titulizaciones-como impedir los desahucios

COMO USAR LAS TITULIZACIONES PARA IMPEDIR LOS
DESAHUCIOS .
A quien va dirigido este manual:
Personas en procesos de ejecuciones hipotecarias
Afectados que han finalizado los procesos de ejecuciones hipotecarias y en
fase de embargo.
Personas que han entregado su vivienda y avalistas.
Personas que se ha visto en la necesidad de recuperar una vivienda a los
bancos como domicilio habitual en proceso de desahucio.
El planteamiento de oposición a los desahucios alegando las titulizaciones
de lo créditos hipotecarios es que se puede intentar anular o reabrir los
procesos en que el afectado haya perdido su vivienda, Así lo avalan
recientes sentencias de diversos juzgados de todo el estado.
¿Qué son las titulizaciones?
Explicado de la forma más simple, en el proceso de la titulización ocurre
una venta. En el caso que nos interesa en relación con las hipotecas, la
entidad crediticia vende el crédito hipotecario, por tanto el banco recupera
el dinero prestado y pasa a ser, según lo estipula dicho contrato de venta,
en el administrador de cobros (de las cuotas de la hipoteca) pero ya no es
el dueño de la misma.
Para realizar una titulización, el banco necesita una entidad denominada
“Fondo de Titulización” y la sociedad que administra dicho fondo se llama
“Sociedad Gestora”. Los activos son vendidos y sacados de los balances
del banco a dicho Fondo de Titulización que para financiar esta compra
emite una serie de bonos (o títulos de deuda, de ahí el nombre titulización).
Estos bonos son comprados por inversores dentro del mercado de valores
(bolsas).
¿Por qué resulta fundamental conocer si nuestra hipoteca está
titulizada cuando estamos inmersos en un proceso de ejecución
hipotecaria o en una situación de embargo?
Porque en primer lugar, si nos damos cuenta de la lectura anterior, la deuda
hipotecaria ya no le pertenece jurídicamente al banco y sin embargo es esta
última entidad la que ilegítimamente se presenta en los juzgados como el
supuesto acreedor no siéndolo.
En segundo lugar, se puede concluir (todo esto explicado muy básicamente
desde el punto de vista técnico) que los dueños finales son los bonistas que
sin embargo ninguno de ellos podría acreditar una hipoteca en concreto,
dado que tan solo son los dueños de una milésima parte de la emisión. Se
añade además que el Fondo de Titulización es una entidad sin personalidad
jurídica.
Por último, la probabilidad de que una hipoteca en España, sobre todo en
el tiempo de la burbuja inmobiliaria ha sido titulizada es muy alta (en
algunos períodos hasta del 100%).
¿Por qué en el Registro de la Propiedad no cambia la titularidad de la
hipoteca?
A pesar de que ha habido un cambio en la propiedad (del banco al bonista
inversor) no cambia el acreedor hipotecario y la garantía sigue estando a
nombre de la entidad de crédito.
Amparados en un sistema judicial diseñado a medida de las entidades de
crédito, éstas no necesitan comunicar al cliente la cesión de crédito (cesión
es equivalente a decir venta o transmisión). En la mayoría de las hipotecas
existe una cláusula donde expresamente se renuncia a la notificación de
este tipo de ventas
Es importante que sin pretender tener el alcance de conocimiento un
letrado, el afectado que está inmerso en un proceso de ejecución
hipotecaria maneje la terminología propia en que está involucrado:
Dación en pago: Se entrega el inmueble a cambio de la deuda contraída
con el banco. Eventualmente el banco puede negociar un alquiler social
con el antiguo propietario, en el mismo inmueble o en otra vivienda.
Alquiler social: es el arrendamiento de una vivienda por parte de la entidad
por una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.
Reestructuración de la deuda: modificación de las condiciones del crédito
hipotecario fijadas en el contrato correspondiente.
Carencia: es un período de tiempo en el que solo se paga intereses pero no
el capital de la deuda.
