principio de prioridad - Curso Derecho Registral I

PRINCIPIO DE
PRIORIDAD
Conclusiones foro 9-2014
PREGUNTAS DEL FORO
1. Los casos en los que se manifiesta el
principio de prioridad en el Registro de la
Propiedad.
2. En qué consiste la reserva de prioridad, qué
registros la aplican en Guatemala y qué
mecanismo contempla la legislación del
registro de la propiedad como reserva de
prioridad.
DERECHOS REALES Y DERECHOS
PERSONALES
Los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la
facultad que tiene el titular de un derecho real de
ser preferido en el ejercicio de su derecho con
respecto a otro derecho real posterior, de igual o
distinto contenido, que recaiga sobre la misma
cosa. Se aplica la máxima romana prior tempere,
potior iure.
Cuando la ley concede excepcionalmente al
acreedor un privilegio, esa preferencia, si a
su vez no está conectada con un derecho
real de garantía, no depende casi nunca de
la fecha del crédito.
Al respecto el Código Procesal Civil y
Mercantil establece:
Artículo 360. (Deliberación). ...
Los acreedores hipotecarios y prendarios
pueden abstenerse de tomar parte en la
resolución de la Junta sobre el convenio, y
haciéndolo así, sus derechos permanecerán
intactos.
Artículo 392, 2º párrafo:
En cuanto a los créditos hipotecarios y
prendarios, una vez pagados, si hubiere
sobrante, éste se entregará al depositario de
la quiebra.
El ius preferendi en materia de derechos
reales inmobiliarios, se materializa por
el acceso al registro del documento portante de
un derecho real. El que primero ingresa
desplaza al que ingresa posteriormente.
En Guatemala,
El derecho de prioridad se establece por
medio del libro de entrega de documentos,
cuyo ingreso se consignará en riguroso
orden cronológico, anotándose como
mínimo: el número de orden de ingreso del
documento, el nombre del representante, la
hora exacta y fecha de entrega. Art. 6 Reglamento
de los rgp
CLASES DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE:
Cuando se trata de derechos incompatibles entre
sí, como sería el caso de ingreso de dos
documentos que instrumenten, cada uno de ellos,
la venta del mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro
la hipoteca del mismo inmueble a distintas
personas.

