Transformación del modelo de negocio inmobiliario

SECTOR INMOB IL IA R IO
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Transformación del
modelo de negocio
inmobiliario
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4.2 Otros informes publicados por KPMG
sobre el sector inmobiliario
Índice
1.
Resumen ejecutivo
2.
Análisis del sector a través de sus
empresas
Situación actual y perspectivas del sector inmobiliario en España
Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario español.
Recoge las principales claves de la actual situación de crisis y las
estrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevo
entorno. Incluye un artículo de Gregorio Izquierdo, Director del Instituto
de Estudios Económicos, aportando su visión y perspectivas sobre el
sector.
Fiscalidad de los REIT's
Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigen
este tipo de instrumentos de inversión inmobiliaria.
Octubre
2008
Mayo
2008
2.1. Evolución de la cifra de negocio y del
resultado
2.2. Análisis del activo
2.3. Análisis del pasivo
2.4. Ajuste de la plantilla
3.
El nuevo modelo de negocio
inmobiliario
3.1. Nuevos parámetros de la empresa
inmobiliaria
3.2. El tránsito hacia el nuevo modelo
4.
Anexos
Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007
Publicación del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasan
las principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,
incluyendo un análisis de los diferentes tipos de activos negociados en los
mercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sector
inmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG en
el World Economic Forum, grupo de trabajo de construcción e ingeniería.
Nueva Fisonomía de la Empresa Inmobiliaria: del modelo de
crecimiento al de gestión eficiente
Febrero
2008
Septiembre
2007
Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza el
proceso de transformación del sector inmobiliario, repasando las
principales claves desde su evolución hasta los vectores de crecimiento
que impulsan la nueva fisionomía de las empresas inmobiliarias.
4.1. Nota metodológica
4.2. Otros informes de KPMG sobre el
sector inmobiliario
El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a través de 21
grandes empresas (2004-2005)
Análisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de la
Comunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.
Marzo
2007
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
1. Resumen ejecutivo
KPMG presenta su tercer informe que tiene por objeto reflexionar sobre los
procesos de transformación que afectan al sector inmobiliario español. En
esta ocasión se fija el foco en los efectos que la crisis financiera y económica
está teniendo sobre las empresas del sector a través del análisis de sus
principales magnitudes contables. A continuación se reflexiona sobre cuál
podría ser el modelo de éxito en el nuevo entorno y cómo las inmobiliarias
pueden avanzar hacia él.
El análisis realizado sobre las principales
inmobiliarias españolas para el periodo
que va desde 2007 hasta 2010, ha
arrojado las siguientes conclusiones de
interés:
• Las principales inmobiliarias han
perdido cifra de negocio desde 2007 a
un ritmo anual medio del 17%. La
caída podría ser mayor si dejamos de
tener en cuenta aquellas ventas
vinculadas a procesos de canje de
deuda por activos.
• Los activos en manos de las
inmobiliarias han sufrido importantes
correcciones valorativas, que en el
caso de las cotizadas han estado por
encima del 30% acumulado en dos
años. Se observa también que el
activo inmovilizado ha ido ganando
terreno progresivamente al activo
circulante, síntoma de que el modelo
de negocio patrimonialista está
resistiendo mejor la crisis que el de
promoción inmobiliaria.
• Los fondos propios de las empresas
han caído sucesivamente debido a la
acumulación de pérdidas y
correcciones valorativas de activos. En
2009 los fondos propios de las
cotizadas representan tan sólo el 7%
del total del pasivo, en contraste con el
más del 20% que representaban en
2007.
• El gasto financiero soportado por las
inmobiliarias creció muy
significativamente en 2008 debido al
incremento de las primas de riesgo
aplicadas al sector. La caída de los
tipos de interés de referencia en 2009
ha neutralizado este efecto y se ha
rebajado la factura financiera hasta
niveles pre-crisis.
• Se ha producido una fuerte
reestructuración organizativa con un
ajuste de las plantillas de las
inmobiliarias que en 2008 fue de un
29%. En 2009 las inmobiliarias
cotizadas, por su parte, habían
reducido hasta un 40% sus estructuras
de personal.
¿Cuáles son los parámetros clave que
van a definir el nuevo modelo de éxito en
el sector inmobiliario?. Según nuestra
visión se ha de trabajar en tres planos
diferentes:
• Foco en el producto. Incluye realizar
esfuerzos en su diferenciación, a
través de elementos como el diseño,
la localización o la sostenibilidad.
• Nuevo modelo de negocio. Centrado
en funciones donde la promoción
inmobiliaria puede aportar valor
añadido, evitando en la medida de lo
posible procesos de integración
vertical. Además, la mayor presencia
de capital propio en la estructura
financiera de las empresas es ahora un
elemento básico.
• Reorganización. Estructuras
organizativas reducidas y flexibles, que
cuenten sólo con aquellos recursos
permanentes necesarios para llevar a
buen término los proyectos
inmobiliarios. La externalización es la
herramienta básica para lograr este
objetivo.
El tránsito hacia este nuevo modelo ha
empezado ya en el sector inmobiliario
español y requiere de la colaboración
activa entre promotoras y entidades
financieras. Esta tarea plantea dos
desafíos básicos:
• Reducción inmediata de los stocks de
vivienda terminada.
• Elaboración de planes de negocio a
medio y largo plazo, previo análisis de
la cartera de activos con el objetivo de
catalogar y seleccionar aquellos que
tienen sentido en la nueva hoja de ruta
de las empresas.
Sin duda aquellas empresas que sean
capaces de estabilizar su situación a
corto plazo y plantear al mismo tiempo
un plan de negocio sólido y con futuro,
tienen todo a su favor para liderar el
sector inmobiliario de los próximos años.
1
2
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
2. Análisis del sector a
través de sus empresas
El análisis de los balances y cuentas de resultados del conjunto de las
cincuenta principales inmobiliarias españolas y, al mismo tiempo, de las
nueve grandes cotizadas, ha sido la herramienta elegida en este informe para
obtener una visión de cómo se está reestructurando el sector después de
sufrir el impacto de la crisis financiera de verano de 2007 y afrontar un
periodo de muy débil demanda y racionamiento del crédito. Aún así es
necesario advertir que el sector inmobiliario español ha estado
tradicionalmente muy atomizado1, por lo tanto cualquier análisis sobre las
principales empresas del sector debe ser tomado con la cautela necesaria.
