EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

FUNDACIÓN ESCUELA
DE LA EDIFICACIÓN
EL CICLO DE VIDA EN LOS
ACTIVOS INMOBILIARIOS
GREGORIO DÁVILA GARCÍA
COAM - 13 Octubre 2015
OBJETIVO
VISIBILIZAR EL MASTER “GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
Y SERVICIOS – FACILITY MANAGEMENT”
RESUMEN TEMÁTICO
LA INDUSTRIA INMOBILIARIA
ALGUNAS REFERENCIAS ECONÓMICAS
EL CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE
FACTORES ESENCIALES
EL FM EN LA GESTIÓN DE LOS INMUEBLES
ISO 55000
GREGORIO DÁVILA
EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
FORMACIÓN E HISTORIAL PROFESIONAL - GREGORIO DÁVILA GARCÍA
FORMACIÓN.-Ingeniero Técnico Industrial por la Universidad Politécnica de Madrid.
-Diplomado Superior de CEPREVEN. Centro de Prevención de Riesgos.
-Miembro de la Asociación de Arquitectura e Ingeniería Hospitalaria.
-Colaborador docente del Instituto de Fomento Empresarial (IFE), del Instituto de Empresa (IE), de La Salle
International Graduate School, de la Fundación Escuela de la Edificación del Colegio de Arquitectos Técnicos y de la
Politécnica de Madrid.
EXPERIENCIA ROFESIONAL.-Ingeniero de la Dirección General de Obras y Mantenimiento en el antiguo Instituto Nacional de Previsión (INSALUD).
-Director Técnico del Hospital del Niño Jesús en Madrid.
-Ingeniero Consultor para proyectos de hospitales en la constructora LAING.
-Ejercicio libre con diversos Proyectos y Direcciones de obras para la edificación y la industria. Particular por su
singularidad, las instalaciones de la fábrica de imagen y sonido de la firma Polygram en Alcorcón, Madrid.
-Director General de Obras y Servicios en la Compañía de Seguros AGF y AGF – UNIÓN FENIX.
-Consejero Delegado de su inmobiliaria: INVERFENIX.
-Director de Inmuebles Adjudicados en Caja Postal del Grupo ARGENTARIA.
-Director General en la Unidad de Activos Inmobiliarios de ARGENTARIA. Diseño, puesta en marcha y desarrollo de
GESINAR.
-Director Regional de INMOBILIARIA URBIS.
-Director General de EUROIMOBILIARIA (Compañía del Grupo URBIS en Portugal).
-Dirección General de Patrimonio del grupo REYAL URBIS.
-Director de Gestión de Activos Terciarios y Singulares del Área Inmobiliaria de BANESTO.
-Director de Urbanismo de ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE. Grupo Santander.
-Socio Director de FORSEIS.
-Voluntario de Cruz Roja Española. Grupo de Infraestructuras.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
“El sector inmobiliario es un mercado apasionante, tanto para quien se acerca a él
como analista como para quienes hemos desarrollado una buena parte de nuestra
vida profesional en él. Se trata de uno de los pocos mercados transversales de
nuestra economía, ya que afecta e interesa a múltiples sectores, usuarios, empresas
y a la práctica totalidad de las administraciones públicas”
“Desde la perspectiva de desarrollo profesional, el sector inmobiliario presenta
retos organizativos, estratégicos, de expansión, de gestión financiera y recursos
humanos, una elevada problemática técnica y jurídica, así como otras aéreas
complementarias que permiten la formación de profesionales casi renacentistas”
“Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria”
Autor: MIKEL ECHAVARREN
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
EL CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES, DESDE EL PUNTO DE VISTA PROFESIONAL, ES
UN UNIVERSO DE EXPERIENCIAS Y OPORTUNIDADES.
MI ANDADURA PROFESIONAL EN MAS DE 40 AÑOS DE ACTIVIDAD EN ESTA
INDUSTRIA ASÍ ME LO HA DEMOSTRADO.
CICLO DE VIDA DE
LOS INMUEBLES
CICLO DE VIDA
PROFESIONAL
LA FORMACIÓN Y ESPECÍFICAMENTE LA DEL MASTER EN FACILITIES MANAGEMENT,
SE BASA EN LAS EXPERIENCIAS PERSONALES Y EL CONOCIMIENTO ADQUIRIDO EN
LA PRÁCTICA PROFESIONAL.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
NO SOLAMENTE ES UN ATRACTIVO MERCADO PROFESIONAL, SINO QUE
REPRESENTA UNA ACTIVIDAD DE GRAN IMPORTANCIA EN LA ECONOMÍA.
