EXPEDIENTE NÚMERO: 189/2012 ORDINARIO CIVIL SENTENCIA

EXPEDIENTE NÚMERO: 189/2012
ORDINARIO CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA.- Pachuca de Soto, Hidalgo, Septiembre 25
veinticinco de 2012 dos mil doce.
V I S T O S para dictar SENTENCIA DEFINITIVA dentro del JUICIO
ORDINARIO
CIVIL
de
cumplimiento
de
contrato,
promovido
por
*****************, en contra de ****************************************** con el
carácter de arrendataria y fiadora, expediente número 189/2012 y:
RESULTANDO
1.- Por escrito de fecha 28 veintiocho de febrero de 2012 dos mil
doce,
se
tuvo
a
la
C.
*********************
demandando
de
************************************************ con el carácter de arrendataria
y fiadora, las prestaciones que dejo asentadas en su escrito inicial de
demanda mismas que se tienen por reproducidas como si a la letra se
insertasen foja 01, las cuales fueron admitidas a tramite mediante auto de
fecha 29 veintinueve de febrero de la misma anualidad, en el mismo auto
se ordeno emplazar y correr traslado a la parte demandada, para que en
el termino legal de nueve días diera contestación a la demanda
instaurada en su contra, emplazado que fue el demandado, quien
mediante escrito de fecha 03 tres de mayo, se le tuvo dando contestación
en tiempo y forma a la demanda y opuso las excepciones y defensas que
considero pertinentes, por lo que se fija la litis, mediante proveído de
fecha 14 catorce de mayo del mismo año se abre el juicio a
prueba
concediéndoles a las partes un termino legal de diez días para que
ofrezcan sus probanzas, por auto de fecha 08 ocho de junio de 2012 dos
mil doce, se dicta auto admisorio de pruebas, en auto de fecha 09 nueve
de agosto de 2012 dos mil doce, se concede a las partes un termino
común de 5 cinco días para que formulen sus correspondientes alegatos y
por ultimo y una vez agotado el tramite procesal correspondiente
mediante auto de fecha 06 seis de septiembre de 2012 dos mil doce se
ordeno dictar la sentencia que hoy se dicta en base a los siguientes:
CONSIDERANDO
I.- Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 142,
149, 151, 154 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, 51,
53 y 55 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, el
suscrito Juez ha sido competente para resolver el presente juicio, pues la
acción intentada tiene como objeto un inmueble dado en arrendamiento,
lo que hace competente al Juez del domicilio del bien arrendado y en la
especie, el bien objeto del contrato base de la acción, se ubica dentro del
perímetro de competencia territorial de esta autoridad jurisdiccional..
II.- De acuerdo a lo establecido en el Título Sexto, Capítulo Primero,
en relación con el Título Séptimo, Capítulo Primero del Código Adjetivo
Civil, se estima procedente la Vía ORDINARIA CIVIL a través de la cual se
tramitó el presente juicio, pues la acción intentada no requiere de
tramitación especial o ejecutiva.
III.
Ahora
bien,
la
parte
actora
demandó
de
**************************************** con el carácter de arrendataria y
fiadora, las siguientes prestaciones: “a.- La rescisión del contrato privado
celebrado entre la suscrita y la demandada respecto del bien inmueble
ubicado en *****************************************; b).- Como consecuencia
de lo anterior la inmediata desocupación y entrega del bien inmueble en
las condiciones en que le fue entregado según consta en la cláusula
cuarta del contrato cuya rescisión se reclama; c) El pago de los gastos y
costas que se originen hasta su total terminación.”. Por su parte la
demandada
************************************
contestó
la
demanda,
oponiendo como excepciones y defensas la improcedencia de la acción
y la falta de acción y de derecho.
IV.- Toda vez que el artículo 279 del Código de Procedimientos
Civiles, establece: “El actor debe probar los hechos constitutivos de su
acción y el reo sus excepciones”; Es por tanto que este juzgador entra al
estudio y valoración de las pruebas admitidas y desahogadas en el
presente juicio, para estar en posibilidades de determinar la procedencia o
improcedencia de la acción ejercitada por la parte actora, y en ese orden
de ideas, tenemos que la parte actora fundamenta su acción en los
siguientes artículos: Art. 2385.- Hay arrendamiento cuando las dos partes
contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce
temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto. Art. 2479.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- …;
II.- …;
III.- Por el subarrendamiento de la cosa en contravención a lo
dispuesto por el articulo 2470. Art. 2470.- El arrendamiento no puede
subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos
sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere responderá solidariamente
con el subarrendatario de los daños y perjuicios. Por lo que conforme a
ello, tenemos que del estudio de las constancias procésales se desprende
en primer lugar, que la parte actora exhibió la documental privada
consistente en un contrato de arrendamiento de fecha 15 quince de julio
de 2011 dos mil once, firmado por la misma así como por la demandada,
respecto de un bien inmueble ubicado en ********************; documento
privado que obra en original en autos a fojas 05 y 06, mismo que no fue
objetado por la contraria en términos de ley, y por el contrario, fue
reconocido expresamente al dar contestación la demandada al hecho
número 2 de la demanda, por lo que entonces debe concluirse que
merece pleno valor probatorio, en términos de los artículos 332 y 402 del
Código de Procedimientos Civiles y queda demostrado plenamente el
cúmulo de derechos y obligaciones derivados del citado acuerdo de
voluntades.
Asi mismo, la parte actora manifiesta que: con fecha 15 quince de
julio de 2011 dos mil once, celebró contrato privado de arrendamiento del
ya
citado
bien
inmueble
de
su
propiedad
con
la
C.
******************************************, en el cual se pacto un precio de
$5,000.00 (CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.) pagaderos en mensualidades
adelantadas los días 15 quince de cada mes, asi como una vigencia de 5
años a partir de sus suscripción, feneciendo el 15 de julio de 2016,…(HECHO
2),… en la cláusula quinta de dicho contrato se menciona que la
arrendataria no podrá subarrendar en su totalidad o parte de la finca
arrendada, sin previo consentimiento por escrito del arrendador … (HECHO
3); en la cláusula séptima del multicitado contrato la arrendataria se
propuso
a
sí
misma
como
fiadora,
anotando
el
nombre
de
******************************, percatándose que su segundo nombre era
*************** y al firmar el citado contrato al anotar su nombre lo hizo con
la identidad de **************************** debido a eso es que la presente
demanda se encauza en contra de la misma persona aún cuando se
identifica en forma diversa, …(HECHO 4),… con fecha 15 de febrero del
presente año, al acudir a solicitar el pago de la renta al bien inmueble
arrendado, en forma sorpresiva se encontró con el hecho de que una
persona
del
sexo
femenino
quien
se
identificó
como
************************************* quien manifestó ser la arrendataria del
inmueble, exhibiendo un contrato de arrendamiento, con el rubro de
***********************************, en cual la persona que exhibía el contrato
aparecía
como
arrendataria,
y
como
subarrendador
la
******************************** (HECHO 5),… con lo anterior y dado que la
demandada incurrió en la causal de rescisión del contrato prevista por la
cláusula III del articulo 2479 del Código Civil en vigor para el Estado de
Hidalgo, en relación directa con el artículo 2470 del citado ordenamiento,
ya que no tan solo omitió el solicitar autorización a la que suscribe para
subarrendar el bien inmueble, sino que incurre en exceso evidente al
cobrar una renta mensual superior al 2% mensual del valor fiscal del
inmueble subarrendado,… (HECHO 6);.
Al contestar la demanda, *****************************************, no
afirmo ni negó al contenido de los hechos 1, 5, 7, 8, por no ser hecho
propio, afirmó el contenido de los hechos 2, 3, 4 y argumento ser falso el
contenido del hecho 6, fundando su razón en que en la cláusula quinta
del contrato invocada como causal, no se pactó que el subarriendo sería
sancionado como causa de rescisión, ante los hechos narrados por la
actora, que imputan el subarrendamiento del inmueble, correspondía a la
parte demandada **********************************************, acreditar el
cumplimiento de sus obligaciones, y no obstante al momento de dar
contestación a la demanda refirió que no ha incumplido con el contrato
de arrendamiento celebrado con la parte actora toda vez que en la
citada cláusula no se establece que la prohibición de subarrendar o que la
cesión de derechos o subarriendo se sanciona con la rescisión del
contrato.
Sin embargo, debe decirse que la demandada incurre en el error de
referir respecto al hecho 5, que no le es un hecho propio, pues el mismo
describe el momento en que la actora acudió a cobrar a la demandada
la renta del inmueble y que encontró a una tercera persona, quien le refirió
que fue la propia demandada quien le arrendó (lo que constituye un
subarriendo), por lo tanto, si es un hecho propio de la parte demandada y
consiste en si celebró o no un contrato con ************************************
y si firmó o no, el contrato de arrendamiento cuya copia simple fue
exhibida por **********************************, por lo que, al no haberse
pronunciado negando expresamente tal hecho, debe tenerse por confesa
a la parte demandada del contenido del hecho 5, esto es, que si celebró
un contrato de arrendamiento (subarriendo) con ****************************.
Aunado a lo anterior, obra en autos la confesional ficta de la
demandada, desahogada en audiencia de fecha 05 cinco de julio de
2012 dos mil doce, y quienes por su inasistencia sin justa causa a absolver
posiciones, fue declarada confesa de las posiciones que fueron calificadas
de legales y que obran en el pliego respectivo a fojas 24 y 25, medios de
convicción a los que se les concede pleno valor probatorio de
conformidad con los artículos 332, 298 y 410 del Código de Procedimientos
Civiles, y con el criterio:
CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La confesión ficta,
para que alcance su pleno valor probatorio, es indispensable que no esté
contradicha con otras pruebas existentes en autos, y además que los hechos
reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor
probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos
propios del absolvente, y no respecto de cuestiones que no le puedan constar al que
confiesa. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XVII, Junio de 2003. Tesis:
I.1o.T. J/45. Página: 685.
Confesional con la que se corrobora que la demandada suscribió
contrato de arrendamiento con la personalidad de subarrendador con la
C. ******************************** en fecha 02 de febrero de 2012, que omitió
solicitar autorización por escrito a la articularte para subarrendar el bien
inmueble ubicado en ********************************************************,
que subarrendó el local comercial propiedad de la articularte sin
autorización expresa de esta para subarriendo. Así mismo la parte actora,
ofreció como pruebas la presuncional legal y humana y la instrumental de
actuaciones, mismas que hacen prueba plena en términos de los artículos
409 y 417 del Código de Procedimientos Civiles, pues al nunca negar la
celebración del contrato de fecha 2 de febrero del 2012 con
******************************************, ni haber demostrado que si obtuvo la
autorización de ****************************** para llevar a cabo dicho
subarriendo, es evidente que se colocó en el supuesto que prevé el
artículo 2479 con relación al artículo 2470 ambos del Código Civil. Al
efecto, es aplicable la Jurisprudencia firme:
ARRENDAMIENTO.
RESCISION
POR
SUBARRENDAR.
PRUEBA
PRESUNCIONAL. Para acreditar el subarriendo debe admitirse la prueba de
presunciones, porque la prueba directa resulta muy difícil de obtener, ya que
cuando se efectúa el subarriendo, quienes lo celebran lo ocultan al arrendador.
Sexta Época. Registro: 392244. Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente:
Apéndice de 1995. Tomo IV, Parte SCJN, Materia(s): Civil. Tesis: 117. Página: 78.
Todo lo anterior evidencia el incumplimiento por parte de la
demandada y arrendataria respecto de la cláusula quinta del multicitado
contrato, pues a pesar de que en su consideración, la cláusula quinta del
contrato base de la acción, no dispone expresamente que el subarriendo
tenga como consecuencia la rescisión del contrato, ello resulta innecesario
si precisamente dicha cláusula establece una prohibición expresa,
admitida por ambas partes, para subarrendar el inmueble motivo del
arrendamiento principal; luego, el incumplimiento de esa obligación
significa desde luego, una causa de rescisión no porque lo hayan pactado
las partes, sino porque el propio Código Civil para el Estado de Hidalgo así
lo dispone en el artículo 2479, misma que deviene fundada si la
demandada ninguna prueba ofreció para demostrar que obtuvo el
consentimiento de la actora para llevar a cabo el subarriendo, debiéndose
en consecuencia, declarar rescindido el contrato de arrendamiento
celebrado
entre
*************************************
en
calidad
de
arrendataria y fiadora y obligada solidaria el día 15 quince de julio de 2011
dos
mil
once,
respecto
del
inmueble
ubicado
en
******************************, y por ello, deberá condenarse a la demandada
************************************************ a la desocupación y entrega
de dicho inmueble en el término de 5 cinco días, contados a partir de que
cause ejecutoria la presente resolución; apercibido que de no hacerlo,
será lanzada a su costa, en términos de lo dispuesto por el artículo 513 del
Código de Procedimientos Civiles y sin que ello cause perjuicio a la
subarrendataria, pues al no existir consentimiento de la actora, corre la
misma suerte que su causante, ello en términos de la tesis:
SUBARRENDAMIENTO,
CARACTER
DE
CAUSAHABIENTE
DEL,
RESPECTO DEL ARRENDATARIO. Si el subarriendo se llevó a cabo a virtud de
la facultad general, concedida al efecto, en el contrato, sin que se hubiera
demostrado la aprobación expresa de dicho contrato por los primitivos
arrendadores, resulta que entre éstos y el subarrendatario no hay relación jurídica,
o en otros términos, que el subinquilino, como cesionario de los arrendatarios,
sigue la suerte de éstos y le afecta procesalmente la sentencia dictada en contra de
sus causantes, por lo que no puede considerársele tercero extraño al juicio seguido
a éstos. Quinta Época. Registro: 806927. Instancia: Tercera Sala. Tesis Aislada.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación. LXXXIV, Materia(s): Civil. Tesis:
Página: 2330
Por otro lado, respecto del pago de las rentas que se venzan durante
la tramitación del presente juicio, deberá absolverse a la parte
demandada, pues no existe precisado en la demanda, hecho alguno en
el que se invoque el incumplimiento en el pago de dicha obligación, ni es
invocada como causa de rescisión, por lo que no obstante incluirlo como
parte de sus prestaciones, al no haber sido motivo de la litis, ni haberse
dado oportunidad a la demandada de controvertir tal aspecto, resulta
infundado condenarle a dicho pago.
Finalmente, deberá absolverse a la demandada del pago de costas,
al no actualizarse ninguno de los supuestos previstos en el artículo 138 del
Código de Procedimientos Civiles.
V.- Ahora bien, de conformidad con lo establecido por el artículo 23
de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública
Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece: “El Poder
Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o
ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes,
se procederá a la publicación de los datos personales”, por lo que una vez
que la presente resolución haya causado ejecutoria deberá hacerse
pública. Hágase saber a las partes el derecho que le asiste para otorgar su
consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de
que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo se tendrá
por negada dicha autorización.
Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por
los artículos 1239, 1776, 1777, 1778, 2044, 2060, 2061, 2064, 2388, 2412, 2439,
2443, 2473 del Código Civil; 25, 78 fracción VI, 79, 80, 81, 82, 85, 86 del
Código de Procedimientos Civiles; 65 y 73 de la ley Orgánica del Poder
Judicial del Estado de Hidalgo, es de resolverse y se:
RESUELVE
PRIMERO.- Esta autoridad es competente para conocer y resolver el
presente juicio.
SEGUNDO.- Procedió la vía Ordinaria civil intentada.
TERCERO.- La parte actora probó su acción, la demandada
********************************************* no probó sus excepciones.
CUARTO.- En consecuencia, se declara rescindido el contrato de
arrendamiento celebrado entre *****************************, en su carácter
de
arrendador
y
************************************************,
en
su
carácter de arrendatario y fiador y obligado solidario, el día 15 de julio de
2011, respecto del inmueble ubicado en **********************************+ y
por ende, se condena a la demandada a la desocupación y entrega de
dicho inmueble a favor de ****************************, en el término de 5
cinco días, contados a partir de que cause ejecutoria esta sentencia;
apercibida *************************************** que de no hacerlo, será
lanzado a su costa.
QUINTO.- Se absuelve a los demandados del pago de rentas que se
venzan durante la tramitación del presente juicio reclamadas en el inciso
C) del escrito inicial de demanda.
SEXTO.- No se hace especial condena en costas en esta instancia al
no actualizarse ninguna de las hipótesis previstas en el artículo 138 del
Código de Procedimientos Civiles.
SÉPTIMO.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la
Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública Gubernamental
para el Estado de Hidalgo, hágase saber a las partes el derecho que les
asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3
tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales en la
publicación de esta definitiva y en caso de no hacerlo, se tendrá por
negada dicha autorización.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.
A S I, lo resolvió y firma el C. LICENCIADO SAÚL FERMAN GUERRERO,
Juez Tercero Civil de éste Distrito Judicial, que actúa legalmente con
Secretario LICENCIADA IVONNE MONTIEL ÁNGELES que da fe.
“En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 Fracción V y 43 de la Ley
de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para
el Estado de Hidalgo, en esta versión
se suprime la información
considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en
esos supuestos normativos”. Autorizo LICENCIADO SAUL FERMAN
GUERRERO, 26 de Octubre 2012.