El análisis se ha centrado en algunas
magnitudes contables que pueden
aportar información útil sobre el
impacto del ajuste en el sector
inmobiliario. En primera instancia se
analiza la evolución del negocio, a
través de las series temporales de
Cifra de Negocio, Resultado de
Explotación y Resultado Neto desde
2007 hasta el cierre de 2009. A
continuación se analiza el aspecto
patrimonial de estas empresas y
cómo ha impactado la evolución de
las magnitudes anteriores en la
estructura de activo y de pasivo.
Finalmente, como elemento
representativo de los ajustes de las
estructuras de las empresas, se
realiza un análisis tanto de la plantilla
de las inmobiliarias como de su
partida asociada de gastos de
personal.
17.254
14.277
7.570
6.653
5.742
n/d
2007
1
2008
19.000
17.000
15.000
13.000
11.000
9.000
7.000
5.000
3.000
1.000
Millones de €
Gráfico 1. Evolución cifra negocio inmobiliarias 2007-2009
Cotizadas
Principales Inmobiliarias
2009
Las cinco primeras promotoras inmobiliarias construían en 2007 tan sólo el 5% del total de viviendas iniciadas en dicho ejercicio.
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
2.1
Evolución de la cifra de
negocio y del resultado
Cifra de Negocio
La debilidad de la demanda de vivienda
que ha caracterizado los ejercicios
2008 y 2009 ha impactado
directamente en la cifra de negocio de
las inmobiliarias. Las principales
cincuenta inmobiliarias sufrieron un
recorte en sus ingresos del 17,3% en
2008 respecto a lo obtenido en 2007. Si
limitamos el análisis al caso de las
inmobiliarias cotizadas encontramos
que está caída es menos acentuada y
supuso un 12,1% en 2008 y un 13,7%
en 2009. Los primeros meses de 2010
(primer trimestre) han representado
también para estas últimas una caída
en su cifra de negocio del 16,4%, si
bien en este caso se trata de una
comparación parcial trimestral que hay
que tomar con cautela.
En el análisis de estas magnitudes hay
que tener en cuenta el hecho de que la
caída real de las ventas a clientes
finales puede haber sido mucho mayor
ya que en estas cifras pueden estar
incluidas operaciones de canje de
deuda por activos, procesos a través de
los cuales las empresas han vendido
lotes de suelo y vivienda a sus
entidades financieras acreedoras.
En consecuencia y a la vista de estos
datos, parece que la mayoría de
empresas del sector llevan sufriendo
recortes de cómo mínimo dos dígitos
en su cifra de negocio al menos
durante dos ejercicios completos.
Resultado de explotación
La caída tanto de las ventas como de
los precios de las viviendas, en muchas
ocasiones por debajo de sus costes de
producción teniendo en cuenta el
precio de adquisición del suelo sobre
en el que se han edificado, llevó a las
inmobiliarias a incurrir en pérdidas de
explotación en 2008 cuando en 2007
en general aún se obtenían cifras
positivas. Las cincuenta principales
inmobiliarias pasaron en 2007 de un
resultado de explotación conjunto
positivo de 2.620 millones de € a unas
pérdidas en 2008 de 2.195 millones de
€. Esto supone una caída del 184%.
Las inmobiliarias cotizadas tuvieron en
2008 un comportamiento similar, con
una caída incluso mayor, un -258%. En
2009 el resultado de explotación de
estas inmobiliarias sigue siendo
negativo: 461 millones de €. Si bien hay
que tener en cuenta que en 2009
algunas de ellas ya arrojan cifras
positivas, esto parece no ser suficiente
para compensar los malos datos de las
empresas aún en concurso o de
aquellas en las que en su modelo de
negocio tienen pocos ingresos
recurrentes al no contar con una
actividad patrimonial significativa.
2007
1.807
-461
2008
2009
-2.678
-2.806
-8.504
Resultado Explotación
Resultado Neto
4.000
2.000
0
-2.000
-4.000
-6.000
-8.000
-10.000
Millones de €
Gráfico 2. Evolución resultado explotación y resultado neto inmobiliarias cotizadas 2007-2009
1.778
3
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
Resultado Neto
Si añadimos a los datos anteriores de
resultado de explotación, el impacto
del resultado financiero y de las
minusvalías originadas en
operaciones de venta de activos
forzadas, los resultados netos
agregados para 2008 fueron también
negativos y supusieron un impacto
en el sector de más de 10.000
millones de € en pérdidas. Teniendo
en cuenta que en 2007 aún se
obtenía un dato positivo, en torno a
unos 1.500 millones de € de
beneficio neto, se hace patente la
magnitud del ajuste sufrido por el
sector durante el ejercicio 2008.
Sin embargo en 2009 las
inmobiliarias cotizadas ya presentan
una importante reducción de
pérdidas respecto a 2008 (en torno a
un 68% menos) y dado que los datos
contables publicados para el primer
trimestre de 2010 insisten con una
reducción de pérdidas netas en torno
al 18%, parece razonable afirmar que
el sector tocó fondo durante 2008 y
en la actualidad está inmerso en una
fase de cierta recuperación.
2.2
Análisis del activo
El estallido de la burbuja inmobiliaria
ha tenido como consecuencia una
corrección importante del valor de los
activos inmobiliarios en manos de las
empresas del sector, circunstancia
que se ha ido trasladando
paulatinamente a los balances de las
empresas. Este ajuste se ha
producido tanto desde el punto de
vista del precio (menor valor de los
activos incluidos en los balances)
como desde la cantidad (las
empresas se han deshecho de
muchos activos con el objetivo de
reducir deuda).
Gráfico 3. Evolución activo total de las inmobiliarias 2007-2009
121.000
99.671
101.000
82.726
61.119
81.000
48.460
41.340
n/d
61.000
41.000
Millones de €
4
21.000
1.000
2007
2008
2009
Cotizadas
Principales Inmobiliarias
La caída del activo total en 2008 de
las 50 principales inmobiliarias fue
del 17%, desde los casi 100.000
millones de € (99.671) en 2007 hasta
los 82.726 a 31 de diciembre de
2008. En el caso de las inmobiliarias
cotizadas la caída fue incluso mayor
con un recorte del 20,7% en 2008.
