Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario

Fondos de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario
Isaac Castro Esquivel
Director de Departamento
División de Supervisión de Fondos de Inversión y Emisores
Marzo 2011
Agenda
• Antecedentes
• ¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario?
• ¿Cómo funcionan los fondos de inversión de desarrollo
inmobiliario?
• La figura en el contexto de la crisis financiera internacional.
• Riesgos experimentados
• Datos de la industria.
Antecedentes (1/5)
• Artículo 62 de la Ley Reguladora del
Mercado de Valores
• Los fondos de inversión s e r án patrimonios separados
pertenecientes a una pluralidad de inversionistas. Con el
concurso de una entidad de custodia, serán administrados por
las sociedades administradoras reguladas en este título y se
destinarán a ser invertidos en la forma prevista en el respectivo
prospecto, dentro del marco permitido por esta ley y los
reglamentos de la Superintendencia. El derecho de propiedad
del fondo deberá representarse mediante certificados de
participación. Para todo efecto legal, al ejercer los actos de
disposición y administración de un fondo de inversión se
entenderá que la sociedad administradora actúa a nombre de
los inversionistas del respectivo fondo y por cuenta de ellos.
Antecedentes (2/5)
• Artículo 80 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores
– Existirán los siguientes tipos de fondos de inversión:
(…)
c) Fondos de inversión financieros abiertos o cerrados: son aquellos
que tienen la totalidad de su activo invertido en valores o en otros
instrumentos financieros representativos de activos financieros.
d) Fondos de inversión no financieros abiertos o cerrados: aquellos
cuyo objeto principal es la inversión en activos de índole no
financiera
Antecedentes (3/5)
• Artículo 94 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores
– Los fondos de inversión no financieros deberán sujetarse a los
principios generales establecidos en este título. Sin embargo, la
Superintendencia deberá establecer, vía reglamento, normas
diferentes que se ajusten a la naturaleza especial de estos fondos.
Estas normas, incluirán, entre otras, las disposiciones relativas a
criterios de diversificación y valoración, el perfil de los
inversionistas del fondo, las obligaciones frente a terceros, la
constitución de derechos de garantía sobre activos o bienes
integrantes de su patrimonio, y la suscripción y el reembolso de
participaciones. Asimismo, la Superintendencia podrá exigir que
las sociedades administradoras de fondos de este tipo cumplan
requisitos diferentes de capital mínimo y de calificación de los
funcionarios encargados de administrar el fondo.
Antecedentes (4/5)
• Bajo este contexto normativo:
– En el 2006 se incorporó en el Reglamento General
sobre Sociedades Administradora y Fondos de
Inversión, los fondos de inversión de desarrollo
inmobiliario.
– En marzo de 2007, se inscribió el primer fondo de
inversión de desarrollo inmobiliario.
– Durante ese año se inscribieron 13 fondos de este tipo.
Antecedentes (5/5)
Evolución del activo neto de la industria de fondos de inversión
Período 2003-2010
2,500.0
2,000.0
1,413.3
1,500.0
1,000.0
845.0
494.8
500.0
225.6
173.2
9.7
Inmobiliarios
Otros (crec, ingreso, otros)
Jun/10
Dic/09
Jun/09
Dic/08
Jun/08
Dic/07
Jun/07
Dic/06
Jun/06
Dic/05
Jun/05
Dic/04
Jun/04
Dic/03
Mercado de Dinero
Desarrollo Inmob.
Dic/10
153.5
-
Jun/03
Millones de US$
1,668.4
¿Qué son los fondos de inversión de
desarrollo inmobiliario? (1/5)
• Artículo 89 del Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión:
– Los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario son patrimonios
independientes que administran sociedades administradoras de fondos de
inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo
primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de
diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
En forma complementaria, los fondos de desarrollo pueden adquirir
terrenos o bienes inmuebles para la generación de plusvalías o para
arrendamiento.
¿Qué son los fondos de inversión de
desarrollo inmobiliario? (2/5)
• El mismo artículo señala que:
– Las actividades para el desarrollo de los proyectos deben ser realizadas
por profesionales o empresas especializadas con, al menos, tres años de
experiencia en desarrollo de proyectos inmobiliarios, en proyectos de una
magnitud económica similar, contratadas por la sociedad administradora
por cuenta del fondo de inversión, de manera que la sociedad
administradora no realice actividades ajenas a su objeto exclusivo. Estos
profesionales o empresas especializadas no deben pertenecer al grupo
financiero del que forma parte la sociedad administradora.
Los fondos de desarrollo inmobiliario se constituyen como fondos cerrados
y son de oferta pública restringida, de conformidad con la definición del
Reglamento de Oferta Pública de Valores.
¿Qué son los fondos de inversión de
desarrollo inmobiliario? (3/5)
• Artículo 93 del Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión
– Los fondos de desarrollo inmobiliario pueden invertir en todo tipo de
proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, dentro
o fuera del territorio nacional.
Los proyectos inmobiliarios pueden estar localizados en propiedades
ubicadas en todo o en parte en concesiones otorgadas en la zona
marítimo-terrestre. En estos casos, debe revelarse en el prospecto las
condiciones, el plazo y las limitaciones de la concesión.
¿Qué son los fondos de inversión de
desarrollo inmobiliario? (4/5)
• El mismo artículo señala que:
– Asimismo como parte del proyecto se pueden considerar activos
intangibles y otros tipos de concesiones o derechos de usufructo o de
explotación, siempre y cuando estén estrictamente relacionados con el
proyecto y se revele claramente en el prospecto el alcance, las
limitaciones y condiciones de los activos considerados.
