El Acceso al Crédito para Vivienda: Pro.Cre.Ar y la Demanda

El Acceso al Crédito para Vivienda: Pro.Cre.Ar y la Demanda Potencial de los Sectores de
Menores Ingresos
Ignacio Carballo (Escuela de Negocios, UCA)
Martín Grandes (Escuela de Negocios, UCA y CONICET)
En un reciente trabajo estudiamos la demanda de créditos para vivienda de los sectores de
menores ingresos en la Argentina y su adecuación con la oferta pública a través del Plan
Pro.Cre.Ar. No solo porque la misma posee efectos directos en la calidad de vida del prestatario
perdurando en el mediano y largo plazo (a diferencia del crédito para consumo personal), sino
además, porque el efecto derrame que genera mediante la construcción o la reforma de la vivienda,
contribuye a impulsar el empleo y la producción en el mediano y largo plazo, beneficiando a la
economía en su conjunto.
En primer lugar, se estima la demanda potencial de crédito para vivienda utilizando datos
de la Encuesta de la Deuda Social Argentina de la UCA de 2011 (en adelante, EDSA) para el
segmento de ingresos de hasta dos salarios mínimos (aprox. 5000 pesos de dicho año) y se
caraceriza la demanda mediante distintos atributos socio-económico-demográficos establecidos en
la EDSA. Esta encuesta sólo cubre aglomerados urbanos del país.
En segundo término se analiza la oferta de crédito para vivienda proporcionada por el
gobierno nacional mediante el plan ProCreAR. y se contrasta la oferta de este programa con la
demanda potencial para vivienda que estimamos a partir de la encuesta. El programa actualmente
cuenta con dos líneas de crédito (con terreno propio y sin terreno propio) que poseen diferentes
características según los “Ingresos Familiares Netos” del solicitante. De este modo, existen cinco
grupos según ingreso objetivo: hasta $5.000; de $5.000 a $10.000; de $10.001 a $15.000; de
$15.001 a $20.000 y de $20.001 a $30.001. El proyecto estima otorgar 400 mil créditos en 4 años
con tasas que van de 2% al 16% y plazos hasta 15 años, incluyendo recientemente la posibilidad de
refacción o ampliación de vivienda (con plazos menores y tasas superiores en promedio). De esos
créditos, sólo 100 mil están siendo asignados en el período 2012-2013 divididos entre estos
cinco grupos de ingresos. Es condición para acceder al programa ser ocupado formal (estar en
blanco) e (inicialmente) que el préstamo sea destinado para vivienda única, familiar, y de
ocupación permanente.
Uno de los principales objetivos de este informe, es verificar la hipótesis que la demanda de
créditos para vivienda en los estratos de ingresos más bajos, se dirige principalmente a la refacción
o ampliación de una vivienda preexistente. Para plantear esta hipótesis, nos basamos en la relación
cuasi trivial cuota/ingreso, en lo que significaría comprar una casa nueva o construir una sobre un
terreno propio (origen del Plan Pro.Cre.AR) para una persona que perciba hasta dos salarios
mínimos en contraste a las necesidades prioritarias del mismo como la alimentación o la educación,
y por otro lado, en el régimen de tenencia de propiedad. Cómo muestra el gráfico 1 una alta
proporción de hogares con ingresos menores a dos salarios mínimos son propietarios de casas
generalmente en zonas alejadas o precarias y en menor proporción inquilinos. De allí inferimos que
la mayor demanda potencial de crédito para vivienda en este segmento de la población sería para
refacción o ampliación de la misma.
Gráfico 1 – Distribución de la demanda de crédito para vivienda, según régimen de vivienda.
0%
4%
0% 0%
10%
21%
Casa
Departamento
Propietarios
Pieza s en casa de inquilinato o
conventillo
22%
Casilla o rancho
Inquilinos
57%
86%
Tenencia irregular
Pieza en hotel
Otro (vivienda en lugar de
trabajo, etc)
Fuente: Elaboración propia en base a datos EDSA 2011
Dadas las características de la población encuestada (mayormente ocupados asalariados o
cuentapropistas informales, localizados principalmente en CABA, GBA, Córdoba y Rosario), la demanda
crediticia para vivienda del segmento de menores ingresos de la población, ascendería a 967.879 hogares
y abarcaría únicamente el primer tramo de ingresos al que se orienta Pro.Cre.Ar. Esto significa que
no solo casi un millón de personas estarían interesadas en demandar un crédito para vivienda
únicamente en dicho segmento de ingresos sino también que solo la demanda de este grupo, más que
duplicaría la oferta total estimada por el plan para los cinco grupos de ingresos.1
Ahora bien, si excluyésemos de ese millón de personas a los trabajadores informales y desocupados
que no calificarían para un préstamo por los criterios adoptados en el programa, nos quedarían un total de
395.032 ocupados formales, con ingresos menores a $4.600, que estarían dispuestos a demandar un
crédito para vivienda y en principio sí calificarían para el programa. Esta demanda ya agotaría el cupo
total. Por otro lado, y dejando de lado consideraciones de solvencia, inicialmente los solicitantes no podían
ser “Propietarios” de otra propiedad más que la que estuvieran asignando como garantía, es decir la que
estarían comprando, o la que construirían si es que poseen un terreno.
Por último, los montos para refaccionar viviendas existentes no exceden los 50,000 pesos y el plazo
de repago no supera los 48 meses. Debido a la relación cuota-ingreso y el alto costo de la construcción o la
revaluación de terrenos y propiedades, se tornaría por veces dificultoso no sólo el acceso sino la refacción
de la vivienda.
En conclusión, Pro.Cre.AR podría mejorarse: 1) Ampliando los cupos y/o extendiendo el plazo de
asignación de los créditos actualmente de 4 años de manera de satisfacer la creciente demanda por crédito
para vivienda que identificamos en el estudio, 2) orientando un cupo mayor de los créditos sorteados al
segmento con ingresos menores a 5000 pesos, 3) promoviendo un régimen tributario y laboral simplificado
para trabajadores informales por cuenta propia que allane el acceso al programa a mediano plazo, y 4)
atendiendo con mayores montos la demanda por refacción o ampliación de vivienda insatisfecha de
propietarios de ingresos bajos o medios. Todo ello redundaría en un mayor y más equitativo acceso a la
vivienda de sectores menos pudientes, la posibilidad de ampliación o refacción de viviendas existentes en
línea con el mayor costo de la construcción y por ende un impulso a esta actividad y sectores vinculados
vía multiplicador, el empleo y la inclusión social.
1
Cabe aclarar que el plan ProCreAR otorga la posibilidad de sumar ingresos familiares al momento de aplicar a uno de
sus créditos, mientras que nuestra demanda potencial de crédito para la vivienda identifica a los empleados con sus
ingresos particulares. En el caso de identificar a los empleados con ingresos familiares menores a $4.600, se obtiene un
total de 838.012 de demandantes potenciales. Con lo que nuestra hipótesis sobre un exceso de demanda no se vería
alteraría. Por otro lado, optamos por trabajar con este criterio porque interpretamos que en el estrato de la población a
estudiar, el encuestado debería poseer el ingreso más relevante en porcentaje del hogar, con lo que la suma de los
ingresos del resto del hogar, no debería diferir sustancialmente del particular. En este caso, los resultados serían los
mismos, tan solo que la demanda abarcaría además el segundo grupo de ingresos objetivo del plan Pro.Cre.AR (5000 a
10,000 pesos, i.e. hogares de clase media).