Septiembre 2014 - Superintendencia de Valores y Seguros

Clasificación
Instrumento:
Líneas de Bonos (en proceso de inscripción)
Clasificación
AA-
Tendencia
Estable
Actual
AA-
Anterior
S/C
Historia Clasificación
Instrumento:
Líneas de Bonos (en proceso de inscripción)
Estados Financieros: 30 de junio de 2014
RESUMEN DE CLASIFICACIÓN
ICR Clasificadora de Riesgo clasifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, las Líneas de Bonos de Parque Arauco
S.A. (en proceso de inscripción).
La clasificación de Parque Arauco se sustenta en el nivel y diversificación de los activos que administra, en su posición
de mercado en las economías en las cuales participa, en su cartera de clientes y en la estructura de sus contratos, y en
la estabilidad de los flujos generados.
Se considera también en esta clasificación, algunos riesgos característicos de esta industria – vacancia, siniestralidad,
2
sensibilidad a la actividad económica, regulación – y la cantidad de m madurando en los próximos años. Al respecto:
 Nivel de activos: A junio de 2014, la Compañía mantenía propiedades de inversión por MM$1.016.445, lo que
representa el 77% del total de activos de Parque Arauco y que durante los últimos doce meses incluyen
importantes expansiones y crecimiento en los tres países en los que opera. Específicamente, en Chile se
incorporaron al portfolio de la Compañía el centro comercial Arauco Quilicura y el stripcenter Ciudad
Empresarial. En Perú se incorporaron el Outlet Center y los centros comerciales MegaPlaza Express Chincha,
MegaPlaza Barranca y Megaplaza Cañete, mientras que en Colombia se incorporó el centro comercial Parque
Caracolí. Adicionalmente, durante 2013 se expandió la superficie arrendable de Parque Arauco Kennedy (Chile),
Megaplaza Norte (Perú) y Parque Lambramani (Perú).
 Diversificación de activos: ICR considera de forma positiva la estrategia de crecimiento de la Compañía, toda vez
que le otorga mayor diversificación a su portafolio y le resta relevancia relativa a aquellos centros comerciales
regionales que históricamente representaron un alto porcentaje de ingresos y de Ebitda para Parque Arauco. A lo
anterior se suma, una diversificación no sólo en términos de mayor número de activos administrados, sino que
mayor diversificación geográfica y de formatos de negocios. Respecto a este último punto, si bien la Sociedad
históricamente había sido operador de centros comerciales regionales, a la fecha ha incluido formatos que
implican menores niveles y plazos de inversión y mayor rapidez de maduración.
 Posición de mercado: La Compañía – con más de 30 años en la industria – ha consolidado una posición de
mercado relevante en Chile y está en período de crecimiento en Perú y Colombia. La posición de mercado se ha
logrado, en parte, a través de la ubicación de los activos de la Compañía, los cuales están destinados a distintos
sectores socioeconómicos y presentan una oferta diferenciadora en términos de diseño y arquitectura, de
acuerdo al público objetivo en cuestión. A lo anterior se suma la habilidad de Parque Arauco para atraer
arrendatarios de gran nivel. Un ejemplo de ellos fue la inauguración del Distrito de Lujo en Kennedy.
 Cartera de Clientes: La Compañía cuenta con una muy buena cartera de clientes, entendiéndose como tal un
portafolio diversificado – ningún cliente representa más del 10% de los ingresos de la Compañía y en general el
portafolio casi no incluye empresas relacionadas –, donde existe una alta demanda por locales comerciales, lo
que queda demostrado por el alto nivel de ocupación, que se mantuvo en 96% a junio de 2014.
 Estable generación de flujos. El modelo de negocios que mantiene la Compañía, le permite estabilidad en gran
parte de sus flujos. Lo anterior debido a la estructura de los contratos que mantiene con sus arrendatarios – a 9
años promedio –, con lo cual cerca del 86% de los ingresos son por concepto de arriendo. De este 86%, 85% son
2
ingresos fijos. El monto total a percibir por contratos de arriendo fijos vigentes, supera con suficiente holgura el
monto total a pagar por los contratos de deuda actuales, lo que permite cubrir el servicio de la deuda.
