Clasificación Instrumento: Líneas de Bonos (en proceso de inscripción) Clasificación AA- Tendencia Estable Actual AA- Anterior S/C Historia Clasificación Instrumento: Líneas de Bonos (en proceso de inscripción) Estados Financieros: 30 de junio de 2014 RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo clasifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, las Líneas de Bonos de Parque Arauco S.A. (en proceso de inscripción). La clasificación de Parque Arauco se sustenta en el nivel y diversificación de los activos que administra, en su posición de mercado en las economías en las cuales participa, en su cartera de clientes y en la estructura de sus contratos, y en la estabilidad de los flujos generados. Se considera también en esta clasificación, algunos riesgos característicos de esta industria – vacancia, siniestralidad, 2 sensibilidad a la actividad económica, regulación – y la cantidad de m madurando en los próximos años. Al respecto: Nivel de activos: A junio de 2014, la Compañía mantenía propiedades de inversión por MM$1.016.445, lo que representa el 77% del total de activos de Parque Arauco y que durante los últimos doce meses incluyen importantes expansiones y crecimiento en los tres países en los que opera. Específicamente, en Chile se incorporaron al portfolio de la Compañía el centro comercial Arauco Quilicura y el stripcenter Ciudad Empresarial. En Perú se incorporaron el Outlet Center y los centros comerciales MegaPlaza Express Chincha, MegaPlaza Barranca y Megaplaza Cañete, mientras que en Colombia se incorporó el centro comercial Parque Caracolí. Adicionalmente, durante 2013 se expandió la superficie arrendable de Parque Arauco Kennedy (Chile), Megaplaza Norte (Perú) y Parque Lambramani (Perú). Diversificación de activos: ICR considera de forma positiva la estrategia de crecimiento de la Compañía, toda vez que le otorga mayor diversificación a su portafolio y le resta relevancia relativa a aquellos centros comerciales regionales que históricamente representaron un alto porcentaje de ingresos y de Ebitda para Parque Arauco. A lo anterior se suma, una diversificación no sólo en términos de mayor número de activos administrados, sino que mayor diversificación geográfica y de formatos de negocios. Respecto a este último punto, si bien la Sociedad históricamente había sido operador de centros comerciales regionales, a la fecha ha incluido formatos que implican menores niveles y plazos de inversión y mayor rapidez de maduración. Posición de mercado: La Compañía – con más de 30 años en la industria – ha consolidado una posición de mercado relevante en Chile y está en período de crecimiento en Perú y Colombia. La posición de mercado se ha logrado, en parte, a través de la ubicación de los activos de la Compañía, los cuales están destinados a distintos sectores socioeconómicos y presentan una oferta diferenciadora en términos de diseño y arquitectura, de acuerdo al público objetivo en cuestión. A lo anterior se suma la habilidad de Parque Arauco para atraer arrendatarios de gran nivel. Un ejemplo de ellos fue la inauguración del Distrito de Lujo en Kennedy. Cartera de Clientes: La Compañía cuenta con una muy buena cartera de clientes, entendiéndose como tal un portafolio diversificado – ningún cliente representa más del 10% de los ingresos de la Compañía y en general el portafolio casi no incluye empresas relacionadas –, donde existe una alta demanda por locales comerciales, lo que queda demostrado por el alto nivel de ocupación, que se mantuvo en 96% a junio de 2014. Estable generación de flujos. El modelo de negocios que mantiene la Compañía, le permite estabilidad en gran parte de sus flujos. Lo anterior debido a la estructura de los contratos que mantiene con sus arrendatarios – a 9 años promedio –, con lo cual cerca del 86% de los ingresos