Un factor que puede contribuir a
explicar esta diferencia es la mayor
supervisión contable y financiera a la
que están sujetas estas compañías,
que les lleva a reconocer los ajustes
de valor de activos antes que el resto
de las empresas. En 2009 el ajuste
se suaviza con una caída del 14,7%,
lo que ahonda en la impresión
anteriormente comentada de que
2008 fue el año donde las empresas
del sector se ajustaron con mayor
severidad. Aún así, después de dos
años de ajuste el conjunto del activo
habría caído un 32,4% Es importante
destacar que las inmobiliarias
cotizadas representan en torno a un
60% de los activos totales de las 50
principales inmobiliarias, por tanto su
comportamiento se puede considerar
moderadamente representativo del
sector en su conjunto.
A la hora de abordar el análisis del
activo de las empresas inmobiliarias
es necesario tener en cuenta las
diferencias en la contabilización de
los activos según se trate de
inmobiliarias patrimonialistas o
promotoras. En el primer caso, se
trata de empresas cuyo objeto de
negocio principal es la explotación de
inmuebles en régimen de alquiler,
sean de naturaleza comercial,
industrial o incluso residencial. En el
segundo, incluimos la actividad
tradicional de promoción inmobiliaria,
que consiste básicamente en la
compra y transformación de suelo
para desarrollar viviendas destinadas
a la venta.
Por regla general, las patrimonialistas
contabilizan sus activos inmobiliarios
en partidas dentro del Inmovilizado,
mientras que las promotoras
inmobiliarias contabilizan el suelo y
las viviendas como existencias
dentro del activo circulante. Así,
según el destino que pueda tener un
suelo (desarrollo de patrimonio o
promoción de vivienda), se clasificará
de una manera de otra. Además,
estos modelos de negocio pueden
coexistir dentro de una misma
empresa, por lo que es posible
encontrar casos en los que haya
activos como suelo o inmuebles
contabilizados, algunos como
circulante, otros como inmovilizado.
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
Inmovilizado
Circulante
Si analizamos la composición del
activo total (fijo y circulante), en el
transcurso del ejercicio 2008 el
activo inmovilizado de las 50
principales inmobiliarias ha ido
ganando terreno progresivamente
frente al circulante. En 2007
representaba un 38,7% del activo y a
finales de 2008 un 42,8%. En el caso
de las inmobiliarias cotizadas se
produce una evolución en el mismo
sentido, si bien el punto de partida
de distribución del activo entre fijo y
circulante es más equilibrado en este
caso (43,7% y 56,3%
respectivamente). Esto se puede
explicar por el hecho de que entre las
cotizadas abunda más el modelo de
negocio patrimonialista que se
caracteriza por mantener una mayor
proporción de inmovilizado que
circulante en los balances.
Ya hemos comentado que durante el
periodo 2007-2009 el activo
circulante de las inmobiliarias
cotizadas ha ido perdiendo peso
frente al inmovilizado, pasando de
representar más de la mitad del
activo total (56,3% en 2007) a menos
de la mitad en 2009 (46,8%). El
resultado de todo esto parece ser el
paso de un modelo pre-crisis donde
el sector estaba dominado por las
inmobiliarias centradas en la
promoción inmobiliaria, con fuertes
saldos de circulante (suelo y
vivienda) a un modelo post-crisis
donde esta situación se ha invertido
y el modelo de negocio
patrimonialista parece imperar.
Esta evolución positiva del
inmovilizado frente al circulante se
puede explicar como una
consecuencia de la mayor fortaleza
que presenta el negocio
patrimonialista frente a los efectos
de una crisis inmobiliaria como la
actual, que ha afectado con más
severidad a las inmobiliarias
centradas en la promoción de
viviendas.
Pero, ¿Qué razones han impulsado
esta reducción del circulante en el
sector?. No hay que olvidar que la
capacidad de las inmobiliarias para
desarrollar el stock de suelo en su
poder ha quedado drásticamente
limitada desde mediados de 2007
debido primero a la crisis de crédito y
después a la debilidad de la demanda
de vivienda. Esto les ha obligado a
corregir el valor de este suelo que
ahora es menos líquido, o bien les ha
forzado a transferirlo a las entidades
financieras acreedoras en el marco
de procesos de canje de activos por
deuda.
El efecto sobre los otros
componentes del activo circulante es
similar. El valor de los stocks de
viviendas terminadas se ha visto
recortado de manera significativa por
la práctica inexistencia de demanda
de vivienda a causa del
endurecimiento del crédito a las
familias y a la mala evolución de las
variables y expectativas
macroeconómicas, entre ellas la tasa
de desempleo. De igual manera se
ve afectado el valor de las viviendas
en curso, como consecuencia de la
restricción del crédito promotor (que
impide continuar con el desarrollo de
las promociones) y a la reducción de
las expectativas de una venta rápida
como en el pasado.
A esto hay que añadir la fuerte
reducción que han sufrido las
inmobiliarias en general en sus
posiciones de tesorería, saldos de
clientes e inversiones financieras
temporales, elementos que también
están incluidos en el activo
circulante.
Por todo ello el activo circulante de
las principales inmobiliarias
españolas cayó en 2008 un 22,6%,
mientras que el de las cotizadas cayó
a tasas incluso mayores: 27,1% en
2008 y 22,9% en 2009, lo que
acumuladamente representa un
43,8% en un periodo de dos
ejercicios.
Gráfico 4. Evolución de la estructura del activo de las inmobiliarias cotizadas (2007 - 2009)
100%
56,3%
51,8%
46,8%
75%
50%
43,7%
48,2%
53,2%
25%
0%
2007
2008
2009
Circulante
Fijo
5
6
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
71.000
61.000
51.000
61.126
47.312
41.000
34.406
31.000
25.085
19.350
2008
2.3 Análisis del pasivo
Fondos propios
Los fondos propios de las principales
inmobiliarias españolas cayeron en 2008
un 38,6%, cifra que se puede explicar
como el resultado de la acumulación de
pérdidas operativas, minusvalías e
impacto de las provisiones por
depreciación de activos, tanto en suelo
como en vivienda u otros activos como
inmuebles en renta. Las inmobiliarias
cotizadas están sufriendo este ajuste de
manera mucho más acelerada con una
tasa de caída de los fondos propios en
2008 del 60,3% y en 2009 del 46,3%.
