LA LEY DEL SUELO TI Ingenua, artificial o perjudicial son algunos

LA LEYDEL SUELO TI
Ingenua, artificial o
perjudicial son algunos
de los calificativos que
promotores, agricultores y
arquitectos esgrimen sobre
la nueva Ley del Suelo
10
VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007
LUIS ZURANO
A NUEVA LEY DE SUELO, APROBADA
a principios de mayo con los votos a favor de todos los grupos
parlamentarios a excepción del
Partido Popular, entró en vigor el
pasado uno de julio, sustituyendo
a la Ley del Régimen del Suelo de 1998.
Con ella, el Ejecutivo presidido por José
Luis Rodríguez Zapatero cree haber encontrado su particular elixir para acabar
I
M
OBETA
con la especulación en nuestro país, una
lacra que no distingue colores y que en
los últimos años se ha convertido -en algunos casos, a la fuerza- en el "sambenito" de constructores, políticos, jueces
e incluso de las más famosas caras del
papel "couché".
Pocos serán los ciudadanos de este
país que no sepan qué es eso de la Operación Malaya, o que se extrañen al
escuchar el nombre de un tal Paco 'El
Pocero'. En la trastienda de ambas -¿o
quizá cabría decir en primera línea?-,
un denominador común: la especulación urbanística. Marbella y Seseña, una
pequeña población de Toledo que hasta
hace nada permanecía en el anonimato,
han copado en los últimos meses la actualidad de nuestro país. Ambas localidades se convirtieron en el paradigma de
una lucrativa práctica que ha levantado
las críticas del Parlamento Europeo, la
ONU y de, por supuesto, los ciudadanos
de a pie, a los que los beneficios de las
especulativas operaciones urbanísticas
nos les toca ni de lejos... ni siquiera la
pedrea.
Pero, ¿cómo acabar con la especulación? El Gobierno central cree haber
dado con la solución con la nueva Ley
del Suelo, una norma que se marca como
objetivo poner fin a la corrupción urbanística y desenterrar ese aforismo que
utiliza Gerardo Roger, uno de los "padres" de la nueva ley, de la tierra para el
que la reclasifica "es lo que provocaba la
Ley del 98", asegura este experto.
La nueva ley fue aprobada con la
ministra Trujillo, la de los minipisos, y
se ha convertido ya en el estandarte de
su sucesora, la catalana Carme Chacón, elegida por Zapatero y que estará
al frente de la cartera de Vivienda en
los ocho meses que quedan de legislatura. Chacón prometió en su toma de
posesión luchar precisamente contra la
especulación y trabajar para que ningún
proyecto se trunque por el precio de la
vivienda. Y aquí encontramos el primer
punto de disensión o, al menos, de incertidumbre. Proviene desde la Asociación
de Promotores Inmobiliarios y Agentes
Urbanizadores de Valencia.
han apuntado que se trata de una norma
que pretende frenar la especulación y la
construcción irracional y reservar suelo
para viviendas protegidas. En el caso
de la Comunitat, los promotores hemos
creado al menos el 80% de las VPO que
se han construido en la última década.
Este es un claro indicador de que la
APCV trabaja para garantizar ese derecho básico de todos los ciudadanos",
señala el presidente de la APCV, Salvador Vila. Hasta aquí, todo bien; ningún
atisbo de incertidumbre. "Sin embargo,
la entrada en vigor de esta ley nos plantea diversas incógnitas. Una de las más
importantes es el posible encarecimiento de los precios de los inmuebles", advierte Vila.
Se trata de una hipótesis totalmente
opuesta a la tesis del Gobierno ("que
ningún proyecto se trunque por el precio de la vivienda"), y también a la del
urbanista Gerardo Roger, quien augura
una tendencia a la baja, eso sí, no "extrema".
"Afortunadamente los precios no
van a bajar de golpe, pues si lo hicieran,
los efectos sobre nuestra economía serían devastadores", señala el profesor de
la Universidad Carlos III.
GARANTÍAS 100%
En opinión de Gerardo Roger, "la
ley del Régimen del Suelo propiciaba la
especulación, convertía prácticamente
todo el país en terreno urbanizable y fomentaba una tendencia al alza del precio
del suelo, que hizo que España tuviera
el dudoso honor de tener el suelo y la
vivienda más cara de toda Europa. Asimismo, permitía obtener unas plusvalías
desaforadas y contaba con un sistema de
valoración del suelo antimercado, opuesto radicalmente a un modelo económico
liberal. La Ley del Régimen del Suelo
"Como en cualquier otro caso, la entrada en vigor de una norma supone una
etapa de cambios o de reajuste. El deseo
de nuestra asociación es contar con las
máximas garantías en todos los ámbitos
y confiamos en que esta ley cumpla con
los objetivos que se han promulgado:
regular los derechos y deberes de los
ciudadanos y de los propietarios de suelo estableciendo un verdadero estatuto
básico de ciudadanía en relación con el
suelo y el medio urbano. Sus impulsores
VALENCIA 7 DÍAS, D E L 7 A L 1 3 D E SEPTIEMBRE 2007
El porcentaje de
vivienda protegida
pasará de un 25 al
30% en la nueva ley
11
reportaje
iba en contra de la única especulación
prohibida expresamente por la Constitución, la especulación del suelo", apunta
Gerardo Roger Fernández.
