reforma de la lph por la ley 8/2013 de rehabilitación

REFORMA DE LA LPH POR LA
LEY 8/2013 DE
REHABILITACIÓN,
REGENERACIÓN Y
RENOVACIÓN URBANA
Por Vicente Magro Servet
1.- CUESTIONES
AFECTANTES A
LA
REHABILITACIÓN
OBLIGACION OBRAS DE
CONSERVACIÓN
El parque edificado español necesita
intervenciones de rehabilitación y de
regeneración y renovación urbanas que
permitan hacer efectivo para todos, el
derecho constitucional a una vivienda
digna y adecuada, así como la exigencia
del deber de sus propietarios de
mantener los inmuebles en adecuadas
condiciones de conservación.
CIFRAS DEL PARQUE VIVIENDAS
Aproximadamente el 55 % (13.759.266) de dicho parque
edificado, que asciende a 25.208.622 viviendas, es anterior
al año 1980 y casi el 21 % (5.226.133) cuentan con más de
50 años.
El único instrumento que actualmente permite determinar
el grado de conservación de los inmuebles, la Inspección
Técnica de Edificios, no sólo es insuficiente para garantizar
dicho objetivo, y así se pone de manifiesto desde los más
diversos sectores relacionados con la edificación, sino que ni
siquiera está establecido en todas las Comunidades
Autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles.
EFICIENCIA ENERGÉTICA
Gran distancia que separa nuestro parque
edificado de las exigencias europeas relativas a
la eficiencia energética de los edificios y, a
través de ellos, de las ciudades. Casi el 58 % de
nuestros edificios se construyó con anterioridad
a la primera normativa que introdujo en
España unos criterios mínimos de eficiencia
energética
La Ley contribuye, sin duda, al cumplimiento
de los mismos, a través de las medidas de
rehabilitación que permitirán reducir los
consumos de energía.
OBJETIVOS PERSEGUIDOS POR ESTA
LEY
En primer lugar, potenciar la rehabilitación edificatoria y la
regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente
existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y
posible.
En segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir
la reconversión y reactivación del sector de la construcción,
encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la
rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación
urbanas.
En tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la
competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando
nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación
con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la
pobreza energética.
REGULACIÓN BÁSICA DEL INFORME DE
EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS
Supera la Inspección Técnica
de los edificios y lo configura
como un instrumento que
otorga la necesaria
uniformidad a los contenidos
que se entienden necesarios
para asegurar el cumplimiento
de dichos objetivos.
CONTENIDO
El art. 4.2 de la Ley 8/2013 señala que: El Informe de Evaluación
identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y
contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no
discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización
del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio
es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y
mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa
vigente.
PLAZOS PARA HACER EL INFORME DE
EVALUACIÓN DE EDIFICIOS
a) Los edificios de tipología residencial de
vivienda colectiva con una antigüedad superior
a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar
desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo
que ya cuenten con una inspección técnica vigente,
realizada de conformidad con su normativa aplicable y
con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En
este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación
cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con
aquella normativa, siempre que la misma no supere el
plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor
de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del
Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos
que estén ausentes de la inspección técnica realizada.
b) los edificios cuyos titulares
pretendan acogerse a ayudas
públicas con el objetivo de
acometer obras de conservación,
accesibilidad universal o eficiencia
energética, con anterioridad a la
formalización de la petición de la
correspondiente ayuda.
c) El resto de los edificios,
cuando así lo determine la
normativa autonómica o
municipal, que podrá establecer
especialidades de aplicación del
citado informe, en función de su
ubicación, antigüedad, tipología
o uso predominante.
REQUERIMIENTOS DE LA ADMINISTRACIÓN
A LAS COMUNIDADES
Posibilidad de que la Administración pueda
requerir a los propietarios de inmuebles
ubicados en edificaciones con tipología
residencial de vivienda colectiva de
conformidad con lo dispuesto en la disposición
transitoria primera de la Ley 8/2013, para que
acrediten la situación en la que se encuentran
aquéllos, al menos en relación con el estado de
conservación del edificio y con el
cumplimiento de la normativa vigente sobre
accesibilidad universal, así como sobre el
grado de eficiencia energética de los mismos.
