna en
un referente espacial en la construcción de nueva de ciudad con excelentes
infraestructuras urbanas, con calidad urbanística y valoración ambiental para la
comunidad que lo habitará.
Los planes parciales y demás instrumentos de planificación y gestión contenidos
en la ley y en el Plan de Ordenamiento de Medellín permiten regular las
dinámicas de transformación territorial y direccionar las tendencias de desarrollo
en el logro de condiciones óptimas para la población actual y futura.
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1.2.
Marco Legal
La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de más de 100.000 habitantes a
elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial en el que se consignen el conjunto
de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización
del suelo.
En el artículo 12º determina como un componente del Plan de Ordenamiento
territorial la clasificación del suelo y como parte de esta la identificación de las
áreas de expansión y la formulación de las mismas en armonía con el modelo de
ocupación del suelo definido en el componente general del Plan. El Municipio de
Medellín, en cumplimiento de dicha obligación, adoptó mediante el Acuerdo 62
de 1999 el Plan de Ordenamiento y estableció, para el efecto, la clasificación del
suelo como una norma estructurante de largo plazo y superior jerarquía.
Dentro de la mencionada clasificación se identifican, además del suelo urbano y
suelo rural, el suelo suburbano como subcategoría del suelo rural, los suelos de
protección, y el suelo de expansión. Este último corresponde con las áreas del
territorio municipal aptas para desarrollos urbanos y que serán habilitadas como
tales en el corto, mediano o largo plazo.
El artículo 85º del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, establece que el
suelo de expansión deberá ser dotado de infraestructura vial y transporte,
servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de
interés público o social, previo el Plan Parcial que considere, como mínimo, la
totalidad del polígono, lo cual se constituye como prerrequisito para cualquier
tipo de acción o actuación urbanística en el sector.
El artículo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansión
de la ciudad, dichas zonas son las siguientes: San Antonio de Prado, Belén
Rincón, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que
totalizan 509 hectáreas, de las cuales 236 hectáreas corresponden al sector de
Pajarito, objeto del presente Plan Parcial.
La delimitación precisa del suelo de expansión de Pajarito, que aparece en el
Plan de Ordenamiento territorial, se enuncia a continuación:
Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y
continuando por esta carretera en sentido nororiente hasta su intersección con la
cota 2010 m.s.n.m. y por esta cota en el mismo sentido hasta el cruce con la
quebrada La Gómez.
Oriente: Por el cauce de la quebrada La Gómez aguas abajo hasta la cota 1900
m.s.n.m.; a partir de este punto se continúa por la línea del perímetro urbano.
Sur: Se continua por la línea del perímetro urbano hasta interceptar la quebrada
El Hato.
Occidente: Por la quebrada El Hato aguas arriba hasta cruzar con la carretera al
Mar, punto de partida.
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Las áreas definidas en el POT como suelo de expansión, ingresarán
progresivamente al suelo urbano una vez se apruebe el respectivo Plan Parcial y
hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo. Es ésta la única posibilidad
que contempla el POT para cambiar la clasificación del suelo, en el horizonte
temporal de 9 años.
El Acuerdo 23 de 2000, por medio del cual se adoptan las Fichas Resumen de
Normativa Urbana y rural para el Municipio de Medellín, identifica los polígonos
de tratamiento delimitados antes por medio del Plan de Ordenamiento, y define
el conjunto de normas que determinarán las condiciones de desarrollo para cada
uno de ellos. Son referentes fundamentales para la elaboración del Plan, toda
vez que establecen las reglas y parámetros necesarios para el diseño urbanístico.
En tal sentido el POT identifica bajo el código Z2-DE4 la zona de expansión de
Pajarito, e ilustra gráficamente el área de planificación, define las normas
estructurales que le corresponden, tales como objetivos y políticas, clasificación
del suelo, componentes estructurantes del sistema de espacio público,
patrimonio cultural, normas generales como usos del suelo, tratamiento,
aprovechamientos, áreas de cesión pública, vías, equipamientos y establece una
serie de parámetros que deberán ser tenidos en cuenta para la elaboración del
Plan Parcial. (Ver ficha resumen de normativa Z2-DE4.)
El suelo de expansión de Pajarito, está constituido por terrenos urbanizables
ocupados actualmente con viviendas campestres, fincas con producción agrícola
o lotes sin ninguna utilización, algunos de los cuales presentan altas limitaciones
para el desarrollo por sus condicionantes geológico – geotécnicas e hidrológicas.
Así mismo hacen parte del área de planificación dos asentamientos existentes,
Pedregal Bajo (que incluye la invasión de La Aurora en la finca Nazareth) y el
sector llamado Pajarito Central. La población aproximada de la zona de
expansión, asciende a 2000 persona, de las cuales 1845 se concentran en los
dos asentamientos.
El área total del suelo de expansión es de 236 Has., de las cuales alrededor de
190 Has. están aún por desarrollar, toda vez que los asentamientos antes
mencionados, ocupan 40 Has. aproximadamente, además hay otras edificaciones
como el Centro de Atención al Menor Infractor y el Liceo Santa Margarita, ambos
de reciente ejecución.
El sector de Pajarito, a pesar de haber sido incorporado como parte del suelo
urbano a partir del Acuerdo 01 de 1994, no se urbanizo debido a la carencia de
las infraestructuras de servicios públicos y conexiones viales y peatonales
necesarias para vincular los diferentes sectores entre sí, con el entorno inmediato
y con la ciudad. Tampoco se definieron las reglamentaciones para el desarrollo
de las urbanizaciones o construcciones al momento de incorporar este suelo al
perímetro urbano, lo cual impedía realizar cualquier tipo de acción urbanística en
el sector.
La construcción del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Públicas de
Medellín garantiza la disponibilidad del servicio de acueducto. Este tanque estará
en condiciones de operación a mediados del 2002, momento a partir del cual se
podrán dotar con el servicio de acueducto a por lo menos dos terceras partes de
los suelos del polígono.
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Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se definió como
uso principal del polígono el residencial y usos complementarios a la vivienda,
previendo la ejecución de planes masivos, dado el altísimo potencial de
generación de vivienda nueva con que cuenta el sector.
Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecución de una centralidad
a escala zonal en el polígono, que garantice el aprovisionamiento de los bienes y
servicios, y brinde espacios públicos generosos a los futuros habitantes del
sector, a la población de los asentamientos Pajarito y Pedregal Bajo, y en forma
complementaria a la zona adyacente de Robledo y a la cercana cabecera urbana
del corregimiento San Cristóbal.
En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 “Medellín Competitiva”, se contempla la
construcción de hasta 20.000 viviendas de interés social, mediante procesos de
desarrollos urbanísticos y densificación, tendientes a la disminución del 32% del
déficit de vivienda acumulado en la ciudad y contribuyendo a la generación de
empleo.
El Plan de Desarrollo establece que será prioritaria en la gestión territorial el Plan
Parcial de Pajarito, con la participación del sector privado el cual contará con la
colaboración de la Administración Municipal en su conjunto para el logro de este
objetivo. En este sentido es de suma importancia la participación de las
Empresas Públicas de Medellín en el desarrollo de las infraestructuras básicas y
el apoyo de la Administración Municipal a la ejecución de los planes parciales
utilizando los instrumentos para la gestión urbana que dispone la Ley como de su
competencia.
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2.
JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO
DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.
El suelo de expansión de la ciudad, por su escasez relativa, es estratégico para el
crecimiento de la ciudad, por lo que se hace necesario que se aborde el
desarrollo de las mismas, involucrado en una dinámica urbana que obedezca a
criterios de sostenibilidad y calidad de vida, ofreciendo a sus futuros moradores
las condiciones óptimas de habitabilidad y con las mejores características del
entorno y el contorno de su hábitat.
Las áreas disponibles en el Municipio para la expansión, se ubican en su mayoría
en la ladera occidental y, aunque presentan restricciones ambientales, sus
características geológico – geotécnicas permiten el desarrollo de parte de su
suelo.
Lo anterior, unido a la necesaria planificación y gestión ambiental sostenible del
territorio, condiciona el desarrollo de dichas zonas a una gestión concertada, con
el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armónico de este
territorio.
Dicho crecimiento, ordenado, con suficiente dotación de espacio público, zonas
de aprovisionamiento de bienes y servicios básicos, actividades complementarias
y equipamientos, garantiza desarrollos de vivienda con calidad, siempre con el
objeto inmediato de subsanar el déficit acumulado de vivienda en Medellín.
Tal y como antes se manifestó, el sector de Pajarito está considerado entre las 7
zonas de expansión de la ciudad identificadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial, esta zona tiene condicionado su desarrollo a la formulación y
adopción del correspondiente Plan Parcial y a la dotación del servicio de
acueducto mediante los tanques de Pajarito y Las Hamacas, el primero de ellos,
se encuentra en construcción por parte de las Empresas Públicas de Medellín y el
segundo está en proyecto por parte del mismo ente descentralizado.
El Plan Parcial de Pajarito a la Luz de los Objetivos y Políticas del Plan
de Ordenamiento Territorial.
El componente general del Plan de Ordenamiento establece los 8 objetivos a los
que debe obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medellín. Dichos
objetivos, complementados a través de políticas, marcan el resultado a obtener
en el horizonte del Plan y establecen los requerimientos que la ciudad precisa de
su propio desarrollo territorial.
Acorde con la ficha resumen de normativa urbana Z2-DE4, correspondiente al
Acuerdo 23 de 2000, en el marco de dichos objetivos, el Plan Parcial de Pajarito
se desarrollará observando los siguientes:
Objetivo 2
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento
territorial y componente esencial del espacio público.
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Políticas:
Privilegiar una función ecológica equilibrante y la productividad ambiental en la
zona rural y las zonas urbanas de valor ambiental.
Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural
mediante la adecuada integración de los elementos naturales y agropecuarios al
paisaje, el espacio público y al patrimonio cultural.
Objetivo 3
Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante
urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integración social y la construcción de ciudadanía.
Políticas:
Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio público como esencia de la
ciudad y componente central de su sistema estructurante.
Integrar efectivamente al desarrollo urbanístico las quebradas y los cerros
tutelares, mejorando su aporte a la calidad ambiental y al espacio público de la
ciudad.
Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,
incluyendo oferta de facilidades y servicios, y actividades económicas a nivel de
barrio.
Objetivo 7
Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión
social, con visión y conciencia metropolitana.
Políticas:
Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio
público, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias.
Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de servicios
compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato.
Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus cesiones al
sistema general de espacio público de la ciudad.
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3.
3.1.
DELIMITACIÓN
Delimitación del Área de Planificación
En concordancia con el artículo 208º y 310º del Acuerdo 62 de 1999, y del
artículo 7º del Decreto 1212 de 1999, el área mínima de planeamiento del
presente Plan Parcial, es la correspondiente al polígono delimitado en la parte
gráfica de la ficha Z2-DE4 y en el anexo 2 del Plan de Ordenamiento Territorial.
El artículo 310º del Acuerdo 62 de 1999, dispone que los terrenos
correspondientes a las urbanizaciones aprobadas o con trámite vigente al
momento de aprobar el Plan, en sectores que hayan sido incluidos como suelo
de expansión, se considerarán como parte del suelo urbano.
El artículo 7º del Decreto Municipal 1212 de 2000, abre la posibilidad que en un
Plan Parcial el área de planificación pueda ser propuesta incluyendo más de un
polígono o porciones de otros polígonos contiguos, respetando los objetivos y
características normativas de cada uno de ellos.
Con base en los artículos mencionados, se excluye del área de planificación la
parte del lote 32 al interior del muro de cierre del Centro de Atención al Menor
Infractor, propiedad del Municipio de Medellín; el lote No. 38, que ya cuenta con
licencia de urbanismo con construcción simultánea.
Adicionalmente se incluyen en su totalidad, como parte del área de planificación
los lotes No. 23, 24 y 33, los cuales, en parte, pertenecen al polígono Z2-CN2-38.
En consecuencia, la delimitación del área de planificación es la siguiente:
Por el Norte, desde el cruce de la quebrada El Hato con la carretera al Mar, por
esta hasta la cota 2010, por esta hasta el cruce de la quebrada La Gómez, por
ésta aguas abajo hasta el muro de cierre que separa el Centro de Atención al
Menor Infractor “Carlos Lleras Restrepo” de los lotes por desarrollar, siguiendo
por el muro mencionado hasta el punto donde encuentra el perímetro urbano, a
partir de allí el límite lo establece el lindero del lote en el que se construirá la
segunda etapa de la Urbanización Tulipanes de Robledo, hasta el punto donde se
encuentran las quebradas La García y la Corcovada, por la primera, aguas arriba
hasta la línea que determina el perímetro urbano, siguiendo por el perímetro
urbano hasta su cruce con la cota 1840, por dicha cota en sentido occidental
hasta la quebraba la Guagüita, por ésta, aguas abajo hasta el lindero suroriental
del predio No. 24, por dicho lindero hasta su cruce con la vía Cucaracho, por
dicha vía hasta su encuentro con la quebrada La Puerta, a partir de dicha
quebrada, aguas abajo hasta la calle 63 o carretera al mar, siguiendo por dicha
vía, coincidiendo con el perímetro urbano, hasta el cruce con la quebrada El
Hato, siguiendo por ésta aguas arriba hasta el punto de partida, su cruce con la
Carretera al Mar. (Ver plano “Área de Planificación”)
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3.2.
Conformación del Área de Planificación
El área de planificación está conformada por 38 predios a desarrollar, dos
asentamientos consolidados (Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector de La
Aurora) y el Liceo Santa Margarita. Los predios a desarrollar son actualmente
lotes o fincas de recreo y sobre ellos se van a construir las nuevas
urbanizaciones. Los asentamientos consolidados, conformados por viviendas en
lotes pequeños y el Liceo Santa Margarita de construcción reciente, se deben
consolidar vinculándolos a los nuevos desarrollos.
La propuesta de planificación del Plan Parcial será integral para toda el área de
planificación teniendo en cuenta las diferencias anotadas.
La conformación del área de planificación con sus áreas correspondientes se
resume en el cuadro que aparece a continuación:
Área de Planificación
Denominación
Áreas en m²
Total área de planificación
2.305.176
1) Total áreas consolidadas existentes
423.599
Pajarito
359.574
Pedregal Bajo
44.243
La Aurora
3.276
Liceo Santa Margarita
16.505
2) Suelo a desarrollar
1.881.577
NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y
Centro de Atención al menor infractor)
Para el presente Plan Parcial el código de cada uno de los 38 predios que
conforman el suelo a desarrollar y su área es:
Predios a Desarrollar
Código ÁREA TOTAL Código ÁREA TOTAL Código
PREDIO
PREDIO
Lote
Lote
Lote
225000,0
10509,0
1
11
22
33010,0
25574,0
2
12
23
41000,0
64415,0
3
13
24
257000,0
111000,0
4
14
25
13607,0
7300,0
5
15
26
3872,0
9823,0
6
16
27
218466,0
13000,0
7
17
28
18300,0
20000,0
8
18
29
47000,0
7200,0
9
19
30
10236,0
20000,0
10
20
Ver plano “Suelo a Desarrollar”.
ÁREA TOTAL
PREDIO
95793,0
154419,0
8700,0
58000,0
41737,0
19450,0
35491,4
34024,8
143500,0
Código
Lote
31
32
33
34
35
36
37
39
40
ÁREA TOTAL
PREDIO
59500,0
15333,0
23000,0
24000,0
432,0
845,0
3400,0
5193,0
2447,0
Las áreas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa
Margarita, lote 21, se excluyen del área de planificación para efectos del cálculo
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de los aprovechamientos y obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 6º y 33º del Acuerdo 23 de 2000, no así para la planificación la cual,
como se dijo anteriormente, será integral para todo el polígono.
Se delimitan a continuación los asentamientos consolidados:
Delimitación del Asentamiento Consolidado Pedregal Bajo
Desde el cruce de la quebrada El Hato con la Vía al Mar, aguas arriba hasta el
límite superior de los predios identificados en el plano “Área de Planificación”
hasta su encuentro con la quebrada El Hato No. 2, por ésta aguas abajo hasta su
intersección con la Vía al Mar, por dicha vía en sentido noroccidental hasta la
quebrada El Hato, punto de partida.
Delimitación Sector La Aurora: Al sector La Aurora lo delimita por el sur la
Vía al Cucaracho hasta el límite de la faja de retiro a la quebrada La Chaguala,
por ésta aguas arriba hasta la proyección de los límites de las viviendas
existentes hacia el occidente siguiendo por las culatas de dichas viviendas hasta
su encuentro con la vía al Cucaracho, punto de partida.
Delimitación del Asentamiento Consolidado Pajarito
Desde la quebrada La Colonia o La Puerta, aguas abajo hasta el lindero entre el
tanque de Pajarito y el predio No. 23. En el sentido nororiental por el lindero del
predio mencionado hasta el cruce del carreteable que lleva desde la caseta de la
Acción Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Señora de la Valvanera con la
Acequia Arriba, por éste carreteable en sentido suroriental hasta la parte
posterior o culata de la Parroquia San Francisco de Asís, continuando con dicha
culata y siguiendo por la correspondiente al área de recreo adyacente a la
parroquia y la Unidad Básica Alfonso Upegui Orozco hasta la Acequia Arriba, por
ésta aguas abajo hasta la vía Pajarito, por esta, en sentido nororiental hasta el
cruce con el Caño Pajarito aguas abajo hasta el lindero noroccidental del predio
No. 34 hasta donde se encuentra con la quebrada La García aguas abajo hasta
su encuentro con la quebrada La Corcovada, por ésta, aguas arriba hasta la cota
2010, por ésta en el sentido suroccidental hasta su encuentro con la quebrada La
Colonia o La Puerta, punto de partida.
La delimitación del lote 21 donde se localiza el Liceo Santa Margarita se identifica
en el plano “Área de Planificación”
Conforme con lo dispuesto en el artículo 9º del Decreto 1212, los asentamientos
existentes en el área de planificación, Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el
sector La Aurora, se identifican como Áreas de Manejo Especial con tratamiento
de mejoramiento integral, en estas áreas se adelantara un proceso de
planificación en detalle, de acuerdo con las características de su conformación y
las diferencias con el suelo por desarrollar. A estás áreas se les aplicará lo
dispuesto en el parágrafo segundo, del articulo 6 del Acuerdo 23 de 2000.
Al Liceo Santa Margarita, equipamiento educativo que también se excluye del
área de planificación para efectos de aprovechamientos y obligaciones, se le
asigna el tratamiento de consolidación; en caso de adiciones o reformas se le
aplica la norma específica de acuerdo con el uso educativo.
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4.
DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE
INFLUENCIA.
4.1.
Localización y Características del Sector
El sector de Pajarito está ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la
altar de Robledo, en cercanías del área urbana del Corregimiento San Cristóbal,
en terrenos de lo que alguna vez se denominó genéricamente Cucaracho. Según
relatos de la comunidad, toda esta ladera era asiento de casas de veraneo, a
donde los habitantes de Medellín acudían en épocas de vacaciones a descansar y
disfrutar del paisaje cuya panorámica domina buena parte del extremo sur del
Valle de Aburrá. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es más
que el producto del fraccionamiento y venta de algunas de las fincas que
ocupaban ese territorio, de manera que las pequeñas parcelas se concentraron
en un solo sitio, y permanecieron hasta el día de hoy rodeadas de fincas
extensas, ocupadas por sus propietarios los fines de semana y en temporadas de
vacaciones.1
Hasta la expedición del Plan de Ordenamiento Territorial, este sector hacía parte
del suelo urbano de la Comuna 7 (Robledo), y estaba dividido en dos barrios:
Pajarito y Nazareth, sin embargo, como antes se manifestó el desarrollo se
encontraba restringido debido a la ausencia no sólo de normas urbanísticas sino
de infraestructura instalada de soporte, entendida esta como vías de acceso e
internas, servicios públicos y espacio público.
Mediante el Decreto 346 de 2000, que ajusta el inventario de comunas y barrios
del Municipio de Medellín a lo contemplado en el Plan de Ordenamiento
Territorial, el sector de Pajarito es parte del suelo de expansión.
El suelo de Pajarito participa con el 45% aproximadamente del suelo de
expansión disponible para Medellín.
Comuna 7 (Robledo)
La Comuna 7 tiene una población de 121.163 habitantes distribuidos en sus 24
barrios, con 31.491 viviendas para 34.155 hogares arrojando un déficit
aproximado de 2.664 viviendas y un promedio de 3.8 personas por vivienda. Lo
anterior indica que el 7.7% de los hogares de la Comuna no posee vivienda, cifra
que se ubica por debajo del promedio de ciudad.
En cuanto a las densidades el comportamiento es irregular en la zona, toda vez
que existen barrios con más de 350 habitantes/ha como Córdoba o El Diamante
y se encuentran otros que no alcanzan los 100 habitantes/ha como La Pilarica y
San Germán. Sin embargo es de anotar que las densidades más bajas están,
obviamente en los sectores por desarrollar en los barrios Monteclaro y
Cucaracho, entre otros.
La población que habita la zona pertenece principalmente a los estratos 2 y 3,
con un 80.3% del total.
1
JIMÉNEZ MEJÍA, JOSÉ FERNANDO. Informe Preliminar Acerca de la Problemática de Ordenamiento Territorial en la
Vereda Pajarito. Medellín, 2000
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La Comuna 7 (Robledo) que hace parte de la Zona 2 de la ciudad, alberga la
centralidad zonal de Robledo que integra el listado de centralidades zonales
contempladas en el Plan de Ordenamiento, si bien es cierto, el peso de dicha
centralidad no es lo suficientemente claro en su entorno se constituye en una
centralidad por reforzar desde la política territorial.
Corregimiento San Cristóbal
El corregimiento tiene 24.541 habitantes, distribuidos en 5.459 viviendas en las
que habitan 6.629 hogares, arrojando un déficit de 1.170 viviendas, que
proporcionalmente constituyen el 17.6% de los hogares del Corregimiento,
promedio que si se compara con el de Medellín, 9.45% de hogares sin vivienda,
es bastante alto.
Considerando las densidades, es posible observar que dados los amplios sectores
del Corregimiento que hacen parte del suelo rural, las densidades en área bruta
apenas alcanzan los 4 habitantes por hectárea, sin embargo dicha cifra se
aumenta si se considera aisladamente el suelo urbano del Corregimiento.
La casi totalidad de los habitantes de San Cristóbal se encuentran en estratos 2 y
3, con un 93% de la totalidad de la población.
Lo anterior indica que se hace necesaria la atención del déficit cuantitativo
acumulado de viviendas, justamente en la zona en la que se ubica el polígono,
contribuyendo a la consolidación territorial del sector y por ende con la necesaria
generación de espacio público que garantice condiciones mínimas de
habitabilidad a la población.
En el Corregimiento San Cristóbal se encuentra igualmente otra de las
centralidades zonales contempladas en el Acuerdo 62 de 1999
Es de anotar que dentro de los parámetros de desarrollo incluidos en la ficha
resumen de normativa, se encuentra claramente manifiesto que el Plan Parcial
de Pajarito deberá generar una nueva centralidad zonal, debido a que las
centralidades existentes, que permiten el aprovisionamiento de bienes y servicios
básicos, no le garantizan una vinculación espacial efectiva al nuevo desarrollo y
en un alto porcentaje están ubicadas en sectores consolidados con altas
restricciones para su crecimiento.
4.2.
Medio Natural
La zona de expansión de Pajarito y su área de influencia, en lo relativo a las
condiciones topográficas, hacen parte de una vertiente alargada en dirección WE, con unos rangos de pendientes que van desde moderadas a altas en su gran
conjunto.
Los terrenos circundantes a la zona de expansión, tanto en la parte alta como en
la parte baja se caracterizan por tener serios problemas de inestabilidad, unos
asociados a factores naturales y los otros al desbordado desorden urbanístico
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que se presentó en terrenos con procesos activos, sin las obras de protección y
estudios necesarios para su estabilización.
Las corrientes de agua que hacen parte de la red de drenaje de la cuenca de la
quebrada La Iguana presentan un patrón de drenaje subparalelo, donde las
longitudes de las principales quebradas son largas a medianas y se observa un
leve socavamiento en el terreno, estos drenajes tienen forma un poco radial con
respecto a la parte alta.
Las corrientes naturales en la parte baja de la zona de expansión presentan un
alto grado de invasión de sus vertientes, sus cauces se encuentran intervenidos y
hay gran aporte de aguas residuales de las viviendas asentadas allí, en cambio
en la parte superior dichas corrientes presentan poco grado de intervención y
contaminación, y en muchos casos son utilizadas como abastecedoras de
acueductos comunales y para el consumo de las fincas de recreo.
El uso del suelo rural en este sitio se caracteriza por la tradición agrícola y
pecuaria que aún está arraigada con el cultivo de flores, hortalizas y ganado. Sin
embargo se acrecienta cada día más la subdivisión de parcelas y en algunas
veredas la tendencia a urbanizarse.
De igual forma también la deforestación de la zona está muy acentuada, en
especial hacia la parte alta donde se han afectado bosques naturales para
ampliar la frontera ganadera que todavía es incipiente.
Como antes se manifestó, las características naturales del área de expansión son
las grandes condicionantes del desarrollo del polígono. Consecuente con lo
anterior se hace indispensable la elaboración de un diagnóstico que,
contemplando las variables en la aptitud geológico – geotécnica, la identificación
de los retiros a corrientes de agua y su tratamiento y las condiciones
climatológicas y de la cobertura vegetal, identifique las restricciones y las
potencialidades de desarrollo de infraestructuras y construcciones en toda el área
del Plan Parcial.
4.2.1.
Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y
Ocupación del Suelo.
La metodología existente para la elaboración de los mapas de la aptitud del suelo
para el uso urbano o de estabilidad relativa, surgió como resultado de las
experiencias acumuladas por parte del INGEOMINAS, Área Metropolitana,
Universidad Nacional (Facultad de Minas), el Programa de las Naciones Unidas
para el Desarrollo (PNUD) y la Secretaría de Planeación Municipal.
La zonificación de la aptitud del suelo para el uso es el resultado de la sumatoria
de las variables naturales que se incluyen en el análisis geomorfológico, y su
objeto es dar una imagen concisa y sistemática del relieve, los fenómenos
ligados al mismo y las características más relevantes de las formaciones
superficiales, es además un elemento constitutivo de primer orden para la
elaboración del Plan Parcial de la zona de expansión de “Pajarito”. El
conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del suelo urbano y
rural son herramientas indispensables para la toma de decisiones y para una
adecuada planeación física de la ciudad.
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Los resultados que se plantean a continuación deben ser complementados con
trabajos sobre vegetación, hidrología e hidráulica, entre otros.
Para establecer la evaluación de la zona de interés se identifica en planos y
restituciones aerofotogramétricas a escala 1:10000 y 1:2000. El área definida se
zonificó, teniendo como criterios los siguientes:
-
Morfometría: La pendiente, como componente del relieve, se refiere al
grado de inclinación del terreno, expresada en porcentaje. Cada formación
o unidad superficial posee un comportamiento diferente según la
pendiente donde está localizada. Se identificaron áreas planas a
semiplanas (0-10%) sin mayores problemas de manejo; áreas inclinadas
urbanizables (11-40%) donde la topografía condiciona en parte el
desarrollo urbanístico; áreas de pendientes altas a escarpadas, mayores
del 40%, que no soportan desarrollos urbanos continuos y en algunos
casos tampoco permiten edificaciones aisladas; áreas mayores de 60%, no
urbanizables, estos últimos terrenos se deben proteger y conservar.
-
Unidades litológicas y/o formaciones superficiales. Se refiere a los
diferentes materiales geológicos, naturales o antrópicos que constituyen la
superficie de un terreno determinado. Cada tipo de formación posee unas
características físicas y mecánicas que condicionan su aptitud para el uso
y la manera como pueden ser intervenidos sin que se vea afectada su
estabilidad.
-
Geomorfología. Corresponde al conjunto de formas específicas del
relieve que se han originado producto de la interacción de procesos,
estructuras y materiales, asociados a la evolución geológica de la
superficie terrestre o por la acción del hombre.
-
Procesos erosivos. Hacen referencia a todos los fenómenos que
ocasionan la degradación del suelo, aunque son de tipo natural pueden
ser acelerados por la acción antrópica. La identificación de estos permiten
definir zonas homogéneas en cuanto a su concentración, en función del
estado de degradación de los terrenos.
-
Usos del suelo. Hace referencia a la destinación que posee un terreno
específico en la actualidad. Algunos usos del suelo identificados como,
explotación de agregados pétreos, vertimientos de escombros y basuras,
siembra de cultivos limpios, etc., se han considerado como factores de
amenaza y generadores de procesos de inestabilidad.
-
Hidrología. Este aspecto dentro de la evaluación corresponde a los
compromisos por retiros a corrientes naturales de agua y sus nacimientos.
-
Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que
presentan los terrenos como líneas de alta tensión, poliductos,
gasoductos, acueductos, alcantarillados, antena de A.M. y F.M, tanques de
almacenamiento, etc.
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Objetivo General del Estudio
El objetivo final que se busca con el desarrollo de la metodología para la
zonificación de la aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo, es generar
un mapa preliminar del uso potencial del suelo de expansión como instrumento
de planificación.
Clasificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo.
El resultado de la zonificación para el uso y ocupación del suelo en el área rural y
en las zonas de expansión se agrupó en las siguientes categorías de terrenos:
ZONAS “B” Áreas con restricciones geológicas leves (estables
dependientes, utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones
naturales superficiales, pero que por su conformación geológica, geomorfológica
y topográfica (pendientes suaves – moderadas, 11-25%) son susceptibles a
procesos geológicos puntuales o de poca magnitud o a verse afectados por el
manejo inadecuado y/o evolución de sectores aledaños. Puede requerirse la
realización de acciones puntuales de estabilización de carácter preventivo. Las
restricciones para su desarrollo se derivan de las condiciones geotécnicas de los
diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las cuales deben ser
analizadas mediante un estudio geológico - geotécnico, e hidrológico de detalle;
además requieren pautas de manejo que permitan conservar su estabilidad.
ZONAS “C” Áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones
geológicas, geomorfológicas y topográficas (pendientes moderadas a altas del
26-40%) evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas
debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrópicas; sin
embargo con algunas medidas correctivas y preventivas específicas, tales como:
la protección de los taludes de corte y lleno, el drenaje de las zonas de
encharcamiento y del agua de escorrentía, se pueden mejorar sus condiciones
para ser utilizados en programas urbanísticos. Además los diseños urbanísticos
deben adecuarse a las características específicas de los terrenos utilizando
tecnologías constructivas adecuadas. La densificación acelerada y no planificada
de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. También se
hace necesaria la ejecución de estudios específicos: geológico - geotécnico, e
hidrológicos.
ZONAS “D”. Áreas con restricciones geológicas severas (inestables no
utilizables). Son áreas afectadas por procesos geológicos activos e inactivos o
que se consideran susceptibles a procesos de remoción en masa e inundación y
que presentan un alto grado de deterioro que en caso de ser posible su
recuperación implicaría grandes inversiones. Se considera que la factibilidad de
ubicar en algunas de estas zonas desarrollos urbanísticos, estaría supeditada a la
ejecución de un estudio geológico – geotécnico, geomorfológico de detalle e
hidrológico y a la realización de todas las obras de protección y estabilización
requeridas por el mismo. Las áreas que dicho estudio determine como no aptas
para edificaciones deben protegerse y adecuarse como parques o senderos
ecológicos o áreas de reforestación, entre otros.
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ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial (Áreas no
utilizables para la ubicación de edificaciones). Corresponde a esta
categoría de terrenos los cañones y franjas de retiro de las corrientes naturales
de agua, áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua,
áreas de protección y de seguridad próximas a terrenos inestables, sectores de
pendientes altas a escarpadas (mayores del 60%), áreas de interés ambiental,
entre otras. Son áreas que se deben considerar como de manejo especial y que
requieren un uso especifico buscando su protección y/o conservación. Los
terrenos caracterizados como tal (zonas “E”) deben ser protegidos y
conservados, mediante la implementación de una cobertura vegetal protectora y
la adecuación de obras de protección y estabilización.
4.2.1.1.
Morfometría.
El mapa de pendientes fue digitalizado a una escala 1:10.000, considerando los
siguientes rangos de pendientes: 0-3%, 4-10%, 11-25%, 26-40%, 41-60% y
mayores del 60%. Con base en este plano fue realizado el análisis concerniente a
las pendientes de la zona de expansión de Pajarito.
Geográficamente, la zona es una franja irregular y alargada en sentido W-E.
Topográficamente comprende cotas que van desde los 1700 y 1800 m.s.n.m.
(perímetro urbano) hasta los 2010 m.s.n.m. presentándose una ladera de
pendientes largas.
El drenaje de la zona en términos generales es denso entre la cuenca de la
quebrada El Hato al Occidente y la quebrada La Gómez al Oriente. En general es
paralelo a subparalelo con direcciones predominantes N-S a N 30º W.
Varias de las corrientes de agua que drenan la zona han modelado cañones
profundos, con alta probabilidad de ocurrencia de crecientes torrenciales y la
presencia de procesos erosivos activos de gran magnitud. (Quebrada La Puerta y
la Corcovada).
Las principales quebradas que drenan esta zona de expansión son: El Hato, La
Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, La Cascada, Los Chorros, La
Colonia o Puerta, La García, La Corcovada y La Gómez.
Distribución de Pendientes Naturales.
Las condiciones topográficas de la zona de expansión de Pajarito, se caracterizan
por presentar una vertiente alargada en dirección W-E con pendientes que van
de moderadas a altas en su gran conjunto, donde algunos de los drenajes han
excavado cañones profundos bastante inestables (La Puerta, La Corcovada y La
Gómez), introduciendo severas limitaciones y barreras físicas para el mejor
aprovechamiento del terreno.
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La distribución estadística de las pendientes fue agrupada en los siguientes
rangos:
-
Pendientes entre el 0-10%. Este rango de pendientes suaves
corresponden a todos los terrenos donde se encuentran localizadas las
edificaciones principales de las fincas de la zona (La Uribe, Montañita, El
Plancito, El Tirol, La Rosita, La Montaña, antena de Todelar, La Pelusa, La
Macarena), Pajarito (parte central), los terrenos donde se desarrollaron los
campos de fútbol y las placas polideportivas, y todos aquellos sitios
puntuales correspondientes a peldaños o depresiones naturales del
terreno. Estos últimos sectores poseen problemas de encharcamiento
superficial y algunas limitaciones para el desarrollo de obras civiles en los
suelos.
-
Pendientes entre el 11-25%. Corresponden a terrenos de pendientes
moderadas. En la zona de expansión de Pajarito este rango de pendientes
se presentan en los siguientes sectores: Hacienda Nazareth (Parte media),
finca La Uribe, Lusitania, La Aurora, La Rosita (P.A), Montañita (P.A), La
Montaña (P.B), Centro del Menor Infractor, Finca La Macarena, Liceo
Municipal Santa Margarita, Escuela Pedregal Bajo, Finca San Martín (PB),
entre otros.
-
Pendientes entre el 26-40%. Pertenecen a esta categoría los terrenos
de pendientes moderadas a altas, los cuales pueden presentar problemas
asociados a desconfinamiento de taludes; donde la pendiente condiciona
grandemente el desarrollo urbanístico normal (tradicional).
En la zona de expansión de Pajarito aparece este rango de pendientes en
los siguientes sectores: Barrio Pedregal Bajo, Nazaret (P.A), Pajarito (P.A),
La Montaña (P.A), El Tirol (parte media), parte superior del tanque de
Empresas Públicas de Pajarito, y los cañones en “V” de las quebradas La
Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, La Cascada, Los Chorros,
La Guagüita y parte de la quebrada La Gómez.
-
Pendientes entre el 41-60%. Corresponden a terrenos de pendientes
altas a muy altas los cuales presentan problemas asociados a procesos
morfodinámicos activos e inactivos como: deslizamientos, hundimientos,
escarpes erosivos, desplomes; reptación, socavación lateral de márgenes,
etc.
Este rango de pendientes para los suelos presentes en la zona no
soportan desarrollos urbanos continuos y en muchos casos tampoco son
aptos para edificaciones aisladas; solo sería factible desarrollos puntuales
con un tipo de cimentación diferente al tradicional (corte y lleno). Esta
categoría de terrenos se presentan en: Pedregal Bajo (P.B), cañón de la
quebrada El Hato, todo el corredor norte de la vía al mar entre la
quebrada La Puerta y El Chagualón o La Merced y entre la vía al mar y las
cotas 1770 y 1800 m.s.n.m. (parte baja de las fincas Mariela, La Aurora y
Tierra Grata), finca El Tirol (P.B), etc.
-
Pendientes mayores del 60%. Son terrenos escarpados, cuya
localización es muy puntual en la zona y corresponden a algunos taludes
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de la vía al mar, cañones de incisión de las quebradas La Puerta, La
Corcovada y La Gómez, y varios escarpes erosivos verticales localizados en
dichas corrientes de agua.
Distribución Areal de las pendientes:
RANGO
(%)
0-10
11-25
26-40
41-60
>60
4.2.1.2.
ÁREA
(Ha.)
8.7
99.56
88.04
27.10
13.12
EXTENSION
(%)
3.6
42.1
37.2
11.4
5.7
Geomorfología
La zona de expansión de Pajarito está constituida en casi toda su totalidad por
depósitos de vertiente de anfibolita (depósitos coluviales, depósitos de flujos de
escombros y depósitos de flujos de escombros y lodos maduros) y por suelos
residuales de anfibolita; se caracteriza por presentar pendientes largas, bastante
homogéneas en casi toda su extensión, con inclinaciones suaves a onduladas. En
algunos sectores el relieve pasa paulatinamente a moderado configurándose una
topografía escalonada, como resultado de los movimientos de masa y de la
fuerte incisión de las principales quebradas.
El drenaje de la vertiente izquierda de la quebrada La Iguaná donde se enmarca
la zona de expansión de Pajarito es paralelo a subparalelo, con procesos de
incisión profunda (Quebradas: La Corcovada, La Gómez, La Puerta y La
Chaguala).
4.2.1.3.
Geología.
La zona de expansión de Pajarito está constituida por dos unidades litológicas,
anfibolita de Medellín margen izquierda (Kpam) y por depósitos no consolidados
o depósitos de vertiente.
Ver mapa de unidades litológicas o formaciones superficiales.
Unidades litológicas y/o formaciones superficiales.
-
Anfibolita margen izquierda (Kpam). Roca metamórfica de aspecto
masiva, bandeada, de color grisácea a verde, con bandas blancas y crema,
foliada y diaclasada. Esta unidad litológica se manifiesta como una franja
alargada en dirección N-S, entre las quebradas La Corcovada y La García.
Se caracteriza por presentar una profunda meteorización y desarrollar
suelos residuales limosos de baja plasticidad de color amarillento a
amarillo rojizo, alcanzando perfiles de suelo entre los 20-30 metros; el
primer nivel está constituido por un limo arcilloso blando de color pardo
rojizo a amarillo, el cual pasa gradualmente a un saprolito limo arenoso de
color gris verdoso con bandas blancas que presentan estructuras
heredadas de la roca parental. Ocupan algunos salientes topográficos a
mitad de ladera y la parte mas alta del costado Noroccidental;
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constituyendo el basamento rocoso de la casi totalidad de la ladera.
Los suelos residuales de anfibolita presentan densidades e índices de
consistencia altos, que coinciden con la resistencia a la penetración
estándar, la cual aumenta con la profundidad. Esta unidad litológica aflora
en el sector de Pajarito entre la confluencia de las quebradas La
Corcovada y La García.
-
Depósitos de Vertiente.
Término genérico utilizado para identificar todos aquellos depósitos
generados por movimientos en masa. Son depósitos constituidos por
material transportado debido a la acción de la gravedad, a fuertes
precipitaciones o a movimientos sísmicos ocurridos en períodos de alta
pluviosidad.
En la zona de Pajarito se diferencian los siguientes tipos de depósitos:
-
Depósitos de flujos de escombros (Qfe). Este depósito
presenta una matriz arcillo - limosa de color parda grisácea con
muy poco contenido de óxidos de hierro, y cantos decimétricos a
heterométricos frescos a parcialmente alterados, los cuales también
afloran en superficie. La relación bloques: matriz es de 80%: 20%
aproximadamente.
Este tipo de depósito aflora en la vereda Pajarito entre las
quebradas La Puerta y La Guagüita.
-
Depósitos de flujos de escombros y lodos (Qfel). Material
superficial que cubre amplios sectores de la zona de expansión de
Pajarito, entre las quebradas El Chagualón o La Merced y La
Corcovada. Presenta una matriz limo - arcillosa parda amarillenta,
rojiza y grisácea, con espesores entre 20 y 30 metros, que cubren
bloques de tamaño métrico frescos a parcialmente meteorizados.
Esta formación superficial aflora en los siguientes sectores:
Hacienda Lusitania, La Uribe, Nazareth, Pollos COA, La Montaña,
quebrada La Gómez, quebrada La Puerta y parte superior del
tanque de Empresas Públicas de Pajarito.
Este tipo de depósitos son muy antiguos, estables, y presentan un
alto grado de meteorización. La resistencia a la penetración
estándar de estos materiales se incrementa a medida que se
aumenta la profundidad.
-
Depósitos Coluviales (Qc). Material superficial constituido por
una matriz limo-arcillosa clara y tonalidades oscuras debido a la
presencia abundante de suelo orgánico. Se encuentran localizados
a media ladera, sobre la vertiente izquierda de la quebrada La
Iguaná (Pedregal Bajo, márgenes de la quebrada La Puerta, Finca
El Tirol, costado W de las Hamacas, parte alta finca La Montaña, La
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Aurora y Pajarito y en el cañón de la quebrada La Corcovada),
interrumpidos localmente por los flujos de escombros y lodos. Este
depósito presentan en algunos sectores un avanzado proceso de
reptación y de inestabilidad potencial debido a las condiciones de
saturación del suelo como resultado de la adecuación de acequias,
rebose de tanques, ruptura de mangueras, carencia de redes para
la disposición de aguas servidas, trasvase de quebradas, riego de
cultivos, y carencia de obras de drenaje adecuadas en la vía al mar
y en las vías secundarias de acceso a la zona. El espesor de estos
depósitos varían entre 1.0 y 4.0 metros, y presentan una
morfología irregular, aborregada (casco de vaca) y escalonada.
-
Depósitos antrópicos (Llenos, Qa): Se agrupan en esta categoría
de terrenos todos los rellenos de material heterogéneo y botaderos
de escombros, basuras y desechos conformados por el hombre, dada
la necesidad de urbanización de los terrenos adyacentes.
Se incluyen los rellenos conformados sobre los cañones y retiros de
quebradas (quebrada La Corcovada) y otros de carácter puntual
ubicados en costado oriental de la placa polideportiva de Pajarito,
limite occidental del Centro de Rehabilitación al Menor Infractor, etc.
4.2.1.4.
Geología Estructural
La ciudad de Medellín se encuentra ubicada en un marco tectónico complejo,
rodeado de varios sistemas de fallas, entre las que sobresalen el sistema Cauca y
Romeral. La relativa cercanía de este sistema de fallas hace necesario definir con
mayor precisión las posibles fallas locales, su posible actividad neotectónica y su
relación con algunos eventos de inestabilidad de vertientes que se están
presentando al interior o en proximidades a la zona de expansión de Pajarito.
Debido al mismo carácter y alcances de este estudio, se retomaron algunas
descripciones del control estructural de la zona, realizado por otros autores
haciendo énfasis en los rasgos geomorfológicos encontrados en el campo y en el
análisis fotogeológico de la zona.
A continuación se hace una descripción geomorfológica de algunas estructuras
geológicas que pueden tener alguna relación con la zona de expansión de
Pajarito.
Falla Iguaná – Boquerón. Corresponde a la traza del sistema Romeral mas
cercana al Valle del Río Aburrá, con dirección N80W – N20W. Controla en parte
el cauce de la quebrada La Iguaná.
Alineamiento La Corcovada. Estructura de dirección aproximada N40 – 50W,
que presenta como rasgos geomorfológicos los siguientes: saltos hidráulicos en
la quebrada, tramos rectos, escarpes asociados a cicatrices de deslizamiento, etc.
Alineamiento Yolombo. De dirección S –N; controla estructuralmente el curso
de algunos tramos de las quebradas La Corcovada y La Montaña, por fuera de la
zona de estudio.
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Alineamiento
Pajarito.
Dirección
N40E;
presenta
como
rasgos
geomorfológicos escarpes sucesivos y zonas de deslizamiento, por fuera de la
zona de estudio en el costado norte entre la Vía al Mar y la cota 2050 m.s.n.m.
4.2.1.5.
Procesos Erosivos.
En la zona de expansión de Pajarito los procesos erosivos existentes tiene
estrecha relación con las formaciones superficiales, los perfiles de meteorización,
las características geomorfológicas, el clima, la vegetación, los usos del suelos y
la acción antrópica. La cartografía de los procesos erosivos es una variable de
bastante peso para determinar la aptitud del suelo para el uso urbano. (Ver P
“Mapa de Procesos Erosivos”).
En esta franja de terreno los procesos morfodinámicos actúan de una manera
mas intensa en los cañones de las quebradas La Gómez, La Corcovada, La
Puerta, El Chagualón y La Chaguala y en los taludes aledaños a la vía al Mar
entre las quebradas La Puerta y El Hato, generando el transporte de una
cantidad importante de sedimentos y bloques de roca, por las corrientes de agua
que la drenan y por la vía al Mar (calle 63).
En la zona se presentan: socavación de márgenes, incisión de cauces,
hundimientos, deslizamientos, reptación, escarpes erosivos, erosión por
sobrepastoreo, etc.
•
Socavación de márgenes y/o incisión de quebradas. La manera en
que se presenta la erosión por escurrimiento concentrado, es la de una
alta socavación lateral y disección de las márgenes de los cauces y del
propio lecho; esta situación se presenta en forma casi general o puntual
en las siguientes quebradas: La Gómez, El Chagualón, La García, La
Corcovada, La Puerta, La Chaguala y El Hato, ocasionando severos
procesos de remoción en masa en sus vertientes o taludes laterales.
•
Movimientos en masa. Estos procesos morfodinámicos en la zona se
presentan en mayor proporción sobre los depósitos de vertiente (flujos de
escombros y lodos y en los depósitos coluviales) y en los depósitos
antrópicos (llenos), involucrando volúmenes considerables.
El agente más importante para que este tipo de procesos se generen es el
agua, con amplia participación de la acción humana y los usos del suelo,
la carencia de una red de acueducto y alcantarillado convencional (vereda
Pajarito) y el retrabajamiento de las quebradas. Los movimientos en masa
en la zona de expansión de Pajarito se presentan en forma de flujos lentos
y rápidos y en hundimientos, localizándose fundamentalmente sobre los
depósitos coluviales, en los depósitos de flujos de escombros y/o lodos y
en los llenos artificiales (La Corcovada). Siendo los más severos y que
representan una potencial o latente amenaza para los asentamientos
localizados en la parte baja de las quebradas La Puerta y La Corcovada,
los que actualmente se presentan en la parte baja de la Finca La Montaña
(margen izquierda de la quebrada La Corcovada), ambas márgenes de la
quebrada La Puerta (finca El Tirol, vereda Pajarito y Finca La Aurora) y los
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ubicados en el talud Norte de la vía al Mar en proximidades a los barrios
Vallejuelos y Santa Margarita.
A continuación se hace una breve descripción de los principales procesos
erosivos que se manifiestan con mayor frecuencia en esta zona de expansión:
•
Deslizamientos.
Se presentan indistintamente en varios sectores de la zona, ocurren
generalmente como flujos lentos de formas cóncavas, flujos rápidos
(desgarres superficiales y hundimientos), sobre los depósitos de vertiente
de la anfibolita y en algunos casos como el de la margen izquierda de la
quebrada La Corcovada sobre un depósito antrópico (lleno), el cual fue
dispuesto en una depresión con antecedentes de inestabilidad geológica
(deslizamientos antiguos).
Los principales sectores donde se concentran los deslizamientos de mayor
magnitud y los que representan un mayor nivel de amenaza por sus
potenciales consecuencias en la parte baja de la vertiente son: quebrada
La Corcovada (margen izquierda, cotas 1820-1850 m.s.n.m.), quebrada El
Chagualón (margen izquierda), quebrada La Puerta o La Colonia (finca El
Tirol – Vereda Pajarito, cotas 1860-1930 m.s.n.m., y Finca La Aurora), y
vía al Mar (talud Norte) entre las quebradas La Puerta y El Chagualón o La
Merced y las cotas 1700 – 1770 m.s.n.m. Otros sectores con marcados
procesos de inestabilidad (deslizamientos) en la zona son: Pedregal Bajo
(costado Norte de la cancha de fútbol, parte baja y costado NW de la
escuela), cañón de la quebrada La Cháguala, quebrada La García, y ambas
márgenes de la quebrada La Gómez (cotas: 1820-1960 m.s.n.m.).
Deslizamiento “La Corcovada”.
Sobre la vertiente izquierda de la quebrada La Corcovada (cotas 1820 y
1850 m.s.n.m.), y en una depresión que hace parte del cañón de incisión
y de la faja de retiro de la quebrada, con antecedentes de inestabilidad
geológica y en donde discurrían dos drenajes naturales intermitentes, se
depositó el material proveniente de un desarrollo urbanístico próximo al
lote, sin la autorización y permiso de las entidades y autoridades
competentes, y sin los estudios técnicos previos de soporte que
permitieran la factibilidad de ubicar allí dicho lleno.