Los activos del proyecto se pueden incorporar a través del uso de vehículos
de estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y
cuando sean exclusivos para ese fin. El Superintendente establecerá, por
acuerdo, las revelaciones mínimas sobre la forma jurídica y tipo de
estructura social, los participantes, sean éstos socios u otros que tengan
relación directa o indirecta con el vehículo a utilizar y los riesgos asociados
a esta estructura.
¿Qué son los fondos de inversión de
desarrollo inmobiliario? (5/5)
• Otros aspectos a considerar es que:
– Estos fondos solo se dirigen únicamente a inversionistas institucionales, es
decir, intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales,
fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como
fondos de inversión o de pensión y a inversionistas sofisticados que
cuenten con un patrimonio neto igual o superior a $1.0 millón de dólares.
– El monto mínimo de la participación es de mil dólares de los Estados
Unidos de América o su equivalente en colones costarricenses al tipo de
cambio de referencia de compra del Banco Central de Costa Rica.
– La cantidad mínima que un inversionista debe mantener invertido en el
fondo es de cincuenta participaciones.
¿Cómo funcionan los Fondos de
inversión de desarrollo? (1/3)
Sociedades
administradoras
Contrato de
inspección
Inspección y
seguimiento
Inspección regular
Seguimiento avance de obras
Informe al administrador del
fondo
Inversionistas
FONDO DE INVERSIÓN DE
DESARROLLO
Contrato llave
en mano
Desarrollador
Inmobiliario
Obtiene permisos de
construcción
Contrata proveedores
Desarrolla el proyecto
¿Cómo funcionan los Fondos de
inversión de desarrollo? (2/3)
¿Cómo funcionan los Fondos de
inversión de desarrollo? (3/3)
La figura en el contexto de la crisis
financiera internacional (1/3)
TASA DE PERMANENCIA/MUERTE DE LOS FONDOS
Fondos de
inversión de
desarrollo
inmobiliario
autorizados
2007
2008
2009
2010
2011
Total
13
16
5
1
0
35
Número de
fondos
desinscritos
9
2
0
0
0
11
Fondos de
Fondos de
inversión de
inversión de
desarrollo
desarrollo
inmobiliario
inmobiliario en con plazo para
operación
iniciar
operación
4
3
0
0
0
7
Tasa de
permanencia
0
11
5
1
0 n.d.
17
31%
19%
0%
0%
0,2
La figura en el contexto de la crisis
financiera internacional (2/3)
• Esta baja tasa de permanencia es consecuencia de:
– La restricción de crédito que experimentó el país, la banca local, tanto de
capital nacional como extranjero, redujeron sus dotaciones de
financiamiento.
– E incluso los fondos en operación al momento de la crisis, encontraron
modificaciones a las condiciones de los préstamos, principalmente en el
programa de desembolsos como en las condiciones de tasa de interés.
– La baja en la demanda de bienes inmuebles provocó que muchos
proyectos solamente quedaron en las etapas de diseño. Y en los que se
encontraban en proceso vieron afectados los plazos estimados de venta o
arrendamiento.
La figura en el contexto de la crisis
financiera internacional (2/3)
• Esta baja tasa de permanencia es consecuencia de:
– Limitaciones en el financiamiento y baja demanda por inmuebles,
afectaron la rentabilidad esperada y provocó una reducción en la
deseabilidad de las participaciones (afectación del mercado primario)
– Para los fondos en operación, el levantamiento de fondos vía mercado
primario no fue una solución.
– Los proyectos en operación se dirigieron hacia inmuebles para oficinas (3),
inmuebles relacionados a actividades turísticas (3) e inmuebles para uso
de habitacional (1).
Riesgos experimentados (1/1)
• No todo se debe a la crisis, en algunos casos aforaron los
riesgos propios de la industria:
– Reclamaciones a la calidad del inmueble.
– Resolución de la Sala Constitucional
– Menor velocidad en el ritmo de venta o arrendamiento
Datos de la industria (1/2)
Detalle
Dic-09
Oct-10
Dic 10
Variación
Oct 10 – Dic 10
Activo Total
(millones US$)
$215,9
$ 234,7
$ 221,6
-$ 13,1
Activo Neto
(activo total – pasivos)
(millones US$)
$127,8
$ 155,44
$ 153,45
-$ 1.9
Endeudamiento
(pasivos / activo total)
(%)
40,8%
33,8%
30,8%
-3,0%
Inversionistas
420
440
440
-
Inversión promedio
(miles US$)
$304,4
$ 353,2
$ 348,7
Clientes:
Físicos
Jurídicos
43%
57%
40%
60%
40%
60%
20
Datos de la industria (2/2)
Fondo
Proyecto
Número de clientes
Activo total
millones US$
F.I. Desarrollo
Inmobilario Monte del
Barco (Aldesa)
Turístico Monte del
Barco
166
$118,9
F.I. Desarrollo
Inmobilario Improsa
Multipark
72
$34,8
BCR F.I. Desarrollo
Inmobilario
Centro Empresarial La
Sabana
66
$25,3
F.I. Desarrollo
Inmobilario Improsa
Dos
Cala Luna
57
$ 5,4
Interbolsa F.I.
Desarrollo Inmobilario
Forum Dos
27
$25,5
F.I. Desarrollo
Inmobilario Multifondos
ZEN Condominiun
Tamarindo
47
$5,1
F.I. Desarrollo
Inmobilario Mutual I
Hacienda
San Antonio
5
$6,4
21
Muchas gracias por su atención