Esto supone en los dos ejercicios haber
perdido un 78,8%. Hay que destacar
que estos fondos propios en 2007
representaban más de un 20% de todo
el pasivo y a cierre de 2009 no llegaban
al 7%.
Cotizadas
Principales Inmobiliarias
11.000
n/d
2007
21.000
Millones de €
Gráfico 5. Evolución activo circulante de las inmobiliarias (2007-2009)
2009
1.000
Esta drástica reducción de los fondos
propios ha abocado a muchas
inmobiliarias al concurso de acreedores
o incluso a su liquidación. Una
consecuencia a corto plazo de este
fenómeno es el hecho de que el fondo
de maniobra de las principales
inmobiliarias se redujo en 2008 un
43,1%, como una expresión de
posiciones de caja muy débiles
combinadas con fuertes vencimientos
de deuda a corto plazo. La reducción real
del fondo de maniobra en algunos casos
podría ser incluso más acusada, al
mantener muchas promotoras suelos
ilíquidos en su activo circulante, dentro
del epígrafe de existencias.
No obstante este análisis sobre los
fondos propios de las inmobiliarias
cotizadas se ha de matizar, ya que
existen diferencias importantes de unas
a otras. Las inmobiliarias en concurso de
acreedores pueden presentar valores
negativos, mientras que las que gozan
de mejor salud financiera han sufrido
simplemente reducciones menos
drásticas. También es cierto que antes
de la crisis muchas empresas del sector
presentaban importantes volúmenes de
recursos propios, después de años de
acumulación de beneficios, plusvalías en
activos y sobretodo para el caso de las
inmobiliarias de menor tamaño, una
clara tendencia a la reinversión de los
beneficios.
LOS FONDOS PROPIOS DE LAS
COTIZADAS EN 2007
REPRESENTABAN MÁS DE UN
20%
DE TODO EL PASIVO Y A CIERRE
DE 2009 NO LLEGABAN AL 7%
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
7
10,5%
ES EL PORCENTAJE EN QUE HA CAIDO EL PASIVO
EXIGIBLE DE LAS 50 PRINCIPALES INMOBILIARIAS
EN 2008, LO QUE IMPLICA UNA CLARA REDUCCIÓN
DEL NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DEL SECTOR
El ajuste del endeudamiento del
sector también tiene su reflejo en los
balances. El pasivo exigible de las 50
principales inmobiliarias cayó en 2008
un 10,5%, lo que implica una clara
reducción del nivel de endeudamiento
del sector.
En el caso de las cotizadas, la caída
fue similar con un 9,7% en 2008 y un
10,8% en 2009, lo que implica una
rebaja del endeudamiento de casi el
20% en dos ejercicios.
Esto ha sido posible debido
fundamentalmente a: 1) procesos de
canje de activos por deuda, 2) venta
forzada de activos estratégicos
(frecuentemente con minusvalías
importantes) o 3) quitas logradas en
algunos procesos de
reestructuración/concurso. Respecto
a este último fenómeno, hay que
destacar que su importancia es
relativa en términos cuantitativos,
dado que los bancos acreedores se
han mostrado en general más
dispuestos al aplazamiento que a la
quita.
Aunque cabría esperar que las
refinanciaciones hayan transformado
la estructura de la deuda de las
empresas, aumentado la proporción
de deuda a largo plazo respecto a la
deuda a corto, los datos no parecen
confirmar este hecho (Ver gráfico 6).
Esto parece apuntar, entre otras
cosas, a que aún quedaría cierto
recorrido dentro de las
reestructuraciones de deuda del
sector para lograr una adecuación
definitiva del pasivo inmobiliario a la
nueva dinámica del sector.
Gráfico 6. Evolución de la estructura del pasivo de las inmobiliarias
cotizadas (2007 - 2009)
100%
43,7%
36,3%
47,8%
53,7%
75%
50%
41,9%
41,3%
21,7%
39,5%
10,9%
2007
25%
6,8%
0%
2009
2008
Pasivo Circulante
Pasivo Fijo
Fondos Propios
Gráfico 7. Evolución pasivo exigible de las inmobiliarias (2007-2009)
79.359
70.992
47.837
43.193
38.512
n/d
2007
2008
Cotizadas
Principales Inmobiliarias
2009
91.000
81.000
71.000
61.000
51.000
41.000
31.000
21.000
11.000
1.000
Millones de €
Exigible
8
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
A pesar de la reducción general del
endeudamiento de las empresas del
sector, los gastos financieros
aumentan considerablemente hasta
doblarse en 2008 (101,6%). Este
fenómeno se puede explicar por el
incremento de las primas de riesgo que
soportan las inmobiliarias españolas,
que aún logrando en los procesos de
refinanciación mayores plazos de
devolución del capital, deben asumir al
mismo tiempo un mayor coste
financiero.
UN
63%
SE HA REDUCIDO LA FACTURA
FINANCIERA QUE SOPORTAN LAS
INMOBILIARIAS COTIZADAS
Gráfico 8. Evolución gasto financiero en inmobiliarias cotizadas (2007-2009)
3.500.000
2.500.000
2.000.000
1.937179
1.129.987
Miles de €
3.000.000
3.128.508
1.500.000
1.000.000
2007
Para unos tipos de interés de
referencia similares en 2007 y 2008,
las empresas inmobiliarias tuvieron que
hacer frente durante 2008 a una
altísima factura financiera debido al
incremento de las primas de riesgo
aplicadas al sector. En 2009 esta
situación parece haber cambiado de
plano ya que los datos publicados en
este ejercicio sobre gasto financiero
reflejan caídas importantes, con una
reducción de la factura financiera que
soportan las inmobiliarias cotizadas de
en torno a un 63%. Sin duda la
evolución intensamente bajista de los
tipos de interés de referencia, como el
2008
2009
Euribor, ha tenido un papel importante
en este sentido. También es lógico
pensar que según se van cerrando
refinanciaciones de empresas del
sector con planes de negocio sólidos,
las primas de riesgo tienen que
moderarse como consecuencia de un
cambio en la percepción del riesgo por
parte de las entidades financieras.
2.4 Ajuste de la plantilla
La situación del mercado ha llevado a
sus empresas a reducir sus estructuras
al mínimo, frecuentemente en el
contexto de un plan de negocio o
reestructuración financiera. El análisis
de la evolución de la plantilla y del
gasto de personal es una buena
aproximación al ajuste organizativo que
las empresas están llevando a cabo.