Dada la inestabilidad geológica preexistente, así como las deficiencias
constructivas y de protección del lleno, esta masa de suelo viene
presentando un continuo y progresivo desplazamiento tanto horizontal
como vertical comprometiendo el terreno natural y a su vez la tubería
madre del acueducto de las Empresas Públicas de Medellín.
Adicionalmente al interior de la masa inestable se han conformado campos
de empozamiento e infiltración de aguas, que están incrementando la
dinámica del movimiento, el cual presenta una inestabilidad latente,
configurando una amenaza potencial en el cañón de la quebrada La
Corcovada, que de presentarse en forma de avalancha afectaría la
población ribereña ubicada aguas abajo (barrios: Masavielle, La Cuchilla,
El Pesebre y La Isla de la Fantasía) y la infraestructura física que atraviesa
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la quebrada.
Teniendo en cuenta la dinámica de inestabilidad que presenta dicho
deslizamiento y la potencial amenaza que representa para las
comunidades asentadas en la parte baja de la microcuenca, consideramos
que se deben adelantar a la mayor brevedad posible entre otras las
siguientes acciones u obras de emergencia:
•
Ordenamiento y encauzamiento de todas las aguas externas que están
llegando al lleno (deslizamiento), entre las cuales sobresalen: adecuación
de una cuneta en concreto sobre el carreteable de acceso al sitio, desvío y
rectificación de la acequia en la parte superior del escarpe, cancelación y
relleno de los tramos restantes de la acequia, construcción de una cuneta
o ronda perimetral revestida en concreto o protegida con una
geomembrana a unos 2 ó 3 metros del escarpe, con descole adecuado
hacia la quebrada La Corcovada.
•
Desecación y protección de la masa del lleno (deslizamiento); construcción
de una zanja o trinchera sobre el eje principal de la masa del lleno,
adecuación de canales secundarios al canal principal, relleno manual de
las áreas deprimidas, huecos, grietas, etc. y recubrimiento con cobertura
vegetal rastrera de rápido crecimiento.
Es de resaltar que dichas obras de mitigación no garantizan la estabilidad general
del globo de terreno afectado, por lo que se requiere adelantar un estudio
geotécnico de detalle que precise las obras de protección definitivas a realizar
para controlar dicho proceso de inestabilidad.
Movimientos en masa en la quebrada La Puerta.
En ambas vertientes de la quebrada la Puerta y entre las cotas 1700 y 2010
m.s.n.m. se viene presentando y configurando un mosaico amplio de
movimientos en masa (hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastantes
complejos y de gran dimensión que amenazan con estrangular y represar la
quebrada La Puerta con consecuencias bastantes severas o catastróficas para los
asentamientos humanos localizados aguas abajo (Cucaracho, Fuente Clara, El
Porvenir, Blanquizal, entre otros).
El proceso de remoción en masa ubicado sobre la margen derecha y en predios
de la finca El Tirol se viene presentando desde las décadas de los 30-40,
incrementándose tanto en volumen como en área en los últimos años, como
consecuencia del severo invierno que ha padecido la ciudad y del sobrepastoreo
a que ha sido sometido este sector. Dentro de toda esta masa de suelo inestable
se han conformado grietas verticales de hasta 3.0 metros de profundidad, 0.50 –
1.0 de abertura y de 10-30 metros de longitud, escarpes erosivos activos entre
5.0 – 10.0 metros aproximadamente, y pequeños deslizamientos o
desprendimientos. El avance progresivo de este proceso geológico puede llegar a
comprometer a mediano o largo plazo una torre de energía de Empresas Públicas
de Medellín localizada en la finca El Tirol.
Con el propósito de controlar la dinámica regresiva de estos procesos de
inestabilidad que se están presentando sobre ambas vertientes, se requiere
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llevar a cabo a la mayor brevedad la ejecución de un estudio geomorfológico e
hidráulico de toda la cuenca de la quebrada La Puerta que permita definir y
precisar los procesos morfodinámicos presentes, los elementos degradantes o
modificadores del paisaje y las obras de protección y mitigación que se deben
llevar a cabo para mitigar la amenaza existente para las comunidades ubicadas
aguas abajo de la quebrada, y para el desarrollo futuro de las áreas circundantes
potencialmente aptas ubicadas sobre ambas vertientes.
Hasta tanto no se realicen dichos estudios, consideramos conveniente llevar a
cabo las siguientes acciones o medidas preventivas:
•
Cerramiento y aislamiento del escarpe principal de la Finca El Tirol para no
permitir el ingreso de animales (ganado).
•
Construcción de una ronda perimetral (cuneta) revestida en concreto a unos
5.0 metros del escarpe principal del hundimiento en la Finca El Tirol, con
descole hacia un cauce o drenaje menor localizado el SW.
•
Perfilamiento manual del escarpe principal y relleno de las grietas existentes
con dicho material, técnicamente compactado.
•
Sellamiento con material arcilloso y cal compactado manualmente de la grieta
que marca la corona del deslizamiento de la margen izquierda. (lote de
Empresas Públicas de Medellín).
•
Seguimiento y monitoreo permanente por parte de los propietarios de los
predios (finca El Tirol, lote de Empresas Públicas), Instituto Mi Río y SIMPAD.
•
Implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para la
protección de los taludes expuestos a la erosión superficial.
Sobre la vertiente izquierda y entre las cotas 1890 y 1930 m.s.n.m. se presenta
una grieta de tracción longitudinal de unos 100 metros y 1.0 metro de
profundidad en dirección Norte - Sur, la cual está configurando el hundimiento y
desplazamiento de una masa considerable de suelo, que puede llegar a taponar
el cauce de la quebrada La Puerta y a comprometer la estabilidad aparente que
muestra los terrenos localizados en su costado norte y oriental.
Dada la dinámica de inestabilidad geológica que actualmente presentan algunos
sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas
márgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que representa para
los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta
tanto no se realicen las obras de protección por parte de los propietarios de los
predios de cada unidad de gestión, que garanticen la estabilidad de dicho
terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para
el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La
Guagüita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el área adyacente a la corona
del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920
m.s.n.m.
También se evidencian deslizamientos activos e inactivos en las márgenes de
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varias quebradas y de manera aislada en varios sectores de la zona.
-
Escarpes erosivos activos e inactivos. Se localizan en los remates de
los cañones de algunos de las quebradas que drenan la zona,
sobresaliendo el de la finca El Tirol, el cual alcanza alturas entre 10-15
metros, totalmente vertical.
-
Reptación. Proceso que se manifiesta en varios sectores del área de
estudio, especialmente en la parte inferior y superior de la escuela y
cancha de fútbol del barrio Pedregal Bajo, en la parte baja o Sur de las
fincas La Aurora y Tierra Grata, en el limite Sur - Este de la finca El Tirol, y
en la vertiente derecha (limite SE) de la quebrada La Gómez, afectando en
su mayoría depósitos coluviales.
Superficialmente se conforman superficies irregulares, escalonamientos,
terracetas, hundimientos o desplazamientos de cercas y árboles. Este
proceso se ha incrementado en algunos sectores debido al sobrepastoreo,
aguas de escorrentía y al vertimiento de aguas servidas sin ningún tipo de
encauzamiento.
4.2.1.6.
Zonificación de la Aptitud Geológica Preliminar para el Uso
Urbano.
Ver plano “Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del
Suelo”.
ZONAS “B”: Áreas con restricciones geológicas leves.
Área aproximada (Ha): 59.69
Localización: Se concentran esta categoría de terrenos en las fincas: La
Montaña, El Plancito, La Pelusa, La Macarena, El Tirol (PA), La Rosita, La
Montañita, La Aurora (P.A), Lusitania, Casa Blanca, Nazareth, entre otras;
Estación de Bombeo de El Cucaracho (P.A), Liceo Municipal Santa Margarita y en
la Unidad de Recepción y Protección del Adulto.
Observaciones: En esta subzona se deben localizar el mayor número de
construcciones. Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan las
fincas La Montaña y El Tirol en sus extremos Sur - Occidental y Nor - Oriental
respectivamente, consideramos que hasta tanto no se garantice la estabilidad de
los procesos morfodinámicos allí presentes, no se debe permitir el desarrollo
urbanístico de las zonas estables dependientes más próximas.
Los frentes de inestabilidad lo constituyen: La vertiente derecha de la quebrada
La Gómez, el talud NW de la antena de Todelar, la margen derecha de la
quebrada La Puerta, el cañón de la quebrada La Chaguala, parte del talud Norte
de la vía al Mar (entre la quebrada La Cascada y El Chagualón o La Merced), y el
talud superior del campo de fútbol del barrio Pedregal Bajo.
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ZONAS “C”: Áreas con restricciones geológicas moderadas.
Área aproximada (Ha): 32.09
Localización: se distribuyen esta clase de terrenos en los siguientes sectores:
Pajarito (P.A), Mariela, Mahoma (P.A), Tierra Grata (P.A), San Martín, Pedregal
Bajo, entre otros. Corresponden a terrenos con pendientes moderadas – altas
(26-40%), lo cual condiciona en gran parte el desarrollo urbanístico tradicional
(corte y lleno). El diseño urbanístico debe adecuarse a las características
topográficas de los predios, desarrollando tecnologías de construcción
adecuadas.
Observaciones: Los terrenos desarrollados en este rango de pendientes (entre
el 26 y 40%) suelen presentar restricciones para su uso urbano debido a los
problemas de estabilidad y a los costos de urbanismo y adecuación: los
movimientos de tierra en estas zonas generan taludes altos que pueden
desestabilizarse comprometiendo las obras, vías y servicios públicos; requieren
consideraciones especiales de diseño, etc.
Los frentes de inestabilidad de estas zonas lo constituyen la margen derecha de
la quebrada La Corcovada, La García y La Puerta, el talud Norte de la vía al Mar
entre la quebrada La Puerta y La Cascada, el talud NW de la Unidad Básica
Pedregal Bajo y el talud SW de Pedregal Bajo.
ZONAS “D”. Áreas con restricciones geológicas severas (no utilizables).
Área aproximada (Ha): 36.19
Localización: Corresponden a terrenos con severos procesos erosivos activos e
inactivos, y se localizan en los siguientes sectores: Finca La Montaña (costado
Sur -Oriental y sur - occidental), finca El Tirol (margen derecha quebrada La
Puerta), vereda Pajarito (margen izquierda quebrada La Puerta), finca la Aurora
(vertiente derecha quebrada La Puerta y parte baja); talud Norte de la vía al Mar
(calle 63), Pedregal Bajo (costados Norte y Sur – Oriental) y sectores puntuales
aislados.
Observaciones: La delimitación perimetral de algunas de estas zonas las debe
precisar un estudio geológico, geomorfólogico y geotécnico de detalle, el cual
determinará finalmente si en parte de estas áreas es factible desarrollar
edificaciones, redes y vías; siempre y cuando se lleven a cabo todas las obras de
protección y estabilización que recomiende dicho estudio.
Las áreas clasificadas como “D” ubicadas en los siguientes sectores no se podrán
desarrollar urbanísticamente bajo ninguna circunstancia:
Talud norte de la cancha de fútbol existente en el área de manejo especial de
Pedregal Bajo (cotas 1882-1830 m.s.n.m. y entre las quebradas El Hato 2 y la
Chaguala). El costado Sureste de Pedregal Bajo, el costado noroeste de la finca
La Montañita (entre las quebradas El Chagualón y un drenaje menor), el talud
norte de la Vía al Mar, entre las quebradas Lusitania y La Puerta (cotas 17821860 m.s.n.m.), la quebrada La Puerta entre las quebradas Los Chorros al oeste
y Las Hamacas al este y entre la parte alta de la Vía al Mar y la Vía al Cucaracho,
la margen derecha entre la calle 63 y la Vía al Cucaracho (calle 64), Quebrada La
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Corcovada (margen izquierda, entre las cotas 1800 y 1860 m.s.n.m.) y la
quebrada La Gómez, margen derecha (entre las cotas 1800 y 1920 m.s.n.m.). .
Su borde o límite no podrá ser en ningún caso, inferior al determinado en el
plano “Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”.
Igual situación se debe aplicar para las zonas “E”, fajas de retiro de protección a
corrientes naturales de agua, áreas de nacimiento, (costado norte de la Hacienda
La Montañita y dentro del área de manejo especial de Pajarito) cañones de
incisión de las quebradas, etc.
Las áreas que sean clasificadas como inestables no recuperables, no utilizables
deben protegerse y darles manejo ambiental.
ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial.
Área aproximada (Ha): 58.92
Localización: Corresponden a las áreas de mayor dimensión en la zona. Se
localizan en los siguientes sectores: Parte alta de la Finca La Montaña y los
cañones de las principales quebradas que drenan el área como: La Gómez, La
Corcovada, La Puerta, El Chagualón o La Merced, La Chaguala, El Hato, La
García, La Cascada, Los Chorros, entre otras.
Observaciones: Son áreas que por su topografía, su geomorfología y su interés
ambiental se les debe asignar un uso especifico buscando su protección y/o
conservación. Las zonas que los respectivos estudios técnicos caractericen como
no aptas para la ubicación de construcciones (zonas “D y E”) se deben proteger
y/o conservar, donde solo sería factible desarrollar: parques o senderos
ecológicos, parques lineales, áreas de reforestación, áreas de recreación pasiva,
entre otros.
4.2.1.7.
Conclusiones y Recomendaciones
•
El área total de la zona es de aproximadamente 230,5 ha de las cuales 59.69
ha, correspondientes al 25,9%, se clasifican como “Zonas B” áreas con
restricciones geológicas leves (estables dependientes, utilizables para el
desarrollo urbano); 32,09 ha, correspondientes al 13,92% se caracterizan
como “Zonas C” áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables, utilizables). 95,11 ha (41,26%),
corresponden a las zonas “D” y “E” áreas con restricciones geológicas severas
y zonas estables e inestables de manejo especial no son aptas para la
ubicación de edificaciones. El resto (43,63 ha.) que representan el 18,92v %
corresponden a áreas de manejo especial (Pedregal Bajo, Pajarito y La
Aurora) y a fajas comprometidas por líneas de alta tensión.
•
La delimitación perimetral de algunas zonas clasificadas como “D” y “E” como
son hacienda Nazaret margen derecha de la quebrada El Chagualón entre las
cotas 1880 y 1910 m.s.n.m.; finca San Martín margen derecha de la
quebrada El Chagualón entre las cotas 1860 m.s.n.m. y la vía al Cucaracho;
Hacienda Tierra Grata margen derecha de la quebrada Mariela entre las cotas
1810 y 1840 m.s.n.m. y la margen derecha de la quebrada La Guagüita entre
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•
las cotas 1800 y 1840 m.s.n.m.; que se establecen en el plano de la aptitud
geológica para el uso y ocupación del suelo de expansión de Pajarito es
aproximada, debido a lo preliminar de la información presentada. La
determinación precisa de estos bordes de zona estará supeditada a la
ejecución de los respectivos estudios de microzonificación geológica geotécnica que se lleven a cabo en las unidades de gestión que lo requieran,
y al estudio geomorfológico e hidráulico de la quebrada La Puerta.
•
Las zonas denominadas “D” y “E”, diferentes a las mencionadas, inestables
no utilizables y estables e inestables de manejo especial (áreas no utilizables)
deben protegerse y conservarse (ejemplo: cañones de las quebradas La
Gómez, La Corcovada, El Chagualón, La García y La Puerta y los taludes del
costado Norte de la vía al Mar entre la quebrada La Puerta y la Lusitania).
•
Dadas las restricciones geomorfológicas, geológicas, geotécnicas e
hidrológicas que se presenta en la zona de expansión de Pajarito, se
considera que para el desarrollo urbanístico de cada unidad de gestión se
debe llevar a cabo, como prerrequisito, la ejecución de los estudios
geotécnicos de detalle que involucren el análisis geológico, geomorfológico y
los estudios hidrológicos necesarios, de los predios que componen la unidad
de gestión y su área de influencia inmediata.
•
Dada la cercanía del polígono que delimita la zona de expansión de Pajarito
con el sistema de falla Romeral, se hace necesario la realización de un
estudio de la geología estructural para identificar la posible presencia de fallas
locales activas o potencialmente activas, alineamientos, rasgos
geomorfológicos que tengan relación con actividad neotectónica, etc.; que
permita obtener un buen conocimiento tectónico de la zona.
•
La susceptibilidad a procesos geológicos en los cañones de las quebradas: La
Gómez, El Chagualón, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la vía al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaña, es alta debido a las condiciones
estratigráficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento
o socavación activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometría de sus vertientes.
•
La zona de expansión de Pajarito presenta varios cañones rectilíneos, en “V”,
semiprofundos - profundos (10-30 metros) con marcados procesos de
inestabilidad geológica en algunos tramos (quebrada La Gómez, La
Corcovada, La Puerta y La Chaguala y El Chagualón); lo que implicaría
grandes estructuras de paso (viaductos) para los proyectos viales que se
tienen planteados para zona. Además varios de los predios debido a
morfometría y a los procesos geológicos presentes en ellos no podrán tener
acceso vial directo por la vía al Mar (Hacienda La Aurora, Mariela, Tierra
Grata y parte de la hacienda Lusitania).
•
La zona de expansión de Pajarito por sus condiciones geomorfológicas,
geológicas, geotécnicas e hidrológicas presenta pocas tierras aprovechables a
bajo costo y grandes extensiones con restricciones moderadas a severas para
su aprovechamiento que representan altos costos, para la adecuación y
protección de los terrenos.
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•
Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansión y en cada
unidad de gestión o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas en la
parte superior de la ladera (descoles de la vía al Mar, acequias, reboses,
trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el fin de
prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales súbitos (ejemplo: lote de Nazareth en Pedregal Bajo, Nazaret y la
Aurora, lote de la Fiscalía, hacienda El Tirol, Finca La Montaña y el área de
manejo especial de Pajarito.
•
Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. En la zona no existen sitios adecuados para el depósito de grandes
volúmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el desarrollo
urbanístico del sector.
•
Todo sitio o terreno seleccionado para llevar a cabo un relleno de tierra o
escombros debe tener la autorización y permiso de las entidades y
autoridades competentes de conformidad con lo establecido en el Decreto
Municipal 923/94, la Resolución del Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la
Ley 99 de 1993. Además se deben realizar los estudios técnicos (geológicos,
geotécnicos, hidrológicos y ambientales) de soporte que permitan la
factibilidad de ubicar allí dicha actividad.
•
Dada la dinámica de inestabilidad geológica que actualmente presentan
algunos sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y
ambas márgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que
representa para los asentamientos humanos localizados aguas abajo,
consideramos que hasta tanto no se realicen las obras de protección por
parte de los propietarios de los predios de cada unidad de gestión, que
garanticen la estabilidad de dicho terrenos, no se debe permitir el desarrollo
de los sectores colindantes aptos para el uso urbano (finca El Tirol y terrenos
comprendidos entre las quebradas La Guagüita, Las Hamacas y La Puerta).
Igualmente el área adyacente a la corona del deslizamiento de la quebrada
La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la quebrada El
Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m.
•
Dentro de la zona de expansión y en sus proximidades se localizan varias
antenas de A.M. y F.M, sobre las cuales se deben respetar retiros a
desarrollos urbanos que oscilan entre 270 y 380 metros (Decreto Ley 1480,
1145, 1446 y 1447 de 1995 Mincomunicaciones), los retiros que establezca la
entidad ambiental competente con el propósito de evitar el efecto de las
radiaciones sobre las personas y bienes, incluidos sistemas de comunicación
como radios y teléfonos. De conformidad con las disposiciones contempladas
en los Decretos Ley 1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de
Comunicaciones, todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben
estar ubicadas por fuera de los perímetros urbanos.
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4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
Las cuencas hidrográficas son consideradas como un sistema que posee una
connotación amplía, en la que se incluye el área de manejo de los recursos
naturales o de preservación, y protección de los ecosistemas que contienen; es
también una fuente del recurso agua, base del desarrollo y marco general de
planificación.
Además es un espacio que sustenta la ocupación de un grupo humano el cual
genera una demanda sobre la oferta de recursos naturales renovables y no
renovables, y realiza diferentes transformaciones del medio, las que repercuten
en forma positiva o negativa según las interacciones que tenga con los demás
elementos del sistema.
Se pretende realizar mediante este diagnóstico una identificación de las
microcuencas existentes en la zona donde se desarrollará el Plan Parcial de
Pajarito, ya que están consideradas como unidades básicas de manejo,
susceptibles a ser mejoradas, adecuadas y controladas para adaptarlas a las
necesidades de una población y un ordenamiento que día a día reclama más y
mejores espacios para establecerse y elevar su nivel de vida.
Dentro de la zona donde se implementará el Plan Parcial de Pajarito se
encuentran localizadas 8 microcuencas (El Hato o La Guayaba, La Chaguala, La
Cascua, El Chagualón o La Merced, Mariela, La Puerta o La Colonia, La
Corcovada y La Gómez) , sobre las cuales vierten 26 corrientes naturales de
agua (quebradas, escorrentías, acequias, caños etc.), que pertenecen a la
cuenca de la quebrada La Iguaná, que se ubica en la zona Centro - Occidental
del municipio de Medellín y está clasificada como una cuenca de orden superior
por tener un área mayor de 20 Km². Los retiros establecidos para estas
quebradas según el Acuerdo 62 de 1999, se encuentran entre los diez (10) y
treinta (30) metros.
Quebrada El Hato o La Guayaba
Se ubica en el limite Sur - Occidental del polígono de estudio, entre la vía al Mar
(cota 1930 m.s.n.m.) y la calle 63 (cota 1800 m.s.n.m.), delimitada casi en todo
su recorrido en su margen izquierda por el barrio Pedregal Bajo; está quebrada
en su parte superior presenta un cañón poco profundo el cual comienza a
incisarse a medida que desciende con la pendiente; se observa en su costado
derecho retiros con plantaciones de pino, donde el suelo se encuentra
desprovisto de cobertura vegetal, se evidencia en ambas márgenes de la
quebrada procesos de inestabilidad activos, socavación de las mismas y erosión
superficial, y en su cauce grandes bloques sueltos de roca de tamaño métrico; la
cobertura vegetal existente en la áreas aledañas al cauce se caracterizan por la
presencia de rastrojo bajo y pasto enmalezado.
En la parte superior de Pedregal Bajo se evidencia una pequeña corriente de
agua, producto del rebose y transvase de un tanque de agua, la cual discurre
hacia la quebrada El Hato por un cauce artificial en tierra de muy poca
profundidad, que esta generando procesos de socavación e inestabilidad en su
margen derecha, por lo que recomendamos se incorpore dicha agua a la red de
aguas lluvias del barrio si es posible o que se analice el servicio que está
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prestando actualmente dicho tanque, para que sea sacado de servicio, ya que el
barrio cuenta con prestación del servicio de Empresas Públicas de Medellín.
Geomorfológicamente, todos los terrenos que atraviesa dicho drenaje natural
corresponden a depósitos de flujos de escombros y/o lodos sin diferenciar y
depósitos coluviales.
En la parte media del barrio, la quebrada El Hato presenta un cauce en “V”, un
poco más profundo, con evidencias en ambas márgenes de escarpes erosivos,
desplomes y socavación lateral, algunos de los cuales fueron originados por la
modificación del cauce natural de la quebrada para la construcción de algunas
viviendas asentadas allí, también se observan grandes bloques de roca en su
cauce; sus aguas son altamente contaminadas por el vertimiento directo de los
alcantarillados comunales y de algunas viviendas localizadas dentro de su retiro.
En la parte baja del barrio Pedregal Bajo a medida que desciende la quebrada, el
cañón se profundiza generando taludes casi verticales, los cuales permanecen
protegidos por rastrojo alto y bajo, la margen izquierda es mas baja que la
derecha, facilitando así el vertimiento de basuras y escombros al lecho de la
quebrada.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte
(20) metros, los cuales se encuentran invadidos en su margen izquierda por
aproximadamente 30 viviendas, todas en el barrio Pedregal Bajo.
Las pocas obras hidráulicas que existen a lo largo de su recorrido son suficientes
para evacuar los caudales máximos en caso de una creciente.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada El Hato1: Presenta un cauce estrecho, poco definido, en tierra y
leve expresión geomorfológica en algunos sectores, su cauce es estacional y de
poco caudal. La topografía circundante facilita los empozamientos ya que
corresponde a una geomorfología de depósitos coluviales.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, los cuales están provistos de rastrojo bajo y pasto enmalezado, sus
márgenes no presentan ningún tipo de invasión. Se hace necesario la revisión de
la capacidad hidráulica de la estructura de paso sobre la carrera 115, con el fin
que pueda evacuar las crecientes máximas que pueda presentar.
Quebrada El Hato 2: Se localiza en el costado Oriental del barrio Pedregal
Bajo, presenta un cauce superficial de aguas cristalinas en su parte superior y
poco caudal, el cual acentúa su profundidad a medida que desciende por la
ladera, presenta aportes de agua en su parte superior producto de las
estructuras de paso sobre la vía al Mar.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte
(20) metros, los cuales se encuentran invadidos por construcciones al paso por el
barrio Pedregal Bajo con aproximadamente 25 viviendas; en la margen derecha
del cauce la cobertura vegetal esta provista de rastrojo bajo y pastos
enmalezados, igualmente se observa acumulación de basuras cerca del cauce. Se
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deberá revisar la capacidad hidráulica de la estructura de paso en el barrio
Pedregal Bajo a la altura de la escuela.
Para la quebrada El Hato se hace necesario que se implemente un plan integral
de ordenamiento y manejo, que proponga las medidas necesarias que puedan
controlar los procesos de inestabilidad existentes en sus márgenes y el nivel de
riesgo para las familias asentadas en proximidades al cauce: Igualmente se debe
analizar la posibilidad de reubicar las viviendas que están localizadas dentro del
cauce, y destinar sus retiros para la protección del medio agua.
Las quebradas El Hato 1 y El Hato 2 cruzan terrenos con problemas de
inestabilidad geológica manifiestos en reptación y deslizamientos activos, dichas
áreas están consideradas por esta oficina como zonas de alto riesgo no
recuperables y deberán ser destinadas para protección (parques ecológicos,
recreación pasiva, etc.). Sin embargo la quebrada El Hato 1 aguas arriba de la
calle 115, por su geomorfología y pocas pendientes en sus márgenes, en algunos
sectores pueden ser incorporadas dentro del espacio público y ser susceptibles
de manejo, intervención y reforestación.
Quebrada La Chaguala
A la altura de la vía al Mar cota 1950 m.s.n.m. presenta poco caudal, el cual se
infiltra y pasa por debajo de la estructura hidráulica.
Al continuar su descenso y cruzar por el Centro de Atención al Adulto, su cauce
es más definido, con una amplitud moderada donde se forman sinuosidades,
generando inestabilidad en sus márgenes e incisión en el lecho.
Después de pasar esta institución, el cauce se incisa, conformando un cañón
somero a medianamente profundo en forma de “V” que se prolonga así hasta la
vía al Cucaracho, cota 1820 m.s.n.m., en su recorrido por el lote de NAZARETH
se observan en sus márgenes algunos procesos de inestabilidad lateral
(desgarres y hundimientos); su topografía es irregular, con escalones donde se
observan empozamientos de agua (charcos), con caudal medio; su cauce
aparece contaminado por el vertimiento de aguas residuales desde la parte alta;
la cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce están caracterizadas por la
presencia de pasto enmalezado, rastrojo bajo y algunos manchones de
plantación forestal en la parte superior, (Vía al Mar).
El tramo hasta la vía al Mar, cota 1775 m.s.n.m. aproximadamente, se
caracteriza por la falta de protección arbórea en los retiros, salvo pequeños
tramos de la quebrada. El cauce se incisa, es estrecho y su lecho es pedregoso.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte
(20) metros en ambos costados.
En gran parte de sus márgenes a partir de la vía al Mar (calle 63) hasta la cota
1910 m.s.n.m. se deberán realizar algunas obras de protección y la reforestación
de todo su cañón; en el tramo que corresponde al lote de NAZARETH, aguas
arriba de la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente se deberán conservar los
retiros, incentivando en ellas la reforestación. Se debe revisar la estructura
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hidráulica sobre la vía al Cucaracho (calle 64) con el fin que se verifique su
capacidad en caso de crecientes.
Quebrada La Cascua
Esta quebrada se forma a partir de dos ramales aproximadamente en la cota
1890 m.s.n.m., aparentemente producto de pequeñas zonas húmedas las cuales
a partir de su confluencia en la cota 1880 m.s.n.m. comienza a discurrir agua.
Su cañón se encuentra sin mucha expresión geomorfológica en todo su
recorrido, es un cauce de corta longitud, aguas no muy contaminadas, poco
caudal, con una expresión superficial, angosto y de lecho arenoso. Cruza por
depósitos coluviales y depósitos de flujos de escombros y lodos, con bloques en
superficie y topografía ondulada; en las áreas aledañas a su cauce la cobertura
vegetal se caracteriza por la presencia de se caracterizan por la presencia de
pasto enmalezado.
En el cruce de la vía al Cucaracho se observa aumento de su caudal, aguas
cristalinas, cauce estrecho y superficial. En la finca Lusitania, su cañón continúa
sin mucha expresión, con algunas modificaciones presentadas por el cambio de
su curso al construir la vía que la comunica.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, que en su mayoría se encuentran libres de construcción, salvo en la
parte baja (finca Lusitania); se hace necesario que se implemente un plan
integral de ordenamiento y manejo, con el fin de precisar su recorrido,
nacimiento, identificar su cauce y sus condiciones hidráulicas. Sus retiros son
susceptibles de ser mejorados ya que presenta condiciones topográficas
favorables.
La estructura hidráulica sobre la vía al Cucaracho calle (64) deberá ser restituida
por una de mayor capacidad, para evacuar las crecientes máximas que se
puedan presentar.
Entre sus afluentes de la margen izquierda se encuentra:
Quebrada Lusitania: Corriente de corta longitud, afluente de la quebrada La
Cascua, presenta afloramiento de agua a partir de la cota 1810 m.s.n.m.
aproximadamente, posee un cauce superficial que atraviesa potreros con pastos
mejorados. En el paso vial que conduce a la finca Lusitania, se observa poco
caudal y grado medio de contaminación por los vertimientos de las caballerizas,
en la parte baja cerca de la vía al Mar (calle 63) presenta procesos de
inestabilidad generados por la rectificación de la vía.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, sobre los cuales se deberá incentivar la reforestación.
Quebrada El Chagualón o La Merced
Desde la vía a San Pedro en su parte superior, aguas a bajo, presenta un cañón
semi-profundo (5-15 m..), en casi todo su recorrido su lecho es pedregoso, con
caudal medio de aguas poco contaminadas, presenta algunos procesos de
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inestabilidad en sus márgenes (socavación, escarpes erosivos, etc.); su cobertura
vegetal en las áreas aledañas a su cauce están constituidas por rastrojo bajo y
alto.
En los alrededores de la finca Lusitania, cota 1810 m.s.n.m., posee algunos
ramales de cauce incipiente donde aflora agua. El cauce principal de la quebrada
en este sector, recorre terrenos con pastos mejorados debido a la actividad con
equinos que allí se realiza.
Aproximadamente desde la cota 1810 m.s.n.m. se presenta un cambio brusco en
la pendiente del terreno, donde el cauce corre sobre roca insitu fracturada.
Superficialmente la zona por donde discurre la quebrada está conformada por
depósitos de flujos de escombros y por coluviones.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte
(20) metros entre la vía a San Pedro y vía al Cucaracho (calle 64), y de
veinticinco (25) entre esta última y la vía al Mar (calle 63); sobre los cuales se
debe incentivar la reforestación, la conservación y protección del medio agua.
Dada la conformación morfológica del cañón, sus altas pendientes, los procesos
erosivos manifiestos que presenta la quebrada El Chagualón o La Merced entre
las cotas 1840 y 1920 m.s.n.m., se debe dejar a partir del quiebre de pendiente
una faja mínima de 10 m como área de protección, donde no se debe ubicar
ningún tipo de desarrollo urbanístico.
Sobre la vía al Cucaracho se deberá implementar una estructura hidráulica que
garantice la evacuación de crecientes máximas, ya que no posee una en este
momento.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada Chagualón 1: Entre las cotas 1935 m.s.n.m. y 1920 m.s.n.m. se
evidencian campos de infiltración (humedales) donde nace la quebrada, en
predios de la finca La Montañita, a partir de un afloramiento de agua en forma
de encharcamiento y sin ninguna protección boscosa, los cuales presenta aportes
de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la vía al
Mar; en la cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce sólo se observan
pastos enrastrojados.
Las aguas desde su nacimiento hasta la cota 1940 m.s.n.m., son conducidas por
una tubería de concreto que abastece unos tanques de agua, los cuales vierten
su rebose nuevamente al terreno natural a una expresión morfológica definida,
donde circula el agua en un cauce superficial, con flujo continuo de aguas
cristalinas, en su vertiente se observa rastrojo bajo y pastos; en la cota 1894
m.s.n.m. aproximadamente se pierde su expresión y su cauce desaparece
formando zonas de empozamiento; dicha expresión probablemente continuaba
en dirección Norte - Sur, hasta su desembocadura en la quebrada El Chagualón o
La Merced en la cota 1836 m.s.n.m. (según restitución aerofotogramétrica del
Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” de 1962, Esc 1:1000).
El retiro establecido en el acuerdo 62 para esta quebrada es de quince (15)
metros, en la zona de su nacimiento se requiere una adecuada vegetación y
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cerramiento físico para su protección y conservación del recurso hídrico, además
se deberá respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia.
Quebrada La Montañita (anteriormente parte de la quebrada Chagualón 1): A
partir de la cota 1880 m.s.n.m. aproximadamente, su expresión comienza a
conformarse producto del rebose de un estanque artificial en tierra, donde se
desplaza el agua en forma continua, con poco caudal de apariencia cristalina, el
cual cruza el costado derecho de la finca la Montañita donde se conforma su
expresión. Después del paso vial sobre la vía al Cucaracho (calle 64), la quebrada
descarga sus aguas en un potrero sin cauce definido.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, se deberá hacer una revisión de la capacidad hidráulica de la
estructura sobre la vía al Cucaracho (calle 64).
Quebrada La Cascada: Afluente de la margen izquierda, nace
aproximadamente en la cota 1960 m.s.n.m. a 1950 m.s.n.m. en un área
cenagosa sin ningún tipo de vegetación arbórea, su expresión morfológica es
superficial, su cauce es continuo de aguas cristalinas, vertientes semi - planas las
cuales facilitan la formación de humedales; la cobertura vegetal en las áreas
aledañas a su cauce se caracteriza por la presencia de pastos enmalezados y
rastrojo bajo.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de: aguas erráticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberías, reboses etc.; igualmente recibe aportes
de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar, aguas abajo de su nacimiento
su cauce es superficial de aguas cristalinas.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de
veinticinco (25) metros; y en su nacimiento se requiere una adecuada vegetación
y cerramiento físico para su protección y conservación del recurso hídrico,
además se deberá respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia; en
las fajas de retiro entre la vía al Mar (calle 63) y la cota 1800 m.s.n.m. se deberá
destinar para su protección y conservación debido a las restricciones topográfico
y geotécnicas, entre la cota 1800 m.s.n.m. y la cota 1890 m.s.n.m.
aproximadamente es factible la adecuación de sus márgenes y destinar sus
retiros para la protección del medio agua, y entre la cota 1890 m.s.n.m. hasta la
vía a San Pedro se debe destinar para la protección y conservación debido a la
existencia de nacimientos en esta zona. Las márgenes de sus vertientes aguas
arriba desde el punto de su desembocadura hasta la cota 1900 m.s.n.m.
aproximadamente se deberá incentivar la reforestación y recuperación de sus
márgenes donde su topografía lo permita.
A la estructura hidráulica sobre la calle 64 se le deberá revisar su capacidad con
el fin de saber si es suficiente para evacuar crecientes máximas.
La parte superior donde nacen estas corrientes de agua se debe adecuar como
un parque ecológico conservando y protegiendo el recurso agua y suelo.
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Un afluente de la margen izquierda de la quebrada La Cascada es La Cascada
1: La cual esta formada por acequias que parten desde la finca El Tirol, en la
cota 1980 m.s.n.m., proveniente a su vez de otra acequia que presentan aportes
de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar.
El recorrido de su cauce se hace a través de pastos enmalezados y rastrojo alto,
su expresión es superficial hasta la desembocadura en la cota 1834 m.s.n.m.
Presenta humedales entre las cotas 1890 m.s.n.m. a 1910 m.s.n.m. con
afloramientos de agua cerca de su cauce y con procesos de inestabilidad.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de aguas erráticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberías, presencia de reboses de tanques etc.; en
la parte baja su cauce es superficial con aguas cristalinas.
Afluente sin nombre sobre la margen izquierda de la quebrada Chagualón o La
Merced, ubicado en la parte superior entre la vía al Mar y su desembocadura en
la cota 1910 m.s.n.m., presenta un cauce semi - profundo de cauce continuo y
expresión geomorfológica definida, que recibe aportes de agua de las obras de
paso sobre la vía al Mar.
El retiro establecido para esta quebrada es de quince (15) metros, en los cuales
se deberá incentivar la reforestación y conservación.
Quebrada Mariela
Corriente de agua de cauce muy superficial, el cual se conforma por la desviación
en acequias desde la cota 1920 m.s.n.m. aproximadamente según la cartografía
existente, sin embargo como se pudo observar en los recorridos de campo entre
las cotas 1920 y 1930 m.s.n.m. no presenta expresión geomorfológica, ni se
evidencia cauce alguno, no se puede asegurar que su cauce haya tenido un flujo
continuo de agua, pero si que dicha corriente de agua inicia su expresión
morfológica aproximadamente a partir de la cota 1820.
El uso del suelo en esta parte alta corresponde a pastos y rastrojo bajo.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, los cuales se deben proteger con arborización entre la vía al Mar
calle 63 y la cota 1780 m.s.n.m. aproximadamente ya que presenta procesos de
inestabilidad.
A esta quebrada se le deberá realizar un ordenamiento e identificación de su
cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
En la margen derecha de está quebrada se identificaron dos cauces
intermitentes, cuya expresión geomorfológica se evidencia a partir de la cota
1790 m.s.n.m., sus cauces son superficiales los cuales cruzan terrenos con
problemas de inestabilidad; la cobertura vegetal existente se caracteriza por la
presencia de rastrojo bajo. Para dichos cauces se deberá guardar un retiro lateral
de diez y quince metros en ambos costados; sobre estos cauces se debe
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incentivar su reforestación, y deben ser incluidos dentro de los estudios de
ordenamiento previstos dentro del proyecto.
Quebrada La Puerta o La Colonia
A partir de la cota 2010 m.s.n.m., aguas abajo la quebrada presenta un cañón
profundo, con pendientes muy altas a escarpadas hasta verticales, con una
topografía escalonada constituida por varios depósitos gravitacionales y
pequeños flujos torrenciales; su lecho está constituido por grandes bloques de
roca de tamaño variable (métrico a decimétrico), y por depósitos de flujos de
escombros y lodos, que evidencian crecientes torrenciales fuertes de la
quebrada.
A la altura de la finca El Tirol la vertiente de la quebrada en ambas márgenes
viene presentando y configurando una serie de movimientos en masa
(hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastante complejos y de gran
dimensión, que amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta, con
consecuencias bastantes severas o catastróficas para los asentamientos
humanos localizados aguas abajo.
Este proceso de remoción en masa ubicado sobre las márgenes de la quebrada
La Puerta se viene presentando desde inicios de las décadas de los 30-40,
incrementándose tanto en volumen como Aéreamente en los últimos años, como
consecuencia del severo invierno, del sobrepastoreo y de la morfometría de su
vertiente.
La quebrada presente buen caudal pero se evidencia la contaminación de sus
aguas por evacuación de residuos domésticos y aguas servidas del sector y de
parte de sus afluentes.
En las márgenes de su cauce la vegetación predominante es: pastos mejorados,
rastrojo bajo y enmalezado, y algunos manchones de pinos y pomos.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30) metros en ambos costados, en los cuales se deberá incentivar la
reforestación, la realización del plan integral de ordenamiento y manejo de la
microcuenca, como también la realización de un estudio geomorfológico,
hidráulico y geotécnico que indique las obras de control necesarias para su
estabilización y recuperación. Es de anotar que esta faja de protección es menor
a la faja inestable (cañón) afectada por severos procesos de remoción en masa
que en algunos sitios alcanza aproximadamente los 100 – 150 metros.
Entre los afluentes de la margen derecha tenemos:
Quebrada Los Chorros: Desde su parte superior vía a San Pedro hasta su
desembocadura en la quebrada La Puerta se observa una expresión
geomorfológica poco definida en todo su recorrido; es un cauce de corta longitud
y aguas muy contaminadas de poco caudal en la parte baja (vía Cucaracho); la
cobertura vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce es pastos
enmalezados, presentan aportes de agua producto de desviaciones de acequias
en la parte superior y de las estructuras de paso sobre la vía al Mar. Debido al
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desorden en su cauce se hace necesario la realización de un ordenamiento de la
misma.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, en los cuales de debe incentivar la protección y conservación.
A esta quebrada se le deberá realizar un ordenamiento e identificación de su
cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
Esta quebrada presenta un afluente en su margen izquierda llamado Los
Chorros 1, su expresión geomorfológica comienza a definir a partir de la cota
1950 m.s.n.m. aproximadamente, su cauce en parte es producto de acequias y
aguas erráticas en la parte alta, presenta poco caudal, el cual forma zonas de
empozamiento y humedales a medida que desciende en la pendiente, la
cobertura vegetal predominante en las áreas aledañas a su cauce es rastrojo
bajo y pastos enmalezados.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, a los cuales se les debe hacer un ordenamiento e identificación de
su cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
Entre los afluentes de la margen derecha de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada El Capullo: Quebrada de corta longitud, recorre terrenos de
depósitos de flujos de escombros y lodos, presenta un cauce superficial con flujo
continuo y aguas cristalinas; y con poca cobertura vegetal en las áreas aledañas
a su cauce(rastrojo bajo).
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, los cuales podrán incentivarse en ellos la reforestación y protección.
Quebrada Las Hamacas: Aguas abajo de la vía a San Pedro empieza a
conformarse un cauce superficial en tierra con poca cobertura vegetal, el cual
recibe el aporte de varias acequias, gran parte de sus retiros se encuentran
invadidos por aproximadamente 7 construcciones.
Entre las cotas 1940 y 1920 m.s.n.m. aproximadamente la quebrada está siendo
intervenida y desviada hacia el costado Norte, debido a la adecuación del terreno
por parte de Empresas Públicas de Medellín para la construcción del tanque de
Pajarito.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada son de quince
(15) y diez (10) metros, sobre los cuales se deberá incentivar su protección en
ambas márgenes debido a la cercanía de terrenos con problemas de
inestabilidad.
Quebrada La Guagüita: Esta conformada por la unión de varias acequias en la
vereda El Yolombo, aguas debajo de la vía al Mar, su cañón presenta poca
expresión geomorfológica, el cauce es estrecho, pero de buen caudal y aguas
contaminadas. Los terrenos por donde circula están conformados por depósitos
de flujos de escombros con gran cantidad de bloques de roca en superficie y
depósitos de flujos de escombros y lodos; la cobertura vegetal existente en las
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áreas aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia de pastos
enmalezados y rastrojo bajo.
A partir de la cota 1900 m.s.n.m. aguas abajo, se incrementa su cobertura
vegetal con la presencia de vegetación nativa y pomales, el cañón se profundiza,
presenta un lecho pedregoso, el cual en algunos sitios forma organales.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte
(20), quince (15) y diez (10) metros, los cuales se encuentran invadidos en el
área de manejo especial de Pajarito por aproximadamente 4 viviendas; dichos
retiros deberán ser protegidos entre las cotas 1800 m.s.n.m. hasta Pajarito.
Se deben revisar las diferentes estructuras hidráulicas existentes a lo largo de su
recorrido, con el fin de verificar su capacidad hidráulica en caso de una creciente
y estado estructural de las mismas.
Su afluente de la margen izquierda La quebrada La Guagüita 1: es de corta
longitud, cauce poco definido y de poca profundidad, caudal continuo de aguas
contaminadas por el vertimiento de aguas servidas de las viviendas cercanas a
su cauce, sus vertientes presentan poca cobertura vegetal en su cauce ,
caracterizada por la presencia de pastos enmalezados.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, sobre los cuales se encuentran localizadas 10 viviendas
aproximadamente, se debe incentivar estos retiros para su protección y
recuperación con especies arbóreas.
Quebrada La Corcovada
A partir de la vía al Mar, aguas abajo, el cañón se profundiza en forma de “V” su
lecho se observa con abundante material rocoso de tipo torrencial con bloques
heterométricos de gran tamaño, caudal abundante y continuo, la cobertura
vegetal existen en las área aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia
de rastrojo altos, bajos y pastos enmalezados, sus vertientes presentan altas
pendientes las cuales en algunos sectores son mayores al 100%, también se
evidencian grandes escarpes de incisión, cicatrices de deslizamientos activos e
inactivos, en el que se destaca el deslizamiento sobre la vertiente izquierda
(cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), producto del depósito de materiales (botadero),
en un sitio con antecedentes de inestabilidad geológica, y el cual fue realizado
sin los estudios técnicos previos, el cual ha configurado una amenaza potencial
para la comunidad ubicada aguas abajo del cañón de la quebrada.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30) metros, los cuales por su gran cantidad de cobertura vegetal, sus altas
pendientes deben ser destinados para la protección y reforestación.
Entre sus afluentes de la margen derecha, tenemos:
Quebrada Acequia Arriba: Presenta un cañón superficial, cauce estrecho con
caudal bajo, poca cobertura vegetal en sus márgenes, y sus aguas se encuentran
contaminadas por el vertimiento de aguas residuales domésticas en la parte alta,
en donde pasa por debajo de algunas viviendas en la vereda Pajarito.
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En la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente su cauce fue desviado hacia el caño
Pajarito, a partir de la cota 1900 m.s.n.m. retoma nuevamente a su expresión
caracterizada por poco caudal y sus márgenes cubiertas por rastrojo bajo y
pastos enmalezados, descarga sus aguas a la quebrada La Campiña antes de
llegar a la quebrada La Corcovada.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, lo cales se encuentran invadidos en su parte superior por 5
viviendas aproximadamente, se deberá realizar un plan integral de ordenamiento
y manejo de dicha quebrada, con el fin que se determine su continuidad dentro
de la zona; además se debe adelantar el saneamiento de la parte alta de Pajarito
con el fin de realizar la recolección de las aguas residuales que se depositan
directamente a las fuentes de agua. De igual forma se deberá realizar la revisión
de las estructuras hidráulicas a lo largo de su recorrido por el polígono de
trabajo.
Quebrada La García: Es el afluente más importante de la quebrada La
Corcovada, en su parte superior se observa que su cañón se profundiza y sé
amplia a medida que desciende la pendiente; presenta grandes bloques de roca
de tamaño métrico (tipo torrencial), con socavamiento de márgenes, su caudal
es abundante pero con grado medio de contaminación, por el vertimiento de
aguas residuales domésticas del sector; la cobertura vegetal existente en las
áreas aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia de rastrojo alto, bajo,
pastos enmalezados y algunos manchones de eucaliptos.
En el sector de Pajarito se observa en sus márgenes derecha botaderos de
desechos (árboles, escombros y basuras).
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30) metros, los cuales en gran parte del sector existente de Pajarito se
encuentra invadido por 23 viviendas; en dichas fajas se deberán implementar
para su protección, conservación y saneamiento.
Quebrada Cicam: Afluente de la margen izquierda de la quebrada García, esta
quebrada va sobre terrenos de depósitos de flujos de escombros y lodos, su
cañón es poco profundo, poco caudal y escasa cobertura vegetal.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30), en los cuales presenta 12 viviendas dentro de este retiro; estos retiros
deben ser destinados para la protección.
Caño Pajarito: Es un caño de corta longitud, afluente de la quebrada La García,
nace en la cota 1950 m.s.n.m. aproximadamente, presenta un cauce superficial
en tierra y poco caudal; esta constituido por aguas contaminadas producto del
vertimiento de aguas servidas de las viviendas del sector, cerca de su nacimiento
se observan cultivos semestrales (hortalizas).
Aproximadamente en la cota 1906 m.s.n.m. recibe el trasvase de la quebrada
Acequia Arriba, la cobertura vegetal en su cauce es muy poca, destacándose
pastos enmalezados y rastrojo bajo, en algunas de sus márgenes cerca de la
cancha de la vereda Pajarito, se evidencian procesos de inestabilidad superficial;
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dicha quebrada es conducida por este sector mediante tubería y en cauce
natural, para los cuales se estableció en el acuerdo 62 de 1999 un retiro de diez
(10) y veinte (20) metros respectivamente, dentro de los cuales se encuentra 8
viviendas en el paso por la vereda Pajarito, estas fajas podrán ser consideradas
para programas de reforestación y protección. Igualmente en su nacimiento se
requiere una adecuada vegetación y cerramiento físico para su protección y
conservación del recurso hídrico, además se deberá respetar un retiro de 100
metros a partir de su periferia.
Se hace necesario la revisión de la tubería por donde es conducido el caño, con
el fin de analizar su capacidad hidráulica en caso de crecientes.