La quita: Si con el plan de reestructuración el afectado tiene que destinar
más del 60% de sus ingresos para el pago de la hipoteca, es posible
solicitar una quita o rebaja de capital, que según las normativas puede ser
el 25% del total de la deuda. Algunas veces las entidades financieras llegan
a porcentajes mayores, cercanos al 40%.
Condonación de la deuda: el banco renuncia al cobro de la deuda
pendiente del préstamo hipotecario. Esta solicitud solo se puede tomar una
vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco.
Moratoria del desahucio: el gobierno ha aprobado leyes que permiten
acogerse a moratorias de lanzamiento o aplazamientos del desahucio. Es
necesario cumplir con supuestos de especial vulnerabilidad relacionados
con la exclusión social.
Sociedad gestora: tutela las emisiones de bonos de la entidad bancaria.
Fondos de titulización: son sociedades “instrumentales” (no tienen
personalidad jurídica) dedicadas a transferir el riesgo del crédito a unos
inversores en el mercado de valores (los bonistas).
Algunas preguntas y opiniones que el afectado por la hipoteca suele
hacerse:
¿Qué debo hacer cuando no puedo pagar?
- No intentar seguir pagando, ni siquiera parcialmente. Si la letra no está
pagada al 100% se considera impagada. Lo primero son las necesidades
básicas: alimentación, vestido, salud, suministros. Si algo sobra de esto, no
olvidarse de ahorrar (es recomendable tener un colchón a manera de
margen de seguridad para los meses venideros que serán especialmente
duros).
- Organizarse, recopilar toda la documentación (escritura de compra y
venta, escritura de la hipoteca, recibos, informe de tasación.
- Cancelar todas las domiciliaciones con el banco. Es decir no debemos
mantener nóminas, prestaciones por desempleo, recibos de suministros con
la entidad donde tenemos la hipoteca.
- Tratar de ubicar la escritura de titulización respectiva con la información
que se aparece en este instructivo y/o con la información aportada en las
reuniones presenciales.
¿Cómo actuar ante el procedimiento judicial?
Se puede solicitar justicia gratuita: abogado y procurador de oficio. Se
puede plantear en cualquier momento del procedimiento y se puede tener
tantos abogados como procesos se inste. En caso de denegación se puede
recurrir dentro del plazo de cinco días siguientes a la notificación.
Presentando la solicitud de justicia gratuita, hasta la asignación se detienen
los plazos de la ejecución.
¿Cuáles son las causas de oposición que permite la ley española para
oponerse a una ejecución hipotecaria?
Las causas de oposición en la ley española son muy restrictivas y sólo
pueden basarse en algunos de los siguientes argumentos:
- Falta de legitimación activa (el banco que ahora nos ejecuta no es el
verdadero acreedor). Es aquí donde surge la herramienta de las
titulizaciones y por tanto es vital presentarla para invalidar la demanda del
banco.
- Error en el cálculo de la deuda.
- Cláusulas abusivas. La más destacada aquí es la del vencimiento
anticipado (la pretensión del banco de cobrar totalmente la deuda aunque
se deba un número limitado de cuotas). Esta cláusula fue aceptada como
nula por el Tribunal Europeo, más allá de la jurisdicción española y con
mayor potestad que está. A pesar que han sido archivadas varias demandas
del banco (desestimadas), partiendo principalmente de Valencia, todavía
algunos jueces no acatan la orden avalada por Europa. Incluso el Tribunal
Supremo español genera algunas dificultades.
¿Qué sucede después del trámite de oposición?
El Juzgado de primera instancia resolverá. Si sale desestimada el afectado
puede recurrir ante la Audiencia Provincial de su zona. Es decir, hay dos
instancias, una el Juzgado y otra un tribunal (la diferencia entre juzgado y
tribunal es que en el primero resuelve un solo juez y en el tribunal son tres
jueces que elaboran finalmente un dictamen). Si estamos al comienzo,
desde el principio se puede alegar la falta de legitimidad de actuaciones
por parte del banco. Igualmente si estamos en cualquier fase del proceso.
¿Qué sucede si en la Audiencia desestiman?