 Riesgo de vacancia. Por las características de la industria en la que participa Parque Arauco, podría llegar a
producirse riesgo de vacancia sobre las propiedades de la Compañía. Sin embargo, en la actualidad este riesgo
está controlado a través de contratos de mediano y largo plazo – que a su vez se van renovando con suficiente
antelación – y que le permiten a la Compañía planificar su estructura de financiamiento de acuerdo a los flujos
esperados.
 Riesgo de siniestralidad: La Compañía se cubre de este riesgo a través de la contratación de seguros sobre sus
propiedades en los tres países de operación, existiendo pólizas de cobertura de todo riesgo sobre bienes físicos
(incendio y terremoto), perjuicios por paralización, lucro cesante, responsabilidad civil y accidentes personales,
entre otros.
 Sensibilidad a la actividad económica: Los clientes directos de Parque Arauco son los arrendatarios de los locales
comerciales y oficinas profesionales. Sin embargo, el cliente indirecto – público consumidor que asiste a los
centros comerciales – es también fundamental para la actividad de la Compañía. En base a lo anterior, una
disminución de la riqueza individual, podría impactar negativamente en el consumo de bienes durables por parte
de los actuales clientes de Parque Arauco. Esto sobre todo considerando que en general los bienes durables
marcan un lineamiento del ciclo de consumo, donde las ventas tienden a ser mucho más expansivas en períodos
1
de crecimiento y se contraen cuando la economía se ajusta o cae en recesión . Si bien Parque Arauco no puede
controlar este riesgo, sí lo mitiga, en parte, a través de la diversificación de operaciones en más de un país de la
región, y por medio de contratos con los clientes a mediano y largo plazo.
 Riesgos regulatorios: Eventuales modificaciones o incorporación de regulaciones relativas a la industria en la cual
participa Parque Arauco, podría tener efectos en sus resultados. Lo anterior sobre todo considerando que existe
una reforma tributaria chilena en discusión, que podría tener efectos relevantes en la carga impositiva de esta
industria si se legislara sobre el uso de las contribuciones como crédito al impuesto y no se lograse traspasar este
efecto al precio de arriendo a los clientes, por ejemplo. Si bien Parque Arauco no puede controlar este riesgo, sí
lo mitiga, en parte, a través de la diversificación de sus operaciones en otros países de la región.
 M madurando en los próximos años: Si bien esta Clasificadora considera positiva la diversificación geográfica
que la Compañía ha estado desarrollando, sí recalca que existe un nivel de activos relevantes madurando en los
próximos años, lo que significa menor rentabilidad y márgenes durante los primeros años de operación. Para los
2
próximos períodos ha desarrollado un importante plan de inversión, con una incorporación significativa en los m
totales administrados por la Sociedad.
2
Respecto a la situación financiera de la Compañía, a junio de 2014 Parque Arauco incrementó 18% sus ingresos
2
consolidados, producto del aumento en ABL (que impactó en el mayor ingreso por arriendo) y de las ventas de
locatarios en casi todas las propiedades de la Compañía. Al término del primer semestre de este año, el ABL representó
2
un incremento aproximado de 13% comparado con el año 2013, llegando a 715.154 m , lo que incluye cuatro nuevas
propiedades y la inauguración de cinco expansiones. A junio de 2014, la Compañía obtuvo margen de explotación por
MM$44.538, superior a los MM$38.743 obtenidos a junio de 2013. El costo de ventas y los gastos de administración
aumentaron 24% entre junio de 2013 y junio de 2014, explicado por los nuevos ABL y los mayores gastos asociados al
crecimiento de la Compañía. El margen bruto semestral varió desde 79% a junio de 2013 hasta 77% a junio de 2014.
Respecto a algunos indicadores financieros, el leverage de la Compañía disminuyó desde 0,89 veces a diciembre de
2013 hasta 0,73 veces a junio de 2014, producto del aumento de capital llevado a cabo durante el primer trimestre de
este año. En relación a la cobertura de gastos financieros netos, ésta disminuyó desde 4,91 veces a diciembre de 2013
hasta 4,29 veces a junio de 2014. Al respecto, es necesario mencionar que parte del plan de expansión de la Compañía
es financiado con deuda financiera, razón por la cual los gastos financieros muestran tendencia creciente durante los
últimos períodos. Por otro lado, muchas de las inversiones inauguradas en los últimos períodos no han llegado a su
1
2
Informe económico, Cámara Comercio de Santiago, junio 2014
ABL: Área bruta locataria, entendiéndose como tal, la superficie disponible para arrendar
3
etapa de maduración, por tanto aún no se exhibe todo el aporte del ABL incorporado al Ebitda.