Quebrada La Montaña: Afluente de la margen izquierda de la quebrada La
Corcovada, presenta un cañón profundo, cauce superficial, poco caudal y grado
medio de contaminación por el vertimiento de aguas servidas de algunas
viviendas en la parte alta.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30) metros, los cuales se debe implementar la protección y la conservación.
Quebrada La Gómez
Esta quebrada corre por terrenos constituidos por depósitos coluviales y por
escombros y lodos con bloques en superficie, en su cauce presenta grandes
bloques de roca los cuales evidencian el fenómeno de torrencialidad de la
misma; presenta buena cobertura vegetal.
A la altura de la finca Los Sauces y en su margen derecha (cota 1860 m.s.n.m.)
se observan algunos procesos que afectan la estabilidad de la zona como la
erosión superficial y la reptación, deslizamientos activos y cicatrices de antiguos
deslizamientos.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta
(30) metros en ambas márgenes, dentro de los cuales se encuentra 4 viviendas
aproximadamente; estas fajas de terreno se deben proteger a lo largo de su
recorrido por medio de una arborización adecuada.
Conclusiones
¾ Los Planes Integrales e Ordenamiento y Manejo de las microcuencas (PIOM)
que se encuentran en la zona donde se desarrollará el Plan Parcial de Pajarito
se encuentran en ejecución por parte de la administración municipal. Estos
planes están encaminados a la conservación, protección, ordenamiento de las
áreas y los elementos que lo conforman, mediante la regulación de usos del
suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y
todas esas medidas tendientes a la preservación y recuperación de las
cuencas. Para desarrollar las unidades de gestión, donde se requieran
intervenciones a los drenajes naturales, se deberán implementar las
recomendaciones de los PIOM.
¾ Los retiros a las corrientes naturales de agua son los definidos en el artículo
94 del acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. A partir de los
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resultados de los PIOM se podrán reevaluar los retiros establecidos, los cuales
se deben incorporar mediante Decreto Municipal a las normas del Plan
Parcial, una vez se tengan elaborados y sean revisados por la oficina de
Planeación Municipal y aprobados por la respectiva autoridad ambiental.
¾ Los problemas de inestabilidad existentes en ambas márgenes de la quebrada
La Puerta entre la vía al mar (parte superior del área del polígono) y la vía al
Cucaracho, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada entre las cotas
1820 y 1850 m.s.n.m., y otros de menores proporciones que se presentan en
la quebradas El Chagualón o La Merced, La Gómez, El Hato, El Hato 2 y La
Chaguala hacen que se requieran estudios de detalle (geomorfológico e
hidráulicos), para el control y recuperación de estos sectores.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro será un radio de cien
(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfología de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Código Nacional de
los Recursos Naturales Renovables y Protección del Medio Ambiente, estos
retiros podrán ser reevaluados por la autoridad ambiental competente.
¾ Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. Debido a que la zona no existen sitios adecuados para el depósito
de grandes volúmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el
desarrollo urbanístico del sector.
¾ La existencia de cañones profundos en forma de “V”, que se acentúan a
medida que se desciende con la pendiente, con taludes en algunos tramos
casi verticales y la presencia de procesos de inestabilidad activos, en las
márgenes de las quebradas La Gómez, La Corcovada, La García y La Puerta,
son factores que impiden la comunicación en sentido Oriente - Occidente de
la zona de expansión, con lo cual se genera lotes aislados, limitando e
incrementando las obras que hacen posible su desarrollo.
¾ Las viviendas que se encuentran dentro de las fajas de retiro de las
quebradas que fueron establecidos en el acuerdo 62 de 1999, deberán tener
un tratamiento especial (relocalización) debido a su alta susceptibilidad de
amenaza por riesgo hidrológico y procesos de socavación lateral.
¾ Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansión y cada
unidad de gestión o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro
y en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al Mar, acequias,
reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el
fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales súbitos ( ejemplo: lote de Nazareth, lote de la Fiscalía, hacienda El
Tirol, La Aurora, entre otros).
Las corrientes naturales permanentes de agua, en el área de planificación del
Plan Parcial de Pajarito, solo podrán ser objeto de manejos especiales como
canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el Plan
Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM) justifique
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técnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realización se deberá
contar con la respectiva autorización de la entidad ambiental competente.
¾ Donde la conformación morfológica de los cañones de las corrientes naturales
de agua presenten altas pendientes (mayores de 45º) y evidencien procesos
erosivos, se deberá dejar a partir del quiebre de pendiente, una faja mínima
de diez (10) metros como área de protección o aislamiento, donde no se
puede ubicar ningún tipo de desarrollo urbanístico
Las corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que presenten una
expresión geomorfológica superficial, que sean identificados previamente
como tal mediante la ejecución de los Planes de ordenamiento y manejo de
las microcuencas (PIOM), al igual que todas las acequias que hallan sido
eliminadas, sus expresiones podrán ser incorporadas dentro del desarrollo
urbanístico una vez estas modificaciones hayan sido incorporadas mediante
decreto municipal a las normas del Plan Parcial previa aprobación de la
respectiva autoridad ambiental.
Previo a la ejecución de cualquier obra de urbanismo o construcción se
deberán identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre
los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente,
para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a
realizar.
¾ En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de protección
a las mismas, se deberá iniciar un proceso de enriquecimiento forestal o
vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar
las fuentes hídricas.
4.2.3
Climatología.
La circulación de los vientos en la zona de influencia es de tipo valle - montaña,
con marcada dirección norte sur. Esto le confiere a las lluvias una tendencia de
tipo bimodal, con dos períodos de lluvias abundantes y dos periodos de lluvias
atenuadas, porque, cabe anotar, las lluvias en el valle de Aburrá son frecuentes a
lo largo del año.
Los períodos más lluviosos corresponden a los meses de abril a junio y de
septiembre a noviembre, y los períodos de menos precipitación se presentan en
los meses de diciembre a marzo y julio a septiembre.
De acuerdo con la información de la estación El Cucaracho de Empresas Públicas
de Medellín, la precipitación promedio anual es de 1319 milímetros con un
máximo de 1861 mm y un mínimo de 222.6 mm. Sobre el costado occidental la
temperatura promedio varia dependiendo de la altura sobre el nivel del mar, en
las partes mas bajas se registran temperaturas de 24 grados centígrados y en las
partes mas altas de 18 grados centígrados.
4.2.4.
Cobertura Vegetal.
La cobertura vegetal del área esta representada especialmente por pastos
naturales no manejados, siendo los predominantes, y de corte. El rastrojo alto se
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encuentra en los nacimientos y en los retiros de las quebradas que atraviesan el
polígono y las áreas con rastrojo bajo hacen parte de la sucesión vegetal donde
las pasturas se abandonaron totalmente. El área de cultivos se caracteriza por
pequeñas parcelas de hortalizas utilizadas para autoconsumo. Las plantaciones
forestales coinciden con zonas inestables, (parte alta y baja de las cuencas de las
quebradas el Hato 1 y 2 y parte inferior del lote 7, finca Lusitania). Las especies
utilizadas son el eucalipto y la acacia negra. Tanto al interior de las viviendas
campestres como en sectores aislados, se ubican algunos núcleos pequeños de
plantaciones forestales y vegetación nativa la cual se deberá tener en cuenta en
el planteamiento paisajístico del proyecto.
Las especies existentes al interior de las áreas identificadas en el mapa de
coberturas vegetales, son las siguientes:
Pastos Naturales:
Kikuyo no manejado
Pastos de Corte:
King grass
Plantación Forestal: Eucalipto sp
Acacia melanoxylon
Rastrojo Alto:
Pomos, suribios, yarumos, sauce, totumos, acacias, casco de
vaca, aguacatillos, guamas, mangos, guayabos, gualanday,
aguacate, pátula, cipres, naranjo, palmas.
Rastrojo Bajo:
Higuerillo, girasol, dormidera, uvito, arrayán, cordoncillos,
mortiños.
Cultivo:
Hortalizas.
En el siguiente cuadro se describe el área ocupada por cada tipo de cobertura.
Tipología de cobertura
vegetal
Área: m²
Porcentaje del
Total (%)
53,1
Pastos
1.119.023,30
1,06
Pasto de corte
22.441,64
6,63
Plantación forestal
139.711,68
0,35
Cultivo
7.470,33
22,97
Rastrojo Alto
483.950,01
7,18
Rastrojo Bajo
151.259,49
1,25
Pecuario
26.309,92
1,06
Suelo erosionado
22.308,29
1,55
Institucional
32.751,73
4,5
Vivienda Campestre
94.723,72
0,34
Agroindustrial
7.255,36
El área restante corresponde a los sectores consolidados dentro del polígono.
4.2.5.
Los Usos Actuales del Suelo
Una lectura de los usos del suelo para cada predio, nos permite concluir que el
sector de Pajarito guarda profundas implicaciones y características relacionadas
con la ruralidad, no obstante haber hecho parte del suelo urbano desde 1994.
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Con respecto a los usos actuales del suelo, en las áreas cubiertas con pastos no
se presentan explotaciones pecuarias de ningún tipo (ganadería, lechería),
convirtiéndose en tierras ociosas o eriales. Las áreas con rastrojo alto y bajo
cumplen una función protectora tanto para el recurso hídrico como para el medio
suelo. Igual función cumple las áreas con plantaciones forestales, aunque en una
de ellas se han realizado aprovechamientos con carácter comercial (finca
Lusitania).
El área ocupada con cultivos, hortalizas básicamente, no es representativa con
respecto a los otros usos presentes en la zona y son considerados como cultivos
de subsistencia. La actividad agroindustrial esta representada por un galpón
para el levante de pollos. Así mismo, como caso excepcional de la actividad
pecuaria se encuentra un criadero de caballos de rejoneo en la finca Lusitania.
Sobre la margen izquierda de la quebrada La Corcovada, se depositó gran
cantidad de material proveniente del movimiento de tierra de un proceso de
desarrollo urbano, originando un proceso de inestabilidad y erosión sobre el
terreno natural.
Los usos institucionales y equipamientos corresponden al lote que ocupa el Liceo
Santa Margarita, el Centro de Atención al Menor Infractor y la Unidad de
Protección y Atención al Adulto (UDRYPA), los dos primeros están ubicados en
edificaciones recientemente construidas para estos usos, el último sobre una
edificación adaptada.
A pesar de la cercanía con la zona urbana se encuentran en el área viviendas
campestres o segundas residencias, las cuales son ocupadas por sus propietarios
los fines de semana o en período de vacaciones. Algunas de estas viviendas
presentan cierto grado de deterioro y se encuentran al cuidado de un agregado.
El asentamiento en desarrollo se caracteriza por estar conformado por viviendas
localizadas en lotes aislados, construcciones de uno o dos pisos, las cuales se
aprovecha el área sobrante en cultivos de hortalizas y especies de jardín.
Ver “Mapa de Coberturas Vegetales y Usos Actuales del Suelo”.
4.2.6.
Calidad del Aire.
La calidad del aire que presenta la zona es aceptable dada la ruralidad del sector
y su área de influencia, con pocas vías de penetración y sin actividades agroeconómicas impactantes que generen emisiones de contaminantes al ambiente.
Con respecto a las vías que bordean el área soportan un alto tráfico vehicular
pesado y liviano, especialmente la carretera al Mar. Esta circulación de vehículos
incide en las condiciones ambientales del sector, ya que estas fuentes móviles
emiten gases contaminantes y ruido al ambiente, pero en términos generales el
área donde se localizará el proyecto dispone actualmente de una buena calidad
del aire, que se ve beneficiada con la circulación de los vientos y la masa vegetal
presente que actúan como dispersores y amortiguadores de contaminación.
La población estimada aproximada para el proyecto urbanístico en el sector de
Pajarito es de 110.000 personas aproximadamente, Si se tiene en cuenta que el
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numero de viviendas será variable dependiendo de la tipología de construcción
que se utilice, para un promedio de 4 habitantes por vivienda, la población
demandará aproximadamente 200 buses de servicio para sus desplazamientos
cada día (ver cuadro de cálculos de transporte y tránsito incluido en el sistema
vial). A esta cifra habrá que sumarle el flujo de vehículos particulares, el de taxis
y el de las distintas empresas de servicio. Todo esto nos conduce a pensar en el
gran impacto que tendrá el sector por efecto de la contaminación del aire cuando
se desarrolle el proyecto.
Durante el proceso constructivo se generará contaminación del aire por efecto
del material particulado proveniente del material de excavación para la apertura
de vías, de los vehículos que transportan el material y por la construcción misma,
para lo cual deberán implementarse medidas que controlen sus efectos.
4.2.7.
Paisaje.
El sector y su área de influencia disponen de atractivos físicos y visuales dado el
paisaje natural con poca intervención que presenta. Los retiros de las quebradas
se encuentran protegidos con bosque nativo con especies arbóreas de gran
belleza, lo cual se constituye en uno de los principales atractivos del paisaje en el
sector, así mismo las pendientes de los terrenos y las amplias visuales que
permiten hacia la ciudad y gran parte del Valle de Aburra.
Su relevancia se da en el paisaje de montaña que se visualiza desde distintos
puntos de la ciudad identificándose inmediatamente las características de
ruralidad del sector en contraste con lo urbano del área de influencia; se
localizan algunos núcleos de vivienda (informal, campesina y campestre),
rodeados de especies arbóreas que hacen agradable el medio ambiente para la
contemplación, el goce y el disfrute de los habitantes de la ciudad.
Antrópicamente se ve interrumpido este paisaje por la presencia de líneas de
energía de alta tensión (2) y la localización de antenas de potencia de radio;
dichos elementos implican guardar unos retiros de protección y seguridad.
La construcción de las vías de acceso al sector que demandará el desarrollo,
conlleva la existencia de una gran cantidad de áreas de taludes, tanto en corte
como en llenos, lo cual generará áreas descubiertas de vegetación, trayendo
como consecuencia un deterioro paisajístico, así como problemas de erosión y
sedimentación de las corrientes de agua, estas situaciones se deben controlar en
el proceso de construcción de los proyectos.
4.2.8.
Desechos Sólidos
El sector de Pajarito no goza de un buen servicio de recolección de basuras
debido a que muchas de sus vías no permiten el acceso de los vehículos de
Empresas Varias por ser éstas de dimensiones mínimas y peatonales. Esto ha
traído como consecuencia el arrojo de desechos sólidos a las corrientes de agua
del sector, provocando en épocas de invierno principalmente, taponamientos en
algunos sitios e inundaciones. Así mismo algunos lotes son también depositarios
de basuras y escombros, lo cual ha generado proliferación de insectos y roedores
que en última instancia se traduce en focos de infección para la población,
especialmente la infantil; por su parte el aspecto visual en algunos sitios es
deprimente.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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En el cuadro de cantidades de obra vial, incluido en el sistema vial del presente
documento, se pueden observar la cantidad de metros cuadrados de los taludes
en corte y lleno que resultarán de la construcción de las principales vías de
acceso que resultarán de la construcción, sin tener en cuenta los metros
cuadrados que resulten al momento de construirse las vías secundarias y los
terraceos.
Lo más preocupante es que en inmediaciones del área del proyecto no existen
sitios que puedan almacenar estos volúmenes tan altos de material. La escasa
disponibilidad de sitios de depósito hizo necesario que se evaluaran algunos lotes
alternativos en el sector del corregimiento de San Cristóbal y a lo largo de la vía
que conduce al municipio de San Pedro.
A medida que se vaya desarrollando el Plan Parcial, y en el evento de existir un
sitio o terreno para llevar a cabo un relleno de tierra o escombros dentro de la
zona de expansión, los interesados en desarrollar los proyectos, deberán contar
con la autorización y permiso de las entidades y autoridades competentes, de
conformidad con lo establecido en el Decreto Municipal 923/94, la Resolución del
Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la Ley 99 de 1993 y demás normas que
se encuentren vigentes; para lo cual, deberá realizar los estudios técnicos
(geológicos, geotécnicos, hidrológicos y ambientales) de soporte que permitan la
factibilidad de ubicar allí dicha actividad.
4.2.9.
Aspectos Hidráulicos
Actualmente varias estructuras de paso sobre la carretera al Mar y la vía al
Cucaracho (calle 64) se encuentran en regular estado y se nota una insuficiencia
hidráulica para evacuar las corrientes de agua, especialmente en épocas de
invierno debido al poco mantenimiento de las quebradas en estos puntos y a las
dimensiones mínimas de dichas estructuras; en otros sectores es urgente su
construcción.
Los cauces originales de algunas quebradas han sido modificados por personas
del sector con el propósito de beneficiarse de las áreas planas por donde
circulaban las aguas inicialmente. Esto ha traído como consecuencia procesos de
erosión en sectores que antes no los presentaban, notándose carencia de
estructuras (disipadores, canales, muros, etc.) que garanticen una adecuada
evacuación de las aguas y una seguridad para las personas que habitan en sus
inmediaciones y aguas abajo.
Algunas tuberías que conducen aguas superficiales desde las partes altas
presentan insuficiencia hidráulica y deterioro en algunos tramos.
El sector más occidental del polígono se caracteriza por la presencia de acequias
en tierra, reboses de tanques y aguas erráticas, lo cual viene generando
procesos de inestabilidad de los terrenos por carencia de estructuras como
canales en concreto y reparación de las obras de drenaje de paso a la altura de
la carretera al Mar.
Con la apertura y adecuación de las vías de acceso al sector de Pajarito se hace
necesario llevar a cabo la construcción de estructuras hidráulicas como tuberías,
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boxcoulver y canales de diferentes dimensiones, además de 2 puentes. En el
cuadro de obras hidráulicas del sistema vial, se detallan cuales quebradas
requieren de estas obras, así como su longitud y ubicación en las vías del
proyecto.
4.3.
Sistema Vial y de Transporte
La accesibilidad del sector de Pajarito se encuentra determinada casi
exclusivamente por la Vía al Mar. En la actualidad no se observa una articulación
coherente con el resto de la ciudad y desde el sector de influencia no existe un
sistema vial que pueda responder a las demandas de los nuevos proyectos
derivados del Plan Parcial, y de los que se realicen en suelo urbano, lo que se
convierte en un reto definitivo a solucionar a partir de la implementación del
modelo de movilidad que se formule con ocasión del Plan Parcial.
4.3.1.
Vía Estructurante del P.O.T.
Al efecto, el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín consideró
una vía estructurante en este sector de la zona noroccidental, que permitiera la
futura operación de vehículos de transporte masivo de mediana capacidad
(TMMC), la cual, partiendo de la cabecera de San Cristóbal, pasa por el área
definida de expansión, se conecta a la Carretera al Mar, continúa por la vía a La
Pilarica (calle 75), bordea la base del cerro El Volador por la calle 71 y se
empalma, por la calle 67, a la estación Hospital del Metro y a la línea a Manrique.
Analizando el trazado aprobado, este estaría comprometiendo parte de la
urbanización Villa Esmeralda, lo cual obliga a modificar el alineamiento bajando
la vía y empalmándola a la Carretera al Mar a la altura de la carrera 98 (acceso al
barrio Fuente Clara), implicando aumentar la pendiente longitudinal del 7% al
10%, disminuyendo su calidad de operación.
Sin embargo, pese a que se pueda resolver el problema del trazado con relación
al desarrollo urbanístico, el corredor seleccionado para la vía atraviesa por un
sector de 1,3 kilómetros aproximadamente (entre la quebrada Chagualón o La
Merced y la carrera 94B, acceso a La Campiña) con graves problemas de
estabilidad de taludes, que se convierte en la mayor dificultad para viabilizar la
vía desde el punto de vista geotécnico. Sería necesario realizar un estudio
técnico detallado para definir la factibilidad del trazado y la mejor manera de
pasar la zona inestable. Adicionalmente, se tendría que resolver la manera de
vincular a la vía, los desarrollos urbanísticos aledaños al tramo con problemas de
estabilidad.
Del análisis anterior, se refleja la necesidad de estudiar una posible vía alterna
que permita lograr el objetivo de la vía aprobada en el POT, muy posiblemente
utilizando el corredor de la actual vía al Cucaracho, atravesando la urbanización
La Campiña y construyendo una nueva vía de conexión a la actual Carretera al
Mar, por un costado de la quebrada La Gómez.
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4.3.2.
Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al
Interior del Área del Plan Parcial.
Los proyectos viales vigentes muestran un esquema con un punto de
intersección de la mayoría de las vías, a la altura de la calle 64 (vía al Cucaracho)
con la carrera 104 (finca La Aurora). Entre estas vías, se plantean:
Una conexión norte – occidente desde la finca La Montaña, hasta la finca La
Aurora, que implicaría la construcción de puentes de gran magnitud (luces
mayores de 100 metros) sobre las quebradas La Corcovada y La Puerta, además,
la reubicación de varias viviendas del barrio Pajarito. Durante la revisión de
campo, se pudo ubicar un punto sobre la quebrada La Puerta que implicaría un
puente de menores dimensiones y se diagnosticó que, de no ser necesario
urbanísticamente, no se conectaría vialmente la finca La Montaña con Pajarito.
Existe otro proyecto vial de conexión entre la finca La Montaña y el asentamiento
Pajarito atravesando por una zona de confluencia hidrográfica entre las
quebradas La Puerta y La García que hace complejo el desarrollo vial. Como en
el caso anterior, de requerirse la vía desde el punto de vista urbanístico, se
tendría que estudiar un trazado económicamente más viable.
La vía proyectada de conexión entre las fincas Nazareth y La Aurora, presenta
factibilidad, tanto en su trazado, como en el aspecto geotécnico.
Se plantea además, un desarrollo vial que reemplace la actual vía a Pajarito en el
tramo entre la carrera 97 y la vía de acceso al barrio Pajarito.
Una vía que no está incluida en el esquema proyectado por Planeación, es una
conexión que vincule el desarrollo urbanístico con la vía de conexión Aburrá – Río
Cauca, actualmente en construcción y que será una alternativa de mediano plazo
para acceder al área del plan parcial. Por tal motivo, se ve la necesidad de
plantear una vía al interior del lote, que permita una adecuada conexión a este
punto de accesibilidad futura, que será realidad cuando se defina y construya el
tramo Avenida 80-81 al kilómetro 4+900 del trazado Aburrá – Río Cauca.
4.3.3.
Accesibilidad al Área de planificación.
-Accesibilidad actual. (Ver plano “Accesibilidad Actual”)
Para acceder a la zona del plan parcial actualmente debe hacerse por la
Carretera al Mar y posteriormente por una de las siguientes vías
complementarias: la calle 65 (vía a La Pola), calle 64 – calle 64C (vía Pajarito –
Las Hamacas), calle 64 (vía Pajarito – El Cucaracho), o por la carrera 94B – calle
64 (acceso a la urbanización La Campiña).
- Carretera al Mar.
Presenta una sección vial con calzada entre 8,00 y 10,00 metros. Como fue
construida como carretera regional no posee andenes en la mayor parte del
tramo entre la zona de expansión y la avenida 80 – 81 (Sólo con la construcción
del proyecto Aburrá – Río Cauca, se le dotó de andenes en algunos tramos). La
pendiente longitudinal promedia es bastante aceptable (Aproximadamente 6%) y
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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el alineamiento horizontal presenta curvas adecuadas para velocidades entre 20
y 30 kilómetros por hora.
Con el tiempo, se generaron desarrollos urbanísticos e institucionales que la
convirtieron en una vía con funciones arteriales sin tener las especificaciones
requeridas para ello, lo cual ha disminuido su capacidad en algunos sitios de
acceso a estos desarrollos, especialmente por las maniobras de cruce y giros
izquierdos que se dan en las horas pico de la mañana y de la tarde.
Los cruces más críticos que presenta esta vía son con la calle 65 (Facultad de
Minas) y con la diagonal 80 (Urbanización Doña María). También se presentan
dificultades en las intersecciones con la calle 75 (acceso a La Pilarica), con la
calle 76 (Colegios Ferrini y Conrado González), con la carrera 86 y en la carrera
89 con calle 65.
Otra situación a considerar es la que generará, de manera temporal, el proyecto
de conexión vial Aburrá – Río Cauca, que usará el tramo inicial de la Carretera al
mar (entre la Facultad de Minas y el Motel Penthouse), como acceso del proyecto
a la ciudad. Esto implicará mayores dificultades de circulación vehicular, puesto
que los flujos nacionales y regionales se verán aumentados una vez la ciudad
quede a 5 horas de Urabá y la Costa Atlántica, y a menos de 1 hora de Santa Fe
de Antioquia, Sopetrán y San Jerónimo, sitios de interés turístico. También, es
muy posible que se den cambios fundamentales en el tipo de vehículo de carga
que transitará por esta vía, puesto que cuando entre en operación (mediados del
año 2003), se podrá transportar carga en tractomulas de más de 40 toneladas,
las cuales hoy no pueden hacerlo por las bajas especificaciones técnicas de la vía
existente, especialmente en el tramo entre el alto de Boquerón y el municipio de
San Jerónimo.
Si a toda esta problemática que tiene y tendrá a corto plazo esta vía, le
agregamos el flujo vehicular que se generará con el desarrollo urbanístico del
Plan Parcial, no cabe la menor duda que no tendrá capacidad para atender
adecuadamente las demandas, y el grado de congestión que se presentará
implicará aumento en los niveles de accidentalidad y contaminación ambiental.
Sin embargo, también se debe considerar el escenario del mediano y largo plazo,
en el cual se tendrá construido el tramo del kilómetro 0+000 al kilómetro 4+900
del proyecto de conexión Aburrá – Río Cauca, dado que este absorberá el tráfico
regional principal e incluso parte del flujo del Plan Parcial, devolviéndole
capacidad a la Carretera al Mar. El tener certidumbre de la construcción de dicho
tramo, permitiría proyectar y programar de manera más racional las obras
requeridas por la Carretera al Mar para atender los flujos vehiculares que se
consolidarán en el tiempo.
- Cruce de la Avenida 80-81 con la calle 65 (Facultad de Minas).
Esta intersección presenta saturación vehicular durante las horas pico y gran
parte del día, por la baja capacidad que ofrece. El solucionar esta intersección es
fundamental no solo para el desarrollo del Plan Parcial, si no que es una de las
dos puertas de acceso a toda la zona noroccidental de la ciudad (la otra es la
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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carrera 65 con transversal 78 y calle 80), que por la deficiente infraestructura del
sector funciona como una solución a nivel, de cuatro fases semafóricas,
generando largos tiempos de espera para su atravesamiento y por ende largas
filas de vehículos con los resultados anotados.
En un estudio realizado en 1996, la intersección procesaba un volumen máximo
de 3550 vehículos (no homologados) por hora y presentaba volúmenes
superiores a 3000 vehículos por hora durante el 73% de las horas de conteo (14
horas). En otras palabras, durante 10 horas del día presentaba un volumen
vehicular superior al 85% de su capacidad máxima, lo que da idea del nivel de
congestión que puede estar presentando hoy en día.
Del mismo estudio también se observa que las maniobras de mayor demanda
son las directas norte - sur y sur - norte, que representan el 32% del volumen
total de la intersección. Esto refuerza el proyecto vial que tiene la oficina de
Planeación Municipal, consistente en un puente sobre la calle 65 para separar
esta demanda. Sin embargo, se hace necesario replantear el proyecto existente,
dado que el Plan de Ordenamiento contempla un corredor de transporte masivo
de mediana capacidad pasando por esta intersección.
- Vías complementarias de accesibilidad.
Una vez se llega a la zona por la Carretera al Mar, se debe continuar hasta el
área de planificación por vías complementarias que, en general, no son aptas
para el desplazamiento de vehículos de transporte público, dadas sus bajas
especificaciones técnicas (pendientes longitudinales demasiado altas, curvas
horizontales con radios pequeños, calzadas con anchos hasta de 3,5 metros, sin
andenes, etc.), que en casos como la vía a La Pola no pasan dos vehículos
livianos al mismo tiempo.
Otra dificultad para conectar debidamente estas áreas a la Carretera al Mar, es la
barrera creada por problemas de estabilidad de taludes que se prolongan a lo
largo de la vía en una longitud de 1,3 kilómetros, entre la vía de acceso a la
urbanización La Campiña y la finca Lusitania. El análisis geotécnico no
recomienda realizar ningún tipo de movimiento de tierra en estos taludes, por lo
que no es posible plantear conexiones vehiculares a la Carretera al Mar en dicho
tramo. Solo son posibles conexiones peatonales.
Estas dos situaciones obligan a buscar un nuevo corredor para transporte
público, considerando su futuro funcionamiento como corredor de transporte
masivo de mediana capacidad, tal como se planteo arriba en el análisis para la
vía estructurante aprobada en el POT.
A continuación se presenta una breve descripción de cada una de las vías
complementarias:
Vía a Pajarito – Las Hamacas: Presenta un buen alineamiento horizontal (casi
recto), pero un pobre alineamiento vertical con pendientes longitudinales entre
15% y 27%; calzadas entre 5,0 y 7,8 metros; andenes de 1,5 metros en muy
pocos tramos.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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Vía a La Pola: Presenta pendientes longitudinales entre 12% y 17%;
alineamiento horizontal muy deficiente en su tramo inicial (conexión a la
Carretera al Mar), con radios de giro hasta de 4,0 metros; calzadas entre 3,5 y
7,0 metros, pero en su mayor parte es menor de 5,0 metros; y muy poca
presencia de andenes al lado de la vía.
Vía a Pajarito - El Cucaracho: Es un carreteable parcialmente en rieles de
concreto, con un solo tramo de pendiente del 16% (al pasar la quebrada La
Puerta), pero en general con pendientes inferiores al 10%; presenta anchos de
calzadas entre 4,0 y 7,0 metros; curvas horizontales suaves, a excepción del
paso sobre la quebrada La Puerta. Solo posee andenes al empalmarse con la vía
a Pajarito.
Vía de acceso a la urbanización La Campiña: Es la vía de transporte público en la
actualidad aún cuando presenta pendientes longitudinales entre 12% y 16%, con
un alineamiento horizontal de difícil maniobrabilidad (trazado en “s”), con radios
de giro menores de 15,0 metros. Podría decirse que, pese a sus condiciones
técnicas, desempeña bien su función dadas las condiciones actuales de muy bajo
volumen vehicular (en un estudio realizado en 1999 al cruce de esta vía con la
Carretera al Mar, presentó un volumen total en la hora pico de 990 vehículos, de
los cuales el 20% entraba y salía por esta vía).
-Accesibilidad futura.
Además de la Carretera al Mar, en el mediano y largo plazo se tendrán dos vías
más de acceso al Plan Parcial: la conexión Aburrá – Río Cauca y la vía
Longitudinal Occidental.
La primera generará un acceso directo a la parte más al occidente del área de
planificación, dado que el trazado temporal dejará una conexión a la altura del
Liceo Santa Margarita. Esta vía, cuando esté construida totalmente, pasará a
desnivel la Avenida 80-81, continuando por las vías laterales a la quebrada La
Iguaná, permitiendo la conexión de parte del desarrollo urbanístico con la
ciudad, a través de un corredor diferente a la Carretera al Mar, con mayor
capacidad y mejores especificaciones técnicas.
La vía Longitudinal Occidental dará salida hacia la calle 50 (Colombia) y, en
general hacia el sur de la ciudad. Requiere de una obra de paso de gran
magnitud sobre la quebrada La Iguaná, pero se justifica dado que también
mejorará las condiciones de accesibilidad a otra gran zona de expansión de la
ciudad como lo es Calasanz. Esta vía, al igual que la anterior, conectaría el
desarrollo por otro corredor diferente a la Carretera al Mar.
-Vías existentes al interior del Plan Parcial.
Al interior del área de planificación existe un carreteable que atraviesa la zona en
sentido oriente – occidente, denominado vía al Cucaracho, el cual presenta
buenas condiciones de pendiente longitudinal excepto en las inmediaciones del
puente sobre la quebrada La Puerta. Esta vía se aprecia inicialmente como una
vía colectora fundamental, dada su longitud y el área a desarrollar que sirve.
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También se tiene la vía al barrio Pajarito que continúa hasta el sitio Las
Hamacas. Esta vía presenta una pendiente longitudinal demasiado alta (hasta del
27%), por lo que se deberá proyectar una vía alterna para la operación del
transporte público que servirá a este sector del plan.
En el sector comprendido entre las quebradas La Gómez y La Corcovada, existe
un carreteable con una pendiente longitudinal alrededor del 17% y bajas
especificaciones de alineamiento horizontal, que deberán mejorarse si las
condiciones geotécnicas laterales (taludes de ambas quebradas) lo permiten.
4.3.4.
Transporte.
El sector donde se localiza el plan parcial, esta servido por la ruta 250A de la
empresa Palenque Robledal, cuya terminal esta ubicada en la urbanización La
Campiña.
También existe la ruta 251 de la misma empresa transportadora, que tiene la
terminal en el barrio Santa Margarita y hace su recorrido por la Carretera al Mar.
Además de la anteriores, sirve al sector la ruta 255 de la empresa Rápido San
Cristóbal del corregimiento del mismo nombre, cuyo recorrido se realiza por la
Carretera al Mar.
Las terminales de estas rutas de transporte están sobre vías públicas.
4.4
Servicios Públicos
El sector próximo al suelo de expansión de Pajarito ha recibido la prestación de
los servicios básicos de acueducto a partir de los tanques Cucaracho y Aures, los
cuales dan cubrimiento hasta el límite del perímetro urbano que estableció el
Plan de Ordenamiento Territorial. Ver plano “Tanques de Acueducto”. Los nuevos
desarrollos que se han venido realizando en el sector y el asentamiento Pedregal
Bajo poseen red de alcantarillado con colectores paralelos a las quebradas La
García, La Gómez, y el Hato, estos colectores desembocan a la quebrada La
Iguaná sin ningún tratamiento previo de las aguas que conducen.
El colector paralelo a la quebrada la Iguaná está en proyecto y se programa
terminar su ejecución para mediados de 2003 por parte de EEPP de Medellín,
empalmará al colector existente en el cruce de la carrera 75 con la calle 55 y
recogerá las aguas residuales de los suelos de expansión de Pajarito y Calasanz y
los barrios Porvenir, Fuente Clara, Masavielle.
La red de gas está en proyecto, en la actualidad las Empresas Públicas adelantan
los diseños técnicos.
Igualmente, el área donde se desarrollará el Plan Parcial de Pajarito no cuenta
con un cubrimiento completo de los servicios públicos. Con respecto al servicio
de acueducto los predios a desarrollar no cuentan con la prestación del servicio
por parte de las Empresas Públicas de Medellín, los asentamientos de Pedregal
Bajo, La Aurora y Pajarito son abastecidos actualmente mediante los tanques de
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Pedregal Bajo y Los Naranjos (propiedad de Empresas Públicas de Medellín), y
los acueductos comunales de la quebrada La Corcovada.
Los predios a desarrollar del área de planificación y los asentamientos hasta la
cota 1900 se atenderán a partir del tanque Pajarito que se terminará de construir
en el mes de marzo de 2002, posteriormente, a requerimiento del proceso de
urbanización se construirá el tanque las Hamacas el cual prestará servicio hasta
la cota 2010, perímetro superior del suelo de expansión. Transitoriamente, hasta
la construcción de este último tanque se prestará el servicio de acueducto a la
parte alta de los lotes 1, 2 y 4 con el tanque de Pedregal Bajo. Las redes de
acueducto para los nuevos desarrollos se definirán conforme con la propuesta
vial y la ubicación de las edificaciones en cada uno de los proyectos y se
ejecutarán con el proceso de urbanización. Las redes del asentamiento Pajarito
serán diseñadas y ejecutadas por Empresas Públicas, en el caso de requerirse se
mejorarán las redes de la Aurora y Pedregal Bajo.
Con redes de alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín cuenta
parcialmente el asentamiento Pedregal Bajo, esta red, que cubre parte del barrio
y recibe algunos alcantarillados comunales, bota directamente a la Quebrada la
Iguana. En el resto de la zona hay una carencia total de la prestación de este
servicio por parte de Empresas Públicas de Medellín, sólo existen algunos
sistemas comunales y pozos sépticos. El vertimiento de las aguas servidas sobre
el terreno natural y directamente sobre corrientes naturales existentes en el
sector, hacen urgente la implementación de un programa de saneamiento y
cubrimiento del servicio de alcantarillado que dote los asentamientos existentes
con las redes de alcantarillado necesarias y las vincule a las redes que servirán
las nuevas urbanizaciones del plan.
Es importante anotar que los planes de infraestructura, dotación y expansión de
los servicios públicos deben ceñirse a las políticas y reglamentaciones existentes
en el acuerdo 62 de 1999, en lo relacionado con la expansión urbana, el
ordenamiento del espacio público y demás disposiciones urbanísticas.
El suelo de expansión lo atraviesan actualmente dos líneas de alta tensión y una
de conducción de agua cuya ubicación deberá tenerse en cuenta en el
Planteamiento urbanístico y vial de la zona. Las edificaciones, las redes y los
componentes de los servicios públicos deberán cumplir con los diferentes retiros
establecidos en las disposiciones correspondientes, para su localización. Dentro
de la zona de expansión se tienen las siguientes redes:
¾ Línea de alta tensión Occidente – Colombia u Occidente – Belén, la cual cruza
el polígono de trabajo en sentido Norte - Sur desde el sector de las Hamacas
hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de ocho (8)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
¾ La línea de alta tensión que cruza en la parta alta del barrio Pedregal bajo,
hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de tres (3)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
¾ Para las líneas de conducción de agua que atraviesan la zona de expansión
en sentido Oriente- Occidente, por la vía al Cucaracho hacia el tanque de
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Aures, se deberá respetar un retiro de 1,50 metros en ambos costados, a
partir de borde exterior de la tubería.
De igual forma, para el desarrollo de nuevas infraestructuras se debe cumplir con
los retiros que sean determinados por la entidad competente (Empresas Públicas
de Medellín).
4.5.
Equipamientos
En el análisis de la situación actual, se tienen en cuenta los equipamientos
existentes en el polígono, los equipamientos de la zona 2 (Noroccidental), la
población actual y la futura y los estándares que actualmente posee la ciudad.
Los avances del plan especial de equipamientos y espacio público, han permitido
hacer este análisis clasificando los equipamientos en varios grupos así:
Equipamientos básicos sociales: educación, salud, recreación y deportes.
Son fundamentales en todo desarrollo urbanístico y el Estado velará por la
generación, desarrollo, construcción y funcionamiento de ellos. Son la prioridad
de las obligaciones urbanísticas.
Equipamientos básicos comunitarios: sedes comunales, culto, cultura,
educación no formal. El Municipio garantizará las condiciones para su desarrollo,
pero la prestación del servicio debe ser liderado por el sector privado.
Equipamientos de seguridad y convivencia: Fuerza pública, Administración
de Justicia. Se reservarán las áreas para su funcionamiento, según el nivel de
cobertura para el desarrollo de Pajarito.
Equipamientos Institucionales. Son áreas administrativas para los servicios
del Estado significativas en cuanto a su ubicación, la cual será tenida en cuenta
al momento de desarrollar las centralidades.
Infraestructuras básicas: Servicios públicos, transporte y tránsito, sanitarios y
ambientales, mercadeo de producción primaria. Su manejo se da en los Items
que para cada caso se desarrolla en este Plan.
Los equipamientos básicos son los más demandados por la población en general,
sobre ellos se centra el análisis para el cálculo de las demandas futuras. A
diferencia de una zona ya desarrollada, en este Plan se parte de una población
que hoy no existe en este territorio (a excepción de la población de los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora), pero que tendrá
posiblemente, las siguientes características:
-
Estratos 2, 3, 4
Familias con 4 miembros
Familias provenientes de todas las zonas de la ciudad, de los corregimientos y
de otros municipios
Familias en su mayoría jóvenes (dos adultos, dos niños; dos adultos, un
menor; o un adulto uno o dos menores)
Las viviendas estarán en los rangos de la Vivienda de Interés Social.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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-
Para los estándares, se consultan datos de la ciudad y de las diferentes zonas
o comunas que permitirán definir unos equipamientos deseables y posibles
para el desarrollo de Pajarito.
4.5.1.
Equipamientos de Educación
El servicio de educación básico y obligatorio es el comprendido por el preescolar
(grado cero), la educación básica primaria, la educación básica secundaria y la
educación media vocacional; la cual debe garantizarse en un solo establecimiento
educativo para promover fácilmente a los educandos de un grado al otro y
optimizar los servicios complementarios a la educación (laboratorios, bibliotecas,
áreas deportivas, etc.), además permitiría contar con infraestructuras más
completas que permitieran el desarrollo de dos jornadas.
Teniendo en cuenta toda la ciudad, podemos partir de los índices de la población
en edad escolar, con el cual comparamos el comportamiento de las zonas y su
tendencia. Como se observa en el siguiente cuadro, la zona con el porcentaje de
la población en edad escolar más alta de toda la ciudad lo poseen las zonas 1
(Nororiental) y 2 (Noroccidental) con el 28% y el 27% respectivamente;
situaciones altamente contrastantes con las zonas Suroriental y Suroccidental
que poseen los porcentajes más bajos 3.5% y 11%. Esto se explica por varias
razones:
La zona 1 es la que mayor población recibe por efecto de desplazamientos,
invasiones o construcciones adicionadas sobre las existentes.
La zona 2 es comparativamente con el resto de la ciudad una de las que
más desarrollos de vivienda de interés social a realizado en toda la historia,
inclusive recientemente.
La urbanizaciones nuevas de la zona 2 han sido ocupadas por familiar
nuevas, con dos o mas menores de edad.
La zona 5 (Suroriental) posee la densidad más baja de la ciudad, las
familias no son numerosas (de una a tres personas).
La zona 3 (centro oriental) es la que menos familias jóvenes con población
en edad escolar posee la ciudad (el Centro las ha expulsado).
POBLACION EN EDAD ESCOLAR POR ZONAS
1. Nororiental
2. Noroccidental
3. Centro Oriental
4.Centro Occidental
5. Suroriental
6. Suroccidental
% DE
POBLACION EN
EDAD ESCOLAR
28
27
15
15.5
3.5
11
% DE
EQUIPAMIENTOS
EDUCATIVOS
25.1
23.7
21.1
17.2
4.9
11.4
TOTAL
100
100
ZONA
% DE COBERTURA
GLOBAL
(MATRICULADOS)
84.76
88.79
131.88
109.68
113.63
93.89
Además de lo anterior la actual demanda del servicio educativo no se logra
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
atender en la zona misma, ya que no se cuentan con las aulas requeridas,
situación que podemos observar en el siguiente cuadro el cual muestra el déficit
de aulas en cada una de las comuna que conforman la zona 2. Lo anterior se
puede explicar por varios motivos:
El desarrollo urbanístico de la zona ha sido adelantado mediante urbanizaciones,
que si bien han cumplido con las obligaciones urbanísticas que en su momento
se les ha exigido, estas no se han orientado a atender el desarrollo de los
equipamientos de educación requeridos.
El área a ceder para equipamientos no era suficiente para el desarrollo de un
establecimiento educativo, se hace entonces una sede comunal, una placa
polideportiva, un parque infantil, una piscina.
Los equipamientos educativos de la zona en su mayoría han sido desarrollados
por el Estado, a partir de la demanda; y con la participación del sector privado,
pero nunca se ha logrado completar la cobertura.
Aunque existe una cobertura casi total en la ciudad, esta se explica por la
existencia de oferta de aulas en otras zonas de la ciudad que obligan al
desplazamiento de la población escolar de sus sitios de origen.
La comuna 6 Doce de Octubre es la que presenta el mayor déficit de aulas, 324
en total, la mayoría en básica primaria y básicas secundaria. La comuna 7
Robledo, la más cercana a Pajarito posee un déficit de 35 aulas equivalente a un
poco más de un establecimiento educativo2.
DÉFICIT DE AULAS3 EDUCATIVAS
ZONA 2 – NOROCCIDENTAL
NIVEL
Preescolar
Básica
primaria
Básica
secundaria
Media
vocacional
Total
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Aulas faltantes
COMUNA 5 COMUNA 6 COMUNA 7 TOTAL ZONAL
705
-905
1.279
1.079
25.51
30.2
278
-4.888
-1.113
-5.723
23.86
6.31
108.6
24.7
-174
-4.543
619
-4.098
1.9
36.94
3.9
101.0
-1.101
-3.793
-476
-5.370
25,44
65,28
9,51
24,5
84,3
10,6
119,3
28,4
324,6
35,3
388,3
Teniendo en cuenta que la población en edad escolar es toda menor de edad, lo
ideal es que los educandos no se tengan que desplazar de su área de residencia
en busca del servicio, por lo que la infraestructura que requiera el desarrollo de
Pajarito debe ubicarse al interior del mismo.
2
Teniendo en cuenta que un establecimiento educativo debe tener mínimo 20 aulas de clase
Las aulas de educación preescolar son de 30 alumnos en promedio, y las de educación básica y media vocacional son de
45 alumnos.
3
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El plan parcial tampoco debe aumentar los actuales déficits de la zona 2, por el
contrario, debe garantizar que se cuente con el suelo para el desarrollo del
número de aulas requeridas, y ante el déficit que presenta la zona 2 debe
convertirse en una alternativa para disminuirlo.
Esto último es bien importante considerarlo hacia el futuro, ya que realizando
proyecciones de la población en edad escolar para los trienios siguientes hasta el
2009, la zona 2 es la que muestra el mayor crecimiento de su población en
respecto al resto de la ciudad, esta condición invita a prever mayores áreas para
este servicio que en cualquier otra zona de la ciudad (ver el siguiente gráfico
“Proyección de la Población en Edad Escolar de Medellín”).
PROYECCION DE POBLACION ZONAL EN EDAD ESCOLAR 2000 - 2009
160.000
140.000
120.000
POBLACION
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1
2
3
4
5
6
Corregimientos
ZONAS Y CORREGIMIENTOS
2000
4.5.2.
2003
2006
2009
Equipamientos de Recreación y Deportes
Son las infraestructuras diseñadas, construidas o adecuadas para el desarrollo de
actividades lúdicas, recreativas y deportivas, diferentes a las que se desarrollan
en las áreas libres como plazas o áreas cívicas y representativas, las cuales son
analizadas dentro del espacio público.
Estos son de los equipamientos más demandados por la población, y junto con
los de educación son los que más propician la integración social y comunitaria de
la población.
En las últimas décadas son los de mayor proliferación debido entre otras a:
La masificación del deporte y en espacial del fútbol, el microfútbol, el
baloncesto y el voleibol.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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La aparición y definición del “tiempo libre” como fundamental dentro del
desarrollo de las actividades diarias, dentro de las cuales el deporte y la
recreación son de suma importancia.
El deporte como actividad para todas las edades y sexos
La ciudad de Medellín ha contado con una infraestructura para el desarrollo
deportivo representada en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot, la Unidad
Deportiva de Belén, algunos escenarios aislados o como parte de complejos de
propiedad privada y la infraestructura deportiva de los barrios conformada por
placas polideportivas principalmente.
Estas últimas son las de mayor cobertura, debido a lo fácil de su construcción, lo
económico, su alta demanda, lo popular en su manejo y disfrute. Sin embargo, el
Municipio de Medellín no cuenta con una política clara con respecto a su
desarrollo, en especial con la infraestructura deportiva y recreativa de cobertura
media (zonal o barrial). En este sentido, el proyecto de Plan Especial de
Equipamientos y Espacio Público propone el desarrollo de unos equipamientos
deportivos y recreativos que mejoren la oferta en varias disciplinas, una mayor
cobertura y una mejor administración de los mismos.
En este sentido, la ciudad posee una “alta” oferta de equipamientos recreativos y
deportivos, pero estos aparecen de forma dispersa y en muchos casos no son
consecuentes con los planteamientos urbanísticos, ya que no fueron concebidos
como equipamientos de trascendencia para la comunidad en su momento, y hoy
son espacios de convocatoria y reconocimiento por toda la población en general.
Medellín posee varias unidades deportivas de cobertura zonal, siendo la zona
Centro Oriental la mejor atendida contando con cuatro de estas unidades, una
por cada 74.440 habitantes. Sin embargo, estos parámetros pueden no ser claros
ya que esta zona es una de las que menos habitantes presenta debido a la baja
población que posee la comuna 10, La Candelaria.
Para el resto de la ciudad, sin contar la zona 3, la mejor unidad deportiva es la
del Barrio Cristóbal, con la que se obtiene un estándar de un equipamiento por
167.190 habitantes, a nivel zonal y de 1 por cada 45.952 a nivel barrial.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA ZONAL
Jerarquía
Zonal
4
Nombre de
la unidad
Deportiva
Castilla
La Ladera
Miraflores
Alejandro
Echavarría
La
Asomadera
La Floresta
B. Cristóbal
Población4
Localización
Zona Comuna
2
05
3
08
3
09
3
09
Barrio
0509
0804
0905
0904
3
10
1014
4
4
12
12
1206
1210
Zona
Comuna
451.700 128.978
102.325
122.343
122.343
297.762
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/451.700
1/64.489
1/102.325
1/74.440
73.096
334.380
91905
1/61.171
1/73.096
1/167.190
1/45.952
Proyectada al año 2000
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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A nivel barrial (un equipamiento atiende un grupo de barrios, que para el efecto
puede ser una comuna), el mejor cubrimiento lo posee la unidad deportiva de
Campo Amor con un equipamiento por 72.000 habitantes.
