El Quito que queremos - Registro de la Propiedad

GUÍA PRÁCTICA PARA INGRESO
DE TRÁMITES AL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD DEL DMQ
PBX: 3988170
Ulloa N31-10 y Murgeón
www.registrodelapropiedad.quito.gob.ec
El Quito que queremos
Misión del Registro de la Propiedad del DMQ
GUÍA PRÁCTICA PARA INGRESO DE
TRÁMITES AL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD DEL DMQ
“Somos una institución pública responsable de
garantizar seguridad jurídica de
actos registrales referentes a la propiedad
inmobiliaria y su publicidad.
Buscamos la prestación de servicios de calidad,
oportunos y transparentes,
desarrollados por personas honestas, calificadas
y en constante crecimiento.
Contribuyendo al desarrollo económico
y social del DMQ.”
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TRÁMITES PARA INSCRIPCIÓN
REQUISITOS GENERALES
Los siguientes son requisitos generales
para todo tipo de ACTO TRASLATICIO DE
DOMINIO:
• En la escritura debe constar la firma del Notario
(con holograma), presentar PRIMERA COPIA
y en cada una de las fojas tiene que constar el
sello de la respectiva notaría.*
• Sello original y sumilla del Notario en todas las
fojas*
• Hoja de transferencia de Dominio del Distrito
Metropolitano de Quito (en este documento
consta la cuantía, la superficie y el valor a pagar
de impuestos entre otros datos)*
• Pagos de los impuestos de: Alcabala y el pago
por impuesto de plusvalía en el caso de haberlo
en Tesorería Municipal. Impuesto adicional en
el Consejo Provincial.* 4
Si la escritura es antes de 2004, los
siguientes pagos:
Las escrituras celebradas antes 2004 deben
cancelar los impuestos de Alcabala y adicionales
(que comprenden pagos a: Tesorería Municipal,
Consejo Provincial, Junta de Defensa Nacional y
Agua Potable), el pago por impuesto de plusvalía
en caso de haberlo. Adicional deberá cancelar el
impuesto de Registro en Tesorería Municipal, Junta
de Defensa Nacional y Consejo Provincial.
• Certificado de
actualizado *
gravámenes
e
hipotecas
• Comparecencia del propietario por sus propios
derechos y/o si es a través de poder, con la
respectiva razón de no revocatoria, de 1 año de
vigencia otorgado en el Ecuador o 5 años, en
caso de ser otorgado en el extranjero.
Si es persona jurídica nombramiento inscrito y
actualizado, copia del RUC, acta de autorización de
la junta o asamblea de accionistas o socios excepto
las entidades cuyo objeto social o giro del negocio
sea inmobiliario.
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Si se comparece por un menor de edad o una
persona que no tenga la libre administración de sus
bienes, se debe señalar a su representante y en qué
calidad, en el caso de ser curador tiene que adjuntar
el discernimiento (nombramiento) correspondiente;
así como también copia de cédula del menor.
Si el vendedor es un menor de edad o una
persona que no tiene la libre administración de sus
bienes tiene que presentar la autorización judicial
correspondiente.
Además de la autorización señalada anteriormente,
si la venta es de los bienes del pupilo debe ser en
pública subasta (Art. 419 CC, concordancia Arts. 779
y 780 CPC)
Si son Cooperativas de Vivienda y afines se requiere
el Acuerdo Ministerial que aprueba la minuta de
adjudicación y el Acta de sorteo de los inmuebles
(este requisito se seguirá solicitando hasta que se
conforme la Superintendencia y con ella las nuevas
políticas a aplicarse de acuerdo a la Ley Orgánica de
Economía Popular y Solidaria y del Sector Financiero
6
Popular y Solidario) y los nombramientos de los
representantes otorgados por el MIES.
En caso de los Comités Barriales o Promejoras es
necesaria la autorización de la Asamblea General de
miembros y los nombramientos de los representantes
otorgados por el MIES.