La deuda financiera que mantiene Parque Arauco por MM$435.015 a junio de 2014, está compuesta principalmente
por préstamos bancarios, emisiones de bonos, leasing financiero y pasivos de cobertura. Representa una disminución
de 1% respecto a diciembre 2013, y de 13% para la deuda financiera neta, respecto al mismo período. Por otro lado, el
46% aproximadamente de la deuda financiera de la Compañía está concentrada a menos de tres años, razón por la cual
Parque Arauco actualmente está en reestructuración de sus pasivos financieros, de modo tal que su perfil de
amortización se extienda al mediano y largo plazo.
La Compañía está en proceso de inscripción de dos nuevas líneas de bonos por un monto máximo de UF 3.000.000 cuyo
plazo de vencimiento será de diez y treinta años. Los fondos serán destinados al refinanciamiento de pasivos de corto
y/o largo plazo así como también al financiamiento del plan de inversiones que tiene contemplado la Compañía.
La emisión no contempla garantías, salvo el derecho de prenda general sobre los bienes de Parque Arauco. Respecto a
los Covenants se establece una cobertura de Gastos Financieros Netos mayor a 2,5 veces y un ratio de Endeudamiento
Financiero Neto no mayor a 1,5 veces. A junio de 2014 estos Covenants fueron cumplidos a cabalidad y con suficiente
holgura.
DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS
CATEGORÍA AACorresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e inter-eses en los
términos y plazos pactados, la cual no se verían afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
L
u
í “-”
u
m
ón dentro de la Categoría AA.
METODOLOGÍA
BONOS
Metodología utilizada: Bonos emitidos por empresas no financieras.
La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado
instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la
Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la
clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
4
PARQUE ARAUCO
S.A.
FORTALEZAS Y FACTORES DE RIESGO
Fortalezas
Alto nivel de activos
Diversificación de activos
Posición de mercado
Cartera de Clientes
Fecha Informe:
Septiembre.2014
Estable generación de flujos
Factores de Riesgo
Riesgo de vacancia
Riesgo de siniestralidad
Sensibilidad a la actividad económica
Riesgos regulatorios
Importante cantidad de m2 madurando
en los próximos años
Tabla 1: Fortalezas y Factores de Riesgo. (Fuente: Confección propia)
ANÁLISIS FINANCIERO
 Ingresos
A diciembre de 2013, los ingresos consolidados de Parque Arauco aumentaron 15% respecto al año anterior (Gráfico
3
1), producto principalmente de la importante incorporación de ABL – que impactó directamente en el mayor ingreso
por arriendo – y del mayor ingreso de los locatarios de Parque Arauco. Respecto a este último punto, es necesario
mencionar que si bien la mayor parte de los ingresos de la Compañía son ingresos fijos, existe una proporción
directamente relacionada con el nivel de actividad de los locatarios. A diciembre de 2013, del total de ingresos
aproximadamente el 83% correspondió a ingresos fijos por arriendos y el 17% restante fueron ingresos variables.
INGRESOS (MM$)
COMPOSICIÓN INGRESOS
107.319
86.345
Chile
73.155
57.901
0%
17%
dic-11
Colombia
2%
20%
4%
23%
7%
22%
6%
23%
26%
83%
78%
74%
70%
71%
66%
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
49.160
dic-10
Perú
93.397
dic-12
dic-13
jun-13
jun-14
Gráfico 1: Evolución ingresos. (Fuente: Confección propia
con información de Estados Financieros de Parque Arauco)
8%
Gráfico 2: Composición ingresos a junio de 2014. (Fuente:
Confección propia con información de Estados Financieros de
Parque Arauco)
En relación a los ingresos semestrales, a junio de 2014 la Compañía incrementó 18% sus ingresos producto
principalmente del aumento en ABL y por mayores ventas de locatarios en casi todas las propiedades de la Compañía.