EL VAB EN 2013, DEL SECTOR INMOBILIARIO (EDIFICACIÓN + ACTIVIDADES
INMOBILIARIAS) EN ESPAÑA HABRÍA SUPERADO LOS 130.000 MILLONES DE EUROS
CORRIENTES, REPRESENTANDO CERCA DEL 13% DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO
(PIB). HEMOS PASADO DEL 21% DEL PIB EN 2008 A POCO MÁS DEL 12% EN 2013.
INCLUIDAS EN TODOS LOS SUPUESTOS, LAS “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS”.
COMO REFERENCIA, EL TURISMO APORTA ALGO MAS DEL 11% AL PIB NACIONAL.
LA ESTRUCTURA DEL SECTOR SE HA TRANSFORMADO SIGNIFICATIVAMENTE
DURANTE LA CRISIS, CRECIENDO LAS “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS” SOBRE LAS
DE LA EDIFICACIÓN.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
ESTRUCTURA DEL VAB (VALOR AÑADIDO
BRUTO) DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA
POR GRUPOS DE ACTIVIDAD.
ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO
EN EUROPA (UE 27). DATOS EUROESTAR.
El indicador muestra el valor añadido bruto (VAB) de la industria en millones de euros; (a precios constantes). El VAB representa el valor económico generado por una
unidad productiva y se obtiene como saldo de la cuenta de producción, es decir, mediante la diferencia entre la producción de bienes y servicios y el consumo intermedio.
Está referido en cada caso al tipo de rama de actividad o de sector institucional para el que se elabore la cuenta de producción.
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DESAGREGANDO POR LOS USOS MAS CARACTERISTICOS, VEMOS LO SIGUIENTE:
EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y EUROPA POR FINALIDAD.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
LA INDUSTRIA INMOBILIARIA INTERVIENE EN TODO EL CICLO DE VIDA, DESDE
LA GESTIÓN Y ORDENACIÓN DEL SUELO, HASTA LA CONSTRUCCIÓN Y
EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, CON SU DEMOLICIÓN O DECONSTRUCCIÓN
FINAL.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
RESUMIENDO EN CUATRO GRANDES “BLOQUES” O INTERVENCIONES EN EL
CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE, PODEMOS SEÑALAR LAS SIGUIENTES:
SUELO
PROYECTO
CONSTRUCCIÓN
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EXPLOTACIÓN
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DESAGREGANDO ESTOS CUATRO BLOQUES, VOLVEMOS A ENCONTRARNOS
CON ESTAS ACCIONES EN LAS QUE SIEMPRE TENDRÍAMOS QUE CONTAR CON
LAS EXPERIENCIAS Y LAS “LECCIONES APRENDIDAS” EN LA GESTIÓN DE LOS
ACTIVOS Y PARTICULARMENTE EN LA GESTIÓN DEL F.M.
GESTIÓN DEL
SUELO
PROYECTO
EDIFICACIÓN
DEMOLICIÓN
OBSOLESCENCIA
CONSTRUCCIÓN
REFORMAS
LA OCUPACIÓN
ADAPTACIONES
EXPLOTACIÓN
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
DOS “CICLOS DE VIDA” DEL ACTIVO, SON SIEMPRE CONFLUYENTES EN GRAN
PARTE DE SU VIDA:
EL SUELO
LA EDIFICACIÓN
CICLO DEL
SUELO
SUELO
DEMOLICIÓN
EXPLOTACIÓN
PROYECTO
CICLO DEL
EDIFICIO
INMUEBLE
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TRES EXPERIENCIAS PERSONALES
EDIFICIO AGF .- MADRID
EDIFICIO URBIS.- LAS PALMAS
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EDIFICIO INVERFENIX.- MADRID
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TRES FACTORES SON FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE….
URBANISMO
ARQUITECTURA
INGENIERIA
………… Y TRES SON LOS FACTORES QUE CONDICIONAN LA EXPLOTACIÓN
INMUEBLE
OCUPANTES
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ACTIVIDADES
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EN EL CICLO DE VIDA DEL ACTIVO, ES LA EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, EN
TIEMPO Y EN INVERSIÓN, LA PARTE MAS IMPORTANTE.