2.REFORMAS
EN LA LPH
OBLIGACIONES COMUNEROS PERMITIR
ENTRADA POR REFORMAS
Se especifica en el art. 9.1, c) que es
obligación del propietario que debe
dejar que en su inmueble se hagan
obras de reforma “para la realización
de obras, actuaciones o la creación de
servicios comunes llevadas a cabo o
acordadas conforme a lo establecido en
la presente Ley, teniendo derecho a que
la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.”
Ello refuerza la posibilidad de
la comunidad de llevar a cabo
estas obras de reforma de
elementos comunes y que
cuando sea exigible acceder a
un inmueble el comunero deba
colaborar para dejar acceder a
los operarios por su piso o local.
SE AMPLÍA EN EL ART. 9 LA AFECCIÓN
REAL A TRES AÑOS MÁS EL CORRIENTE
Se amplia la responsabilidad del
adquirente de inmueble para
responder con su inmueble por las
deudas del año de adquisición y los
tres anteriores cuando antes estaba
en un año anterior solo.
Ello afectará a los bancos, los cuales
por el hecho de la adjudicación,
aunque no inscriban esta en el
registro, ya responden con esta
afección real.
OBLIGACION DE LAS COMUNIDADES (ART.
10.1 LPH Y LEY 8/2013)
Las comunidades de propietarios tienen la obligación de
realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando
existan situaciones de insuficiencia o degradación de los
requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y
habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y
renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios,
como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de
nueva edificación en sustitución de edificios previamente
demolidos. (art.7.1 y 8.b)Ley 8/2013)
¿CÓMO SE INTERPRETA EL ALCANCE DE QUE LAS OBRAS SON
OBRAS OBLIGATORIAS?
¿CUÁL ES EL ALCANCE DEL ART. 10.1 LPH?
1.- Las que vengan impuestas por la Administración en cualquier caso en que se refiera a
necesidad de rehabilitación regeneracion o renovacion urbana. No hay debate ahi.
2.- Las solicitadas por los comuneros siempre que se refieran a las que sean necesarias para el
adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus
servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los
requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras relativas al deber de conservación.
3.- Las que estimen el presidente y el administrador simpre que estén incluidas en las de (y lo
mismo que el punto 2 en cuanto al objetivo de conservacion y/o rehabilitacion aunque no lo
pida nadie pero ellos consideren que son obligatorias.
4.- Si alguien duda de la naturaleza de las obras y su caracter obligatorio puede someterse a
una junta para aplicarse el art. 17.10 LPH ya que podria darse el caso de que alguien suscitara
que las obras no son obligatrias y surgieran dudas sobre la interpretacion del art. 10.1 y el
objeto de si es necesaria o no la obra.
OBLIGACIÓN DE LLEVAR A CABO OBRAS DE
ACCESIBILIDAD
Incluyendo instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su
comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de
que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades,
sea asumido por quienes las hayan requerido.
Con ello, si el peticionario decide abonar el exceso la obra será
considerada como obligatoria….lo que ahora no era así, ya que
una vez que excedía del presupuesto citado se entendía como
“no obligatoria”
¿QUÉ QUIERE DECIR “EL IMPORTE
REPERCUTIDO ANUAL”?
Se debe cuantificar el presupuesto de la obra y calcular la
opción del fraccionamiento del pago por varios años y si
de esta operación resulta que el importe repercutido
anual a los propietarios no excede de 12 mensualidades
ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, la obra es obligatoria.
En este caso, a tenor del art. 10 LPH y Ley 8/2013 (art.
10.2, a) las obras “Serán costeadas por los propietarios de
la correspondiente comunidad o agrupación de
comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la
distribución de la derrama pertinente y a la
determinación de los términos de su abono.”