son por concepto de arriendo. De este 86%, 85% son 2 ingresos fijos. El monto total a percibir por contratos de arriendo fijos vigentes, supera con suficiente holgura el monto total a pagar por los contratos de deuda actuales, lo que permite cubrir el servicio de la deuda. Riesgo de vacancia. Por las características de la industria en la que participa Parque Arauco, podría llegar a producirse riesgo de vacancia sobre las propiedades de la Compañía. Sin embargo, en la actualidad este riesgo está controlado a través de contratos de mediano y largo plazo – que a su vez se van renovando con suficiente antelación – y que le permiten a la Compañía planificar su estructura de financiamiento de acuerdo a los flujos esperados. Riesgo de siniestralidad: La Compañía se cubre de este riesgo a través de la contratación de seguros sobre sus propiedades en los tres países de operación, existiendo pólizas de cobertura de todo riesgo sobre bienes físicos (incendio y terremoto), perjuicios por paralización, lucro cesante, responsabilidad civil y accidentes personales, entre otros. Sensibilidad a la actividad económica: Los clientes directos de Parque Arauco son los arrendatarios de los locales comerciales y oficinas profesionales. Sin embargo, el cliente indirecto – público consumidor que asiste a los centros comerciales – es también fundamental para la actividad de la Compañía. En base a lo anterior, una disminución de la riqueza individual, podría impactar negativamente en el consumo de bienes durables por parte de los actuales clientes de Parque Arauco. Esto sobre todo considerando que en general los bienes durables marcan un lineamiento del ciclo de consumo, donde las ventas tienden a ser mucho más expansivas en períodos 1 de crecimiento y se contraen cuando la economía se ajusta o cae en recesión . Si bien Parque Arauco no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga, en parte, a través de la diversificación de operaciones en más de un país de la región, y por medio de contratos con los clientes a mediano y largo plazo. Riesgos regulatorios: Eventuales modificaciones o incorporación de regulaciones relativas a la industria en la cual participa Parque Arauco, podría tener efectos en sus resultados. Lo anterior sobre todo considerando que existe una reforma tributaria chilena en discusión, que podría tener efectos relevantes en la carga impositiva de esta industria si se legislara sobre el uso de las contribuciones como crédito al impuesto y no se lograse traspasar este efecto al precio de arriendo a los clientes, por ejemplo. Si bien Parque Arauco no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga, en parte, a través de la diversificación de sus operaciones en otros países de la región. M madurando en los próximos años: Si bien esta Clasificadora considera positiva la diversificación geográfica que la Compañía ha estado desarrollando, sí recalca que existe un nivel de activos relevantes madurando en los próximos años, lo que significa menor rentabilidad y márgenes durante los primeros años de operación. Para los 2 próximos períodos ha desarrollado un importante plan de inversión, con una incorporación significativa en los m totales administrados por la Sociedad. 2 Respecto a la situación financiera de la Compañía, a junio de 2014 Parque Arauco incrementó 18% sus ingresos 2 consolidados, producto del aumento en ABL (que impactó en el mayor ingreso por arriendo) y de las ventas de locatarios en casi todas las propiedades de la Compañía. Al término del primer semestre de este año, el ABL representó 2 un incremento aproximado de 13% comparado con el año 2013, llegando a 715.154 m , lo que incluye cuatro nuevas propiedades y la inauguración de cinco expansiones. A junio de 2014, la Compañía obtuvo margen de explotación por MM$44.538, superior a los MM$38.743 