2
Al término del primer semestre de 2014, el ABL se incrementó un 13% comparado al año 2013, llegando a 715.154 m ,
tras la incorporación de cuatro nuevas propiedades y la inauguración de cinco expansiones. Respecto a los ingresos
semestrales de los países donde se encuentra la Compañía, se menciona que:
 Chile: Los ingresos representaron el 66% de los ingresos totales de la Compañía durante el primer semestre de
2014 (8% superior respecto al mismo semestre del año 2013). Lo anterior se explica por las adiciones de Mall
Outlet Concepción, Strip Center Manuel Montt, además de la inauguración del Distrito de Lujo en Parque
Arauco Kennedy, la expansión de Arauco Chillán (Plaza El Roble) y la puesta en marcha del hotel de 4 estrellas
en Mall Arauco San Antonio. Actualmente, la Compañía está construyendo dos Strip Centers, el Mall Outlet
2
Curauma y expandiendo un área de 6.907 m en Buenaventura Premium Outlet.
 Perú: Los ingresos representaron el 26% de los ingresos de la Compañía y durante el primer semestre de 2014
se incrementaron 35% respecto al mismo semestre anterior. La adición de MegaPlaza Cañete y MegaPlaza
Barranca contribuyeron al aumento de los ingresos. Las expansiones en MegaPlaza Norte, InOutlet Faucett
(Lima Outlet Center), y Parque Lambramani fueron factores relevantes para el crecimiento de los ingresos de la
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
3
ABL: Área bruta locataria, entendiéndose como tal, la superficie disponible para arrendar
5
PARQUE ARAUCO
S.A.
Fecha Informe:
Septiembre.2014
Compañía. Finalmente, es importante mencionar el inicio de la construcción de un centro comercial vecinal,
2
MegaPlaza Pisco, que agregará 14.000 m de ABL al portafolio de la empresa.
 Colombia: Representó un 8% de los ingresos consolidados de la Compañía alcanzando MM$4.708, un 64%
superior respecto al mismo período del año anterior. Durante este semestre comenzó la construcción del
centro comercial Parque La Colina en Bogotá, el que será el centro comercial más grande de Parque Arauco en
Colombia.
 Resultados
4
El margen de explotación aumentó 13% a diciembre de 2013 respecto al mismo período del año anterior (Gráfico 3),
5
mientras que el margen bruto se mantuvo en 79%.
En términos semestrales, a junio de 2014 la Compañía obtuvo un margen de explotación de MM$44.538, superior en
15% respecto a junio de 2013 (Gráfico 3). El costo de ventas y los gastos de administración aumentaron 24% entre
junio 2013 y junio 2014, cuya alza se explica por el nuevo ABL y los mayores gastos asociados al crecimiento de la
Compañía. El margen bruto semestral varió desde 79% a junio de 2013 hasta 77% a junio de 2014 (Gráfico 4).
MÁRGENES RESULTADOS
RESULTADOS (MM$)
Margen de explotación
Resultado Operacional Utilidad del Ejercicio
85.012
73.704
71.675
69.690
63.590
60.469
58.896
50.528
50.016
44.357
43.092
47.201
dic-10
dic-11
dic-12
dic-13
Margen Bruto (%)
83%
44.538
38.743
37.480
32.638
21.626
17.656
jun-13
jun-14
Gráfico 3: Evolución de resultados. (Fuente: Confección propia con
información de Estados Financieros de Parque Arauco)
81%
79%
Margen Operacional (%)
79%
79%
66%
69%
68%
68%
dic-10
dic-11
dic-12
67%
dic-13
77%
65%
jun-13
jun-14
Gráfico 4: Margen bruto y margen operacional.
(Fuente: Confección propia con información de Estados
Financieros de Parque Arauco)
6
Respecto al resultado operacional , a diciembre de 2013 la Compañía obtuvo un resultado de MM$71.675, lo que
representa un aumento de 13% respecto a diciembre 2012 (Gráfico 3). Esta variación hace relación al efecto que tuvo
en los ingresos de Parque Arauco la incorporación de una importante cantidad de ABL durante el año.
