LA LEYDEL SUELO TI Ingenua, artificial o perjudicial son algunos de los calificativos que promotores, agricultores y arquitectos esgrimen sobre la nueva Ley del Suelo 10 VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007 LUIS ZURANO A NUEVA LEY DE SUELO, APROBADA a principios de mayo con los votos a favor de todos los grupos parlamentarios a excepción del Partido Popular, entró en vigor el pasado uno de julio, sustituyendo a la Ley del Régimen del Suelo de 1998. Con ella, el Ejecutivo presidido por José Luis Rodríguez Zapatero cree haber encontrado su particular elixir para acabar I M OBETA con la especulación en nuestro país, una lacra que no distingue colores y que en los últimos años se ha convertido -en algunos casos, a la fuerza- en el "sambenito" de constructores, políticos, jueces e incluso de las más famosas caras del papel "couché". Pocos serán los ciudadanos de este país que no sepan qué es eso de la Operación Malaya, o que se extrañen al escuchar el nombre de un tal Paco 'El Pocero'. En la trastienda de ambas -¿o quizá cabría decir en primera línea?-, un denominador común: la especulación urbanística. Marbella y Seseña, una pequeña población de Toledo que hasta hace nada permanecía en el anonimato, han copado en los últimos meses la actualidad de nuestro país. Ambas localidades se convirtieron en el paradigma de una lucrativa práctica que ha levantado las críticas del Parlamento Europeo, la ONU y de, por supuesto, los ciudadanos de a pie, a los que los beneficios de las especulativas operaciones urbanísticas nos les toca ni de lejos... ni siquiera la pedrea. Pero, ¿cómo acabar con la especulación? El Gobierno central cree haber dado con la solución con la nueva Ley del Suelo, una norma que se marca como objetivo poner fin a la corrupción urbanística y desenterrar ese aforismo que utiliza Gerardo Roger, uno de los "padres" de la nueva ley, de la tierra para el que la reclasifica "es lo que provocaba la Ley del 98", asegura este experto. La nueva ley fue aprobada con la ministra Trujillo, la de los minipisos, y se ha convertido ya en el estandarte de su sucesora, la catalana Carme Chacón, elegida por Zapatero y que estará al frente de la cartera de Vivienda en los ocho meses que quedan de legislatura. Chacón prometió en su toma de posesión luchar precisamente contra la especulación y trabajar para que ningún proyecto se trunque por el precio de la vivienda. Y aquí encontramos el primer punto de disensión o, al menos, de incertidumbre. Proviene desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia. han apuntado que se trata de una norma que pretende frenar la especulación y la construcción irracional y reservar suelo para viviendas protegidas. En el caso de la Comunitat, los promotores hemos creado al menos el 80% de las VPO que se han construido en la última década. Este es un claro indicador de que la APCV trabaja para garantizar ese derecho básico de todos los ciudadanos", señala el presidente de la APCV, Salvador Vila. Hasta aquí, todo bien; ningún atisbo de incertidumbre. "Sin embargo, la entrada en vigor de esta ley nos plantea diversas incógnitas. Una de las más importantes es el posible encarecimiento de los precios de los inmuebles", advierte Vila. Se trata de una hipótesis totalmente opuesta a la tesis del Gobierno ("que ningún proyecto se trunque por el precio de la vivienda"), y también a la del urbanista Gerardo Roger, quien augura una tendencia a la baja, eso sí, no "extrema". "Afortunadamente los precios no van a bajar de golpe, pues si lo hicieran, los efectos sobre nuestra economía serían devastadores", señala el profesor de la Universidad Carlos III. GARANTÍAS 100% En opinión de Gerardo Roger, "la ley del Régimen del Suelo propiciaba la especulación, convertía prácticamente todo el país en terreno urbanizable y fomentaba una tendencia al alza del precio del suelo, que hizo que España tuviera el dudoso honor de tener el suelo y la vivienda más cara de toda Europa. Asimismo, permitía obtener unas plusvalías desaforadas y contaba con un sistema de valoración del suelo antimercado, opuesto radicalmente a un modelo económico liberal. La Ley del Régimen del Suelo "Como en cualquier otro caso, la entrada en vigor de una norma supone una etapa de cambios o de reajuste. El deseo de nuestra asociación es contar con las máximas garantías en todos los ámbitos y confiamos en que esta ley cumpla con los objetivos que se han promulgado: regular los derechos y deberes de los ciudadanos y de los propietarios de suelo estableciendo un verdadero estatuto básico de ciudadanía en relación con el suelo y el medio urbano. Sus impulsores VALENCIA 7 DÍAS, D E L 7 A L 1 3 D E SEPTIEMBRE 2007 El porcentaje de vivienda protegida pasará de un 25 al 30% en la nueva ley 11 reportaje iba en contra de la única especulación prohibida expresamente por la Constitución, la