• Estado civil al momento de la adquisición (si
comparece con capitulaciones matrimoniales
debe adjuntar las mismas, no basta que esté
marginada en la partida)*
Si los comparecientes tienen disolución de
la Sociedad Conyugal tienen que adjuntar
la partida de matrimonio con la marginación
correspondiente.*
Si los comparecientes son de estado civil
divorciados deberá adjuntar la partida de
matrimonio con la respectiva marginación.*
En caso de que una persona adquirió la
propiedad de estado civil casado sin especificar
el nombre del cónyuge se deberá adjuntar la
partida de matrimonio.*
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• Verificación de nombres con cédulas (revisar
también que conste la papeleta de votación)
consistentes con la información del certificado
de gravamen. *
• Comparecientes, la calidad en que lo hacen y
estado civil (si existe cónyuge exigir copia de
cédula, si están estipulando a favor de alguien
exigir copia de cédula de la persona a favor de
quien se hace dicha estipulación)*
• Antecedentes, por lo menos el inmediato
anterior (si son varias adquisiciones hacer
constar todas y cada una de ellas) con fechas y
nombres exactos.*
• Descripción exacta del predio con información
de calles, linderos, número de predio y clave
catastral consistente con la información del
certificado (linderos y superficie con el oficio de
transferencia) y aclarar en caso de que haya
diferencia con la información constante en el
título anterior.
• Cláusula de Autorización de Inscripción*
• Contribución a la autopista en los inmuebles
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ubicados en las parroquias Pomasqui y San
Antonio de Pichincha (Consejo Provincial).*
de adquisición con razón de inscripción cuando
ésta se hubiera otorgado antes de 1999. • En caso de fraccionamientos tiene que estar
como documento habilitante la respectiva autorización municipal, sin perjuicio de que
la misma esté inscrita en el Registro de la
Propiedad.*
• En caso de que exista cambio de denominación
de una persona jurídica y ésta sea propietaria
de un bien inmueble, es indispensable que
este cambio se inscriba en el Registro de la
Propiedad.*
• Si adquirió por herencia o legado, adjuntar
el comprobante de pago del impuesto a la
herencia (formulario 108 y Anexos por cada
uno o razón de prescripción) antecedentes de
dominio del causante y posesión efectiva.*
• Si una persona interviene por medio de su
apoderado el poder deberá contener al menos
lo siguiente:
• Para la inscripción de testamento deberá
adjuntarse el pago de impuesto a la herencia.
• En cuanto a la diferencia de áreas en relación
a la Ordenanza No. 163 (o la norma que la
sustituya) de fecha 3 de enero de 2012 lo
siguiente: Cuando se ha justificado la superficie
real con el título anterior se atenderá a este
último, para verificar esta información se
requiere adjuntar copia simple de la escritura
9
●La autorización expresa para realizar el
acto o contrato que se pretende inscribir.
●En caso de transferencia de dominio
indicar expresamente si es a título oneroso, gratuito o un título diferente.
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REQUISITOS POR TIPO DE CONTRATO
Además de los requisitos generales para todo
título traslaticio de dominio se requerirán en
este caso los siguientes:
1.
TRANSFERENCIAS DE DOMINIO EN
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
• Si está declarado en Propiedad Horizontal
(linderos generales, específicos y alícuotas, que
deberá coincidir plenamente con la Declaratoria
y el certificado de gravamen).
• Debe haber certificado actualizado de expensas
con sello e identificación de la persona que
está a cargo de la recaudación de los valores
o de la administración con el detalle exacto
de los inmuebles que se están transfiriendo
de acuerdo a la Declaratoria de P. H. Adjuntar
copia de cédula del administrador o de quien
suscribe el documento; así como también
el nombramiento vigente del administrador.
Caso contrario se deberá incluir una declaración
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juramentada sobre responsabilidad en el pago
que exima al Notario y al Registrador respecto
de estas obligaciones y que determine al menos
lo siguiente:
●“Los compradores declaran bajo juramento
que en el (nombre del Conjunto Residencial),
lugar en donde se encuentran ubicados los
inmuebles materia de la presenta venta,
no existe designado Administrador alguno,
por lo que no se han generado cuotas
por concepto de expensas, eximiendo de
responsabilidad a los señores Notario y
Registrador de la Propiedad del Cantón.
Todo esto bajo declaración expresa de
responsabilidad de los intervinientes.
• Cláusula de sometimiento al régimen de P.H.;
que conoce, y acepta el reglamento interno de
copropiedad.
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2.
• Se deberá señalar linderos generales donde se
encuentren fincados derechos y acciones.
TRANSFERENCIAS DE DOMINIO EN
REGIMEN DE DERECHOS Y ACCIONES:
Además de los requisitos generales para todo título
traslaticio de dominio se requerirán en este caso los
siguientes:
• Si hay dudas acerca del porcentaje o no consta
exacto en el certificado se pide título anterior
(D y A fincados) o certificado de Ventas (D y A
sobrantes).
• Si existe una venta de derechos y acciones en
el texto de la escritura NO puede constar que
se realiza como cuerpo cierto o viceversa.