Consecuentemente con lo anterior, la incorporación de nuevas operaciones impactó en mayores gastos de
7
administración, con lo cual el margen operacional se redujo desde 68% a diciembre de 2012 hasta 67% a diciembre de
2013 (Gráfico 4). En términos de segmentos de negocios, tanto las operaciones chilenas como peruanas disminuyeron
su margen operacional, mientras que la operación colombiana mejoró considerablemente desde un margen
operacional negativo de 43% (diciembre de 2012) hasta un margen positivo de 19% (diciembre de 2013). Es necesario
recordar que Colombia fue el último país que Parque Arauco incorporó a su portafolio de negocios – año 2010 –,
además de ser el mercado con menores operaciones administradas por la Compañía. Lo anterior debería
contrarrestarse a medida que se desarrolla el importante plan de crecimiento que se tiene planificado para ese país.
En relación al resultado operacional semestral, a junio de 2014 éste aumentó 15% respecto a junio de 2013. El margen
operacional disminuyó desde 66% (junio 2013) hasta 65% (junio 2014), tal como se muestra en el Gráfico 4, producto
de nuevas operaciones que no han llegado a su etapa de maduración.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
4
Margen de explotación = Ingresos – Costo de ventas
Margen bruto = Margen de explotación / Ingresos
6
Resultado operacional = Margen bruto – Gastos de Administración y ventas
7
Margen operacional = Resultado operacional / Ingresos
5
6
PARQUE ARAUCO
S.A.
Finalmente, respecto a la utilidad del ejercicio, entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013 ésta varió desde
MM$44.357 hasta MM$50.016 (Gráfico 3), producto principalmente del mayor resultado operacional del período.
Fecha Informe:
Septiembre.2014
A junio de 2014, Parque Arauco obtuvo una utilidad de MM$17.656, lo que representa una disminución de 18%
respecto a junio de 2013 (Gráfico 3) debido a los resultados por reajuste.
 Ebitda
8
En relación a los flujos de la Compañía, el Ebitda aumentó 14% a diciembre de 2013 respecto al período anterior
9
(Gráfico 5), mientras que el margen Ebitda disminuyó levemente desde 70% en 2012 hasta 69% en 2013.
A junio de 2014, el Ebitda aumentó hasta MM$38.998 (MM$34.014 a junio de 2013) mientras que el margen Ebitda
disminuyó desde 69% a junio de 2013 hasta 67% a junio de 2014 (Gráfico 5). La disminución se explica por el gran
número de nuevos metros cuadrados arrendables que la Compañía ha incorporado en el último tiempo y que están en
proceso de maduración.
EBITDA (MM$)
80.000
100,0%
80,0%
60.000
60,0%
40.000
40,0%
20.000
20,0%
0
0,0%
dic-10 dic-11 dic-12 dic-13
Ebitda
jun-13 jun-14
Margen Ebitda (%)
Gráfico 5: Ebitda y margen Ebitda.
(Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco)
 Deuda Financiera
La deuda financiera que mantiene Parque Arauco por MM$435.015, está compuesta principalmente por préstamos
bancarios, bonos, leasing financieros y pasivos de cobertura. Representa una disminución de 1% respecto a diciembre
2013, y en el caso de la deuda financiera neta, una disminución de 13% respecto al mismo período del año anterior.
La tendencia creciente que muestra la deuda financiera hasta diciembre 2013 (Gráfico 6) es producto del plan de
expansión que inició Parque Arauco en los años anteriores. Para los próximos períodos, se espera que la Compañía
continúe incorporando deuda pero en menor medida que los períodos precedentes, dada la disponibilidad de
recursos actuales derivados del aumento de capital concluido durante el primer trimestre de este año.
Aproximadamente un 46% de la deuda financiera de la Compañía está concentrada a menos de tres años, razón por
la cual Parque Arauco se encuentra actualmente en proceso de reestructuración de sus pasivos financieros, de modo
tal que su perfil de amortización se extienda al mediano y largo plazo.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
8
9
Ebitda = Resultado operacional + gasto por depreciación y amortización
Margen Ebitda = Ebitda / Ingresos
7
PARQUE ARAUCO
S.A.