obtenidos a junio de 2013. El costo de ventas y los gastos de administración aumentaron 24% entre junio de 2013 y junio de 2014, explicado por los nuevos ABL y los mayores gastos asociados al crecimiento de la Compañía. El margen bruto semestral varió desde 79% a junio de 2013 hasta 77% a junio de 2014. Respecto a algunos indicadores financieros, el leverage de la Compañía disminuyó desde 0,89 veces a diciembre de 2013 hasta 0,73 veces a junio de 2014, producto del aumento de capital llevado a cabo durante el primer trimestre de este año. En relación a la cobertura de gastos financieros netos, ésta disminuyó desde 4,91 veces a diciembre de 2013 hasta 4,29 veces a junio de 2014. Al respecto, es necesario mencionar que parte del plan de expansión de la Compañía es financiado con deuda financiera, razón por la cual los gastos financieros muestran tendencia creciente durante los últimos períodos. Por otro lado, muchas de las inversiones inauguradas en los últimos períodos no han llegado a su 1 2 Informe económico, Cámara Comercio de Santiago, junio 2014 ABL: Área bruta locataria, entendiéndose como tal, la superficie disponible para arrendar 3 etapa de maduración, por tanto aún no se exhibe todo el aporte del ABL incorporado al Ebitda. La deuda financiera que mantiene Parque Arauco por MM$435.015 a junio de 2014, está compuesta principalmente por préstamos bancarios, emisiones de bonos, leasing financiero y pasivos de cobertura. Representa una disminución de 1% respecto a diciembre 2013, y de 13% para la deuda financiera neta, respecto al mismo período. Por otro lado, el 46% aproximadamente de la deuda financiera de la Compañía está concentrada a menos de tres años, razón por la cual Parque Arauco actualmente está en reestructuración de sus pasivos financieros, de modo tal que su perfil de amortización se extienda al mediano y largo plazo. La Compañía está en proceso de inscripción de dos nuevas líneas de bonos por un monto máximo de UF 3.000.000 cuyo plazo de vencimiento será de diez y treinta años. Los fondos serán destinados al refinanciamiento de pasivos de corto y/o largo plazo así como también al financiamiento del plan de inversiones que tiene contemplado la Compañía. La emisión no contempla garantías, salvo el derecho de prenda general sobre los bienes de Parque Arauco. Respecto a los Covenants se establece una cobertura de Gastos Financieros Netos mayor a 2,5 veces y un ratio de Endeudamiento Financiero Neto no mayor a 1,5 veces. A junio de 2014 estos Covenants fueron cumplidos a cabalidad y con suficiente holgura. DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS CATEGORÍA AACorresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e inter-eses en los términos y plazos pactados, la cual no se verían afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. L u í “-” u m ón dentro de la Categoría AA. METODOLOGÍA BONOS Metodología utilizada: Bonos emitidos por empresas no financieras. La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 4 PARQUE ARAUCO S.A. FORTALEZAS Y FACTORES DE RIESGO Fortalezas Alto nivel de activos Diversificación de activos Posición de mercado Cartera de Clientes Fecha Informe: Septiembre.2014 Estable generación de flujos Factores de Riesgo Riesgo de vacancia Riesgo de siniestralidad Sensibilidad a la actividad económica Riesgos regulatorios Importante cantidad de m2 madurando en los próximos años Tabla 1: Fortalezas y Factores de Riesgo. (Fuente: Confección propia) ANÁLISIS FINANCIERO Ingresos A diciembre de 2013, los ingresos consolidados de Parque Arauco aumentaron 15% respecto al año anterior (Gráfico 3 1), producto principalmente de la importante incorporación de ABL – que impactó directamente en el mayor ingreso por arriendo – y del mayor ingreso de los locatarios de Parque Arauco. Respecto a este último punto, es necesario mencionar que si bien la mayor parte de los ingresos de la Compañía son ingresos fijos, existe una proporción directamente relacionada con el nivel de actividad de los locatarios. A diciembre de 2013, del total de ingresos aproximadamente el 83% correspondió a ingresos fijos por arriendos y el 17% restante fueron ingresos variables. INGRESOS (MM$) COMPOSICIÓN INGRESOS 107.319 86.345 Chile 73.155 57.901 0% 17% dic-11 Colombia 2% 20% 4% 23% 7% 22% 6% 23% 26% 83% 78% 74% 70% 71% 66% 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 49.160 dic-10 Perú 93.397 dic-12 dic-13 jun-13 jun-14 Gráfico 1: Evolución ingresos. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) 8% Gráfico 2: Composición ingresos a junio de 2014. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) En relación a los ingresos semestrales, a junio de 2014 la Compañía incrementó 18% sus ingresos producto principalmente del aumento en ABL y por mayores ventas de locatarios en casi todas las propiedades de la Compañía. 2 Al término del primer semestre de 2014, el ABL se incrementó un 13% comparado al año 2013, llegando a 715.154 m , tras la incorporación de cuatro nuevas propiedades y la inauguración de cinco expansiones. Respecto a los ingresos semestrales de los países donde se encuentra la Compañía, se menciona que: Chile: Los ingresos representaron el 66% de los ingresos totales de la Compañía durante el primer semestre de 2014 (8% superior respecto al mismo semestre del año 2013). Lo anterior se explica por las adiciones de Mall Outlet Concepción, Strip Center Manuel Montt, además de la inauguración del Distrito de Lujo en Parque Arauco Kennedy, la expansión de Arauco Chillán (Plaza El Roble) y la puesta en marcha del hotel de 4 estrellas en Mall Arauco San Antonio. Actualmente, la Compañía está construyendo dos Strip Centers, el Mall Outlet 2 Curauma y expandiendo un área de 6.907 m en Buenaventura Premium Outlet. Perú: Los ingresos representaron el 26% de los ingresos de la Compañía y durante el primer semestre de 2014 se incrementaron 35% respecto al mismo semestre anterior. La adición de MegaPlaza Cañete y MegaPlaza Barranca contribuyeron al aumento de los ingresos. Las expansiones en MegaPlaza Norte, InOutlet Faucett (Lima Outlet Center), y Parque Lambramani fueron factores relevantes para el crecimiento de los ingresos de la INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 3 ABL: Área bruta locataria, entendiéndose como tal, la superficie disponible para arrendar 5 PARQUE ARAUCO S.A. Fecha Informe: Septiembre.2014 Compañía. Finalmente, es importante mencionar el inicio de la construcción de un centro comercial vecinal, 2 MegaPlaza Pisco, que agregará 14.000 m de ABL al portafolio de la empresa. Colombia: Representó un 8% de los ingresos consolidados de la Compañía alcanzando MM$4.708, un 64% superior respecto al mismo período del año anterior. Durante este semestre comenzó la construcción del centro comercial Parque La Colina en Bogotá, el que será el centro comercial más grande de Parque Arauco en Colombia. Resultados 4 El margen de explotación aumentó 13% a diciembre de 2013 respecto al mismo período del año anterior (Gráfico 3), 5 mientras que el margen bruto se mantuvo en 79%. En términos semestrales, a junio de 2014 la Compañía obtuvo un margen de explotación de MM$44.538, superior en 15% respecto a junio de 2013 (Gráfico 3). El costo de ventas y los gastos de administración aumentaron 24% entre junio 2013 y junio 2014, cuya alza se explica por el nuevo ABL y los mayores gastos asociados al crecimiento de la Compañía. El margen bruto semestral varió desde 79% a junio de 2013 hasta 77% a junio de 2014 (Gráfico 4). MÁRGENES RESULTADOS RESULTADOS (MM$) Margen de explotación Resultado Operacional Utilidad del Ejercicio 85.012 73.704 71.675 69.690 63.590 60.469 58.896 50.528 50.016 44.357 43.092 47.201 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 Margen Bruto (%) 83% 44.538 38.743 37.480 32.638 21.626 17.656 jun-13 jun-14 Gráfico 3: Evolución de resultados. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) 81% 79% Margen Operacional (%) 79% 79% 66% 69% 68% 68% dic-10 dic-11 dic-12 67% dic-13 77% 65% jun-13 jun-14 Gráfico 4: Margen bruto y margen operacional. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) 6 Respecto al resultado operacional , a diciembre de 2013 la Compañía obtuvo un resultado de MM$71.675, lo que representa un aumento de 13% respecto a diciembre 2012 (Gráfico 3). Esta variación hace relación al efecto que tuvo en los ingresos de Parque Arauco la incorporación de una importante cantidad de ABL durante el año. Consecuentemente con lo anterior, la incorporación de nuevas operaciones impactó en mayores gastos de 7 administración, con lo cual el margen operacional se redujo desde 68% a diciembre de 2012 hasta 67% a diciembre de 2013 (Gráfico 4). En términos de segmentos de negocios, tanto las operaciones chilenas como peruanas disminuyeron su margen operacional, mientras que la operación colombiana mejoró considerablemente desde un margen operacional negativo de 43% (diciembre de 2012) hasta un margen positivo de 19% (diciembre de 2013). Es necesario recordar que Colombia fue el último país que Parque Arauco incorporó a su portafolio de negocios – año 2010 –, además de ser el mercado con menores operaciones administradas por la Compañía. Lo anterior debería contrarrestarse a medida que se desarrolla el importante plan de crecimiento que se tiene planificado para ese país. En relación al resultado operacional semestral, a junio de 2014 éste aumentó 15% respecto a junio de 2013. El margen operacional disminuyó desde 66% (junio 2013) hasta 65% (junio 2014), tal como se muestra en el Gráfico 4, producto de nuevas operaciones que no han llegado a su etapa de maduración. INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 4 Margen de explotación = Ingresos – Costo de ventas Margen bruto = Margen de explotación / Ingresos 6 Resultado operacional = Margen bruto – Gastos de Administración y ventas 7 Margen operacional = Resultado operacional / Ingresos 5 6 PARQUE ARAUCO S.A. Finalmente, respecto a la utilidad del ejercicio, entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013 ésta varió desde MM$44.357 hasta MM$50.016 (Gráfico 3), producto principalmente del mayor resultado operacional del período. Fecha Informe: Septiembre.2014 A junio de 2014, Parque Arauco obtuvo una utilidad de MM$17.656, lo que representa una disminución de 18% respecto a junio de 2013 (Gráfico 3) debido a los resultados por reajuste. Ebitda 8 En relación a los flujos de la Compañía, el Ebitda aumentó 14% a diciembre de 2013 respecto al período anterior 9 (Gráfico 5), mientras que el margen Ebitda disminuyó levemente desde 70% en 2012 hasta 69% en 2013. A junio de 2014, el Ebitda aumentó hasta MM$38.998 (MM$34.014 a junio de 2013) mientras que el margen Ebitda disminuyó desde 69% a junio de 2013 hasta 67% a junio de 2014 (Gráfico 5). La disminución se explica por el gran número de nuevos metros cuadrados arrendables que la Compañía ha incorporado en el último tiempo y que están en proceso de maduración. EBITDA (MM$) 80.000 100,0% 80,0% 60.000 60,0% 40.000 40,0% 20.000 20,0% 0 0,0% dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 Ebitda jun-13 jun-14 Margen Ebitda (%) Gráfico 5: Ebitda y margen Ebitda. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) Deuda Financiera La deuda financiera que mantiene Parque Arauco por MM$435.015, está compuesta principalmente por préstamos bancarios, bonos, leasing financieros y pasivos de cobertura. Representa una disminución de 1% respecto a diciembre 2013, y en el caso de la deuda financiera neta, una disminución de 13% respecto al mismo período del año anterior. La tendencia creciente que muestra la deuda financiera hasta diciembre 2013 (Gráfico 6) es producto del plan de expansión que inició Parque Arauco en los años anteriores. Para los próximos períodos, se espera que la Compañía continúe incorporando deuda pero en menor medida que los períodos precedentes, dada la disponibilidad de recursos actuales derivados del aumento de capital concluido durante el primer trimestre de este año. Aproximadamente un 46% de la deuda financiera de la Compañía está concentrada a menos de tres años, razón por la cual Parque Arauco se encuentra actualmente en proceso de reestructuración de sus pasivos financieros, de modo tal que su perfil de amortización se extienda al mediano y largo plazo. INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 8 9 Ebitda = Resultado operacional + gasto por depreciación y amortización Margen Ebitda = Ebitda / Ingresos 7 PARQUE ARAUCO S.A. PERFIL DE VENCIMIENTO DEUDA FINANCIERA (MM$) 500.000 <1 año 15% 400.000 Fecha Informe: Septiembre.2014 300.000 - 200.000 1-2 años 10% >5 años 42% 100.000 2-3 años 21% 0 dic-09 dic-10 dic-11 Deuda Financiera Total dic-12 dic-13 jun-14 4-5 años 6% 3-4 años 6% Deuda Financiera Neta Gráfico 6: Deuda financiera. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) Gráfico 7: Vencimiento deuda financiera a junio 2014. (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) Indicadores Financieros 10 Respecto a algunos indicadores financieros, el leverage de la Compañía disminuyó desde 0,89 veces a diciembre de 2013 hasta 0,73 veces a junio de 2014 (Gráfico 8), producto del aumento de capital llevado a cabo durante el primer trimestre de este año. 11 Lo anterior además impactó positivamente en el leverage financiero , que disminuyó desde 0,69 veces (diciembre de 12 2013) hasta 0,57 veces (junio de 2014). Por su parte, el leverage financiero neto disminuyó desde 0,59 veces hasta 0,42 veces en los mismos períodos de medición, influido por el mayor efectivo derivado del aumento de capital. 13 En relación a la cobertura de gastos financieros netos , ésta disminuyó desde 4,91 veces a diciembre de 2013 hasta 4,29 veces a junio de 2014 (Gráfico 9). Al respecto, es necesario mencionar que parte del plan de expansión de la Compañía es financiado con deuda financiera, razón por la cual los gastos financieros muestran una tendencia creciente durante los últimos períodos. Por otro lado, muchas de las inversiones inauguradas en los últimos períodos no han llegado a su etapa de maduración, por tanto aún no se exhibe todo el aporte del ABL incorporado al Ebitda. COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS (N° de veces) ENDEUDAMIENTO (N° de veces) Endeudamiento Total Cobertura de Gastos Financieros Cobertura GF Netos Endeudamiento financiero Endeudamiento financiero neto 1,05 0,85 0,73 8,96 7,85 1,09 0,86 0,64 0,87 0,68 0,41 0,78 0,60 0,43 0,89 0,69 0,59 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 0,79 0,73 0,63 0,57 0,52 0,42 jun-13 jun-14 Gráfico 8: Endeudamiento (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 10 4,39 8 5,63 3,42 4,91 3,89 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 5,77 3,88 4,29 3,52 jun-13 jun-14 Gráfico 9: Cobertura de gastos financieros (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) Leverage = Pasivos totales / Patrimonio total Leverage financiero = Deuda financiera / Patrimonio total 12 Leverage financiero neto = Deuda financiera neta / Patrimonio total 13 Cobertura de Gastos financieros netos = Ebitda 12 meses / Gastos financieros netos 12 meses 11 3,56 5,24 3,84 PARQUE ARAUCO Respecto a la deuda financiera neta sobre Ebitda, este indicador se ha mantenido en niveles relativamente elevados S.A. durante los últimos