Lo ideal, sería que ante la demanda tan alta de equipamientos deportivos y
recreativos, y ante la necesidad de suficiente suelo para el desarrollo del mismo
(la mayoría de las infraestructuras deportivas y recreativas requieren de suelo,
muy pocos se pueden acondicionar en niveles superiores), estos equipamientos
deberían concentrarse en unidades estratégicamente ubicadas y en forma
jerárquica de acuerdo al nivel de cobertura. Sin embargo, en nuestra ciudad esto
no se ha dado así.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA BARRIAL
Jerarquía
Barrial
Nombre de la
unidad
Deportiva
Granizal
El Playón
San Blas
Parque Colgate
Doce de Octubre
El Progreso 2
Los Alcázares
Campo Amor
El Rincón
Población5
Localización
Zona
1
1
1
2
2
2
4
6
6
Comuna
01
02
03
05
06
06
13
15
16
Barrio
0107
0204
0302
0503
0603
0611
1304
1506
1610
Zona
Comuna
112.984
474.932
87.219
142.837
128.978
451.700
173.229
334.380
225.242
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/112.984
1/158.311 1/87.219
1/142.837
1/128.978
1/150.567
1/86.615
128.379 1/334.380 1/128.379
72.868
1/72.868
1/112.621
152.374
1/152.374
En la zona 2, por ejemplo, los escenarios deportivos en general son abundantes
y en espacial en la comuna 7 Robledo. Lo anterior se puede explicar en parte por
la cesión obligatoria de estos dentro de los nuevos desarrollos urbanísticos. Sin
embargo las concentraciones de equipamientos deportivos y recreativos en
unidades y jerarquizados por niveles de atención no se han dado.
Son la comuna 15 y la zona 6 las que cuentan con una mejor proporción de área
recreativa por habitante, superando incluso la comuna 11 (Estadio) donde se
localiza la Unidad Deportiva Atanasio Girardot.
ESCENARIOS DEPORTIVOS Y RECREATIVOS POR COMUNAS
ZONA 2 – NOROCCIDENTAL
COMUNA
5
Castilla
Doce de
6
Octubre
7
Robledo
Total zona 2
Total Urbano
5
ZONAS
ENTIDADES
PÚBLICA
S
OFICIALES PRIVADAS
96
40
29
TOTAL
165
PARTICIPACIÓN EN
EL TOTAL
URBANO
CIUDAD
8
7
106
24
14
144
7
6
82
284
1.072
71
135
418
106
149
674
259
568
2.164
12
26
100
11
24
92
Proyectada al año 2000
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
72
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Hay que tener en cuenta además, que por encontrarse el polígono en zona de
media ladera, existen muchas restricciones para el desarrollo de grandes
equipamientos deportivos como canchas de fútbol reglamentarias, que son casi
inexistentes en la zona, y bastante utilizadas o demandadas por la población en
general; por lo que es conveniente considerar las condiciones naturales del sitio
para el desarrollo de equipamientos deportivos y recreativos que se adapten a
estas condiciones, tales como el ciclomontañismo, pistas de trote, deportes
extremos, recreación pasiva con énfasis en la protección del medio natural.
Uno de los propósitos del P.O.T. es que la ciudad alcance a tener 6 m² por
habitante en espacio público, en el cual se contabilizan parte de los
equipamientos recreativos y deportivos, teniendo en cuenta los déficits de cada
zona y comuna, el cual debe ser realmente efectivo y apto como espacio público;
por lo que se ha propuesto una organización y clasificación de estos escenarios
de la siguiente manera:
Parque infantil: Son zonas verdes para la recreación pasiva, juegos infantiles y
amoblamiento urbano complementario. Su ámbito es generalmente vecinal, es
decir se inserta principalmente en desarrollos urbanísticos en área residencial.
Del total de su área el 50% será zona verde de carácter pasivo; contará con un
área entre 1.000 m² y 4.000 m² y, en aras a no crear conflictos sobre los usos
residenciales, no tendrán equipamientos para el deporte como placas o canchas.
Podrán contar con elementos de protección al ciudadano, pero no tendrán
restricciones de acceso.
Cuando las áreas sean menores a 1.000 m² se adecuarán como zonas verdes
para la recreación pasiva, el ornato y el paisaje, no destinando más del 25% en
pisos duros.
Parque recreativo: Son zonas verdes y duras para la recreación pasiva,
canchas y placas polideportivas para la práctica deportiva informal y
amoblamiento complementario. Aproximadamente el 40% del área bruta se
destinará a zonas verdes de carácter pasivo. Su área estará entre 4.000 m² y
10.000 m². No deberá contar con espacios para el desarrollo de eventos
masivos competitivos, ya que este tipo de parque busca el desarrollo e
integración de los vecinos mediante la actividad deportiva y recreativa sin
ninguna pretensión competitiva. Su ubicación ideal debe ser en torno a las áreas
con restricciones ambientales o en ellas si es posible su ubicación, lo mismo que
anexo a los establecimientos educativos para complementarlos. Podrán contar
con elementos para la protección de los usuarios y el mejor desarrollo de las
actividades deportivas y recreativas, y no tendrán restricciones de acceso.
Parque Deportivo: Son canchas y escenarios deportivos con espacios
complementarios a la práctica competitiva barrial, como graderías, camerinos,
cubiertas, comercio menor y servicios sanitarios. Cuentan además con
amoblamiento urbano complementario como parqueaderos y zonas verdes para
el aislamiento, juegos infantiles y recreación pasiva. Su ámbito es de cobertura
barrial, con un área mínima de 10.000 m², reservando mínimo 30% de su área
bruta para zonas verdes de carácter pasivo. Podrán ser desarrollados por
entidades privadas u oficiales y podrán tener restricciones para el acceso con
miras a controlar la utilización.
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Unidades Deportivas: Son de ámbito zonal o de ciudad, su carácter es la
recreación, la enseñanza deportiva y la práctica competitiva. Poseen un mayor
énfasis en la especificidad del uso y por tanto requieren de espacios como
tribunas, cubiertas, camerinos, establecimientos de esparcimiento público sin
venta y consumo de licor, servicios sanitarios y áreas administrativas. Además de
zonas de parqueo y zonas verdes complementarias para aislamiento, recreación
pasiva y juegos infantiles, al igual que amoblamiento urbano complementario.
Deberán tener un área mínima de 20.000 m², reservando mínimo el 30% de su
área bruta como zona verde de carácter pasivo.
4.5.3.
Equipamientos de Salud
En los análisis territoriales ya se había detectado que las zonas 3 y 4 actúan
como centros especializados en salud, probablemente debido a sus privilegiadas
condiciones de ubicación estratégica, accesibilidad e infraestructura, razón por la
cual se corrobora la mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales
(Nivel II) en la zona 3 con 14.888 habitantes promedio por centro de atención y
20.898 habitantes en la zona 4.
EQUIPAMIENTOS ZONALES (NIVEL II) POR HABITANTES
ZONA
1
2
3
4
5
6
Nororiental
Noroccidental
Centro Oriental
Centro Occidental
Suroriental
Suroccidental
Total
EQUIPAMIENTOS
ZONALES
2
5
20
16
3
3
49
POBLACIÓN
474.930
451.699
297.764
334.379
80.531
225.242
ESTANDAR
Equipamiento Zonal/ habitante
1/237.465
1/90.339
1/14.888
1/20.898
1/26.843
1/75.080
1.864.545
1/38.051
En la zona 2, los equipamientos del nivel 1 y 2 en conjunto presentan la
siguiente situación:
La media de la zona es de 1 equipamiento por cada 12.208 habitantes
La comuna con mejor servicio es la 5 que posee 1 equipamiento por cada 8.598
habitantes.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD NIVEL I Y II
ZONA 2 NOROCCIDENTAL
COMUNA
Comuna 5
Comuna 6
Comuna 7
TOTAL
EQUIPAMIENTOS
15
11
11
37
POBLACION
128.978
173.229
149.492
451.699
ESTANDAR
8.598
15.748
13.590
12.208
SEGÚN MEDIA
Por encima
Por debajo
Por debajo
MEDIA
En el siguiente cuadro se puede observar la grave situación de los equipamientos
de ámbito barrial (nivel I) en las comunas de la zona 1 Nororiental y de la zona 2
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Noroccidental, donde se encuentran los mayores requerimiento de estos
equipamientos, con respecto al resto de comunas y zonas de la ciudad.
La ciudad de Medellín posee una media urbana de 1 equipamiento del nivel 1 por
cada 10.000 habitantes, un muy buen indicador en términos absolutos, pero
bastante cuestionado si se analiza a nivel territorial ya que comuna a comuna
saltan a la vista los desequilibrios:
En la zona 1 solo la comuna 4 se acerca al promedio de la ciudad.
La zona 2 y la comuna 5 posee un estándar mejor que el de la ciudad.
Ocho comunas poseen un estándar peor que el de ciudad, de las cuales cinco
están en el norte de la ciudad (de estas dos son de la zona 2)
El Plan parcial de Pajarito debe por lo menos mantener el estándar de la ciudad,
es decir reservar áreas del suelo para los equipamientos del nivel I y II,
independiente de si el servicio es oficial o privado, propiciando el rompimiento de
la concentración de estos servicios en determinados puntos de la ciudad y la
desprotección de las zonas más pobladas y por ende más demandantes del
servicio.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD DEL NIVEL I
POR COMUNAS Y ZONAS
ZONA COMUNA
ESTANDAR (1/Habitantes)
COMUNA
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
7
8
9
107
118
12
13
14
15
16
16.140
17.443
20.405
10.990
8.598
15.748
13.590
9.302
7.196
1.178
2.480
7.069
11.670
4.026
18.217
8.465
MEJOR
ZONAL
MEDIA
CIUDAD6
10.990
8.598
7.196
10.000
REQUERIMIENTO PARA
LLEGAR AL ESTANDAR
ZONAL
CIUDAD
3
3
6
4
4
7
9
7
3
6
4
7.069
7
4.026
8.465
4
3
6
Solo datos urbanos
Este estándar no es tenido en cuenta, ya que es el más alto de toda la ciudad y distorsiona el
manejo de todo el sector de la salud.
8
El segundo más alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud
7
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Los equipamientos del nivel III no se deben ubicar en estas zonas de la ciudad,
deben localizarse en el Corredor Metropolitano de Servicios o en el Centro
Tradicional y Representativo, donde se facilita una mayor cobertura.
4.5.4.
Otros Equipamientos
Equipamientos Básicos Comunitarios.
Son aquellos que satisfacen las necesidades de los grupos más vulnerables y los
que permiten además la consolidación de procesos comunitarios o de
agrupación, manifestaciones individuales y colectivas tanto sociales como
culturales. Son básicamente los que atienden a los niños, ancianos, jóvenes,
mujeres, discapacitados, minorías étnicas y los destinados al culto,
manifestaciones culturales, etc.
Estos equipamientos para la organización comunitaria han tenido un
acompañamiento del Estado, pero no con los mejores resultados ya que la
política se ha encaminado más al desarrollo de la infraestructuras que al
fortalecimiento social y comunitario, por lo que en estos momentos, el Estado se
convierte más en un promotor que facilita dichas labores, pero deja al sector
privado el liderazgo de la mismas.
Al igual que en las demás zonas de la ciudad, la Nororiental con todas sus
comunas se caracteriza por la proliferación de “sedes” para el funcionamiento de
Juntas de Acción Comunal, grupos asociativos, minorías sociales, minorías
étnicas, grupos vulnerables, que antes de servir al mejoramiento de la
comunidad y el entorno se han convertido en puntos de discordia y de
conformación de “guetos”.
No existe en la zona, unidades de atención básica barrial o zonal que convoquen
a la población en torno a servicios comunes, a excepción del centro de
integración barrial La Esperanza; por lo que este puede ser el punto de partida
para definir dichas unidades de convocatoria que permita el desarrollo de
actividades promovidas por el sector privado y el Estado en beneficio de la
comunidad.
Estas unidades deben contar con aulas taller, aulas múltiples, sitios para el culto,
espacios de convocatoria, oficinas para las organizaciones, etc.
Equipamientos de Seguridad Y Convivencia.
La importancia de estos equipamientos está en el acompañamiento que dan a la
población más que en la acciones represivas a que haya lugar por la violación de
las normas.
En la zona, estos equipamientos son los destinados a inspecciones de policía,
comisarías de familia o CERCAS.
No se debe propiciar la ubicación de servicios destinados a la Fuerza Pública
(fuerzas militares, policía nacional, cuerpos espaciales de seguridad del estado),
Administración de Justicia (administrativos, técnicos y de reclusión), excepto las
estaciones de policía de cobertura zonal; ya que estos deben ubicarse en el
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corredor de servicios metropolitanos, en el centro tradicional y representativo y
en los centros de equilibrio Norte y Sur.
Lo ideal, es que en el polígono de Pajarito se ubiquen los equipamientos
destinados a brindar una Justicia Cercana al Ciudadano, por medio de
inspecciones especiales, inspecciones municipales, comisarías de familia,
defensoría de menores y familia, centro comunitarios de conciliación y resolución
de conflictos, centros de conciliación institucionales, jueces de paz o sedes de
defensores de oficio.
4.6.
Centralidades
El sistema de centralidades esta conformado por el Centro Tradicional y
Representativo, además de un Corredor Metropolitano de Servicios, del cual
dependen varias centralidades zonales, que para el caso del área de influencia de
Pajarito son las centralidades zonales de Robledo y San Cristóbal.
De la centralidad de Robledo depende la centralidad barrial de Santa Margarita
que atiende los asentamientos Santa Margarita, Vallejuelos y Olaya Herrera. La
centralidad barrial de Altamira atiende la urbanización de su mismo nombre,
además de los barrios de López de Mesa, El Diamante, Bello Horizonte y Villa
Flora, su función como centralidad está por desarrollar, y requiere acciones sobre
el sistema de espacio público y los equipamientos. La centralidad barrial de Villa
Sofía atiende principalmente los barrios Aures 1 y 2.
De la centralidad zonal de San Cristóbal dependen todas las centralidades
veredales del corregimiento, pero en especial las de Travesías y El Llano.
El POT, en la ficha Z2- DE4 correspondiente al suelo de expansión de Pajarito,
estableció que al desarrollar este territorio se debía conformar una nueva
centralidad zonal de apoyo a las dos centralidades zonales mencionadas, se tuvo
en cuenta en ese momento las limitaciones para el crecimiento que presentan
por las pendientes del terreno y por estar totalmente construidas y las
deficiencias para la accesibilidad a las mismas, se considero además el alto
potencial de nueva población que podría tener Pajarito.
La población futura que se asentará en el polígono de Pajarito determina las
nuevas centralidades que deben cumplir con los siguientes objetivos:
-
Concentración de servicios básicos (equipamientos), actividades comerciales y
servicios mercantiles, sin excluir la vivienda.
- La conexión al sistema de transporte y transito de la ciudad y su relación con
el sistema de transporte de mediana capacidad
- Una ubicación estratégica para una mayor cobertura y atención de la
población.
- La vinculación del sistema natural como parte de las mismas.
El polígono posee una serie de equipamientos agrupados en las área de manejo
especial de Pedregal Bajo y Pajarito, y de forma dispersa en el resto del
polígono.
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Pedregal Bajo: posee una escuela como equipamiento principal con muchas
limitaciones para su ampliación debido a que se encuentra rodeado de terrenos
inestables; hay además una cancha de fútbol y unos escenarios deportivos y
recreativos. Recientemente se construyó una sede para la comunidad.
Pajarito: Sus actividades principales se dan en torno a la Capilla, la placa
polideportiva, la sede comunal y el Colegio. Algunas de estas edificaciones se
encuentran comprometidas con retiros de quebradas, pero todas son el punto de
partida para la consolidación de una centralidad.
Hay además algunas infraestructuras dispersas como la hacienda Lusitania con
una plaza de toros, unas caballerizas y un coliseo para exposiciones equinas; el
liceo de Santa Margarita con una infraestructura bastante amplia y nueva, la
unidad de Atención al Adulto Indigente, la casa donde funcionan unas
dependencias de la Fiscalía General de la Nación, la casa de La Aurora y el
Centro de Atención al Menor Infractor. Todos ellos pueden convertirse en
elementos determinantes al definir las nuevas centralidades.
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
La ciudad cuenta con un indicador importante, en metros cuadrados por
habitantes, que varía de 0,3 (en la comuna 1) a 5,48 (comuna 15). Las zonas
fluctúan entre 0.75m²/ habitante (zona 1) a 4.14m²/habitante (zona 6). El
propósito del P.O.T. de Medellín es llegar a un parámetro de 6 m² por habitante
de espacio público, para lo cual se requiere aumentar el área para zonas verdes
libres, plazas, áreas cívicas, parques recreativos, etc., teniendo en cuenta los
déficits de cada zona y comuna.
El área de influencia cuenta además con áreas cívicas y representativas como el
parque de Robledo y el parque principal de San Cristóbal; un área natural como
el cerro El Volador (106 hectáreas) en proyecto de ser intervenido.
Igualmente, se han contemplado varios miradores urbanos en la ciudad por las
condiciones especiales que posee el Valle de Aburrá. Para el caso del área de
influencia se propone uno en la carretera al Mar, en la vereda San José de la
Montaña y otro en la carretera a San Pedro, en el sector aledaño a las
“Hamacas”, este último se debe tener en cuenta al definir el sistema de espacio
público.
Es de considerar además, que por estar el área de influencia en suelo urbano y
rural, el sistema estructurante natural es fundamental en la definición de todo el
sistema de espacio público. Las quebradas, la topografía y las masas de bosques
son un referente permanente de la ciudad como parte de un paisaje único y
particular. Dentro del sistema hídrico se pueden acondicionar parte de las áreas
de protección del mismo sistema para el desarrolla de áreas libres bajo la
modalidad de parques, áreas de importancia ambiental y paisajística o parques
lineales de quebrada. En todo caso, el sistema debe especificar cada uno de ellos
y el manejo que tendrán.
Dentro del área de planificación no se cuenta con espacios que se identifiquen
como de encuentro o convocatoria ya que a la fecha no se ha realizado ningún
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tipo de desarrollo urbanístico que los contemple, como se manifestó actualmente
Pajarito esta conformado por casas aisladas para las cuales no se requieren estos
espacios y la comunidad de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal
Bajo y La Aurora, dada su condición de desarrollo espontáneo, han usufructuado,
para suplir la necesidad de espacio público, los lotes sin ningún tipo de
destinación específica o uso.
4.8.
El Espacio Privado
El Plan parcial de Pajarito se desarrollará sobre un área cuya estructura predial
se caracteriza por grandes extensiones de terreno, en algunos casos productivos
y en otros de simple recreo o habitación. El área de planificación se circunscribe
a 38 lotes, 5 de ellos propiedad de entidades del estado y los otros 33
pertenecientes a particulares.
4.8.1.
Características de los Predios a Desarrollar
A solicitud de la Secretaría de Planeación, el Departamento de Catastro, adscrito
a la secretaría de Hacienda, proporciona la información de los inmuebles que
componen el globo de terreno de la Ficha Z2-DE4, relacionada con el
levantamiento de los predios, área, propietario, avalúo, etc. El análisis de los
usos del suelo, la tipología de tenencia, fueron elaborados por el Departamento
Administrativo de Planeación.
Áreas de los Lotes
De acuerdo con la información obtenida de la Secretaría de Hacienda, las 188
hectáreas que totalizan el área de planificación están conformadas, como antes
se dijo, por 38 propiedades cuyas áreas oscilan entre 432 m² como rango menor
y 257.000 m² de área del lote más extenso.
En la siguiente tabla se indican los datos generales de las áreas de los 38 predios
que hacen parte del Plan Parcial o la fracción de los mismos que se involucra en
el área de planificación, igualmente el código consecutivo que se trabaja en el
proyecto, de 1 a 40, excepto el del código 38 que corresponde al predio en el
que se construirá la Urbanización Tulipanes de Robledo, predio que, en
concordancia con el artículo 310 del Acuerdo 62 de 1999, por tener licencia
urbanística vigente, se excluye del área de planificación. Sin embargo, tal y como
lo indica la norma aludida, de vencerse la licencia sin desarrollar el proyecto, la
fracción de dicho predio que se encuentra dentro del polígono, hará parte del
suelo de expansión. La tabla incluye el predio 21 de propiedad del Municipio de
Medellín, el cual, por ser un equipamiento de reciente construcción, se excluye
del área de planificación.
Igualmente en el plano “Rangos Área de Lote” se grafican los diferentes predios
con igual color acorde con su área bruta. Aquí es importante identificar que a
partir de esta lectura se observa que el mayor fraccionamiento de los predios se
da en la parte central del polígono, entre las quebradas La Puerta y La Cascada,
a lo largo de la vía existente al Cucaracho.
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Según se observa predominan los terrenos con áreas superiores a 10,000 m²
destacándose que 10 de estos predios miden más de 50,000 m² (Sumatoria:
1´387.546 m²), representando estas últimas propiedades el 73.83% del total del
área de planificación, la cual se ubica en 1´881.577 m².
La Tenencia del suelo
Del total de los 38 predios, dos son propiedad del Municipio de Medellín, dos de
la Corporación de Vivienda y Desarrollo Social CORVIDE y uno de la Fiscalía
General de la Nación, los restantes 33 son propiedad privada, tanto de personas
jurídicas como de personas naturales.
Es decir, el 33.3% del área de los predios son propiedades del estado.
En el plano siguiente de “Tipología de los Propietarios” se observan las fincas que
siendo propiedad estatal hacen parte del área de planificación: Finca La Aurora
(Código 1) propiedad del Municipio de Medellín, Finca UDRYPA (Código 2)
propiedad del Municipio de Medellín, Finca de la Fiscalía General de la Nación
(Código 4), Finca Nazareth (Código 22) propiedad del Municipio de Medellín,
Liceo Santa Margarita (Código 21) propiedad del Municipio de Medellín y la
fracción del predio con código 32, en el que se ubica el Centro de Atención al
Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medellín.
De los 33 predios de particulares solamente 6 tienen más de un propietario lo
cual facilita indudablemente la gestión del Plan Parcial, adicionalmente la
participación del área de estos seis predios en el total, solo alcanza el 3%, al
contabilizar 54.502 m².
En el plano “Tipo de Tenencia del Suelo” se observan los lotes con propietario
único, aquellos que se constituyen en proindiviso o con más de un propietario y
las áreas de manejo especial consolidados de Pajarito y Pedregal Bajo.
4.9.
Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
El plan parcial de Pajarito definido a través del polígono Z2 DE4, no es un suelo
netamente libre, en su interior se encuentran tres áreas de manejo especial
consolidadas por la dinámica de sus pobladores en la apropiación del territorio,
no articulados funcionalmente, morfológicamente heterogéneos, con diversos
niveles de complejidad sociológica de conformidad con su perfil demográfico,
económico, cultural y su nivel de organización y vinculación con organizaciones
sociales; adicionalmente existe un factor decisivo que cualitativamente diferencia
al área de manejo especial de Pajarito con respecto a los de Pedregal Bajo y la
Aurora, es la capacidad de relacionarse del grupo social que conforma el
asentamiento y su relación con el entorno, valorada esencialmente a partir del
medio natural entendido como estructurante en su forma de habitar,
reconocimiento que el Plan de Ordenamiento recoge en las normas
estructurantes en sus componentes artificial y natural, que garantizan cohesión y
sostenibilidad al territorio como soporte de la actividad humana.
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El plan parcial de Pajarito desata un proceso que involucra propuestas de
estructura urbana del espacio público y del privado del área libre del polígono, la
cual se articula a las áreas de manejo especial existentes, modificando el estilo
de vida de la población que allí habita, absorbiendo e integrando al nuevo
desarrollo urbano del plan parcial las áreas de manejo especial de Pedregal Bajo
y la Aurora, las cuales se empalmarán rápidamente a través de obras de
infraestructura que el plan contempla, desde los sistemas de ordenación primaria
y las centralidades barriales, en todo caso estas dos áreas de manejo especial
por sinergia del mismo plan y por la intervención puntual diseñada en
concertación con la comunidad, se vincularán al plan en su tejido físico espacial,
con logros favorables para el bienestar general de la comunidad.
La intervención en el área de manejo especial de Pajarito, representa para el
plan parcial el reto de concretar y reflejar claramente en el territorio la política de
protección ambiental establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre la
frontera urbano – rural. Tratándose de un área poblada se hace indispensable el
análisis de la compleja realidad de un espacio con mezcla de formas de vida
urbanas y rurales, condición clave para la formulación de la actuación urbana a
definirse concertadamente, rescatando, preservando, cualificando y controlando
en lo posible desde la planificación los valores que hacen de Pajarito, la Aurora y
Pedregal Bajo un espacio deseable para vivir así se siente y así lo perciben sus
pobladores, el cual será irremediablemente impactado debido a su incorporación
al suelo urbano, con cambios en el modo de vida de las personas que lo habitan,
en su entorno y en las formas de organización comunitaria .
La iniciativa pública en asocio con las comunidades organizadas del polígono de
expansión, iniciarán conjuntamente según lo estipulado en el decreto 1212 del
2000, en su artículo 8, sobre las “ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL” la formulación
conjunta de una intervención urbanística que consolide los asentamientos
existentes, a través de propuestas de estructura urbana del espacio público y del
privado consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo;
las estrategias espaciales darán cuenta de su paisaje en armonía con los valores
ambientales que subyacen en el entorno inmediato de las áreas de manejo
especial consolidados de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora; así mismo la
participación ciudadana de las fuerzas vivas será consecuente con la política del
Plan de Ordenamiento que promulga:
“Establecer una estrategia permanente de formación ciudadana para garantizar y
cualificar la participación en los procesos generales de ordenamiento y los planes
parciales, igualmente para ilustrar sobre las responsabilidades individuales y
colectivas frente a las regulaciones sobre ordenamiento territorial y el
sometimiento a los instrumentos de gestión e intervención formulados en el Plan
de Ordenamiento Territorial".
4.9.2.
Caracterización General
Diagnóstico de Tendencias:
Las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal bajo y la Aurora, a pesar de
su ubicación en el mismo suelo de expansión, no se encuentran articulados
funcionalmente entre sí y tampoco hacen parte de un mismo cuerpo social.
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Los antecedentes del hábitat en los tres sectores antes mencionados precisan de
procesos de ocupación del territorio diversos aunque en lo fundamental han sido
desarrollados por loteo pirata, no obstante, las condiciones socio económicas y
culturales de la población han marcado considerablemente la forma de habitar en
Pajarito y Pedregal Bajo, siendo importantes y de peso histórico, los niveles de
cohesión social y de organización comunitaria que han trascendido en el tiempo
y de forma permanente en Pajarito, articulado a lo anterior está su localización,
la cual ha contribuido a establecer en sus habitantes relaciones espaciales y
sociales en función de las actividades urbano - rurales, es decir; vivir en la zona
rural pero producir en la ciudad, salvo contadas excepciones en Pajarito, donde
las huertas de pan coger generan algunos rendimientos económicos para la
subsistencia de las familias. En Pedregal Bajo su economía es netamente urbana.
El área que ocupan las tres áreas de manejo especial es de 407.094.26m², unas
40 hectáreas, que representan aproximadamente el 17% de las 236 hectáreas
del suelo de expansión; de éstas La Aurora ocupa 3.276.79m² que equivalen al
0.08% del área de dichos sectores, Pedregal Bajo 44.243.32m² el 10.86% y
Pajarito 359.574.26m² el 88.32%. El peso porcentual del área de Pajarito es
relevante frente a la capacidad de ocupación de esta área de manejo especial
con respecto a La Aurora y Pedregal Bajo, esta “ventaja cuantitativa” presiona
por un mayor consumo del suelo en el corto y mediano plazo, inicialmente como
un hecho aislado originado en la subdivisión y venta y compra de lotes a
familiares y amigos, pero a partir del plan parcial es probable que la demanda de
este mercado inmobiliario aumente, presionada por los procesos constructivos
acelerados en la zona y la llegada de nuevos pobladores, ocasionando
subdivisión irregular e intensiva de lotes y por ende aumento de la actividad
edificadora en el sector, requiriendo unos y otros ser controlados y regulados.
La ocupación actual con viviendas corresponde con la magnitud de la superficie
de cada área de manejo especial. Según censo desarrollado para el programa en
la “Alcaldía al Aire Libre”, en la Aurora existen 40 viviendas, con una población
aproximada de 130 habitantes para una densidad bruta y neta de 122 viv/Ha;
Pedregal Bajo tiene 170 viviendas y una población aproximada de 711 habitantes
para una densidad bruta de 38.43 viv/Ha y neta de 60.31 viv/Ha; con respecto a
Pajarito el número de viviendas es de 262 y una población aproximada de 1004
habitantes, para una densidad bruta de 7.28 viv/Ha y densidad neta de 18.38
viv/Ha. Estos niveles de ocupación son diferentes según las condiciones propias
de los desarrollos, en La Aurora y Pedregal Bajo urbanos, en Pajarito rurales.
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Con la norma propuesta en el Acuerdo 23 de 2000 para las áreas de manejo
especial de Pajarito y Pedregal Bajo que permite lotes hasta de 100 m² con 3
destinaciones como máximo en 3 pisos de altura, se plantea una densidad que
corresponde a áreas urbanas; en estas condiciones Pajarito puede alcanzar las
1200 viviendas y Pedregal Bajo 300 viviendas, este crecimiento esta supeditado
en ambos casos a la capacidad instalada en las infraestructuras mencionadas.
La expresión morfológica de las áreas de manejo especial configura un tejido
espacial en mancha con respecto al verde de la zona rural, inconexo pero vital
por su entorno, donde la forma urbana aún no es la dominante, se habita con la
sensibilidad del campo, en el contexto urbano, no siendo igual el estilo de vida
de las tres áreas de manejo especial entre sí, porque cada una, de acuerdo con
sus singularidades, construyó una forma de habitar que se reconoce con una
tendencia mayor o menor al tejido urbano o rural, situación objetiva de Pajarito
en el ámbito de la forma rural y de Pedregal Bajo en su configuración de barrio
en consolidación. Simultáneamente en los tres sectores se percibe el avance en
su entorno de la urbanización clásica, con tipologías de viviendas de interés
social unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, con estándares adecuados y diseños
arquitectónicos de calidad que le contribuyen al paisaje que los rodea y a la
población para su comodidad y disfrute. Se vislumbra en un futuro inmediato lo
inminente del proceso de urbanización próxima, con o sin Plan Parcial.
La formulación de Plan Parcial exige de una intervención urbanística orientada a
evitar el deterioro en el tiempo de estas áreas de manejo especial. La lectura del
territorio arroja indicios sobre los síntomas de precariedad y deterioro por la
ocupación misma del territorio, destacándose la ocupación con viviendas del
retiro a las quebradas y a los nacimientos de corrientes naturales, subdivisión de
predios, deficiente accesibilidad, déficit de espacio público libre y construido y de
equipamientos, deficiencia en la cobertura total de los servicios públicos básicos
domiciliarios de acueducto y alcantarillado, ilegalidad constructiva y urbanística
reflejo de la ocupación de hecho que dificulta la relación y equilibrio de la
propiedad pública y privada, en síntesis el abastecimiento de bienes y servicios
no corresponde con el crecimiento de las áreas de manejo especial, estas
demandas en el corto plazo se incrementan y agudizan en virtud de su
crecimiento normal y del generado por el impacto de la nueva urbanización en el
área del plan parcial, tornándose inaplazable la solución a los déficits y a los
problemas principalmente viales y de servicios públicos.
La fundamentación del diagnóstico se apoya en los siguientes indicadores de
coberturas y legalidad:
Servicios Públicos: En Pajarito de 262 viviendas ninguna se encuentra
conectada al sistema convencional de alcantarillado de Empresas Públicas de
Medellín ya que no existe, el 50% no poseen conexión ni siquiera al sistema
cloacal comunal ni a pozo séptico, sólo el 21% se encuentran conectados a este
tipo de solución; lo que hace necesario brindar por parte de Empresas Públicas
de Medellín una solución a este problema articulado al desarrollo de las
infraestructuras del plan. Un 35% de las viviendas toma el agua de las
quebradas y corrientes naturales existentes en el asentamiento y el 60% de las
Empresas Públicas de Medellín la cual se provee mediante el bombeo al tanque
de los Naranjos para la parte baja de Pajarito y por el sistema veredal de la
Corcovada para la parte alta, este último con notorias deficiencias tanto en
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calidad como en cobertura principalmente en época de verano, ambos carecen
de la capacidad para cubrir las necesidades de la población futura tratándose de
densidades urbanas, condicionando su posible densificación a la entrada en
funcionamiento del tanque Las Hamacas, proyectado a 10 años inicialmente.
En Pedregal Bajo de un total de 170 viviendas el 83% poseen conexión al
alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín y el 4.7% no poseen conexión al
sistema público descargando directamente a la quebrada El Hato, el sistema de
alcantarillado existente solo resuelve las aguas servidas sin contemplar las lluvias
y si bien es de Empresas Públicas de Medellín no se encuentra conectado a
ningún colector y drena a la quebrada aguas abajo; cuando se construya el
colector paralelo de la quebrada La Iguaná deberá empalmarse a éste. El 93%
del agua potable es de Empresas Públicas de Medellín suministrado mediante un
bombeo al tanque de Pedregal Bajo, el cual tiene capacidad para la población
actual y la proyectada.
En La Aurora de 40 viviendas el 65% poseen conexión al alcantarillado público,
el restante 28% a otros sistemas no convencionales y el 77% posee agua
potable de Empresas Públicas de Medellín; esta infraestructura debe articularse a
la de la nueva urbanización.
En ninguna de las tres áreas de manejo especial existen sistemas de recolección
de aguas lluvias.
Las viviendas en Pajarito presentan materiales en condiciones estables, el
80% están construidas con materiales perdurables y sólo un 10% corresponden
a tapia y a bahareque, con respecto al número de pisos construidos, esta área de
manejo especial presenta un 56% en un piso, 40% en dos pisos y solo 4% en 3
pisos; Pedregal Bajo tiene un 86% de las viviendas en materiales perdurables y
un 5% en tapia y bahareque, con aprovechamiento de un 62% en un piso, 35%
en dos pisos y solo 3% en tres pisos; La Aurora presenta un 85% en materiales
perdurables y el aprovechamiento actual esta en un 46% en un piso, 46% en
dos pisos y 8% en tres pisos; la reciprocidad entre el lote y altura en función de
la forma urbana nos da el potencial de los aprovechamientos futuros, en la
perspectiva de una mayor densificación, concentrándose dicha potencialidad en
Pajarito y en Pedregal Bajo, siempre y cuando las condiciones de accesibilidad,
servicios públicos y espacio público se generen.
El indicador de viviendas afectadas por riesgos hidrológicos, nacimientos
de quebradas y líneas de alta tensión es el siguiente:
En Pajarito 72 viviendas correspondientes al 27% se encuentran sobre retiro de
quebrada, de estas 8 localizadas sobre el retiro de la quebrada La García y el
caño Pajarito requieren prioritaria reubicación, 25 viviendas están en el área de
retiro a nacimientos de la corrientes natural del caño Pajarito y 4 debajo de
líneas de alta tensión, para un total de viviendas afectadas de 101 equivalentes
al 38.5% del total. En Pedregal Bajo 56 viviendas están sobre el retiro de
quebradas El Hato y El Hato 2, 19 de estas son de prioritaria reubicación, para
un total de viviendas afectadas de 56 que representan el 33%. La Aurora no
presenta afectaciones de este tipo.
-
El tema tenencia y legalidad urbanística y constructiva también es de
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interés en este análisis; Pajarito en titulación presenta la siguiente situación:
70% de los encuestados manifestaron poseer escritura de los predios, 11%
moran en vivienda alquilada, la restante participación es de otras modalidades de
tenencia, del total de las viviendas sólo el 11% presentan licencia de
construcción. En Pedregal Bajo, 77% de los encuestados dicen poseer escritura y
11% están en alquiler, los restantes predios tienen otra modalidad de tenencia,
del total de las viviendas sólo el 5.8% tienen licencia de construcción. En La
Aurora, el 77% de los predios visitados manifiestan poseer escritura y un 12.5%
son alquiler, 12.5% tienen licencia de construcción. El alto índice de ilegalidad
presente en estas áreas de manejo especial, muestra la necesidad de una
intervención dirigida a la legalización urbanística, constructiva y de la tenencia.
En Pajarito el espacio público existente es de 1250m² aproximadamente,
de estos los equipamientos representan 571m², para un estándar de 1.24m² de
espacio público construido y libre por habitante; en Pedregal Bajo es de 0m² por
habitante y en La Aurora 0m² por habitante; la carencia absoluta de espacio
público efectivo de calidad es general en las tres áreas de manejo especial, debe
formularse una propuesta para la generación al interior de cada uno que tendrá
que involucrar la adquisición de predios privados con aptitud para ello y la
integración al sistema general de espacio público del plan parcial, principalmente
con las Centralidades barriales y los parques lineales de las quebradas que se
tienen proyectados próximos a los polígonos.
Las densidades viales en Pajarito son de 137ml/Ha neta, de las cuales sólo
son aptas para el desarrollo urbano debido a las condicionantes propias del
territorio 42ml/Ha neta, que corresponde a un estándar rural, la propuesta vial
en esta área de manejo especial debe dirigirse a generar la estructura necesaria
para el uso urbano con las densidades propuestas en coherencia con las
limitantes geomorfológicas. En Pedregal Bajo la densidad vehicular es de
211ml/Ha neta, aptas para el desarrollo urbano 39ml/Ha; con la inviabilidad de
adaptar la vía interior existente a condiciones aceptables urbanas, la propuesta
debe dirigirse a la articulación con los sistemas viales propuestos para el plan
parcial. La Aurora tiene una relación directa de accesibilidad vial ya que el
asentamiento mismo es un corredor.
Los indicadores reflejan la situación actual y nos permiten visualizar el escenario
de tendencias a futuro, que de no ser atendidas y corregidas algunas de ellas en
el corto y mediano plazo sumergirán a las áreas de manejo especial en forma
progresiva en condiciones de subnormalidad y riesgo ambiental de difícil retorno,
con altos costos socio ambientales y financieros en el tiempo, considerando una
eventual intervención estatal para su transformación, circunstancia que ha de
evitarse oportunamente potenciando los atributos y determinantes que hoy
hacen de Pajarito y Pedregal Bajo una opción importante para habitar en
convivencia y disfrutar del extenso verde que ofrece el área rural.
No obstante, a través de un proceso lento pero continuo se detecta en el
territorio las tensiones inherentes a una ocupación urbanística por loteo pirata,
donde las reglas de juego las ha impuesto quien lotea y vende a partir de
intereses económicos particulares, en otros casos las necesidades del grupo
familiar de expandirse por nuevos vínculos familiares o por efecto de herencias;
el impacto se presenta cuando son familias extendidas de las tradicionales
antioqueñas, ocasionando subdivisiones intensivas del suelo, las cuales no han
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consultado la norma existente, sino que están mediadas por la necesidad de
establecerse del nuevo grupo familiar y el deseo de continuar localizado en un
espacio físico en el cual se ha socializado un estilo de vida o se pretende hacerlo,
intrínseco a ello la presión socio económica que pesa sobre la población estimula
procesos informales de urbanización, esta situación es determinante por influir
en la renta del suelo, depreciándolo y promoviendo un mercado informal del
mismo, presionado por bajos estándares según sea su ubicación urbana o rural
propiciando un precario desarrollo territorial.
En estrecha relación la norma urbanística en el suelo como soporte; las
actuaciones constructivas sin referentes normativos se constituyen en el
escenario ideal para la informalización del territorio, máxime en ciudades como
Medellín, donde se dispone de escaso suelo para urbanizar a bajos costos, en
especial para la construcción de vivienda de interés social, tornándose en circulo
vicioso que por supuesto va más allá de la norma y del suelo mismo como
atributo inelástico, por tanto las decisiones administrativas apuntan a conciliar
acciones urbanísticas que conduzcan a formalizar adecuadamente la ocupación
del suelo para generar bienestar en la comunidad.
El escenario de tendencias permite a las comunidades organizadas y a la
Administración Pública a través del Plan Parcial de Expansión de Pajarito, asumir
con responsabilidad compartida la consolidación urbana y del patrimonio familiar
de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en
respuesta a los déficits efecto de un desarrollo informal, abordando las potencias
del territorio incluida su población, como garantes de un proceso benéfico para la
sostenibilidad de las áreas de manejo especial del polígono Z2- DE4 y para el
conjunto de la ciudad.
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5.
MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS
Y ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito
El Plan Parcial de Pajarito se fundamenta en los principios del ordenamiento
territorial planteados en le artículo 2 de la Ley 388 de 1997: función social y
ecológica de la propiedad, prevalencia del interés colectivo sobre el particular y
distribución equitativa de cargas y beneficios.
En concordancia con el Modelo de Ciudad planteado en el POT, el modelo de
ocupación territorial que se propone para Pajarito se fundamenta en los
principios básicos de la sostenibilidad ambiental, la competitividad, la equidad
social y el equilibrio funcional del territorio y sus principales componentes son los
siguientes:
Un desarrollo urbanístico que se inserta en un medio natural con alta oferta
ambiental como una alternativa para la generación de espacio público y
para la protección del medio natural.
Un desarrollo sobre media ladera que posibilita visuales desde y hacia la
ciudad.
La conformación de una centralidad zonal como parte del sistema de ciudad
complementadas por centralidades barriales como expresión de comunidad,
civilidad, intercambio cultural e identidad.
El transporte público como fundamento de la movilidad, representado en un
corredor de transporte complementario al Metro.
Un desarrollo urbanístico con una baja ocupación suelo y un alto
aprovechamiento de los terrenos aptos.
La sana mezcla de usos que permitan disponer de las actividades
productivas comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la
vivienda que requiere la población.
5.2.
Objetivos del Plan Parcial
Con el fin de garantizar un desarrollo territorial consecuente con la política de
ordenamiento territorial contenida en el POT, se establecen como objetivos del
Plan Parcial los siguientes:
5.2.1
Objetivos Generales
Planificar la inserción coherente y armónica con el medio ambiente, de un
desarrollo urbanístico de vivienda, en un sector con características ambientales
frágiles. Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta
de espacio público y buscando la articulación en toda el área del Plan Parcial y
con el sector. Igualmente se pretende que el desarrollo del sector presente un
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crecimiento adecuado sobre la ladera y una mezcla racional de usos y
actividades. Para el cumplimiento de este objetivo se observaran los principios
rectores del ordenamiento territorial.
Generar soluciones habitacionales de calidad en toda el área del plan parcial,
propiciando el acceso de la comunidad de bajos recursos a las soluciones de
vivienda, disminuyendo de esta forma el déficit cuantitativo acumulado de
vivienda.
Contribuir a la generación de empleos al apoyar el desarrollo de proyectos
constructivos que vinculan gran cantidad de mano de obra calificada y no
calificada.
5.2.2
Objetivos Específicos
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento
territorial y componente esencial del espacio público, vinculando al desarrollo el
potencial de áreas con restricciones ambientales.
Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar la
seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
Planificar el desarrollo de Pajarito basado en un sistema estructurante de espacio
público, como elemento esencial de alta calidad urbanística, generando espacios
de convocatoria, con alto aporte ambiental, aumentando los estándares de
espacio público y garantizando la fácil apropiación por parte de la comunidad que
habita el área de planificación, el entorno circundante y la ciudad.
Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de la
zona de expansión y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento urbano
y una eficiente prestación de los servicios a la comunidad y de los servicios
públicos básicos.
Integrar y articular la zona de expansión, tanto internamente como con el sector
circundante y la ciudad.
Incluir y configurar en los aspectos físico, espaciales y sociales, las áreas de
manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora a partir del Modelo de
Ocupación del territorio; potenciando sus ventajas y cubriendo sus déficits,
vinculándolos a los nuevos desarrollos del Plan Parcial, al sector circundante y a
la ciudad y garantizando la sostenibilidad y la sustentabilidad de estos
asentamientos.
5.3.
Políticas del Plan Parcial.
Adicionalmente a las políticas establecidas en el Plan de Ordenamiento
Territorial de Medellín, Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias en
relación con los suelos de expansión, así como las prioridades establecidas en el
Acuerdo 12 de 2001, Plan de Desarrollo 2001-2002, “Medellín Competitiva”, se
consideran como políticas para el plan parcial de Pajarito, las siguientes:
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Conservar y reforzar los ecosistemas naturales, preservando los sistemas frágiles
y vulnerables a la urbanización.
Propiciar la compatibilidad ambiental de los nuevos desarrollos con las áreas de
manejo ambiental de forma que se establezca y mantenga un adecuado
equilibrio entre el aprovechamiento urbanístico de los terrenos y la protección al
medio ambiente.
Controlar y restringir la urbanización de terrenos con manifestaciones de
inestabilidad geológica y los de importancia ambiental (nacimientos y fajas de
retiro a corrientes de agua, bosques con vegetación nativa, etc.), evitando su
deterioro y la ocurrencia de amenazas.
Fundamentar la propuesta para el desarrollo de los asentamientos en el respeto
a los elementos ambientales que poseen.
Garantizar una oferta de espacios públicos, tratados y dotadas de acuerdo con
las necesidades de los habitantes de Pajarito, que permitan su apropiación para
el intercambio, uso, goce y disfrute de la comunidad .
Definir centralidades donde se concentre el espacio público de convocatoria,
diversidad de equipamientos, usos o actividades y la permanencia de instancias
públicas y privadas, en coherencia con las necesidades de la población,
garantizando una mayor apropiación por parte de la comunidad y óptimas
condiciones de calidad.
Definir la ubicación y conformación de las centralidades de manera que sirvan a
los asentamientos existentes en el área de planificación del Plan Parcial y los
vinculen al nuevo desarrollo.
Determinar las nuevas infraestructuras que demandará la población actual y
futura, de servicios básicos educativos, recreativos, deportivos y de salud.
Integrar la zona de expansión con la malla vial urbana y con el Sistema de
Transporte de Mediana Capacidad, evitando impactos negativos en el tránsito y
en las condiciones de seguridad peatonal de los habitantes actuales y futuros.
Integrar internamente la totalidad del desarrollo y con el sector circundante a
través de un sistema vial y peatonal eficiente y con calidad.
Conectar de manera eficiente y efectiva los asentamientos a los nuevos
desarrollos urbanísticos, al entorno y al resto de la ciudad
Generar las redes de servicios públicos para los nuevos desarrollos y para las
áreas de manejo especial a partir del sistema interconectado de la ciudad, en
condiciones óptimas de prestación de estos servicios.
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5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
Recuperar y proteger los terrenos con procesos erosivos, en especial los cañones
y laderas o taludes no urbanizables con antecedentes de inestabilidad geológica.
promoviendo la reforestación técnica con especies que cumplan con los objetivos
de proteger y conservar.
Proteger las zonas con restricciones geológicas severas y estables e inestables de
manejo especial, para lo cual se adelantarán los estudios indispensables para la
implementación de las respectivas obras de protección y mitigación, la definición
de los criterios de manejo donde se determine el uso, actividad y el tipo de
transformación que se puede llevar a cabo, el fomento de la reforestación y la
prohibición en ellas de la urbanización, con el fin de evitar su deterioro.
Proteger conservar y ordenar las cuencas hidrográficas, conformando las fajas de
retiro y su manejo, fomentando la reforestación, impulsando los proyectos y las
obras que garanticen la estabilidad de las microcuencas con manifestaciones de
procesos geológicos activos y proponiendo sistemas de recolección y tratamiento
de las aguas residuales. Las acciones anteriores se fundamentarán en los
resultados de los PIOM.
Definir en forma integral el sistema de espacio público para el plan parcial,
determinando los elementos que lo conforman, su ubicación, las características
que tendrán y la forma de generarlo y gestionarlo, a través de cesiones o como
parte de las cargas del proyecto.
Incorporar al sistema de espacio público las áreas ambientales definiéndolas
como parques ambientales, áreas de importancia ambiental y paisajística o áreas
de protección a las corrientes de agua, dependiendo de las características de
cada una, y reglamentando su manejo.
Promover, conservar y disponer una alta oferta de zonas verdes, áreas libres y
espacios con fines recreativos, definiendo las áreas estables y concentrando en
ellas las nuevas construcciones con edificaciones en altura, buscando de esta
forma un desarrollo con índices de ocupación bajos.
Localizar las centralidades dentro del área de planificación, definiendo la
conformación, usos y características de las mismas y proponer formas de gestión
y ejecución.
Establecer programas, proyectos y acciones que garanticen la disponibilidad de
los servicios asistenciales básicos, tanto en cobertura como en calidad.
Definir la infraestructura vial al interior del área de planificación que permita la
operación del sistema de transporte de mediana capacidad y de las rutas de
transporte público, y al exterior del área de planificación la vía para el sistema de
mediana capacidad hasta vincularla a vías existentes.
Definir un sistema vial y de circuitos o senderos públicos ambientales, de fácil
recorrido para el peatón, articulando las centralidades y los diferentes sectores
que conforman el Plan Parcial.
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Definir, conjuntamente con Empresas Públicas de Medellín, los diseños y las
formas de ejecución y financiación de las redes de servicios públicos para los
asentamientos y los nuevos desarrollos.
Formular, conjuntamente con las comunidades de Pajarito y Pedregal Bajo, una
propuesta para el ordenamiento, la intervención y la legalización urbanística de
las Áreas de Manejo Especial a través del programa
“Legalización y
Regularización urbanística”, que contempla además la legalización de las
construcciones y la titulación de predios.
5.5.
Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial
La planificación en las Áreas de Manejo Especial se orienta a la configuración del
Modelo de Ocupación del Territorio y a la consolidación del Sistema Estructurante
de Espacio Público en sus componentes natural y artificial.