PERFIL DE VENCIMIENTO
DEUDA FINANCIERA (MM$)
500.000
<1 año
15%
400.000
Fecha Informe:
Septiembre.2014
300.000
-
200.000
1-2 años
10%
>5 años
42%
100.000
2-3 años
21%
0
dic-09
dic-10
dic-11
Deuda Financiera Total
dic-12
dic-13
jun-14
4-5 años
6% 3-4 años
6%
Deuda Financiera Neta
Gráfico 6: Deuda financiera. (Fuente: Confección propia con
información de Estados Financieros de Parque Arauco)
Gráfico 7: Vencimiento deuda financiera a junio 2014. (Fuente:
Confección propia con información de Estados Financieros de
Parque Arauco)
 Indicadores Financieros
10
Respecto a algunos indicadores financieros, el leverage de la Compañía disminuyó desde 0,89 veces a diciembre de
2013 hasta 0,73 veces a junio de 2014 (Gráfico 8), producto del aumento de capital llevado a cabo durante el primer
trimestre de este año.
11
Lo anterior además impactó positivamente en el leverage financiero , que disminuyó desde 0,69 veces (diciembre de
12
2013) hasta 0,57 veces (junio de 2014). Por su parte, el leverage financiero neto disminuyó desde 0,59 veces hasta
0,42 veces en los mismos períodos de medición, influido por el mayor efectivo derivado del aumento de capital.
13
En relación a la cobertura de gastos financieros netos , ésta disminuyó desde 4,91 veces a diciembre de 2013 hasta
4,29 veces a junio de 2014 (Gráfico 9). Al respecto, es necesario mencionar que parte del plan de expansión de la
Compañía es financiado con deuda financiera, razón por la cual los gastos financieros muestran una tendencia
creciente durante los últimos períodos. Por otro lado, muchas de las inversiones inauguradas en los últimos períodos
no han llegado a su etapa de maduración, por tanto aún no se exhibe todo el aporte del ABL incorporado al Ebitda.
COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS
(N° de veces)
ENDEUDAMIENTO (N° de veces)
Endeudamiento Total
Cobertura de Gastos Financieros
Cobertura GF Netos
Endeudamiento financiero
Endeudamiento financiero neto
1,05
0,85
0,73
8,96
7,85
1,09
0,86
0,64
0,87
0,68
0,41
0,78
0,60
0,43
0,89
0,69
0,59
dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13
0,79 0,73
0,63 0,57
0,52 0,42
jun-13 jun-14
Gráfico 8: Endeudamiento (Fuente: Confección propia con
información de Estados Financieros de Parque Arauco)
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
10
4,39
8
5,63
3,42
4,91
3,89
dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13
5,77
3,88 4,29
3,52
jun-13 jun-14
Gráfico 9: Cobertura de gastos financieros (Fuente: Confección
propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco)
Leverage = Pasivos totales / Patrimonio total
Leverage financiero = Deuda financiera / Patrimonio total
12
Leverage financiero neto = Deuda financiera neta / Patrimonio total
13
Cobertura de Gastos financieros netos = Ebitda 12 meses / Gastos financieros netos 12 meses
11
3,56
5,24
3,84
PARQUE ARAUCO Respecto a la deuda financiera neta sobre Ebitda, este indicador se ha mantenido en niveles relativamente elevados
S.A.
durante los últimos años, debido al plan de expansión que inició la Compañía y que significó mayores necesidades de
financiamiento para su desarrollo. A diciembre de 2013, este indicador fue de 5 veces. A junio de 2014 el indicador se
redujo hasta 4,07 veces a consecuencia de los mayores flujos de caja derivados del aumento de capital ya
Fecha Informe:
mencionado.
Septiembre.2014
LIQUIDEZ (n° de veces)
DEUDA FINANCIERA / EBITDA (n° de veces)
3,60
Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces)
2,90
2,06
2,02
6,48
5,52
6,41
4,78
5,57
3,34
dic-09
dic-10
dic-11
5,44
3,85
dic-12
5,93
5,00
dic-13
5,48
4,07
jun-14
Gráfico 10: Deuda financiera neta sobre Ebitda (Fuente:
Confección propia con información de Estados Financieros de
Parque Arauco)
1,90
1,54
dic-09
dic-10
dic-11
dic-12
dic-13
jun-14
Gráfico 11: Liquidez (Fuente: Confección propia con información de
Estados Financieros de Parque Arauco)
Finalmente, respecto a la liquidez de la Compañía, ésta ha mostrado mejoras respecto a diciembre 2013. La razón
14
circulante a junio de 2014 fue de 1,9 veces (Gráfico 11), comparado a 1,54 veces que mostraba en diciembre de
2013, influido por los recursos obtenidos en el aumento de capital en el primer trimestre de 2014.