De hecho el número total de
trabajadores de las 50 principales
inmobiliarias españolas se redujo en
2008 un 28,8% y en las cotizadas se
observó un recorte del 43,6% en 2008
y de un 39,9% en 2009. Como
consecuencia de estos recortes la
plantilla de estas inmobiliarias ha
pasado de 5.732 personas en 2007 a
tan solo 1.936 en 2010.
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
Gráfico 9. Evolución plantilla en inmobiliarias cotizadas 2007-2009
7.000
5.732
5.000
3.223
3.000
1.936
1.000
2007
2008
2009
Gráfico 10. Evolución gasto personal en inmobiliarias cotizadas 2007-2009
272.175
282.468
190.354
2007
Aunque como hemos visto, la plantilla
de las inmobiliarias cotizadas se
redujo ya en 2008 de manera
considerable, el coste de personal
repuntó en ese ejercicio, debido al
coste extraordinario de los procesos
de ajuste de plantilla,
fundamentalmente indemnizaciones
(Ver gráfico). En 2009 los datos
muestran que el proceso parece
haberse normalizado y los costes de
personal que soportan las
inmobiliarias son más proporcionales
a la plantilla que mantienen.
2008
2009
Dado que las grandes empresas
inmobiliarias españolas en general
han mantenido altos niveles de
subcontratación para funciones de
producción y técnicas, es lógico
pensar que el personal que ha tenido
que ser recortado ha sido
fundamentalmente comercial y
administrativo. Todo parece indicar
que se han tenido que ajustar unas
estructuras claramente
sobredimensionadas formadas
durante los años expansivos del ciclo
inmobiliario.
290.000
270.000
250.000
230.000
210.000
190.000
170.000
150.000
9
10
Transformación del modelo de negocoi inmobiliario
3. El nuevo modelo de
negocio inmobiliario
Del análisis anterior se desprende que el sector se está ajustando reduciendo
su capacidad productiva. Parece poco probable que el sector inmobiliario
español vuelva a ser lo que fue en los años anteriores al estallido de la crisis
financiera de 2007.
Producciones anuales que superen las
800.000 viviendas no deben
considerarse en el escenario base
mientras se mantengan los actuales
parámetros demográficos y socioeconómicos que determinan la demanda
real de vivienda. Es cierto que en el 2010
el mercado empieza a recuperarse con
reducciones importantes en los stocks
de vivienda terminada en manos de las
entidades financieras, pero, en todo
caso, las expectativas de actividad son
moderadas y consecuentes con la
demanda real de vivienda existente en
España cifrada por diversas fuentes en
una horquilla de entre 300 y 400 mil
viviendas anuales. La resultante es por
tanto una evolución gradual de las
150.000 viviendas que se empezaron a
construir en 2009 hacia esa cifra de
300.000-400.000 , teniendo en cuenta
que el periodo medio de desarrollo de
vivienda está en torno a los dos años y
que existe un stock que debe
absorberse. Este stock debe analizarse
siempre atendiendo a su localización
geográfica y tipología de producto.
El otro elemento que ha sido crítico en
todo este proceso es la financiación. No
parece que el crédito, tanto desde el
punto de vista del promotor como del
comprador de vivienda, vaya a resultar
tan accesible como en el pasado. La
tolerancia al riesgo inmobiliario de las
entidades financieras se mantendrá
previsiblemente baja por mucho tiempo,
tanto como el que precisen para hacer
su propia reestructuración. Esto significa
que las viviendas no se venderán con la
misma rapidez, el esfuerzo comercial de
las promotoras deberá ser mayor y el
abanico de opciones de pago para los
compradores deberá ser más amplio y
menos dependiente de la financiación
bancaria. Por último no podemos perder
de vista los factores que determinan la
demanda de los individuos a la hora de
comprar vivienda, donde se incluyen
elementos como la renta, tipos de
interés o el nivel de confianza en general
y en particular el convencimiento de que
el ajuste de precios inmobiliarios ya ha
concluído.
Siendo este el escenario macro, en las
páginas siguientes pretendemos
identificar las principales tendencias de
transformación que se apuntan en los
numerosos procesos de
reestructuración en los que estamos y
hemos estado presentes como firma de
servicios profesionales.
No parece que el crédito,
tanto desde el punto de
vista del promotor como
del comprador de vivienda,
vaya a resultar tan
accesible como en el
pasado
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
11
Es preciso que todos los elementos de la cadena de valor del
proceso inmobiliario se transformen para adecuarse a la
nueva etapa, de mayor exigencia y competencia
3.1 Nuevos parámetros de la
empresa inmobiliaria
En un mercado caracterizado por una
demanda moderada y un bajo nivel de
apalancamiento tanto para familias como
para empresas, ¿qué tipo de
promotoras pueden tener más
posibilidades de éxito?.
En primer lugar aquellas con un alto de
nivel de profesionalización. Desde luego, el
tradicional alto grado de atomización del
sector no ha contribuido en este sentido
hasta ahora, pero lo que sí que parece
claro es que el actual proceso de duro
ajuste ha cambiado bastante las cosas. No
en vano, se han cerrado muchas
empresas y las que se mantienen han
dado una vuelta prácticamente completa a
su negocio. Esta exigencia de
profesionalización, junto con las
dificultades financieras y de demanda
actuales, habrán contribuido sin duda a
establecer unas barreras de entrada en el
sector que siempre fue conveniente tener.
En este nuevo escenario hemos
identificado tres parámetros definitorios
para la empresa inmobiliaria que no son
otros que el producto, el modelo de
negocio y la estructura organizativa
necesaria para desarrollar la actividad.
El producto
En un contexto en el que es preciso
recuperar una demanda hoy inexistente y
cuya componente principal es la
demanda real y no la especulativa, la
diferenciación del producto es clave. No
es suficiente con producir viviendas que
cumplan con la legislación técnica y
urbanística vigente, sino que deberán ser
productos innovadores que aporten un
claro valor añadido al comprador por un
precio mucho más ajustado. La viabilidad
de una promoción ha de pasar por el
estado o disponibilidad de las
infraestructuras del lugar donde se
asienta, así como su encaje en sus
respectivos entornos urbanos. Construir
grandes promociones residenciales en
lugares mal comunicados y sin servicios,
sólo tiene sentido en un mercado con
especulación. Por otro lado esto es un
elemento crítico que permitirá valorar
también la buena gestión urbanística de
las entidades locales.