Con los lineamientos de planificación para el desarrollo de los asentamientos
que se definen a continuación, se adelantarás la formulación de una intervención
urbanística concertada con las comunidades organizadas del polígono de
expansión, que consolide los asentamientos, a través de propuestas de
estructura urbana del espacio público y de la estructura del espacio privado para
cada uno de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora,
consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo.
Esta propuesta se adelantará con recursos del programa denominado en el Plan
de Desarrollo “Gestión inmobiliaria para un hábitat integrado e integrador” que
involucra además otros componentes, como son la legalización urbanística,
constructiva y de la tenencia, de forma que se contribuya a la solución de los
conflictos asociados con la propiedad y que de cuenta de los posibles
instrumentos de gestión y fuentes de recursos para desarrollarla. Dicho proyecto
se debe regir por los términos de referencia y los anexos técnicos de condiciones
estipulados para los contratos del programa “Gestión inmobiliaria para un hábitat
integrado e integrador”.
Asentamiento de Pajarito
La propuesta urbanística se dirige fundamentalmente a:
Formulación de un plan ambiental que incluya el manejo de los sistemas
hidrográfico y orográfico considerando los retiros a nacimientos de corrientes
naturales, retiros a quebradas y su protección, el reasentamiento de las viviendas
declaradas en situación de reubicación prioritaria, la valoración ambiental y
control del cierre de frontera urbano-rural precisando las reglas para las
actuaciones urbanísticas en dicho borde, la definición de densidades y el
proyecto de paisajismo.
Definir los estándares de loteo, aprovechamientos y usos en armonía con
los determinantes del territorio y los objetivos de desarrollo territorial.
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Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las
restricciones geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de
transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Generación del espacio público al interior, articulado a las centralidades
del plan parcial y demás elementos que conforman el sistema estructurante del
espacio público, el cual deberá responder a las necesidades de la población
actual y futura, con estándares urbanos de calidad.
Cobertura en servicios públicos básicos de acueducto, alcantarillado,
energía y gas, atendidos mediante los sistemas convencionales de Empresas
Públicas de Medellín y vinculados a las redes de servicios del plan parcial.
Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de
regularización y legalización urbanística , el cual concluya con el reconocimiento
constructivo y la titulación de predios.
Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 8 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el
documento técnico de soporte.
Asentamientos Pedregal Bajo y La Aurora:
Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las restricciones
geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en
el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de
regularización y legalización urbanística , el cual concluye con el reconocimiento
constructivo y la titulación de predios.
Articulación a las centralidades del plan parcial en respuesta a las demandas de
bienes y servicios de la población actual y futura.
Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 19 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el
documento técnico de soporte.
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6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
“El espacio público es el elemento principal del sistema estructurante urbano de
Medellín, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integración social y la construcción de ciudadanía9”.
El espacio público es centro de experiencia e intercambio colectivo donde se dan
diversas manifestaciones que van desde la movilidad, el intercambio
interpersonal, el juego de los niños, la recreación espontánea o especializada,
pasando por el encuentro casual y la libre expresión de la vida cultural, hasta los
encuentros comunitarios y cívicos. Es el escenario para la participación
democrática y el desarrollo de civilidad, el lugar donde se encuentran las
diferentes culturas que coexisten en el espacio urbano y rural y que deben
expresarse en forma respetuosa y tolerante, privilegiando siempre el interés
general sobre el particular.
Planteamiento Urbanístico
Los Sistemas Estructurantes Generales derivados del Acuerdo Municipal 062 de
1999, que se tienen en cuenta para el planteamiento urbanístico del plan parcial
son: El natural, el de centralidades, el de equipamientos y espacios públicos de
esparcimiento y encuentro que incluye parques, plazas y zonas verdes, el
sistema vial y de transporte y el de servicios públicos.
Para la propuesta de una estructura urbana de espacio público que defina el
sistema estructurante en el sector de Pajarito, se parte de los siguientes
criterios:
6.1.1.
La Integralidad del Espacio Público
En Medellín, a raíz de sus últimos avances normativos se define el espacio
público como el sistema estructurante de la ciudad, se concibe como un todo
indivisible, asociado a una interpretación muy consciente del entorno geográfico
en donde se ubica la ciudad; buscando una integración efectiva entre los
elementos constitutivos de los sistemas ambientales que claramente “penetran” y
estructuran lo urbano y los demás elementos del espacio público como plazas,
parques, vías, zonas recreativas y equipamientos.
6.1.2
Vinculación Urbano Rural
Se partirá de un modelo de estructura del espacio público que entiende este
territorio en particular, como una zona de borde con el área rural del Municipio y
que por tanto deberán cumplir la misión de realizar la transición entre lo urbano
y lo rural a partir de lograr una adecuada articulación de los elementos comunes,
es decir, el sistema ambiental de protección
Este criterio tendrá amplio desarrollo en el presente plan parcial de Pajarito y en
general en todos los planes parciales de borde de expansión, donde la “irrupción”
de los elementos naturales es más determinante para la urbanización que
cualquier otro sistema estructurante y se manifestará claramente en la
9
Objetivo 3, artículo 12 del Acuerdo 62 de 1999
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
morfología, en el respeto de las coberturas forestales, en el tratamiento de las
pendientes o en la baja de ocupación del suelo.
Sistemas
ambientales
Suelo rural
Suelo de expansión
Plan parcial de
Pajarito
Suelo Urbano
6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
El plan de manejo ambiental define la forma de incorporar al proyecto y al
desarrollo urbano los elementos ambientales estructurantes y su manejo. Parte
del reconocimiento de los elementos que son estructurantes según lo dispone el
POT en la ficha del acuerdo 23 del 2000 y de la identificación de los mismos y de
sus condiciones en el terreno.
El Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín (Acuerdo 62 de
1999) clasificó los elementos del sistema estructurante en “componentes
naturales y componentes artificiales o construidos”.
Sobre los primeros se centra este Planteamiento ambiental y tienen que ver con
el sistema hidrográfico, orográfico y los ecosistemas estratégicos; por su parte
los artificiales o construidos hacen referencia a las centralidades urbanas y
rurales, a los ejes de comunicación y a algunos equipamientos de alta jerarquía.
En cuanto al sistema hidrográfico del sector de Pajarito se destacan los
diferentes retiros establecidos para cada una de las corrientes de agua (Acuerdo
23/ 2000) con su respectiva ubicación de manera aproximada. Así mismo, dentro
del sistema orográfico se presentan las zonas de alto riesgo no recuperable.
Es de anotar que tanto el sistema hidrográfico, el orográfico, como los
ecosistemas estratégicos, son estructurantes y de estricto cumplimiento.
El Plan de Manejo Ambiental se compone de:
1) Una propuesta que vincula los elementos ambientales estructurantes en el
sistema de espacio público, tratándolos como parques ambientales, áreas de
importancia ambiental y paisajística y áreas de protección a las corrientes de
agua ( parques lineales de quebrada).
2) Normas de manejo y acciones diversas a implementar orientadas a controlar
el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor utilización de los
recursos naturales existentes en el polígono de expansión.
El planteamiento ambiental parte de la oportunidad que ofrece el polígono de
Pajarito en términos de oferta ambiental, para ser vinculada como parte del
espacio público del desarrollo urbanístico nuevo. Una zona de la ciudad que se
espera realice la transición entre lo urbano y lo rural y que presenta una especial
abundancia de elementos naturales y suelos de protección, obviamente deberá
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basar su sistema de espacios públicos en los sistemas ambientales, para así
lograr potenciar sus valores ambientales y paisajísticos, construyendo un modelo
apropiado a las circunstancias del territorio. Se tratará entonces de un tipo de
desarrollo profundamente respetuoso de estos valores, constituyéndolos en la
base del modelo de organización territorial.
Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento, y
con un compromiso en la preservación del medio natural dan la posibilidad de
estructurarlo de la siguiente manera:
Parques Ambientales.
Son áreas de mayor tamaño que por sus condiciones naturales tienen
restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, presentan posibilidades
de generar espacio publico para el desarrollo de actividades lúdicas y recreativas,
que permitan el libre acceso a la población de todo el polígono y de los sectores
aledaños.
El polígono de Pajarito brinda la posibilidad de generar un Parque Ambiental
Zonal sobre las áreas con restricciones ambientales ubicada sobre la margen
norte de la vía al Mar, entre la quebrada La Puerta y la quebrada Lusitania. Por
su forma permite el desarrollo de un mirador panorámico sobre la ciudad, como
una de las mayores potencialidades que posee; en el futuro deberá integrarse a
las áreas de protección que se generen al reubicar las viviendas de las zonas de
alto riesgo de Vallejuelos.
Además se puede generar tres Parque Ambientales Barriales: uno en Monteclaro,
anexo a la centralidad de Monteclaro, contiguo al centro de protección al Joven
“Carlos Lleras Restrepo” como enlace entre el suelo urbano y el suelo rural
ubicado hacia el norte; el segundo en el extremo oriental de la centralidad zonal
de la Aurora, rodeando los equipamientos educativos propuestos y sobre las
áreas de protección de la quebrada la Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y
Los Chorros, esta última como parte también de un Parque Lineal de Quebrada;
y el tercer parque ambiental barrial dentro de la centralidad, y anexo a la zona
comercial de la parte sur. (Ver plano “Planteamiento Urbanístico, - Sistema de
Espacio Público,Componente Natural, (manejo))”.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística.
Son también áreas extensas que presentan restricciones ambientales para el
desarrollo constructivo, pero que se requieren para la sostenibilidad del
desarrollo residencial; para la protección de recursos naturales como el agua y el
aire, y para la generación o consolidación del paisaje. Serán de dominio privado,
pero su intervención o adecuación debe realizarse previendo su vinculación en el
corto y mediano plazo como parte del sistema de espacios públicos. Mientras
sean de dominio privado podrán tener restricciones de acceso y utilizarse como
parques ambientales.
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Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
Son los retiros de protección a las corrientes de agua que se configuran en el
desarrollo como conectores del sistema de espacio público a nivel paisajístico,
ecológico y de circulación peatonal, por tanto tendrán las construcciones que no
afecten sus condiciones naturales y estarán protegidos con cobertura forestal.
En la medida en que las condiciones geomorfológicas de las cuencas permitan
vincularlas efectivamente al espacio público que conecta las centralidades, se
definen algunas quebradas como corredores o parques lineales. En estos
casos parte de sus retiros serán cedidos como obligaciones urbanísticas y su
amoblamiento se realizará de acuerdo con esta destinación. Se establecen
además algunas parques lineales como opción para el canje de obligaciones
urbanísticas en el evento de compensar suelo estable por suelo con restricciones
ambientales.
Áreas de importancia ambiental y paisajística
Parques ambientales
6.1.4
Áreas de protección a las corrientes de agua
Sistema de Centralidades
El sistema de equipamientos y espacios públicos se fundamenta en una
concepción integral y equilibrada del territorio que orienta la propuesta del
sistema de centralidades. En estas centralidades la ubicación de los
equipamientos, su dotación, ampliación de coberturas y mejoramiento de sus
calidades espaciales, debe estar integrado al sistema de espacio público con sus
elementos constitutivos y complementarios de forma que respondan a las
necesidades primarias de circulación, recreación, encuentro y disfrute. Es así
como estos espacios se constituyen en verdaderos escenarios de lo colectivo,
articulando y facilitando las relaciones y actividades sociales en concordancia con
la jerarquía y el ámbito de cobertura de cada una de las centralidades. Se
integran además en ellas las actividades comerciales y de producción. Para la
asignación de los usos del suelo se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo
173 del Acuerdo 62 de 1999, de acuerdo con la cobertura de la centralidad.
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Como parte Sistema de Centralidades de la ciudad se define para Pajarito una
centralidad zonal y cuatro centralidades barriales. Se tuvo en cuenta para esta
determinación la localización de las centralidades de Robledo y San Cristobal con
las limitaciones que presentan para su crecimiento, la conformación de los
alrededores que en general no cuentan con áreas donde se disponga de los
comercios o servicios indispensables, las posibilidades de acceso al área del plan
parcial, las vías que vinculas los barrios contiguos, o las condiciones naturales del
polígono entre otros. A partir de lo anterior se propone la ubicación, delimitación
y conformación de las centralidades.
Las centralidades propuestas son:
Centralidad Zonal de la Aurora
Ubicada de manera equidistante de todos los sitios del área de planificación, y
amarrada a las centralidades zonales existentes San Cristóbal y Robledo. Busca
prestar los servicios básicos de cobertura zonal a todo el polígono y a parte de
los sectores aledaños. Estará dotada de una estación para el transporte de
mediana capacidad sistema que la atravesará conectando a San Cristóbal con el
sistema Metro. La centralidad reconoce elementos culturales existentes como
son: la casa de La Aurora (lote 22), la casa principal de propiedad de la Fiscalía
General de la Nación (lote 4) y la casa principal del lote 16, que deben ser
vinculada urbanística, paisajística y arquitectónicamente a la centralidad,
reasignándole nuevos usos.
Centralidad Barrial Nazareth.
Localizada al Noroccidente del polígono, en los predios donde esta el Centro de
Atención al Adulto Desprotegido. Se pretende con la ubicación en este punto
atender la población del asentamiento de Pedregal Bajo y reconocer un lugar ya
identificado por el sector y por parte de la ciudad como equipamiento que
albergará edificaciones para servicios básicos sociales y de servicio comercial y
mercantil. Deberá contar con una estación para el sistema de transporte de
mediana capacidad (Metroplus). Es la puerta de entrada de la zona rural a la
zona urbana.
Centralidad Barrial Lusitania.
Para integrar el nuevo desarrollo de Pajarito y los asentamientos de Santa
Margarita y Vallejuelos. Se ubica a partir de algunas infraestructuras existentes
(establos, caballerizas, coliseo de exposiciones y plaza de toros) de la hacienda
Lusitania, que pueden ser utilizadas para el desarrollo de equipamientos básicos
sociales, comerciales y de servicios mercantiles, vincula además el liceo Santa
Margarita. Esta centralidad es el acceso más próximo al proyecto vial Aburra –
Río Cauca (Túnel de occidente).
Centralidad Barrial Pajarito.
Es el reconocimiento y la consolidación de una centralidad existente en el
asentamiento de Pajarito, en torno al equipamiento educativo existente, el
templo católico, una placa polideportiva y la sede comunal.
Vincula el
asentamiento al nuevo desarrollo de Pajarito, su consolidación se dará con la
ampliación de los servicios básicos y la generación de nuevos equipamientos
acordes con la demanda de los pobladores actuales.
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Centralidad Barrial Monteclaro.
Si bien las tres anteriores gravitan sobre la centralidad zonal de La Aurora, esta
última tendrá una dependencia más directa de la centralidad zonal de Robledo,
aunque el plan prevé comunicaciones de tipo peatonal debido a la imposibilidad
de comunicaciones de tipo vehicular. Su ubicación es próxima al centro de
atención al Joven “Carlos Lleras Restrepo” y aledaño al actual borde urbano.
Servirá a parte del plan parcial y a sectores contiguos como la Pola o desarrollos
urbanísticos nuevos como Tulipanes de Robledo o Santa María de Robledo, entre
otros.
Centralidad barrial
Centralidad Zonal
Todas las centralidades se ubican sobre vías estructurantes vehiculares y
senderos peatonales que permiten su acceso directo a cada una y entre si (salvo
el caso de Monteclaro).
Las centralidades están todas asociadas a elementos del sistema natural que
deben cualificarlas, su desarrollo se estructura a partir del mismo sistema
natural, en algunas hay además elementos construidos que le dan el
reconocimiento a hechos culturales del lugar.
Este sistema permite el desarrollo de centralidades vecinales en las nuevas
urbanizaciones, a partir de la concentración de servicios (públicos y mercantiles)
y comercios que puedan ser parte de la vida en el “vecindario”, las actividades
que se localicen en estas centralidades estarán de acuerdo con los usos
asignados para las áreas residenciales en el Acuerdo 62 de 1999.
6.1.5.
El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y
Representativas
Está constituido por equipamientos, espacios o edificaciones destinadas a
proveer a los ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carácter
educativo, sanitario, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cívico
o cultural. Están regulados por la legislación urbanística y sectorial de cada tipo
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de equipamiento, y por una organización administrativa de múltiples organismos
públicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio.
Son de carácter público o privado dependiendo de su propiedad y del servicio
que presten, son los que sostienen el desarrollo de actividades multisectoriales
diferentes a la vivienda.
Los equipamientos cualificarán las centralidades y contribuirán, junto al espacio
público, a la construcción de una cultura ciudadana referida al rescate de los
valores cívicos, democráticos, éticos y morales.
Dentro de las áreas constitutivas del espacio público construidas o artificiales, se
encuentran además de los equipamientos, las áreas cívicas y representativas,
que son los espacios públicos de mayor representatividad, bien sea por sus
características singulares de localización, por su peso en la conformación de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa. En la zona 2 y cerca del plan parcial de Pajarito se destacan las
áreas cívicas y representativas de los Parques principales de San Cristóbal y de
Robledo10.
6.1.6.
Sistema Vial y de Transporte.
El nuevo proyecto urbanístico se vinculara con la ciudad existente mediante
varias alternativas de conexión. La mas importante es la vía estructurante
principal de Pajarito, que unirá la centralidad zonal La Aurora con las centralidad
zonal de San Cristóbal y todo el sistema de centralidades de la ciudad, la cual
será un corredor que privilegiara el transporte masivo de pasajeros.
Otras conexiones serán a través de la actual vía al mar que permitirá utilizar el
futuro corredor vial Aburra – río Cauca (paralelo a la quebrada la Iguana) y la
intersección con la circunvalar (longitudinal) occidental.
Las conexiones viales permitirán además mejorar el acceso a los asentamientos
existentes; y el proyecto se integrara internamente y con los sectores aledaños
mediante una red peatonal.
6.2.
Sistema Natural
1) Vinculación de los elementos ambientales estructurantes en el
sistema de espacio público.
Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento, y
con un compromiso en la preservación del medio natural, dan la posibilidad de
estructurar el sistema natural de espacio público.
Este sistema esta conformado por elementos públicos y privados que integran la
totalidad del polígono de expansión, son: Áreas de importancia ambiental y
10
Artículo 132º del Acuerdo 62 de 1999.
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paisajísticas, parques ambientales, miradores urbanos, áreas de protección a
corrientes de agua o parques lineales de quebradas.
6.2.1.
Parques Ambientales
Como parte de las obligaciones urbanísticas, se conforman cuatro parques
ambientales, uno de cobertura zonal para todo el polígono y tres de cobertura
barrial para la centralidad de Montecarlo.
Parque Ambiental Zonal “El Mirador de Pajarito”
Ubicado entre las quebradas Lusitania y la Puerta. Conformado por terrenos que
se levantan sobre la vía al Mar, se encuentra atravesado por las quebradas El
Chagualón, la Cascada y Mariela.
Sus atributos físicos más importantes son:
Terrenos de forma alargada de oriente a occidente, altos respecto a la
carretera lo que permite desarrollar un Mirador Urbano a todo lo largo.
La presencia de una hondonada natural o antrópica en la parte occidental
entre las quebradas El Chagualón y La Cascada que permite el desarrollo
de un sitio para espectáculos al aire libre donde el fondo sería la visual
sobre la ciudad.
Saltos de agua en la quebrada La Cascada.
La oferta de pequeñas áreas en la parte superior para la ubicación de
construcciones livianas en pilotes o palafitos para la prestación de
servicios mercantiles o propios del parque.
Permite atravesamientos en sentido Norte – Sur desde Pajarito hacia
Vallejuelos – Santa Margarita mediante senderos peatonales.
Posee una de las mejores visuales sobre el centro y el sur de la ciudad.
Su área total es de 150.909,3 m² (15 Ha.) como parte de las cesiones
obligatorias.
El parque debe conectarse con el resto del desarrollo urbanístico a través de
parques lineales de quebradas como los de La Cascada, el sistema vial principal,
además de bordear el parque en la parte superior mediante una vía vehicular
que desarrolla áreas de parqueo público para vehículos y bicicletas.
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Parque Ambiental Barrial “La Puerta”
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión IV
con 17.187,7 m² (1,7 Ha.).
Se caracteriza porque rodea el equipamiento educativo propuesto. Lo conforman
dos lotes, el primero hace parte del cañón de la quebrada La Puerta (margen
derecha), el segundo lote corresponde a las áreas de protección de las
quebradas Los Chorros y Los Chorros 1. En ellos se cuenta con áreas disponibles
para la ubicación de construcciones palafíticas livianas, preferiblemente en
madera y amoblamiento para parque ambiental con recreación pasiva y alta
restricción para el desarrollo de actividades recreativas masivas. Todo lo anterior,
siempre y cuando se soporte en estudios técnicos que garanticen la estabilidad
de los suelos.
El manejo de la quebrada Los Chorros debe también obedecer a la intención de
desarrollar un parque lineal de quebrada aguas arriba.
Su conformación debe partir de una selección de especies para reforestar que
permitan la conformación de un bosque de copas altas y el desarrollo de los
rastrojos.
Plantear, de ser posible, accesos a través de las vías vehiculares que circundan.
Parque Ambiental Barrial “La Aurora”
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión V,
con un área aproximada de 6.237,2 m² (0,6 Ha).
Se conformará como un parque para el disfrute de la población en general,
anexándolo a toda el área comercial de la centralidad zonal de La Aurora,
mediante su adecuación con amoblamiento, una arborización de copas altas y
una vegetación de rastrojos bajos que permitan el acercamiento de la población.
Parque Ambiental Barrial “Monteclaro”
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión VIII
con 18.469,5 m² (1,8 Ha.).
Se caracteriza por hacer parte del cañón de la quebrada La Gómez, con áreas
disponibles para la ubicación de construcciones palafíticas livianas, preferible en
madera y amoblamiento para parque ambiental con recreación pasiva, alta
restricción para desarrollar actividades recreativas masivas.
Su conformación debe partir de una selección de especies para reforestar que
permitan la conformación de un bosque de copas altas y poco desarrollo de los
rastrojos, generando unos claros (áreas desprovistas de árboles) para la
ubicación de amoblamiento.
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Parques Ambientales
Parque
Localización
Zonal Mirador de
Pajarito
Barrial La Puerta
Barrial La Aurora
Barrial Monteclaro
Total áreas cedidas
6.2.2.
Área
(Ha)
Vía Al Mar entre quebradas
Lusitania y La Puerta
15,0
Rodeando
a
los
establecimientos educativos de
la centralidad zonal, entre las
vías que conducen a la
centralidad e Pajarito y la
urbanización la Campiña. Son
las áreas de protección de las
quebradas La Puerta, Chorros y
Chorros 1. .
En la parte sur de la centralidad
zonal de la Aurora, anexo al
comercio y los servicios que se
desarrollen.
Anexo a la parte superior del
Centro de Atención del Joven
“Carlos Lleras Restrepo”
1,7
0,6
1,8
Usos
Manejo
y
Forestal, recreación Protección
pasiva,
educación estabilización de los
suelos. Generación de
ambiental
un Mirador Urbano.
Propiedad pública
Forestal, recreación Protección del recurso
pasiva,
educación hídrico y del suelo.
Propiedad pública.
ambiental.
.
Rodearán
en
su
interior
unos
equipamientos
educativos
alto
valor
Forestal, recreación Con
pasiva,
educación paisajístico, de libre
circulación.
ambiental
Forestal, recreación Protección del recurso
pasiva,
educación hídrico y del suelo.
Propiedad pública
ambiental
19.1
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística
Son grandes globos de terreno comprometidos con la protección del medio
ambiente y fundamentales para la estabilidad y sostenibilidad del proyecto de
Pajarito. Además contribuyen con la conformación de un nuevo paisaje de
ladera con la mezcla de desarrollos urbanísticos y áreas libres.
Estas áreas son de propiedad privada, pero podrán dentro de sus limitaciones,
desarrollar actividades donde el uso principal es el forestal , acompañado de usos
complementarios y compatibles como la educación, la recreación y los
equipamientos para garantizar la sostenibilidad de los mismos. Estas son:
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Montaña”
Está comprometida con los retiros a unos nacimientos de agua de las quebradas
El Chagualón 1, La Cascada y la Cascada 1; su área aproximada es de
142.378,91 m². Posee unos suelos con problemas de inestabilidad ubicados al
occidente y que lindan con la centralidad de Nazareth.
Esta área será atravesada por un sendero peatonal público con sección de 10 m,
a la altura de la cota 1.955 m.s.n.m aproximadamente, el cual busca la
comunicación entre las centralidades de Nazareth y Pajarito. Este sendero será
una vía de acceso a esta área ambiental.
El sitio posee unas áreas a lo largo de la vía peatonal que pueden ser ocupadas
con infraestructuras deportivas y recreativas, lo mismo que construcciones para
actividades comerciales y de servicios complementarias al parque y al uso
residencial, siempre y cuando los estudios técnicos de estabilidad de los suelos lo
permitan.
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En la parte superior, contiguo a la vía a San Pedro de Los Milagros, se podrá
conformar el un Mirador Panorámico sobre la ciudad, siempre y cuando los usos
complementarios al forestal no atenten con la protección de los nacimientos.
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “Pedregal Bajo”
Ubicado entre las quebradas El Hato 1 y El Hato 2, cruzan terrenos con
problemas de inestabilidad geológica que al ser catalogados como zonas de alto
riesgo no recuperables, deben ser destinados para la protección, permitiendo el
desarrollo de actividades restringidas en torno a la ecología y la recreación
pasiva. En la parte superior de la quebrada El Hato 2 su geomorfología permite
incorporar sectores de bajas pendientes al sistema de espacios públicos
efectivos, susceptibles de ser intervenidos. Tiene un área aproximada de
78.367,74 m².
La intervención de esta área debe obedecer a los siguientes criterios:
Reforestación acorde con las necesidades de protección y conservación
del suelo.
Recuperación de los cauces de las quebradas
Vinculación de estas áreas al asentamiento de Pedregal bajo y a los
nuevos desarrollos urbanísticos.
Desarrollo de senderos transversales que permitan la integración entre el
equipamiento educativo existente y los desarrollos residenciales nuevos.
Colocación de amoblamiento (bancas, señalización, basureras, cebaderos,
iluminación, etc.) que permita el disfrute de los vecinos.
Es importante dotar de señalización que de cuenta a los usuarios sobre las
condiciones del área (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de
usarla).
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Puerta”
Su importancia como área ambiental y paisajística se debe en primera instancia a
la necesidad de conservarla para mantener las condiciones del cañón, evitar
socavamientos y deslizamientos. En segunda instancia el aporte al paisaje por su
tamaño y ubicación dentro de todo el polígono en forma transversal desde la
zona rural a la actual zona urbana. Tiene un área aproximada de 160.918,36 m².
A las áreas comprometidas en el cañón de la quebrada se les debe dar el uso
específico de protección mediante la reforestación.
Los atravesamientos que se hagan sobre su cauce cuando no se traten de vías
vehiculares obligadas, se realizarán con estructuras elevadas livianas que no
requieran de mayores movimientos de tierra y permitan una mejor integración al
paisaje. Estas pueden ser en madera y mediante estructuras colgantes.
Por estos atravesamientos se pueden desarrollar accesos peatonales que
permitan recorrer perimetralmente el área, conformando corredores a lo largo
del mismo.
La intervención de esta área debe obedecer a los siguientes criterios:
Reforestación acorde con labores de protección y conservación del suelo.
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-
Recuperación del cauce de las quebradas y estabilización de las márgenes.
Vinculación de estas áreas a los nuevos desarrollos urbanísticos.
Desarrollo de senderos transversales que integran las centralidades.
Colocación de amoblamiento (bancas, señalización, basureras, cebaderos,
iluminación, etc.) que permita la apropiación de los vecinos.
Dotar señalización que de cuenta a los usuarios sobre las condiciones del
área (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de usarla).
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “Pajarito”
Corresponde a la parte alta de la quebrada La García, el Caño Pajarito y su
nacimiento, ocupadas por viviendas del asentamiento de Pajarito, lo que requiere
de acciones de recuperación, saneamiento y protección, que deben ser tenidas
en cuenta dentro de la acciones de intervención planteadas para los
asentamientos. Tiene un área aproximada de 66.105,24 m².
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Corcovada”
Su compromiso ambiental está principalmente en la estabilidad del suelo, ya que
presentan antecedentes de inestabilidad geológica sobre la margen izquierda de
la quebrada la Corcovada, y sus vertientes tan pronunciadas. Además incluye la
desembocadura de la quebrada La García Tiene un área aproximada de
162.052,40 m².
Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Gómez”
Su principal valor lo posee en las actuales coberturas boscosas que se deben
mantener en procura de mantener el paisaje y preservar la estabilidad de los
suelos. Posee un área aproximada de 47.868,46 m²
Las acciones deben encaminarse a conformar un unirlo al parque barrial de
Monteclaro.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística
Área de importancia
ambiental y paisajística
La Montaña
Pedregal Bajo
Pajarito
La Puerta
La Gómez
La Corcovada
Total áreas
Localización
Área
(Ha)
Usos
Manejo
Nacimiento de las quebradas
Chagualón 1, La Cascada y
La Cascada 1
Forestal,
recreación,
educación ambiental,
actividades culturales y
14,2
científicas. Actividades
comerciales
y
de
servicios restringidas.
Suelos entre las quebradas
El Hato 2 y El Hato 1
Nacimiento del Caño Pajarito
y parte alta de La Quebrada
La García
Cañón de la Quebrada La
Puerta, ambas márgenes.
Parte alta y baja de la
quebrada La Gómez
Cañón de la Quebrada La
Corcovada,
ambas
márgenes.
Y
la
desembocadura de la Q. La
García
Áreas
con
cobertura
forestal permanente que
conformarán parte del
paisaje verde de toda la
6,6
ciudad y serán parte de
Forestal,
recreación los corredores bióticos
16,0 pasiva,
educación regionales.
ambiental, actividades
4,7 científicas y culturales. Se podrán acondicionar
para la realización de
actividades lúdicas y
recreativas en los sitios
16,2
donde previo a estudios
técnicos
se
puedan
ubicar
Parque ambiental de
propiedad privada.
Su cobertura forestal
conformarán corredores
bióticos regionales.
7,8
65,5
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6.2.3.
Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
Algunas de las cuencas del área de planificación se definen como corredores o
parques lineales de quebrada teniendo en cuenta que presentan condiciones
geomorfológicas para ser utilizadas como espacio público que vincula las
centralidades. En estos casos, deben contar con el amoblamiento adecuado y
parte de sus retiros se cederán como obligaciones urbanísticas de la
correspondiente Unidad de Gestión
Las corrientes de agua que por sus condiciones naturales, morfológicas,
topográficas y ambientales se definen como parques lineales, deberán ceñirse a
los lineamientos generales contemplados en el Acuerdo 62 de 1999 y a los
programas y proyectos presentados por los PIOM al respecto.
La localización, áreas, usos y manejo de cada uno de cada uno de estos parques
lineales de quebrada se presenta en el siguiente cuadro y su localización se
incluye en el plano “ Planteamiento Urbanístico, Sistema de Espacio Público
Compponente Natural, (manejo)”.
Parques Lineales de Quebrada
Parque lineal
Q. La Cascua
Q. La Cascada
La Chaguala
Q. La Guagüita
Caño Pajarito
Total del área
Localización
Entre
la
centralidad
de
Nazareth y la vía que de la
Aurora conduce a Lusitania
Entre la vía que conduce une a
Nazareth con la centralidad
zonal y el parque ambiental
zonal Mirador de Pajarito.
Entre la vía a San Pedro de los
Milagros y La vía que de
Nazareth va a la centralidad
zonal.
Entre la vía que de Pajarito
conduce a la carretera a San
Pedro y el límite del polígono
con el Cucaracho.
Entre
el
equipamiento
educativo existente y
su
desembocadura en la quebrada
La García.
Área
(Ha)
Usos
Manejo
1,0
1,4
Forestal, recreación
pasiva,
educación
0,9
ambiental,
actividades culturales
y científicas.
2,6
Mantener siempre la
cobertura vegetal.
Señalizarla
y
acondicionarle áreas
para amoblamientos
mínimos
1,5
7.4
Cuando los urbanizadores se interesen en desarrollar directamente los
equipamientos en el suelo estable destinado a ese uso en este plan, se podrán
autorizar siempre que se obtenga concepto previo favorable del Departamento
Administrativo de Planeación
En estos casos el área correspondiente al suelo estable se deberá compensar con
otros suelos, admitiéndose para el efecto los suelos con restricciones ambientales
localizados en los “Parques Lineales como Opción de Canje” que se describen en
el cuadro que aparece a continuación y en los planos “Planteamiento Urbanístico,
Sistema de Espacio Público, Componente Natural, (manejo)
Para la compensación de estas áreas se tendrán en cuenta los avalúos
comerciales de los predios
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La localización, áreas, usos y manejo de cada uno de estos parques lineales
opcionales de canje se presenta en el siguiente cuadro:
Parques Lineales como Opción de Canje
Parque lineal
Q. La Cascua
Q. La Chaguala
Q. Lusitania
Q. La Montañita
Q. La Gómez
Total del área
Localización
Entre la vía que de la Aurora
conduce a Lusitania y la vía al
mar.
Entre la vía que de Nazareth
conduce a la centralidad zonal;
y la carretera al Mar en la parte
sur.
Todo su trayecto hasta la
carretera al Mar
Desde
el
equipamiento
educativo ubicado en la finca La
Montaña, hasta la vía (inferior)
que conduce a Lusitania con la
centralidad zonal
Margen derecha de la quebrada
ubicada por encima del Parque
ambiental barrial Monteclaro
Área
(Ha)
Usos
Manejo
0,9
4,1
Mantener siempre la
cobertura vegetal.
Señalizarla
y
Forestal, recreación
acondicionarle áreas
pasiva,
educación
para amoblamientos
0,5
ambiental,
mínimos
actividades culturales
y científicas.
Su
intervención
0,4
deberá propiciar el
desarrollo
como
parque lineal.
1,8
7,7
2) Normas de manejo y acciones sobre los recursos naturales.
Están orientadas a controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la
mejor utilización de los recursos naturales existentes en el polígono de
expansión, se refieren al manejo de las corrientes naturales de agua, la aptitud
geológica para el uso y ocupación del suelo, manejo de suelos ambientales,
mecanismos para mantener el sistema natural del espacio público, retiros a
líneas de alta tensión y retiros a antenas AM y FM.
- Las Corrientes Naturales de Agua y sus Retiros.
Para el manejo de las corrientes naturales de agua y sus retiros en el suelo
del Plan Parcial Pajarito se tendrán en cuenta las siguientes disposiciones:
Retiros a nacimientos y corrientes naturales de agua.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro será de un radio de cien
(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfología de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Código Nacional
de los Recursos Naturales Renovables y Protección del Medio Ambiente,
estos retiros podrán ser revaluados por la autoridad ambiental competente.
Los retiros a corrientes naturales de agua son los definidos en el artículo
94° del Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. Los resultados
de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas
(PIOM), se incorporaran a las normas del Plan Parcial una vez se tengan
elaborados y aprobados por la respectiva autoridad ambiental.
Para desarrollar las unidades de gestión, donde se requieran intervenciones
a los drenajes naturales, se deberán implementar las recomendaciones del
los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas
(PIOM), las cuales estarán encaminadas a la conservación, protección,
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ordenamiento de las áreas y los elementos que lo conforman, mediante la
regulación de usos del suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo
de las fajas de retiro, y todas esas medidas tendientes a la preservación y
recuperación de las cuencas y microcuencas.
Las corrientes naturales permanentes de agua, en el área de planificación
del Plan Parcial de Pajarito, solo podrán ser objeto de manejos especiales
como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el
Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM)
justifique técnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realización se
deberá contar con la respectiva autorización de la entidad ambiental
competente.
Donde la conformación morfológica de los cañones de las corrientes
naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45º) y
evidencien procesos erosivos, se deberá dejar a partir del quiebre de
pendiente, una faja mínima de diez (10) metros como área de protección o
aislamiento, donde no se puede ubicar ningún tipo de desarrollo
urbanístico.
Estudios Hidráulicos y Geomorfológicos
Para desarrollar las unidades de gestión que se encuentren comprometidas
por los problemas de inestabilidad existentes, los interesados deberán
realizar estudios de detalle (geomorfológico e hidráulicos), para la
protección y recuperación de estos sectores. Estos son: ambas márgenes de
la quebrada La Puerta, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada,
La Gómez y El Chagualón y otros de menor magnitud, como son: quebrada
La García, El Hato, El Hato 2 y La Chaguala.
Captación y encauzamiento de aguas
Con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o
desconfinamientos laterales súbitos, al interior de la zona de expansión,
previamente a la ejecución de las obras de urbanismo, en las unidades de
gestión que lo requieran como en finca Nazareth, lote La Fiscalía, Hacienda
El Tirol o La Aurora, se deben captar y encauzar adecuadamente todas las
aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en la parte superior de
la ladera (descoles de la vía al mar, acequias, reboses, transvasas de
quebradas, entre otros), o aquellas que sean identificadas como tal en el
Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca, PIOM.
Previo a la ejecución de cualquier obra de urbanismo o construcción se
deberán identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre
los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente,
para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a
realizar.
Las expresiones geomorfológicas superficiales o someras que conforman las
corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que sean identificadas
previamente como tal mediante la ejecución de los Planes Integrales de
Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), al igual que todas las
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acequias que hallan sido eliminadas, el suelo correspondiente a sus
expresiones podrá ser incorporado dentro del desarrollo urbanístico, previa
aprobación de la respectiva autoridad ambiental.
Protección de retiros a corrientes de agua.
Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona, no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales, arroyos, caños, manantiales o en
los escurrideros naturales de flujo no continuo.
Reforestación
En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de
protección a las mismas, se deberá realizar un proceso de enriquecimiento
forestal o vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger
y conservar las fuentes hídricas. El cumplimiento de este requisito será
indispensable para el recibo de la urbanización o etapa de construcción
respectiva.
- Manejo de Suelos Ambientales.
Además de lo dispuesto en el Acuerdo 62 de 1.999, el manejo ambiental del
suelo de expansión de Pajarito, se regirá por las siguientes disposiciones:
Manejo de Bordes de Zona.
La delimitación perimetral de las zonas clasificadas como “D” y “E” en el
plano ”Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del
Suelo”, en: las Haciendas Nazaret y San Martín, margen derecha de la
quebrada El Chagualón, Hacienda Tierra Grata, margen derecha de la
quebrada Mariela, y la margen derecha de la quebrada La Guaguita, que se
establecen en el plano de la aptitud geológica para el uso y ocupación de la
zona de expansión de Pajarito, es aproximada. La determinación precisa de
estos bordes de zona, estará supeditada a la ejecución de los respectivos
estudios de microzonificación geológica - geotécnica que se lleven a cabo
en las unidades de gestión que lo requieran. Estos estudios serán
necesarios para la obtención de la licencia de urbanismo.
Las zonas clasificadas como D y E ” en el plano ”Zonificación de la Aptitud
Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”, diferentes a las mencionadas
anteriormente, no se podrán desarrollar urbanísticamente bajo ninguna
circunstancia. Su borde o límite no podrá ser en ningún caso, inferior al
determinado en el plano.
Las áreas denominadas como “D” y “E” inestables no utilizables y estables e
inestables de manejo especial (áreas no utilizables), se deben proteger y
conservar.
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Depósito de Escombros.
A medida que se vayan desarrollando las unidades de gestión definidas en
el Plan Parcial, y en el evento de existir un sitio o terreno para llevar a cabo
un relleno de tierra o escombros dentro de la zona de expansión, los
interesados en desarrollar los proyectos, deberán contar con la autorización
y permiso de las entidades y autoridades competentes.
Obras de Protección y estabilización.
•
Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan ambas márgenes
de la quebrada La Puerta, el área adyacente a la corona del deslizamiento de
la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la
quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m., hasta tanto no
se lleven a cabo las obras de protección y estabilización requeridas, no se
permite el desarrollo de las fajas de terreno adyacentes, aptas para ser
urbanizadas.
Manejo de pendientes.
Cada Unidad de Gestión debe elaborar mapa morfométrico escala 1:2000,
con los siguientes rangos: 0–10 %, 11-25 %, 26-40%, 41-60% y mayores
de 60%. Los terrenos que presenten pendientes superiores al 60%
constituyen suelos de protección.
El Departamento Administrativo de Planeación, brindará apoyo técnico para
el cumplimiento de este requisito. Para la elaboración del plano señalado se
tendrá en cuenta el plano “Rango de Pendientes”.
- Manejo de los Parques Ambientales y Lineales de Quebrada.
Los parques ambientales y parques lineales de quebradas que se definen
en el suelo de expansión de Pajarito, deberán conservar unas condiciones
especiales que aseguren un espacio de disfrute ambiental propicio para la
comunidad, y observar las siguientes disposiciones:
En las áreas de retiro a las corrientes naturales de agua y en los parques
ambientales, no se permiten las construcciones de elementos rígidos, pisos
duros, escenarios deportivos, kioskos o equipamientos, que vayan en contra
de los elementos naturales y ecosistemas que le confieren su aspecto
ambiental.
Se deberá conservar la vegetación existente y donde no existe se
recomienda sembrar especies adecuadas para los diferentes tipos de suelos
existentes y régimen climático, así como especies ornamentales.
Se deberán colocar barreras de protección como medida para evitar
accidentes y conservar los nacimientos de las quebradas, en los sitios que lo
requieran.
El amoblamiento de los parques lineales y ambientales deberá diseñarse de
manera que armonice con los aspectos ambientales y paisajísticos del lugar.
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- Retiros a Líneas de Alta Tensión.
Las áreas por donde cruzan los cables de las líneas de alta tensión que
conducen la energía eléctrica, necesitan una distancia mínima de
aislamiento, los planos urbanísticos deberán contener los retiros a estas
líneas que serán definidos por la autoridad competente.
De acuerdo con información suministrada en el año 2001 por Empresas
Publicas de Medellín estos retiros son: Para la línea de alta tensión
Occidente – Colombia u Occidente – Belén, se deberá respetar un retiro de
ocho (8) metros en ambos costados, a partir de su eje, y para la línea de
alta tensión en la parta alta del barrio Pedregal bajo, hasta la urbanización
Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de tres (3) metros en ambos
costados, a partir de su eje.
No obstante lo anterior, la autoridad competente, suministrará la
información vigente al momento de la solicitud.
- Retiros a Antenas de A.M. Y F.M.
De conformidad con las disposiciones contempladas en los Decretos Ley
1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de Comunicaciones, todas
las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben estar ubicadas por
fuera de los perímetros urbanos. Por lo tanto, las antenas de A.M. y F.M.
que se encuentran ubicadas dentro del suelo de expansión, deben
relocalizarse en suelo rural, una vez se vayan generando los desarrollos
urbanísticos. Las localizadas en las proximidades del suelo de expansión,
deben respetar los retiros a desarrollos urbanos con el propósito de evitar el
efecto de las radiaciones sobre las personas y bienes.
6.3.
6.3.1.
Conformación de las Centralidades.
Centralidad Zonal La Aurora
Con un área total de 121.406 m² (12,1 Ha), es la centralidad principal y tiene
81.089 m² en suelos estables, equivalentes al 66% de toda la centralidad. En la
centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios mercantiles;
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres, todas de ámbito zonal.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 74.822 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, que se destinarán principalmente para desarrollar equipamientos
educativos, recreativos, deportivos, áreas cívicas y representativas.
Del total de áreas cedidas, 34.505 m² de suelo estable se destinarán al
desarrollo de:
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Equipamientos educativos principalmente, en tres lotes A, B y C, en los
cuales se desarrollarán 5 equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o
en defecto mínimo total de 100 aulas, así como áreas complementarias.
Un equipamiento de salud nivel II en un área producto de la integración
de los lotes D y E.
Los lotes F y G, para el desarrollo de equipamientos institucionales,
estación de policía y/o de asistencia social, los cuales reutilizarán y
adecuarán las edificaciones existentes. El lote H para la conformación de
un área cívica y representativa.
De las áreas cedidas, 40.317 m² son suelos con restricciones ambientales, las
cuales serán destinadas a la conformación de áreas libres que podrán anexarse a
los equipamientos contiguos de manera que sean utilizados por los usuarios de
los equipamientos y por la comunidad en general; así:
Los lotes I, J, y L, para el desarrollo de un parque lineal sobre la quebrada
La Cascada de uso público e integrado al equipamiento educativo anexo,
lo mismo que a las actividades comerciales de la centralidad.
El lote K, como área libre anexa al equipamiento educativo del lote A. Los
lotes M y N para la conformación del Parque Ambiental Barrial La Puerta,
el cual deberá prever su conexión con el parque lineal de quebrada sobre
la quebrada Los Chorros.
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El lote O ubicado al sur (parte inferior de la centralidad zonal) para la
conformación del Parque Ambienta Barrial La Aurora totalmente integrado
a la centralidad como un área pública de libre acceso.
Las adecuaciones de los suelos ambientales que son parte de las áreas de
protección a las corrientes de agua, deben orientarse a conformar parques
lineales de quebrada.
El equipamiento educativos ubicado en el Lote A debe vincular la casa de
propiedad de la Fiscalía que se adecuará como un equipamiento cultural,
educativo o afín de ámbito zonal.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 46.584,8 m² son suelos estables destinados a
actividad múltiple de cobertura zonal.
Serán utilizados para el desarrollo de comercio, vivienda y servicios mercantiles;
se podrán construir 23.292 m² en primer piso y máximo 34.938,6 m² en pisos
superiores en comercio y servicios. Así:
1.214 m² construidos para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales
se deberán ubicar en el primer piso, o en pisos superiores garantizando el
acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de
607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros (si se
requieren) y usos complementarios para parqueaderos.
Deberá reservar 5.700 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados se deberá
reservar mínimo 2.364 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la
circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y englobados
en espacios aptos para el desarrollo de actividades lúdicas o cívicas.
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
Con un área total de 39.100 m² (3,9 Ha), de los cuales 32.660 m² son suelos
estables, equivalentes al 83% de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 25.093 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
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equipamientos educativos,
representativas.
recreativos,
deportivos,
y
áreas
cívicas
y
Del total de áreas cedidas, 18.653 m² se destinarán al desarrollo de:
2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas o uno de 40 aulas,
además de la áreas complementarias; en los lotes A y B.
Un equipamiento cultural o de asistencia social (como parte de la unidad
básica comunitaria barrial) pero de uso público; en el lote C.
Un área recreativa y deportiva de cobertura barrial, y un área cívica y
representativa en los lotes D y E.
Un equipamiento de salud nivel I.
Por fuera de la centralidad, y dentro del asentamiento de Pedregal bajo se
encuentra un equipamiento educativo que posee restricciones para su
ampliación.
También como áreas cedidas se tienen 6.440 m² con restricciones ambientales,
destinado a la conformación del parque lineal de la quebrada La Chaguala, de
carácter público con los lotes F y G. Este deberá plantear la posibilidad de ser
aprovechado por los establecimientos educativos anexos.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 14.007 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales se podrá construir 7003 m² en primer piso y 3.502 m² en altura para
comercio y servicios. Así:
607 m² construidos para 1 equipamientos de salud del nivel I, en el cual
se garantizará el acceso a los minusválidos o personas con limitaciones
físicas y reservará áreas adicionales para retiros, (si se requieren), y áreas
complementarias para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos de dominio privado (coliseos, piscinas, canchas
polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberá
reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, serán para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal.
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6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
Con un área total de 29.219 m² (2,9 Ha) en suelo estable.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 10.924 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y áreas cívicas y
representativas, así:
2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto
uno de 40 aulas, además de las áreas complementarias; en el lote A.
1 área cívica y representativa, en el lote B.
Deberá utilizarse la infraestructura existente de la plaza de toros como
parte del diseño de estos equipamientos y áreas libres.
Es de anotar, que actualmente se cuenta con un tercer establecimiento educativo
llamado Liceo Santa Margarita.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 18.295 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 9147 m² en primer piso y máximo 13.721 m² hasta
dos pisos en comercio y servicios. Así:
1.214 m² construidos como mínimo para 2 equipamientos de salud del
nivel I, los cuales deberán garantizar el acceso para minusválidos o
personas con limitaciones físicas. Los equipamientos de salud nivel I
tendrán cada uno un área mínima de 607 m² construida, reservarán
áreas adicionales para retiros, (si se requieren) y áreas complementarias
para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberán
reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la
libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y
englobada en un solo espacio.
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Se podrán conservar las edificaciones que actualmente posee y
acondicionarlas a los nuevos usos.
6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
Con un área total de 26.893 m² de los cuales 22.951 m² (2,2 Ha) se generan a
partir del desarrollo del Plan Parcial, el resto, 3942 m² pertenecen al actual
asentamiento de Pajarito, donde se ubican el establecimiento educativo y el
templo católico.
Del total de la centralidad, 23.738 m² son suelos estables, equivalentes al 88%
de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios;
equipamientos básicos de educación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 17.252 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos y deportivos, que sumadas a las del
asentamiento de Pajarito da un total de 21.194 m² para equipamientos que se
destinarán al desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, mediante el desarrollo y
readecuación de dos lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarán 3
equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 60
aulas, además de las áreas complementarias (con énfasis en el deporte
con acceso público); un equipamiento de salud nivel I y el templo católico.
Se debe tener en cuenta que el lote B hace parte del Asentamiento
Pajarito.
Dentro del lote B existe actualmente la capilla católica, la cual podrá ser
reubicada en cualquier otro sitio de la centralidad.