 Estado de Flujo de Efectivo
A junio de 2014, la Compañía aumentó en 68% su flujo de efectivo respecto al mismo semestre del año anterior,
debido principalmente a lo siguiente:

Flujos de efectivo procedentes de actividades de operación: A junio de 2014 se registró un flujo de efectivo
neto de MM$18.675 frente a los MM$24.707, debido a costos de operación que implica el plan de inversión,
en consecuencia menor rentabilidad y márgenes, mientras se espera una maduración de los ABL
incorporados.

Flujos de efectivo procedentes de actividades de inversión: En junio de 2014, el flujo de actividades de
inversión fue de MM$-50.939 (MM$-68.126 a junio de 2013). Lo anterior se explica por el flujo de caja
utilizado para el desarrollo de nuevos proyectos y expansiones de los proyectos existentes.

Flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación: A junio de 2014 el flujo de actividades de
financiación fue de MM$73.157 (MM$9.184 a junio de 2013) debido al aumento de capital por MM$103.894
en el primer trimestre de 2014.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
14
Razón circulante = Activo circulante / Pasivo circulante
9
PARQUE ARAUCO
S.A.
FLUJO DE CAJA (MILLONES DE PESOS)
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del período
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de financiación
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los
cambios en la tasa de cambio
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo
Efectivo y equivalentes al efectivo al final del período
Fecha Informe:
Septiembre.2014
jun-13
103.782
24.707
-68.126
9.184
jun-14
68.946
18.675
-50.939
73.157
Δ%
-34%
-24%
-25%
697%
-34.235
40.893
219%
-2.840
-37.075
66.707
1.923
42.816
111.762
168%
215%
68%
Tabla 2: Estado de Flujo de Efectivo resumido
(Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de Parque Arauco)
CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS15
La Compañía está en proceso de inscripción de dos nuevas líneas de bonos por un monto máximo de UF 3.000.000
cuyo plazo de vencimiento será a diez y treinta años contado desde su fecha de inscripción. Los fondos serán
destinados al refinanciamiento de pasivos de corto y/o largo plazo así como también al financiamiento del plan de
inversiones que tiene contemplado la Compañía.
La emisión no contempla garantías, salvo el derecho de prenda general sobre los bienes de Parque Arauco.
Respecto a los Covenants estipulados, a continuación se detalla cada uno de ellos:
-
Cobertura de Gastos Financieros Netos => 2,5 veces
Endeudamiento Financiero Neto <= 1,5 veces
A modo de referencia, se muestran los niveles de endeudamiento financiero neto y de cobertura financiera neta de la
Compañía, donde se observa la holgura que mantiene Parque Arauco desde 2010 a junio de 2014:
Gráfico 12: Detalle Covenants (Fuente: Confección propia con información de Escritura de emisión de Parque Arauco)
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
15
Fuente: Contrato de Emisión de Bonos por Línea de Títulos, repertorios N° 14.836 y N° 14.837.
10
PARQUE ARAUCO
S.A.