Si la ejecución de estas obras
lleva un coste mayor se aplica
el art. 17.2 LPH. aunque para
que sean aprobadas se exige el
voto favorable de la mayoría
de los propietarios, que, a su
vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
EN EL CASO DE OBRAS QUE SEAN
CALIFICADAS COMO OBLIGATORIAS
A tenor del art. 10 LPH y Ley 8/2013 (art. 10.2,
a) las obras Serán costeadas por los
propietarios de la correspondiente
comunidad o agrupación de comunidades,
limitándose el acuerdo de la Junta a la
distribución de la derrama pertinente y a
la determinación de los términos de su
abono.
No puede discutirse sobre ello, ya que no
precisa de acuerdo.
SE DEROGA EL ART. 10.2 LPH Y EL VETO DE QUIENES GANEN
MENOS DE 2,5 VECES EL IPREM A LOS ACUERDOS SOBRE
ACCESIBILIDAD DEL ART. 10.1 LPH
Suponía un auténtico derecho de veto de aquellas
personas que quedaban incluidas en la
consideración de “veto de pobreza” para impedir la
realización de las obras de accesibilidad universal
de carácter obligatorio, por lo que la circunstancia
de haber elevado hasta 12 mensualidades
ordinarias de gastos comunes la obligación de la
comunidad de llevar a cabo tales obras no tenía
efecto si algún comunero en el que concurrieran
los requisitos del antiguo art. 10.2 LPH resultaba
que la obra de supresión de la barrera no podía
llevarse a efecto
EL “VETO DE POBREZA” A LA
ACCESIBILIDAD UNIVERSAL
La actual situación de crisis económica motivaba que en muchos casos
estas obras no se pudieran llevar a cabo.
La cifra de ingresos con derecho a veto se situaba en 1.500 euros al mes.
No se recogía que este comunero no pagaba su derrama, sino que no se
ejecutaba la obra.
Se enfrentaba con ello a las personas de la comunidad que precisaban
obras de accesibilidad con las personas que ganaban menos de 1.500
euros al mes.
Era un derecho de veto absurdo ahora derogado.
LA PETICIÓN DE COMUNERO PARA QUE SE LLEVEN A CABO
OBRAS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE PUEDE REALIZAR
AHORA POR TITULAR DE PISO O LOCAL
En la redacción anterior la LPH contemplaba en el art. 10.2 que solo los
propietarios “de viviendas” podrían instar las obras para accesibilidad
universal “pero no los titulares de locales”.
Con la Ley 8/2013 se resuelve esta discrimianción y ahora: “Las obras y
actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables
en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a
instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o
presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de
setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus
necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas,
ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior
LAS OBRAS DE MEJORA REQUERIRÁN AHORA EL
VOTO DE LOS 3/5 EN DOBLE MAYORÍA (ART. 17.4
LPH)
Cuando por el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, se adopten válidamente
acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para
la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota
de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su
cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele
de la mejora o ventaja
NUEVO QUORUM PARA LAS
MEJORAS
El art. 11 LPH anterior (ahora derogado)
permitía adoptar acuerdos por mayoría
simple de mejoras (ahora 3/5).
Se mantenía también la opción de no tener
que asumir el coste el disidente, pero ahora
el quorum se eleva a 3/5 para poder llevar a
cabo obras no necesarias o de mejora
simple.
INSTALACIÓN DEL ASCENSOR
La instalación del ascensor que con la redacción de la Ley anterior se
aprobaba por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y
propietarios, ahora se debe hacer por mayoría de la totalidad de
cuotas y propietarios.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de
obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el
establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando
impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
REFORMA DEL ART. 17.3 LPH
(ANTES ART. 17.1.2º)
La redacción actual es:
3. El establecimiento o supresión de los servicios de (se suprime
ascensor ahora) portería, conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, supongan o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
El texto anterior incluía aquí la instalación de ascensor (sin
petición de discapacitados).
¿CUÁNDO ES OBLIGATORIO
INSTALAR ASCENSOR?
1.- Es obligatorio el ascensor siempre que:
10.1, b) LPH:
El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras
el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan
requerido.
