responsabilidad civil de los administradores de fincas (propios)

RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS
(PROPIOS)
01, julio
Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones
cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las
responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser
un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre
otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los
Ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte
años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las
presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se
hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo. ¿Qué es la
Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas ¿. La que se atribuye a
aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una
regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa, el cliente,
que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios.Se
incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una
violación de la lex artis de un buen profesional . En el caso que nos ocupa, el administrador de
fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para
desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal (2) . Su actuación se
corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación
de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente ,
implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador
de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento
de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en
consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que
llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será
necesario que concurran varias formalidades :
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1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de
forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También
pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los
más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de
un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro.
2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio
determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de
fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente
excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.
3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.
4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna
de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son
mecesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional ¿A quien le corresponde
demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores ¿ Al propio cliente o supuesto
perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción,
omisión, perjuicio económico ,relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de
fincas no es responsable y la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en
el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del
seguro colectivo actual, suscrito por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid
(1) se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros
presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio
de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a
terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o
depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los
billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares
en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber , actuaciones cometidas
por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones
u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo. Multas. Errores en
pagos.Infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un contrato de Daños). Responsabilidades
asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, esta es una de las causas más frecuentes
de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística
profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales
de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el
Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El
Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para
cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un
tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos
que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir
responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar
que adoptó todas las medidas que eviten el daño . Tanto si utiliza archivos de papel como
electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados
para probar que ha empleado toda la diligencia debida. Especialmente vigilará las
comunicaciones siguientes:
-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está
habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta
extraordinaria.
-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación
urgente.
-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.
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Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo
electrónico o a través de terceros personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es
preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuales de ellos
aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por
bueno el método.
(1) Actualmente otros Colegios Profesionales siguen ésta pauta con nuestro asesoramiento.
(2) En Cataluña el artículo 54 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre define a los Administradores de
Fincas como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios
de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de
propietarios de viviendas. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de
fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del
correspondiente colegio o asociación profesional.
José Silva, Director técnico de JOSÉ SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS, www.josilva.com
[email protected]
Comentarios
ALVARO - 10/09/2016 11:20
Podría alguien decirme si un administrador de fincas de una comunidad debe de hacer lo siguiente?
"Tengo un problema con vecina de arriba, tiene un jardin en la terraza y el agua cuando riega,
porque riega mucho, se esta filtrando a mi vivienda. He tenido muchos problemas con dicha vecina
porque es una maleducada, y dado que no puedo ni quiero hablar con ella le he pedido al
administrador que por favor le pida datos de seguro para arreglar problema. Me dice que la llamará
para que ella comunique con nosotros. Pero le he dicho que necesito que le pida datos de seguro,
dado que ella no me va a llamar y cada vez me cae mas agua". Podría obligar a administrador a
hacerlo? hay alguna otra solucion? estoy pansando un calvario con esta vecina desde hace años.
Agradecería cualquier ayuda sobre el tema
gestion integral - 14/10/2015 09:07
Muy bueno el artículo para saber los márgenes legales en los que nos movemos para conseguir el
mejor
trabajo
posible,
un
saludo
http://fincares.es/administraciones-de-fincas-en-madrid-gestion-integral
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