Ley del Arrendador e Inquilino Preguntas Frecuentes

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bajos recursos elegibles para recibir asesoría jurídica gratis mediante
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(951) 368-2570
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SUCURSAL RIVERSIDE
1040 Iowa Avenue Suite 109
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(951) 368-2555
(888) 245-4257
SUCURSAL INDIO
82632-C Highway 111
Indio, CA 92201
(760) 342-1591
(800) 226-4257
SUCURSAL SAN BERNARDINO
715 North Arrowhead Avenue Suite 113
San Bernardino, CA 92401
(909) 884-8615
(800) 677-4257
Ley del
Arrendador
e Inquilino
Preguntas Frecuentes
SUCURSAL RANCHO CUCAMONGA
10565 Civic Center Drive Suite 200
Rancho Cucamonga, CA 91730
(909) 980-0982
(800) 977-4257
SUCURSAL VICTORVILLE
14196 Armargosa Road Suite K
Victorville, CA 92392
(760) 241-7073
(888) 805-6455
CENTRO DE SERVICIO DE DERECHO EN VIVIENDA
1040 Iowa Avenue, Suite 109
Riverside, CA 92507
(951) 368-2570
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ICLS es una firma legal de interés público comprometida en procurar justicia
y calidad de servicio a personas de bajos ingresos quienes de otra forma no
tendrían acceso al sistema judicial civil.
Incorporada sin fines de lucro en Julio, 1958, ICLS provee asistencia gratuita
a clientes elegibles en las áreas siguientes: Propietario/inquilino, derecho
familiar, salud pública, defensa del consumidor, derechos de adultos
mayores, educación, salud, ciudadanía, y otras áreas del derecho civil.
ICLS recibe fondos federales de Legal Services Corporation (LSC); State
Bar of California Legal Services Trust Fund Program IOLTA (Interest on
Lawyers’ Trust Account); State of California Equal Access Funds and
voluntary “Justice Gap” bar dues; Riverside County Office on Aging (OoA);
San Bernardino County Department of Aging and Adult Services (DAAS),
San Bernardino County Social Security Income Advocacy Contract, the
Department of Housing and Urban Development (HUD), la Legal Aid
Society of San Diego (fondos estatales y federales para la educación y
defensa de la reforma de salud), the U.S. Veterans Initiative, the Office of the
Attorney General of California from the National Mortgage Fraud Settlement
para asistir a los consumidores de California y del Consuldo Mejicano. Los
servicios legales para Ancianos están dirigidos a personas mayores de 60
años con “gran necesidad económica y social.”
Para saber si puede recibir asesoramiento legal gratis, llame a la oficina
ICLS más cercana a Ud.. (Ver el dorso de este folleto para hallar la lista de
oficinas y números de teléfonos) Los clientes deben cumplir con los
requisitos financieros y de casos .
Nota a los Clientes de ICLS: Si se le negaron servicios o está insatisfecho
con la calidad del servicio, Ud. tiene derecho a presentar queja. Pida a la
recepcionista de ICLS el folleto “Cómo presentar una Queja”.
Esta publicación provee respuestas generales a algunas de las preguntas frecuentes acerca
de la Ley de Propietarios y Arrendatarios y no pretende servir como consejería legal
específica para un problema individual. No cubre todas las áreas referidas a Propietarios e
Inquilinos. No aplica a las relaciones Propietarios/Arrendatarios de casas móviles. La
información está actualizada a Junio del año 2014.
Las leyes referidas a las relaciones Propietarios/Arrendatarios están sujetas a cambio. Por
lo tanto, algunos estatutos y citaciones de jurisprudencia se dan de manera que pueda
encontrar la ley actual en la biblioteca legal.
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Programa ICLS de Participación de Abogados Privados
Abogados voluntarios reclutados por los colegios de abogados locales proporcionan
consejería legal y consulta gratuita a clientes elegibles en consultorios de ayuda legal. Los
horarios aquí debajo están sujetos a cambio. Contactar a los consultorios directamente.
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Inland Empire Latino Lawyers Association 951-369-3009
CONSULTORIO LUNES: 12:00 pm
Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton
CONSULTORIO MIÉRCOLES: 12:00 pm
Cesar Chavez Community Center, 2060 University Ave. #113, Riverside
CONSULTORIO MARTES: 12:00 pm
January 21, February 18, May 27, September 2 & October 14, 2014
Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton
2do JUEVES CADA MES: 12:00 pm
De Anza Community Center, 1405 S. Fern Ave., Ontario
ÚLTIMO SÁBADO DE CADA MES: Llamar para cita
Arlanza Community Center, 7950 Philbin Ave., Riverside
SMALL CLAIMS AWARENESS PROJECT: Llame para saber día/hora/ubicación
INQUILINOS BAJO RETENCIÓN ILEGAL DE INMUEBLE: Llame para separar cita
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Sociedad de Ayuda Legal de San Bernardino
909-889-7328 O GRATIS 866-889-7328
SAN BERNARDINO: L/M 9:00 am & Martes Llame para cita
588 W. Sixth Street, San Bernardino
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BARSTOW: 4to MARTES Ene., Mar., May, Jul., Sept. & Nov. 2014: 12:00 pm
Cora Harper Fitness Center, 851 Barstow Rd., Barstow
VICTORVILLE: 1st & 3rd Tuesday: 1:30 pm
Victorville Seniors’ Club, 14874 S. Mojave Dr., Victorville
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4to Martes- Solo Citas Llame para asistencia telefónica
UNITY HOME in JOSHUA TREE:
2do Jueves – Solo Citas: Llame para asistencia telefónica
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Riverside Ayuda Legal 951-682-7968
CIVIL, FAMILY LAW, GUARDIANSHIPS & CONSERVATORSHIPS: Solo Citas
DERECHO FAMILIAR SIN CITA: Ult. Miércoles del mes: 10:00 am – 2:00 pm
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Derivación al Tribunal: Riverside Superior Court, 41002 County Center Dr., #100, Temecula
TUTELAJE & CURATELA: Solo Citas
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BANKRUPTCY & FEDERAL CIVIL: Martes & Jueves 10:00 am – 2:00 pm
Tribunal del Bancarrotas, 3470 12th St., Riverside
1. ¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento y contratos de
alquiler de mes a mes?
Cuando Ud. alquila una casa o apartamento, Ud. celebra un contrato que inicia
una relación arrendador-inquilino. En un contrato de mes a mes Ud. está de
acuerdo en pagar una mensualidad sin fecha de expiración. En un alquiler
regular Ud. está de acuerdo en alquilar por un tiempo específico; por ejemplo un
año, al final del cual el alquiler finiquita automáticamente. Un contrato puede
ser oral o escrito, sin embargo todos los alquileres de más de un año deben ser
por escrito. Estos convenios son contratos y tanto el inquilino como el
arrendador pueden ser responsables de daños y perjuicios por no cumplir con los
términos del contrato.
NOTA – Un contrato oral es válido, sin embargo Ud. deberá tratar de ponerlo
por escrito para evitar problemas o futuros malentendidos.
Mientras que el contrato de alquiler a largo plazo puede no ser de su agrado, el
alquiler le da la protección que un contrato de mes a mes no le da. Con un
alquiler, Ud. tendrá la seguridad de poder permanecer en su residencia hasta que
el alquiler termine, siempre que pague su renta a tiempo y observe los términos
del alquiler. El arrendador no podrá subir el alquiler durante ese periodo a
menos que el contrato indique lo contrario. En un contrato de mes a mes el
arrendador puede terminar el contrato con aviso de 30 días sin necesitar darle
una razón (Ver la sección 6, 7, y 17). Si Ud. no se muda en 30 días el arrendador
puede desalojarlo. El arrendador también puede subir el alquiler o cambiar los
términos del contrato según el contrato mismo o las disposiciones de la ley
Californiana.
2. Otros tipos de relaciones entre arrendadores y ocupantes:
HOTELES Y MOTELES
Como residente de un hotel o motel, Ud. NO gozará de los derechos de
inquilinato en ninguna de las situaciones siguientes si:
1.
Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por
30 días o menos, y si su ocupación está sujeta al impuesto estatal de
hotelería.
2.
Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por
más de 30 días, y no ha saldado todos los cargos relativos hacia el treintavo
día.
3.
Ud. vive en un hotel o motel el cual el gerente tiene acceso de entrada y
control, y si todo lo siguiente es verdad:
•
El hotel o motel permite la ocupación por periodos menores de 7 días, y
•
Dan todos los siguientes servicios para todos los residentes: una caja
fuerte a prueba de incendio para uso de los residentes; servicio de
teléfono central; camarera, correo, y servicio de habitación; servicio de
-1-
alimentación provisto por un establecimiento vecinal o próximo al local
del hotel o motel y que opera en conjunción con el hotel o motel.
Si Ud. vive en un apartamento descrito en 1, 2, ó 3 más arriba Ud. no es un
inquilino; Ud. es un pasajero. Por lo tanto, no gozará de los mismos derechos
que un inquilino. (Ver el Código Civil de California §1940.) El dueño podrá
cerrarle la puerta a un pasajero que no pague sus cargos a tiempo.
HOTELES RESIDENCIALES
Ud. SÍ tendrá derecho de inquilinato si reside en un Hotel Residencial el cual es,
en realidad, su domicilio primario. Cualquier edificio que contenga seis o más
habitaciones o apartamentos de un dormitorio que han sido designados, usados,
alquilados u ocupados con propósito de pernocta por los pasajeros, y que
constituyen la residencia primaria de dichos pasajeros es un hotel Residencial.
(Ver California Health and Safety Code §50519(b)(1). Los hoteles residenciales,
deberán proporcionar un receptáculo con llave para cada apartamento. (Ver
California Health and Safety Code §17958.3; California Civil Code §1944.1(i).)
El propietario de un hotel residencial no podrá requerir que un pasajero se retire
o se mude y se vuelva a registrar antes de que el pasajero haya vivido ahí por 30
días, si el propósito del propietario es mantener la naturaleza transitoria del
alojamiento impidiendo por lo tanto el derecho legal de inquilinato. (Ver
California Civil Code §1940.1.) Cualquier persona que viole esta disposición
puede ser multado con $500 de castigo civil y podrá estar sujeto al cobro de
compensación de servicios de abogado del pasajero.
HUÉSPEDES
Un huésped es una persona que vive en una de las habitaciones de la casa en
donde vive el dueño. El dueño puede entrar a todas las áreas ocupadas por el
huésped y tiene control general de la casa. Muchos huéspedes tienen los mismos
derechos que los inquilinos excepto en la siguiente situación:
En la casa en donde vive un solo huésped y donde no hay otros huéspedes, el
dueño puede desalojar al huésped sin necesidad de utilizar procedimientos
formales. El dueño puede dar aviso por escrito al huésped para que desocupe la
habitación. La anterioridad del aviso deberá ser la misma que el número de días
entre mensualidades (por ejemplo, 30 días). Cuando el dueño ha dado al huésped
dicho aviso y el lapso ha expirado, el huésped no tiene derecho a permanecer en
la casa del dueño y puede ser tratado como un invasor. (Ver California Código
Civil §1946.5; California Código Penal §602.3.)
VIVIENDA TRANSITORIA
Algunos inquilinos son residentes de “viviendas transitorias”. Las viviendas
transitorias dan alojamiento a personas anteriormente destituídas por periodos de
30 días a 24 meses. El comportamiento y desalojo de residentes está cubierto por
regulación especial. (Ver California Health and Safety Code §§50580-50591.)
Estas reglas incluyen dar permiso a un operador del programa para que obtenga
una orden inhibitoria contra el participante de dicho programa por abuso o falta
de conducta. (California Health and Safety Code §§50580-50591.)
-2-
NORMAS ESPECIALES PARA CASAS MÓVILES
Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo de casas móviles.
Si Ud. reside en un parque y paga alquiler por el “sitio” la “Ley de Vivienda en
Casas Móviles” (Código Civil de California 798, et seq.) podría ser aplicable a
Ud. Si así fuera, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual. Por
favor consulte con un abogado.
3.
¿El arrendador necesita un Permiso o certificado de ocupación
antes de alquilar su propiedad a un inquilino?
Algunas ciudades requieren que el arrendador obtenga un permiso y/o
certificado de ocupación antes de alquilar la propiedad. Si el arrendador no tiene
un Permiso y/o certificado de ocupación, entonces no podrá cobrar el alquiler.
Sin embargo, sí podrá tomar posesión de su propiedad utilizando el proceso de
desalojo. Contacte la oficina local del ayuntamiento para mayor información
para saber si él necesita un Permiso o un certificado de ocupación.
4.
¿Puede el arrendador subir el alquiler?
El arrendador puede subir el alquiler en contratos de mes a mes luego de darle
30 días de aviso por escrito. Si el aumento es más del 10% por año, se le dará
aviso de sesenta (60) días por escrito antes de que el alza tenga efecto. Eso
significa que si el arrendador sube el alquiler de $450 al mes a $505 todo al
mismo tiempo, a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso; o si el arrendador
sube el alquiler de $450 a $475 al mes en junio y después lo vuelve a subir en
Noviembre a $505 a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso para que el
incremento tenga efecto en Noviembre. (Ver Cal. Civ. Code §827.)
5.
¿Puede el arrendador entrar en mi residencia?
Solo bajo ciertas condiciones. Ud. tiene derechos básicos de privacidad que el
arrendatario debe respetar. El arrendatario puede entrar en su casa solamente:

En una emergencia.

Para realizar reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras o para
suministrar servicios necesarios o gestionados con Ud. de antemano.

Para mostrar la unidad a posibles compradores, inquilinos o trabajadores.

Si Ud. ha abandonado o entregado el lugar.

Resultado de una orden judicial.
El arrendador le dará aviso razonable por escrito de su intención de entrar a su
casa sólo durante horas de oficina a menos de que sea una emergencia o
impráctico. Veinticuatro horas es aviso razonable. Si el arrendatario infringe
significativamente su derecho a la privacidad Ud. tendrá fundamento para
enjuiciarlo. (Cal. Civ. Code §1954.)
-3-
6.
¿Quién es responsable de las reparaciones?
Los arrendadores deberán mantener la propiedad en adecuación para la
ocupación humana. Cualquier condición que haga la residencia inhabitable
(inadecuada para ocupación humana) es responsabilidad del arrendador, excepto
cuando el inquilino haya causado los problemas. Por ejemplo, si sus parientes
rompen una ventana Ud. puede pedir que el arrendador la arregle, pero Ud. debe
estar listo para pagar la reparación.
Una vivienda es “inalquilable” si contiene lo siguiente:

Riesgos de plomo descritos en California Health & Safety Code §17920.3 o
17920.10.

“Carece sustantialmente” de protección contra la humedad y el clima.

“Carece sustantialmente” de instalación adecuada de tuberías.

“Carece sustantialmente” de agua corriente caliente o fría con servicio de
desagüe.

“Carece sustantialmente” de pisos, escaleras o balaustradas en buen orden.

“Carece sustantialmente” de instalaciones de calefacción adecuadas.

“Carece sustantialmente” de alumbrado o cableado.

“Carece sustantialmente” de limpieza o depósitos de basura adecuados.

“Carece sustantialmente” de cerraduras operables en las puertas de entradas.