Si hay petición por personas legitimadas para ello, una vez fijado el presupuesto de instalación del ascensor se
valora que subvenciones pueden tener y se fija el quantum y la posibilidad de pago fraccionado y el resultado que
salga al mes y la cuota que le corresponde a cada comunero no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes.
Si excede ya no es obligatoria.
Si excede de esta cuantía pero el afectado señala que paga el resto la obra es obligatoria.
Al referirse al "importe repercutido anual” se desprende que se refiere a lo que debe pagar cada vecino en un año
de la parte proporcinal de los gastos que le correspondan, pero que su parte puede ser pagada de forma
fraccionada durante varios años
NO ES OBLIGATORIO
17.2 LPH.
"2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará
obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes."
Por ello, si excede de esa cuantía de 12 mensualidades repercutido a cada comunero debe ir a acuerdo en junta
de doble mayoría de propietarios y cuotas y si se alcanza el acuerdo obliga al pago a todos según su obligación al
pago.
LA UNANIMIDAD SE REGULA AHORA EN EL
ART. 17.6 LPH
6. Los acuerdos no regulados
expresamente en este artículo,
que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas
contenidas en el título
constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de
la comunidad, requerirán para
su validez la unanimidad del
total de los propietarios que, a
su vez, representen el total de
las cuotas de participación.
(antiguo 17.1º).
LAS ABSTENCIONES IMPIDEN
AHORA LA UNANIMIDAD
Con ello, se agrava el régimen
porque una abstención impide
el acuerdo para el que se exija
unanimidad, cuando en la
redacción anterior las
abstenciones no perjudicaban
la unanimidad.
CONSECUENCIAS DE LA DEROGACIÓN DEL
ART. 12 LPH POR REFERENCIA AL ART. 10.3 LPH
Se rebaja el régimen de la unanimidad a los tres quintos para determinadas
obras que afectan a la estructura y fábrica del edificio, requiriendo en todo
caso de autorización administrativa:
- la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes;
- el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio o su disminución por segregación de alguna parte;
- la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y
la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de
las cosas comunes.
REQUERIRÁN APROBACIÓN POR 3/5 EN DOBLE
MAYORÍA Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
LOS ACUERDOS SIGUIENTES (ART. 10.3, B)):
La división material de los pisos o
locales y sus anejos, para formar
otros más reducidos e
independientes.
Antes se exigía unanimidad por
afectar al título.
CERRAMIENTO DE TERRAZAS
También el art. 10.3, b) LPH exige 3/5 para aprobar cerramiento de
terrazas.
En estos casos es preferible adoptar un acuerdo con este quorum
para fijar “los criterios” conforme a los cuales deben hacerse los
cerramientos, ya que en caso contrario hay que ir sometiendo a cada
junta cada uno de los cerramientos que se soliciten.
En tal caso el comunero que deseara hacerlo solo comunicaría al
administrador su decisión comprometiéndose a seguir el sistema
fijado en tal acuerdo y se evita la junta tener que aprobarlos de uno
en uno.
CERRAMIENTOS
Los cerramientos de terrazas consentidos por
la comunidad durante largo tiempo impide a la
comunidad conseguir la demolición.
•Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5
Nov. 2008, rec. 1971/2003
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil,
Sentencia de 23 Oct. 2008, rec. 1332/2003
•Cerramiento de un balcón en la fachada del edificio verificado sin la
preceptiva autorización de la comunidad de propietarios. La nueva
situación fue tolerada por la comunidad durante 8 años y, por
consiguiente, tácitamente consentida
No se trata de hablar de prescripción,(que lo sería de
15 años. STS 16 de Julio de 2009) sino de
consentimiento tácito a la situación por la
comunidad.
TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 26
NOV. 2010, REC. 2401/2005
CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS
Como regla general debe instarse por el vecino la
autorización para cerrar terraza.
Pero si la solicitud de instalación es similar a la ya
existente en la comunidad la comunidad no puede
negarse a que existan cerramientos ya hechos y se
le niegue al comunero.