Como parte de las cesiones obligatorias, se cuenta con el lote C destinado
a la generación de un área cívica y representativa pública, la que podrá
ser replanteada con los otros lotes destinados a equipamientos (A, B y C)
para la reubicación de equipamientos (plaza cívica, 4 equipamientos
educativos y las áreas recreativas y deportivas).
Del total del área de la centralidad se tienen los lotes E y G con
restricciones ambientales de los cuales el G es cesión obligatoria, mientras
el E lo aporta el asentamiento de Pajarito. Todos ellos destinados a la
conformación de los Parques Lineales de las quebradas Caño Pajarito y
Acequia Arriba. Serán áreas libres ambientales que podrán anexarse como
parte de los equipamientos y para el disfrute de la comunidad en general.
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Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 4.962 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 2.481 m² en primer piso y en total 3721 m² hasta dos
pisos en comercio y servicios. Así:
607 m² construidos mínimo para 1 equipamientos de salud del nivel I, el
cual garantizará el acceso para minusválidos o personas con limitaciones
físicas y reservará áreas adicionales para retiros y áreas complementarias
para parqueaderos.
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos públicos
preferiblemente se deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad
básica comunitaria barrial (de no trasladarse el templo católico, se podrá
disminuir).
Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal.
6.3.5.
Centralidad Barrial de Monteclaro
Con un área total de 32.396 m² (3,2 Ha), de los cuales 13.926 m² son suelos
estables, equivalentes al 42% de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 26.056 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos y deportivos.
Del total de áreas cedidas, se destinará los lote A y B al desarrollo de
equipamientos educativos principalmente, en los cuales se harán 2
equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 40
aulas en total, además de la áreas complementarias (teniendo prelación el
desarrollo de actividades deportivas y culturales).
También como áreas cedidas se tiene el lote C con restricciones
ambientales, destinado a la conformación del Parque Ambiental Barrial de
Monteclaro. Este deberá plantear la posibilidad de ser aprovechado por
los establecimientos educativos anexos.
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Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 6.340 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 3.170 m² en primer piso y máximo 4.755 m² en total
Así:
607 m² construidos para 1 equipamiento de salud del nivel I,
garantizando el acceso para minusválidos o personas con limitaciones
físicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de
607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros y áreas
complementarias para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas.
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados o públicos se
deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad básica comunitaria
barrial.
Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal y englobado en un solo espacio.
Como la centralidad se desarrolla totalmente a partir de la unidad de gestión VIII
a la que pertenece, la centralidad podrá ser replanteada por los gestores de la
unidad, siempre y cuando se conserve el programa de necesidades propuesto y
se apruebe previamente la propuesta por El Departamento Administrativo de
Planeación.
6.3.6.
Desarrollo de las Centralidades.
La conformación de cada una de las centralidades con respecto al suelo público
para la ubicación de los equipamientos y parques ambientales y al suelo
destinado a actividad múltiple aparece en los planos de las centralidades “Áreas
de Cesión y Actividad Múltiple por Unidad de Gestión” y en el correspondiente al
Parques Mirador Pajarito y se cuantifican en el cuadro “Conformación de las
Centralidades y los Parques” que aparece a continuación.
El suelo público se obtiene por medio de los terrenos que se ceden en
cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de todo el proyecto y por unos
predios que actualmente tienen el Municipio y la Iglesia ubicada en el área de
manejo especial de Pajarito. Son en total 333 214 m² de los cuales serán objeto
de cesión 329 272 m², de estos 86.873 m² son suelos estables con aptitud
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CONFORMACIÓN DE LAS CENTRALIDADES Y LOS PARQUES
Suelo a Ceder para Equipamientos
ÁREA APTITUD
B-C
ÁREA APTITUD
D-E
Suelo en Actividad Múltiple
TOTAL SUELO ÁREA APTITUD
A CEDER
B-C
ÁREA APTITUD
D-E
TOTAL LOTE
CENTRALIDAD BARRIAL MONTECLARO
7.586,7
18.469,5
CENTRALIDAD BARRIAL PAJARITO
15202,9
2.049,7
26.056,2
6.339,9
0,0
6.339,9
17252,6
4961,7
737,1
5698,8
10.924,2
18.295,0
0,0
18.295,0
25.093,5
14.006,9
0,0
14.006,9
74.822,7
46.584,8
0,0
46.584,8
90.188,3
737,1
90.925,4
CENTRALIDAD BARRIAL LUSITANIA
10.924,2
0,0
CENTRALIDAD BARRIAL NAZARETH
18.653,8
6.439,7
CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA
34.505,6
40.317,1
PARQUE AMBIENTAL
148.909,3
148.909,3
PARQUES LINEALES DE QUEBRADAS
0,0
26.213,5
26.213,5
TOTAL CENTRALIDADES
86.873,2
242.398,8
329.272,0
B o C, y 242. 398 m² corresponde a suelos con afectaciones ambientales. Sobre
los suelos estables se ubicarán los equipamientos que servirán al sector,
principalmente los de educación, recreación y algunos de los de salud. En parte
de los suelos con afectaciones ambientales se definieron parques ambientales y
parques lineales de quebrada.
Con el fin de facilitar la ejecución y la gestión del plan parcial y cumplir con los
objetivos señalados de generación de espacio público y reparto equitativo de
cargas y beneficios, entre otros, se identifican ocho (8) unidades de gestión las
cuales deberán ser ejecutables de manera autónoma. En el presente decreto se
establecen las disposiciones que regulan el desarrollo de cada una de estas
unidades.
Para su delimitación se tiene en cuenta: la ubicación de los predios con respecto
a la totalidad del área, los accesos al área de planificación, el tamaño de los
predios resultantes, la composición predial y natural de los terrenos, la ubicación
de las centralidades y los espacios públicos y el planteamiento urbanístico
general.
Las unidades de gestión con los lotes que las conforman y sus áreas se
relacionan en el cuadro siguiente:
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136
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Composición de las Unidades de Gestión
Unidad
de
Lotes número
Gestión
I
1, 2
II
4
III
3, 5, 6, 7, 8, 20, 39
IV
9, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 35, 36
V
10, 11, 12, 13, 22.
VI
23, 24, 25, 40
VII
26, 27, 28, 34, 37.
VIII
29, 30, 31, 32, 33.
Número total de lotes: 38
Área en m²
258.010,0
257.000,0
320.438,0
216.600,0
206.527,0
223.566,0
124.078,0
275.358,0
1.881.577,0
La delimitación exacta de las unidades de gestión se establecen en el plano
“Unidades de Gestión”
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
138
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Cada unidad de gestión a su vez, se podrá desarrollar por etapas que serán
delimitadas en el plano urbanístico de cada unidad al momento de solicitar la
licencia de urbanización, esta licencia será única por unidad de gestión.
Cada una de estas unidades detallara las cargas que le corresponden de acuerdo
con el planteamiento general del plan y el reparto de cargas y beneficios. (Ver
Cuadro “Áreas de Cesión por Unidad de Gestión”). Al momento de solicitar la
licencia de construcción se habrán entregado las áreas de cesión que le
corresponde a cada etapa, por escritura pública debidamente registrada y se
definirá el momento en que se construirán y entregarán los metros construidos
en equipamientos obligatorios con su garantía correspondiente.
Las obligaciones de área construida para equipamientos y la dotación y
acondicionamiento de los suelos a ceder que le corresponden a cada etapa se
entregarán con las edificaciones de la etapa respectiva.
SUELO A CEDER POR UNIDAD DE GESTION
(m²)
UNIDAD DE ÁREA APTITUD ÁREA APTITUD
GESTION
B-C
D-E
TOTAL LOTE
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
17,297.8
11,077.12
10,924.2
15,583.7
9,200.74
10,488.6
4,714.3
7,586.7
12,253.7
7,691.2
91,908
17,190
76,379.7
10,406.8
8,100
18,469.54
29,551.5
18,768.32
102,832.2
32,773.7
85,580
20,895.36
12,814.3
26,056.24
TOTAL
UNIDADES
DE GESTIÓN
86,873.2
242,399.1
329,271,6
El cuadro anterior muestra la proporción de áreas de cesión que le corresponde a
cada una de las unidades de gestión como parte del reparto de cargas, en
algunos casos el suelo público que se define para una unidad de gestión
sobrepasa las obligaciones de la misma y deberá ser cedido por otra unidad la
cual se encuentra en déficit respecto a estos suelos.
En el caso de que a iniciativa de los particulares se quiera desarrollar, alguno de
los equipamientos para los cuales se ha reservado suelo de cesión, estos se
podrán compensar con otros suelos ambientales ubicados en el área de
planificación, teniendo en cuenta la diferencia en el valor de los mismos y de
acuerdo con las prioridades para el canje de suelos ambientales por suelo de
equipamiento que se señalaron con anterioridad. (Ver plano “Planteamiento
Ambiental, Sistema Natural de Espacio Público - Cesiones”)
La administración diseñará los espacios públicos y los equipamientos en las
centralidades y parques ambientales, priorizando los que serán objeto de cesión,
acorde con estos diseños y bajo la orientación de la administración los
urbanizadores cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
139
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Se cuantifican además en el cuadro los suelos privados que hacen parte de las
centralidades, que se desarrollarán como áreas de actividad múltiple. En estas
áreas se construirán locales para actividades de comercio, servicios o
equipamientos.
6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas
El alcance del plan parcial de Pajarito amerita definir nuevas áreas cívicas y
representativas las cuales deben ubicarse en la centralidad zonal y en cada una
de las centralidades barriales, y deben corresponder a la cobertura y jerarquía de
estas últimas. Sus características deben permitir el desarrollo de actividades
culturales, cívicas, sociales, democráticas o lúdicas entre otras, y deben contar
con el amoblamiento respectivo.
En el territorio y según la cobertura de los servicios, los equipamientos y el
espacio público se jerarquizan por ámbitos territoriales, que para el plan parcial
de Pajarito se definen como zonal y barrial11; estos son fundamentales junto con
los estándares que se tienen.
Con relación a la demanda de servicios básicos (prestados a través de
equipamientos), el plan parcial propone la reserva de suelos con la asignación
del respectivo uso para educación, salud, recreación y deportes principalmente.
Su cálculo se basa en los estándares actuales de la ciudad, buscando
principalmente no estar por debajo de los actuales indicadores, atender la nueva
población a asentarse y brindar servicios a la población que actualmente ocupa el
territorio.
Datos Generales de población
Viviendas Totales
25.000
Asentamientos 500
Nuevas 24.500
Número de personas por vivienda
4
Dos adultos, dos menores
Tipo de familias
Dos adultos, un menor
Un adulto, uno o dos o tres menores
Total habitantes
100.000
Estratos
2, 3, 4
Tipo de viviendas
En los rangos de Interés social
A continuación se presenta el análisis de cada uno de los servicios que deben ser
atendidos mediante equipamientos, a partir de este análisis se obtiene el suelo
requerido para su desarrollo y servirá como referente para el diseño
arquitectónico y urbanístico de los mismos. Sin embargo, estos indicadores se
ajustarán a las condiciones de cada centralidad y la concentración en éstas de
los equipamientos debe buscar la optimización en la utilización de las
infraestructuras de los servicios y la complementariedad entre ellos.
6.4.1. Equipamientos Básicos Sociales
Conformado por los subsistemas de equipamientos educativos, de recreación y
deportes, y el de salud.
11
Artículo 45º del Acuerdo 62 de 1999
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
140
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Subsistema de Educación.
Comprende los niveles de preescolar, educación básica (primaria y secundaria) y
educación media. Para el plan parcial de Pajarito se tiene en cuenta los
siguientes indicadores:
Índice de población en edad escolar12
Población total
Población en edad escolar
27%
100.000 habitantes
27.000 escolares
Número
Número
Número
Número
Número
Número
Número
20 aulas
45 alumnos
1800
600 aulas
300 aulas
30 Establecimientos
15 Establecimientos
mínimo de aulas por establecimiento
de alumnos por aulas
de alumnos por establecimiento (2 jornadas)
de aulas requeridas (1 jornada)
de aulas requeridas (2 jornadas)
de establecimientos de 20 aulas (1 jornada)
de establecimientos de 20 aulas (2 jornadas)
Los espacios mínimos requeridos para un establecimiento con educación básica
desde el grado cero al once, con 20 aulas son los siguientes:
m²
Áreas
1.120 m²
Área de las aulas
Aula (7m x 8m) 7m x 8 m
Número de aulas 20
56
Áreas en otros espacios indispensables
Centro de educación física 2,5 aulas
Laboratorio de química 1,5 aulas
Laboratorio de física 1,5 aulas
Laboratorio de ciencias naturales 1,5 aulas
Sala de profesores 2,5 aulas
Batería sanitaria (10 usuarios) 1 aulas
Rectoría – reuniones 1 aulas
Secretaría 1 aulas
Tesorería 1 aula
Dirección de núcleo 1 aula
Servicios sanitarios administrativos 0,5 aulas
Consejería, sicóloga, coordinación 1 aulas
Servicios generales 0,25 aulas
Áreas complementarias construidas
Biblioteca
Aula múltiple
Sala de videos
Sala de sistemas
Tienda escolar
Restaurante escolar
Depósito de materiales
Enfermería con unidad sanitaria
Celaduría con cuarto sanitario
1.078 m²
140
84
84
84
140
224
56
56
56
56
28
56
14
1.692
4 aulas
224
1.125
56
56
28
168
14
14
7
1 aula
1 aula
0,5 aulas
3 aulas
0,25 aulas
0,25
0.125
Áreas construida (sin circulaciones)
Circulaciones internas
3.890
35% de la construcción
1.361
TOTAL área CONSTRUIDA
Área construida en primer piso
Áreas complementarias libres
Áreas libre recreativa
Placas polideportivas (3)
Duchas, camerinos, unidades sanitarias
Áreas de parqueo
12
5.251
(3 pisos)
1.750
5.127
2 m²/escolar
836 m² c/u
1,5 aulas
14%
de
construcción
la
1800
2.508
84
735
De la zona 2 Nororiental
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
141
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Parámetro de diseño para un establecimiento típico de educación:
Área construida por piso en edificación
Retiros
:
Áreas libres:
Total del Terreno:
de tres pisos:
1.750 m²
1.500 m² (ambientales)
5.127 m² (recreativas y deportivas)
8.377 m²
El establecimiento tendrá mínimo 20 aulas, pero preferiblemente llegarán a tener
40 de acuerdo con las recomendaciones de la Secretaría de Educación Municipal.
El suelo del establecimiento donde se ubican las construcciones debe ser estable,
las áreas libres recreativas, las placas polideportivas y las áreas de separación
entre bloques podrán estar en suelo con restricciones ambientales siempre y
cuando se garantice la estabilidad del suelo, del área libre, de los escenarios
deportivos y del establecimiento educativo en general.
El diseño tendrá como requisito el que las áreas complementarias construidas y
las complementarias libres se ubiquen en el planteamiento general de manera
que permitan la utilización de los escolares y de la comunidad, mediante la
programación de horarios. Esta posibilidad se tendrá en cuenta para los diseños
arquitectónicos de forma que se posibilite el control en los accesos.
Esquema de un
establecimiento
Establecimiento educativo
Aulas
Espacios para
el servicio
interno
Áreas indispensables para el servicio
Espacios para
el servicio
interno y
externo
Áreas complementarias libres y
construidas
Subsistema Salud
El sector desarrolla sus funciones a través de las entidades promotoras de salud
(E.P.S.), las cuales prestan sus servicios por intermedio de las instituciones
prestadoras del servicio de salud (I.P.S.) y por personas naturales, que son
aquellos profesionales y especialistas en la salud que independientemente
ofrecen sus servicios en consultorios de carácter privado.
Si la población que tendrá Pajarito pertenece a los estratos 2 al 4, es muy
probable que un gran porcentaje esté dentro del denominado régimen
contributivo, es decir, está afiliado por su propia cuenta o por estar vinculado al
sector formal de la economía. Lo anterior hace pensar, que la oferta de servicios
de salud será en su mayoría del sector privado, sin embargo el plan debe
reservar áreas para este servicio que permita ofrecerlo independiente de quién lo
facilite.
Las I.P.S., asociadas a un lenguaje urbanístico, son todos aquellos
equipamientos en salud, que tienen una clasificación por niveles según el grado
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
142
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de complejidad del servicio que se presta. Dichos niveles van del I al III siendo
este último el de mayor complejidad, es decir aquellos equipamientos de salud
que se clasifiquen en el nivel III, son los que tienen capacidad de profesionales
especialista y tecnología para atender los casos más complejos en salud.
Nivel I – Puestos de salud: Este nivel es asociado con la jerarquía barrial dado su
alcance médico primario y de poca complejidad, en la mayoría de los casos se
atienden consultas externas y urgencias menores de primeros auxilios. Son
lugares visitados por la población circundante. En este plan se ubicarán en las
centralidades barriales. Estarán compuestos por consultorios de medicina
general, odontología, sicología, nutrición y dietética y laboratorio.
Nivel II – Centros de salud y unidades intermedias: Este nivel es cubierto por las
I.P.S. y su cubrimiento es de tipo zonal, puesto que dichos establecimientos son
receptores de pacientes con una complejidad mayor remitidos desde el nivel I.
Se ubicarán en la centralidad zonal.
Nivel III – Clínicas y hospitales: Por su alto nivel en tecnología y experimentado
personal, estos equipamientos reciben pacientes del municipio y del ámbito
metropolitano, regional y nacional; en algunos casos los pacientes provienen del
extranjero. Su ubicación debe ser el centro tradicional y representativo y el
corredor de servicios metropolitano.
Para el cálculo el número de equipamientos en salud se tiene los siguientes
indicadores:
Media de la ciudad en equipamientos I y II
Media urbana en equipamientos nivel I
1/12.208 habitantes
1/10.000 habitantes
Población de Pajarito
Número de equipamientos requeridos
100.000 habitantes
10 de nivel I y/o II
Teniendo en cuenta que Pajarito tendrá una población de 100.000 habitantes y
una centralidad zonal, al menos un equipamiento de salud debe ser nivel II y se
ubicará en esta centralidad. Los otros 9 equipamientos de salud serán nivel I y
se distribuirán en el resto de las centralidades, pudiéndose agrupar dos o más.
Las áreas mínimas requeridas para un equipamiento de nivel I son las siguientes
ÁREAS CONSTRUIDAS PRINCIPALES
10 Consultorios generales y odontología(15 m² c/u)
Laboratorio (sangre, bacteriología, etc.)
Puesto de enfermería y descanso
Depósito limpio
Depósito sucio
Sala de espera
Unidad sanitaria (público, para hombres y mujeres)
Archivo activo y citas
Vacunación
Control prenatal
Sicólogo
Nutrición y dietética
Sala de procedimientos menores y urgencias
Administración
Depósito
Áreas
150
45
20
3
4
20
8
20
20
10
10
25
80
15
20
Total área construida (sin circulaciones)
450
Circulaciones interna (35% del área construida)
Total área construida
157
607
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
143
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ÁREAS COMPLEMENTARIAS
Parqueaderos (2 por consultorio de 27 m² cada uno)13
Retiros laterales y patios
Área total complementaria
Áreas
540
1.800
2.340
Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel I:
Área construida en un piso:
607 m²
14
Retiros y áreas libres :
1.800 m²
Área total de lote
2.947 m²
El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos
superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo.
Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos
superiores.
Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel II:
Área construida en un piso:
4.600 m²
Retiros y áreas libres:
1.800 m²
Área total de lote
6.400 m²
El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos
superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote. Serán
el 14% del área total construida.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo.
Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos
superiores.
Subsistema de Recreación y Deportes
Comprende las áreas públicas o privadas cuya carácter principal es la recreación
pasiva, activa o mixta. Según la cobertura o jerarquía se establecen varios tipos:
Parque Vecinal: Conforme con lo dispuesto para los parques infantiles
en el diagnóstico al parque vecinal se le definen los siguientes
parámetros:
Área mínima:
Área máxima:
1.000 m²
4.000 m²
No contarán con equipamientos para el deporte
13
Los parqueaderos podrán ubicarse en sótano o ser parte de una aglomeración de
parqueaderos, cuando el equipamiento esté inserto dentro de un aglomerado comercial.
14
Cuando se requieran para la iluminación o ventilación de sus áreas.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
144
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Deberán desarrollar juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
No podrán tener restricciones de acceso
Área mínima en zona verde: 50% del parque
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Parque Recreativo: En el caso del plan parcial P mínimo ajarito, se debe
propender por la ubicación de un parque recreativo en las centralidades.
Su manejo se rige por lo dispuesto para los parques deportivos en el
diagnóstico.
Dotaciones mínimas
Áreas (m²)
Placa polideportiva (2 de 836 m² c/u)
1.672
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
1.000
libre
Área administrativa
20
Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin
20
consumo de licor)
Unidad sanitaria
14
Parqueaderos (10 de 27 m² c/u)
270
Áreas libres verdes
1.004
Área total mínima de parque recreativo
Parámetros:
Área mínima:
Área máxima:
4.000
4.000 m²
10.000 m²
Podrán tener escenarios deportivos, pero no deberán tener
infraestructuras complementarias que inciten a la competición (graderías,
cubiertas, etc.)
Podrán contar con elementos de protección al usuario pero no podrán
limitar el libre acceso.
El área mínima en zonas verdes será del 40% del parque.
Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Podrán ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se
diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea más de 4.000 m².
En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo en estos.
Parque Deportivo: Su ámbito es Zonal y en el caso del Plan Parcial
Pajarito, se debe propender por su ubicación en los suelos con
restricciones ambientales, rigiendo su manejo a lo dispuesto para los
parques deportivos en el diagnóstico, y podrán ser parte de los parques
ambientales definidos en el planteamiento ambiental.
Dotaciones mínimas
Áreas (m²)
Placa polideportiva (3 de 836 m² c/u)
2.508
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
2.000
libre (2 de 1.000 m² c/u)
Coliseo cubierto
1900
Piscina semiolímpica
500
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
145
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Área administrativa ( 3 oficinas de 15 m² c/u)
Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin
consumo de licor)
Unidad sanitaria
Camerinos y duchas
Parqueaderos (10 de 27 m² c/u)
Áreas libres verdes mínimas
45
90
14
84
270
3.000
Área total mínima de parque deportivo
Parámetros:
Área mínima del lote:
Área máxima del lote:
Área mínima estable:
10.411
10.000 m²
25.000 m²
Deberán contar con escenarios deportivos con infraestructuras
complementarias para la competición (graderías, cubiertas, etc.)
Podrán contar con elementos de protección al usuario y control para el
ingreso a las actividades competitivas, pero no podrán limitar el libre
acceso al resto del parque.
El área mínima en zonas verdes será del 30% del parque.
Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Podrán ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se
diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea más de 10.000 m².
En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo es estos y como parte de parque
ambiental propuesto.
Los equipamientos para la práctica deportiva podrán ser cambiados por
otros acordes con la demanda y con las posibilidades físicas para su
desarrollo en vista de las restricciones ambientales de los suelos.
Unidades Deportivas: Son de ámbito de ciudad y para el caso de
Pajarito, no se cuenta con las condiciones ambientales, en términos de
buena oferta de suelos para el desarrollo de una infraestructura tan
grande. Es por lo anterior, que se propone más el desarrollo de parques
ambientales zonales, como fueron definidos en el planteamiento
ambiental.
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios.
Corresponde a una unidad básica de servicios complementarios a los demás
subsistemas que pretende prestar servicios a la población más vulnerable:
discapacitados, ancianos, jóvenes, niños, mujeres, grupos étnicos, etc.; además
a la prestación de servicios básicos para el culto, las organizaciones sociales y las
manifestaciones culturales y cívicas; y buscan convertirse en lugares para el
encuentro, la creación y la convivencia. Según su ámbito pueden ser de
cobertura barrial (Unidad básica comunitaria barrial) y de cobertura zonal
(Unidad básica comunitaria zonal).
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
146
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Unidad Básica Comunitaria Barrial: Se ubicarán en las centralidades
barriales, existirán cuatro y las actividades principales serán las siguientes:
Dotaciones mínimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitación ( 3 de 56 m² c/u)
Aula múltiple (Teatro-cinema) + atrio
Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
Total área unidad básica comunitaria barrial
Áreas (m²)
300
50
168
350
30
84
200
1.182
Parámetros para las dotaciones:
Se deben reservar como uso, y pueden ser mayores a las asignadas.
Pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Pueden ser desarrolladas en altura
Deben garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando
obstáculos físicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
Unidad Básica Comunitaria Zonal: Se ubicará en la centralidad zonal de
Pajarito y contará con las siguientes dotaciones:
Dotaciones mínimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitación ( 6 de 56 m² c/u)
Biblioteca
Aula múltiple (Teatro - cinema) + atrio
Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
Total área unidad básica comunitaria barrial
Áreas (m²)
400
50
336
3200
400
30
84
200
4.700
Parámetros:
De las dotaciones mínimas se deben reservar como uso, y pueden ser
mayores de las asignadas.
Todas las dotaciones pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Las dotaciones mínimas pueden ser desarrolladas en altura
Se debe garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando
obstáculos físicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
6.4.3.
Otros Equipamientos
Equipamientos de Justicia Cercana al Ciudadano
Hacen parte junto con los destinados a la prevención y atención de desastres,
del subsistema de paz y convivencia.
De estos hacen parte las Inspecciones especiales, las inspecciones municipales,
las comisarías de familia, los centros de conciliación y resolución de conflictos,
los centros de conciliación institucionales, las casas de justicia o centros para la
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
147
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convivencia ciudadana, las sedes para los jueces de paz, sedes de los defensores
de oficio, sedes del sistema integrado de seguridad y del sistema integrado de
identificación de huellas.
Para Pajarito, como mínimo se reservará el área para la ubicación de una sede
administrativa que permita la ubicación de uno o varios de estos servicios, según
la demanda, el cual está en la centralidad zonal, teniendo como prioridad la
ubicación de una inspección de policía.
Parámetros:
Se partirá de un área mínima de 70 m² para el funcionamiento de la
inspección y comisaría de familia.
Podrá ubicarse en pisos superiores, garantizando el acceso a
minusválidos.
Podrá ser parte de un conglomerado comercial o de la unidad básica
comunitaria zonal.
De necesitarse más de estos equipamientos se ubicarán principalmente en
la centralidad zonal, y en última instancia en las centralidades barriales.
No se ubicarán en las zonas residenciales.
Con la concentración de estos equipamientos con otros administrativos se
podrá conformar un CERCA.
El área máxima resultante de la agrupación de estos servicios en un
CERCA no será superior a 500 m²
Si se decide ubicar una estación de policía, este debe desarrollarse en la
centralidad zonal, y deberá manejarse como un uso restringido que tenga en
cuenta los siguientes parámetros:
En lo posible anexo o contiguo a la inspección de policía.
Todas las labores se deben desarrollar al interior del inmueble
No se permite la ocupación de las vías con actividades relacionadas con el
uso.
No se permite el cierre temporal ni permanente de las vías.
No se permiten cerramientos perimerales en fachadas cerradas.
Subsistema de Equipamientos Institucionales Oficiales.
Destinados a garantizar el funcionamiento administrativo y logístico oficial,
distintos a las acciones operativas que cada entidad o institución pueda realizar.
En Pajarito se aglutinarán todas en la centralidad zonal, con miras a la
conformación de un CERCA.
Subsistema de Equipamientos Económicos y de Servicios Mercantiles.
Se refiere a todas las actividades comerciales, industriales y de servicios
mercantiles, que ya fueron objeto de su normatización a través del artículo 172º
del Acuerdo 62 de 1999.
Para tal efecto, se le asignan los usos según las siguientes áreas:
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
148
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Área de Actividad Múltiple de Cobertura Zonal: para toda la centralidad
zonal de La Aurora, y para el corredor ubicado sobre la vía que une a la
centralidad de Lusitania (Vía superior), desde la quebrada La Cascua hasta la
quebrada La Puerta.
Área de Actividad Múltiple de Cobertura Barrial: para las cuatro
centralidades barriales delimitadas en el presente Plan Parcial.
Área Residencial: El resto del suelo estable a desarrollar se le asigna el uso
residencial, con los respectivos usos específicos asignados mediante el Acuerdo
62 de 1999.
6.4.4.
Áreas Cívicas y Representativas.
Son los espacios públicos de mayor representatividad, por sus características
singulares, la localización, su importancia en la estructura del desarrollo del
territorio y los valores y actividades culturales que permite.
En Pajarito se conformaran mínimo una por centralidad y se regirán por los
siguientes parámetros:
Deberán estar enmarcadas por los equipamientos y las actividades
comerciales y de servicios que se ubiquen allí.
Las edificaciones que la contiene deben manejar una relación directa entre
estos y el área cívica permitiendo la apropiación directa de la población.
El diseño del primer piso de las edificaciones debe ser una fusión entre lo
público y lo privado, libre de obstáculos y cerramientos.
Estas áreas deben contar con un amoblamiento que contenga elementos y
símbolos cívicos, culturales, ambientales, recreativos, paisajísticos pero
bajo un diseño integral del mismo.
Ante la oferta de áreas ambientales en todo Pajarito, este espacio debe
ser la contraparte, con una gran porción del suelo en pisos duros, sin
dejar de proveerlo de masas arbóreas si las necesita.
Los elementos culturales a tener en cuenta son: las edificaciones que por
su valor histórico y simbólico van a permanecer (excepto las que se
ubican en suelos con restricciones ambientales) como la edificación del
centro de atención al adulto en Nazareth, la casa de la finca La Aurora
(lote 22), La casa principal del lote 16, la casa de propiedad de la Fiscalía
(lote 4); el sitio donde se ha conformada el incipiente centro del actual
asentamiento de Pajarito, algunas instalaciones de la finca Lusitania.
En el diseño de las áreas cívicas y representativas no se puede desconocer
la oferta de visuales que posee todo Pajarito, por ende, desde estas áreas
se debe resaltar dicha condición, ya que es un mirador de la ciudad.
El área promedio de un área cívica y representativa será de 6.400 m², sin
embargo, debido a las condiciones morfológicas del sitio, se podrá contar
con áreas inferiores, donde se defina un espacio para la congregación de
población donde se puedan desarrollar manifestaciones colectivas y
masivas.
Estas áreas cívicas serán uno de los referentes más importantes que tendrán los
pobladores del lugar, y de la ciudad con respecto a ellos.
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149
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6.4.5.
Desarrollo y Gestión de los Equipamientos.
El plan parcial Pajarito prevé la posibilidad de desarrollo simultáneo de varias
unidades de gestión o el desarrollo independiente de cada una de ellas, para lo
cual define las cesiones obligatorias en suelo y en construcción de equipamientos
de manera que se puedan iniciar los desarrollos en cualquiera de las formas
mencionadas.
Los equipamientos que se van a construir como parte de la obligación son en
orden de prioridad los educativos, seguidos de los de salud y por último los de
recreación y deportes.
En educación será prioritario construir mínimo 4 nuevos establecimientos
educativos, con 20 aulas mínimo cada uno. así:
Para la centralidad Pajarito, se realizará prioritariamente un equipamiento
nuevo con los aportes obligatorios de las unidades de gestión VI y VII
En Nazareth con los aportes obligatorios de las unidades de gestión I y II.
Para la centralidad zonal La Aurora con los aportes obligatorios de las
unidades IV y V. Si el desarrollo de vivienda de las unidades de gestión II
y III se inicia cerca de esta centralidad, deberán dar sus aportes
obligatorios en esta centralidad.
En la centralidad de Monteclaro se desarrollará mínimo uno, de acuerdo al
desarrollo de la unidad de gestión VIII.
El la centralidad de Lusitania se podrá terminar de consolidar el Liceo
Santa Margarita con parte de los aportes obligatorios de la unidad de
gestión III.
Todas las áreas cedidas como áreas libres deben ser entregadas completamente
adecuadas para ser utilizadas y disfrutadas como parte del sistema de espacios
públicos.
En salud las obligaciones se orientarán a la construcción de dos equipamientos
del nivel I a ubicar en la centralidad barrial de Nazareth con los aportes de las
unidades de gestión I y II; y en la centralidad barrial de Pajarito con los aportes
de las unidades VI y VII. Además se desarrollará un equipamiento de nivel II en
la centralidad zonal La Aurora con aportes de todas las unidades de gestión, de
ser posible.
6.4.6. Jerarquización del espacio público y los equipamientos
En todo caso, los elementos constitutivos del espacios público (de propiedad
pública o privada), así como los equipamientos, se desarrollarán, ubicarán y
prestarán servicio, según su ámbito y cobertura, así:
Ámbito de ciudad
Áreas de importancia ambiental y paisajística (Suelos de protección):
A.I.A.y P. La Montaña
A.I.A.y P. Pedregal Bajo
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
150
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A.I.A.y
A.I.A.y
A.I.A.y
A.I.A.y
P.
P.
P.
P.
La Puerta
Pajarito
La Corcovada
La Gómez
Ámbito zonal
Centralidad Zonal de la Aurora
Parque ambiental zonal “Mirador de Pajarito”
Áreacívica y representativa zonal
Equipamientos de salud nivel II
Equipamientos de educación basica y media vocacional
Equipamientos de educación técnica y superior
Parque Deportivo
Equipamientos Institicionales
Equipamientos de justicia cercana al ciudadano
Equipamientos de Fuerza Pública, solo la estación de policía
Unidad Básica Comunitaria Zonal
Ámbito barrial
Centralidad Barrial Nazareth
Centralidad Barrial Pajarito
Centralidad Barrial Lusitania
Centralidad Barrial Monteclaro
Áreacívica y representativa barrial
Parques lineales de quebrada
Equipamientos de salud nivel I
Equipamientos de educación basica y media vocacional
Parque recreativo
Parque infantil
Unidad Básica Comunitaria Barrial
Todo equipamiento diferente a los enunciados aquí se prodrán ubicar en el
polígono según lo establezca el Plan Especial de Equipamientos, y en su defecto,
las directrices impartidas por Planeación, previo análisis del mismo.
6.5.
Accesibilidad
Como se dijo en el diagnóstico, uno de los mayores problemas del área de
planificación es la accesibilidad vehicular en general y especialmente para el
acceso de vehículos de transporte público, dadas las condiciones técnicas de las
vías aledañas existentes, las barreras geotécnicas y urbanísticas (urbanizaciones
construidas) presentes, las pendientes topográficas y las condiciones
hidrográficas.
Después de varios análisis y trazados, se plantea un corredor de transporte
público como puede observarse en el plano “Sistema Vial y de Transporte”,
anexo a este informe, que a la vez será el definido como la vía estructurante
aprobada en el Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad (POT).
Descripción del Trazado del Corredor de Transporte Público.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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El corredor inicia el paso por el límite noroccidental del área de planificación en el
Centro de Atención al Mayor Indigente con Limitación Física o Mental y atraviesa
en sentido occidente - oriente hasta la quebrada La Puerta que es el límite
suroriental del plan parcial, definiéndose así el paso de la vía estructurante por la
zona de expansión Z2-DE4 del POT. De esta quebrada continúa por la vía al
Cucaracho y la vía a Pajarito (calle 64), hasta llegar a la carrera 94B en la
urbanización La Campiña. En este tramo se plantea una vía de doble calzada de
circulación con separador central, en donde una calzada tendrá el carácter de vía
colectora como las demás formuladas para el plan y la otra calzada será
exclusiva para el funcionamiento futuro del transporte masivo de mediana
capacidad (TMMC), por lo que hasta este punto sólo será necesario construir una
sola calzada inicialmente y reservar la faja requerida para el TMMC.
Del cruce de la carrera 94B con la calle 64, el sistema de doble calzada se
bifurca, dejando que la calzada colectora se integre a la carretera al mar por la
vía a Pajarito o por la vía de acceso a la urbanización La Campiña. La otra
calzada para el TMMC, que a su vez servirá como corredor de transporte público,
continuará por la carrera 94B hasta llegar a la vía a La Pola, siendo necesario
realizar una ampliación vial que implicará la adquisición total de 14 viviendas y la
readecuación y reposición de parqueaderos públicos de la urbanización La
Campiña, tal como puede verse en el plano arriba enunciado.
Desde la intersección con la vía a La Pola, hasta la carretera al Mar, se plantea la
construcción de una vía que se empalma a la futura vía Longitudinal Occidental,
desplazándose por esta y efectuándose un empalme provisional a la carretera al
Mar, desarrollándose por la margen sur de la quebrada La Gómez. Así, se tendrá
que construir una vía con una longitud de 1.0 kilometro y sección de vía
colectora (17.00 m públicos).
Hasta este punto se ha descrito de manera general, un corredor factible de
implementar, con condiciones técnicas para operación del transporte público
actual y del futuro transporte masivo de mediana capacidad. De aquí en
adelante, se plantea la continuidad del corredor por la actual vía a la Carretera al
Mar, hasta la Avenida 80-81 con la calle 65, lo que implica realizar un análisis
con dos escenarios diferentes en el tiempo que permitirán definir un
planteamiento acorde con las condiciones actuales y venideras.
Primera situación: Actual carretera al mar como acceso al plan parcial y
desarrollos urbanísticos del sector y al mismo tiempo como parte de la vía Aburrá
- Río Cauca o Túnel a Occidente.
En estas condiciones como se planteó en el diagnóstico, es indispensable la
ampliación de la carretera al Mar desde la quebrada La Gómez hasta la
intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65 y la construcción de un puente
de doble calzada, en esta intersección. Esto significaría ampliar 2.650 m. de vía,
adquisición de fajas del orden de 16.000 m² construidas y 8.000 m² no
construidas con un costo estimado de $12.000 millones, más el costo de obras
civiles del intercambio estimadas en $6.000 millones, conformándose un
estimativo total de $18.000 millones.
El realizar esta ampliación prácticamente perpetuaría el funcionamiento de la vía
como conexión Aburrá - Río Cauca, que como se planteó en el diagnóstico no
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
152
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sería deseable por las implicaciones ambientales y funcionales que generará el
nuevo tipo de vehículo de carga (tractomulas) que se desplazará entre Urabá y
Medellín, además del impacto social debido a la ampliación requerida.
Segundo escenario: se construye el tramo diseñado K0 + 000 al K4 + 100 de
la vía de conexión Aburrá - Río Cauca.
En este caso, todo el tráfico regional y de carga pasaría a esta vía e incluso todo
el tráfico generado por el desarrollo urbanístico del costado occidental del plan
parcial, colectado por la vía Centralidad - Carretera al Mar, lo que no obligaría en
el mediano plazo a la ampliación de la Carretera al Mar en el tramo que se
analiza, pero sí sería necesario construir un puente de una sola calzada
bidireccional en la intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65, con un costo
estimado de $3.200 millones (ver plano Propuesta de Intercambio Vial en la
Avenida 80-81 con la Calle 65).
Este puente en un futuro se utilizaría como vía exclusiva para el corredor de
TMMC planteado en el POT por la carrera 80, requerido para la movilidad de la
parte alta de la zona noroccidental de la ciudad.
Con esta situación, la actual Carretera al Mar, se podría adecuar como un
corredor de transporte público principalmente, con todo el amoblamiento urbano
requerido para ello.
Estas dos situaciones planteadas deberán precisarse aún más en su propuesta
física y económica para ser discutidas y analizadas por el Comité de Proyectos
Viales y sea cual fuere la decisión, la Administración deberá comprometer los
recursos y realizar la gestión necesaria para garantizar la construcción de la
alternativa definida y así tener completamente resuelto el problema de la
accesibilidad a la zona de expansión sin causar impactos negativos a los
habitantes del sector y a los futuros habitantes de los desarrollos resultantes del
plan parcial.
Propuesta de Intercambio Vial en la Avenida 80-81 por Calle 65.
Igualmente se presenta una propuesta de intercambio vial para el cruce de la
Avenida 80-81 con la calle 65, consistente en un cruce a nivel con 3 fases
semafóricas y un puente con una calzada inicial de 7.30 metros sobre la calle 65
(ver plano anexo Propuesta de Intercambio en la Avenida 80-81 con Calle 65).
La propuesta del intercambio está basada en aforos realizados en el año 1996,
los cuales muestran que en lo sentidos norte - sur y sur - norte, es decir a lo
largo de la Avenida 80-81, se desplazan el 32% del volumen total de vehículos
que pasan por la intersección, por lo que se propone el puente para atender esta
demanda, funcionando en doble sentido de circulación.
Sistema Vial al Interior del Plan Parcial
Inicialmente, se ve claramente planteada una vía principal de atravesamiento del
plan parcial a media ladera, que corresponde a la actual vía al Cucaracho.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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Así mismo, definidos en el diagnóstico los posibles puntos de conexión del área
de planificación con la red vial existente y en construcción, se plantean unos ejes
con pendientes longitudinales aptas para la operación de vehículos de transporte
público que permitan la integración total y directa de los nuevos desarrollos con
estas puertas o accesos. Estas puertas son las siguientes:
Túnel a Occidente (Liceo Santa Margarita): será la puerta de conexión futura al
proyecto Aburrá - Río Cauca, que permitirá además la accesibilidad e integración
del plan parcial a la ciudad a través del tramo K0+000 al K4+100, el cual se
tiene aplazado en su construcción.
San Cristóbal (Carretera al Mar con la vía al Cucaracho): Permitirá la conexión
con la cabecera del corregimiento de San Cristóbal y posibilidad de salida de la
zona por la vía a San Javier – La Loma en caso de algún problema de cierre total
de la actual Carretera al Mar.
La Puerta (Vía al Cucaracho con la quebrada La Puerta): Es el acceso desde el
oriente a la mayor parte de la zona de expansión, es punto de paso del futuro
sistema de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), lo que lo convierte
en una de las principales puertas del Plan Parcial.
La Campiña (Calle 64C con carrera 96): Es el punto de integración con la actual
vía a Pajarito.
Las Hamacas: da acceso por el costado norte del plan parcial
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La Pola (Calle 65C con carrera 95 Centro de Atención al Menor Infractor): Da
acceso a la faja de terreno más al oriente del plan (entre las quebradas La
Corcovada y La Gómez).
El resultado de integrar todas estas puertas y la vía al Cucaracho, con un trazado
vial que cumpla condiciones técnicas para la operación de transporte público, es
el que puede observarse en el plano de la planta general Sistema Vial.
En él que se aprecia una intersección entre el sistema suroccidental - nororiental
(puertas de acceso Túnel a Occidente - Las Hamacas – La Campiña) y la vía
estructurante o sistema noroccidental – suroriental (acceso La Puerta), que
presenta una situación favorable para plantear una centralidad alrededor de este
nodo.
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
Las especificaciones técnicas del prediseño horizontal y vertical de las vías
propuestas al interior del plan parcial, buscan generar una infraestructura vial
para la operación de vehículos de transporte público. Por tal motivo, se debe
garantizar condiciones para una velocidad máxima de 40 kilómetros por hora y
unas pendientes longitudinales máximas del 12% (como promedio ponderado),
llegando hasta el 16% en tramos no mayores a 100 metros.
En la etapa de diseño, se debe buscar mejorar las pendientes de las vías
prediseñadas, para que se ajusten totalmente a estos criterios funcionales.
Secciones transversales.
Todas las vías planteadas tendrán el carácter de vías colectoras con las
siguientes secciones transversales:
Sección vial general
Calzada
Zonas verdes laterales
Andenes laterales
Total público
Antejardines laterales
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
Dadas las condiciones topográficas de la zona y las recomendaciones
geotécnicas, la sección transversal propuesta es 1,00m menor a la aprobada en
el Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de vías, buscando diminuir la
altura de los cortes del talud, pero cuidando la funcionalidad de la sección, tanto
para espacio público, como para la operación de transporte público, como puede
apreciarse en el planteamiento general de la sección y que se deberá analizar en
la etapa de diseños.
Sección vía estructurante
Esta vía, por tener el carácter de corredor de transporte masivo de mediana
capacidad (TMMC), y al mismo tiempo de vía colectora tendrá la siguiente
sección:
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
156
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Dos calzadas
Separador central
Andenes laterales
Total público
Antejardines laterales
7.00 m c/u
4.00 m
4.00 m c/u
26.00 m
3.00 m c/u
Al igual que en el caso anterior, se deben brindar las garantías de flexibilidad en
el momento del diseño propiamente dicho para que cumpla con su función. En el
esquema del planteamiento general de la sección, pude verse el tramiento en los
sitios de estaciones.
Para todo el sistema vial principal (colector y estructutante) la conformación de
taludes se tomaron pendientes transversales de 1 Vertical a 0.75 Horizontal para
cortes y de 1V a 1,5H para llenos, basados en los conocimientos que de la zona
tiene el ingeniero geólogo del equipo, pero que deben ser definidos mediante un
estudio geológico y geotécnico de cada eje vial propuesto.
Se hace énfasis en la necesidad de estudios de detalle para la elaboración de los
diseños, dadas las condiciones morfológicas, geotécnicas e hidrográficas que
presenta el área a desarrollar urbanísticamente.
Sección Senderos Públicos
Para la movilidad peatonal, se presenta en el plano “Estructura del Espacio
Público”, un circuito de senderos públicos, apoyados en el sistema vial, que
deberán respetar la siguiente sección transversal:
Anden central
Zonas verdes laterales
3,00 m
3,50 m
Las zonas verdes podrán ser implementadas en talud y debidamente arborizadas.
6.5.2.
Sistema Vial
6.5.2.1.
Descripción
El prediseño vial elaborado para estos ejes, se basó en la cartografía digital
SIGAME restituida en escala 1:2000, por lo que todos los pasos sobre las
quebradas deberán precisarse en la etapa de diseño. Asimismo, quedarán
sujetos de definición, las dimensiones y el tipo de las estructuras de paso de las
quebradas (tuberías, boxcoulverts, pontones o puentes), hasta tanto se realicen
los estudios hidrográficos y los respectivos diseños hidráulicos.
Vía La Montaña: Es la vía colectora para atender el flujo vehicular de los
desarrollos urbanísticos de los lotes al extremo oriental del área de planificación,
que se integra por el acceso o puerta La Pola.
En el prediseño elaborado, la pendiente longitudinal resultante en casi toda su
longitud fue del 16,4%, no cumpliendo con las condiciones técnicas para la
operación de transporte público. La dificultad radica a que en la parte baja del
eje, la vía se desarrolla entre dos zonas inestables, impidiendo dar mayor
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
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recorrido curvilíneo para salvar la diferencia de nivel con la pendiente adecuada.
Será entonces en la etapa de diseño, cuando se tengan los estudios geológicos y
geotécnicos que permitan precisar la delimitación de los sectores inestables, que
se deberá redefinir esta vía para que cumpla con las condiciones técnicas
exigidas.
Vía Pajarito – La Campiña: Este eje conecta el acceso de Las Hamacas con el
de la Campiña, generando un mejor alineamiento vertical que el que posee la vía
actual a Pajarito, permitiendo el funcionamiento del transporte público que
llevará gran beneficio para el barrio Pajarito dado que hoy no tienen ese servicio
fundamental para una buena movilidad. El tramo existente para llegar desde el
barrio Pajarito hasta Las Hamacas, se concibe como una vía de servicio.
Vía Centralidad – Pajarito: Es el articulador del sector del barrio Pajarito con
la centralidad zonal definida en el tema de espacio público. Presenta gran
dificultad para el atravesamiento de la quebrada La Puerta, dada su inestabilidad
de laderas, lo que implicará un puente con una longitud aproximada de 100,00
metros. Serán los estudios geológicos y geotécnicos, los que permitan
determinar la dimensión real y el sistema estructural de este puente.
Vía al Cucaracho: Permite la integración del desarrollo a la puerta San Cristóbal
y a la centralidad zonal. Se une a la vía Estructurante dando continuidad hasta el
acceso La Puerta.
El hecho de atravesar de occidente a oriente la mayor parte del área de
planificación, lo convierte en un eje estratégico para programar la ejecución del
plan parcial. Sin embargo, se debe conectar a la malla vial existente lo que
implica ampliarla hasta 13,00 metros, viéndose la necesidad de adquirir
edificaciones y lotes por fuera del área del plan parcial.
Vía Centralidad – Carretera al Mar: Permite la integración directa del sector
noroccidental y la centralidad zonal, con el acceso Túnel a Occidente.
Vía Nazareth: Planteada para el desarrollo de la finca Nazareth y la integración
al transporte público del barrio Pedregal Bajo. Además permite el acceso a la
centralidad barrial de Nazareth.
Vía Estructurante: Es la vía del Plan de Ordenamiento Territorial que, dado
que este no lo precisó en el territorio, este plan parcial define el atravesamiento
por el área de planificación y propone su continuidad por fuera de esta (ver
plano Sistema vial y de transporte), para que sea analizada por el Comité de
Proyectos Viales de la oficina de Planeación.
El plan parcial deberá realizar estudios geológicos y geotécnicos específicos en
los tramos de paso de esta vía sobre las quebradas en general y especialmente
sobre la quebrada La Puerta, dado que se debe prever desde ahora la factibilidad
de implementación de un puente adicional al existente, requerido para el
corredor de transporte masivo de mediana capacidad.
Para esta vía será necesario construir parte de su sección pública total, para que
pueda operar inicialmente como vía colectora.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
158
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6.5.2.2
Estimativo de Cantidad de Obra
Se presentan los estimativos de las cantidades de obra que se producirán con la
construcción de las vías al interior del plan parcial, en lo que respecta a
movimiento de tierra, necesario para prever el tamaño requerido para depositar
este material sobrante; las cantidades de área de taludes generados por los
cortes y los llenos, que determinan la faja real requerida para la construcción de
las vías.