• En caso de que el adquirente consolide el 100%
de derechos y acciones del bien que equivalga
a la totalidad del inmueble deberá declararlo así
expresamente, a efecto de que a futuro puede
transferirlo como un solo inmueble.
• Si la venta es en derechos y acciones, debe
constar el porcentaje tanto en la escritura como
en el oficio de trasferencia.
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3.
DONACIÓN:
Además de los requisitos señalados anteriormente:
•
Para donar, se necesita autorización judicial
o Acta notarial de subsistencia patrimonial. El
impuesto a la donación que genere (SRI). Se
deberá determinar con claridad si se trata de una donación revocable o irrevocable debiendo
atenderse a lo previsto en el Código Civil sobre los efectos y requisitos de la donación.
En cualquier caso en que existiere incremento
gratuito en el patrimonio de una persona tiene
que presentarse el impuesto a la donación
(renuncias, cesión de derechos, y otros).
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4.
APORTES DE BIENES INMUEBLES EN
CONSTITUCIÓN DE COMPAÑÍAS:
A más de los señalados anteriormente tiene que adjuntarse
la resolución de la Superintendencia de Compañías.
5.
PARTICIONES DE BIENES DE COMPAÑÍAS
QUE YA ESTÁN CANCELADAS DE
HECHO Y DE DERECHO:
A más de los señalados anteriormente tiene que
adjuntar los siguientes:
• Certificación de la Superintendencia de
Compañías de las personas que constan
como socios a la fecha de la cancelación de la
Compañía.
• Certificación de la Superintendencia de
Compañías y del Registro Mercantil de que la
Compañía se encuentra cancelada.
6.
LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD
CONYUGAL:
A más de los señalados anteriormente tiene que
adjuntar lo siguiente:
• La liquidación de la sociedad conyugal puede
ser:
1.
Judicial;
2.
Por escritura pública acompañada de su
respectiva aprobación judicial;
3.
Por escritura pública acompañada del Acta
notarial que disponga la inscripción, con
la respectiva publicación por la prensa y
ordenando la inscripción.
Las tres formas cumpliendo con las formalidades
de ley.
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16
7.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA
ABIERTA:
Además de los requisitos generales, de los
establecidos para los inmuebles establecidos en
Propiedad Horizontal así como de los de Derechos y
Acciones, se requerirá los siguientes:
• Si se hipoteca bienes que pertenecen a
un menor de edad o a una persona que no
tiene la libre administración de sus bienes
tiene que presentarse la autorización judicial
correspondiente.
• Si quien hipoteca es una persona jurídica
adjuntar la autorización del órgano
correspondiente o adjuntar copia simple del
estatuto donde conste esa facultad. 8.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA:
• Oficio del Notario al Señor Registrador el mismo
que debe ser un fiel reflejo de la escritura. (En
BIESS y BEV se establecen el valor de la
hipoteca)
• Comparecencia del acreedor cancelante si
éste compareció con estado civil casado a la
fecha de la constitución de la hipoteca tiene
que intervenir obligatoriamente su respectivo
cónyuge, si es persona jurídica nombramiento
inscrito y actualizado, copia del RUC.
• En caso de que la escritura sea otorgada
en otro cantón, ingresar con una copia de la
escritura certificada (en reemplazo del oficio de
cancelación). 9.
PROMESA DE COMPRAVENTA:
Si el interesado desea voluntariamente inscribir
deberá adjuntar lo siguiente:
• Que haya firma del Notario y que sea PRIMERA
COPIA.
• Que esté elevada a escritura pública y que sea
PRIMERA COPIA
• Sello y sumilla del Notario en todas las fojas.
• Certificado de gravámenes e hipotecas actualizado.
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• Comparecencia del propietario por sus propios
derechos y/o si es a través de poder, con la
respectiva razón de no revocatoria, de 1 año de
vigencia otorgado en el Ecuador o 5 años, en
caso de ser otorgado en el extranjero.
Si es persona jurídica nombramiento inscrito y
actualizado, copia del RUC, acta de autorización
de la junta o asamblea de accionistas o socios
excepto las inmobiliarias.
Si comparece un menor de edad o una persona
que no tenga la libre administración de su
bienes, se debe señalar, quien los representa
y en que calidad, en el caso de ser en calidad
de curador, tiene que adjuntar el discernimiento
(nombramiento) correspondiente. De ser el
promitente vendedor la respectiva autorización
judicial.
• Descripción del inmueble que se promete
vender con información de calles y linderos.
• Debe estar señalado claramente el plazo para el
cumplimiento de la escritura definitiva de la escritura.
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• Se puede incluir una cláusula penal.