En el caso analizado, otro vecino, frente al que
ninguna acción se ha llevado a cabo, realizó un
cerramiento de la terraza análogo al ejecutado por
los recurridos, que ha sido consentido por la
Comunidad.
LAS OBRAS DE REFORMA EN LOCAL NEGOCIO COMO APERTURA DE
HUECOS O INSTALACIÓN DE EXTRACTOR DE HUMOS SON
CONTEMPLADAS POR EL TRIBUNAL SUPREMO CON FLEXIBILIDAD
(ANALISIS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 25 DE
ABRIL DE 2013).
Las exigencias normativas en materia de mayorías
deben ser interpretadas de modo flexible cuando se
trata de locales comerciales situados en edificios en
régimen de propiedad horizontal .
Tratándose de locales comerciales la posibilidad de
realización de obras debe ser más amplia, bien porque
la finalidad comercial de los locales comporte la
necesidad de presentar una configuración exterior
adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el
conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer
atractiva su actividad para los clientes y dicha
modificación debe considerarse implícita en la
finalidad comercial de los locales
TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO
CIVIL, SENTENCIA DE 9 MAY. 2013, REC.
2072/2010
Nulidad del acuerdo por el que se autorizó la instalación de una chimenea en el patio del
inmueble para evacuación de humos del local sito en la planta baja.
Las obras efectuadas alteraron sustancialmente la configuración del edificio. El acuerdo, en
cuanto afectaba a elementos comunes, solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de
la actora es ilustrativa de que esa no se alcanzó, unido ello a que a la demandante se le produjo
un manifiesto perjuicio de carácter objetivo con la instalación de una chimenea que
interrumpía el espacio existente entre las dos ventanas de su piso.
El hecho de que no manifestase su disconformidad con el acuerdo en el plazo de 30 días
establecido en el art. 17 LPH no conlleva la supresión de la facultad de solicitar su anulación.
En cuanto a la caducidad de la acción, el plazo es de un año, de acuerdo con el art. 18.3 LPH,
dado que se infringe la prohibición de alterar elementos comunes sin autorización unánime de
la comunidad
SE REGULA AHORA LA FIGURA DEL AUSENTE EN
EL ART. 17.8 LPH QUE ANTES ESTABA EN EL
ART. 17.1.4º LPH
Excepciones a la aplicación del voto del ausente:
Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que
no se pueda repercutir el coste de los servicios a
aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en
los casos en los que la modificación o reforma se haga
para aprovechamiento privativo
¿A QUÉ SUPUESTOS SE REFIERE EL
APARTADO 1º?
1º.- A los casos del art. 17.1º LPH:
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los
edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la
adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,
o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos,
Art. 17.1. párrafo 2º LPH
La comunidad no podrá repercutir el
coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes,
ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre
aquellos propietarios que no
hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo
LAS OBRAS DE MEJORA DEL ART. 17.4 LPH
Cuando por el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, se adopten válidamente acuerdos,
para realizar innovaciones, nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad
del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes, el disidente no resultará obligado,
ni se modificará su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privársele de la mejora o ventaja
¿A QUÉ AUSENTES SE APLICA LA NORMA?
Se computarán como votos favorables
los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del
acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia mediante
comunicación a quien ejerza las
funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de 30 días
naturales, por cualquier medio que
permita tener constancia de la
recepción.
MAYOR FACILIDAD AHORA PARA
ALCANZAR ACUERDOS QUE REQUIERAN
DE LA DOBLE MAYORÍA
Con ello, el voto presunto de los
ausentes no se aplica solo a los
supuestos antes contemplados en
el art. 17.1 LPH, sino a todo tipo
de acuerdos en los que se requiera
doble mayoría, por ello ahora se
aplica a todas las votaciones
excepto a los casos de mayoría
simple, obviamente, con lo que
será más fácil adoptar acuerdos
en los que se exija doble mayoría
porque el silencio de los ausentes
se interpreta en forma positiva.