MOVIMIENTO DE TIERRA
VIA
LONGITUD
(M)
LA MONTAÑA
ANCHO DE
BANCA
(M)
1,082
PAJARITO - LA
CAMPIÑA
PAJARITO CENTRALIDAD
762
1,291
VIA AL CUCARACHO
883
CENTRALIDAD - C.
AL MAR
910
NAZARETH
650
ESTRUCTURANTE
(TRAMOS 1 Y 2)
1,560
17.00
6,720
46,600
53,320
17.00
15,614
13,788
29,402
17.00
19,600
18,914
38,514
17.00
7,618
16,433
24,051
17.00
19,849
9,399
29,248
17.00
6,841
8,832
15,673
26.00
12,145
23,384
35,529
88,387
137,350
225,737
7,138
TOTALES
TOTAL
MOVIMIENTO DE
TIERRA (M3)
LLENO
CORTE
DIFERENCIA
CORTES LLENOS
48,963
FAJAS
ÁREADE TALUDES (M2)
VIA
LLENO
LA MONTAÑA
PAJARITO - LA CAMPIÑA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1
Y 2)
TOTALES
6.5.2.3.
TOTAL
CORTE
1,755
5,830
7,585
4,495
2,350
6,845
6,643
6,272
12,915
2,850
4,970
7,820
6,500
2,822
9,322
3,309
4,961
8,270
3,523
3,355
6,878
29,075
30,560
59,635
FAJAS
(M2)
24,542
18,254
29,879
19,024
15,103
20,814
32,740
176,820
Estimativo de Costos de Obras Viales
Se presenta un cuadro resumen de los costos de construcción, diseño,
interventoría y valor de las fajas de las vías internas del plan parcial, basado en
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
159
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los precios de la Secretaría de Obras Públicas Municipales (ver cuadro de
resumen).
RESUMEN PRESUPUESTO DE VÍAS
VIA
LONGITUD
(M)
TOTAL
($)
LA MONTAÑA
PAJARITO - LA CAMPIÑA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE (CALZADA
COLECTORA)
1,082
762
1,291
883
910
650
1,560
1,502,023,000
1,113,929,000
4,366,723,000
1,456,271,000
1,456,139,000
1,225,803,000
2,509,652,000
TOTALES
7,138
13,630,540,000.0
Los cálculos pormenorizados de cada vía, pueden verse en el informe de
memoria de cálculos, tanto de las cantidades de obra, como de los presupuestos
de construcción.
6.5.3.
Estimativos de Transporte y Tránsito
De acuerdo con las estimaciones iniciales de viviendas a construir y proyecciones
de población, se presenta el siguiente cuadro de necesidades en materia de
transporte que requerirán los futuros habitantes y el volumen de tránsito que se
obtendrá cuando se consoliden los desarrollos en el tiempo.
Cabe anotar que la norma de parqueaderos propuesta (1 por cada 6 viviendas),
se definió con base en un estudio sobre las urbanizaciones de vivienda de interés
social del sector, en el cual se aprecia que en la mayoría de los casos analizados
se ha dado una utilización de las celdas construidas del 90%, lo que de por sí da
muestras del acierto de la norma. También, por análisis en urbanizaciones en la
ciudad, se ha encontrado que aproximadamente entre un 50% y 70% de los
vehículos en dichas urbanizaciones salen o regresan en las horas pico.
Así mismo es importante decir que el número de viajes promedio por persona día
(1,37 viajes persona día) fue tomado de los resultados del estudio de origen destino realizados por el Metro y el Municipio de Medellín en el año 2000.
ESTIMATIVOS DE TRANSPORTE Y TRÁNSITO
VIVIENDAS NUEVAS
VIVIENDAS ASENTAMIENTOS
TOTAL VIVIENDAS
POBLACIÓN (4.00 hab/viv)
NECESIDADES EN
TRANSPORTE
PÚBLICO
FLUJO VEHICULAR
Nº VIAJES PERSONA DIA
1,37
TOTAL VIAJES DIA
137.340
CAPACIDAD BUS
60
80
100
NORMA (PARQ/VIV)
1/6
No VEH HORA PICO
(50%)
1.880
TOTAL BUSES
229
172
137
Nº CELDAS
4.177
ÁREA PARQUEO
(20 M2 VEH)
83540
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
24.500
562
25.062
112.248
TOTAL VIAJES – HORA
PICO(10%)
13.734
ÁREA DEPÓSITO
(100 M2 BUS)
22.890
17.167
13.734
OCUPACIÓN (90%)
3.759
160
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
SUELO EN VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN
LONGITUD (M)
U. G.
VÍA
II
Nazareth
Cucaracho
Estructurante
TOTAL
Estructurante
Cucaracho
III
Cucaracho
Centralidad - C. Al Mar
IV
Estructurante
Pajarito-Centralidad
I
V
VI
TOTAL
TOTAL
TOTAL
Estructurante
Centralidad - C. Al Mar
TOTAL
Pajarito-Centralidad
Pajarito-Campiña
Estructurante
TOTAL
VII
VIII
Pajarito-Centralidad
Pajarito-Campiña
TOTAL
La Montaña
TOTAL
SUBTOTAL
NO
COMPARTIDA
COMPARTIDA
650.00
30.00
85.00
342.00
1,022.00
85.00
541.00
90.00
541.00
90.00
678.00
175.00
860.00
1,538.00
175.00
250.00
470.00
720.00
0.00
300.00
50
350.00
0.00
710.00
190.00
130.00
1,030.00
0.00
110.00
570.00
680.00
0.00
1,082.00
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
7138
TOTAL
ÁREAFAJAS
(M2)
16,300
1,562
10,787
28,649
17,064
970
18,033
16,492
18,400
34,893
7,885
10,878
18,763
9578
1078
10,656
16,432
4,552
4,100
25,084
2,546
13,655
16,200
24,542
24,542
176,820
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
161
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN
LONGITUD (M)
U. G.
VÍA
NO COMPARTIDA
Nazareth
I
650.00
Cucaracho
30.00
Estructurante
1,022.00
Estructurante
III
Cucaracho
90.00
TOTAL
541.00
90.00
Cucaracho
678.00
175.00
Centralidad - C. al Mar
860.00
V
1,538.00
Estructurante
250.00
Pajarito-Centralidad
470.00
TOTAL
720.00
Estructurante
300.00
Centralidad - C al Mar
TOTAL
350.00
Pajarito-Centralidad
710.00
Pajarito-Campiña
190.00
Estructurante
130.00
VII
110.00
Pajarito-Campiña
570.00
TOTAL
680.00
549,137
1,894,509
1,605,664
868,664
1,649,230
74,215
942,880
1,649,230
1,262,486
1,600,152
1,376,131
2,638,616
1,605,664
401,416
3,385,057
1,590,977
1,992,393
1,605,664
481,699
1,600,152
80,008
561,707
3,385,057
2,403,390
1,465,697
278,482
1,605,664
208,736
2,890,609
3,385,057
372,356
1,465,697
835,447
0.00
La Montaña
1,082.00
TOTAL
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
TOTAL
1,605,664
0.00
1,207,804
1,388,191
VIII
SUBTOTAL
119,569
0.00
1,030.00
Pajarito-Centralidad
1,649,230
0.00
VI
TOTAL
1,225,803
175.00
50.00
7,138.00
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
TOTAL
(EN MILES $)
1,885,851
85.00
541.00
TOTAL
IV
85.00
342.00
TOTAL
II
COMPARTIDA
COSTO/M.L ($)
VIAS
1,502,023
1,502,023
13,630,540
162
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.6.
Servicios Públicos
La prestación de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía, gas
y telecomunicaciones en el área de planificación del Plan Parcial de Pajarito
estará a cargo de las Empresas Públicas de Medellín, al efecto se adjuntan, en
anexo, la disponibilidad de servicios de acueducto y alcantarillado, la estimación
presupuestal del costo de construcción que incluye redes y acometidas, el valor
estimado a cobrar por vivienda, la propuesta para la financiación de los servicios
y los planos de las redes de acuerdo con el diseño de las vías estructurantes del
Plan.
Empresas Públicas de Medellín informa que el área del Plan Parcial será
abastecida con el tanque Pajarito, localizado en la cota de servicio 1920
m.s.n.m., el cual ya se encuentra construido y será alimentado por bombeo
desde el tanque Cucaracho, obras que las Empresas Públicas tiene programadas
para finalizar durante el primer semestre del año 2002.
El tanque Pajarito cuenta con una capacidad de 2000 metros cúbicos en su
primera etapa. El agua es transportada desde la planta de potabilización
Manantiales, en operación normal, o desde las plantas Ayurá o San Cristóbal
para diferentes condiciones de operación del sistema interconectado.
Las Empresas Públicas de Medellín posibilitan el desarrollo del sector con la
recolección y el transporte de las aguas residuales mediante un sistema de
alcantarillado convencional, constituido por redes secundarias y colectores
integrados al sistema de colectores e interceptores existente, acorde con el Plan
Parcial.
En la actualidad se encuentra en ejecución un contrato celebrado por Empresas
Públicas para el diseño del colector principal y las demás redes se diseñarán y
construirán acorde con lo definido en el presente Plan Parcial y las necesidades
del sector.
En documentos anexos se incluyen el certificado de disponibilidad para la
prestación de los servicios públicos y los planos con la propuesta de las redes
principales de acueducto y alcantarillado expedidos por Las Empresas Públicas de
Medellín, estos documentos garantizan la dotación de los servicios públicos por
esta empresa, sin embargo, el trazado definitivo de las redes depende de los
diseños finales de las urbanizaciones.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
163
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
Descripción General
El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o área
bruta del proyecto, (1´881.577 m²), lo correspondiente a suelo a ceder para
equipamientos y áreas ambientales, (329.271 m²), para vías vehiculares,
(176.820 m²) y para vías peatonales públicas, (69.540 m²). En este Plan
asciende a.1.305.946 mts². Sobre el suelo privado se desarrollan los nuevos
proyectos de vivienda y locales comerciales,
Se explica a continuación el procedimiento que se adelanto para definir las áreas
privadas en la totalidad del suelo a desarrollar y en cada una de las unidades de
gestión, así como las condiciones que se tuvieron en cuenta para calcular el
potencial de nuevas áreas construidas, las cuales se resumen en el cuadro
“Indicadores del Proyecto”, ver plano “Unidades de Gestión”
De la totalidad del área de planificación, 2.305.176 m², se descuenta el área de
las edificaciones y áreas de manejo especial consolidadas, (Asentamientos de
Pajarito, Pedregal Bajo y Liceo Santa Margarita), quedando 1.881.577 m² para el
desarrollo de las nuevas viviendas y centralidades.
Se descuentan de la cifra anterior los suelos a ceder y los correspondientes a
vías estructurantes y peatonales públicas resultando de esta forma el suelo
privado para nuevos desarrollos.
El suelo a ceder se calcula teniendo en cuenta el articulo 23º del Acuerdo 23 del
2000, el cual establece para el tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansión, cesiones de 16,5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de
construcción en vivienda con un mínimo del 18% del área bruta. Para otros usos
(locales comerciales, oficinas, consultorios, etc.), 9 m² de suelo por cada 100
metros cuadrados de construcción o mínimo el 10% del área bruta. En los
desarrollos mixtos como es este plan parcial, la cesión de suelo se hace
proporcional a lo construido en cada uso. Conforme con lo anterior el suelo a
ceder asciende a 329.271 m² de los cuales 86.873 m² son suelos estables para
la construcción de equipamientos y 242.398,0 m² son suelos ambientales
públicos. Ver Cuadro “Suelo a ceder por Unidad de Gestión”.
Las vías estructurantes del proyecto, para el transporte de mediana capacidad y
colectoras, ocupan 176.820 m² de suelo, las vías peatonales públicas 69540 m²,
a partir de estas se propondrán en las diferentes unidades las vías de servicio
que se requieran para el acceso a las viviendas. Ver Cuadro “Suelo en Vías por
Unidad de Gestión”.
El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a 1.305.946
m², incluye suelos con restricciones ambientales, (676.832 m² con aptitud
geológica D, E y retiros a redes de alta tensión) y suelos aptos para ocupar con
edificaciones, (629.115 m² con aptitud geológica B y C). Estos últimos se
ocuparan con edificaciones para vivienda y para locales de uso múltiple.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
164
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIÓN
Unidad de
UG 1
Gestión
Total Suelo
192.910
Privado
Estable 74.646
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
213.739
166.503
161.493
91.721
173.257
88.504 217.820 1.305.946
59.918
127.175
77.477
49.992
97.609
62.280
80.018
629.115
Ambiental 118.264
153.821
39.327
84.017
41.729
75.648
26.224 137.802
676.832
La proporción de suelo estable que se destina a vivienda y a actividad múltiple se
toma del planteamiento urbanístico teniendo en cuenta el suelo para actividad
múltiple definido para cada una de las centralidades y el suelo que se reserva
para la construcción de vivienda en el mismo: Suelo en vivienda 538.926 m² y
suelo en actividad múltiple 90.189 m². No sobra aclarar en este punto que
conforme lo establece el Acuerdo 62 de 1999 se podrán desarrollar locales
comerciales en suelo residencial y viviendas en áreas de actividad múltiple, los
usos del suelo se rigen por la asignación de usos del suelo para las diferentes
categorías de suelo del Acuerdo 62 de 1999..
El potencial de desarrollo del proyecto en términos de cantidad de viviendas y de
área construida en locales se calcula con base en los siguientes criterios:
VIVIENDAS: Edificaciones multifamiliares en 6 pisos. Teniendo en cuenta la
pendiente de los terrenos, las edificaciones podrían tener alturas hasta siete
pisos con acceso por el tercer nivel, se subiría máximo 5 pisos por escalas y no
se requeriría la utilización de ascensores. Este tipo de edificio se está
construyendo en algunos proyectos próximos al plan en condiciones semejantes
de pendiente.
Edificaciones apÁreadas, continuas. Se consideraron retiros frontales de 12
metros entre edificaciones, no se tuvieron en cuenta retiros laterales.
Obligaciones de parqueo de una celda por cada 6 viviendas.
Apartamentos con área construida promedio de 45 m² y adicionalmente el 10%
de esta en áreas comunes de circulación.
4 apartamentos por piso.
Con base en los datos anteriores se calcula el suelo que se requiere por cada
vivienda en los suelos desarrollados con edificaciones multifamiliares y el total de
viviendas en estos suelos. Para calcular el total de viviendas en las ocho
unidades de gestión, se adicionan a las anteriores las que se pueden construir en
los pisos superiores de las áreas de actividad múltiple, y los índices de ocupación,
construcción y densidad en área bruta y neta.
Como resultado se obtienen 27.971 viviendas en edificaciones de seis pisos de
altura más dos pisos con vivienda en áreas de actividad múltiple.
Área Construida en Locales Comerciales: Se podrán desarrollar 67.641 m² de
locales comerciales en edificaciones de 2 pisos de altura y 50% de ocupación.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
165
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
De conformidad con el acuerdo 23 de 2000, y la ficha Z2-DE4, el
aprovechamiento máximo para la totalidad del área de planeamiento
correspondiente al Plan Parcial Pajarito es 0,8 para vivienda y 0,3 para otros
usos.
Luego de adelantar el análisis en cada una de las unidades de gestión de la
potencialidad del suelo, la factibilidad de desarrollo y la estructura de espacios
públicos y privados, se determinó el aprovechamiento óptimo para cada una de
las unidades de gestión de forma que permita la viabilidad económica de los
proyectos y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este último a su vez,
determina las cesiones y obligaciones urbanísticas para la totalidad del desarrollo
y para cada una de las unidades de gestión. Este aprovechamiento óptimo es el
aprovechamiento medio conforme lo establece el artículo 13º del Decreto 1212
de 2000.
Los aprovechamientos medios resultantes del ejercicio descrito anteriormente
para cada unidad de gestión y para la totalidad del suelo a desarrollar, en índice
y en metros cuadrados construidos, se consignan en el cuadro que aparece a
continuación.
APROVECHAMIENTOS MEDIOS
Unidad de
Gestión
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
Indice C. en
vivienda
0.57
0.51
0.74
0.65
0.45
0.95
1.07
0.61
0.67
238.722
141.651
92.941
209.739
133.042
166.632
1258.684
m² construidos
145.358 130.600
en vivienda
Indice C. en
otros usos
0.040
0.001
0.072
0.074
0.046
0.009
0.014
0.017
0.04
m² construidos
en otros usos
10.373
133
22.926
16.192
9.542
1.990
1.731
4.755
67.641
Indice C.
total
0.60
0.51
0.82
0.73
0.50
0.95
1.09
0.62
0.70
261.648
157.843
102.483
211.729
134.773
171.387
1326.325
m² construidos
155.731 130.732
totales
Las unidades de gestión cuyo aprovechamiento medio sea inferior a 0,8 para
vivienda y 0,3 para otros usos, podrán utilizar estos aprovechamientos máximos
de 0,8 y 0,3, siempre que cedan suelo adicional al establecido en la tabla “Suelo
a Ceder por Unidad de Gestión” incluida en el artículo 56º.
El suelo adicional a ceder se determina de la siguiente forma:
16.5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en vivienda.
9 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en otros usos.
Estos suelos adicionales se cederán al interior del área de planificación vinculado
a las centralidades o parques ambientales, se repartirá en suelo estable y suelo
ambiental con las mismas proporciones de los suelos cedidos en todo el plan.
Para las obligaciones de construcción se aplicará lo dispuesto en el artículo 24 del
Acuerdo 23 de 2000.
Tanto el aprovechamiento como las áreas de cesión adicionales, deberán
definirse con la licencia de urbanismo.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
166
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El Departamento Administrativo de Planeación aprobará la localización y
destinación de las áreas a ceder adicionales.
PLAN PARCIAL DE PAJARITO
INDICADORES DEL PROYECTO
CALCULO CON OBLIGACIONES EN UN PORCENTAJE DEL ÁREA BRUTA DEL LOTE.
(18% PARA USO RESIDENCIAL Y 10% EN OTROS USOS)
Unidad de Gestión UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
Área de Planeamiento
2,305,176
Áreas asentamientos
423,599
consolidados
Área desarrollable (A.B.) 258,010 257,000 320,438 216,600 206,527 223,566 124,078 275,358 1,881,577
Estable B+C
121,993 89,428 172,993 112,923 69,849 136,601 86,414 112,747 902,948
Ambiental
136,017 167,571 147,445 106,124 136,678 84,518 37,664 162,612 978,628
D+E+AltaTension.
Área a ceder
29,552 18,768 102,832 32,774 85,580 20,895 12,814 26,056
329,271
Estable
17,298 11,077 10,924 15,584
9,201
10,489
4,714
7,587
86,873
Ambiental
12,254
7,691
91,908 17,190 76,379 10,406
8,100
18,469
242,398
Vias
28,649 18,033 34,893 18,763 10,656 25,084 16,200 24,542
176,820
Peatonales, total suelo en m² 6,900
6,460
16,210
3,570
18,570
4,330
6,560
6,940
69,540
estables m²
1,400
400
1,100
3,420
3,220
600
10,140
ambiental m² 5,500
6,060
16,210
2,470
18,570
910
3,340
6,340
59,400
Suelo Privado vivienda y
192,910 213,739 166,503 161,493 91,721 173,257 88,504 217,820 1,305,946
comercio
Estable
74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018
629,115
Ambiental
118,264 153,821 39,327 84,017 41,729 75,648 26,224 137,802 676,832
Suelo estable
74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018
629,115
En vivienda
60,816 59,741 96,607 55,887 37,270 94,956 59,972 73,678
538,926
A. múltiple
13,830.2
177
30,568 21,590 12,723
2,653
2,308
6,340
90,189
Edificio de 8 pisos, 4 viviendas por piso y en áreas de actividad múltiple 1.5 pisos en promedio para
comercio y 2 en vivienda
Pisos 6-viviendas de 45M²
Suelo por vivienda
Total Viviendas
Área Construida en vivienda
Área Construida en locales en
A.M.
Viviendas en A.M.
Área Construida total
Indice constucción en AB
Suelo ocupado en vivienda+
A.M.
I. Ocupación (AB)
Densidad Bruta viv./ha.
6
6
6
6
27.5
27.5
27.5
27.5
3,230
2,902
5,305
3,148
145,358 130,600 238,722 141,651
10373
133
22926
16192
6
6
6
6
27.5
27.5
27.5
27.5
2,065
4,661
2,956
3,703
92,941 209,739 133,042 166,632
9542
1990
1731
4755
6
27.5
27,971
1,258,684
67641
285
4
629
444
262
55
47
130
1856
155731 130732 261648 157843 102483 211729 134773 171387 1326325
0.60
0.51
0.82
0.73
0.50
0.95
1.09
0.62
0.70
31,141.4 21,855.0 55,071.1 34,403.4 21,851.5 36,283.0 23,327.7 30,941.9 254,874.9
0.12
125
0.09
113
0.17
166
0.16
145
0.11
100
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
0.16
208
0.19
238
0.11
134
0.14
149
167
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
8.1.
La Valoración del Suelo
En el proceso de formulación de Planes Parciales, especialmente en aquellos
ubicados en suelo de expansión, la valoración del suelo bruto que compone el
área de planeamiento, constituye el punto clave de partida para la determinación
de la viabilidad de ejecución de los proyectos urbanísticos que conformen el Plan.
En este mismo sentido, en el proceso de negociación entre propietarios y
constructores, la determinación de un precio base de referencia del suelo y de
las construcciones existentes para la valoración de los inmuebles a aportar, es el
factor que garantiza a futuro la participación de unos y otros en forma equitativa
en los proyectos urbanísticos.
Desde la concepción del Plan de Ordenamiento Territorial se establecieron los
lineamientos generales que permiten un tratamiento equitativo entre los
diferentes propietarios del suelo involucrados dentro de un plan parcial, en
función de las características geomorfológicas de los terrenos especialmente en
los casos del suelo clasificado como de expansión.
El cálculo de las edificabilidades en función de un índice de construcción único,
relacionado con el área bruta del polígono, distribuye en forma homogénea el
potencial de desarrollo entre todo el suelo del polígono, estableciendo una
relación directa entre el área bruta del suelo y la cantidad de metros cuadrados
de construcción que potencialmente pueden desarrollarse en cada predio, sin
considerar inicialmente las limitaciones de éstos por estabilidad. Este hecho en sí
mismo, pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios frente a la
norma de construcción y cualquier proceso, privado o publico, de negociación.
Un segundo elemento, aplicado en la formulación de este Plan, consiste en la
definición de un valor monetario único de referencia por metro cuadrado del
suelo del polígono Z2-DE4, establecido para la tipología con mayor capacidad de
desarrollo, que en este caso corresponde a los suelos tipo B; dicho valor
asciende a 18.000 pesos corrientes por metro cuadrado, obtenido de los avalúos
comerciales elaborados para la zona por el Departamento de Catastro adscrito a
la Secretaría de Hacienda Municipal, en octubre del año 2001.
Para establecer los valores totales por predio se retomó la clasificación del suelo
según la clasificación de la aptitud geomorfológica, que para la zona identifica:
suelos tipo B y C con la mayor capacidad portante, tipo D asociados a suelos
con procesos de inestabilidad y en algunos casos alto riesgo, tipo E referidos a
retiros de quebradas, y por último aquellos afectados por líneas de Alta Tensión
que limita su utilización. El valor para cada uno de estos tipos se determinó
aplicando porcentajes diferenciales sobre el valor único de referencia, con base
en el grado general de afectación atribuido a cada tipología de suelo
En cuanto a las edificaciones existentes se retomaron tanto las áreas construidas
identificadas en los avalúos realizados, así como los valores monetarios por
metro cuadrado de construcción.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
168
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La cuantificación del valor de los inmuebles utilizada, tanto en el Reparto como
en la Evaluación Financiera, se elaboró a partir del precio de referencia,
aplicando factores de ajuste en función de la tipología del suelo, como se
presenta en la tabla siguiente.
Precio
de Suelo tipo B Suelo tipo C Suelo tipo D Suelo tipo E Alta Tensión
Referencia
18.000
100%
100%
10%
30%
20%
18000
18000
1800
5400
3.600
Con base en los criterios expuestos se construyó la tabla de valores totales por
predio y por tipo de suelo. El valor total de los inmuebles involucrados en el plan
parcial asciende a 22.665’389.440 pesos, de los cuales el suelo bruto es
20’182.429.440 pesos y las construcciones existentes 2’482.960.000. La tabla
siguiente sintetiza la distribución del valor de los inmuebles por unidad de
gestión.
RESUMEN SOBRE VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCIONES
UNIDAD
GESTIÓN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Total
8.2.
VALOR SUELO
B +C
VALOR SUELO
D +E
VALOR
SUELO ALTA
TENSIÓN
VALOR TOTAL
DEL SUELO
ÁREA
VALOR
CONST
CONSTRUCCIÓN
RUIDA
VALOR
INMUEBLES
2,195,866,800 534,784,500 12,315,240 2,742,966,540 2,631 473,580,000 3,216,546,540
1,609,702,200 830,313,000
7,764,120 2,447,779,320 1,340 298,990,000 2,746,769,320
3,113,866,800 521,372,520 11,176,560 3,646,415,880 6,468 814,230,000 4,460,645,880
2,032,621,200 342,201,060 29,627,640 2,404,449,900 3,875 429,590,000 2,834,039,900
1,257,282,540 343,222,740 44,569,800 1,645,075,080
989
96,840,000 1,741,915,080
2,458,825,200 359,521,920
- 2,818,347,120
450
63,000,000 2,881,347,120
1,555,457,400 203,386,140
- 1,758,843,540 1,417 203,410,000 1,962,253,540
2,029,437,000 689,115,060
- 2,718,552,060
889 103,320,000 2,821,872,060
16,253,059,140 3,823,916,940 105,453,360 20,182,429,440 18,059 2,482,960,000 22,665,389,440
El Escenario para el Reparto
El modelo de ocupación del suelo para usos públicos y privados, propuesto en la
formulación del Plan, permite definir los parámetros fundamentales para aplicar
en forma metódica los principios de la ley en cuanto la distribución equitativa de
cargas y beneficios entre los propietarios del suelo.
En el modelo de ocupación del suelo propuesto se articulan las condiciones físico
ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo establecidas por el
POT para el polígono en particular y para el suelo de expansión en general,
expresadas en función de aprovechamientos, cesiones urbanísticas y demás
normas de edificabilidad. Bajo este referente se adoptó la hipótesis general de
desarrollo, en la cual se parte del supuesto teórico sobre índices de construcción
y de ocupación contenidos en las Fichas Resumen de Normatividad, adoptadas
por el Acuerdo 23 de 2000.
En primera instancia, del polígono total se separan los suelos clasificados como
áreas consolidadas existentes que corresponden a los asentamientos de Pajarito,
Pedregal Bajo y La Aurora, en razón de sus características físicas, ambientales y
socioeconómicas que los aproximan a asentamientos de desarrollo incompleto.
Para estos asentamientos se propone un proceso particular de planificación con
instrumentos de gestión del suelo diferente a los aplicables para el resto del área
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
169
% DE
DERECH
OS
14.19%
12.12%
19.68%
12.50%
7.69%
12.71%
8.66%
12.45%
100.0%
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de planeamiento. Se excluyen además algunos equipamientos de reciente
construcción y una urbanización aprobada.
En segundo término, se parte del reconocimiento de las condiciones físico
ambientales de todo el suelo que compone el polígono de Pajarito en cuanto
geomorfología, red hídrica y cobertura vegetal para determinar la cantidad de
suelo estable susceptible de ser ocupado con infraestructuras y edificaciones. A
este suelo se le descuentan los suelos a ceder para vías, espacios públicos y
equipamientos
Bajo los parámetros de edificabilidad reglamentados, (índices de construcción y
ocupación, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterización ambiental, se
identificaron los suelos privados potencialmente útiles, la cantidad de vivienda
potencial y la posibilidad de construir en otros usos de acuerdo con parámetros
de ocupación (edificios en altura, con variantes de 5, 6 y 7 pisos), obligaciones
urbanísticas de cesión de áreas libres por vivienda y comercio, construcción de
equipamientos de uso colectivo y los requerimientos de parqueaderos. (Ver tabla
Indicadores del Proyecto)
Bajo este modelo se identifican escenarios de mínima y máxima ocupación que
permiten previsualizar la conformación urbana del polígono por: el área
construida en viviendas y otros usos, cantidad de viviendas, equipamientos
requeridos, espacios públicos, índices de ocupación y construcción y densidades
brutas y netas de vivienda.
La tabla siguiente identifica la distribución del suelo objeto del planeamiento:
DISTRIBUCIÓN DEL SUELO POR UNIDADES DE GESTION
UNIDAD
GESTION
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
8.3
ÁREA TOTAL
SUELO PARA
EQUIPAMIENTO
S A CEDER
SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
SUELO
AMBIENTAL
PRIVADO
SUELO PARA
VIAS
SUELO PARA
VIAS
PEATONALES
ÁREA ÚTIL
258,010
257,000
320,438
216,600
206,527
223,566
124,078
275,358
17,298
11,077
10,924
15,584
9,201
10,489
4,714
7,587
12,254
7,691
91,908
17,190
76,379
10,406
8,100
18,469
118,264
153,821
39,327
84,017
41,729
75,648
26,224
137,802
28,649
18,033
34,893
18,763
10,656
25,084
16,200
24,542
6,900
6,460
16,210
3,570
18,570
4,330
6,560
6,940
74,646
59,918
127,175
77,477
49,992
97,609
62,280
80,018
1,881,577
86,873
242,398
676,832
176,820
69,540
629,115
Reparto de Cargas y Beneficios
La formulación del plan y el reparto de cargas y beneficios que en él se aplican
se fundamentan en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad
que todos los ciudadanos tienen frente a las normas urbanísticas, que consagran
los planes de desarrollo y el ordenamiento del territorio, y que se sintetizan en
los principios:
La función social y ecológica de la propiedad
La prevalencia del interés general sobre el particular
La distribución equitativa de las cargas y los beneficios
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
170
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En el contexto de la ley 388, (artículos 38 y subsiguientes) se identifican como
cargas correspondientes al desarrollo urbanístico, que serán objeto de reparto
entre los propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realización
de las obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de
servicios públicos de acueducto, alcantarillado energía y teléfono, así como las
cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la
dotación de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de construcción de la infraestructura vial
principal y las redes matrices de servicios públicos, se distribuirán entre todos los
propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y en estos casos se podrá
utilizar los mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y
beneficios como contribución de valorización, participación en plusvalía, tarifas o
impuesto predial u otro mecanismo que garantice el adecuado reparto.
El mecanismo de reparto diseñado desde la ley, está orientado a disponer, en los
planes parciales, el conjunto de acciones urbanísticas que garanticen la cesión y
construcción de todos los elementos componentes del espacio público de la
propuesta, mediante el concurso y aporte equitativo de cada uno de los
propietarios del suelo en forma proporcional a los aprovechamientos asignados
por el Plan para cada unidad de gestión o de actuación. En este, sentido el
reparto está orientado a que todo el suelo involucrado en el polígono del plan
parcial recibe un aprovechamiento y en la misma proporción contribuye con el
desarrollo de los sistemas estructurantes y equipamientos colectivos.
El Método
Para la elaboración del Reparto de Cargas y Beneficios sé propone la utilización
de una metodología específica para el Plan de Pajarito, mediante la cual se
ponderan las cargas de los propietarios de las unidades de gestión, constituidas
éstas por la totalidad del suelo público objeto de la intervención y los costos de
construcción de los elementos constitutivos del espacio público, mediante la
aplicación de un factor único de equivalencia (o punto) igual a 18.000 pesos,
precio del metro cuadrado de suelo útil, factor que permite homologar con un
solo valor todos los aportes de las diferentes unidades de gestión.
Unidades de Gestión
La definición de unidades de gestión tiene por objeto asociar o relacionar
diferentes inmuebles, cuyas características físicas, prediación, y continuidad, en
conjunto, permiten asumir las cargas derivadas del planteamiento urbanístico
general o primario, con base en los aprovechamientos o edificabilidad asignados
desde el modelo de ocupación del suelo definido por el plan y normatividad,
acordes con la disponibilidad de suelos estables de cada unidad.
Cuantificación de las Cargas por Suelo Público a Ceder
El primer componente de las cargas está constituido por la totalidad del suelo
público. Es el suelo que cede cada unidad de gestión para la construcción de vías
públicas (vehiculares y peatonales, la construcción de equipamientos y para
zonas verdes de uso público, ponderados conforme al indicador único de
equivalencia utilizado para valorar el suelo.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
171
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VALOR DEL SUELO A CEDER
UNIDAD
DE
GESTIÓN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Total
COSTO DE
SUELO PARA
EQUIPAMIENTO
COSTO SUELO
PARA VIAS
PEATONALES
COSTO SUELO
PARA VIAS
515,682,000
324,594,000
628,074,000
337,734,000
191,808,000
451,512,000
291,600,000
441,756,000
3,182,760,000
54,900,000
39,924,000
87,534,000
33,138,000
100,278,000
66,474,000
75,996,000
45,036,000
503,280,000
COSTO SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
311,360,400
199,388,160
196,635,600
280,506,600
165,612,600
188,794,800
84,852,000
136,566,000
1,563,716,160
COSTO SUELO A
CEDER
66,169,980
41,532,480
496,303,200
92,826,000
412,448,220
56,194,560
43,740,000
99,733,896
1,308,948,336
948,112,380
605,438,640
1,408,546,800
744,204,600
870,146,820
762,975,360
496,188,000
723,091,896
6,558,704,496
PUNTAJE POR SUELO A CEDER
UNIDAD DE COSTO SUELO A PUNTAJE POR SUELO A
GESTIÓN
CEDER
CEDER
I
948,112,380
52,673
II
605,438,640
33,635
III
IV
V
VI
VII
VIII
Total
1,408,546,800
744,204,600
870,146,820
762,975,360
496,188,000
723,091,896
6,558’704,496
78,253
41,345
48,341
42,388
27,566
40,172
364,372
Definición y Cuantificación de Cargas por Construcciones.
Conforme con los lineamientos de la Ley sobre los elementos constitutivos de
cargas se identificaron todos los componentes del espacio público de la
propuesta urbanística, que deben ser construidos y cedidos con el concurso
equitativo de todos los propietarios.
Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los siguientes ítems:
costo de la construcción de vías estructurantes (vehiculares y peatonales) y costo
de adecuación del suelo a ceder como obligación urbanística, tanto para
construcción de equipamientos como para zona verde pública.
Los componentes atribuibles a los demás costos de urbanismo (redes de
servicios públicos y construcción de equipamientos) están cuantificados en
relación directa con la magnitud del aprovechamiento de cada unidad y se
resuelven proporcionalmente a metros cuadrados de edificabilidad que se
construyan en cada unidad; por esto no contabilizan como cargas en el ejercicio.
PUNTAJE POR CARGAS DE CONSTRUCCIÓN
UNIDAD
COSTO
DE
CONSTRUCCION
GESTIÓN
VIAS
COSTO
CONSTRUCION
VIAS
PEATONALES
COSTO DE
ADECUACION SUELO
PARA
EQUIPAMIENTOS
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
1,894,509,000
942,880,000
2,638,616,000
1,992,393,000
561,707,000
2,890,609,000
1,207,804,000
1,502,022,000
140,432,250
131,477,150
329,914,025
72,658,425
377,945,925
88,126,325
133,512,400
141,246,350
345,956,000
221,542,400
218,484,000
311,674,000
184,014,000
209,772,000
94,280,000
151,740,000
Total
13,630,540,000
1,415,312,850
1,737,462,400
COSTO
PUNTAJE POR
COSTOS POR
ESTABILIZACION Y
CARGAS
CARGAS
CONSTRUCCIO
DOTACION SUELO
CONSTRUCCION
AMBIENTAL A CEDER
N
73,522,200
46,147,200
551,448,000
103,140,000
458,275,800
62,438,400
48,600,000
110,815,440
2,454,419,450
1,342,046,750
3,738,462,025
2,479,865,425
1,581,942,725
3,250,945,725
1,484,196,400
1,905,823,790
136,357
74,558
207,692
137,770
87,886
180,608
82,455
105,879
1,454,387,040 18,237,702,290
1,013,206
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
172
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Finalmente se totalizan los puntos atribuibles a las cargas
TOTAL PUNTAJE POR CARGAS
UNIDAD
DE
GESTIÓN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Total
PUNTAJE POR
CARGAS
CONSTRUCCION
136,357
74,558
207,692
137,770
87,886
180,608
82,455
105,879
1,013,206
PUNTAJE
POR SUELO
A CEDER
52,673
33,635
78,253
41,345
48,341
42,388
27,566
40,172
364,372
TOTAL PUNTAJE
POR CARGAS
189,030
108,194
285,945
179,115
136,227
222,996
110,021
146,051
1,377,578
% DE
CARGAS
0.137
0.079
0.208
0.130
0.099
0.162
0.080
0.106
1.000
Cálculo de Beneficios o Aprovechamientos.
Para el cálculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de
construcción, se parte del modelo urbanístico de ocupación del suelo del cual se
retoman exclusivamente los suelos útiles con clasificación B y C susceptibles a
ser ocupados con estructuras para vivienda, comercio, servicios y equipamientos.
Con fundamento en criterios técnicos sobre los requerimientos de suelo útil por
vivienda, retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros, se modelaron
edificaciones de 6 pisos por bloque, sin ascensor (solo cuando la pendiente del
terreno permita el acceso a la edificación por el segundo o tercer nivel) y con
cuatro destinaciones por piso de 45 m², cada una. De esta forma se
cuantificaron las áreas potencialmente vendibles para vivienda y otros usos
comerciales y de servicios.
Para la conversión de metros cuadrados vendibles a ventas, se parte de la
siguiente hipótesis: las viviendas predominantes son de interés social, con un
precio de referencia equivalente a 70 salarios mínimos legales mensuales, es
decir, $21.632.000 pesos y $480.667 pesos corrientes de 2002 por metro
cuadrado. Para los demás usos de comercio y servicios se asume un precio de
venta de $700.000 por metro cuadrado; obteniendo así las ventas totales
potenciales de cada unidad y del proyecto en su conjunto.
VENTAS TOTALES (Viviendas de 45 m²)
Área
UNIDAD
Área
(1) Venta total
(2) Venta
Viviendas construida
DE
construida
viviendas
total locales
vivienda
GESTIÓN
en locales
I
3,230
145,358
69,868,775,101
10,373
7,260,855,000
II
2,902
130,600
62,774,910,770
133
92,767,500
III
5,305
238,722
114,745,780,701
22,926
16,048,252,500
IV
3,148
141,651
68,086,922,396
16,192
11,334,592,500
V
2,065
92,941
44,673,526,940
9,542
6,679,417,500
VI
4,661
209,739
100,814,371,785
1,990
1,392,930,000
VII
2,956
133,042
63,948,887,487
1,731
1,211,700,000
VIII
3,703
166,632
80,094,288,287
4,755
3,328,447,500
Total
27,971
1,258,684 605,007,463,466
67,641
47,348,962,500
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
Venta total
proyecto (1+2)
77,129,630,101
62,867,678,270
130,794,033,201
79,421,514,896
51,352,944,440
102,207,301,785
65,160,587,487
83,422,735,787
652,356,425,966
173
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El Reparto
Para lograr un reparto equitativo tanto de las cargas como de los
aprovechamientos entre unidades de gestión y al interior de estas entre los
propietarios, es necesario establecer factores de ponderación (indicadores) que
permitan “homologar” las cifras y así garantizar su comparabilidad.
Para ponderar las cargas se adoptó como factor el valor del metro cuadrado de
suelo útil ($18.000 pesos).
Para ponderar los aprovechamientos o beneficios se adopta el concepto de
Unidad de Aprovechamiento del Suelo UAS, indicador que relaciona los precios
de venta de los diferentes productos inmobiliarios propuestos en el Plan. Para el
efecto, se adopta como unidad de medida el precio del metro cuadrado de
vivienda de interés social de 70 salarios mínimos mensuales, equivalente a $
480.667 pesos y el precio de venta del metro cuadrado (m²) de local para otros
usos a $ 700.000 pesos, igual a 1.456 UAS, es decir el precio del metro cuadrado
de comercio u otros usos equivale a 1.456 veces el de vivienda, para el ejercicio
con viviendas de 45 m² de área.
UAS: Valor monetario $480.667
Metro² para vivienda = 1 UAS
Metro² para otros usos = 1.456 UAS
TOTAL UNIDADES DE APROVECHAMIENTO DEL
SUELO POR UNIDAD DE GESTIÓN
(Viviendas 45 m²)
UNIDAD DE
GESTIÓN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Total
UAS POR
UAS POR
TOTAL
VIVIENDA COMERCIO
UAS
145,358.06
15,105.801
160,464
130,599.68
192.998
130,793
238,722.15
33,387.488
272,110
141,651.02
23,580.983
165,232
92,940.76
13,896.153
106,837
209,738.64
2,897.913
212,637
133,042.07
2,520.874
135,563
166,631.67
6,924.648
173,556
1,258,684.04 98,506.857 1,357,191
% DE
EDIFICABILIDAD
11.82%
9.64%
20.05%
12.17%
7.87%
15.67%
9.99%
12.79%
1.00
Finalmente para evaluar el reparto (distribución de edificabilidad y cargas por
unidad de gestión) propuesto en el modelo de ocupación del suelo, o dicho de
otra forma, identificar las disparidades entre aprovechamientos y cargas
generadas por éste, entre las diferentes unidades de gestión, es preciso
comparar estas dos magnitudes mediante la relación de UAS por Puntos,
para lo cual se comparan el total puntajes por cargas y el total de UAS, de las
tablas anteriores, con lo cual se obtiene un resultado de 0.985 UAS por punto.
En las tablas anexas se presenta un ejercicio de reparto, que ilustra la forma de
aplicación de la metodología propuesta, elaborado con la alternativa A, (edificios
multifamiliares de 6 pisos de altura y cuatro apartamentos por piso de 45 m² y
área comercial en edificios de 1.5 pisos en promedio para comercio y dos para
vivienda), da como resultado un total de 27.971 unidades de vivienda y 67.641
m² para locales en comercio y otros usos.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
174
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Unidad de Gestión
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
Pisos 6 viviendas de 45m²
Suelo por vivienda
Total Viviendas
3,230
2,902
5,305
3,148
2,065
4,661
2,956
3,703
Área Construida en
145,358 130,600 238,722 141,651 92,941 209,739 133,042 166,632
vivienda
Área Construida en locales 10,373
133 22,926 16,192
9,542
1,990
1,731
4,755
en A.M.
Viviendas en A.M.
285
4
629
444
262
55
47
130
Área Construida total
155,731 130,732 261,648 157,843 102,483 211,729 134,773 171,387
27,971
1,258,684
67,641
1,856
1,326,325
Cargas Reales por Unidad de Gestión
No obstante el ejercicio de reparto adelantado, la distribución de edificabilidad
entre las unidades de gestión propuesta por el Plan no se encuentra
exactamente equilibrada frente a las cargas que le corresponden a cada una de
ellas.
El resultado así obtenido presenta un escenario de cargas muy
aproximado al equilibrio completo en relación con los aprovechamientos, (ver
columna Total Cargas en el cuadro “Reparto de Cargas Reales por Unidad de
Gestión” que aparece a continuación). El ajuste definitivo se logra con el reparto
y posterior ajuste en forma de cargas reales para cada una de las unidades de
gestión, (ver columnas Reparto y Cargas Reales en el mismo cuadro).
Carga real: Corresponde a las obligaciones urbanísticas que efectivamente
deben asumir los propietarios de cada unidad de gestión, representadas en todos
los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y
construidos, tales como: suelo a ceder para equipamientos y ambiental, suelo
para vías estructurantes y peatonales públicos, construcción de vías
estructurantes y peatonales públicos, adecuación del suelo a ceder, tanto para
construcción de equipamientos como para zona verde pública. La carga real
puede ser mayor o menor a los costos de realizar las obras públicas dentro de los
límites de la unidad de gestión correspondiente, dependiendo del resultado del
ejercicio de reparto.
Los mayores o menores costos para el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas, o cargas reales, se distribuyen entre las diferentes unidades de
gestión mediante la gestión de los propietarios y urbanizadores, los cuales, a
través de negociaciones directas intercambian cargas y beneficios entre unidades
excedentarias y deficitarias, aplicando los mismos criterios metodológicos de
puntajes y UAS. A manera de ilustración, a continuación de las tablas de reparto
se presentan algunas alternativas de gestión que permiten el reparto equitativo
en el Plan.
En la tabla siguiente se ilustra el reparto en el cual cada unidad asume las cargas
en función directa a sus aprovechamientos o beneficios.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
175
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Reparto de Cargas y Cargas Reales por Unidad de Gestión para
Viviendas de 45 metros²
DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS
PUNTAJES POR CARGAS Y POR APROVECHAMIENTOS
Aportes en suelo a ceder y en costos de construcción (45 m² por vivienda)
UNIDAD
TOTAL PUNTAJE
DE
POR CARGAS
GESTIÓN
I
189,030
II
108,194
III
285,945
IV
179,115
V
136,227
VI
222,996
VII
110,021
VIII
146,051
TOTAL
1,377,578
% DE
CARGAS
13.722%
7.854%
20.757%
13.002%
9.889%
16.188%
7.987%
10.602%
100.00%
% DE
TOTAL UAS APROVECHA
MIENTO
160,464
11.823%
130,793
9.637%
272,110
20.049%
165,232
12.175%
106,837
7.872%
212,637
15.667%
135,563
9.988%
173,556
12.788%
1,357,191
100.000%
UAS POR
PUNTOS
186,232
106,592
281,713
176,464
134,211
219,695
108,393
143,889
DIFERENCI
A EN UAS
25,768
-24,200
9,603
11,232
27,374
7,059
-27,170
-29,667
1,357,191
DIFERENCIAS
EN PESOS
470,794,505
- 442,147,734
175,459,648
205,216,968
500,137,438
128,968,426
- 496,403,395
- 542,025,857
0
0
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN
PESOS CORRIENTES DE 2002 (45 m² por vivienda)
UNIDAD
TOTAL CARGAS
DE
( construcción EP +
GESTIÓN
suelo a ceder)
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
REPARTO
(en pesos)
3,402,531,830 470,794,505
1,947,485,390 -442,147,734
5,147,008,825 175,459,648
3,224,070,025 205,216,968
2,452,089,545 500,137,438
4,013,921,085 128,968,426
1,980,384,400 -496,403,395
2,628,915,686 -542,025,857
24,796,406,786
0
CARGAS REALES
CARGA REAL
(suelo
POR UAS (en
publico+constru
pesos)
ccion+reparto)
CARGAS POR
VIS (en
pesos)
2,931,737,325
2,389,633,124
4,971,549,177
3,018,853,057
1,951,952,107
3,884,952,659
2,476,787,795
3,170,941,543
18,270.39
18,270.39
18,270.39
18,270.39
18,270.39
18,270.39
18,270.39
18,270.39
822,168
822,168
822,168
822,168
822,168
822,168
822,168
822,168
24,796,406,786
18,270.39
822,168
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN
SALARIOS MINIMOS LEGALES (45 m² por vivienda)
UNIDAD
TOTAL CARGAS
DE
( construccion EP +
GESTIÓN
suelo a ceder)
8.4.
REPARTO
CARGAS REALES
(suelo
publico+constru
ccion+reparto)
CARGA REAL
POR UA (en
SMLM)
CARGAS POR
VIS
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
11,011.43
6,302.54
16,656.99
10,433.88
7,935.56
12,990.04
6,409.01
8,507.82
1,524
-1,431
568
664
1,619
417
-1,606
-1,754
9,488
7,733
16,089
9,770
6,317
12,573
8,015
10,262
0.059
0.059
0.059
0.059
0.059
0.059
0.059
0.059
2.6607
2.6607
2.6607
2.6607
2.6607
2.6607
2.6607
2.6607
TOTAL
80,247
0
80,247
0.059
2.6607
Alternativas para Equilibrar la Proporción de
Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias
Cargas
y
Para llevar a cabo la totalidad de la edificabilidad potencial (estimada con base
en el aprovechamiento medio) definida para cada una de las unidades de gestión
y lograr los sistemas públicos de aquellas unidades que presentan desequilibrios
frente a la edificabilidad a que le dan derecho sus puntajes de UAS, es necesario
identificar alternativas de gestión entre unidades que permitan realizar el
intercambio de aprovechamientos con el fin de asegurar el reparto de equitativo.
En este caso, si bien es cierto, se trata de una negociación privada entre
propietarios, ésta es de una naturaleza diferente a las que necesariamente se
llevarán a cabo al interior de cada unidad al momento de solicitar licencia única
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
176
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de urbanismo, que requiere del consenso de todos los propietarios.
El
intercambio se debe realizar entre unidades en conjunto, buscando que las
unidades que presenten superávit de edificabilidad asuman parte de las cargas
por fuera de la respectiva unidad en los casos de las unidades II, VII Y VIII
cuyas edificabilidades son mayores a sus respectivos aportes.
Sin embargo vale la pena anotar que en el actual escenario de reparto, la
situación no se presenta crítica, aunque si se deben establecer las alternativas
que permitan completar el sistema público ideado, lo cual no se podrá lograr en
un marco rígido, pues los tiempos y condiciones de implementación del plan
parcial no son exactos y homogéneos, las alternativas deben brindar flexibilidad
para adecuarse a las cambiantes condiciones políticas o del mercado.