Cuando se alquile la vivienda tiene que estar limpia, sin cerros de basura ni
ratas, roedores, cucarachas ni otros animales nocivos.
(Cal. Cód Civ. §§1941-1941.3, y Cal. Health & Safety Code §17920.3.)
Si la residencia tiene los defectos mencionados el arrendador realizará las
reparaciones necesarias, a menos de que el inquilino haya causado los
problemas.
La Ley establece que la garantía implicada de habitabilidad incluye aquellos
conceptos que son básicos en una vivienda segura y limpia. Los conceptos de
implicada habitabilidad son si es que el lugar es habitable y la severidad de los
defectos. (Green v. Superior Court, 10 C3d 616, 111 Cal. Rptr. 704 (1974).)
7.
¿Cómo consigo que el arrendador haga las reparaciones?
Si su vivienda necesita reparaciones urgentes hay cuatro opciones para
conseguirlo. La primera es escribir a su arrendador con los detalles que se
necesitan hacer. Haga una lista de todos los problemas con descripción
minuciosa. Además de guardar copia de su carta, Ud. deberá permitir al
arrendador tiempo razonable para hacer las reparaciones. No hay definición
objetiva de “tiempo razonable” pero mientras más serio el problema menos
tiempo para el arrendador.
-4-
La segunda opción, que es muy importante, es de contactar al inspector del
edificio, inspector de salubridad, o autoridades civiles reportando los pertinentes
defectos habitacionales. Los inspectores presionarán al arrendador para que
arregle los defectos. Además, Ud. tendrá prueba de la agencia gubernamental de
las dificultades habitacionales que tuvo y ayudarán si el arrendador lo enjuicia
por desalojo. Hemos incluído números de teléfono de las agencias de
autoridades locales al final de este manual.
La tercera opción es que Ud. mismo haga las reparaciones. Si Ud. tiene
problemas significativos que involucran los defectos del Número 5 Ud. debe:

Notificar al arrendador por escrito y preferiblemente por correo
certificado, de las reparaciones necesarias con copia para Ud. Asegúrese de
que el arrendador sepa lo que tiene que hacer.

Esperar un tiempo razonable para que se hagan las reparaciones. “Tiempo
razonable” depende de las circunstancias. Si Ud. no tiene calefacción en un
mes frío, solo tiene que esperar un día o dos, lo mismo con la plomería o el
agua caliente. La ley establece que 30 días es presumiblemente razonable.
Lo cual significa que si Ud. espera menos de 30 días y el caso va al tribunal,
Ud. deberá probar la razón de la corta espera.

Si el arrendador no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable Ud.
podrá hacerlas Ud. mismo o contratar a alguien para que las haga. Guarde
los recibos y demás de los costos y deduzca de la mensualidad. Dé aviso de
más de 30 días al arrendador (por ejemplo, si Ud. reparó y notificó el 15 de
junio, Ud. notificará de nuevo en julio y deducirá en agosto)

El costo de la deducción no será mayor que un mes de renta.

Ud. no usará este derecho más de dos veces en un periodo de 12 meses.