años, debido al plan de expansión que inició la Compañía y que significó mayores necesidades de financiamiento para su desarrollo. A diciembre de 2013, este indicador fue de 5 veces. A junio de 2014 el indicador se redujo hasta 4,07 veces a consecuencia de los mayores flujos de caja derivados del aumento de capital ya Fecha Informe: mencionado. Septiembre.2014 LIQUIDEZ (n° de veces) DEUDA FINANCIERA / EBITDA (n° de veces) 3,60 Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 2,90 2,06 2,02 6,48 5,52 6,41 4,78 5,57 3,34 dic-09 dic-10 dic-11 5,44 3,85 dic-12 5,93 5,00 dic-13 5,48 4,07 jun-14 Gráfico 10: Deuda financiera neta sobre Ebitda (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) 1,90 1,54 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 jun-14 Gráfico 11: Liquidez (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) Finalmente, respecto a la liquidez de la Compañía, ésta ha mostrado mejoras respecto a diciembre 2013. La razón 14 circulante a junio de 2014 fue de 1,9 veces (Gráfico 11), comparado a 1,54 veces que mostraba en diciembre de 2013, influido por los recursos obtenidos en el aumento de capital en el primer trimestre de 2014. Estado de Flujo de Efectivo A junio de 2014, la Compañía aumentó en 68% su flujo de efectivo respecto al mismo semestre del año anterior, debido principalmente a lo siguiente: Flujos de efectivo procedentes de actividades de operación: A junio de 2014 se registró un flujo de efectivo neto de MM$18.675 frente a los MM$24.707, debido a costos de operación que implica el plan de inversión, en consecuencia menor rentabilidad y márgenes, mientras se espera una maduración de los ABL incorporados. Flujos de efectivo procedentes de actividades de inversión: En junio de 2014, el flujo de actividades de inversión fue de MM$-50.939 (MM$-68.126 a junio de 2013). Lo anterior se explica por el flujo de caja utilizado para el desarrollo de nuevos proyectos y expansiones de los proyectos existentes. Flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación: A junio de 2014 el flujo de actividades de financiación fue de MM$73.157 (MM$9.184 a junio de 2013) debido al aumento de capital por MM$103.894 en el primer trimestre de 2014. INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 14 Razón circulante = Activo circulante / Pasivo circulante 9 PARQUE ARAUCO S.A. FLUJO DE CAJA (MILLONES DE PESOS) Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del período Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo Efectivo y equivalentes al efectivo al final del período Fecha Informe: Septiembre.2014 jun-13 103.782 24.707 -68.126 9.184 jun-14 68.946 18.675 -50.939 73.157 Δ% -34% -24% -25% 697% -34.235 40.893 219% -2.840 -37.075 66.707 1.923 42.816 111.762 168% 215% 68% Tabla 2: Estado de Flujo de Efectivo resumido (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco) CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS15 La Compañía está en proceso de inscripción de dos nuevas líneas de bonos por un monto máximo de UF 3.000.000 cuyo plazo de vencimiento será a diez y treinta años contado desde su fecha de inscripción. Los fondos serán destinados al refinanciamiento de pasivos de corto y/o largo plazo así como también al financiamiento del plan de inversiones que tiene contemplado la Compañía. La emisión no contempla garantías, salvo el derecho de prenda general sobre los bienes de Parque Arauco. Respecto a los Covenants estipulados, a continuación se detalla cada uno de ellos: - Cobertura de Gastos Financieros Netos => 2,5 veces Endeudamiento Financiero Neto <= 1,5 veces A modo de referencia, se muestran los niveles de endeudamiento financiero neto y de cobertura financiera neta de la Compañía, donde se observa la holgura que mantiene Parque Arauco desde 2010 a junio de 2014: Gráfico 12: Detalle Covenants (Fuente: Confección propia con información de Escritura de emisión de Parque Arauco) INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 15 Fuente: Contrato de Emisión de Bonos por Línea de Títulos, repertorios N° 14.836 y N° 14.837. 