EL VOTO DE LOS AUSENTES NO SE
APLICA A LOS ACUERDOS QUE EXIJA
MAYORÍA SIMPLE
La mayoría simple se adopta con el voto de los
presentes solo.
Los ausentes no se computan para nada.
O van a la junta o no votan para nada.
En el resto de acuerdos pueden oponerse dentro de
los 30 días siguientes a la recepción del acuerdo.
SISTEMÁTICA PARA ACTUAR AL CONTAR
CON EL VOTO DE LOS AUSENTES
En el caso de la aprobación de los acuerdos previstos en el art. 17 LPH que requieren “quórum”
específicos para su aprobación (3/5, mayoría en doble mayoría) no se exigirá que se alcance
este “quórum” en la misma junta.
Tan solo se exige mayoría simple EN PRINCIPIO EN LA JUNTA.
La LPH señala en el art. 17.8 LPH Ley 8/2013) que el acta se comunicará a los propietarios
ausentes quienes deberán manifestar en el plazo de 30 días si se muestran, o no, contrarios a
los acuerdos alcanzados.
RECORDEMOS QUE: Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayoría que votó a
favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos los votos que se obtuvieron en la junta a los
que no se oponen al acuerdo y se llega al “quórum” específico el acuerdo se entenderá
alcanzado.
HAY QUE ESTAR A LA ESPERA DE LA REACCIÓN DE LOS AUSENTES POR SI SE
SUMAN A LA MAYORÍA CON SU NO OPOSICIÓN AL ACUERDO ALCANZADO.
¿CÓMO SE TRANSCRIBE AL ACTA LA ACTUACIÓN
DE LOS AUSENTES Y SI SE ALCANZA O NO EL
ACUERDO?
Se redactará el acta con el acuerdo alcanzado por mayoría
simple al menos.
Se comunica a los ausentes.
Una vez transcurrido el plazo de 30 días para todos se evalúa
el resultado de los ausentes que nada han expresado.
Se computa si se llega al quorum especial.
Es desde la recepción de esta complementaria cuando
comienza el plazo para impugnar.
DISCREPANCIA SOBRE NATURALEZA DE
OBRAS (17.10)
Se introduce en el apartado 10º del art. 17 el contenido
que antes estaba en el apartado 4º del art. 10, referido
a las obras de carácter obligatorio, pero que ahora se le
dota de autonomía al ubicarse en un apartado propio
del art. 17 LPH, a fin de si algún comunero entiende
que, por ejemplo, una obra es de mejora y no se ha
incluido como tal, y sí que se introduce como obligatorio
a realizar por la comunidad, en cuyo caso cualquier
comunero podría interesar que la junta se pronuncie
por mayoría simple del art. 17.7 LPH sobre si la obra a
llevar a cabo es obligatoria y está incluida en el art.
10.1 LPH, o no lo es y se trata, por ejemplo, de una
mejora y podrían los comuneros oponerse a ella y evitar
que les repercutan los gastos de la obra.
Así, la redacción es la
siguiente: “10. En caso de
discrepancia sobre la
naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo
procedente la Junta de
propietarios. También podrán
los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en
los términos establecidos en la
Ley.” (Idéntica redacción que
la del art. antiguo 10.4).
¿CUÁNDO SON EXIGIBLES EL PAGO DE LAS DERRAMAS APROBADAS EN
UNA JUNTA SI UN COMUNERO VENDE UN INMUEBLE TRAS LOS
ACUERDOS?
Se ubica en el art. 17.11 la mención al
momento en que es exigible el pago
de la derrama, manteniéndose la
dicción del antiguo art. 11.5, pero
ahora en el apartado 11º del art. 17
LPH. Y así:
• “11. Las derramas para el pago de mejoras
realizadas o por realizar en el inmueble serán a
cargo de quien sea propietario en el momento
de la exigibilidad de las cantidades afectas al
pago de dichas mejoras.”
3.- PROBLEMAS
DE DERECHO
TRANSITORIO
CON LA
ENTRADA EN
VIGOR DE LA
LEY 8/2013.
