La participación en Plusvalía.

Juan Guillermo Gómez Roldán
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9 de Octubre de 2012
Qué es plusvalía
•Es el mayor valor que se genera o se generará en
un inmueble por una acción urbanística.
•Es la diferencia de valor que se presenta o que se
presentará, en un inmueble, con la acción
urbanística y sin la acción urbanística
Valor con acción - Valor sin la acción
Las comunidades esperan que la distribución de las inversiones sea
proporcional a los aportes de cada inmueble.
La administración orienta las inversiones hacia las personas más
necesitadas y con menores oportunidades.
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


Como lograr la redistribución del ingreso?

Todo esto lleva a generar:
Donde queda la función social de la propiedad?
A quien beneficia las acciones que realiza el estado?
En que se benefician las distintas comunidad con la
acción del estado?


La envidia entre la ciudadanía.
Surgen los agravios comparativos.
Justicia Y Equidad

El mejoramiento público, además de los beneficios generales que
trae a las ciudades y regiones, ofrece ventajas particulares y
diferencias comparativas para los propietarios de tierras beneficiados
por la acción del estado.

Bajo el principio básico de igualdad, es justo un cobro a los
propietarios beneficiados, para compensar a la colectividad, por el
beneficio especial recibido.

Si estos beneficios se traducen en valorización de la propiedad, esa
valorización no depende del esfuerzo individual y por lo tanto, es
inmerecida, debiendo ser recuperada, en parte, por la colectividad.

Desde un principio ético, los beneficios particulares recibidos,
sin la realización de ningún esfuerzo personal, deben ser
compartidos con quien los genera, quien es, la misma
colectividad.
Normatividad
Constitución Política de Colombia
Artículo 82
......Las entidades públicas participarán en la
plusvalía que genere su acción urbanística y
.........
Artículo 317
Sólo los municipios podrán gravar la propiedad
inmueble. Lo anterior no obsta para que otras entidades
impongan contribución de valorización.
Normatividad
Constitución Política de Colombia
ARTICULO 338. En tiempo de paz, solamente el congreso, las asambleas
departamentales y los concejos distritales y municipales podrán imponer
contribuciones fiscales y parafiscales. La ley, las ordenanzas y los acuerdos
deben fijar, directamente, los sujetos activos y pasivos, los hechos y las bases
gravables, y las tarifas de los impuestos.
La ley, las ordenanzas y los acuerdos pueden permitir que las
autoridades fijen la tarifa de las tasas y contribuciones que cobren a los
contribuyentes, como recuperación de los costos de los servicios que
les presten o participación de los beneficios que les proporcionen;
pero el sistema y el método para definir tales costos y beneficios, y la
forma de hacer el reparto, deben ser fijados por la ley, las ordenanzas o
los acuerdos.
Las leyes, ordenanzas o los acuerdos que regulen contribuciones en las que la
base sea el resultado de hechos ocurridos durante un período determinado,
no puede aplicarse sino a partir del período que comience después de iniciar
la vigencia de la respectiva ley, ordenanza o acuerdo.
Normatividad
Elementos del tributo
 Sujeto activo.
 Sujeto pasivo.
 Hecho generador.
 Base gravable.
 Sistema y método para definir los costos
y los beneficios.
 Tarifa.
Normatividad
Contribución de Valorización







Ley 25 de 1921
Decreto Ley 868 de 1956
Decreto Ley 1604 de 1966
Decreto Ley 1394 de 1970
Acuerdo 58 de 2008
Ordenanza 4 de 2007
Acuerdo Metropolitano 19 de
1992
Participación en plusvalía






