Comentarios de la Ley de Alquileres para uso

(05-06-2014)
Comentarios importantes acerca de la Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial .
1-Número y fecha de la Gaceta y del Decreto-Ley.
El pasado 23 de Mayo del año en curso, fue publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418,
el Decreto N° 929 dictado por el Presidente de la República, con rango y fuerza de Ley
de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
2-Estructura del Decreto-Ley.
Consta de 10 Capítulos, 44 artículos, 6 Disposiciones Transitorias, 2 Disposiciones
Derogatorias y 1 Disposición final.
3-Ámbito de aplicación (¿Qué regula el Decreto?) (Arts. 1 y 2)
Regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial.
Para los efectos del Decreto-Ley, se entiende como inmuebles destinados al uso
comercial, aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como
parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de
mayor área o magnitud, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.
Inmuebles incluidos en el Decreto-ley (Art. 2):
Locales comerciales (no importa si están ubicados o no en centros comerciales o en
edificios de vivienda).
Galpones.
Centros Médico-asistenciales.
Estacionamientos.
Kioscos o Stands (aunque no sean permanentes).
Inmuebles excluidos del Decreto-Ley (Arts. 2 y 4):
Viviendas.
Consultorios, quirófanos y laboratorios médicos.
Inmuebles destinados a la educación.
Oficinas.
Depósitos.
Pensiones.
Residencias estudiantiles.
Inmuebles de alojamiento turístico o de temporadas.
Fincas rurales.
Terrenos no edificados.
4- Las normas del Decreto-Ley son de orden público (Art. 3).
Todas las normas contenidas en el Decreto-Ley son obligantes para los arrendadores y
arrendatarios de los inmuebles de uso comercial. Las partes no pueden contratar nada
que viole alguno de los artículos del Decreto-Ley. Los funcionarios que conozcan de
procedimientos o juicios relacionados con el Decreto-Ley tienen la potestad de
desconocer cualquier negocio o contrato que vulnere o intente vulnerar el contenido del
Decreto-Ley. Se aplica el principio jurídico que valida o jerarquiza la realidad sobre las
formas o apariencias.
5-Se crea la Superintendencia Nacional de Derechos Socio Económicos (SUNDDE)
(Arts. 5 y 7)
Se crea la SUNDDE. Esta oficina gubernamental ejercerá la rectoría para la aplicación
del Decreto-Ley. Ante esta Dependencia, las partes podrán elevar sus quejas, reclamos,
dudas o discrepancias que pudieran generarse en la aplicación del Decreto-Ley. Se
crearán oficinas que dependan de este órgano rector (a la fecha no han sido creadas). La
regulación de los cánones de arrendamiento corresponderá al Ministerio con
competencia en materia de comercio.
6-Contrato de arrendamiento (características) (Art. 13).
Debe ser escrito y autenticado.
El contrato debe ser elaborado en forma escrita y firmarse ante una Notaría Pública
(autenticado). En caso de no existir contrato escrito, la relación arrendaticia puede
probarse por otros medios (recibos o facturas), pero el arrendatario tiene derecho, -si así
lo exige-, a suscribir un contrato de arrendamiento escrito y autenticado con el
arrendador
Duración del contrato (Art. 24).
El contrato de arrendamiento no puede tener una duración menor de un (1) año, a menos
que se trate de alquiler por temporadas específicas.
Modalidad de pago del canon de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento debe señalar con claridad el método utilizado para fijar el
canon de arrendamiento mensual.
7-Canon de arrendamiento. Características, condiciones y modalidades.
El pago del canon de arrendamiento debe hacerse en una cuenta bancaria a
nombre del arrendador.
El canon de arrendamiento debe ser pagado en una cuenta bancaria a nombre del
arrendador. La identificación de la cuenta bancaria debe estar señalada en el contrato.
Esta cuenta bancaria no puede ser cancelada o clausurada por el arrendador mientras
dure la relación arrendaticia. En cualquier caso, el cambio o modificación de la cuenta
bancaria deberá notificarlo por escrito el arrendador al arrendatario con no menos de
quince (15) días de anticipación al pago del canon de arrendamiento.
El canon de arrendamiento puede ajustarse o indexarse, después del año de
vigencia del contrato (Arts. 24 y 33).
El canon de arrendamiento podrá actualizarse o aumentarse en forma anual, vale decir,
luego de transcurrido un año, siguiendo los lineamientos porcentuales anuales del grupo
“bienes y servicios diversos”, establecidos en el Índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC) dictados por el Banco Central de Venezuela. El porcentaje anual
resultante será el monto máximo permitido de aumentar.
