Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa

Sugerenciassobreimpuestos:Ventadeunacasa
Vendertuviviendaprincipalhabitualmentenoafectatusimpuestos.Sisufresunapérdida
sobrelaventa,nopuedesdeducirladelosingresos.Ysiobtienesunaganancia,con
frecuenciapuedesexcluirla.
Sinembargo,paraexcluirlaganancia(queesunagananciadecapital)debespasarestas
pruebas:
 Pruebadepropiedad:Debeshabersidopropietariodelacasadurantealmenosdos
delosúltimoscincoaños,finalizadosenlafechadelaventa.
 Pruebadeuso:Debeshabervividoenlacasadurantealmenosdosdelosúltimos
cincoaños,finalizadosenlafechadelaventa.Paralasventasposterioresal31de
diciembrede2008,losperíodosdeusonocalificadospodríanreducirelmontode
tuexclusión.Unperíododeusonocalificadoescualquierperíodoenquetú,tu
cónyugeotuexcónyugenousenlacasacomoviviendaprincipal.
 Nopuedeshaberutilizadoestaexclusiónparaningunaresidenciavendidadurante
elperíododedosañosquefinalizaenlafechadelaventaactual.
Losperíodosdepropiedadyusononecesitansercontinuos.Pasaslaspruebassi
demuestrasquefuistepropietariodelaviviendayvivisteenelladurante24meses
completoso730díasenlosúltimoscincoaños.
Puedescontarlasausenciasbrevesytemporalesparavacacionesuotrasausencias
estacionalescomoperíodosdeuso.Estoseaplicaaunquealquileslacasadurantelos
períodosenqueteausentes.
Montodeexclusión
Losingresosprovenientesdelaventadetucasaestánlibresdeimpuestossiseaplican
todasestascondiciones:
 Túytucónyuge,sierescasado,cumplenconlaspruebasantesmencionadas.
 Sierescasado,túytucónyugepresentanunadeclaraciónconjuntaoporseparado.
 Tienesunagananciade:
o $250,000
o $500,000sieresCasadoquepresentaunadeclaraciónconjunta
Situgananciaessuperioralmontodelaexclusiónparatuestadocivilparaefectosdela
declaración,sóloelmontoenexcesoesimponible.Porejemplo:Sitúytucónyugetienen
unagananciade$562,000,sólo$62,000sonimponibles.
Puedesreclamarlaexclusiónde$500,000enunadeclaraciónconjuntasiseaplicantodas
estascondiciones:
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



Túytucónyugeestáncasadosypresentanunadeclaraciónconjunta.
Túotucónyugecumplenconlapruebadepropiedad.
Amboscónyugescumplenconlapruebadeuso.
Duranteelperíododedosañosquefinalizaenlafechadelaventa,nitúnitu
cónyugeexcluyerongananciasdelaventadeotracasa.
Noreporteslaventadetuviviendaprincipalentudeclaraciónamenosqueseapliqueuna
delassiguientescondiciones:
 Hasobtenidounagananciaynoreúneslosrequisitosparaexcluirlaensutotalidad.
 Hasobtenidounagananciaydecidesnoexcluirla.
 HassufridounapérdidayrecibisteelFormulario1099‐S.
Siobtienesunagananciaimponiblesobrelaventadetuviviendaprincipalquenopuedes
excluir,reportalatotalidaddelamismaenelFormulario8949.
SisufresunapérdidaporlaventadetuviviendaprincipalyrecibisteunFormulario1099‐S,
debesreportarlapérdidaenelFormulario8949.Harásestoaunquelapérdidanosea
deducible.
PuedesusartusdeclaracionesdepagoHUD‐1delaventadelacasaydelacompradela
casacomoayudaparadeterminar:
 Labaseajustadasobrelacasa
 Elmontodepérdidaogananciasobrelaventa
Tambiénpuedesutilizardocumentaciónsobrelasmejorasenlacasacomoayudapara
determinartubaseajustadaenlacasa.