especulación del suelo", apunta Gerardo Roger Fernández. Según el profesor de la Carlos III, la ley del 98, al establecer el precio del suelo "por su máximo valor especulativo posible", provocaba que fuera muy rentable retener el suelo para especular con él. "Con la nueva ley esta rentabilidad desaparece. Quien quiera sacarle partido a su suelo tendrá que invertir en él, no como antes cuando al propietario le daba lo mismo invertir o no. Ahora con el nuevo sistema de valoración ya no será así; las plusvalías serán para quienes las trabajen", añade Roger Fernández. EN PIE DE GUERRA Pero no todos están de acuerdo con la nueva forma de valorar el suelo; un ejemplo lo encontramos en los agricultores. El pasado 12 de julio, Pedro Ba- Esta ley "plantea el posible encarecimiento de los precios de los inmuebles" Salvador Vila (presidente de APCV) rato, presidente nacional de ASAJA, y Cristóbal Aguado, presidente de la Asociación Valenciana de Agricultores y vicepresidente de ASAJA, se reunían con el defensor del Pueblo, Enrique Múgica, para plantearle un recurso de inconstitucionalidad del artículo 22 de la Ley, que hace mención a la valoración del suelo rural. "La Ley, en sus actuales términos, permite al Gobierno expropiar a los agricultores el suelo necesario para realizar infraestructuras a un justiprecio que roza la confiscatoriedad", denuncia ASAJA. Según explican desde la organiza12 reportaje Vista panorámica de una de las muchas fincas en construcción que proliferaron en la capital de la Comunitat Valenciana durante los años del "boom ¡mobiliario" ción agraria, con la nueva norma, el valor del terreno se calculará por el sistema de capitalización de renta, es decir, por el valor de lo que se pueda sembrar o recolectar, independientemente de que ese precio sea infinitamente inferior al de las fincas colindantes o incluso inferior al precio que se adquirió. "Con este nuevo sistema de valoración, el nuevo justiprecio del suelo rural resultará verdaderamente irrisorio, ya que será mucho menor al actual y rondará entre 3 y 6 euros el metro cuadrado. En el caso del urbanismo y con la nueva normativa, el agente urbanizador optará por un sistema expropiatorio absolutamente perjudicial para los agrio cultores, tanto í por la nueva cobertura legal que justifica el expediente expropiatorio, como por el nuevo método de valoración del suelo rústico, tasado en función de la rentabilidad de la explotación que en muchos cultivos es ruinosa", señalan desde ASAJA. En este mismo sentido, José María Lozano Velasco, catedrático de Proyectos Arquitectónicos de la Universidad Politécnica de Valencia ataca también con dureza el nuevo sistema de valoración del suelo, y se muestra convencido de que los agricultores ganarían ante ese posible recurso de inconstitucionalidad. Además, señala que la nueva ley puede traer unos efectos perversos, ya que provocará que los agricultores retengan los suelos más productivos y los únicos lugares que quedarán disponibles para urbanizar serán los pedregales y terrenos de baja calidad. En opinión del catedrático de la UPV el nuevo método de valoración es "ridículo y al mismo tiempo utópico e incluso ingenuo". Lozano asegura que, "a pesar de lo que muchos defienden, con la nueva ley crecerá el beneficio del promotor o del constructor". Y lo justifica: "pensar que como a partir de ahora el suelo va a ser más barato, el promotor va a vender sus pisos también más baratos es de una ingenuidad brutal". VIVIENDAS PROTEGIDAS Otra de las novedades más significativas del nuevo marco legal es el establecimiento de una reserva mínima del suelo residencial para la construcción de viviendas protegidas, que pasa del 25 al 30%, "si bien las legislaciones autonómicas podrán modular este porcentaje ampliándolo", apunta Gerardo Roger Fernández. Aquí, Lozano Velasco tamGerardo Roger bién tira con bala. En su opinión, el establecimiento del 30% de VPO en todo nuevo suelo urbano es extremadamente rígido, "porque no puede ser lo mismo Santiago de Compostela que Madrid, Barcelona o Valencia. Es cierto que la nueva norma es más sencilla y facilita los procedimientos, pero no es buena; y la mejor constatación de ello es que el Presidente del Gobierno se cargó a la ministra que la desarrolló en su última remodelación del Gobierno" "Las plusvalías serán para quienes las trabajen" La ministra de Vivienda, Carme Chacón, debate junto al titular de Trabajo y Asuntos Sociales, Jesús Caldera, momentos antes de una comparecencia ante los medios VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007 PARTIDOS POLÍTICOS En el ámbito nacional, la nueva ley del suelo contó únicamente con el voto en contra del Partido Popular, una decisión que en opinión de Gerardo Roger sólo obedeció a motivos estrictamente políticos "pues estoy convencido de que si se produce un cambio en el Gobierno central, sea en los