Legalmente Ud. no podrá renunciar a su derecho de reparaciones por sí
mismo (deducir el costo) a menos de que tanto el arrendador como Ud.
hayan convenido en intercambiar el valor de las reparaciones por reducción
en el alquiler. Ud. deberá poner convenios como éste por escrito, firmados
por el arrendador, como protección suya. Sin embargo, este convenio no es
vinculante si Ud. estuvo de acuerdo en alquilar la vivienda bajo presión.
La cuarta opción que es muy, muy arriesgada, es la de retener la mensualidad
hasta que se realicen las reparaciones. (No aconsejamos esto por los riesgos
implicados). Ello obligará al arrendador a hacer las reparaciones, pero Ud.
podría ser desalojado y perder su vivienda. Si el arrendador lo enjuicia por
falta de pago y si Ud. no puede demostrar que hubo infracción a la ley de
habitabilidad, Ud. puede perder el juicio. Aún en buena fé, si la defensa
presentada fuese la de buena fé, y si Ud. no tuviese posibilidad o deseo de pagar
el alquiler, dichos factos no son sustentables y Ud. podría ser desalojado.
Ud. puede retener el pago del alquiler en base a condiciones habitacionales
inferiores que no son responsabilidad suya. Los problemas deben ser
significativos. (Ver Pregunta 9 ejemplos de defectos habitacionales). Deberá
-5-
informar al arrendador de preferencia por carta certificada, con recibo de
devolución, o entregará la carta a mano con un testigo presente. Si no se hacen
las reparaciones, Ud. podrá retener el alquiler. Deberá poner el alquiler en una
cuenta bancaria separada para demostrar buena fé ya que en última
instancia deberá pagar todo o parte al arrendador.
Si Ud. retiene el alquiler, el arrendador podrá hacer una de dos cosas. Si él(ella)
hace las reparaciones Ud. deberá pagar el alquiler. Si el arrendador le hace juicio
de desalojo por falta de pago, Ud. deberá probar al juez que las condiciones de
vida justificaban la retención del pago.
Si llega a convencer al juez de que las condiciones de vida eran inferiores, el
juez puede reducir su alquiler y ordenar que se hagan las reparaciones. Se le
pedirá que pague una cantidad menor dentro de un tiempo razonable no mayor
de 5 días. Si no paga en la fecha, será desalojado sin más derecho a audiencia. Si
Ud. paga el alquiler reducido en la fecha, Ud. podrá continuar viviendo y
pagando el alquiler reducido hasta que se realicen las reparaciones.
Si el juez no está convencido de que las condiciones habitacionales eran
inferiores, el juez podrá fallar a favor del arrendador. Ud. será desalojado.
Ud. puede optar por retener el alquiler aún si los defectos existían antes de
mudarse a su residencia, los haya sabido o no. Tampoco renunciará a su opción
de retención si hubiera tolerado los defectos por mucho tiempo.
Debido al riesgo sustancial implicado en la retención del pago de alquiler,
busque consejo legal antes de retener el pago de su renta.
8.
¿Puede el arrendador tomar represalias contra mí por quejarme
de condiciones habitacionales inferiores?
No. Si Ud. se quejó por condiciones inhabitables en su morada (o ha dado aviso
por escrito al arrendador de las reparaciones por hacer o que Ud. va a deducir el
costo del alquiler), no podrán desalojarlo ni con juicio, ni subir la renta, ni
disminuir los servicios, ni forzarlo a salir contra su voluntad dentro de 180 días
de su caso, si el propósito fue de retaliación por ejercer sus derechos legales. Ud.
solo puede usar esta protección de 180 días una vez en 12 meses. Recuerde, sin
embargo, que su arrendador puede enjuiciarlo para desalojarlo. Su defensa
pueden ser los actos retaliatorios discutidos aquí, pero esa defensa solo ¡servirá
si Ud. está al corriente en su alquiler! Ud. debe demostrar (con documentos
y/o testigos en juicio): (1) que Ud. presentó queja al arrendador al menos una
vez por escrito, o (2) que Ud. se quejó a la agencia de gobierno (por ejemplo
Code Enforcement) y que la agencia fue a inspeccionar el lugar y citó al
arrendador por problemas de vivienda; y (3) que ninguno de los defectos eran
culpa suya. Esto servirá para probar que lo están desalojando como castigo por
quejarse.
Además, es ilegal para el arrendador amenazar o tomar represalias contra Ud.
solo por ejercer su derecho legal o cualquiera de sus derechos legales. En estos
casos, no hay límite de veces en las que Ud. pueda hacer uso de esta protección.
-6-
Si el arrendador ha retaliado ilegalmente contra Ud.; Usted puede enjuiciarlo. Si
Ud. gana el juicio, el arrendador puede ser responsable de perjuicio real (i.e.
costos de hotel, gastos de mudanza), honorarios razonables de abogado (si Ud. o
el arrendador solicitaron estos honorarios al principio del juicio), y daños de
carácter punitivo de $100 a $1,000 si la retaliación fue para hostigarlo.
Si bien es cierto que es difícil probar la retaliación del arrendador, no se le podrá
forzar a abandonar su derecho a usar dicha defensa. Si Ud. cree ser víctima de
desalojo retaliatorio, deberá consultar a un abogado que pueda darle más
información de cómo probar su caso.
9.
¿Puede el arrendador demandar el pago de alquiler o forzarme
a mudarme cuando existen condiciones defectuosas inferiores?
Ningún arrendador podrá demandar pago ni cobro de alquiler, ni emitir un aviso
de aumento de alquiler ni transmitir un Aviso de Pago o Desalojo en tres Días
según el Código Civil Californiano §1942.4 si Ud. ha contactado a un agente del
cumplimiento del código y si existen todas estas condiciones siguientes:
a.
La vivienda carece sustancialmente de las características estándar
afirmativas enumeradas en la Sección 1941.1 o si infringe la Sección
17920.10 del Health and Safety Code, o si es considerada y declarada de
categoría subestándar en la Sección 17920.3 del Health and Safety Code
debido a que dichas condiciones son existentes al punto de poner en peligro
la vida, un miembro del cuerpo humano, la salud, la propiedad, la seguridad
o bienestar del público o de los ocupantes de la vivienda, y
b.
Code Enforcement (Ejecución del Código) ha notificado al arrendador de la
contravención(es), y
c.
Las contravenciones no han sido remediadas en 35 días después del aviso al
arrendador de acuerdo a acción de Code Enforcement y la demora no tiene
en qué sustentarse (Cal. Civ. Code §1942.4.(a)(3).), y
d.
Las condiciones no fueron causadas por acción u omisión del inquilino o
arrendatario transgrediendo la Sección 1929 o 1941.2.
El arrendador puede ser responsable ante el inquilino por daños, perjuicios y
perjuicios especiales de $100 a un máximo de $5,000.
10. ¿Me devuelven el alquiler si el arrendador rehúsa las
reparaciones?
Podría recuperar parte de su alquiler. Ud. puede enjuiciar al arrendador por
transgredir la garantía implícita de habitabilidad. La garantía implícita de
habitabilidad es una promesa que el arrendador hace al inquilino de que la
unidad alquilada es adecuada para la vida humana. La ley dice que dicha
promesa es parte de todos los contratos de alquileres residenciales celebrados en
California, sea que el arrendador haya hecho esa promesa explícitamente o no.
-7-
Ud. podría enjuiciar al arrendador por reembolso de todo o parte del alquiler
que Ud. pagó mientras habitó en condiciones subestándar. Se llama “reducción
de alquiler” Ud. puede enjuiciar en el tribunal de causas menores luego de
enviar al arrendador una carta exigiendo su reembolso. Ud. también puede
entablar juicio en la Corte Superior. Deberá consultar con un abogado antes de
tomar acción, incluyendo en donde iniciar el juicio.
11. ¿El arrendador me tiene que enjuiciar para desalojarme?
Sí. El arrendador no podrá forzarlo a mudarse privándolo de los servicios de
agua, electricidad, gas, recojo de basura o servicio telefónico, aún si dichos
servicios están bajo control del arrendador. Más aún, el arrendador no lo podrá
desalojar cerrándole la puerta, cambiando las cerraduras, retirando puertas y
ventanas exteriores, o retirando su propiedad personal de su vivienda. En este
caso Ud. puede entablar juicio a su arrendador quien posiblemente recibirá hasta
$2,000 por daños y multas de castigo, además de otros daños y perjuicios y pago
de honorarios razonables de abogado.
12. ¿Qué sucede durante el proceso de desalojo y qué derechos
tienen los inquilinos?
PREVIO AL JUICIO: “EL AVISO”
El primer paso en el proceso de desalojo generalmente es un aviso por escrito
que el arrendador da al inquilino. El tipo de aviso que Ud. recibirá depende de la
razón por la cual el arrendador intenta cancelar el alquiler.
Aviso de 3-Días para Pagar o Mudarse
Si Ud. se atrasó en el alquiler, el arrendador le puede dar un “Aviso de Tres Días
para Pagar o Mudarse” por escrito (en adelante “El Aviso”). El Aviso deberá
identificar la cantidad en disputa. No se incluirán costos adicionales. El Aviso
deberá tener el nombre, dirección y número de teléfono de la persona a la cual se
le pagará el alquiler así como los días y horas durante los cuales Ud. puede
pagar el arrendamiento; o le darán el número de un banco u otra “institución