Ocurre la Subasta. La fecha de la subasta será notificada a los titulares de
la hipoteca con 20 días de antelación. Normalmente no acude ningún
interesado y el banco se adjudica la vivienda por el 70% del valor de la
tasación para la subasta (a porcentajes inferiores si no es vivienda
habitual), siempre que sea vivienda habitual. El valor de la tasación de la
subasta aparece en la escritura del préstamo hipotecario.
¿Qué hacer en caso de subasta?
Para intentar paralizar la subasta hay que recopilar todos los documentos
presentados ante la entidad financiera y, en su caso, ante el Banco de
España.
¿Qué sucede cuando te solicitan desalojar la vivienda?
Varios meses después de la subasta y tras la adjudicación de la vivienda, el
nuevo propietario, si no nos han concedido el alquiler social, puede
solicitar al Juzgado nuestro desalojo.
El Juzgado nos notificará que tenemos el plazo de un mes para el desalojo
voluntario de la vivienda. Este plazo se puede ampliar por un motivo
fundado, que puede ser el simple hecho de no tener otro lugar donde vivir.
¿Qué sucede cuando el Juez da la orden de embargo?
Serán embargables los bienes inmuebles y muebles que sean propiedad de
los titulares del préstamo hipotecario y sus avalistas, así como sus cuentas
corrientes.
Los embargos de sueldos estarán sometidos a los límites previstos en la
ley, según los siguientes criterios:
a.- Salario mínimo inembargable
b.- En los embargos que sean resultado de ejecuciones hipotecarias con
pérdida de vivienda habitual, el salario mínimo interprofesional (655.20)
incrementado en un 50%, es decir 982,80 euros será inembargable.
c.- Lo no embargable aumenta en otro 30% del salario mínimo
interprofesional (esto es 196,56 euros/mes) por cada miembro del núcleo
familiar que no disponga de ingresos propios regulares (ni salario, ni
pensión superiores al salario mínimo interprofesional), hasta el límite de
dos.
¿Si se ha pactado la dación en pago con el banco, se puede pretender la
nulidad de todo el proceso de ejecución hipotecaria?
Sí. La dación en pago es una forma equivalente a una compra venta. Si se
entregó el inmueble a quien no es el acreedor se presume que hay una
presunta estafa. Por la vía civil se podría optar por la nulidad de la
ejecución hipotecaria, daños morales y perjuicios.
CÓMO BUSCAR UN FONDO DE TITULIZACIÓN
Lo primero que tenemos que saber son estos 2 datos:
1. Fecha de firma (Fecha de la primera firma de escritura ante Notario)
2. Entidad bancaria (Nombre del banco o caja donde firmamos)
Estos datos los tenemos en la Copia simple de la escritura, Nota Simple del
Registro de la Propiedad o en el “tocho”.
DONDE?
1.- En la web de la CNMV usando este tutorial:
https://drive.google.com/file/d/0B_Y_bq4UZLQiZnQ5NVBqbnhnWVU/v
iew?usp=sharing
2.- En la web de TomaLaPlaza
WEB https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/
RESUMEN DE LAS SOCIEDADES GESTORAS Y LAS
PRINCIPALES ENTIDADES
A LAS QUE TITULIZAN
Advertencia, esto ha sido confeccionado manualmente, por lo que es
posible que tu entidad no se encuentre correctamente ubicada en este
resumen, por lo que no confíes fielmente en este resumen,
Si después de mirar en los fondos que aquí se te ha ubicado tu entidad NO
la encuentras, haz tu búsqueda personal por cualquier otra gestora donde
NO conste el nombre de tu Entidad.
Incluso es posible que por ser una entidad minoritaria, se haya pasado por
alto incluirla en el listado.
Si encuentras algún error, subsánalo.
Si encuentras una entidad que no esté nombrada en alguna sociedad
gestora añádela. colabora con este listado.
ACTUALIZARLO Y MEJORARLO ES TAREA DE TODOS, SÉ
PARTÍCIPE DEL CAMBIO.
EUROPEA DE TITULIZACION, S.A., S.G.F.T.