10 PARQUE ARAUCO S.A. ANEXOS SITUACIÓN FINANCIERA PARQUE ARAUCO (MM$) INDICADORES Fecha Informe: Septiembre.2014 Activos Corrientes Activos No Corrientes Activos Totales Efectivo y Equivalentes Inventarios Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Pasivos Totales Capital de Trabajo Deuda Financiera Corriente Deuda Financiera No Corriente Deuda Financiera Total Deuda Financiera Neta Patrimonio Patrimonio controlador Ingresos de Explotación Ingresos 12 meses Costos de Explotación Margen de explotación Resultado Operacional Ingresos Financieros Gastos Financieros Gastos Financieros Netos Utilidad del Ejercicio Depreciación/Amortización dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 jun-13 jun-14 142.006 119.460 174.256 145.671 117.108 115.345 162.074 630.455 690.590 766.983 905.695 1.084.848 961.605 1.165.892 772.461 810.050 941.239 1.051.367 1.201.956 1.076.950 1.327.966 47.107 85.296 136.430 103.782 68.946 66.707 111.762 0 0 0 0 0 0 0 39.397 58.999 60.183 70.666 76.064 54.465 85.127 356.356 363.616 377.475 390.461 490.585 420.707 473.538 395.753 422.615 437.659 461.128 566.649 475.172 558.664 102.609 60.461 114.073 75.005 41.044 60.880 76.947 18.663 31.509 24.339 36.330 35.726 32.874 61.534 301.864 302.392 316.713 318.804 405.652 346.848 373.481 320.526 333.901 341.053 355.133 441.378 379.722 435.015 273.419 248.605 204.623 251.351 372.432 313.015 323.253 376.708 387.435 503.581 590.239 635.307 601.778 769.302 336.512 345.653 454.766 472.433 510.344 480.893 629.961 67.486 73.155 86.345 93.397 107.319 49.160 57.901 67.486 73.155 86.345 93.397 96.163 96.161 96.165 11.990 12.687 16.655 19.693 22.307 10.417 13.363 55.496 60.469 69.690 73.704 85.012 38.743 44.538 48.159 50.528 58.896 63.590 71.675 32.638 37.480 4.965 8.825 4.255 7.477 3.984 2.053 2.133 11.272 14.634 15.929 19.063 19.150 8.379 11.822 Δ% 38,4% 7,5% 10,5% 62,1% 11,9% -3,5% -1,4% 87,5% 72,2% -7,9% -1,4% -13,2% 21,1% 23,4% 6.307 5.808 11.674 11.585 15.166 6.326 9.689 65.625 47.201 43.092 44.357 50.016 21.626 17.656 1.337 1.534 2.331 1.651 2.781 1.377 1.518 17,8% 0,0% 28,3% 15,0% 14,8% 3,9% 41,1% 53,2% -18,4% 10,3% Razón Circulante o ácida 3,60 2,02 2,90 2,06 1,54 2,12 1,90 23,7% Endeudamiento CP Endeudamiento LP Endeudamiento Total Endeudamiento financiero Endeudamiento financiero neto Deuda Corto Plazo / Deuda Total Deuda Largo Plazo / Deuda Total 0,10 0,15 0,12 0,12 0,12 0,09 0,11 0,95 0,94 0,75 0,66 0,77 0,70 0,62 1,05 1,09 0,87 0,78 0,89 0,79 0,73 0,85 0,86 0,68 0,60 0,69 0,63 0,57 0,73 0,64 0,41 0,43 0,59 0,52 0,42 0,10 0,14 0,14 0,15 0,13 0,11 0,15 0,90 0,86 0,86 0,85 0,87 0,89 0,85 -7,6% -20,3% -18,6% -18,6% -28,3% 13,5% -2,1% Ebitda Margen Ebitda (%) Ebitda 12 meses 49.496 52.062 61.227 65.241 74.456 34.014 38.998 73,3% 71,2% 70,9% 69,9% 69,4% 69,2% 67,4% 49.496 52.062 61.227 65.241 74.456 68.697 79.440 Gastos Financieros 12 meses Gastos Financieros Netos 12 meses 11.272 14.634 15.929 19.063 19.150 17.726 22.594 6.307 5.808 11.674 11.585 15.166 11.905 18.530 Cobertura de Gastos Financieros Cobertura GF Netos 4,39 3,56 3,84 3,42 3,89 3,88 3,52 7,85 8,96 5,24 5,63 4,91 5,77 4,29 Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 0,38 0,61 0,40 0,56 0,48 0,97 1,58 6,10 5,81 5,17 4,89 5,45 10,20 9,58 6,48 6,41 5,57 5,44 5,93 5,53 5,48 5,52 4,78 3,34 3,85 5,00 4,56 4,07 228,8% 75,8% -7,6% -18,6% 0 50.469 50.519 82.350 128.261 57.313 44.820 -65,1% 82% 83% 81% 79% 79% 79% 77% 71% 69% 68% 68% 67% 66% 65% -2,4% -2,5% Capex Margen Bruto (%) Margen Operacional (%) INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS 11 14,7% -2,7% 6,7% 18,0% 22,2% -9,6% -12,7%