La piedra angular para la aplicación de cualquiera de las alternativas para lograr
el equilibrio, debe partir de la existencia de una Entidad o instancia de
coordinación o gestión del plan parcial en su conjunto, que facilite este tipo de
operaciones que pueden llegar a volverse imposibles de ejecutar sin la
participación del Estado, pues se trata de transacciones atípicas en el mercado
inmobiliario para las cuales no se han constituido las bases de confianza
necesarias para que operen por sí solas.
Luego las siguientes alternativas descritas indudablemente se facilitan si se
cuenta con una Entidad de coordinación que posea instrumentos de intervención
en el suelo, recursos de inversión y sobre todo tenga en mente la ejecución y
articulación de todos los procesos constructivos del plan parcial, para que de esta
manera se conozca donde y cuando es más oportuna la localización de una
determinada obligación urbanística y quién la está requiriendo, es decir su
función será la de conectar en el entorno del plan parcial, la oferta con la
demanda, en términos de equilibrar el reparto de cargas y de beneficios.
Alternativas:
La
construcción de equipamientos comunitarios o parte de ellos por
urbanizadores de otras unidades.
La construcción de vías primarias o secundarias o parte de ellas por
urbanizadores de otras unidades.
La adquisición de suelos para parques, preferentemente mediando una entidad
municipal o pagándole a ésta si previamente ya lo adquirió.
La dotación de parques en un valor proporcional a la obligación a realizar en
suelos cedidos en otra unidad.
La ejecución total de las cargas de la unidad deficitaria y la entrega de suelos
útiles (urbanizados o no) de valor proporcional a la inversión realizada (bajo
los puntajes preestablecidos) por parte de los propietarios de unidades con
mayor aprovechamiento.
La creación de asociaciones entre urbanizadores de unidades deficitarias con
unidades de mayor aprovechamiento, para realizar las operaciones
conjuntamente y de manera programada.
Manejo a través de fiducias de los suelos e inversiones programadas de los
urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor
aprovechamiento, para realizar operaciones conjuntas, de forma coordinada.
La participación del Estado formando con unidades deficitarias y unidades de
mayor aprovechamiento una o unas empresas de economía mixta.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
177
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
9.
EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA
Oferta de Vivienda
Las condiciones macroeconómicas del país y en particular las del Valle de Aburrá
y el receso de la actividad edificadora en su conjunto, han determinado la
reorientación del sector de la construcción hacia nichos de mercado de vivienda
de interés social que, no obstante las limitaciones en la capacidad de compra,
cuenta con políticas de subsidio desde el gobierno nacional que garantizan la
realización efectiva de un alto porcentaje del producto.
Al confrontar la información sobre el comportamiento en la oferta de vivienda de
Camacol, el 60% de ésta se concentra en el rango de cero a 300 mil UVR,
equivalentes a 38 millones de pesos corrientes. A la fecha del estudio la oferta
de corto plazo ascendía a 14764 unidades de vivienda, de las cuales el 45% no
contaba con definición de precio de venta; de las restantes 6580 unidades el
71% corresponden a ofertas con precio inferior a 120 salarios mínimos legales.
Rangos de Áreas
Según la información del Estudio de Mercado de Edificaciones, elaborado por
Camacol en noviembre del 2001, el área útil o privada de las edificaciones
ofrecidas en el último período ha venido disminuyendo en promedio para toda el
área de análisis; pasando de 91.4 m² en marzo del 2000 a 69.4 m² en
noviembre del 2001 con una disminución relativa del 24% en un lapso de 20
meses. Dicho comportamiento viene siendo jalonado por la alta participación de
la vivienda de interés social en la oferta agregada de vivienda.
El 38% de la oferta de vivienda actual se ubica en el rango de 45 a 60 m²; el
20% cuenta con área inferior; el 21% está en el rango de 60 a 75 m². El resto
de la oferta está por encima de 75 metros.
El 98% de la oferta de vivienda con área inferior a 45 m² se localiza en Medellín,
con mayor participación en corregimiento de San Antonio de Prado, y las
comunas de Robledo y La Candelaria (Centro de la Ciudad).
La situación descrita permite identificar una tendencia de concentración de la
actividad edificadora y oferta de vivienda en los estratos medios bajos, con la
adecuación de los productos inmobiliarios a las condiciones económicas de la
población, ajustes logrados por medio de la reducción del área útil vendible y de
los acabados finales del producto.
El 51% de las viviendas en oferta se venden por debajo de 300 mil UVR,
equivalentes a 120 salarios mínimos mensuales; que pueden aplicar al sistema
nacional de subsidios de vivienda ya sea con el INURBE o con las Cajas de
Compensación.
Características Físicas de la Oferta de Vivienda de Interés Social
Con base en los proyectos de VIS en oferta puede afirmarse que el proyecto
típico orientado al estrato 3 lo conforman urbanizaciones con desarrollos
multifamiliares de hasta 300 destinaciones por proyecto. Apartamentos hasta de
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
178
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
45 m², distribuidos en dos o tres alcobas, un baño, salón comedor y cocineta,
juegos infantiles, zonas verdes, salón social y placa polideportiva.
Los proyectos más recientes de gran éxito comercial, localizados en la periferia
del Centro de la ciudad se caracterizan, además, por estar desarrollados en lotes
con disponibilidad de toda la infraestructura de servicios públicos (que reduce el
costo de urbanismo al mínimo) construidos en altura hasta de 21 pisos, con
áreas útiles de 43 m² por vivienda, sin parqueaderos y obligaciones mínimas de
cesiones urbanísticas, con un ascensor por cada 120 apartamentos y 500
unidades o más por proyecto.
Las especificaciones de acabado son muros en concreto a la vista, pisos en
mortero pulido, ventanería en aluminio crudo, mesón de cocina prefabricado en
granito y un baño enchapado en la zona de ducha.
9.1. Simulación Urbanística Financiera
En el contexto del plan parcial la simulación urbanístico financiera tiene por
objeto identificar las condiciones económicas generales del mercado inmobiliario
local bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan,
y que desde el Decreto 1212 de 2000 se define como: “ ... un ejercicio de
prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el plan parcial en
forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del
aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita
establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una
viabilidad económica de todo el plan parcial y de cada una de sus unidades de
gestión...”
Mediante el ejercicio de simulación urbanística financiera, se modelan y ajustan
las características de las diferentes unidades de gestión propuestas para
ocupación del territorio, con base en los aprovechamientos urbanísticos (metros
cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el
Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del
proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construcción y desarrollo
del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad exigido por el
urbanizador, de acuerdo con su tasa de oportunidad.
El ejercicio así resuelto demuestra la capacidad de los proyectos para responder
o soportar las cesiones y demás cargas relacionadas con el modelo de ocupación
del suelo, bajo las condiciones vigentes de precio de venta de los productos
inmobiliarios típicos, que en forma general se propone desarrollar con los
proyectos del plan.
Los resultados de este trabajo reflejan el nivel de generalidad de la información
utilizada, pues en ningún momento se evalúo un proyecto totalmente diseñado,
por lo tanto las cifras de resultado son un indicador preliminar sobre la
prefactibilidad de proyectos específicos los cuales demandan ejercicios de
simulación con datos reales sobre estudios técnicos y diseños puntuales que
permitan definir costos más ajustados a los reales.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
179
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En muchos casos, las cifras de los estudios de factibilidad difieren
sustancialmente con los resultados finales, reflejados en los Estados de Pérdidas
y Ganancias de un proyecto inmobiliario. Los proyectos actuales de vivienda de
interés social, con precios orientados a la captación de subsidios, son altamente
sensibles a: la velocidad de venta y producción, las variaciones en los precios de
los insumos, la fluctuación de los costos financieros y las normas básicas
constructivas reglamentadas a escala municipal, entre otros.
Contrario a la metodología de Reparto de Cargas y Beneficios utilizada en la
formulación de este plan, en la cual sólo se tiene en cuenta los costos asociados
a la construcción de aquellos elementos constitutivos del espacio público en sus
diferentes componentes, en el ejercicio de simulación financiera se tienen en
cuenta todos los costos generados en la ejecución de la totalidad del plan y que
constituyen erogaciones para el urbanizador.
En este orden de ideas se retoma la totalidad del suelo involucrado, 1.881.577
metros cuadrados, y el valor utilizado para el reparto con un precio de referencia
único de 18 000 pesos corrientes por metro cuadrado para el suelo estable, tal
como se describió en el tema correspondiente. Ver tabla Resumen de Valores
Prediales por Unidades de Gestión.
RESUMEN DE VALORES PREDIALES POR UNIDAD DE GESTIÓN
U. G.
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
VALOR DE VALOR DE LA
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO ALTA CONSTRUCCI
ON
TENSIÓN
E
D
C
B
VALOR
TOTAL DEL
SUELO
VALOR
TOTAL DEL
INMUEBLE
946,207,800
1,249,659,000
90,618,300
444,166,200
12,315,240
473,580,000
2,742,966,540
3,216,546,540
1,104,559,200
505,143,000
31,465,080
798,847,920
7,764,120
298,990,000
2,447,779,320
2,746,769,320
1,891,396,800
1,222,470,000
129,033,900
392,338,620
11,176,560
814,230,000
3,646,415,880
4,460,645,880
1,440,169,200
592,452,000
86,605,560
255,595,500
29,627,640
429,590,000
2,404,449,900
2,834,039,900
552,724,200
704,558,340
163,991,880
179,230,860
44,569,800
96,840,000
1,645,075,080
1,741,915,080
1,198,249,200
1,260,576,000
55,043,460
304,478,460
0
63,000,000
2,818,347,120
2,881,347,120
1,372,381,200
183,076,200
0
203,386,140
0
203,410,000
1,758,843,540
1,962,253,540
1,971,486,000
57,951,000
94,493,520
594,621,540
0
103,320,000
2,718,552,060
2,821,872,060
5,775,885,540
651,251,700
3,172,665,240
105,453,360
2,482,960,000
TOTAL 10,477,173,600
20,182,429,440 22,665,389,440
Costos de Urbanismo.
- Servicios públicos
En materia de servicios públicos se retoman los valores unitarios para
construcción de redes (por Vivienda y por extensión a local comercial) estimados
por Empresas Públicas, para determinar el costo de la infraestructura de servicios
públicos que corresponde al urbanizador, con base en las viviendas propuestas
para cada unidad de gestión. El valor total estimado por vivienda asciende a
2.494.000 pesos, cifra que incluye las redes internas de gas de cada vivienda por
valor de 400.000 pesos, de los cuales al urbanizador le corresponden 2.094.000
pesos.
Servicios
Acueducto
Alcantarillado
Energía
Gas
Teléfono
Total
Empresas Públicas
32.000
250.000
400.000
682.000
Urbanizadores
512.000
826.000
250.000
446.000
60.000
2.094.000
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
180
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
De los valores estimados se debe tener en cuenta que estos no incluyen el
afirmado y pavimento de las brechas por hacer parte de los costos de urbanismo
a cargo del constructor.
En cuanto a los costos de construcción de redes de servicios públicos,
responsabilidad de los urbanizadores, Empresas Públicas dispone de un
mecanismo de financiación, que en forma directa suministrará los recursos
financieros al constructor para su ejecución y una vez vendido el proyecto la
Empresas Públicas recuperará el valor de la inversión de manera proporcional a
la obra ejecutada, acorde con el Decreto 302 de 2000.
Cuando las redes benefician a varios proyectos urbanísticos, los recursos
requeridos para su construcción podrán ser anticipados al urbanizador por
Empresas Públicas y recuperados en forma proporcional al número de viviendas
o destinaciones de cada uno de los desarrollos, cuando estos sean
efectivamente ejecutados, la entidad hará el cobro con la respectiva actualización
del valor en el tiempo.
- Infraestructura Vial
Con respecto a la infraestructura vial propuesta se identifica tres grandes grupos
de obras, el primero, hace referencia a la infraestructura vial arterial que permite
la conexión del polígono a los sistemas estructurantes de la ciudad y es objeto de
reparto conforme a la afectación de cada unidad de gestión. El segundo grupo,
corresponde a las vías peatonales de uso público y objeto de reparto con el
mismo criterio usado para las vehiculares, y por último, las vías vehiculares
internas de cada unidad de gestión, que permiten el acceso directo a los
parqueaderos, mas los parqueaderos comunes de los desarrollos, cuyo costo
incide sobre el costo total de urbanización de cada unidad de gestión y en ningún
caso son objeto de reparto.
Para los tres grupos de obras viales se cuantificaron las estructuras hidráulicas
necesarias y se incluyen en los costos totales por unidad de gestión; los valores
totales utilizados en cada caso son los siguientes:
Tipo de vía
Vía Arterial Vehicular
Vía Peatonal Pública
Vía Vehicular Interna
Costo Total
13.630.540.000
1.415.312.850
6.445.227.823
- Equipamientos de Uso Colectivo
En cuanto a los equipamientos comunitarios requeridos por obligación
urbanística, se procedió de la siguiente forma:
Se cuantificaron los requerimientos con base en la norma urbanística definida por
los acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, que establecen la obligación de ceder
mínimo el 18% del suelo bruto del polígono para espacio público y construcción
de equipamientos de uso colectivo en vivienda y el 10% en otros usos. Para el
efecto se determinaron las cantidades de suelo y los metros cuadrados de
construcción de equipamiento a ceder por cada unidad de gestión.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
181
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Para cuantificar los costos de adecuación del suelo para construcción de
equipamientos de uso colectivo, la de suelo público a ceder y el libre de uso
privado se tomaron los siguientes valores
Adecuación Tipo de Suelo
Costo por m²
Para equipamientos
Para Zonas Verdes Públicas
Para Zonas Verdes Privadas
$ 20.000
$ 6.000
$ 6.000
La construcción de equipamientos de uso colectivo a ceder como parte de la
obligación urbanística, se cuantifico en razón de 1 m² de construcción por cada
vivienda potencial y por cada 100 metros de construcción en otros usos
vendibles que, en el ejercicio realizado para viviendas de 45 m² y para áreas
comerciales, ascienden a 25.850 m²
Para cuantificar el costo de la obligación por equipamientos a ceder, se asume el
costo directo del metro cuadrado de vivienda ($240.000), puesto que es
consecuente que exista relación directa entre las características físicas de las
viviendas construidas y los equipamientos a ceder. En los casos en que el diseño
de los equipamientos supere el costo por m² de la obligación a ceder, Planeación
definirá la forma adecuada de compensar la obligación.
COSTOS DE URBANISMO
URBANISMO
COSTO
VIAS
INTERNO
U.G. CONSTRUCCIÓN
PEATONALES parqueaderos +
VIAS
vías
SERVICIOS
PÚBLICOS
ADECUACION
SUELO
EQUIPAMIENTO
ADECUACIÓN ADECUACIÓN
SUELO
SULEO
AMBIENTAL
AMBIENTAL
CESIÓN
PRIVADO
VALOR TOTAL
URBANISMO
I
1,894,509,000
140,432,250 841,662,907
7,367,337,623
345,956,000
73,522,200
709,582,200 11,373,002,180
II
942,880,000
131,477,150 690,704,672
6,084,946,778
221,542,400
46,147,200
922,925,400 9,040,623,600
III
2,638,616,000
329,914,025 1,424,269,536
12,442,070,801
218,484,000
551,448,000
235,964,400 17,840,766,761
IV
1,992,393,000
72,658,425 863,578,146
7,533,344,675
311,674,000
103,140,000
504,099,600 11,380,887,847
V
561,707,000
377,945,925 558,899,559
4,879,871,311
184,014,000
458,275,800
250,372,380 7,271,085,975
VI
2,890,609,000
9,875,583,784
209,772,000
62,438,400
453,889,200 14,702,337,426
VII
1,207,804,000
133,512,400 715,001,250
6,291,577,411
94,280,000
48,600,000
157,344,600 8,648,119,661
VIII 1,502,022,000
141,246,350 913,964,683
8,030,505,076
151,740,000
110,815,440
826,813,560 11,677,107,108
TOT.
88,126,325 1,121,918,717
13,630,540,000 1,415,312,850 7,129,999,469 62,505,237,459
1,737,462,400 1,454,387,040 4,060,991,340 91,933,930,559
- Otros costos de Urbanismo
Conforme a lo establecido en el decreto 1212 de 2000, los requerimientos para la
formulación del un plan parcial solo hacen referencia a los sistemas
estructurantes del espacio público y su respectiva distribución. Para llevar acabo
la evaluación urbanística financiera de cada una de las unidades de gestión es
necesario disponer, por lo menos, de un esquema urbanístico interno básico que
permita la definición de los demás costos de desarrollo del proyecto. Para el
efecto, se adoptó la alternativa de cuantificar los parqueaderos requeridos para
vivienda y otros usos y estimar el costo de su producción por celda, con base en
$80.000 por m², para un total de 6.465.227.823 pesos y 4534 celdas requeridas,
4.196 unidades por concepto de viviendas y 338 por otros usos.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
182
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ESTIMACIÓN DE OTROS COSTOS DE URBANISMO INTERNO
UNIDAD DE
GESTION
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
VIVIENDAS
PARQUEADER PARQUEADER
SUELO EN
URBANISMO
TOTAL
OS
OS PARA
PARQUEADEROS INTERNO(PARQUEADER
COMERCIO PARQUEADEROS
VIVIENDAS
en m²
OS)
1/200m²
1/6VIV.
3,230
2,902
5,305
3,148
2,065
4,661
2,956
3,703
27,971
538
484
884
525
344
777
493
617
4,662
52
1
115
81
48
10
9
24
338
590
484
999
606
392
787
501
641
5,000
10,521
8,634
17,803
10,795
6,986
14,024
8,938
11,425
89,125
841,662,907
690,704,672
1,424,269,536
863,578,146
558,899,559
1,121,918,717
715,001,250
913,964,683
7,129,999,469
Costos Directos de Construcción
Están asociados al proceso de producción de las edificaciones y comprenden los
costos por concepto de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo y los
administrativos de la obra. El valor promedio utilizado $ 240.000 por m²,
permite cuantificar el valor de las edificaciones en su conjunto, sin tener en
cuenta las particularidades de diseño de cada proyecto que pueden incrementar
tal valor.
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION
UNIDAD
DE
GESTION
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
VALOR
INMUEBLES
COSTOS DE
URBANISMO
3,216,546,540
2,746,769,320
4,460,645,880
2,834,039,900
1,741,915,080
2,881,347,120
1,962,253,540
2,821,872,060
22,665,389,440
11,373,002,180
9,040,623,600
17,840,766,761
11,380,887,847
7,271,085,975
14,702,337,426
8,648,119,661
11,677,107,108
91,933,930,559
COSTOS
COSTO DIRECTO
CONSTRUCCION
CONSTRUCCIONES
EQUIPAMIENTO
40,913,076,452
33,892,783,732
69,029,717,004
41,767,933,528
27,067,357,673
54,985,103,654
35,024,576,098
44,674,464,874
347,355,013,016
TOTAL
800,137,357 56,302,762,529
696,849,664 46,377,026,316
1,328,207,387 92,659,337,032
794,333,553 56,777,194,827
518,584,931 36,598,943,659
1,123,381,827 73,692,170,028
713,712,097 46,348,661,397
900,114,048 60,073,558,090
6,875,320,864 468,829,653,879
PARTICIPA
CIÓN EN
VENTAS
0.730
0.738
0.708
0.715
0.713
0.721
0.711
0.720
0.719
Costos Indirectos de Construcción
Para cuantificar los demás costos de construcción se adopta el método de
cuantificar la incidencia de los costos como porcentajes de participación en las
ventas totales, de acuerdo con la metodología utilizada por la Lonja de Propiedad
Raíz de Medellín y Antioquia.
Es preciso advertir que los parámetros utilizados, (% de incidencia), son más de
carácter indicativo, de ninguna manera se pueden tomar como determinantes
inmodificables puesto que cada proyecto inmobiliario presenta particularidades
específicas, de condiciones del suelo, diseño o financiación, entre otras, que
determinan la forma de su ejecución y viabilidad del proyecto.
Para la determinación de los demás costos en el ejercicio de simulación se
utilizaron los siguientes indicadores.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
183
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Honorarios
Ventas
Gerencia
Promoción
Construcción
Diseño
Interventoría
2.5%
2.5%
1.0%
5.0%
1.0%
1.0%
Total
13.0%
Administrativos
Legales
2.0%
Impuestos Expensas2.0%
Publicidad
3.0%
Total
7.0%
Financieros
5.0%
COSTOS INDIRECTOS
UNIDAD
DE
GESTION
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
HONORARIOS
ADMINISTRATIVOS
FINANCIEROS
TOTAL COSTOS
INDIRECTOS
PARTICIPACIÓN
EN VENTAS
10,026,851,913
8,172,798,175
17,003,224,316
10,324,796,936
6,675,882,777
13,286,949,232
8,470,876,373
10,844,955,652
84,806,335,376
5,399,074,107
4,400,737,479
9,155,582,324
5,559,506,043
3,594,706,111
7,154,511,125
4,561,241,124
5,839,591,505
45,664,949,818
3,856,481,505
3,143,383,913
6,539,701,660
3,971,075,745
2,567,647,222
5,110,365,089
3,258,029,374
4,171,136,789
32,617,821,298
19,282,407,525
15,716,919,567
32,698,508,300
19,855,378,724
12,838,236,110
25,551,825,446
16,290,146,872
20,855,683,947
163,089,106,491
0.250
0.250
0.250
0.250
0.250
0.250
0.250
0.250
0.250
Resultados de Ventas del Proyecto
En el ejercicio de simulación para proyectos inmobiliarios con unidades de
vivienda de 45 m² de área útil, para desarrollos en 6 pisos en promedio, se
encuentra que el área construida en vivienda asciende a 1.258.684 metros
cuadrados vendibles, en comercio y otros usos 67.641 metros, con locales de 36
m² en promedio. En ambos casos el constructor, en forma adicional, debe
ejecutar una mayor cantidad de construcción en función de las circulaciones y
áreas comunes requeridas no comercializables y que constituyen parte integral
de los inmuebles, para el efecto se utilizaron como parámetro 8% para vivienda
y 30% para comercio.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
184
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ÁREAS CONSTRUIDAS
CUADRO ALTERNATIVA A3 6 PISOS
UNIDAD
ADICIONAL
ADICIONAL
m² DE
m² DE
m² DE VIVIENDA CIRCULACIO
DE
CIRCULACION
COMERCIO
EQUIPAMIENTO
GESTION
N VIVIENDA
COMERCIO
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
145,358
130,600
238,722
141,651
92,941
209,739
133,042
166,632
1,258,684
11,629
10,448
19,098
11,332
7,435
16,779
10,643
13,331
100,695
10,373
133
22,926
16,192
9,542
1,990
1,731
4,755
67,641
3,112
40
6,878
4,858
2,863
597
519
1,426
20,292
3,334
2,904
5,534
3,310
2,161
4,681
2,974
3,750
28,647
TOTAL ÁREA
CONSTRUIDA
173,805
144,123
293,158
177,343
114,941
233,785
148,910
189,894
1,475,960
En cuanto a los precios de referencia utilizados para valorar el producto de las
ventas se adoptó por apartamentos de 45 m² y con precio de 70 salarios
mínimos legales mensuales ($ 309.000 para 2002), para un valor total de $
21.630.000 pesos por unidad y $ 432.600 pesos por metro. Para los demás usos
diferentes a vivienda, se tomó como precio de venta $ 700.000 pesos por metro
cuadrado y locales de 36 m² en promedio.
RESULTADO DE VENTAS DEL PROYECTO
UNIDAD
DE
GESTION
m² DE
VIVIENDA
145,358
I
130,600
II
238,722
III
141,651
IV
92,941
V
209,739
VI
133,042
VII
166,632
VIII
1,258,684
TOTAL
VALOR VIVIENDA
m² DE
COMERCIO
VALOR COMERCIO
TOTAL VENTAS
DISTRIBUCI
ON
69,868,775,101
62,774,910,770
114,745,780,701
68,086,922,396
44,673,526,940
100,814,371,785
63,948,887,487
80,094,288,287
605,007,463,466
10,373
133
22,926
16,192
9,542
1,990
1,731
4,755
67,641
7,260,855,000
92,767,500
16,048,252,500
11,334,592,500
6,679,417,500
1,392,930,000
1,211,700,000
3,328,447,500
47,348,962,500
77,129,630,101
62,867,678,270
130,794,033,201
79,421,514,896
51,352,944,440
102,207,301,785
65,160,587,487
83,422,735,787
652,356,425,966
0.118
0.096
0.200
0.122
0.079
0.157
0.100
0.128
1.000
Resultado Final de la Evaluación
La evaluación realizada es de carácter estático y a valores de hoy (año 2002), en
la cual se asume que todas los proyectos se ejecutan en un mismo momento y
así mismo se venden, además se parte del supuesto teórico de que las
condiciones de construcción y desarrollo son idénticas para todos los proyectos y
que no se presentan problemas de mercado que dificulten la colocación final de
los inmuebles.
Con los parámetros de dimensionamiento y evaluación se obtuvo como resultado
que las ventas totales del plan parcial en su conjunto ascienden a $
652.356`425.966 pesos corrientes de 2002 y costos de producción a $
631.918`760.370 pesos, con tales resultados se evidencia que el proyecto en su
conjunto, bajo los supuestos manejado, es viable. Como se dijo anteriormente el
modelo propuesto es muy sensible a múltiples variables, modificaciones en
aspectos como el tamaño de los apartamentos, la velocidad en las ventas, el
precios de los insumos, los costos financieros, entre otros, pueden alterar
radicalmente el resultado.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
185
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
RESULTADO FINAL DE EVALUACIÓN 45 m²
U.G.
COSTOS
DIRECTOS
56,302,762,529
I
46,377,026,316
II
III 92,659,337,032
56,791,876,827
IV
36,598,943,479
V
73,677,488,028
VI
VII 46,348,661,397
VIII 60,073,558,090
TOT. 468,829,653,699
COSTOS
INDIRECTOS
19,282,407,525
15,716,919,567
32,698,508,300
19,855,378,724
12,838,236,110
25,551,825,446
16,290,146,872
20,855,683,947
163,089,106,491
REPARTO
COSTOS
AJUSTADOS POR
REPARTO
VENTAS
TOTALES
DIFERENCIAS
PORCENTA
JE
470,794,505
442,147,734
175,459,648
205,216,968
500,137,438
128,968,426
496,403,395
542,025,857
75,114,375,549
62,536,093,617
125,182,385,684
76,442,038,584
48,937,042,151
99,100,345,047
63,135,211,663
81,471,267,894
77,129,630,101
62,867,678,270
130,794,033,201
79,421,514,896
51,352,944,440
102,207,301,785
65,160,587,487
83,422,735,787
2,015,254,551
331,584,652
5,611,647,517
2,979,476,312
2,415,902,289
3,106,956,737
2,025,375,824
1,951,467,893
2.61%
0.53%
4.29%
3.75%
4.70%
3.04%
3.11%
2.34%
631,918,760,190 652,356,425,966 20,437,665,776
3.13%
0
Como puede concluirse de los cálculos realizados que se presentan en las tablas
anexas, el Plan es altamente sensible a los siguientes aspectos:
Al precio máximo de venta de las viviendas, que para la simulación se definió en
70 salarios mínimos legales mensuales.
Al tamaño de las viviendas, en las condiciones del mercado, que debe oscilar
entre 40 y 45 m² de construcción.
A los costos de infraestructura de servicios públicos que deben ser compartidos
entre la empresa prestadora, mediante la construcción de redes matrices, y
los urbanizadores. Así mismo cabe la posibilidad de transferir parte del costo
de las acometidas al usuario para ser pagadas, junto con la cuenta mensual
de servicios, financiada por Empresas Públicas.
A los costos de la infraestructura vial principal propuesta.
A la infraestructura vial interna y a los parqueaderos.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
186
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
10.
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
Proyección de construcción y ventas de vivienda en el valle de Aburrá.
Las primeras consideraciones para aproximarse a un escenario realista de
ejecución del plan parcial de Pajarito, surgen del análisis del comportamiento del
mercado de vivienda en el entorno metropolitano en que se ubica el proyecto y
especialmente de la participación de la vivienda de interés social en el mismo.
De esta manera y teniendo en cuenta la coyuntura económica que atraviesa el
país, el mercado potencial de ventas de viviendas de interés social, si bien se ha
venido ampliando, es básicamente el mismo, las condiciones macroeconómicas
de empleo e ingreso no presentan cambios sustanciales. Aún en el caso
hipotético de que un proyecto del tamaño de este plan parcial, colocara en oferta
todas sus potenciales soluciones de vivienda, éstas no serían colocadas en el
mercado inmediatamente, sino en la medida en que pudieran ser absorbidas por
la demanda efectiva del mismo, situación que depende de muchos otros factores
a veces externos incontrolables desde el nivel local, que imposibilitan acelerar de
manera significativa la posibilidad de acceder a la vivienda. Sin embargo, esta
claro que parte de la responsabilidad del orden municipal es promover una oferta
racional y asequible, propósito central del presente plan parcial.
Vale la pena recordar que de ejecutarse más viviendas que las que el mercado
absorbe, se generaría un enorme descalabro financiero en las inversiones
públicas y en las privadas, razón por lo cual se busca en el presente aparte del
documento, proponer un escenario racional de ejecución que permita llevar con
éxito el desarrollo del plan parcial.
Derivado de las anteriores consideraciones, se hace necesario modelar el posible
escenario de ejecución del plan parcial con base en el comportamiento de las
ventas de VIS y de la oferta inmediata en el área de influencia del proyecto, es
decir la ciudad, el Área Metropolitana y el Oriente Cercano.
El comportamiento de la construcción y ventas de viviendas se ilustra en la
siguiente tabla:
VALLE DE ABURRÁ Y ORIENTE CERCANO
AÑO
CONST. (un) VENTAS (un)
1987
9.694
12.798
1988
5.168
7.963
1989
4.883
6.471
1990
3.199
4.513
1991
4.508
5.524
1992
8.743
7.710
1993
11.439
9.842
1994
8.734
8.401
1995
5.289
6.068
1996
4.471
4.481
1997
8.539
7.411
1998
5.020
6.368
1999
2.378
3.675
2000
4.848
5.386
2001
7.000
7.000
Fuente: CAMACOL Regional Antioquia.
Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
187
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Vale la pena anotar que se observa una recuperación en el año anterior frente a
los años 1999 y 2000 que se consideran como los peores en la crisis de la
construcción reciente, contabilizando una cifra de 7.000 soluciones de vivienda
vendidas. La siguiente pregunta a resolver es la participación de la vivienda de
interés social en estas soluciones, la cual se puede ubicar en un 57% del total a
partir del análisis de la siguiente tabla de rangos de precios:
Comportamiento de la Oferta - Iniciación y Ventas
por rangos de precios Valle de Aburrá y Oriente
Cercano
Noviembre 2001
>2,000,000
1,200,000-1,600,000
VENTA S
INICIA CIÓN
OFERTA A CTUA L
500,000-800,000
0-300,000
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
Aceptando que el porcentaje de VIS se ubica cercano al 57%, tenemos entonces
una cifra de 3.990 soluciones de vivienda de este tipo en toda el área evaluada,
en la cual Medellín tiene una participación estimada en un 70% del total,
equivalente a 2.800 soluciones aportadas en la ciudad en este tipo el año
pasado. El siguiente cuadro ilustra en los últimos años este comportamiento.
VIVIENDAS EN MEDELLÍN
CONST.
VENTAS
CONST VIS
AÑO
1999
2000
2001
70%
1.665
3.394
4.900
VENTAS VIS
57%
2.573
3.770
4.900
949
1.934
2.793
1.466,33
2.149,01
2.793,00
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
Como se observa en el gráfico, ”Comportamiento de la oferta, iniciación y venta”
de las viviendas en el período abril - noviembre de 2001, se encuentra en el
rango inferior a 300.000 uvr (135 smmv - VIS). Dentro de este rango las
viviendas hasta 70 smmv son las que tienen mayor demanda potencial y, en
consecuencia, un mejor comportamiento en las ventas, ya que constituye un
segmento de la población históricamente desatendido, lo que representa una
oportunidad para aumentar la oferta, pues a noviembre este rango representaba
solo el 6.4% del total de viviendas ofrecidas en el Valle de Aburrá y el Oriente
cercano.
De acuerdo con las observaciones anteriores, si el comportamiento de las ventas
de V.I.S. se mantiene en una cifra cercana a las 2.800 soluciones y teniendo en
cuenta que no todas se concentrarían en Pajarito, se podría pensar en un
escenario factible entre las 1.500 a 2.000 soluciones a realizar y vender en el
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
188
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
plan parcial en el año 2002, con posibilidad de incrementarse en los siguientes
años si la tendencia se mantiene.
Escenario de Construcción y Ventas de Vivienda en el Plan Parcial
Pajarito.
Una visión general muy aproximada acerca del período de realización del plan
parcial nos la aporta pensar en 2.000 viviendas por año que tomarían 13 años y
medio, de realizarse el escenario de 27.000 viviendas y 15 años de realizarse un
escenario de 30.000 viviendas.
Bajo estos supuestos, bastante optimistas, se podría proponer que para los dos
primeros años de ejecución del plan parcial, es decir, el presente año 2002 y el
próximo año 2003 sería posible la construcción y venta de 4.000 soluciones,
involucrando varías unidades de gestión.
Propuesta de Ejecución.
De acuerdo con el análisis presentado en el anterior punto, un escenario
aproximado de ejecución de viviendas del plan parcial a partir del
comportamiento del mercado analizado, sería el siguiente:
Para un escenario medio de 27.000 viviendas:
Unidad/año 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Total
Soluciones
Totales
Total
acumulado
1500
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3000
3000
3000
27000
1500
4000
6600
9300
12100
15000
18000
21000
24000
27000
27000
De todas maneras se observa que sobre unos escenarios muy optimistas sería
posible mantener un flujo constante de soluciones, bastante equilibrado,
pudiendo ofrecer resultados en un tiempo relativamente corto para el proyecto
de NAZARETH, seguido de otros proyectos privados y mixtos.
El logro de los anteriores escenarios de ejecución, será posible siempre que las
inversiones públicas y privadas en infraestructura a efectuarse, sean canalizadas
de acuerdo con los tiempos aproximados indicados.
En busca de la realización del plan parcial y del escenario óptimo de ejecución,
se proponen las siguientes estrategias de gestión a ser observadas
principalmente por el Municipio de Medellín, como promotor del presente plan
parcial:
La concurrencia de recursos de inversión pública debe ser priorizada a partir de
lo establecido en la ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes
primarios del plan parcial:
Sistemas Primarios de servicios públicos.
Vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte
masivo.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
189
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través
del urbanismo, espacios públicos y equipamientos.
Se pueden promover los desarrollos de VIS a partir de asociaciones entre el
sector público y el privado –esquema Metrovivienda de segunda generación- y
asociaciones entre propietarios y urbanizadores a través de mecanismos como la
Fiducia, ambos con importantes ahorros de recursos para el Municipio y
resultados igualmente buenos.
El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para
la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso
de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de
unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de
los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores
cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
En el anterior escenario de gestión se distinguen las siguientes opciones de
desarrollo:
Unidades de gestión que poseen mayoría de propiedad del Municipio y que
por tanto podrán ser desarrolladas a partir de un esquema de gestión mixto
como el mencionado, aportando en el corto plazo resultados en el escenario
de ejecución propuesto. (Unidad de gestión I finca Nazareth).
Unidades de gestión que poseen mayoría de propietarios que son
urbanizadores privados y pueden jalonar el proceso de la unidad
correspondiente, a desarrollarse en un esquema esencialmente privado, con
el apoyo del Municipio en los aspectos mencionados como prioridad de
inversión pública en infraestructura y el acceso a subsidios. (unidades como
la VI o la VII)
Unidades de gestión que poseen en su mayoría propietarios que no son
urbanizadores y que por tanto deberán asociarse con constructores ó sector
público promotor para ejecutar los correspondientes proyectos, las cuales
poseerían un esquema de gestión mixto o privado dependiendo de la
participación del Municipio, pero que en todo caso deberá actuar como
promotor y facilitado de las operaciones.
En este sentido, se entiende que la principal función del Municipio a la luz de
todos los desarrollos legislativos sobre la materia a partir de la Constitución del
91, se centran en la promoción, coordinación, apoyo, mediación, aval y -como
hasta ahora lo ha hecho- la formulación de un esquema urbanístico y de gestión
coherente, de forma tal que a partir de entender el sistema de gestión como un
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
190
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
conjunto de acciones públicas, mixtas y privadas, definidas de acuerdo a la
naturaleza de cada unidad de gestión y sus posibilidades de ejecución y de
colocación en el mercado de las soluciones se logre una mayor eficiencia y
eficacia tanto en el manejo de los recursos públicos como en la necesaria
potenciación del proceso de construcción de vivienda de interés social.
Propuesta para El Desarrollo del Espacio Publico y los Equipamientos.
Este cronograma propone escenarios para la ejecución de los equipamientos y el
espacio público teniendo en cuenta el desarrollo simultáneo de las unidades de
vivienda.
DESARROLLO DEL ESPACIO PÚBLICO Y LOS EQUIPAMIENTOS
Unidades /año
Año
Construcción de las obligaciones
urbanísticas
2002
2003
2004-2006
2007-2009
2010-2012
1,500
6,000
1,500
6,000
Año
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Viviendas
Habitantes
m²
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
4,000
12,100
21,000
27,000
7
11
16
Viviendas
Habitantes
Estudiante
s
Equipamie
ntos
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
1
3
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Construcción otros equipamientos
Educación
(4 públicos por obligación urbanística y el resto como 1,500
gestión pública, privada o mixta)
1,500
6,000
Recreación y deportes
4,000
16,000
Parque recreativo barrial
Parque deportivo y recreativo zonal
Salud (2 públicos por obligación urbanística en y el
resto como gestión pública, privada o mixta)
Nivel I
4
1
1,500
6,000
4,000
16,000
1
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
5
7
9
Nivel II
1
1,500
6,000
Suelos ambientales
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Mirador de Pajarito, barrial la Aurora y Monte Claro
Arreas libres de importancia ambiental
Parques lineales de quebrada
Suelos aptitud E y D
Cronograma para la Conformación del Sistema Vial.
Se define teniendo en cuenta la deficiencia actual en la accesibilidad y el posible
desarrollo de viviendas en el Plan Parcial y de los sectores circundantes.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
191
Viviendas
Habitantes
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ESPACIO PÚBLICO – ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE
AÑO
2002
Viviendas por Año
Viviendas Acumuladas
Transporte Público (Buses)
Vehículos Livianos
VÍAS INTERNAS
Licencia Ambiental
VÍAS DE ACCESO
Acceso desde La Campiña
Preinversión
Ejecución
1,500
1,500
14
150
Acceso desde Carretera al
Mar
Preinversión
Ejecución
Intercambio Cra 80 x Cl
65
Preinversión
Ejecución
2003
2004 - 2006
2,500
4,000
31
338
8,100
12,100
86
945
2007 - 2009
8,900
21,000
147
1,613
2010 2012
6,000
27,000
187
2,044
30
12
A cargo del urbanizador para garantizar conexión a malla
vial existente
40
2500
90
3200
NOTA: Durante el trienio 2007 - 2009, deberá construirse el tramo k0+000 al k4+100 de la conexión Aburrá - Río
Cauca o se deberá ampliar la actual Carretera al Mar en el tramo Facultad de Minas - Quebrada La Gómez
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
192
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
11.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
Para llevar a cabo la ejecución del Plan Parcial se proponen como estrategias de
gestión:
La Empresa de Desarrollo Urbano del Municipio de Medellín asumirá el liderazgo
en la convocatoria de los diferentes actores que intervienen en el proceso de
desarrollo de los proyectos, de forma que se generen los espacios de
participación y concertación de los aspectos comunes al desarrollo de las
diferentes unidades.
La Administración Municipal promoverá asociaciones entre el sector público y el
privado y asociaciones entre propietarios y urbanizadores.
Se canalizarán subsidios de vivienda, orientados a grupos familiares con ingresos
mensuales inferiores a dos salarios mínimos.
La Administración Municipal continuará con los procesos de regularización y
legalización urbanística que posibiliten la adecuada vinculación de los
asentamientos al área objeto del Plan Parcial.
Las Empresas Públicas de Medellín se vincularán al desarrollo de los
asentamientos localizados en el polígono con la prestación de los servicios
públicos facilitando sistemas de financiación adecuados a las condiciones de la
población para el pago de las infraestructuras.
Se promoverá la utilización del Fondo Rotatorio Corporativo para la construcción
de las redes de servicios públicos domiciliarios.
Establecer una coordinación interinstitucional que busque canalizar acciones y
recursos del Estado en sus distintos entes, evitar duplicidad en sus proyectos y
fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen
frente al manejo ambiental.
La Administración Municipal promoverá la participación comunitaria y la
concertación de estrategias de promoción y divulgación del Plan Parcial en todos
sus componentes, dándole prevalencia al manejo ambiental.
Calidad de Proyecto de Unidades de Actuación Urbanística de las
Unidades de Gestión.
Las unidades de gestión son unidades de actuación urbanística en los términos
de la Ley 388 de 1999, artículos 39 y siguientes.
Las unidades de gestión no se constituirán en unidades de actuación, cuando los
respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestión,
obtengan la correspondiente licencia de urbanismo para la unidad, cumpliendo
con las disposiciones señaladas en el presente decreto.
De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la
correspondiente unidad de gestión, se continuará con los trámites para la
conformación y ejecución de la unidad de gestión señalados en la Ley 388 de
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
193
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
1997. Cuando la solicitud sea elevada por un propietario deberá presentar su
propuesta a la Administración Municipal para su evaluación.
El proyecto de delimitación de la unidad de actuación será la misma delimitación
de las unidades de gestión propuesta en este documento y en el plano “Unidades
de Gestión”
Expropiación y Adquisición de Inmuebles. , Para adquirir los inmuebles
necesarios para la ejecución del Plan Parcial, la Administración Municipal y las
entidades descritas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, podrán utilizar la
enajenación voluntaria o el mecanismo de la expropiación, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley .
Por tratarse de un Plan Parcial de Desarrollo, no se aplica el derecho de
preferencia establecido en el Artículo 119 de la Ley 388 de 1.997, para
programas de renovación urbana.
Porcentaje de Vivienda de Interés Social.
De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de
vivienda de interés social para el polígono Z2-DE4 es como mínimo del veinte por
ciento (20%).
Identificación de Instancias e Instrumentos para la Gestión del Plan
Parcial.
Con el fin de garantizar la gestión adecuada del suelo de expansión que se
planifica, además de los convenios de colaboración existentes entre la
administración municipal y los gremios de la construcción, los propietarios de las
unidades de gestión podrán conformar asociaciones, sociedades u otras formas
asociativas permitidas por la Ley, que se encarguen de promover o gestionar el
desarrollo de su unidad de gestión.
Ejecución de Obras a Cargo del Municipio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley 388 de 1.997, el
Municipio de Medellín, a través de las Empresas Prestadoras de Servicios Públicos
y las Secretarías y entidades que tienen a cargo el desarrollo de obras de
infraestructura vial, de transporte y construcción de equipamientos públicos,
promoverá la canalización de recursos para dotar al polígono de las obras
requeridas y la implementación de sistemas de financiación para la dotación de
las unidades de gestión y proyectos constructivos de las infraestructuras de
servicios públicos domiciliarios, necesarias para su funcionamiento.
La inversión pública debe ser priorizada teniendo en cuenta lo establecido en la
ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes primarios del plan
parcial:
Sistemas Primarios de Servicios Públicos.
Ejecución de vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de
transporte masivo.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
194
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través de
la ejecución de obras de urbanismo, espacios públicos o equipamientos.
El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para
la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso
de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de
unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de
los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores
cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
Instrumentos de Financiación.
De considerarlo necesario, la Administración Municipal, podrá utilizar el cobro de
valorización y demás instrumentos establecidos en las Leyes 9 de 1.989, 388 de
1.997 y otras normas que los consagren. En todo caso, si la administración
decide establecer alguno de los instrumentos anteriores, llevará a cabo los
trámites pertinentes para establecerlos.
Gestión Social y Educación Ambiental.
A través de la coordinación interinstitucional se canalizarán acciones y recursos
del Estado en sus distintos entes para evitar duplicidades en sus proyectos y al
mismo tiempo fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas
instituciones tienen frente al manejo ambiental; es así como se promoverá la
participación comunitaria y la concertación de estrategias de promoción y
divulgación del Plan Parcial en todos sus componentes, dándole prevalencia al
manejo ambiental
Si bien es cierto que cada unidad de gestión aportará los recursos necesarios
para desarrollar las obras físicas que demande el proyecto, también lo es, el
hecho de que se deben asignar recursos para una adecuada mitigación de los
impactos sociales que no son atribuibles a los urbanizadores; tal es el caso del
desarrollo de programas de asistencia social y de reubicación de algunas
viviendas que se encuentran en zonas de riesgo por inundación principalmente,
por lo tanto, se hace necesario que exista una excelente coordinación entre las
distintas instituciones que deban involucrarse para sacar adelante el Plan Parcial
y su componente Plan de Manejo Ambiental.
Incorporación del Suelo de Expansión al Suelo Urbano.
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1.997, el Acuerdo Municipal
62 de 1.999 y normas complementarias, el suelo de expansión de Pajarito se
incorporará progresivamente al suelo urbano una vez haya sido urbanizado, esto
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
195
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
es, a medida que se vayan desarrollando cada una de las unidades de gestión,
de acuerdo con lo definido en este decreto
Permisos Ambientales
Por ser de interés para los diferentes urbanizadores, se transcribe a continuación
una información obtenida de Corantioquia referida a los diferentes trámites que
deben realizarse ante la Corporación durante el proceso de ejecución de los
proyectos:
Es importante aclararle al interesado en ejecutar las obras o actividades
correspondientes al plan parcial, que su concertación y adopción no implica la
autorización o permiso para el aprovechamiento y uso de los recursos naturales
que lo requieran por ley, tales como: concesiones (decreto 2811 de 1974 y 1541
de 1978), aprovechamientos forestales (decreto 1791 de 1996); construcción de
obras que ocupen el cauce de una corriente de agua (decreto 1541 de 1978);
explotación de materiales pétreos (decreto 1541 de 1978); vertimientos (1594 de
1984); emisiones atmosféricas (decreto 948 de 1995) y las actividades que
requieran licencia ambiental (decreto 1753 de 1994), por lo tanto la ejecución
del plan parcial dependerá, entre otras, de la consecución de los permisos,
autorizaciones, concesiones y licencias que el proyecto necesite.
A continuación se describe de una manera general, los requerimientos para los
posibles casos, pues en su momento se deberán solicitar los términos de
referencia a Corantioquia.
- Proyecto Vial
Teniendo en cuenta el decreto 1753 del 3 de agosto de 1994, la Licencia
Ambiental es la autorización que otorga la autoridad ambiental competente,
mediante acto administrativo, para la ejecución de un proyecto, obra o actividad
que conforme a la ley y a los reglamentos puedan producir deterioro grave a los
recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones
considerables o notorias al paisaje.
Para el caso de los proyectos viales se requiere solicitar la respectiva Licencia
Ambiental, anexando localización y descripción del proyecto.
- Aprovechamiento Forestal
Cuando se requiera intervención de la cobertura boscosa se deberá solicitar el
respectivo permiso de aprovechamiento forestal, presentando plano cartográfico
de las áreas de cobertura vegetal que desaparecerían con la construcción de las
vías, equipamientos y edificaciones, con número de árboles a talar, especie,
volumen, anexar documentos que acrediten la propiedad del predio, como
escrituras, certificado de tradición y libertad, indicar dónde y cómo se realizará el
Plan de Compensación Forestal de las zonas altamente intervenidas del proyecto.
- Permiso de Vertimiento
Para la ejecución de las obras de infraestructura de servicios públicos se deberán
tramitar los permisos ambientales requeridos.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
196
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
- Manejo de Desechos Sólidos
Se deben presentar los correspondientes certificados de los sitios de depósito de
material, determinar la viabilidad de los lotes que se tienen planificados.
En relación con los residuos sólidos, se debe presentar certificado de prestación
del servicio o manejo que se dará a las mismas.
- Ocupación de Cauces y Concesiones de Aguas.
Teniendo en cuenta los procesos erosivos identificados en las márgenes de las
diferentes fuentes de agua que atraviesa el proyecto y con el fin de minimizar y
estabilizar dichos procesos, se hace necesaria la implementación de obras de
defensa marginal, para lo cual se deberá solicitar a la entidad ambiental
competente los respectivos permisos de ocupación de cauce.
Con respecto a las obras hidráulicas existentes a las cuales se les realizará un
análisis de capacidad de evacuación de crecientes, se recomienda tener presente
que dicho análisis debe realizarse mínimo por 3 métodos y para los períodos de
retorno de 2.33, 5, 25, 50, 100 años, con el fin de obtener datos confiables que
ayuden a la correcta evaluación de dichas obras. En los casos en los cuales se
requiera reemplazar las obras hidráulicas existentes deberá solicitarse el
respectivo permiso de ocupación de cauce.
Con relación a las obras de cruce sobre las fuentes de agua, requeridas en la
construcción del proyecto vial, se informa que estas también requieren del
respectivo permiso de ocupación de cauce.
- Estudio de Prospección Arqueológica
Antes de iniciar las excavaciones se deberá realizar una prospección arqueológica
en los términos señalados en la Ley 397 de 1997 “Ley General de la Cultura”
.
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
197