El nuevo esquema va a requerir por tanto
un mayor nivel de especialización de las
promotoras inmobiliarias, que tendrán
que invertir en I+D+i, al igual que hacen
otras industrias, para ofrecer soluciones
residenciales competitivas e innovadoras.
En este sentido, la sostenibilidad y el
ahorro energético van a jugar un papel
clave en la definición de los nuevos
productos inmobiliarios, incluyendo el uso
intensivo de la energía solar, gestión de
residuos y uso de materiales no
contaminantes entre otros. Una
aportación de valor del sector inmobiliario
a la economía española es recuperar el
componente de diseño de los productos,
que tendrán que adaptarse a las
necesidades y gustos de un mercado de
cada día más exigente. En definitiva es
una apuesta por el diseño en un ámbito
en el que en muchos casos se había
perdido.
El modelo de negocio
Es preciso que todos los elementos de la
cadena de valor del proceso inmobiliario
se transformen para adecuarse a la nueva
etapa, de mayor exigencia y
competencia. Esto requiere un esfuerzo
permanente de mejora continua en la
eficiencia de cada uno de sus procesos.
Solo así el crecimiento se asentará sobre
bases sólidas.
Teniendo en cuenta que el negocio
inmobiliario gira entorno a tareas como la
construcción, promoción y
comercialización, es recomendable en
general que las inmobiliarias se centren
en la segunda de ellas.
¿Cómo genera valor entonces el
promotor inmobiliario?: conociendo la
demanda, gestionando el suelo,
diseñando el producto adecuado y
definiendo e impulsando el proceso
técnico, administrativo y legal necesario
para llevar a buen término la promoción.
Estas actividades son complejas y
entrañan un nivel de riesgo de negocio
alto. Por tanto centrar los esfuerzos y el
know-how de la organización en estos
aspectos justifica la definición de un
modelo de negocio propio separado del
resto de actividades. La ejecución
material de las obras debe
encomendarse a constructores
especializados en el segmento
correspondiente, con el fin de que aporte
la máxima productividad y valor. Por
último la venta de las viviendas puede
realizarse a través de redes de
comercialización inmobiliaria, que tengan
12
Transformación del modelo de negocoi inmobiliario
una fuerte implantación física (agencias) o
virtual (portales inmobiliarios). En todos
estos procesos la existencia de una
adecuada gestión financiera es clave.
Los procesos de integración vertical
observados en los últimos años previos
a la crisis, donde algunos promotores
inmobiliarios eran a la vez sus propios
constructores y comercializadores de
producto, están sufriendo una evolución
inversa, como reflejo en todo caso de la
necesidad de asignar adecuadamente
los diferentes riesgos a las actividades
que los sustentan. Se trata de un
ejemplo de cómo la reestructuración
sirve para racionalizar modelos de
negocio. Otra lección posible es por
tanto la clarificación dentro del negocio
de tareas con estructuras y procesos
diferentes. El objetivo es que una
actividad exitosa no enmascare un
rendimiento deficiente de otra actividad.
Por último, dentro del esquema del
nuevo modelo de negocio, la estructura
financiera de las inmobiliarias es una
variable clave a ajustar. Los niveles de
apalancamiento del pasado difícilmente
se repetirán y el equity o capital propio
va a restarle una parte importante del
protagonismo a la deuda. Está es quizás
la lección más importante que habrá
aprendido el sector a raíz de la crisis y
una buena gestión financiera debería
aplicarla a través del establecimiento
siempre de un “loan to value” máximo
especialmente a la hora de adquirir
suelo. Al mismo tiempo se debe tratar
de adecuar los vencimientos de la deuda
a los plazos reales de desarrollo del
suelo: no se debe volver a cometer el
error de financiar su compra con
instrumentos de crédito a corto plazo. En
Dentro del esquema del nuevo modelo de negocio, el
equity o capital propio va a restarle una parte importante
del protagonismo a la deuda
definitiva y desde la óptica financiera del
negocio, se trata de pasar de un
esquema que en el pasado estaba
basado en al financiación ajena a uno
donde el capital propio debe tener un
papel protagonista. Todo ello asumiendo
que el mercado es capaz de solucionar la
actual situación de bloqueo en los
mecanismos de financiación del sector.
La organización
Un mercado más reducido en cuanto a
volumen, más competitivo y con mayor
presión en los márgenes de beneficio va
a requerir estructuras corporativas
diferentes. Se trata de una tarea urgente
que las empresas del sector ya están
acometiendo, muchas veces en el
contexto de un plan de negocio
vinculado a una refinanciación.
La estructura de la empresa inmobiliaria
debe ser coherente con el nuevo
modelo de negocio y lo idóneo es que
cuente sólo con aquellos recursos que
son necesarios mantener de forma
permanente para desarrollar las
actividades centrales de la promoción
inmobiliaria: análisis de la demanda,
gestión de suelo, definición del producto
y control del proceso de producción y
venta.
La externalización de determinadas
funciones no centrales (“core”) del
negocio es una herramienta efectiva
para reducir los costes de estructura,
considerando como negocio central la
propia promoción inmobiliaria. Ya hemos
hablado de las más evidentes, como la
comercialización o la construcción, pero
también el área técnica puede entrar en
este proceso incrementando la
colaboración, por ejemplo, con
despachos de arquitectos y empresas
de project management. Determinadas
áreas de gestión diaria de la empresa
pueden ser también externalizadas,
fundamentalmente todas aquellas que
tienen que ver con el cumplimiento
(“compliance”) legal, fiscal y contable. La
elevada especialización requerida por la
actividad inmobiliaria dentro de la
asesoría legal o financiera, también hace
aconsejable que estas funciones estén
externalizadas con profesionales
expertos en la materia.
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
3.2 El tránsito hacia el nuevo
modelo
Nuestra experiencia en la intermediación
con las entidades financieras nos lleva a
la conclusión que un plan de negocio
creíble debe contar con una estrategia a
medio/largo plazo que permita sentar las
bases para aprovechar la reactivación del
mercado en cuanto se produzca.