Bankia, Bancaja, Bbva, Bankinter, Banco Valencia, Banco Zaragozano,
Bbva Finanzia Y Cajas Rurales como CajaMar, Rural Caja, Caixa Popular,
Caja Campo y muchas otras Cajas Rurales
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A80514466&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/EUROPEA_DE_TITULIZACIO
N/
Enlace Web Sociedad Gestora: http://www.edt-sg.com/fondos-titulizacion
--------------------------------
GESTICAIXA, S.G.F.T., S.A.
La caixa, Banco Pastor, Banco Sabadell, Uninim... y otros.
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A58481227&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/GESTICAIXA/
Enlace Web Sociedad Gestora:
https://empresa.lacaixa.es/empresas/home_es.html
-----------------------------------------------------------------------
GESTION DE ACTIVOS TITULIZADOS, SGFT, S.A.
Caixa d´estalvis de Catalunya, , Catalunya Bank...
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A61604955&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/GESTION_DE_ACTIVOS_TIT
ULIZADOS/
Enlace Web Sociedad Gestora: http://www.gat-sgft.info/es/los-fondos/
----------------------------------------------
HAYA TITULIZACION, SGFT, S.A.
Barclays, Caja Navarra, CajaMar, Credifimo, Caixa Tarragona, Caixa
Laietana, Caja de Ingenieros, Caja Madrid, Caja Granada, CajaVital Caja
Rioja, CaN, , Bbk, Caja Murcia, Kutxa, CaixaNova, Caixa Sabadell, Sa
Nostra, Caja canarias, Caja Segovia, Caixa Girona,Caja Ingenieros,
Celeris, Caja España, Caixa Galicia, Caja Sur, Caja Cantabria; Caja
circulo, Caixa Manlleu, Banco Gallego, Caja de Ahorros de La Rioja,Caja
De Ahorros de Avila, Caja de Ahorros de Segovia, ... y otros
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?
nif=A80732142&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/HAYA_TITULIZACION/
Enlace Web Sociedad Gestora:
http://www.ahorroytitulizacion.com/F_Administrados/F_Administrados.as
p
----------------------------------------------
INTERMONEY TITULIZACION, S.G.F.T., S.A.
CajaMar, Banco Pastor, Cajas astur, Banco Popular, Banco Caixa Geral,.
Banco Sabadell, Caja Laboral Popular, Liberbank, Evo Bank,Caja San
Fernando, Unnim, BancoPopular -E, Banco Santander... otros
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A83774885&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/INTERMONEY_TITULIZACIO
N/
Enlace Web Sociedad Gestora: http://www.imtitulizacion.com/
-------------------------------------
SANTANDER DE TITULIZACION, SGFT, S.A.
Banco Santander, Uci ( Union de Creditos inmobiliarios) Banesto,
Santander Consumer,
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A80481419&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/INTERMONEY_TITULIZACIO
N/
Enlace Web Sociedad Gestora:
http://www.santanderdetitulizacion.com/csgs/Satellite?
appID=santander.internet.WCTitulizacion&canal=CWCTitul&cid=121061
0573809&empr=WCTitulizacion&leng=es_ES&pagename=WCTitulizaci
on%2FPage%2FWCCSTitulizacion_Page_Securisation_Funds_PT04
------------------------------------
TITULIZACION DE ACTIVOS, S.A., S.G.F.T.
Caja Madrid, Caixa Terrasa, Credit Agricole, El Monte, CAM, Caja
España, Caja Duero,Unicaja, Sa Nostra, Caja Cantabria, Banca March,
CCM, Banco Pastor, Banco Guipuzcoano,, caixa manresa, Caixa
tarragona, Bbk, CitiGroup., Unicredit, Ibercaja, Credifimo, Caja
Ingenieros, y Otros.
En Fondos privados de esta gestora hay hipotecas de Caixa catalunya. De
la Caixa , De Caja San Fernando...