OBRAS INCONSENTIDAS
En materia de obras inconsentidas
si algún comunero no ha instado
solicitud para realizar obras sigue
siendo inconsentida y por ello la
comunidad podrá reclamarle su
demolición o que se adecue a lo
exigido por la comunidad por
ejemplo en materia de
cerramientos.
ACUERDOS EN JUNTAS ANTERIORES AL 28
DE JUNIO DE 2013
Si un acuerdo se adoptó bajo un
quórum determinado en una junta
celebrada antes del día 28 de Junio
de 2013 y ahora para adoptar ese
mismo acuerdo se exige un quórum
distinto no se convalida un acuerdo
mal adoptado por el hecho de que
ahora se exija un quórum distinto.
Si se impugna un acuerdo antes del
28 de Junio de 2013 regirá para
este el quórum que era aplicable
conforme a la ley anterior, no a la
presente reforma.
APLICACIÓN DE LOS QUORUM
NUEVOS
Los quórum nuevos se aplican a las juntas
pendientes de celebrar a la fecha de su entrada en
vigor. Así, por ejemplo, si ahora se pide que para
cerramiento de terrazas, (si no hay autorización
general de cómo llevarlas a cabo en cada caso) se
exige en el art. 10.3, b) LPH que hace falta 3/5 en
doble mayoría, se referirá a las peticiones que se
cursen a partir del 28 de Junio de 2013 y sus
juntas, pero no a las anteriores. Lo mismo en
materia de mejoras que ahora hace falta 3/5 en
doble mayoría (art. 17.4 LPH), pero a las juntas
que se celebren a partir del 28 de Junio de 2013.
ACUERDOS QUE EXIGEN
UNANIMIDAD
Si un acuerdo ha sido alcanzado por
unanimidad aun con abstenciones el
hecho de que ahora se exijan votos
positivos no impide que el acuerdo no se
entienda adoptado. Es absolutamente
válido, pero en las juntas que se
celebren a partir del día 28 de Junio de
2013 se aplica la exigencia de que la
abstención impide la unanimidad
ADVERTENCIAS EN LAS JUNTAS SOBRE
CONSECUENCIAS DE LA ABSTENCIÓN
Para ello en los acuerdos que se tomen a partir de ahora
que exijan unanimidad se debería advertir al comienzo
de la votación que si alguien se abstiene impedirá que se
adopte el acuerdo.
Es importante porque ahora hay comuneros que se
abstienen pero por no tener una opción al respecto y no
causan daño alguno si hay votos positivos en los quórum
que exigen doble mayoría o la simple, pero ahora no
saben que su actitud en estos acuerdos impide que se
adopte por lo que será positiva la advertencia.
DERECHO DE VETO EJECUTADO. ¿PUEDE
VOLVER A PLANTEARSE LA OBRA OBLOGATORIA
DE ACCESIBILIDAD?
Si una obra es obligatoria conforme a la
situación actual ahora deberá acometerse la
reforma y rehabilitación o adaptación a la
accesibilidad universal.
Si se planteó antes de la entrada en vigor de la
ley pero se opuso una persona con derecho de
veto del antiguo art. 10.2 LPH ahora podrá
volverse a proponer la reforma de nuevo en una
junta ordinaria o extraordinaria, aunque antes
se hubiere rechazado por ejercerse el derecho de
veto, ya que este se ha derogado ahora, pero
exigiría nueva junta.
TRANSITORIEDAD DE LA AFECCIÓN REAL QUE
PASA AHORA A TRES AÑOS ANTERIORES Y EL
CORRIENTE
Es posible aplicarlo a las
situaciones actuales de
transmisiones realizadas ahora o
las efectuadas antes de la reforma,
ya que si todavía no se ha
efectuado reclamación judicial se
puede aplicar la afección nueva
del art. 9 que alcanza hasta los
tres años.