Aún siendo la supervivencia la única
preocupación de muchas empresas
inmobiliarias que siguen en la actualidad
inmersas en procesos de refinanciación y
reestructuración operativa, es importante
no olvidar que se tiene que trabajar desde
ya en sentar las bases del plan de
negocio de la compañía. No solamente
esto es necesario para asegurar la
viabilidad de la empresa a largo plazo,
sino que en muchos casos será el
argumento definitivo para convencer a las
entidades financieras acreedoras de que
vale la pena realizar un esfuerzo para
refinanciar la deuda.
El objetivo final de un plan de negocio
sólido es preparar a la empresa y a sus
activos para que puedan responder a los
cambios en la actividad económica.
Esto incluye en el caso de la empresa
inmobiliaria en la actual fase de
transición hacia la reactivación de la
demanda, dos tareas clave:
Dar salida al stock de vivienda terminada.
Ha de acometerse con urgencia,
permitiendo así a la empresa aliviar su
situación financiera a corto plazo. Hay que
considerar que en el contexto actual en
muchos casos esto tendrá que hacerse
aplicando descuentos significativos en el
precio, bien al cliente final, bien a las
entidades financieras acreedoras que
estén dispuestas a canjear activos por
deuda. Aprovechar la capacidad de
comercialización de las entidades
financieras a través de sus redes de
oficinas junto con la posibilidad de
vincular financiación hipotecaria con la
compra de la vivienda, son opciones que
las inmobiliarias deben considerar
seriamente a través de acuerdos de
cooperación con el sector financiero. La
aplicación de soluciones financieras
innovadoras como el alquiler con opción a
compra o bien la conversión de vivienda
libre en protegida pueden ayudar también
en este proceso. Obviamente, este
proceso será más o menos fácil en
función de la la tipología de las viviendas
que componen dicho stock. Por ejemplo,
la primera vivienda localizada (área urbana
de las grandes ciudades) tiene aún en las
circunstancias actuales una demanda
sólida y su venta es relativamente
sencilla. No ocurre lo mismo con la
primera vivienda deslocalizada, que es
aquella ubicada lejos de los centros
urbanos y mal comunicada, que fue
objeto en el momento álgido del ciclo
expansivo de una fuerte presión
especulativa. Los stocks de vivienda de
este tipo van a resultar muy complicados
de liquidar. Por último, la venta de los
stocks de segunda residencia va a estar
condicionada a la reactivación económica
general tanto en España como en los
países de nuestro entorno que son
emisores de turismo residencial hacia
nuestro país (Gran Bretaña y Alemania
principalmente).
La otra tarea clave es la ordenación de la
cartera de activos y es sin duda la más
importante desde un punto de vista
estratégico.
13
Este proceso implica realizar una revisión
exhaustiva de todos los activos
inmobiliarios de la empresa,
fundamentalmente suelo, que dé como
resultado su catalogación según su
liquidez, plazo de desarrollo o
maduración. Este análisis implica
entender las posibilidades reales de cada
activo, en base a su:
• Localización
• Situación Urbanística
• Tipología
• Demanda real
• Liquidez
• Plazos maduración
• Deuda asociada
• Necesidades de Capex
Se trata de identificar qué activos
conformarán los cimientos sobre los que
la promotor inmobiliaria debe construir su
estrategia a medio y largo plazo y por
tanto deben concentrar la escasa
capacidad de inversión (“capex”)
disponible en el contexto actual.
14
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
Este último análisis puede dar como
resultado cuatro grupos de activos,
atendiendo a su liquidez y plazo de
maduración, dentro de la cartera de una
promotora tipo:
Activos Líquidos
Son activos que pueden generar liquidez y su
desarrollo es inmediato. En la actualidad es poco
probable que las promotoras inmobiliarias aún
mantengan activos de este tipo en sus carteras.
Activos No Estratégicos
Son activos que generarán escasa liquidez, pero
que podrían desarrollarse en el corto plazo. No es
una buena opción centrar esfuerzos en este tipo
de activos que consumirán valioso capex en su
desarrollo y no van a generar un retorno cercano
a la empresa. Una buena opción para estos
activos sería proceder a su venta a compradores
oportunistas como fondos.
Gráfico 11. Catalogación de activos
Activos
Líquidos
Activos
Estratégicos
Activos Aplazados
Se trata de activos con pocas expectativas de
generar liquidez y que además requieren aún un
plazo largo de tiempo para su desarrollo. No tiene
sentido para la empresa invertir esfuerzos y
recursos en este tipo de activos. Su venta a
terceros será complicada, por tanto la mejor
opción, si es viable financieramente, es
mantenerlos “aparcados” a la espera de que el
mercado permita su desarrollo.
Activos
No
Estratégicos
Activos
Aplazados
Activos Estratégicos
Son activos que por su localización y
características de producto pueden tener una
clara demanda a medio plazo, y por tanto son los
mejores candidatos para invertir el capex
disponible. Este tipo de activos son los que
permitirán a la promotora inmobiliaria contar con
productos competitivos en el momento de la
reactivación del mercado.
Liquidez
Plazo desarrollo
El eje sobre el que debería girar un plan
de negocio inmobiliario sostenible sería
idóneamente el desarrollo de los activos
“Estratégicos” que son los que van a
garantizar la actividad y la generación de
caja en el futuro.
Es conveniente que, una vez
identificados, cada uno de estos activos
tenga su propio sub-plan de negocio,
incluyendo un análisis muy
pormenorizado de los flujos de caja
previstos, las hipótesis utilizadas para su
cálculo y las inversiones necesarias.
La agregación de todos estos subplanes de negocio de activos
“Estratégicos” dará como resultado un
documento clave para ganar la confianza
de las entidades financieras acreedoras.
De esta manera se tiene cierta
seguridad de que las necesidades de
capital planteadas por la empresa en el
marco de un proceso de refinanciación
están inicialmente destinadas a
proyectos viables que generarán un
retorno más o menos cierto. Esta idea
es crucial para que ambas partes,
empresa inmobiliaria y entidad
financiera, se sientan cómodos durante
la fase de negociación de un proceso de
refinanciación.
Alternativamente, ya en un análisis más
detallado, la cartera de suelo/activos de
la empresa se puede analizar también
descomponiendo el Gross Asset Value
(GAV) total de los suelos en poder de la
empresa atendiendo a su grado de
desarrollo. Este enfoque dará como
resultado una foto fija del perfil de la
cartera de suelo y de su potencial. Dicho
de otra manera, es importante entender
que porcentaje del GAV total de la
cartera está formado por suelos
finalistas (que han superado todas las
fases de desarrollo y están listos para
edificar) y que porcentaje lo componen
suelos brutos.