El canon de arrendamiento también podrá aumentarse o actualizarse si el arrendador
efectúa mejoras sobre el inmueble arrendado cuyo costo excedan al 40% del valor fijado
como base de cálculo para determinar el monto del canon de arrendamiento.
El pago del canon de arrendamiento debe constar en factura formal (Art. 30).
El arrendador debe entregar a el arrendatario una factura formal (Resolución 0257
SENIAT) que incluya adicionalmente al valor del canon de arrendamiento, el monto del
impuesto al valor agregado (IVA). La factura debe contener qué periodo se paga, a cuál
inmueble se refiere el pago y la discriminación o identificación de la forma de pago.
Fijación del canon de arrendamiento (Art. 32).
De acuerdo con el Decreto-Ley la fijación del canon de arrendamiento será acordada
entre arrendador y arrendatario, siguiendo cualquiera de las siguientes modalidades:
-Canon de Arrendamiento Fijo (C.A.F.)
En esta modalidad (C.A.F.) se fija primero el valor del inmueble (V.I.), para luego,
sobre ese valor establecer un porcentaje rentabilidad anual (% R.A.), lo cual, luego de
aplicada la fórmula, determinará el canon de arrendamiento fijo a cobrar (C.A.F.).
La norma señala que la SUNDEE supervisará y acordará la metodología del avalúo; el
valor del inmueble (V.I.) se determinará según el método de costo de reposición. No
establece el Decreto en forma clara si será la propia SUNDEE quién realizará el avalúo
o permitirá que sea realizado por terceros autorizados.
Esta modalidad establece un porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.) que será
necesario utilizar en la fórmula de cálculo del canon de arrendamiento fijo (C.A.F.).
Para el primer año es el 12%. Si se trata de locales ubicados en centros comerciales o
locales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual será del 20%. No
señala la norma cuál será el porcentaje para los años subsiguientes, pero entendemos
que luego de obtenido el resultado inicial del primer año, la cifra podría actualizarse de
acuerdo con el INPC.
Luego de obtenido el valor del inmueble (V.I.) este resultado se dividirá entre 12 meses
y entre el área arrendable (M2.A.), el resultado se multiplica por el área arrendable
(M2.A.) y por el porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.)
La fórmula para la obtención del C.A.F., la señalamos así:
C.A.F.= ___V.I.________ x (M2.A.) x (% R.A.)
___(12 meses)_______
(M2.A.)
-Canon de Arrendamiento Variable (C.A.V.)
La fijación para este tipo de modalidad se determina con un porcentaje del Monto Bruto
de las Ventas (M.B.V.) realizadas por el arrendatario que se expresen en la declaración
del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) del mes inmediatamente anterior al pago del
canon de arrendamiento. Si hubiese una declaración sustitutiva, el nuevo monto se
incluiría en el mes inmediato siguiente. El porcentaje a aplicar será definido por las
partes y podrá oscilar entre 1% y 8% del monto bruto de las ventas mensuales. Si se
trata de actividades dedicadas al entretenimiento, el porcentaje a aplicar podrá ser
pactado entre 8% y 15% del monto bruto de las ventas mensuales.
-Canon de Arrendamiento Mixto (C.A.M.)
Esta modalidad de canon de arrendamiento se conforma con un canon de arrendamiento
fijo (C.A.F.) y un canon de arrendamiento variable (C.A.V.), vale decir, el canon de
arrendamiento contiene una porción fija, y una variable que depende del monto bruto de
las ventas. Es una combinación de las dos modalidades antes señaladas. En este tipo de
canon de arrendamiento mixto, la porción fija no podrá ser mayor del 50% del monto
que correspondería a un canon de arrendamiento fijo. Si en algún mes la porción del
canon de arrendamiento variable resulta el doble de la porción fija, solo se aplicará el
monto que señale el canon de arrendamiento variable, omitiéndose la porción del canon
de arrendamiento fijo y así debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento.
En los cánones de arrendamiento mixto, la porción variable nunca podrá ser superior al
8% del monto bruto de las ventas.
8-Garantías del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones (depósito y
fianza) (Art. 19).
El arrendador puede exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones
asumidas por éste en el contrato. Estas garantías pueden ser el depósito en efectivo o la
fianza. No pueden constituirse las dos garantías para un mismo contrato.
En caso de constituir depósito, el dinero debe acreditarse en una cuenta bancaria
especialmente creada al efecto a nombre del arrendador. En caso de no abrirse la cuenta
bancaria para la constitución del depósito, el arrendador podrá tenerla en otra cuenta o
lugar, pero el dinero generará intereses compensatorios de acuerdo a la tasa activa más
alta del sector bancario (Art 22, numeral 1). El depósito en dinero no podrá exceder del
equivalente a tres (03) meses del canon de arrendamiento fijado. Los intereses
acumulados pertenecen al arrendatario, a menos que sean necesarios para cubrir algún
incumplimiento de su parte. Dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de
vencimiento del contrato o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones
pendientes, el arrendador debe devolver al arrendatario el depósito recibido más los
intereses que se hayan generado.
9-Cláusulas penales por incumplimiento (Art. 22, numeral 3).
Se admite establecer clausula penal a favor del arrendador, utilizable solo para el caso
del incumplimiento en el desalojo oportuno del inmueble arrendado. En estos casos, el
arrendador podrá exigir al arrendatario una penalidad equivalente al valor diario del
canon de arrendamiento con un cincuenta por ciento (50%) de recargo, por cada día de
demora en la entrega del inmueble.
10-Derecho de preferencia del arrendatario (Art. 38).
-Para el caso de venta del inmueble.
El arrendatario tiene derecho preferente a adquirir en compra el inmueble arrendado,
siempre y cuando se den las siguientes condiciones:
-Que el arrendador tuviere intención de venderlo.
-Que el arrendatario tenga más de dos (02) años ocupando el inmueble como tal.
-Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento,
de los gastos de condominio que pudieran corresponderle y con las demás obligaciones
establecidas en el contrato de arrendamiento.
-Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones de las condiciones de venta del
arrendador.
Notificación de venta por parte del arrendador (Art. 38).
Si el arrendatario reúne las condiciones antes señaladas, el arrendador deberá notificar
en forma escrita y por medio de una Notaría Pública su intención de vender el inmueble.
Esta comunicación deberá estar acompañada de una copia del documento de propiedad
del inmueble, del documento de condominio o de propiedad colectiva y de una
certificación de gravámenes del inmueble. Así mismo la notificación deberá expresar la
preferencia que tiene el arrendatario en adquirir el inmueble, el precio de venta, las
condiciones de la negociación y la dirección para recibir la respuesta del arrendatario.
El plazo a conceder al arrendatario para mantener la oferta no podrá ser menor de tres
(3) meses.
El arrendatario deberá responder su intención de adquirir o no en compra el inmueble en
forma escrita y por medio de una Notaría Pública, dentro de los quince (15) días
siguientes a la fecha en que haya sido notificado. La decisión negativa por parte del
arrendatario a comprar el inmueble ofrecido en venta o su falta de respuesta oportuna en
la forma antes señalada, dará derecho al arrendador a vender el inmueble a terceros.
El tercero adquiriente o nuevo comprador, deberá notificar en forma escrita al
arrendatario de la adquisición del inmueble, a la cual acompañará una copia certificada
de la negociación efectuada.
Retracto legal arrendaticio.
Si el arrendador no notificare al arrendatario que tenga derecho de preferencia, su
intención de vender el inmueble, o si aun habiendo sido notificado, las condiciones de
venta resultaren más favorables al tercero adquiriente que las ofrecidas al arrendatario,
éste tiene el derecho de ejercer el retracto legal de la venta dentro de los seis (06) meses
siguientes a la fecha de la notificación que el tercero adquiriente debe efectuarle.
-Derecho de preferencia para el caso de arrendamiento.
Si al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendador decide continuar
arrendando el inmueble con el mismo rubro comercial que venía ejerciéndose, el
arrendatario tendrá el derecho preferente de arrendarlo nuevamente, siempre y cuando
se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, en los gastos de
condominio que pudieran corresponderle, con las demás obligaciones establecidas en el
contrato de arrendamiento y esté de acuerdo con los ajustes del canon de arrendamiento,
conforme a los lineamientos establecidos en el Decreto-Ley.
11-Prorroga legal arrendaticia (Art. 26)
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con seis (06) meses o más, el
arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal, obligatoria para el
arrendador, optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
-Hasta un (1) año, seis (6) meses de prórroga.
-Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, un (1) año de prórroga.
-Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, dos (2) años de prórroga.
-Más de diez (10) años, tres (3) años de prórroga.
12-Caso de inmuebles de uso comercial situados en centros comerciales o edificios.
Pago de gastos de condominio (Arts. 35,36 y 37).
Los arrendatarios de inmuebles de uso comercial que formen parte de otros inmuebles
bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad
(centros comerciales, edificios), deben contribuir con los gastos de administración,
mantenimiento y conservación de las áreas comunes. Los gastos serán pagados por el
arrendatario conforme a la alícuota que tenga establecida el local, de acuerdo con el
valor total de inmueble que le sirve de asiento o donde se encuentran ubicados. En
principio, si se trata de un local o inmueble de uso comercial situado en un centro
comercial o edificio regido por la ley de propiedad horizontal, la alícuota será la
establecida en el documento de condominio o en el documento de propiedad del
inmueble arrendado. De no ser así, habrá que efectuar el cálculo de la alícuota siguiendo
el lineamiento antes señalado (de acuerdo con el valor total que le sirve de asiento).
El pago de los gastos comunes por parte del arrendatario debe constar en el contrato de
arrendamiento.
Los gastos comunes a cobrar deben encontrarse debidamente soportados por las facturas
legales correspondientes.
La falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y/o de dos (2) cuotas de gastos
condominio consecutivas será causal de desalojo (Art. 40).
Establece el Decreto-Ley que los honorarios del administrador nunca podrán ser
superiores al diez (10%) del monto total de los gastos comunes.
Debe quedar claro que los gastos comunes se cobrarán aparte del monto del canon de
arrendamiento que resulte aplicable.
Comité Paritario de Administración del Condominio.
En los centros comerciales o edificios con inmuebles arrendados destinados al uso
comercial, se debe crear un Comité Paritario de Administración del Condominio, el cual
estará conformado en partes iguales por propietarios y arrendatarios, elegidos o
seleccionados por cada parte respectivamente. Este comité podrá coordinar la
administración del condominio y podrá establecer de mutuo acuerdo con propietarios e
inquilinos, normas o reglamentos de condominio, así como la aplicación de sanciones
por incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En el caso de inmuebles regulados por la ley de propiedad horizontal, entendemos que
el Comité Paritario de Administración del Condominio será una entidad colectiva que
funcionará en lo relativo a la administración de las actividades relacionadas con los
arrendatarios y podrá elevar sus consideraciones a la junta de condominio respectiva en
todo aquello que les involucre o afecte. El Comité no tiene voz y voto en las asambleas
de copropietarios. Mal puede pensarse o sostenerse que este Comité pueda suplir las
funciones de la junta de condominio o de la asamblea de propietarios. El Decreto-ley
nada señala con respecto a la ley de propiedad horizontal, por lo cual, esta continua
vigente en todas y cada una de sus partes.
13- Prohibiciones expresas señaladas en el Decreto-Ley (Art. 41).
En los inmuebles incluidos por el Decreto, queda expresamente prohibido:
-Cobrar por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para arrendamiento.
-Arrendar inmuebles en condiciones físicas inadecuadas.
-El sub-arrendamiento, salvo que las partes lo acuerden o permitan en el contrato.
-Establecer cánones de arrendamiento de forma distinta a las establecidas en el DecretoLey.
-Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
-Cobrar por activos intangibles, tales como relaciones, reputación y otros factores
similares.
-Ajustar el canon de arrendamiento de manera distinta a la permitida en el Decreto-ley.
-Cobrar multas por no apertura del local comercial, por incumplir horarios de apertura
y/o cierre, o por incumplir normas relativas a arreglos de fachadas, vitrinas y demás
normas de convivencia, salvo las que hayan sido acordadas de común acuerdo en el
Reglamento de Condominio o por el Comité Paritario de Administración del
Condominio.
-El arbitraje privado como mecanismo alterno de resolución de conflictos entre
arrendador y arrendatario.
-La administración del contrato por parte de empresas extranjeras.
-Dictar o aplicar medidas cautelares o preventivas de secuestro de bienes muebles o
inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin haber agotado la instancia
administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de treinta (30) días para
pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la vía administrativa.
14-Disposiciones transitorias establecidas en el Decreto-Ley.
Contratos vigentes.
Los contratos vigentes a la fecha de promulgación del Decreto-Ley, deberán adecuarse
en un lapso no mayor de seis (06) meses.
Contratos en moneda extranjera.
Los contratos celebrados en moneda extranjera automáticamente se entenderán pactados
en moneda de curso legal venezolana (Bolívar) y deberán someter la aplicación del
canon de arrendamiento a cualquiera de las modalidades establecidas en el Decreto-Ley,
dentro de los noventa (90) días siguientes a su promulgación. En caso de
incumplimiento de esta disposición, la sanción es una multa equivalente a 2.000
Unidades Tributarias.
15-Disposiciones derogatorias establecidas en el Decreto-Ley.
-Para aquellos inmuebles de uso comercial incluidos en el Decreto-ley, se desaplican las
normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999 (Decreto-Ley 427). Resulta
pertinente recordar que la ley de arrendamientos inmobiliarios (Decreto-Ley 427)
continua vigente para regular las relaciones arrendaticias de consultorios, quirófanos y
laboratorios médicos, inmuebles destinados a la educación, oficinas, depósitos,
pensiones, residencias estudiantiles, inmuebles de alojamiento turístico o de temporadas
y fincas rurales.
Se deroga igualmente el Decreto 602, de fecha 29 de Noviembre de 2013, publicado en
Gaceta Oficial N°40.305 de esa misma fecha.
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado
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Twitter: @minutolegal