SI YA SE EJERCITÓ LA DEMANDA NO ES
RETROACTIVA
No se aplica si la reclamación judicial ya se ha
presentado ya y afectaría solo a la afección real
anterior de un año y el corriente. Pero las
deudas anteriores ahora se extienden a los tres
años, por lo que si no se ha reclamado todavía se
pueden reclamar los tres años más el actual,
porque no es que se aplique con retroactividad
la reforma, sino que “al momento en el que se
ejercita la reclamación la ley le habilita a
reclamar por el año corriente y los tres
anteriores” por habilitación real sobre el
inmueble y legal por la Ley 8/2013.
ARGUMENTOS EN CONTRA DE LA
RETROACTIVIDAD
Podría alegarse que cuando el adquirente del
inmueble ex art. 9.1, e) 3º LPH adquiere el
inmueble la norma recogía que responde con su
propio inmueble de las deudas por la parte
vencida del año de adquisición y el año anterior,
y que por ello debe circunscribirse su deuda a
esa cantidad, pero no a las anteriores de los dos
años que ahora adiciona el texto legal.
Pero por contra también puede alegarse que la
liquidación de la deuda del inmueble no se
efectúa sino hasta la junta que es la que
aprueba la liquidación de la deuda del inmueble
que a partir del día 28 de Junio de 2013 está
afecto a una nueva obligación real del importe
de hasta tres años anteriores de deuda.
Respecto a las adquisiciones
efectuadas en el año 2013 y no
reclamadas podrá entenderse
subsistente ahora una deuda de la
parte vencida del 2013 y tres años
anteriores con respecto a las
juntas que aprueben liquidación
de deuda de los inmuebles de este
año.
DEUDAS YA LIQUIDADAS EN JUNTAS
ANTERIORES AL 28 DE OCTUBRE DE 2013
No ocurrirá lo mismo con respecto a deudas ya liquidadas por
juntas anteriores en las que se aprobaría una liquidación de
la deuda ya concreta respecto a un adquirente que se
circunscribiría al año vencido al momento de su adquisición y
al anterior dejando la deuda anterior al vendedor para
reclamársela por un declarativo o un monitorio del art. 812
LEC, pero a las deudas relativas al año 2013 respecto a
adquisiciones actuales no liquidadas en junta podría
entenderse que al fijar el art. 9.1, e) 3º que el inmueble está
afecto a la afección real (“el piso estará “legalmente afecto”
al cumplimiento de la obligación) y que al momento de
aprobar la liquidación de la deuda en junta la ley marca una
retroacción de la afección al año actual y tres anteriores debe
entenderse que es la aprobación y la liquidación de la deuda
la que marca el momento del devengo real del inmueble como
paso exigido para efectuar la reclamación judicial.
ARGUMENTOS EN CONTRA DE LA ALEGACIÓN DE QUE
“YO ADQUIRÍ CON UNA AFECCIÓN REAL DE UN AÑO Y
EL CORRIENTE
Bien podría aplicarse llanamente el argumento
jurídico de que “cuando adquiere el inmueble el
comprador la norma marcaba que es deudor del
año corriente y el anterior solo, no los tres
anteriores”, no obstante lo cual también es cierto
que en el párrafo cuarto de la letra e) antes citada
se recoge que en el instrumento público por el que
se efectúa la transmisión deberá constar la deuda
total del inmueble y aportarse certificado de
deuda, por lo que el adquirente conoce cuál es el
débito total del inmueble aunque pendiente de
que se liquide en una junta para aprobar la
liquidación de la deuda.
NO RETROACTIVIDAD DE LA INTERPRETACIÓN
DEL NUEVO “VOTO PRESUNTO DEL AUSENTE”
La extensión del nuevo valor del voto
de los ausentes que ahora se aplica a
todos los tipos de acuerdos, excepto
al de mayoría simple, solo se aplica a
las juntas que se celebren a partir de
la entrada en vigor, pero no a las
juntas anteriores al 28 de Junio con
respecto a las cuales rige el valor del
voto presunto del ausente solo a los
acuerdos del anterior art. 17.1 LPH,
ya que ahora es voto presunto
positivo si nada dice en 30 días desde
la notificación del acuerdo.