Ley 388 de 1997
Decreto 1788 de 2004
Decreto 4065 de 2008
Decreto Ley 19 de 2012
Acuerdo 46 de 2006
Acuerdo 67 de 2008
•Decreto 1420 de 1998
•Resolución 620 de 2008 - IGAC
Sujeto activo
Participación en Plusvalía
El Municipio
Los Distritos
Las Áreas Metropolitanas
Contribución de Valorización
El Municipio
Los Distritos
Las Áreas Metropolitanas
Los Departamentos
Corporaciones Autónomas
Regionales
La Nación (inexequible)
Sujeto Pasivo
Participación en Plusvalía
Los
Propietarios
de
inmuebles que reciben una
plusvalía por las acciones del
estado.
Polígonos
generadores de
participación en plusvalía.
Contribución de Valorización
Los propietarios y poseedores
de inmuebles que reciben o
recibirán un beneficio en el
inmueble por la realización de
una obra pública.
Zona de influencia
Estudio de plusvalía
Participación en plusvalía
Ley 388 de 1997
Se establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los
inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o
acciones urbanísticas; y determinarán el correspondiente precio de
referencia tomando como base de cálculo los parámetros
establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esta ley.
Decreto 1788 de 2004
El efecto de plusvalía. Es el incremento en el precio del suelo,
resultado de las acciones urbanísticas de que tratan los artículos 74,
75, 76, 77 y 87 de la ley 388 de 1997.
Estudio de plusvalía
Contribución de Valorización - Beneficio Local
Decreto 1604 de 1966
Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base
impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del
beneficio que ella produzca en los inmuebles...
Decreto 1394 de 1970
Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios
beneficiados, en proporción al mayor valor que por la construcción
de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios...
Se elaborará un estudio sobre la plusvalía que haya recibido o fuere
a recibir …...
¿Estudio de plusvalía?
Contribución de Valorización – Beneficio General
Decreto 868 de 1956.
La contribución de valorización (El impuesto de valorización) podrá
distribuirse en la totalidad del área urbana y de la rural o en parte
cualquiera de esta y aquella o aisladamente en una y otra. Los
coeficientes expresivos del valor o nivel económico de las zonas
urbanas se fijara en cada municipio en razón de la utilización
del terreno en cada zona, los servicios públicos que la
beneficien, la productividad virtual, el valor comercial de los
terrenos.
Avalúos
La determinación del valor comercial
de los inmuebles la harán, a través
de un avalúo, el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, la entidad que
haga sus veces o las personas
naturales o jurídicas de carácter
privado registradas y autorizadas
por las lonjas de propiedad raíz del
lugar donde se ubiquen los bienes
objeto de la valoración.
Avalúos
Se entiende por valor comercial
de un inmueble el precio más
probable por el cual éste se
transaría en un mercado donde el
comprador
y
el
vendedor
actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones
físicas y Jurídicas que afectan el
bien.
Avaluador
Es un agente de bienes raíces que
armado de su honradez y el
conocimiento de los elementos que
hacen su profesión, visita el
inmueble, estudia el sector, sus vías
y
demás
elementos
vitales
emitiendo su concepto por
escrito.
No es un profeta - Ni un adivino
Principio de Mayor y Mejor Uso
Todo inmueble es susceptible de ser dedicado a diferentes usos
o de ser construido con distintas intensidades edificatorias,
pero debe valorarse con el uso más apropiado con relación a la
situación actual del mercado y con la intensidad de
construcción que permita lograr el mayor valor probable del
mismo, de acuerdo a las normas legales y a las características
físicas del mismo.
Debe analizarse el uso más apropiado.
Debe analizarse el índice de construcción más rentable,
que no siempre corresponde al mayor.
Principio de la temporalidad
El valor de un inmueble es variable a lo largo del
tiempo.
Este principio reconoce la influencia de factores
endógenos y exógenos que inciden sobre el valor de
los inmuebles a través del tiempo.
Factores endógenos como las mejoras y las depreciaciones físicas y
funcionales.
Factores exógenos como la plusvalía o desvalorizaciones generadas
por agentes externos.
Hechos generadores
Participación en plusvalía
Contribución de valorización
 La incorporación de suelo:
• La obra pública
 Rural a expansión Urbano
 Rural a Suburbano
 Zonificación de usos del suelo
 Autorización de Mayor
aprovechamiento del suelo
 La obra pública
Hechos generadores






Actuaciones urbanísticas
Cambiar las costumbres de las
gentes.
Generar nuevas
potencialidades al suelo.
Potencia un mercado.
Transformar el territorio.
Aumentar las posibilidades
del suelo.
Diferencias comparativas





Obra pública
Cambiar las costumbres de
las gentes.
Optimiza la utilización del
suelo.
Movilizar el mercado
inmobiliario a un sector.
Genera cambios de usos en
el marco de la norma.
Diferencias comparativas.
Límites
Contribución de Valorización
por Beneficio local
 Máximo la plusvalía generada
 Valoración general
Contribución de Valorización
por Beneficio General
 Máximo el valor del proyecto
 Valoración individual
 Máximo el valor del proyecto
Tener en cuenta la capacidad socioeconómica de la comunidad
Límites
Participación en Plusvalía

30% al 50% de la plusvalía generada.
Tener en cuenta la capacidad socioeconómica de la comunidad
Exigibilidad
Participación en Plusvalía
Acto administrativo en firme
Solicitud de licencia de
urbanización o construcción.
Cambio
Contribución de Valorización
El acto administrativo en
firme
efectivo del uso del
inmueble.
Actos
que
impliquen
transferencia de dominio.
Adquisición
de títulos valores
representativos de los derechos
adicionales de construcción.
Se ordena la inscripción en La Oficina de Instrumentos Públicos
Formas de pago
Participación en Plusvalía
De Contado.
Dinero en efectivo.
Con tierra.
Ejecutando obras.
Haciendo socio al Municipio.
Con
títulos
valores
representativos
de
los
derechos adicionales de
construcción.
Contribución de Valorización
Contado
 A Plazos con una tasa de
financiación.
Cuotas que convocan la
capacidad de pago
Cuotas flexibles
Ejecución de obras
Compensando tierras
Destinación de los recursos
Participación en plusvalía
 Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de






vivienda de interés social.
Construcción o mejoramiento de infraestructura en asentamientos
urbanos en sitios con condiciones de desarrollo incompleto o
inadecuado.
Ejecución de proyectos que conforman la red del espacio público.
Financiación de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo.
Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación
urbana.
Pago del precio o indemnizaciones por acciones de adquisición
voluntario o expropiación de inmuebles para programas de renovación
urbana.
Fomento a la creación cultural y al mantenimiento al patrimonio
cultural, especialmente en zonas de desarrollo incompleto.
Destinación de los recursos
Contribución de valorización
 Financiar el proyecto que generó o
generará la plusvalía.
 Recuperar la inversión realizada.
Disponibilidad de los recursos
Participación en Plusvalía
•Genera incertidumbre.
•Se debe estimar en el tiempo.
•Se debe proyectar.
•Depende de lo que la
comunidad realice con el
inmueble.
•Depende del momento en la
que la comunidad realice con
el inmueble.
Contribución de Valorización
• Es real y concreta.
• Se conoce cuando ingresarán
los recursos.
• Se financia en el tiempo.
• Lo
determina
administración.
la
Participación de la comunidad
Participación en Plusvalía
Contribución de Valorización
•La que se da con el Plan de
Ordenamiento Territorial.
•Junta de representantes elegida
por la comunidad.
•En la formulación de los
instrumentos que complementan
y desarrollan el P.O.T.
•Los demás de
participación.
la
ley
de
•Voz.
•Los demás de la ley de
participación.
Objetivo
Participación en Plusvalía
Contribución de Valorización
• Financiación
de
las
inversiones del municipio.
• Financiación de un proyecto
especifico.
Ejemplos globales
de obra pública
Proyecto
Año
Valor
Contribución
Plusvalía
de
Valorización
Participación en
Pusvalía
30%
50%
Millones
Plaza Cívica Francisco
Javier Cisneros (503)
1.988
1.200
2.039
1.200
612
1.020
El Metro
Tesoro - Los Balsos
(607)
La Iguana (627)
1.994
1.623.820
104.109
104.109
31.233
52.055
1.994
13.529
14.500
13.393
4.350
7.250
1.995
9.726
9.330
4.417
2.799
4.665
Transversal Intermedia
1.997
243.352
467.584
210.852
140.275
233.792
Carrera 76
1.999
79.155
123.846
52.610
37.154
61.923
Planeación
Qué se quiere realizar ?
Cuando se debe realizar ?
Cuanto cuesta ?
Qué tengo para realizarlo ?
Cual será el Instrumento de financiación ?
Conclusiones
 Ante la escasez de recursos municipales, no se puede
menospreciar los que le da la Ley a los municipios.
La contribución de Valorización.
La participación en Plusvalía.
Para
hacer efectivas éstas herramientas financieras,
se requiere un censo de predios y propietarios muy
completo o un catastro actualizado.
Se
recomienda el montaje de los observatorios
inmobiliarios.
Conclusiones
 Se requiere en los municipios, tomar conciencia de la
importancia de los estudios del mercado inmobiliario,
y realizar investigaciones en este sentido.
 La utilización de los instrumentos financieros (P.P. y
C.V.) depende de lo que se pretende obtener.
 Se
requiere un compromiso real de los poderes
ejecutivo y legislativo a nivel nacional, departamental
y municipal para acudir a estos recursos.
Juan Guillermo Gómez Roldán
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