próximos meses o dentro de cinco años, el nuevo ejecutivo no la cambiaría". En la Comunitat Valenciana la lucha parece estar más enconada. De sobra es- 13 reportaje conocido que nuestro territorio ha sido objeto de las iras y críticas del Parlamento Europeo y que la Comisión Europea ha interpuesto un recurso contra la LUV en el Tribunal Superior de Luxemburgo. Partiendo de estas premisas, el diputado socialista Francesc Signes aseguraba a principios de mes que la nueva Ley del Suelo deja a Camps "sin excusas" para acabar con la especulación en nuestra Comunitat. "Esta ley acaba con la especulación del suelo, determinando su valor en base a lo que es y no a lo que puede ser. De esta manera se acaban las reclasificaciones interesadas que preceden a todos los PAI's en nuestra comunidad", señalaba Francesc Signes, al tiempo que reclamaba una modificación urgente de la LUV. pues intenta regular desde el Gobierno central, competencias en materia de Urbanismo y Ordenación del Territorio que son competencias exclusivas de las comunidades autónomas" asegura José Ramón García Antón . Para García Antón, la legislación valenciana ya garantiza un modelo urbanístico compacto y sostenible, menos consumidor de recursos escasos como agua, suelo o energía. "Asimismo -añade el consePedro Barato ller— la aprobación de cualquier Presidente Nacional de ASAJA proyecto urbanístico por parte de la Generalitat requiere la justificación de que no se proJosé Ramón García Antón asegura que ducirá ningún impacto negativo de cala nueva norma estatal creará una gran rácter ambiental o paisajístico". confusión. En este sentido, la Ley del Ya lo ven: el elixir parece Suelo aprobada por el Ejecutivo de Za- que no hace efecto en todos. Hapatero es una norma "intervencionista, brá que ver cómo evoluciona. • "INTERVENCIONISTA" Sin embargo, y con la misma contundencia, el conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, "El urbanizador optará por un sistema expropiatorio perjudicial para agricultores" 14 VALENCIA 7 DÍAS, DEL 7 AL 13 DE SEPTIEMBRE 2007 reportaje EL PP RECURRE LA LEY DEL SUELO El último día de agosto, el Gobierno de Francisco Camps seguía los pasos del de su homologa Esperanza Aguirre y anunciaba que interpondrá un re- curso de inconstitucionalidad contra la nueva normativa del suelo. Al igual que en Madrid, el Consell ataca la nueva ley al considerar que invade competencias que están transferidas a las autonomías, en concreto en materia de urbanismo, vivienda y ordenación territorial. Según explicó el portavoz del Ejecutivo valenciano, Vicente Rambla, el Consell interpondrá el recurso contra cuatro artículos de esta ley, "que supone una clara afectación a la CO- ^^Ijr munitat Valenciana". El Gobierno valenciano considera que según lo establecido por el Tribunal Constitucional, la ordenación del territorio y urbanismo es competenda exclusiva de las comunidades autóTiomas, de modo que "el legislador esnatal no puede entrar a regular cuestión / alguna sobre la materia". Sin embargo, según explica el Consell, el artículo 2 impone a las comunidades autónomas la obligación de propiciar u orientar su política territorial al uso racional del territorio, incluyendo conceptos tales como "cohesión social", "ocupación del suelo eficiente", que "exceden de su título competencial". Asimismo, el artículo 6 asegura que invade las competencias autonómicas exclusivas para re- § guiar el procedimiento de eje\ cución del planeamiento urbanístico. Pero, sin duda, uno de los jf'^¿/r conmás \jS- -v/ flictivos es el artículo 10, que establece la obligación de reserva de suelo para vivienda de protección pública, fijándolo en ese 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista. Para el Consell, el Estado carece de título competencial para condicionar con el detalle que lo hace la política de vivienda que cada comunidad decida aplicar, en uso legítimo de sus competencias. La reacción por parte del PSPV-PSOE llegó un día más tarde, el pasado sábado, y lo hizo a través de su secretario de Territorio y Vivienda, Eugenio Burriel. Para quien fuera conseller del ramo con Lerma, los argumentos esgrimidos por el Consell son "excusas de mal pagador" con las que "impiden a los valencianos beneficiarse de una medida que frenará la especulación y garantizará el acceso a una vivienda asequible. En opinión de Burriel, la interposición de este recurso responde a que el Partido Popular "ve peligrar su modelo de urbanismo depredador y a la carta". Asimismo, el secretario de Territorio y Vivienda socialista asegura que con esta decisión se hace palpable que la política de vivienda "no es una prioridad del gobierno de Camps" que se "opone a la reserva mínima del 30% de suelo para VPO". Un hecho "constatado a lo largo de los 12 años de gobierno popular", en los que el PP "sólo ha contruído un 7% de vivien- < da protegida", destaca.