Obtenerunaexclusiónreducida
Podríascalificarparaunaexclusiónreducidasilascondicionesdevidadeunapersonaque
reúnelosrequisitoscambian,aunquetú:
 Nopaseslaspruebasdeusoypropiedad
 Hayasusadolaexclusióndentrodelosdosañospreviosalaventadetucasaactual
Unindividuoquereúnelosrequisitosesunodelossiguientes:
 Tú
 Tucónyuge
 Tucopropietario
 Unresidente
Habitualmentepuedesreclamarunaexclusiónreducidasilaventadetuviviendaprincipal
seproduceporunodeestosmotivos:
 Tetrasladasteporquecambiastedeempleoyseaplicanestasdoscondiciones:
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

o Elnuevotrabajoestáalmenos50millasmáslejosdetunuevaviviendaque
eltrabajoanterior,oquelacasaanteriorsinoestabasempleadoantes.
o Elcambiodeempleoseprodujomientraseraspropietariodelbienylo
utilizabascomotuviviendaprincipal.
Unapersonaquereúnelosrequisitosyviveentucasasufreunaafección,
enfermedadolesión.Porlotanto,laventadelaviviendaprincipalsehace
fundamentalmentepara:
o Obtener,proveerofacilitarunadeestascosasparalapersonaquereúnelos
requisitos:
 Diagnóstico
 Curación
 Mitigación
 Tratamiento
o Obtenerosuministraratenciónmédicaopersonalalapersonaafectada
o Cambiardeviviendaporqueunmédicorecomiendauncambioderesidencia
debidoaunproblemaparaobtenerosuministraratenciónmédicaopersonal
paralapersonaafectada
Noseconsideraqueunamudanzasedebaaunmotivodesaludsisimplemente
beneficiaelbienestarylasaludengeneral.
Surgencircunstanciasimprevistas.Éstasincluyen:
o Conversionesinvoluntarias
o Desastresnaturalesoprovocadosporelhombre
o Cambiosdeempleo
o Fallecimiento
o Divorcio
o Nacimientosmúltiplesdelmismoembarazo
Losperíodosdeusonocalificadosocurridosdespuésdel31dediciembrede2008también
reduciránelmontoquepodríaserelegibleparaexcluir.
Paraobtenermásinformación,consultalaPublicación523delIRS.
Puedesexcluirunaventacadadosaños
Sóloestásautorizadoaexcluirgananciassobrelaventadeunacasaunavezcadadosaños.
Estoesciertoaunqueseapliquenlasreglasdeexclusióndegananciareducida.
Habitualmentenopuedesexcluirlagananciasobrelaventadeunacasasiseaplicanestas
doscondiciones:
 Vendisteotracasaobteniendounagananciadentrodelosdosañosanteriores.
 Excluistelatotalidadopartedeesagananciaduranteelperíododedosañosque
finalizaenlafechadelaventa.
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Sinopuedesexcluirlaganancia,incluyeelmontocompletoentusingresosimponibles.
Usodenegociosoalquiler
Sicumplesconlaspruebasdepropiedadydeuso,esposiblequepuedasexcluirlaganancia
deunaventadeunacasaquealquilasteousasteparanegocios.Además,siusaspartedetu
casaparallevaradelanteunnegocio,nonecesitasasignarlagananciaalapartedelacasa
utilizadaconfinesdenegocios.
Seaplicaunaexclusióncompletacuandovendeslacasa.Estoesasíexceptoparala
depreciaciónpermitidayadmisiblequereclamesdesdeel6demayode1997.Nopuedes
excluirlagananciaqueseaequivalentealasdeduccionespordepreciaciónquereclamaste
paraperíodosposterioresal6demayode1997.Estoseaplicasireclamastededucciones
pordepreciaciónpara:
 Alquilartucasa
 Utilizartucasaconfinesdenegocios
Sielbienesunapropiedaddealquilerenelmomentodelaventa,reportalaventaenel
Formulario4797:SalesofBusinessProperty(Ventadebienesdenegocios).