financiera” en donde se puede hacer el pago, dicho lugar no estará a más de
cinco millas de su casa; o el Aviso dirá como hacer un Pago Electrónico para
abonar el alquiler (Código de Procedimiento Civil, en adelante “CCP,
§1161.(2).”)
Aviso de 3-Días para Satisfacer el Contrato o Mudarse
Si Ud. está en desacato de una norma establecida en su contrato de
arrendamiento, el arrendador le puede dar un “Aviso Escrito para Satisfacer el
Contrato o Mudarse”. El incumplimiento de cualquiera de las normas del
contrato puede dar lugar a este tipo de aviso. (CCP §1161.(3).)
Aviso de 3-Días para Mudarse
-8-
Si el arrendador afirma que Ud. cometió un “desperdicio”, fue una molestia o si
usó el inmueble con fines ilegales, el arrendador le puede dar un “Aviso para
Mudarse” en 3-Días. Ejemplos comunes incluyen: no cuidar de la propiedad
alquilada, tocar música muy alto, o cometer un delito usando el inmueble. (CCP,
§1161.(4).)
Aviso de 30-Días para Mudarse
En California, el arrendador puede pedir la devolución de su inmueble. Si Ud.
no tiene un contrato de alquiler por un periodo de tiempo específico y tiene
menos de un año en la propiedad, el arrendador deberá darle aviso por escrito de
30 días para mudarse. (Cal. Civ. Code §1946.1.)
Aviso de 60-Días para Mudarse
Como previamente dicho, en California el arrendador puede pedir la devolución
de su inmueble. Si Ud. no tiene contrato de alquiler por un periodo de tiempo
específico y si Ud. ha vivido en la propiedad por más de un año, el arrendador le
deberá dar aviso por escrito de 60 días para mudarse. (Cal. Civ. Code §1946.1.)
Aviso de 90-Días para Mudarse
En respuesta a la crisis hipotecaria, la legislatura Californiana promulgó
protecciones especiales para inquilinos que viven en inmuebles cuya hipoteca
fue ejecutada. (CCP § 1161b.) La nueva reglamentación dispone que, si Ud. es
inquilino, sin un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a 90-días de aviso
siempre y cuando su convenio hubiese estado vigente antes de que la propiedad
fuera embargada.
Si Ud. sí tenía un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a que se respete el
término a menos de que su alquiler caiga dentro de estas excepciones:
1.
El Comprador del inmueble tenga intención de habitar la vivienda como
residencia principal,
2.
El inquilino es el deudor hipotecario, o hijo, o esposo(a), o padre del
deudor,
3.
El alquiler no es resultado de una “transacción de partes independientes,”
4.
La mensualidad es significativamente menor que el mercado promedio.
Si su alquiler cae dentro de una de estas excepciones, Ud. tiene derecho a un
aviso de 90 días.
NORMAS ADICIONALES CON RESPECTO A LOS AVISOS
●
Si al final de un contrato a plazo fijo, el inquilino permanece sin permiso, el
arrendador no necesitará dar previo aviso para entablar juicio por retención
ilegal de vivienda. Sin embargo, si el arrendador acepta el pago del alquiler
del inquilino moroso, esto crea un inquilinato de mes a mes o periódico, que
luego originará del arrendador el apropiado Aviso de Mudanza.
●
Existen reglas especiales que se aplican a individuos que pagan alquiler
semanalmente. Si éste es su caso, consulte con un abogado sobre dicha
regulación especial.
-9-
●
El Aviso deberá establecer una demanda inequívoca de posesión del
inmueble. (Cal. Civ. Proc. Code §1161.) Durante el juicio por retención
ilegal el arrendador puede obtener una orden que declara el alquiler
confiscado, siempre y cuando El Aviso de Pago o Mudanza declare
expresamente la intención del arrendador de asumir dicha confiscación.
(Neuhas v. Norgard, 140 Cal. App. 735, 738, 35 P. 2d 1039 (1934).)
●
El Aviso no puede requerir más alquiler que el saldo adeudado. Sin
embargo, el arrendador puede darle un Aviso por saldo deudor por
cualquier cantidad hasta de 50 centavos. Si Ud. no paga aunque sea una
pequeña cantidad del alquiler vencido Ud. puede ser desalojado.
●
El Aviso no puede demandar pago de alquiler deudor de más de un año,
antes de la fecha del Aviso.
●
Si Ud. se queda en el inmueble después de la expiración el Aviso, o después
del vencimiento de un contrato de alquiler a plazo fijo, el arrendador podrá
entablarle juicio por desalojo.
NORMAS ESPECIALES PARA BENEFICIADOS DE LA SECCIÓN 8
Si Ud. está en el primer año del contrato utilizando la Sección 8 de prestaciones
para vivienda, el arrendador deberá tener “motivo válido” para dar por
terminado el arrendamiento. Cada uno de los Avisos de 3 días arriba descritos
son “motivos válidos”. Después de su primer año de contrato, las regulaciones
normales de arrendador e inquilino se aplicarán a Ud. Las reglas normales
descritas aquí arriba de Avisos de 30, 60-días, y ahora las de 90-días son
aplicables.
NORMAS ESPECIALES PARA DUEŇOS DE CASAS MÓVILES
Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo para casas móviles.
Si Ud. reside en un parque y paga “alquiler por el sitio” la “Ley de Vivienda en
Casas Móviles” (California Civil Code 798, et seq.) podría aplicarse a Ud. Si
ese fuera el caso, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual.
Por favor consulte con un abogado.
- 10 -
Debajo hay un ejemplo de Aviso de tres días.
- 11 -
Los Papeles del Juicio
Imagen de una demanda
- 12 -
- 13 -
DESALOJO: “EL JUICIO”
Si lo enjuician, Ud. recibirá una “Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal
de Inmueble”, junto con los “Documentos de Desalojo”. Se la entregarán legal y
debidamente. La Convocatoria le informará que tiene cinco (5) días
CALENDARIO (no días hábiles) para dar una respuesta escrita. No cuente el
día en que fue avisado ni tampoco los feriados del tribunal. (Sĺ cuente sábado y
domingo); la cuenta es a partir del día después de convocado. Si el quinto día
cae cuando el tribunal está cerrado, el último día para responder será el día
siguiente en que el tribunal abra. Por ejemplo, si lo convocaron por retención
- 14 -
ilegal de inmueble como se menciona a continuación, el último día para
responder sería:
Demanda Entregada a Ud.:
Última Día para Responder*
Lunes
Lunes, excepto si es feriado para el tribunal
Martes
Lunes, excepto si es feriado para el tribunal
Miércoles
Lunes, excepto si es feriado para el tribunal
Jueves
Martes, excepto si es feriado para el tribunal
Viernes
Miércoles, excepto si feriado para el tribunal
Sábado
Jueves, excepto si es feriado para el tribunal
Domingo
Viernes, excepto si feriado para el tribunal
*Si el último día cae en feriado, sírvase contactar a su oficina de servicios
legales para mayor información.
Si Ud. recibió la “Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal de Inmueble”,
sólo porque estaba en su puerta, entonces tendrá más tiempo para contestar. Sin
embargo, esperar es muy arriesgado y Ud. deberá documentar su respuesta lo
más pronto posible. NO ESPERE PARA REGISTRAR SU RESPUESTA.
Contacte a su oficina local de servicios legales si esta es su situación.
Nota: En la demanda, cuando prepare su respuesta por Detención Ilegal busque
lo siguiente:
1.
El deletreo correcto de su nombre
2.
Su dirección
3.
Información de su oponente (Nombre, dirección)
4.
Cuantía del alquiler
5.
El tipo de alquiler
6.
Cantidad adeudada. (no se pueden incluir cargos)
7.
Tipo de Aviso de 3 Días
8.
Fecha de Notificación del Aviso de 3 Días
- 15 -
Imagen del Formulario de Respuesta
- 16 -
Su respuesta deberá ser escrita a máquina (aunque algunos tribunales permiten
respuestas que estén escritas cuidadosamente en tinta negra), y en formato legal
adecuado. Si Ud. no registra su respuesta, el arrendador aceptará su falta de
cumplimiento y el juez dará veredicto en contra suya. Ud. y su familia deberán
mudarse en cuestión de días. Por favor note que el arrendador será identificado
como el “Querellante” y Ud. el inquilino como el “Acusado.” Sin embargo, a
- 17 -
veces otra entidad ya sea una compañía o corporación administradora
inmobiliaria, actuará como “Querellante.” Ud. tendrá que verificar si el
“Querellante” es el propietario real o un agente autorizado para obtener posesión
de la propiedad. Esa información se encuentra en la oficina de registros del
condado.
OJO – Aún si se retrasa un día, Ud. deberá llevar sus documentos a la Oficina
de Registros. Se aceptará su respuesta siempre y cuando el arrendador no
haya registrado primero su deseo de asumir su incumplimiento.
Los tribunales cobran honorarios por cada participante en un juicio al momento
de asentar la demanda. Si Ud. no puede pagar dicha cantidad puede solicitar su
supresión. Pida los formularios llamados “Request to Waive Court Fees” y
“Order on Court Fee Waiver.” Esté listo para demostrar que Ud. tiene bajos
ingresos.
Luego de registrar su declaración por escrito, el arrendador pedirá una fecha
para el juicio. Dicha fecha será dentro de diez (10) días luego de que Ud. asiente
su respuesta y veinte (20) días después de la demanda. Los casos por desalojo
tienen prioridad sobre cualquier otro caso en la lista de casos judiciales, excepto
asuntos criminales.
EL JUICIO
En preparación para el juicio Ud. deberá juntar y traer al tribunal lo siguiente:

Copias de su contrato de alquiler, recibos de alquiler, cheques pagados, y
otros recibos.

Copias de quejas escritas al arrendador con respecto a la condición del
inmueble.

Copias de quejas escritas a las agencias gubernamentales.

Copias de informes hechos por las agencias gubernamentales referentes a su
disputa.

Testigos con conocimiento personal de los hechos.

Fotos y otras pruebas físicas.
Llegue a la sala de juicios con 40 minutos de anticipación el día del juicio. Ud.
perderá su cita si llega aún un minuto tarde. Confirme con el alguacil o
empleado del tribunal; normalmente no le preguntarán quién es Ud. porque
también hay espectadores en la sala. Una vez entrado, no salga de la sala.
Cuando se llame su caso a juicio, el querellante y sus testigos testificarán
primero ante el juez. Después, Ud. podrá hacerle(s) preguntas que deben ser
cortas y al grano. Luego de que el Querellante haya terminado, se le permitirá
testificar a Ud. Y presentar sus testigos. El Querellante podrá hacerle preguntas
tanto a Ud. como a sus testigos.
Su testimonio deberá cubrir su defensa legal. Para determinar cuáles son sus
defensas, Ud. debe consultar con un abogado. Defensas legales incluyen:
condiciones inferiores (que el arrendador se rehúsa a reparar); retaliación;
- 18 -
discriminación; aviso de desalojo inapropiado; falta de reembolso al inquilino
por reparaciones hechas previa notificación al arrendador; pago de alquiler
cuando el arrendador dice que no pagó, y muchas más. Pruebas incluyen” fotos,
cartas, recibos, u otros documentos siempre y cuando se pueda verificar su
autenticidad. El juez no considerará cartas ni declaraciones.
El juez decidirá el caso ya sea en la sala o después. Si el juez no emite un juicio
antes de su salida, Ud. recibirá la decisión por correo.
Ambos Ud. y el arrendador pueden tener un abogado que los represente en el
tribunal. El juez no designará un abogado que los represente. Ud. deberá
consultar con un abogado antes de preparar sus documentos del juicio. El
abogado le dirá cuáles son sus defensas legales y lo que debe anticipar del
proceso de desalojo.
Si Ud. no habla ni entiende bien el inglés, consiga una amistad que interprete
para Ud. ya que el juez no proveerá un intérprete.
Ud. también puede llegar a un acuerdo, llamado un “veredicto estipulado” o
“estipulación” con el arrendador respecto a su caso que le da tiempo para
mudarse y/o resolver otros asuntos. Sin embargo, si Ud. decide resolver su
disputa con un pacto, Ud. deberá incluir un escrito excluyente que resuelve
cualquier otro asunto o cuestión en otro tribunal. Si Ud. no expresa cuáles otros
asuntos se pueden resolver en otro tribunal o fórums, el pacto puede evitar que
presente esos problemas en otras salas.
Un convenio de “veredicto estipulado” normalmente es concluyente y
determina todos los asuntos en cuestión en el escrito de acusación, como quién
es dueño de la propiedad a menos de que las partes estén de acuerdo en
restringir su alcance al retirar una cuestión expresamente, ya sea quién es dueño
de la propiedad, de ese veredicto. (Malkoskie v. Option One Mortgage
Corporation, 188 Cal. App. 4th 968, 970, 115 Cal. Rptr. 3d 821 (2010).)
OJO – Al negociar con el abogado del “Querellante” para llegar a un acuerdo
en su juicio, recuerde que el abogado está a favor de los intereses de su
cliente. Ud. deberá evaluar cuidadosamente lo que el abogado del Querellante
le diga sobre el caso y sus pruebas. Tenga cuidado y recuerde hacerle notar al
abogado cualquier debilidad que él tenga cuando negocie con él.
OJO – Generalmente le conviene más llegar a un veredicto estipulado cuando
sea posible. Trate de conversar con el abogado del querellante antes del juicio,
especialmente si Ud. no tiene defensa viable. La mayoría de abogados tratan
de resolver sus juicios informalmente. Si Ud. llega a una estipulación la ley en
California prescribe que el juicio no podrá ser asentado como un desalojo a
las agencias de reporte de crédito. La Sección del Código Civil 1786.18 dicta:
“(a) Con la excepción de lo autorizado en el inciso (b), una agencia de
reporte de crédito al consumidor no podrá proporcionar informe alguno
conteniendo cualquier entrada de información siguiente :. . . (4)Juicios por
retención ilegal de inmueble cuando el acusado fue la parte ganadora, o
cuando el juicio fue resuelto por acuerdo amigable” Si Ud. pierde el juicio,
entonces el desalojo será reportado a las agencias de informe de crédito. Ud.
- 19 -
debe pedir que el lenguaje del CC 1786.16(a)(4) sea puesto en la estipulación
para mayor seguridad.
DESPUÉS DEL JUICIO
Si Ud. pierde recibirá un Aviso de Desalojo de la Oficina del Sheriff. El aviso
expresará claramente el día y la hora del desalojo. Generalmente, una vez que el
aviso ha sido puesto, Ud. solo tendrá cinco (5) días para mudarse. Si no lo hace,
el Sheriff le impedirá el paso. El Sheriff no esperará a que Ud. saque sus efectos
personales. Por lo tanto es muy importante que Ud. retire todo su menaje de casa
y efectos personales antes de que el Sheriff le cierre la puerta. Ud. deberá
retirarse pacíficamente cuando la autoridad se lo indique o será arrestado.
13. ¿Si mi arrendador me hace juicio de desalojo, lo puedo contra
enjuiciar?
No. La ley no permite a los inquilinos presentar una contra querella, o contra
litigio en casos por retención ilegal de inmueble. Esos procesos están hechos
para resolver disputas entre arrendador-inquilino lo más rápido posible. Si Ud.
cree tener un reclamo contra el arrendador Ud. deberá entablar otro juicio.
14. ¿Qué pasa si me mudo antes del juicio?
Si Ud. se muda durante el periodo del aviso y de todas maneras el arrendador
registra una Retención Ilegal de Inmueble, o si Ud.se muda después de ser
notificado y antes del juicio es posible que no habrá juicio por retención ilegal
pero Ud. tendrá que registrar una respuesta y asistir a todas las fechas de juicio.
La retención ilegal de inmueble se convierte en un juicio civil normal. Ud.
puede pedir un aplazamiento. Una vez que el juez le concede un aplazamiento
Ud. podrá presentar una contra querella contra el arrendador por dinero que se le
deba o por disminución de renta debido a condiciones inhabitables, o por otros
problemas que haya tenido. Exprésese con mucha claridad y tenga pruebas de
que se mudó antes del juicio, por ejemplo recibo de entrega de llaves o prueba
de que envió las llaves por correo al arrendador. (Cal. Civ. Code §1952.3.)
Entregue un Aviso de Cambio de Dirección. Contacte a la parte contraria antes
del juicio; podría vencer el alegato sobre costos.
15. ¿Puedo apelar si el arrendador gana el caso en mi contra?
Sí. Una apelación es una petición para que un tribunal superior revise la decisión
de un tribunal inferior. El tribunal superior revisará lo sucedido en el caso. Para
apelar, deberá asentar un Aviso de Apelación a tiempo y cumplir con otros
requisitos. Generalmente, una apelación debe ser entregada dentro de 30 días
luego de que el Secretario le envíe el Aviso de Ingreso de Juicio o 90 días
después del fallo registrado.
- 20 -
Una apelación no evita el desalojo. Para evitar el desalojo, Ud. deberá asentar
una Petición de Alojamiento Pendiente de Apelación en el tribunal. Para que se
la den el juez debe estar convencido de que Ud. sufrirá extrema penuria y que no
perjudicará al arrendador. Si se la conceden, deberá pagar su alquiler al tribunal
en la fecha de pago correspondiente.
16. ¿Puede el Sheriff desalojarme si mi nombre no está en el Aviso
de Desalojo?
La respuesta depende si el demandante (arrendador) adjuntó una queja Previa al
Juicio de Derecho de Posesión con la Convocatoria y Denuncia que fue
entregada a las personas que viven en su vivienda.
Si Ud. es una persona que habita una casa o apartamento en donde se ha
entregado una Citación por Retención Ilegal de Inmueble y Denuncia y si Ud. no
está nombrado Y hay un DERECHO DE POSESIÓN PREVIA AL JUICIO
(de aquí en adelante “Denuncia Previa) adjunta a la Citatoria y Denuncia, Ud.
deberá tomar una decisión. Si Ud. llena la Denuncia Previa y la registra en el
tribunal (después de pagar la cuota administrativa y tiene su respuesta preparada
y lista para entregar) su nombre será añadido al juicio, y, si todos Uds. pierden,
se les cerrará la puerta al mismo tiempo que el Sheriff haga lo mismo con los
otros inquilinos nombrados. Ud. tendrá un juicio en su contra, el demandante lo
hará responsable de los perjuicios y daños y su nombre será puesto en la lista
que los arrendadores usan para declinar a las personas. También saldrá en su
reporte de crédito, si pierde.
De no hacer nada, y no solicitar un Pedido de Antelación de-Juicio Ud. no podrá
pedir un Reclamo de Posesión o Moción de Ejecución de Permanencia luego de
recibir el Aviso de Desalojo del Sheriff. Ud. tendrá que evacuar su casa o
apartamento antes de la fecha en que el Sheriff le notifique el desahucio. Con
una excepción a esta regla. Si la vivienda alquilada que Ud. habita fue
embargada, Ud. puede asentar un reclamo post-juicio: “reclamo de derecho a
posesión” a pesar de que la convocatoria original y denuncia hayas sido
presentadas con un “Pedido de Pre-Juicio con Derecho a Posesión” (CCP §
415.46(c)(d)).
Si no existe una Denuncia Previa adjunta a la Citatoria y Demanda y si sus
compañeros no entregan una respuesta o si pierden el juicio, el Aviso de
Desalojo tendrá un Pedimento de Derecho de Posesión adjunto. Ud. tiene que
tomar una decision igual que arriba.
Si a Ud. no le molesta tener un juicio contra Ud. ni la habilidad de alquilar una
casa por los siguientes siete a 10 años, generalmente no aconsejamos llenar y
asentar la Denuncia de Pre-Juicio ni la de Post-Juicio. Es mucho más seguro
mudarse tan pronto sea posible. Consulte con un abogado.
Para asentar un Derecho de Posesión Previo-Juicio ó una Denuncia de Derecho
de Posesión, Ud. deberá:
- 21 -