POR ELLO, LAS EXPERIENCIAS DE LA EXPLOTACIÓN SON FUNDAMENTALES EN
LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE.
ESE 30% (¡¡!!) PUEDE CONDICIONAR ABSOLUTAMENTE LAS PREVISIONES
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VISTO DE OTRA MANERA, LOS COSTES DE ADQUISICIÓN DEL ACTIVO SON
SOLAMENTE LA “PUNTA DEL ICEBERG” DEL CICLO DE VIDA.
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ESTE GRÁFICO ES UN “COMODIN” QUE VALE PARA TODO EN EL CICLO DE VIDA:
-ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN
-CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE / SUELO /EDIFICACIÓN
-ANÁLISIS DE RIESGOS
-PUESTA EN MARCHA / EXPLOTACIÓN
-REFORMAS / REHABILITACIONES / ADAPTACIONES
-OBSOLESCENCIA / DECONSTRUCCIÓN / DEMOLICIÓN
TODOS ELLOS SON FACTORES FUNDAMENTALES EN LA GESTIÓN INMOBILIARIA
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COMO RESUMEN, DOS SON LOS FACTORES BÁSICOS:
– FACTORES URBANÍSTICOS
– FACTORES FUNCIONALES
• USOS
• ARQUITECTURA
• INGENIERÍA
• EXPLOTACIÓN / ACTIVIDAD
EN CUANTO AL ANÁLISIS DE UNA CARTERA INMOBILIARIA, ES FUNDAMENTAL,
• OCUPACIÓN
• USOS
• UBICACIÓN
• VALOR
PARA DEFINIR, CRITERIOS DE GESTIÓN Y ESTRATEGIAS
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OTROS FACTORES TANGENCIALES:
– LEGISLACIÓN : JURÍDICA Y FISCAL
– ADMINISTRACIÓN INMUEBLES Y SERVICIOS
– ANÁLISIS DE RIESGOS
EL CONUNTO DE TODOS ELLOS Y SU CONOCIMIENTO PORMENORIZADO,
FACULTA AL PROFESIONAL PARA GESTIONAR EL CICLO DE VIDA DE LOS
INMUEBLES DE MANERA EFICIENTE.
EL MASTER QUE PRESENTAMOS DESARROLLA CON MAYOR O MENOR
INTENSIDAD TODOS Y CADA UNO DE LOS FACTORES, PROFUNDIZANDO
LOGICAMENTE EN LOS ESPECÍFICOS DEL FACILITY MANAGEMENT.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
EL PAPEL DEL FACILITY MANAGEMENT .
EN LA GESTIÓN DE INMUEBLES SE INCLUYEN, COMO VEMOS, MÚLTIPLES
FACTORES Y VARIADAS DISCIPLINAS. UNA DE ELLAS ES LA GESTIÓN DE LOS
SERVICIOS ASOCIADOS AL INMUEBLE. (FACILITY MANAGEMENT).
SEÑALAR QUE LA TENDENCIA ES LA GESTIÓN INTEGRAL DE LOS INMUEBLES,
SUPERANDO LA MERA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS, PARA INCORPORAR EL RESTO
DE LAS ACTIVIDADES QUE DEMANDA UNA GESTIÓN GLOBAL DE LOS ACTIVOS
INMOBILIARIOS.
LAS ORGANIZACIONES QUE GESTIONAN CARTERAS IMPORTANTES SE ORGANIZAN
DE MANERA INTEGRAL.
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NORMATIVA ISO 55.000.
IMPORTANTE AVANCE PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS. “SISTEMA DE GESTIÓN
DE ACTIVOS”
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ALGUNAS REFERENCIAS Y CONSULTAS EMPLEADAS EN ESTE DOCUMENTO:
– “Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria”. Mikel
Echavarren.
– “El sector inmobiliario en España”. IEE y ASPRIMA.
– “El papel del sector inmobiliario en la recuperación de la economía
española”. Servicio de Estudios Banco de España.
– “Síntesis de indicadores económicos”. Ministerio de Economía y
Hacienda.
– “Tendencias del Mercado Inmobiliario”. PWC y Urban Lan Institute.
– Norma ISO 55.000
– Informes inmobiliarios diversas consultorías. JLL, KF, CBRE, etc…
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