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LA ADQUISICIÓN DE SU SOñADA VIVIENDA EN ESPAñA
Artículo 5: La regulación de la comunidad de propietarios en el sistema
jurídico español. y sus principales problemáticas
Vecinos conflictivos o morosos, obras molestas, riñas, uso inapropiado de las
instalaciones, acuerdos que no cumplen la mayoría requerida... ¿Quién no se ha
visto alguna vez involucrado en una disputa de vecinos? Si bien estos aspectos
pueden aceptarse tácitamente como “intrínsecos” a la hora de adquirir una nueva
vivienda y pertenecer a una nueva comunidad de propietarios, hay otros, como los
que trataremos en el presente artículo, que hay que deben ser observados con
especial atención ,si deseamos evitar encontrarnos con sorpresas poco deseables..
Saber cómo se constituye en España una Comunidad de propietarios en régimen
de propiedad horizontal y cúales son los derechos y obligaciones que forman parte
de la misma, son aspectos que nos ayudarán a empezar “con buen pie” entre los
nuestros nuevos vecinos y que nos ayudarán a prevenir cualquier tipo de
irregularidad desde un principio.
En el sistema jurídico español, las Comunidades de propietarios en régimen de
propiedad horizontal ( que consiste en que un edificio, sus diferentes pisos y locales
pertenecen en propiedad a diferentes personas) se regulan a través del artículo 396
del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 (reformada
en su práctica totalidad mediante la Ley 8/1999) y la voluntad de los propietarios
expresada en los Estatutos y en las normas de régimen interno (siempre y cuando
no sean contrarias a lo establecido por la Ley).
En toda Comunidad de propietarios coexiste un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre determinados elementos de la misma, denominados elementos
privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre otros
elementos o servicios comunes a todos los propietarios.
Si bien determinar los elementos privativos es tarea fácil (pues responden a todos
los elementos arquitectónicos o instalaciones que están incluidos dentro del piso y
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sirven exclusivamente a su propietario) a veces no lo es tanto cuando se desea
determinar cúales son los elementos comunes a todos los propietarios.
En este sentido es importante señalar que los elementos comunes son todos
aquellos elementos arquitectónicos o servicios de un edificio que no son
susceptibles de aprovechamiento independiente por cada propietario, y han sido
establecidos para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad.
Así el suelo, las cubiertas, los cimientos; los elementos estructurales del edificio tales
como los pilares, las vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, incluidos todos
los revestimientos exteriores, su imagen y configuración; el portal, la portería, las
escaleras, los patios, los ascensores, corredores y cualesquiera otros semejantes;
cualquier instalación o servicio establecido para uso de todos los propietarios como
los de agua, desagüe, electricidad, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado,
energía solar, incendios, evacuación de humos, antenas colectivas, etc, constituyen
elementos comunes de toda comunidad (hasta el punto de entrada de tales
instalaciones en el espacio privativo de cada propietario).
El título constitutivo de la Comunidad de propietarios es la escritura pública en la
que se somete a un edificio al régimen de propiedad horizontal. Dicha escritura debe
contener necesariamentos aspectos tan relevantes como: la descripción del edifico
en su conjunto, la descripción detallada de cada vivienda o local o la cuota de
participación de cada vivienda o local.
La determinación de la cuota de participación de cada vivienda o local se hará
teniendo en cuenta la superficie útil de cada vivienda o local en relación con el total
del edificio y el uso que se presuma va a hacer dicha vivienda o local de los
elementos y servicios comunes, entre otros.
Los Estatutos de la Comunidad de propietarios son un conjunto de normas que
pueden establecerse en el momento inicial de la Comunidad o en un momento
posterior, y que pueden regular aspectos como el uso y destino del edificio, de cada
uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes, la distribución
entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la
Comunidad y normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.
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Es importante señalar que los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios
que ingresen en la Comunidad, si éstos constan inscritos en el Registro de la
Propiedad.
Asimismo es aconsejable informarse sobre si además de los Estatutos, los
propietarios tienen establecido un Reglamento de Régimen Interno mediante el
cual regulan la convivencia cotidiana entre los propietarios y la utilización de los
servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, éstos no necesitan ser inscritos
en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.
Aunque la Comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de
personalidad jurídica; sin embargo, al tratarse de una comunidad de intereses
precisará de una organización, tanto a sus aspectos materiales (mantener los
elementos comunes) como en cuanto a los efectos jurídicos (así contratar con
terceros, supuestos de responsabilidad extracontractual, etc...).
Las comunidades de vecinos han de tener un presidente. Entre sus funciones
principales se encuentran la de representar legalmente a la comunidad en asuntos
que la afecten, canalizar quejas y sugerencias de los vecinos, convocar y presidir las
juntas, y ejercitar las acciones judiciales acordadas por la comunidad. La ley también
contempla la posibilidad de la figura del vicepresidente, que sustituye al presidente
si está ausente, la de un secretario y la de un administrador, tarea de la que se
encarga generalmente un administrador de fincas colegiado.
Se distinguen dos tipos de Juntas de propietarios: las Juntas Ordinarias (para
aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad que deben celebrarse por lo
menos una vez al año, convocadas con un mínimo de seis días de antelación) y las
Juntas Extraordinarias (el resto de juntas para tratar temas diversos).
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador el carácter de órgano de
gestión al que se confía el adecuado funcionamiento de esa especial forma de
condominio. En todo lo no conferido por la norma o por las facultades que
específicamente le haya otorgado la Junta de propietarios, el administrador quedará
limitado a realizar los actos propios de la labor profesional que el art. 20 de la LPH.
le asigna, puesto que como mandatario que es de los condueños vendrá obligado a
respetar la extensión de las atribuciones con los límites del propio mandato.
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Por lo expresado y al vincularse este profesional con la junta de propietarios a través
de un contrato de mandato, le será aplicable el art. 1726 del Código Civil en el
sentido de ser responsable no sólo de las conductas dolosas sino de cuantas otras
culposas provengan de su actuación, cuestión que no podrá calificarse o
establecerse unilateralmente por la comunidad, sino que deberá ser apreciada por el
juez.
Todo ello sin perjuicio de las funciones de control y tutela que correspondieren
ejercer al Colegio de Administradores de Fincas Rústicas y Urbanas como órgano
corporativo para el control y tutela de los derechos y obligaciones de sus colegiados.
Con carácter general los problemas más habituales de las comunidades de vecinos
en España están relacionados:
Con los vecinos morosos: La Ley española favorece el cobro de cantidades
adeudadas a la Comunidad de vecinos cuando se trata de deudas inferiores a
30.050 euros. Si el deudor no paga o decide no comparecer en el juicio, el juez
puede dictaminar el embargo del piso o local. Es más, si el moroso decide apelar la
decisión del juez, antes deberá satisfacer su deuda o consignarla (depositarla en
una cuenta del juzgado). La ley también especifica que los vecinos que no estén al
corriente de pago no podrán votar en las juntas de propietarios ni impugnar acuerdos
que en ella se adopten. Tienen voz, pero no voto. Finalmente, la ley contempla la
posibilidad de dar publicidad del nombre del deudor en el tablón de anuncios de la
finca o en las circulares vecinales, por lo que quienes no cumplan con sus
obligaciones económicas no podrán esconderse en el anonimato.
Por ello es aconsejable, una vez nos hayamos decidido a comprar una vivienda
sujeta a la propiedad horizontal, consultar el estado actual de las cuentas existentes
entre el anterior propietario de la vivienda para con la Comunidad, en aras de
confirmar que no existen cuotas de participación o deudas pendientes de pago por
parte de éste último, así como para informarse de los últimos acuerdos que se hayan
alcanzado en Junta y que puedan vincular a los nuevos propietarios directamente en
un futuro mediato.
Dicha gestión, a parte de aportanos información de interés, evitará tener que cargar
con una morosidad involuntaria.
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En este sentido la figura del presidente y del administrador de la finca son clave,
pues éstos son las personas que podrán asesorarnos e informar de dichos aspectos.
Con vecinos que realizan actividades molestas: Cualquier vecino que crea que otro
realiza actividades molestas o insalubres, peligrosas o incómodas puede presentar
una queja al presidente, quién debe comunicar al dueño del inmueble que causa las
molestias que deje de hacerlo.
En el caso de que las molestias continúen, se convocará una junta de propietarios
para discutir el asunto, y se autorizaría al presidente a entablar una acción judicial.
Una vez presentada la demanda, el juzgado puede ordenar la suspensión cautelar
de las actividades.
Si la sentencia es condenatoria, se puede disponer el cese de actividad, la
indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda
o el local por un plazo de hasta tres años. Si se trata de un inquilino, se podrá anular
su contrato de alquiler.
Con el ascensor y las antenas parabólicas: Si un grupo de vecinos quiere instalar un
elemento de mejora, como un ascensor, y algún vecino se opone, la junta no puede
obligarle a su implicación económica. Se puede realizar la obra, pero dicho vecino no
puede usar este servicio (en el caso de los ascensores, la discrepancia se soluciona
con llaves que permiten acudir directamente al piso seleccionado y que impiden usar
el elevador a quien no paga).
Si posteriormente el vecino disconforme quiere utilizar el ascensor, deberá pagar su
parte proporcional de la obra, más intereses. No obstante, la problemática de los
ascensores es muy conflictiva y la jurisprudencia de las Audiencias provinciales no
es unánime. Hay sentencias que desligan el acuerdo de instalación del acuerdo de
contribución económica a la obra. Y hay jueces que consideran que, adoptado el
acuerdo por 3/5, éste obliga a todos a contribuir.
Por otro lado, ningún vecino se puede negar a la eliminación de barreras
arquitectónicas si la demanda proviene de una persona con minusvalías. Cuando no
se obtenga la mayoria requerida por la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario
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afectado de minusvalia estará autorizado por ley a realizar la obra, asumiendo todos
los costes.
Si un vecino quiere instalar una antena parabólica comunal, tendrá que conseguir
que lo apruebe un tercio de los propietarios. Los que se hayan opuesto no tienen la
obligación de pagar el coste de instalación o mantenimiento, pero si en el futuro
desean tener acceso a las emisiones, deben abonar el importe que les hubiera
correspondido, actualizado al interés legal del dinero.
Con las Obras: Un propietario puede modificar los elementos arquitectónicos (tirar
tabiques no maestros, por ejemplo), instalaciones o servicios de su piso, siempre
que no perjudique la seguridad del edificio, la estructura general, su configuración o
estado anteriores ni vulnere los derechos de otro propietario (no se pueden cerrar
balcones o instalar ventanas de distinto color o tamaño). Cualquier obra realizada
bajo estas características debe ser comunicada al representante de la comunidad.
Pero los propietarios no pueden realizar acciones prohibidas por los estatutos o que
resulten dañosas para la finca o que "contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". La comunidad
puede actuar ante la justicia si dichas actividades no cesan.
Hoy en día es frecuente comprar una vivienda a sabiendas de que hay que realizar
reformas o obras importantes. La consulta de los Estatutos se presenta por lo tanto
como tarea fundamental, en aras de confirmar que la reforma que pretendemos
realizar se ajusta a los dispuesto en los mismos y que, por lo tanto, es susceptible de
ser aprobada en Junta.
Por último y según la Ley de Propiedad Horizontal, es importante señalar que los
propietarios están obligados a pagar la constitución de un fondo de reserva
destinado a las obras de conservación y reparación del edificio (incluyendo el portal).
La reserva de este fondo debe ser alrededor del 2,5% del presupuesto anual de la
comunidad para el primer año y del 5% a partir del segundo.
La Comunidad de vecinos podrá utilizar el fondo para suscribir un contrato de
mantenimiento del inmueble o para pagar las obras necesarias para mantener el
edificio. También se puede disponer del fondo para contratar un seguro que cubra
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los daños por riesgos extraordinarios. Por otro lado, todo el dinero que se utilice del
fondo se tendrá que reponer en los siguientes presupuestos.
En consecuencia, para solucionar los problemas entre vecinos no hay nada mejor
que conocer los derechos y obligaciones que nos asisten. Conocer la
reglamentación especial que regirá la vivienda de nuestros sueños es, por lo tanto,
un elemento a tener en cuenta en el proceso de compraventa y que favorecerá, con
toda seguridad, el éxito en nuestra adquisición.
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