Parteconfinesdenegocios/alquilerypartecomoresidenciapersonal
Podríasutilizarpartedetupropiedadcomoviviendaypartedeellaconfinesdenegocioso
parageneraringresos.
Porejemplo:
 Unedificiodeapartamentosdondevivesenunaunidadyalquilaslasotrasunidades
 Unedificioqueesunatiendaconunapartamentoenlaplantasuperiordondevives
Sivendeslapropiedadcompleta,elIRSconsideraqueeslaventadedospropiedades.
ReportalaparteutilizadaconfinesdenegociosenelFormulario4797.Reportacualquier
partepersonalimponibleenelFormulario8949.Puedesexcluirlagananciasolamente
sobrelaparteutilizadacomotuvivienda.
Distribuyeestoselementosentrelapartedelaventautilizadaconfinesdenegociosyla
parteutilizadaconfinespersonales:
 Preciodeventa
 Gastosdeventa
 Baseajustadadelbienvendido
Adjuntaunadeclaraciónqueindique:
 Elpreciodeventatotaldelbien
 ElmétodoqueutilizasteparadistribuirlosmontosentreelFormulario4797yel
AnexoD
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Noesnecesarioquedistribuyaslagananciadelaventaentrelaparteutilizadaconfinesde
negociosylapartedestinadaausopersonal.Estoesasísiseaplicanlassiguientes
condicionesatucasa:
 Utilizastesólounapartepequeñadelbienconfinesdenegocios,comounaoficina
enlacasa.
 Utilizastepartedelbienparaproduciringresosporalquileres,porejemplo
alquilandoelsótano.
Tampocoesnecesarioquereporteslaventadelaparteutilizadaconfinesdenegocioso
alquilerenelFormulario4797.Sinembargo,nopuedesexcluirlapartedelaganancia
equivalenteaningunadepreciaciónpermitidaoadmisibledespuésdel6demayode1997.
Modificacióndelaexclusión
Paralasventasposterioresal31dediciembrede2008,podríanaplicarsediferentesreglas
alahoradedeterminarlagananciaquesepuedeexcluir.
Envirtuddeestasreglas,esposiblequenoestésencondicionesdeexcluirlaganancia
sobrelaventadeunaviviendaprincipalquecalificaparalaexclusión.Estoseaplicasiesa
gananciaseasignaaunperíododeusonocalificado.Unperíododeusonocalificadoes
cualquierperíodoenquetú,tucónyugeotuexcónyugenousenlacasacomovivienda
principal.
Sinembargo,unperíododeusonocalificadonoincluye:
 Cualquierperíodoantesdel1deenerode2009.
 Cualquierperíododuranteelperíododecincoañosposterioralúltimoperíodoen
quetúotucónyugeutilizaronlaviviendacomosuviviendaprincipal.
 Unperíododeausenciatemporaldehasta2añospormotivosdesalud,empleoy
ciertascircunstanciasimprevistas.
 Cualquierperíodoenquetúotucónyugeprestaronservicioextendidooficial
calificado.Esteperíodonopuedesersuperiora10años.
Porejemplo:LafamiliaRojascompraunacasadevacacionesel1deenerode2009,por
$400,000.El1deenerode2011,conviertenlacasaensuviviendaprincipal.El1deenero
de2013,vendenlacasapor$700,000.Delagananciade$300,000,sólo$150,000califican
paralaexclusión:
$300,000(ganancia)x24(mesesdeusocalificado)/48(mesesdeuso/propiedad
total)=$150,000
Los$150,000restantessonimponiblesenelañodelaventa.
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Paravermásinformación,consultalaPublicación523delIRS:SellingYourHome(Ventade
lavivienda).
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