analisisrazonado.200512i.96653660

ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES
FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005
PLAZA DEL TREBOL S.A.
En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre
de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004.
Plaza Del Trébol S.A., es una sociedad cuyo giro es la explotación y arrendamiento de bienes
inmuebles y, cuenta a la fecha del presente análisis razonado con dos centros comerciales,
Mall Plaza Trébol en la ciudad de Concepción, ubicado en la comuna de Talcahuano cuya
operación data desde el año 1995 y Mall Plaza Los Angeles, ubicado en la ciudad de Los
Ángeles, el que inició sus operaciones en el mes de marzo de 2003.
1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS
1.1.- Balance
1.1.1.- Activos (en miles de $)
Diciembre 2005
Activo Circulante
Activo Fijo
Otros Activos
Total Activos
14.733.173
47.008.771
1.736.947
63.478.891
Diciembre 2004
8.759.452
41.152.061
1.885.691
51.797.204
Var 2005-2004
68,2%
14,2%
-7,9%
22,6%
Activo Circulante:
El aumento del 68,2% equivalente a M$5.973.721.-.-, se explica fundamentalmente por el
incremento de las Cuentas por Cobrar a empresas relacionadas, las que se sustentan en
Contratos de Cuentas Corrientes Mercantiles entre las sociedades relacionadas de corto plazo
y donde se establece una tasa de interés por los fondos concedidos.
Activo Fijo:
El activo fijo neto presenta una variación del 14,2% equivalente a M$5.856.710.-, producto de
las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros
Comerciales Mall del Plaza Trébol y Mall Plaza Los Angeles. Este incremento está dado
fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, cuyo aumento corresponde a las nuevas
inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas y Auto Plaza en Mall Plaza Trébol y
la ampliación de este ultimo Centro Comercial.-
Valor libro y Valor económico de los activos fijos
A partir de transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir
que el valor comercial de los activos de Plaza del Trébol S.A. se encuentran sobre su valor de
libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando
éstos una plusvalía, durante el período posterior a la compra.
Otros Activos:
Estos disminuyeron en M$148.744.-, producto de la disminución de los documentos y cuentas
por cobrar a empresas relacionadas largo plazo en M$301.633.- y por otro lado en un
incremento de los deudores de largo plazo en M$155.339.-
1.1.2.- Pasivos (en miles de $)
Diciembre 2005
Pasivo Circulante
Pasivo Largo Plazo
Patrimonio
Total Pasivos
Diciembre 2004
14.031.658
30.574.057
18.873.176
63.478.891
Var 2005-2004
8.360.973
28.475.170
14.961.061
51.797.204
67,8%
7,4%
26,1%
22,6%
Pasivo Circulante:
El aumento del pasivo circulante por M$5.670.685.-, se genera principalmente por el
incremento de los pasivos bancarios de corto plazo por M$4.443.196.- y cuentas y documentos
por pagar en M$1.393.570.- efectos compensados por la disminución de provisiones y
retenciones en M$164.098.-
Pasivo Largo Plazo:
Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$2.098.887.-, está dado principalmente por
el aumento de las Obligaciones con Bancos en Instituciones Financieras en M$1.836.770.- y el
incremento de los impuestos diferidos de largo plazo en M$278.629.-
Patrimonio:
El saldo del Patrimonio al 31 de Diciembre se origina a partir del siguiente detalle:
Patrimonio al 01.01.2005
Mas Utilidades Ejercicio 2005
Menos Dividendos pagados 2005
Mas Revalorizacion Capital Propio
M$
M$
M$
M$
14.441.178
5.264.644
1.307.107
474.461
Patrimonio al 31.12.2005
M$
18.873.176
1.1.3.- Razones
Indicador
Razón de Liquidez
Razón Acida
Razón de Endeudamiento
Deuda Corto Plazo /Deuda Total
Deuda Largo Plazo / Deuda Total
Cobertura Gastos Financieros (1)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
1,05
1,05
2,36
31,46%
68,54%
5,9
1,05
1,05
2,46
22,70%
77,30%
4,0
0,0%
0,0%
-4,1%
38,6%
-11,3%
47,5%
(1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes
extraordinarios dividido por gastos financieros
La Razón de Liquidez no muestra cambios, manteniéndose en 1,05 para ambos períodos, dado
que tanto el activo circulante como el pasivo circulante se incrementaron en similares cuantías
durante el presente ejercicio.
Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 4,1%, producto que el total de pasivos
exigibles se incrementó en M$7.769.571, equivalente a un 21,1%, que se explica
fundamentalmente por el incremento de los pasivos bancarios de corto y largo plazo; Por su
parte el patrimonio se vio incrementado en M$3.912.115, equivalente a un 26,1%, explicado
por los mejores resultados del ejercicio (incremento del 33,3%) y el incremento en la reservas
para futuros dividendos en un 35,1%.-.
La Cobertura de Gastos Financieros se incrementó en un 47,5%, como consecuencia de los
menores Gastos Financieros y el incremento del Resultado del Ejercicio
1.2.- Resultados
Estado de Resultado (en miles de $)
Diciembre 2005
Ingresos de Explotación
Costo de Explotación
Margen de Explotación
Gastos de Adm. y Ventas
Resultado Operacional
Ingresos Financieros
Otros Ingresos fuera de la explotación
Gastos Financieros
Corrección Monetaria
Resultado No operacional
Resultado antes de Impuesto
Impuesto Renta
Utilidad Ejercicio
R.A.I.I.D.A.I.E.(1)
Diciembre 2004
Var 2005-2004
12.703.560
(3.846.424)
8.857.136
(1.480.815)
7.376.321
7.382
2.853
(1.374.630)
(37.442)
(1.401.837)
5.974.484
(709.840)
5.264.644
11.447.507
(3.602.103)
7.845.404
(1.568.520)
6.276.884
16.565
30.254
(1.759.586)
(49.091)
(1.761.858)
4.515.026
(565.418)
3.949.608
11,0%
6,8%
12,9%
-5,6%
17,5%
-55,4%
-90,6%
-21,9%
-23,7%
-20,4%
32,3%
25,5%
33,3%
8.139.686
7.067.055
15,2%
(1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios
Resultado Operacional:
El resultado operacional alcanzó a M$7.376.321.- lo que resulta en un incremento de
M$1.009.437 equivalente al 17,5%. Este mayor resultado se explica por los mayores Ingresos
de Explotación, que se situaron en M$12.703.560, que representa un crecimiento de
M$1.256.053.- equivalente al 11%.-, producto de los mayores ingresos por arriendo y mayores
metros cuadrados arrendados de los Centros Comerciales Mall Plaza del Trébol y Mall Plaza
Los Angeles. Por su parte los Costos de Explotación y Gastos de Administración aumentaron
en conjunto en M$156.616.-, equivalente a un 3,02%.-
Resultado No operacional:
El resultado no operacional alcanzó a una pérdida de M$1.401.837.-, lo que representa una
disminución de M$360.021, equivalente a un 20,4%, respecto del ejercicio anterior, generado
por los menores gastos financieros del período, los cuales disminuyeron en M$384.956, y del
menor efecto negativo de la corrección monetaria, compensados en parte por los menores
ingresos fuera de la explotación en M$27.401.-
1.3.- Rentabilidades
Rentabilidad del Patrimonio (1)
Rentabilidad de Activos
Rendimiento de Activos Operacionales
Utilidad por acción ($ por acción)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
38,69%
8,29%
11,20%
279
35,87%
7,63%
9,60%
209
7,9%
8,7%
16,7%
33,3%
(1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio
(2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos
netos.-
La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 38,69%, incrementándose en un 7,9%, producto de
los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio (crecimiento del 33,3% respecto del
2004), en tanto el patrimonio se incrementó en un 26,1%.Por su parte, la rentabilidad de los activos se incremento en un 8,7% producto de los mayores
resultados obtenidos respecto del periodo anterior.
1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones
Activo Fijo (en miles de $)
Diciembre 2005
Terrenos
Construcción y obras de infraestructura
Maquinarias y equipos
Otros activos fijos
Depreciación Acumulada
Total Activo Fijo Neto
9.245.879
33.329.331
854.688
9.069.054
(5.490.181)
47.008.771
Diciembre 2004
9.120.437
33.230.100
854.688
2.650.295
(4.703.459)
41.152.061
Var 2005-2004
1,4%
0,3%
0,0%
242,2%
16,7%
14,2%
El activo fijo neto presenta un incremento del 14,2% equivalente a M$5.856.710.-, producto de
las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros
Comerciales Mall Plaza Trébol y Mall Plaza Los Angeles. Este incremento está dado
fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, que corresponden a las nuevas inversiones en
ejecución, donde se destacan Las Terrazas y Auto Plaza de Mall Plaza Trébol y la ampliación
de este ultimo Centro Comercial.-
1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo
Flujo Efectivo (en miles de $)
Diciembre 2005
De la Operación
Del Financiamiento
De Inversión
6.925.626
(986.954)
(5.889.773)
Diciembre 2004
6.730.231
(6.141.090)
(902.463)
Var 2005-2004
2,9%
-83,9%
552,6%
De la Operación:
Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$6.925.626.-, producto del
mayor pago de Impuestos se vio compensada con un mayor flujo de pago de proveedores.
Del Financiamiento:
Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$986.954.- principalmente
por el pago de dividendos
De Inversión:
Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$5.889.773.- producto del
incremento de activos fijos en el periodo antes señalado.
2. - ANALISIS DE MERCADO
Mall Plaza Trébol, enfrenta la competencia del centro comercial de Concepción, que cuenta con
una gran variedad de multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), almacenes
tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Además del
centro de Talcahuano, supermercados, centros vecinales y otras calles comerciales.
Por su parte Mall Plaza Los Angeles, enfrenta la competencia del centro comercial de Los
Ángeles y, en segundo término, de Concepción, los que cuentan con una amplia variedad de
multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), almacenes tradicionales, farmacias y
perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros.
Por último, cabe señalar que sólo el 21% del comercio minorista se realiza en los centros
comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo 2005).
3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO
La Sociedad tiene gran parte de sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando
con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio.
Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el
desarrollo sostenible en el tiempo.
4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS
La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos
sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos
Ricardo Unda Henríquez
Gerente General