VERIFICACION DE LA TITULARIDAD DE DOMINIO: Una

TPC 188
Verificación de la titularidad de dominio: una obligación del administrador
Por la Dra. Diana C. Sevitz
La acreditación y verificación de los titulares dominiales de cada unidad funcional, es una típica
y exclusiva tarea que le compete al administrador del consorcio.
Es una obligación impuesta por el art. 9º inc. e) de la Ley (GCBA) 941 (obligaciones del
administrador en el ejercicio de sus funciones), el cual textualmente establece que:” e) Llevar
actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al
comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten.”
El texto del artículo no deja duda alguna de que es una actividad privativa del administrador,
que conlleva una responsabilidad, si falseara los datos.
Si hubiera sido necesario que, además, fuese asistido por algún o algunos propietarios se
hubiese establecido en la norma.
Antes del dictado de esta ley una de las obligaciones que pesaba sobre el administrador era la
de llevar un registro actualizado de la titularidad de dominio de las unidades que componen el
edificio que administra. Ningún requisito se exigía para confeccionarlo, solamente volcar la
información en planillas ordenadas.
Esta obligación no ha sido reemplazada por el libro de registro de firmas.
La dificultad siempre existió, en principio por la reticencia de los propietarios a suministrar la
información que el administrador requería a los fines de completar el registro, los sucesivos
traspasos de administración, que a veces se encontraba incompleto o desactualizado, todos
estos hechos conspiraron para que no fuera una verdadera herramienta para tener certeza de
la titularidad actualizada de las unidades funcionales.
Así, nos encontramos en asambleas donde, a pesar de haber requerido el administrador que el
titular dominial le exhiba una copia de la escritura de la unidad funcional, se presentan
personas al acto asambleario desconociendo tanto los propietarios, inclusive el administrador,
en qué calidad lo hacen pues no han acreditado previamente el requisito exigido. Conocemos
todas las dificultades que puede acarrear a un consorcio una decisión en donde los que han
votado no sean los propietarios de la unidad funcional.
La pregunta recurrente de los administradores es cómo pueden quebrar la indiferencia o la
reticencia del propietario a entregar una fotocopia acreditando su titularidad.
¿Es posible que ante esta actitud el administrador deba solicitar un certificado de dominio a los
fines de poder cumplir con su obligación de llevar actualizado este registro y liquidar ese gasto
en la cuenta particular del propietario incumplidor?
En principio me inclinaría a aconsejar que podría ser liquidado de esa forma, pero se trata de
una obligación impuesta al administrador en el reglamento y esa información es necesaria para
el consorcio y el gasto debe ser solventado por la comunidad.
¿Puede un propietario firmar el libro de actas sin haber registrado su firma previamente en el
libro de registro de firmas? Lo puede hacer si en dicho acto exhibe su escritura de dominio a
los fines de acreditar su titularidad.
En esto no existe ningún misterio, la Ley 3.254 no ha introducido ninguna novedad. Todos los
doctrinarios que han escrito sobre las obligaciones de los administradores respecto al registro
de propietarios, entre ellos el Dr. Gabás, el Dr. Constantino y el Dr. Orfila, siempre han
puntualizado que la única forma de acreditar la propiedad de una unidad funcional es "con la
escritura traslativa de dominio".
El administrador cumple con el Art. 9º Inc. e) de la Ley (GCBA) 941 informando que se
encuentra a disposición el libro de registro de firmas en su administración a los fines de que los
titulares dominiales registren su firma y que éste sea exhibido en todas las asambleas.
La responsabilidad de la firma recae exclusivamente en los propietarios. Éstos deben concurrir
a la firma del libro correspondiente.
El administrador para poder cumplir con su obligación necesita de la colaboración de los
propietarios para que le entreguen una copia de la escritura y así completar el libro con los
datos extraídos de la misma y que el propietario registre su firma. La única finalidad que yo
interpreto de este artículo es que los propietarios puedan verificar en la asamblea respectiva la
autenticidad de la firma del propietario que es representado.
08/07/2013
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected].