f. los préstamos bancarios a corto plazo que vienen a constituir los

Formulación y evaluación de proyectos para el sector inmobiliario de la construcción.
Adolfo Blanco R.
f.
los préstamos bancarios a corto plazo que vienen a constituir los
pasivos circulantes,
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8!" #,-"3&&49,#-,-")&#"+451&-(,"-,93&"#$"3&'($7"-+"#,-"819+&3&!"
5.7 El capital de trabajo en la industria de la construcción
El tratamiento que recibe la partida de capital de trabajo en el sector
de la construcción presenta diferencias sustanciales con el tratamiento
que recibe la misma partida en los proyectos de bienes y servicios
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de este apartado donde vimos que el rezago que se origina entre los
ingresos y los egresos del proyecto se relaciona directamente con los
tiempos que consumen las labores de producción, venta y cobranza
)&"($#&-"9+&'&-"2"-&3%+*+,-!"D+*8,"53,*&-,")&"*?#*1#,"&-(?"9$-$),"&'"
las capacidades instalada y utilizada del proyecto las cuales, a su vez,
están fundamentadas en la solidez de los supuestos utilizados para
determinar los parámetros de los estudios de mercado y técnico de los
cuales se van a derivar los ingresos y egresos obtenidos en el estudio
&*,'B4+*,".'$'*+&3,!
En los proyectos de construcción también están presentes las labores
de producción, venta y cobranza pero su ocurrencia –a diferencia de
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$-:"01&7"1'$"%&6"01&".'$#+6$'"#$-"#$9,3&-")&"*,'-(31**+B'")&"#$"<$-&"A"
de la proyección-, arrancan de seguidas las de la fase 2 (Producción).
Al mismo tiempo, se comienzan a vender las unidades inmobiliarias
que se están construyendo (Venta) lo que da lugar a la generación de
ingresos (Cobranza) antes de que el producto esté terminado, compor($4+&'(,"01&"5&3)13$"8$-($"&#".'$#")&"#$"53,2&**+B'!";-(&"-,#$5$4+&'(,"
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el cálculo, a nivel de proyecto, de la partida de capital de trabajo.
102
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*,'-(31**+B'"&-(?'"53&-&'(&-"#,-"@1/,-")&"+' 3&-,-"2"& 3&-,-"#,-"*1$#&-"
se determinan con la misma acuciosidad que la utilizada en los proyec(,-")&"53,)1**+B'")&"9+&'&-"2"-&3%+*+,-"(:5+*,-!";'")+*8,-"@1/,-"-&")&9&"
prever que los aportes de inversión que deben efectuar los socios más
los aportes de la banca comercial -o del Estado, si ese fuera el caso-,
-&$'"-1.*+&'(&-"5$3$"$<3,'($3"(,),-"#,-"3&01&3+4+&'(,-")&"#,-"*,-(,-"
de construcción a lo largo de la proyección y que, además, se reciban
oportunamente.
Sin embargo, está comprobado en la práctica que, a alguna altura de
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construcción, bien sea en contratos realizados con el Estado -donde
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previsible de las labores de producción, venta y cobranza –como su*&)&" &'" #,-" 53,2&*(,-" )&" 9+&'&-" 2" -&3%+*+,-" (:5+*,-E" -+'," )&" 3&(3$-,-"
en la recepción de los aportes, o, también, en la desaceleración que
pudiera presentarse en el ritmo de ventas en un momento dado, acontecimientos ambos que no se pueden prever pues sólo se conocen en
el momento en que se presentan.
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la base de costos de los análisis de precios, o en el cálculo de los costos indirectos, el promotor incluya –fuera de proyecto- una previsión
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$5,3(&".'$'*+&3,"$)+*+,'$#"-&"%$"$"+'(&'($3"3&*15&3$3"$"(3$%J-")&#"+'*3&mento de las partidas de costo -decisión que puede sacar del mercado
$#" 53,)1*(," +'4,9+#+$3+," &'" %&'($E" &'" #1 $3" )&" &-5&3$3" $#" .'$#" )&" #$"
construcción para recuperarlo.
Por todo eso, y aunque suene un tanto paradójico, es de esperarse
que, una vez arrancado un determinado desarrollo aparezcan en algún
4,4&'(,"3&6$ ,-"&'"&#"@1/,")&"*$/$"$"5&-$3")&"01&"#,-"@1/,-"&-(+4$103
Formulación y evaluación de proyectos para el sector inmobiliario de la construcción.
Adolfo Blanco R.
dos no muestren su existencia. Ello se debe a no poder visualizar estos
3&6$ ,-"*,'"*+&3(," 3$),")&"*&3(&6$"$"'+%&#")&"53,2&*(,!"I8,3$"9+&'7"
si se diera el caso bastante improbable de que la experiencia del con-(31*(,3"8+*+&3$"<$*(+9#&"53&%&3"-1"4,'(,"2"-1"4,4&'(,")&",*133&'*+$7"
-&")&9&3:$")&(&34+'$3"#$"4$'&3$"&'"01&"&#"53,4,(,3"%$"$"$<3,'($3#,-"
5$3$" $3$'(+6$3"1'"@1/,")&"*$/$"-1.*+&'(&7"27")&-)&"&#"51'(,")&"%+-($"
*,'($9#&7" ,9#+ $3:$'" $" +'*,35,3$3" $#" 53,2&*(," #$" 5$3(+)$" )&" *$5+($#" )&"
(3$9$/,"#$"*1$#"5$-$3:$"$"<,34$3"5$3(&")&"#$"+'%&3-+B'")&#"53,4,(,3!
En lo relativo a la forma de recuperación de la partida de capital de
(3$9$/,"&'"53,2&*(,-")&"53,)1**+B'")&"9+&'&-"2"-&3%+*+,-"(:5+*,-7"%+4,-"
01&7"&'"*$-,")&"*+&33&")&"#$"&453&-$"K,7"#,"01&"&-"#,"4+-4,7"$#".'$#"
)&#"53,2&*(,E7"-&"3&(+3$3:$"&#")+'&3,"&C+-(&'(&"&'"*$/$","9$'*,-7"-&"&/&*1($3:$'"#$-"*1&'($-"5,3"*,93$37"2"-&"#+01+)$3:$'"#,-"+'%&'($3+,-!";'"#$"
industria de la construcción, la recuperación de la partida de capital de
(3$9$/,")&9&3:$")$3-&"($49+J'"$#".'$#+6$3"&#"53,2&*(,"51&-"#,-"$5,3(&-"
$)+*+,'$#&-")&#"53,4,(,3"-&3:$'"*,45&'-$),-7"&'"$# L'"4,4&'(,")&"
la proyección, con la recepción de los aportes diferidos por las causas
$'(&-"4&'*+,'$)$-"5,3"#,"01&7"$#".'$#+6$3"#$"*,'-(31**+B'"2"%&'($"K,"
#,"01&"#,"4+-4,7"$#".'$#+6$3"&#"53,2&*(,E7")&9&3:$'"$5$3&*&3"*,4,"1'"
excedente de caja.
M&-5&*(,"$"#$"<,34$")&"&%$#1$3"#$"&.*+&'*+$")&3+%$)$")&"#$"+'%&3-+B'")&"
#$"5$3(+)$")&"*$5+($#")&"(3$9$/,7"',"&C+-(&'"$# ,3+(4,-"&-5&*:.*,-!"N,"
,9-($'(&7"-&"51&)&"$.34$3"01&")+*8$"&.*+&'*+$"&-(?"53&-&'(&"*1$'),"
la gerencia del proyecto, o de la empresa, no necesita invertir parte de
-1"(+&45,"&'"3&-,#%&3"53,9#&4$-")&")&.*+&'*+$-"&'"&#"@1/,")&"*$/$7"5,3"
lo que puede dedicarse a tiempo completo a gerenciar el proyecto lo
01&"3&)1')$3?"&'"1'"4$'&/,"4?-"&.*+&'(&")&"#,-"3&*13-,-")+-5,'+9#&-"
en él invertidos.
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