Según el profesor de la Carlos III,
la ley del 98, al establecer el precio del
suelo "por su máximo valor especulativo posible", provocaba que fuera muy
rentable retener el suelo para especular
con él. "Con la nueva ley esta rentabilidad desaparece. Quien quiera sacarle
partido a su suelo tendrá que invertir en
él, no como antes cuando al propietario
le daba lo mismo invertir o no. Ahora
con el nuevo sistema de valoración ya
no será así; las plusvalías serán para
quienes las trabajen", añade Roger Fernández.
EN PIE DE GUERRA
Pero no todos están de acuerdo con
la nueva forma de valorar el suelo; un
ejemplo lo encontramos en los agricultores. El pasado 12 de julio, Pedro Ba-
Esta ley "plantea
el posible
encarecimiento de
los precios de los
inmuebles"
Salvador Vila (presidente de
APCV)
rato, presidente nacional de ASAJA, y
Cristóbal Aguado, presidente de la Asociación Valenciana de Agricultores y vicepresidente de ASAJA, se reunían con
el defensor del Pueblo, Enrique Múgica,
para plantearle un recurso de inconstitucionalidad del artículo 22 de la Ley, que
hace mención a la valoración del suelo
rural.
"La Ley, en sus actuales términos,
permite al Gobierno expropiar a los agricultores el suelo necesario para realizar
infraestructuras a un justiprecio que roza
la confiscatoriedad", denuncia ASAJA.
Según explican desde la organiza12
reportaje
Vista panorámica de una de las muchas fincas
en construcción que proliferaron en la capital
de la Comunitat Valenciana durante los años del
"boom ¡mobiliario"
ción agraria, con la nueva norma, el valor del terreno se calculará por el sistema
de capitalización de renta, es decir, por
el valor de lo que se pueda sembrar o recolectar, independientemente de que ese
precio sea infinitamente inferior al de
las fincas colindantes o incluso inferior
al precio que se adquirió.
"Con este nuevo sistema de valoración, el nuevo justiprecio del suelo rural
resultará verdaderamente irrisorio, ya
que será mucho menor al actual y rondará entre 3 y 6 euros el metro cuadrado.
En el caso del urbanismo y con la nueva
normativa, el agente urbanizador optará
por un sistema
expropiatorio
absolutamente perjudicial
para los agrio cultores, tanto
í por la nueva
cobertura legal que justifica el expediente expropiatorio, como por el nuevo método de
valoración del suelo rústico, tasado en
función de la rentabilidad de la explotación que en muchos cultivos es ruinosa",
señalan desde ASAJA.
En este mismo sentido, José María
Lozano Velasco, catedrático de Proyectos Arquitectónicos de la Universidad
Politécnica de Valencia ataca también
con dureza el nuevo sistema de valoración del suelo, y se muestra convencido
de que los agricultores ganarían ante ese
posible recurso de inconstitucionalidad.
Además, señala que la nueva ley
puede traer unos efectos perversos, ya
que provocará que los agricultores retengan los suelos más productivos y los
únicos lugares que quedarán disponibles
para urbanizar serán los pedregales y terrenos de baja calidad.
En opinión del catedrático de la UPV
el nuevo método de valoración es "ridículo y al mismo tiempo utópico e incluso
ingenuo". Lozano asegura que, "a pesar
de lo que muchos defienden, con la nueva ley crecerá el beneficio del promotor
o del constructor". Y lo justifica: "pensar
que como a partir de ahora el suelo va a
ser más barato, el promotor va a vender
sus pisos también más baratos es de una
ingenuidad brutal".
VIVIENDAS PROTEGIDAS
Otra de las novedades más significativas del nuevo marco legal es el establecimiento de una reserva mínima del
suelo residencial para la construcción de
viviendas protegidas, que pasa del 25 al
30%, "si bien las legislaciones autonómicas podrán modular este porcentaje
ampliándolo", apunta
Gerardo
Roger Fernández.
Aquí,
Lozano Velasco tamGerardo Roger
bién
tira
con bala. En
su opinión,
el establecimiento del 30% de VPO en
todo nuevo suelo urbano es extremadamente rígido, "porque no puede ser
lo mismo Santiago de Compostela que
Madrid, Barcelona o Valencia. Es cierto que la nueva norma es más sencilla
y facilita los procedimientos, pero no es
buena; y la mejor constatación de ello es
que el Presidente del Gobierno se cargó
a la ministra que la desarrolló en su última remodelación del Gobierno"
"Las plusvalías serán
para quienes las
trabajen"
La ministra de Vivienda, Carme Chacón, debate
junto al titular de Trabajo y Asuntos Sociales,
Jesús Caldera, momentos antes de una
comparecencia ante los medios
VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007
PARTIDOS POLÍTICOS
En el ámbito nacional, la nueva ley
del suelo contó únicamente con el voto
en contra del Partido Popular, una decisión que en opinión de Gerardo Roger
sólo obedeció a motivos estrictamente
políticos "pues estoy convencido de que
si se produce un cambio en el Gobierno central, sea en los próximos meses o
dentro de cinco años, el nuevo ejecutivo
no la cambiaría".
En la Comunitat Valenciana la lucha
parece estar más enconada. De sobra es-
13
reportaje
conocido que nuestro territorio ha sido
objeto de las iras y críticas del Parlamento Europeo y que la Comisión Europea ha interpuesto un recurso contra la
LUV en el Tribunal Superior de
Luxemburgo. Partiendo de estas
premisas, el diputado socialista Francesc Signes aseguraba a
principios de mes que la nueva Ley del Suelo deja a Camps
"sin excusas" para acabar con
la especulación en nuestra
Comunitat.
"Esta ley acaba con la especulación del suelo, determinando su valor en base a lo que es
y no a lo que puede ser. De esta
manera se acaban las reclasificaciones
interesadas que preceden a todos los
PAI's en nuestra comunidad", señalaba
Francesc Signes, al tiempo que reclamaba una modificación urgente de la LUV.
pues intenta regular desde el Gobierno
central, competencias en materia de Urbanismo y Ordenación del Territorio que
son competencias exclusivas de las comunidades autónomas" asegura José Ramón García Antón .
Para García Antón, la legislación valenciana ya garantiza un modelo urbanístico
compacto y sostenible, menos
consumidor de recursos escasos como agua, suelo o energía.
"Asimismo -añade el consePedro Barato
ller—
la aprobación de cualquier
Presidente Nacional de ASAJA
proyecto urbanístico por parte
de la Generalitat requiere la
justificación de que no se proJosé Ramón García Antón asegura que ducirá ningún impacto negativo de cala nueva norma estatal creará una gran rácter ambiental o paisajístico".
confusión. En este sentido, la Ley del
Ya lo ven: el elixir parece
Suelo aprobada por el Ejecutivo de Za- que no hace efecto en todos. Hapatero es una norma "intervencionista, brá que ver cómo evoluciona.
•
"INTERVENCIONISTA"
Sin embargo, y con la misma contundencia, el conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda,
"El urbanizador optará por
un sistema expropiatorio
perjudicial para agricultores"
14
VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007
reportaje
EL PP RECURRE
LA LEY DEL SUELO
El último día de agosto, el Gobierno de Francisco Camps seguía los pasos del de su homologa Esperanza Aguirre y anunciaba que
interpondrá un re-
curso de inconstitucionalidad contra la
nueva normativa del suelo. Al igual que
en Madrid, el Consell ataca la nueva ley
al considerar que invade competencias
que están transferidas a las autonomías,
en concreto en materia de urbanismo,
vivienda y ordenación territorial. Según
explicó el portavoz del Ejecutivo valenciano, Vicente Rambla, el Consell
interpondrá el recurso contra
cuatro artículos de esta
ley, "que supone una
clara afectación
a la CO- ^^Ijr
munitat
Valenciana".
El Gobierno valenciano considera que
según lo establecido por el Tribunal Constitucional, la ordenación
del territorio y urbanismo es competenda exclusiva de las comunidades autóTiomas, de modo que "el legislador esnatal no puede entrar a regular cuestión
/ alguna sobre la materia". Sin embargo,
según explica el Consell, el artículo 2
impone a las comunidades autónomas la
obligación de propiciar u orientar su política territorial al uso racional del territorio, incluyendo conceptos tales como
"cohesión social", "ocupación del suelo eficiente", que "exceden de su título
competencial". Asimismo, el artículo
6 asegura que invade las competencias
autonómicas
exclusivas
para re-
§
guiar el procedimiento de eje\
cución del planeamiento
urbanístico. Pero,
sin duda, uno
de
los jf'^¿/r
conmás
\jS- -v/
flictivos
es el artículo
10, que establece
la obligación de reserva de suelo para vivienda de
protección pública, fijándolo en
ese 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista. Para
el Consell, el Estado carece de
título competencial para condicionar con el detalle que lo hace
la política de vivienda que cada
comunidad decida aplicar, en
uso legítimo de sus competencias.
La reacción por parte del
PSPV-PSOE llegó un día más
tarde, el pasado sábado, y lo
hizo a través de su secretario
de Territorio y Vivienda, Eugenio Burriel. Para quien fuera
conseller del ramo con Lerma,
los argumentos esgrimidos por
el Consell son "excusas de mal
pagador" con las que "impiden
a los valencianos beneficiarse de
una medida que frenará la especulación y garantizará el acceso
a una vivienda asequible.
En opinión de Burriel, la interposición de este recurso responde a que el Partido Popular
"ve peligrar su modelo de urbanismo depredador y a la carta". Asimismo, el secretario
de Territorio y Vivienda socialista asegura que con esta
decisión se hace palpable
que la política de vivienda "no es una prioridad del
gobierno de Camps" que se
"opone a la reserva mínima del 30% de suelo para
VPO". Un hecho "constatado a lo largo de los 12
años de gobierno popular",
en los que el PP "sólo ha
contruído un 7% de vivien- <
da protegida", destaca.