ANEXOS
SITUACIÓN FINANCIERA PARQUE ARAUCO (MM$)
INDICADORES
Fecha Informe:
Septiembre.2014
Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Activos Totales
Efectivo y Equivalentes
Inventarios
Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Pasivos Totales
Capital de Trabajo
Deuda Financiera Corriente
Deuda Financiera No Corriente
Deuda Financiera Total
Deuda Financiera Neta
Patrimonio
Patrimonio controlador
Ingresos de Explotación
Ingresos 12 meses
Costos de Explotación
Margen de explotación
Resultado Operacional
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Gastos Financieros Netos
Utilidad del Ejercicio
Depreciación/Amortización
dic-09
dic-10
dic-11
dic-12
dic-13
jun-13
jun-14
142.006
119.460
174.256
145.671
117.108
115.345
162.074
630.455
690.590
766.983
905.695
1.084.848
961.605
1.165.892
772.461
810.050
941.239
1.051.367
1.201.956
1.076.950
1.327.966
47.107
85.296
136.430
103.782
68.946
66.707
111.762
0
0
0
0
0
0
0
39.397
58.999
60.183
70.666
76.064
54.465
85.127
356.356
363.616
377.475
390.461
490.585
420.707
473.538
395.753
422.615
437.659
461.128
566.649
475.172
558.664
102.609
60.461
114.073
75.005
41.044
60.880
76.947
18.663
31.509
24.339
36.330
35.726
32.874
61.534
301.864
302.392
316.713
318.804
405.652
346.848
373.481
320.526
333.901
341.053
355.133
441.378
379.722
435.015
273.419
248.605
204.623
251.351
372.432
313.015
323.253
376.708
387.435
503.581
590.239
635.307
601.778
769.302
336.512
345.653
454.766
472.433
510.344
480.893
629.961
67.486
73.155
86.345
93.397
107.319
49.160
57.901
67.486
73.155
86.345
93.397
96.163
96.161
96.165
11.990
12.687
16.655
19.693
22.307
10.417
13.363
55.496
60.469
69.690
73.704
85.012
38.743
44.538
48.159
50.528
58.896
63.590
71.675
32.638
37.480
4.965
8.825
4.255
7.477
3.984
2.053
2.133
11.272
14.634
15.929
19.063
19.150
8.379
11.822
Δ%
38,4%
7,5%
10,5%
62,1%
11,9%
-3,5%
-1,4%
87,5%
72,2%
-7,9%
-1,4%
-13,2%
21,1%
23,4%
6.307
5.808
11.674
11.585
15.166
6.326
9.689
65.625
47.201
43.092
44.357
50.016
21.626
17.656
1.337
1.534
2.331
1.651
2.781
1.377
1.518
17,8%
0,0%
28,3%
15,0%
14,8%
3,9%
41,1%
53,2%
-18,4%
10,3%
Razón Circulante o ácida
3,60
2,02
2,90
2,06
1,54
2,12
1,90
23,7%
Endeudamiento CP
Endeudamiento LP
Endeudamiento Total
Endeudamiento financiero
Endeudamiento financiero neto
Deuda Corto Plazo / Deuda Total
Deuda Largo Plazo / Deuda Total
0,10
0,15
0,12
0,12
0,12
0,09
0,11
0,95
0,94
0,75
0,66
0,77
0,70
0,62
1,05
1,09
0,87
0,78
0,89
0,79
0,73
0,85
0,86
0,68
0,60
0,69
0,63
0,57
0,73
0,64
0,41
0,43
0,59
0,52
0,42
0,10
0,14
0,14
0,15
0,13
0,11
0,15
0,90
0,86
0,86
0,85
0,87
0,89
0,85
-7,6%
-20,3%
-18,6%
-18,6%
-28,3%
13,5%
-2,1%
Ebitda
Margen Ebitda (%)
Ebitda 12 meses
49.496
52.062
61.227
65.241
74.456
34.014
38.998
73,3%
71,2%
70,9%
69,9%
69,4%
69,2%
67,4%
49.496
52.062
61.227
65.241
74.456
68.697
79.440
Gastos Financieros 12 meses
Gastos Financieros Netos 12 meses
11.272
14.634
15.929
19.063
19.150
17.726
22.594
6.307
5.808
11.674
11.585
15.166
11.905
18.530
Cobertura de Gastos Financieros
Cobertura GF Netos
4,39
3,56
3,84
3,42
3,89
3,88
3,52
7,85
8,96
5,24
5,63
4,91
5,77
4,29
Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces)
0,38
0,61
0,40
0,56
0,48
0,97
1,58
6,10
5,81
5,17
4,89
5,45
10,20
9,58
6,48
6,41
5,57
5,44
5,93
5,53
5,48
5,52
4,78
3,34
3,85
5,00
4,56
4,07
228,8%
75,8%
-7,6%
-18,6%
0
50.469
50.519
82.350
128.261
57.313
44.820
-65,1%
82%
83%
81%
79%
79%
79%
77%
71%
69%
68%
68%
67%
66%
65%
-2,4%
-2,5%
Capex
Margen Bruto (%)
Margen Operacional (%)
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
11
14,7%
-2,7%
6,7%
18,0%
22,2%
-9,6%
-12,7%