• Se debe incluir cláusula de autorización para la
inscripción.
10. COOPERATIVAS:
En tanto la Superintendencia de Economía Popular
y Solidaria no establezca un nuevo procedimiento,
cuando las Cooperativas adjudican a sus socios
será necesario contar con el Acuerdo Ministerial
que aprueba la minuta de adjudicación y el Acta de
sorteo de los lotes. Para realizar ventas a terceros se
requerirá autorización de la Asamblea de socios. En
el caso de Comités, para la transferencia a sus socios
o terceros será necesario presentar la autorización
de sus miembros; además nombramientos vigentes
de sus representantes.
• Verificación de nombres con cédulas (revisar
también que conste la papeleta de votación)
consistentes con la información del certificado
de gravamen.
• Comparecientes, la calidad en que lo hacen y
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estado civil (si existe cónyuge exigir copia de
cédula, si están estipulando a favor de alguien
exigir copia de cédula de la persona a favor de
quien se hace dicha estipulación)
de 1 año de vigencia otorgado en el Ecuador o 5
años, en caso de ser otorgado en el extranjero).
Si es persona jurídica nombramiento inscrito y
actualizado, copia del RUC, acta de autorización
de la junta o asamblea de accionistas o socios
excepto las inmobiliarias.
• Antecedentes, por lo menos el inmediato
anterior (si son varias adquisiciones hacer
constar todas y cada una de ellas) con fechas y
nombres exactos.
Si comparece un menor de edad o una persona
que no tenga la libre administración de su
bienes, se debe señalar quien los representa
y en que calidad, en el caso de ser en calidad
de curador tiene que adjuntar el discernimiento
(nombramiento) correspondiente.
11. ARRENDAMIENTOS:
Si las partes deciden inscribirla, el efecto es que se
deberá respetar el plazo estipulado por las mismas y
así considerar los siguientes requisitos:
•
Que esté elevado a escritura pública y que sea
PRIMERA COPIA
•
Certificado de
actualizado
•
Comparecencia del propietario (si es a través de
poder, con la respectiva razón de no revocatoria,
gravámenes
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e
hipotecas
Si el arrendador es un menor de edad o una
persona que no tiene la libre administración de
sus bienes tiene que presentar la autorización
judicial correspondiente.
•
Verificación de nombres con cédulas (revisar
también que conste la papeleta de votación)
consistentes con la información del certificado
de gravamen.
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•
Comparecientes, la calidad en que lo hacen y
estado civil.
•
Antecedentes, por lo menos el inmediato
anterior (sin son varias adquisiciones hacer
constar todas y cada una de ellas) con fechas y
nombres exactos.
•
•
Debe estar señalado claramente el plazo
del contrato, la utilización que se le dará al
inmueble y el canon de arrendamiento.
SOLICITUD DE CERTIFICADOS
recomendaciones a tomar en cuenta al
ingreso de una solicitud previa al obtencion
del certificado
1.
La petición deberá solicitarse únicamente a
nombre del último propietario, y en base al título
de adquisición. (Artículo 10 Ley del Sistema
Nacional de Registro de Datos Públicos).
2.
En caso de que exista testamento o posesión
efectiva la solicitud deberá realizarse a
nombre del causante y en base a su forma
de adquisición, mientras que la referencia del
testamento o la posesión efectiva deberán
anotarse en la parte correspondiente en la
petición.
3.
En la petición debe hacerse constar los nombres
y apellidos completos de los adquirentes y
de su cónyuge, a efecto de poder calcular
adecuadamente los derechos respectivos y no
dilatar el trámite.
4.
Se debe detallar todas las alícuotas (declaratoria
Autorización para la inscripción.
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de propiedad horizontal) o inmuebles (lotes
o fajas de terreno) del cual se desea la
certificación.- En caso de que se trate de
propiedades que no tiene relación entre sí
deberá llenarse una solicitud por cada una.
Debe indicarse todas las formas de adquisición;
ya que esta omisión podría provocar confusión
al certificar
5.
6.
Si necesita con posesión efectiva la
certificación, se recomienda adjuntar una copia
de la razón de inscripción de dicha posesión
efectiva, o en su defecto anotar los apellidos de
los herederos, teniendo siempre en cuenta que
el causante debe constar como propietario.