Enlace CNMV: http://cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/SGFT.aspx?nif=A80352750&vista=5
https://titulizaciones.tomalaplaza.net/pdf/TITULIZACION_DE_ACTIVO
S/
Enlace Web Sociedad Gestora:
https://www.tda-sgft.com/TdaWeb/jsp/fondos/Fondos.tda
-------------------------------------------------------------------------------
Buscador por fechas de tu hipoteca para saber en que fondo puede estar y
acotar posibles fondos de titulización.
http://cnmv.es/Portal/Consultas/Busqueda.aspx?id=19
--------------------------------Buscador Por Entidades
http://cnmv.es/Portal/Consultas/BusquedaPorEntidad.aspx
E) Descargar Escritura de Constitución del Fondo con el anexo de
Hipotecas
QUÉ DATOS NOS AYUDAN A BUSCAR LA HIPOTECA EN UN
FONDO DE TITULIZACIÓN
Depende de qué fondo, necesitaremos unos datos u otros, a continuación
detallamos los más habituales:
1. Fecha de firma del préstamo
2. Fecha de vencimiento
3. Capital inicial
4. Número de préstamo hipotecario
5. Número de finca (el número de finca NUNCA cambia)
6. Tomo, libro, folio (estos datos pueden variar)
7. Población del Registro de la Propiedad
Estos datos los podemos encontrar en la Nota Simple del Registro,
escritura, recibo del banco, burofax o ejecución hipotecaria.
Modelo de Diligencias Preliminares:
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 3 DE EL VENDRELL
Ejecución hipotecaria 113/2013 Montserrat Borrell Félix, Procuradora de
los Tribunales y de Javier Claudio Landeira Castillo, Norma Josefina
García Monizza y Sonia Rina Castillo Sotomayor, ante este juzgado
comparezco y como mejor proceda en Derecho MANIFIESTO
1. El artículo 695 LEC establece las únicas causas en las que se puede
basar la oposición a la ejecución hipotecaria. Sin embargo el 562.1.3º LEC
establece la posibilidad del ejecutado de denunciar cualquier infracción
procesal de la ejecución con independencia de la oposición. Por lo que las
irregularidades de la ejecución que no sean causa de oposición han de
ponerse de manifiesto y resolverse en trámites distintos a los de la
oposición.
2. Falta de legitimación activa.- Derivada de la titulización de esta
hipoteca, acreditada por la confesión de la propia ejecutante en la
diligencia preliminar 249/2015 del Juzgado de Primera Instancia 89 de
Madrid de la que se adjunta copia del acta. La titulización es un negocio
jurídico que conlleva la transmisión del crédito, como indica la carta del
Banco de España que se adjunta. Por tanto, la ejecutante carece de
legitimación activa por haber cedido la titularidad de la hipoteca. También
se adjunta una copia de una escritura pública de dación en pago entre un
deudor hipotecario y el fondo de titulización BBVA RMBS 2, que viene a
probar que cuando una hipoteca está titulizada el legitimado para la dación
en pago no es la entidad financiera que concedió el préstamo hipotecario
sino el fondo, e igualmente que el legitimado activo para accionar una
ejecución hipotecaria es el fondo de titulización y no la entidad financiera
que concedió el préstamo.
3. Procedimiento de la tramitación de la nulidad de actuaciones.- El
artículo 562.2 LEC establece que si se alegase que la infracción entraña la
nulidad de actuaciones se estará a lo dispuesto en los artículos 225 LEC y
siguientes. El artículo 227.2 LEC establece que antes de finalizar el
proceso podrá declararse la nulidad de actuaciones. Dado que esta
ejecución no ha finalizado, puede declararse la nulidad de actuaciones sin
necesidad de acudir al incidente excepcional de nulidad de actuaciones
establecido por el artículo 228 LEC. Por tanto, corresponde a la solicitud
que a continuación se formula la tramitación por el procedimiento del
artículo 227.2 LEC.
SOLICITO Que se anule el despacho de ejecución.
Modelo de solicitud a la sociedad gestora:
Localizada la Sociedad Gestora, tienes que mandar un correo electrónico a
la dirección de contacto de la web de la SG, en los siguientes términos:
Datos personales
Solicito me informen si mi préstamo hipotecario Nª xxxxxxxxxxxxxxx y
con datos registrales xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (*) está titulizado y en que
fondo se encuentra.
(*) Los datos registrales están en la escritura de préstamo hipotecario.