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
A modo de ejemplo y a costa de
simplificar la realidad de la gestión del
suelo, podríamos distinguir los siguientes
hitos en el desarrollo típico de suelo:
• PGOU: Inclusión definitiva en un Plan
General Ordenación Urbana.
• Plan Parcial: Aprobación de los
instrumentos de planeamiento tales
como planes parciales, PERI, PAU, etc.
• Reparcelación: Con proyecto de
reparcelación aprobado.
• Suelo en proceso de urbanización.
• Suelo ya urbanizado con condición de
solar listo para ser edificado.
Calculando los GAV de los suelos y
clasificándolos en función de estos hitos
podemos representar la cartera de una
inmobiliaria de la siguiente manera:
GAV total de la
empresa
GAV suelos brutos
GAV suelos
finalistas
Gráfico 12. Composición cartera de suelo
1
PGOU
Plan
Parcial
Reparcelación
inscrita
Urbanización
completada
2
PGOU
Plan
Parcial
Reparcelación
inscrita
En proceso de
urbanización
3
PGOU
Plan
Parcial
Reparcelación
no inscrita
4
PGOU
Plan
Parcial
5
PGOU
6
Solar
Suelos no incluidos en ningún PGOU
Todo este ejercicio de análisis, que
habitualmente se realiza apoyado y
validado por asesores independientes, es
en definitiva la herramienta básica para
cerrar cualquier renegociación de deuda.
Al mismo tiempo que reorienta
estratégicamente a la empresa,
proporcionando una hoja de ruta clara
para afrontar un mercado inmobiliario
que se parecerá, con toda probabilidad,
muy poco al que conocimos en los años
inmediatamente anteriores al verano de
2007.
15
16
Transformación del modelo de negocio inmobiliario
4. Anexos
4.1 Nota metodológica
Se han analizado los datos de las
principales inmobiliarias españolas,
atendiendo a su cifra de facturación y
excluyendo a todas aquellas empresas
o grupos cuya actividad principal no es
la promoción inmobiliaria o la gestión
patrimonial.
Los datos obtenidos corresponden al
ejercicio cerrado a diciembre de 2008 y
se comparan con los correspondientes
al ejercicio anterior, 2007, cuando las
empresas aún no habían acusado
plenamente los efectos de la crisis. Por
tanto, el análisis comparativo de 2008
con 2007, describe muy bien la primera
fase del proceso de ajuste del sector
inmobiliario español.
Para entender lo que está pasando en
la actualidad, después de ese primer
año y medio de ajuste, y dado que a
fecha de la elaboración de este
informe, solamente está publicada la
información contable correspondiente a
2008, se ha optado por realizar también
el análisis de las mismas magnitudes
en las inmobiliarias cotizadas, que sí
han publicado sus cuentas anuales a 31
de diciembre de 2009. Esto, junto con
el conocimiento del día a día que tienen
los profesionales de KPMG, es la base
que permite en este informe describir
la realidad y opciones que tiene en la
actualidad el sector inmobiliario
español.
4.2 Otros informes publicados por KPMG
sobre el sector inmobiliario
Índice
1.
Resumen ejecutivo
2.
Análisis del sector a través de sus
empresas
Situación actual y perspectivas del sector inmobiliario en España
Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario español.
Recoge las principales claves de la actual situación de crisis y las
estrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevo
entorno. Incluye un artículo de Gregorio Izquierdo, Director del Instituto
de Estudios Económicos, aportando su visión y perspectivas sobre el
sector.
Fiscalidad de los REIT's
Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigen
este tipo de instrumentos de inversión inmobiliaria.
Octubre
2008
Mayo
2008
2.1. Evolución de la cifra de negocio y del
resultado
2.2. Análisis del activo
2.3. Análisis del pasivo
2.4. Ajuste de la plantilla
3.
El nuevo modelo de negocio
inmobiliario
3.1. Nuevos parámetros de la empresa
inmobiliaria
3.2. El tránsito hacia el nuevo modelo
4.
Anexos
Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007
Publicación del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasan
las principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,
incluyendo un análisis de los diferentes tipos de activos negociados en los
mercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sector
inmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG en
el World Economic Forum, grupo de trabajo de construcción e ingeniería.
Nueva Fisonomía de la Empresa Inmobiliaria: del modelo de
crecimiento al de gestión eficiente
Febrero
2008
Septiembre
2007
Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza el
proceso de transformación del sector inmobiliario, repasando las
principales claves desde su evolución hasta los vectores de crecimiento
que impulsan la nueva fisionomía de las empresas inmobiliarias.
4.1. Nota metodológica
4.2. Otros informes de KPMG sobre el
sector inmobiliario
El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a través de 21
grandes empresas (2004-2005)
Análisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de la
Comunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.
Marzo
2007
kpmg.es
SE CTO R INMOB IL IA R IO
Transformación del modelo
Transformación del modelo
de negocio inmobiliario de negocio inmobiliario
Contactos
Cándido Pérez Serrano
Socio responsable de
Infraestructuras, Gobierno y Sanidad
KPMG en España
Tel. 91 451 34 00
E-mail: [email protected]
Javier López Torres
Director, Restructuring
KPMG en España
Tel. 91 451 30 20
E-mail: [email protected]
Fernando Vizoso Estrades
Gerente de Infraestructuras,
Gobierno y Sanidad
KPMG en España
Tel. 91 456 60 34
E-mail: [email protected]
La información aquí contenida es de carácter general y no va dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de
personas o entidades. Si bien procuramos que la información que ofrecemos sea exacta y actual, no podemos
garantizar que siga siéndolo en el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, cualquier
iniciativa que pueda tomarse utilizando tal información como referencia, debe ir precedida de una exhaustiva
verificación de su realidad y exactitud, así como del pertinente asesoramiento profesional.
Las ideas y opiniones expresadas en este estudio son de las personas encuestadas y entrevistadas y no
necesariamente representan las ideas y opiniones de KPMG International ni de las firmas miembro de KPMG, ni de
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Junio, 2010
Septiembre, 2010
K PMG EN ES PA Ñ A
KP MG E N ES PA ÑA