Si se solicita un estatuto personal llenar con
letra clara, adjuntar copia de la cédula de
identidad; y, hacer referencia al inmueble, la
parroquia donde se encuentra ubicado y sus
debidas especificaciones
OBSERVACIONES FRECUENTES EN CUANTO
A LOS CERTIFICADOS EMITIDOS
El certificado se confiere en base a la información
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constante en los libros y archivos que se custodian
en esta dependencia, en tal razón puede generarse
diferencias entre la información que consta en
el certificado y lo que consta en títulos por las
siguientes causas:
a. ERROR EN LIBROS: Para establecer si el
error en el certificado es producto de la existencia
de un error en los archivos que reposan en esta
dependencia, DEBEMOS TOMAR EN CUENTA LOS
SIGUIENTES PARAMETROS:
i. Si la información que consta en el certificado hace
referencia a un acto o contrato inscrito después
de marzo de mil novecientos noventa y nueve, es
necesario que se adjunte copias certificadas de la
escritura cuyos datos no coinciden, ya que a partir
de esta fecha el Registro mantiene información
digitalizada y por tal razón el certificado es un
reflejo de dicha inscripción.
ii. La información del certificado corresponde
únicamente a lo que consta en libros, por lo que el
usuario antes de solicitar el cambio deberá constatar
que el dato conste en el último título inscrito.
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iii. No se procede a rectificar los libros sino
únicamente basado en escrituras originales o
copias certificadas. Artículo 10 Ley del Sistema
Nacional de Registro de Datos Públicos.
iv. Los homónimos generados por inscripción de
providencias judiciales o administrativas deberán
ser aclarados por la autoridad correspondiente.
b. ERROR DE FORMA: En este tipo de errores
se incluyen aquellos referentes a la redacción del
certificado y que no perjudica la naturaleza del
inmueble, sus titulares y/o a su realidad jurídica.
Sin perjuicio de lo anterior, es conveniente que se
informe al Registro para su inmediata corrección.
c. ERRORES DE FONDO: Son errores en los
cuales se cambia o altera la situación jurídica del
inmueble, sus propietarios, los derechos reales
que recaen sobre él o sus gravámenes, y sobre
los cuales el usuario tiene que informar al Registro
inmediatamente para ser corregido .- Art 8.- de la Ley
del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos.27
OBSERVACIONES FRECUENTES
EN CUANTO A LOS CERTIFICADOS
EMITIDOS
Es facultad del Registro de la Propiedad, el
solicitar documentación, basado en el principio
de rectificabilidad de la información (Art. 8 Ley del
Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos),
en cuyo caso se emite una negativa solicitando
documentación, como por ejemplo: i. Declaración juramentada del propietario:
En predios urbanos y rurales que han sido
adquiridos hasta antes del 28/10/1966, y que no
han sido hipotecados, y que tampoco han tenido
una prohibición de enajenar.
ii. Documentos catastrales; Se lo pide
conjuntamente con la declaración juramentada en
los mismos casos.
iii. Autorizaciones de subdivisión y plano aprobado:
Tomando en consideración que no todas las
autorizaciones de subdivisión fueron inscritas, se
requiere que se adjunte estos documentos para ampliar
la información del certificado y establecer cuantos lotes
tuvo el fraccionamiento y su respectiva denominación.
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NOTA: estos requisitos corresponden a las
observaciones que con mayor frecuencia se
presentan en los procesos de revisión legal,
inscripción y certificación en el Registro de la
Propiedad.
BASE LEGAL.-Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización
•
Código Civil
•
Código de Procedimiento Civil
•
Ley de Registro
Este documento constituye una guía
referencial para facilitar a los usuarios.
•
Ley del Sistema Nacional del Registro de Datos
Públicos
Esto no obsta el establecimiento de
otros requisitos particulares que puedan
presentarse en cada caso, de conformidad
con la normativa legal vigente y acorde a
los temas específicos que se establezcan en
cada acto o contrato.
•
Ley de Compañías
•
Ley de Propiedad Horizontal
•
Ley Notarial
•
Ley Orgánica de la Economía Popular y Solidaria
y del Sector Financiero Popular y Solidario.
•
Ley de Inquilinato
•
Ley de Mercado de Valores
•
Código Tributario
Cualquier tipo de duda que se pueda generar
respecto del contenido de este documento
podrá canalizarse del director de inscripciones
o certificaciones según el caso.
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Visión del Registro de la Propiedad del DMQ
“El RPDMQ en el 2015 es…
…El líder nacional y Latinoamericano en la
generación de valor, a través de la prestación
de servicios registrales para la comunidad y
garante de la seguridad
jurídica de la propiedad inmobiliaria.
Somos modelo de gestión eficiente, eficaz y
socialmente responsable, construido sobre la
base del mejor talento humano y la excelencia
en el servicio.”
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