Tener derecho independiente para vivir en la propiedad. Podrá hacerlo si es
un inquilino, sub-inquilino o co-inquilino. Ud. no podría asentar si es un
huésped del inquilino, un invasor, o alguien sin derecho legal a la posesión.

No estar nombrado en el juico o en el Aviso de Desalojo.

Tener18 años de edad o más.
El juez le dará audiencia en cinco (5) días después de que la denuncia sea
asentada, a menos que Ud. page quince (15) días de renta al tribunal. En ese
caso la audiencia será entre cinco (5) y quince (15) días después del registro.
Si Ud. falta a la audiencia, la demanda será denegada. Si Ud. sí asiste, esté
preparado para demostrar que tiene derecho legal de posesión. La audiencia
implica asuntos legales complicados y le recomendamos conseguir un abogado
antes del juicio. Ud. debe definitivamente traer las pruebas que documentan su
demanda de posesión como son el contrato de alquiler o arrendamiento, recibos
de pago, cartas de su arrendador, y facturas o cartas de amigos dirigidas a Ud. a
ésa dirección.
Si el juez le concede la demanda, el caso irá a juicio y podría recibir otro Aviso
de Desalojo. El juicio determinará si el arrendador puede o no desalojarlo. Si el
juez le niega la demanda, el desalojo será ordenado en cinco (5) días; no tendrá
derecho a juicio. Sin embargo, si Ud. pagó el alquiler al tribunal, tendrá derecho
a reembolso parcial. Pregunte al juez el día de la audiencia cuál es el balance
que se le debe.
17. ¿Puedo recuperar mis pertenencias después del desalojo?
Sí, pero el arrendador puede cobrar por almacenaje. Ud. tiene derecho al
recupero de sus pertenencias en cualquier momento y hasta quince (15) días
después del desalojo. Ud. deberá pedir por escrito al arrendador que le permita
ingresar a su previa vivienda y concertará con él día y hora. El arrendador puede
cobrar precio razonable por almacenaje usualmente considerado como la tasa
por día del alquiler de la vivienda. Si no llegó a retirar sus pertenencias después
de ser desalojado, el arrendador podrá venderlas previo aviso por escrito. El
arrendador podrá disponer de sus pertenencias si puede probar legítimamente
que Ud. tenía un valor total menor de $700.00. (Cal. Civ. Code §1988a.)
Sin embargo, el arrendador no puede hacer que le pague retro alquiler ni la
cantidad juzgada para recuperar sus bienes.
OJO – Si no puede mudar todo, llévese lo más importante antes de que el
Sheriff cierre la puerta. Salveguarde las cosas irremplazables (documentos
importantes y fotos).
- 22 -
18. ¿Debo alquiler/renta si no aviso por adelantado que voy a
mudarme?
Sí. Ud. siempre tiene que dar aviso por escrito de su intención de mudarse. El
aviso oral no es suficiente legalmente aún si tuviera un contrato de alquiler oral.
Si no lo hace, tendrá que pagar renta adicional. Si Ud. normalmente paga
alquiler mensual, deberá notificar con treinta días de anticipación. Sin embargo,
Ud. y su arrendador pueden llegar a un acuerdo de menos tiempo al momento
de iniciar el alquiler siempre y cuando sea un mínimo de siete días.
Su aviso de mudanza no tiene que coincidir con el día en que se venza el pago.
Ud. puede pagar el 1 de junio, dar los treinta días (30) de aviso el 10 de junio y
mudarse el 10 de julio. Obviamente, tendrá que pagar los primeros 10 días de
alquiler de Julio. Pagará por cada día adicional que permanezca en la vivienda.
OJO – Si se muda antes de la fecha notificada y si el alquiler ha sido pagado
hasta fin de aviso, y si el arrendador alquila la vivienda antes de que Ud se
mude, trate de arreglar con él para que le reembolsen el doble pago. Él/ella no
está obligado a hacerlo pero inténtelo de todas maneras.
Recuerde, si tiene un contrato deberá quedarse hasta que expire el contrato. Ud.
podrá pasar el arrendamiento a alguien más (legalmente llamado una
“asignación” o “sub-arriendo”) sin embargo consulte con su abogado antes de
asignar o sub-arrendar a otros.
Haga que un abogado lea el contrato y le asesore si se lo permiten. Si Ud. se
muda antes de tiempo, el arrendador puede enjuiciarlo por todo o parte del resto
del alquiler.
Si Ud. da aviso y después cambia de opinión, el arrendador no está obligado a
dejarlo que se quede. Sin embargo, si el arrendador acepta el pago luego de la
expiración del aviso, Ud. podrá quedarse. Si el arrendador permite que Ud. se
quede, deberá ponerlo por escrito aún si su pago cubre la fecha de mudanza que
se pasó.
19. ¿Cómo recupero mi depósito de garantía?
Si Ud. no debe nada de alquiler y deja la vivienda en buen estado, Ud. podría
tener derecho a un reembolso total. El arrendador puede usar el depósito para
cubrir alquiler pendiente de pago, daños extraordinarios causados por Ud., o
para limpiar la vivienda luego de la mudanza. El arrendador no podrá usar su
depósito de garantía para reparar daños rutinarios de “uso y desgaste natural”.
Cuando se mude ya sea voluntariamente o por desalojo, Ud. siempre debe (1)
obtener un recibo de las llaves retornadas, y (2) dar al arrendador una carta
solicitando la devolución total de su depósito de garantía. Asegúrese de guardar
una copia de ambos para su archivo. El arrendador deberá devolver todo el
depósito dentro de 21 días luego de su mudanza o darle una explicación
detallada escrita de cómo fue usado su depósito y reembolsar el saldo. Su
contrato de alquiler o arrendamiento podría dar al arrendador menos de tres
- 23 -
semanas para retornar o explicar los gastos. Muchos contratos hechos antes de
1994 proporcionan al arrendador solo dos semanas.
OJO – Recuerde dar al arrendador su nueva dirección para que él pueda
explicar y devolver el depósito de garantía. Si Ud. no desea dar su dirección
use una casilla postal o la dirección de un conocido o una amistad.
La ley es muy clara: si el arrendador no le devuelve el depósito ni le da una
explicación dentro de veintiún (21) días, él o ella deberán reembolsarle la
cantidad total. Además, si Ud. puede probar que el arrendador se quedó con
demasiado depósito, Ud. podrá entablar juicio en el Tribunal de Demandas
Menores o en Corte Superior. En el Tribunal de Demandas Menores no se
necesita abogado. El pago administrativo es módico, y es informal y rápido.
En el Tribunal de Demandas Menores, Ud. no puede apelar si pierde el caso; el
arrendador puede apelar si Ud. gana. Antes de enjuiciar, deberá enviar una carta
al arrendador exigiendo que el depósito sea reembolsado. Use correo certificado
y con retorno de recibo; vale la pena el pequeño desembolso. Guarde una copia
de la carta con el acuse de recibo cuando el correo se los envíe. Si el arrendador
se rehúsa a reembolsar el dinero, Ud. puede enjuiciarlo. En el tribunal, el
arrendador deberá probar que él/ella tenía justificación para retener el depósito.
El arrendador que, con alevosía, exige o retiene parte del depósito del inquilino
quebrantando el Código Civil Cal. §1950.5, puede estar sujeto a perjuicios
reglamentarios de hasta el doble de la cantidad del depósito de garantía además
de los daños reales. (Cal. Civ. Code §1950.5(l).).
Otros datos concretos sobre el depósito de garantía:

Los “Gastos de limpieza” así como todo depósito por “el último mes de
alquiler” son tratados como si fueran depósitos de garantía.

Cualquier disposición de alquiler o contrato de arrendamiento que indique
que el depósito “no es reembolsable” es ilegal.

Normalmente si Ud. alquila una vivienda sin amoblar, su arrendador no le
cobrará más de dos meses de renta como depósito. Si Ud. alquila una
vivienda amoblada, no se le pedirá más de tres meses como depósito.

Si su arrendador vende la unidad mientras que Ud. viva allí, el arrendador
con tiempo razonable puede hacer una o dos de estas cosas:
o
Deducirá la cantidad apropiada del depósito y transferirá el resto al
nuevo dueño y notificará mediante entrega personal o correo certificado
el nombre del nuevo dueño, dirección y teléfono; o
o
Devolverá el depósito al inquilino, menos cualquier deducción legal.
OJO – Antes de mudarse a su nueva vivienda,Ud. y su arrendador deben
revisarla juntos y llenar una lista describiendo sus condiciones. Cuando Ud.
se mude de ahí, los dos pueden revisar la lista de nuevo y anotar los cambios
que hubieren. Antes de mudarse, pida testigos que vean la condición de la
residencia. También podrá tomar fotos y cinta de video.
- 24 -
20. ¿Puede un arrendador discriminar contra ciertos inquilinos?
Un arrendador no puede discriminar contra inquilinos en base a raza, color,
religión, origen nacional, ascendencia, género, estado civil, u orientación sexual
o si el inquilino es inválido médica o mentalmente.
Además, la Corte Suprema prohibe la discriminación contra niños o familias con
niños. Pueden haber excepciones como algunos parques de casas móviles, o
complejos habitaciones de ancianos, la regla general en California es que los
complejos habitacionales de “adultos solamente” son ilegales. No se puede
rechazar a las familias solo porque tienen hijos.
21. ¿Dónde puedo obtener ayuda con problemas entre arrendador
e inquilino?
Llame a Inland Counties Legal Services- Línea directa de Vivienda o uno de los
Programas de Asesoría jurídica Gratis listados al final de esta publicación .
Todas esas organizaciones dan ayuda legal gratis pero tienen recursos limitados.
Ellos tratan de asesorar a todos, pero no siempre es posible.
Si Ud. paga a alguien por asesoración por desalojo, tenga cuidado con personas
que dicen que pueden evitar o prevenir el desalojo por muchos meses. Si todo
suena demasiado bueno para ser verdad, es porque lo es. Algunos “paralegales”
han asentado peticiones de bancarrota de inquilinos sin su conocimiento.
Cuando busque asesoría asegúrese de comprender lo que está pagando.
Hay quienes no son abogados que asesoran por retención ilegal de inmueble, a
destajo. Deben registrarse con la Administración del Condado y depositar una
fianza. Su número de registro debe aparecer en toda publicidad, documentos, y
deben darle un contrato escrito. Es un delito no cumplir con esta regla.
22. Otros Recursos
Ud. encontrará los códigos y casos mencionados en esta publicación en una
biblioteca legal. Pida ayuda al bibliotecario. Para mayor información legal sobre
arrendador-inquilino, leer:

Moskovitz and other, California Eviction Defense Manual, 2nd Ed.
(California Continuing Education of the Bar, 1994).

Terry Friedman and others, California Practice Guide: Landlord/Tenant
(The Rutter Group)

California Tenant’s Handbook (Nolo Press), latest edition.
- 25 -
Contactos Ejecución del Código – Condado de Riverside y Ciudades
RIVERSIDE COUNTY
951-955-2004
En las Zonas No
Incorporadas dentro del
Condado y en Ciudades
sin Ejecutores del
Código
Banning
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Beaumont
951-572-3234
Blythe
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Calimesa
909-795-9801
Canyon Lake
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Cathedral City
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Coachella
760-398-4978
Corona
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Desert Hot Springs
760-329-6411, x 266
Hemet
951-765-2339
Indian Wells
760-342-8287, 888-343-9399
Indio
760-391-4123
Lake Elsinore
951-674-3124
La Quinta
760-777-7050
Menifee
951-672-6777
Moreno Valley
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Murrieta
951-461-6330
Norco
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Palm Desert
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Palm Springs
760-778-8434
Perris
Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside
Rancho Mirage
760-770-3220
Riverside
951-826-5633
San Jacinto
951-537-6382
Temecula
951-302-4144
Wildomar
951-677-7751
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Contactos de Ejecución del Código–Condado y Ciudades de San
Bernardino
CONDADO DE SAN
BERNARDINO
En las Zonas No
Incorporadas Dentro del
Condado y en Ciudades
sin Ejecutores del Código
Oficina del Condado: 800-722-3181
Oficina de Ontario: 909-458-1540
Oficina de San Bernardino: 909-387-4044
Oficina de Victorville: 760-843-4363
Oficina de Yucca Valley: 760-228-5430
Adelanto
760-246-2300
Apple Valley
760-240-7000, x 7560
Barstow
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Big Bear Lake
909-866-5831, 909-866-2633
Chino
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Chino Hills
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Colton
909-370-5000
Crestline
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Fontana
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Grand Terrace
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Hesperia
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Highland
909-864-6861, x 201
Joshua Tree
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Lake Arrowhead
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Loma Linda
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Lucerne Valley
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Montclair
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Needles
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Ontario
909-395-2007, 909-395-2278
Rancho Cucamonga
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
Redlands
909-335-4737
Rialto
909-820-2636
Running Springs
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San Bernardino
909-384-5205, 909-384-5247
Twentynine Palms
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Upland
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Victorville
760-955-5104
Wrightwood
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Thermo
Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino
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Yucaipa
909-797-2489
Yucca Valley
760-369-6575
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Sitios Web Útiles
Tribunales de California Centros de Auto Ayuda
www.courtinfo.ca.gove/selfhelp
www.Courtinfo.ca.gov/selfhelp/espanol
Superior Court of California, County of Riverside
www.courts.co.riverside.ca.us
Biblioteca Legal Pública
www.publiclawlibrary.org
Asistencia Legal de California
www.lawhelpcalifornia.org
Secretaría de Empleo y Vivienda Equitativos de California
www.dfeh.ca.gov
Secretaría de Asuntos del Consumidor de California
www.dca.ca.gov
Oficina de la Procuraduría General de California
www.caag.state.ca.us
Desarrollo Urbano y de Vivienda
www.hud.gov
Proyecto Legislativo de Vivienda Nacional
www.nhlp.org
Colegio de Abogados de California
www.calbar.ca.gov
Inland Counties Legal Services
www.inlandlegal.org
FindLaw
www.findlaw.com
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