ARTÍCULO 1141. Entre dos o más
inscripciones de una misma fecha y
relativas a la misma finca o derecho,
determinará la preferencia la anterioridad
en la hora de la entrega del título en el
Registro
CONSECUENCIAS
El documento que tiene prioridad se
inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro.
Si ingresa la venta antes que el embargo, se
inscribe la venta y se rechaza el embargo.
Si al contrario, ingresa el embargo antes
que la venta, se anota el embargo y se
rechaza la venta.
NO EXCLUYENTE O DE
RANGO
Se produce cuando ingresan en el registro
documentos que instrumentan derechos
compatibles entre sí, como sería el caso de
dos hipotecas relativas al mismo inmueble
otorgados a acreedores distintos, o una
hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un
embargo, etcétera.
ARTÍCULO 1142. Si se presentare el mismo día al Registro, despacho
que contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda
o embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que
afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de
entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo,
tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la
numeración del libro de entregas del Registro. En tales casos, el
registrador hará las inscripciones y anotaciones que procedan en la
forma indicada con anterioridad. Si el interesado no estuviere
conforme con lo actuado, podrá proceder de conformidad con el
artículo 1164 de este Código.
CONSECUENCIAS
Ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa
primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el
ingresado posteriormente.
Si ingresan dos embargos sobre el mismo bien y contra el
mismo titular, se anotan ambos pero será preferente el que
haya ingresado primero.
Si ingresan dos hipotecas, se inscriben en el orden en que
ingresan pues no hay disposición que limite al propietario
las veces que puede hipotecar. (Art. 836 c.c.) Con
excepción de las hipotecas a favor de banco.
PRIORIDAD MATERIAL
Exterioriza la preferencia de una situación
jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad
(venta-embargo; embargo-venta), sea por
oponibilidad (primera hipoteca, segunda
hipoteca), fijando la prelación de la que
accede al registro prior tempore, potior iure.
PRIORIDAD FORMAL
Implica para el registrador la prohibición de
inscribir derechos incompatibles con otros
de igual o anterior fecha (cierre registral), y
la obligación de practicar los asientos según
el orden cronológico de presentación de los
Títulos.
Se refiere, a la forma de proceder en la práctica
registral según el título presentado sea o no
compatible. (Alterini, citado por Cornejo)
CASOS EN QUE SE MANIFIESTA LA
PRIORIDAD EN EL RGP
ARTÍCULO 1141. Entre dos o más
inscripciones de una misma fecha y
relativas a la misma finca o derecho,
determinará la preferencia la anterioridad
en la hora de la entrega del título en el
Registro
ARTÍCULO 1142. Si se presentare el mismo día al Registro, despacho
que contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda
o embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que
afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de
entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo,
tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la
numeración del libro de entregas del Registro. En tales casos, el
registrador hará las inscripciones y anotaciones que procedan en la
forma indicada con anterioridad. Si el interesado no estuviere
conforme con lo actuado, podrá proceder de conformidad con el
artículo 1164 de este Código.
El derecho de prioridad se establece por
medio del libro de entrega de documentos,
cuyo ingreso se consignará en riguroso
orden cronológico, anotándose como
mínimo: el número de orden de ingreso del
documento, el nombre del representante, la
hora exacta y fecha de entrega. Art. 6 Reglamento
de los rgp
CONCLUSIÓN
Al igual como lo expone Cornejo, en el Registro General de
la Propiedad el principio está dado por el hecho de que el
documento que primero ingresa en el registro adquiere
prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con
prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue
otorgado.
La prioridad es dada por la fecha de ingreso del
documento en el registro y no por la del documento.
De ahí, que si una compraventa que fue otorgada
en 2000 no ingresa al registro; y en 2013 se
otorga otra por el mismo titular y sobre el mismo
bien que sí ingresa al registro, tiene prioridad la
última aunque la fecha de otorgamiento sea
posterior, por haber ingresado primero al registro.
Al que compró en 2000 le quedará ejercitar sus
acciones por otra vía.
RESERVA DE RANGO
HIPOTECARIO
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que ésta podrá
alcanzar.
Disposición que no es aplicable en Guatemala,
toda vez que el propietario tiene el derecho de
hipotecar cuantas veces lo estime necesario,
siendo nula cualquier disposición que limite ese derecho.
Salvo las hipotecas constituidas a favor de bancos. Art.
836 c.c.
RESERVA DE PRIORIDAD
Es una protección que la ley le acuerda al
futuro adquirente de un derecho real, por la
cual, si el negocio jurídico causal es otorgado
bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y
lugar que fija la ley, el derecho real resultante
será oponible a terceros con efecto
retroactivo a la fecha en que se expidió el
certificado exigido para dicho acto
La reserva de prioridad posibilita que el
negocio adquiera prioridad, aun en la etapa
en que sólo es un derecho personal, por no
haber sido autorizada todavía la escritura
pública.
El notario que vaya a autorizar un documento
de transmisión, constitución, modificación o
cesión de derechos reales sobre inmuebles,
debe tener a la vista en el momento de
autorizar el documento, un certificado
solicitado previamente al Registro de la
Propiedad Inmueble en el que "se consigne
el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas”.

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Planteado de la forma expuesta, en Guatemala, en
cuanto al Registro General de la Propiedad, no
existe la reserva de prioridad.
En ninguna norma se establece la obligación del
notario que va a autorizar una escritura que afecte
un bien inscrito, a tener a la vista una certificación
del registro y que dé aviso del instrumento a
autorizar. El Código de Notariado solo obliga al
notario a tener a la vista el título con el cual se
acredita el derecho que se ejercita y de advertir a
los otorgantes de presentar el testimonio al registro.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INDUSTRIAL

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El solicitante del registro de una marca podrá
invocar la prioridad basada en una solicitud de
registro anterior, presentada en regla en algún
Estado que sea parte de un tratado o convenio al
cual Guatemala estuviere vinculada. Tal prioridad
deberá invocarse por escrito, indicando la fecha y el
país de la presentación de la primera solicitud. Art.
18 Ley de Propiedad Industrial.
Por lo que quizá constituye el único registro en
Guatemala en el que se puede invocar reserva de
prioridad, aunque no con ese nombre.
El mecanismo que contempla la legislación del
registro de la propiedad como reserva de prioridad,
es la anotación preventiva que contempla el artículo
1149 numeral 5 Código Civil, aunque no en los
mismos términos y alcance:
El que presentare título cuya inscripción no puede
hacerse definitivamente por faltas que sean
subsanables en el término de treinta (30) días,
pasados los cuales la anotación se tendrá por
cancelada de hecho.

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No es en los mismos términos porque no es una
obligación impuesta al notario que va autorizar una
escritura que afecte un inmueble o derecho real
inscrito el dar el aviso para la reserva de prioridad.
Tampoco con los mismos alcances, pues se regula
para los casos en los que el documento presentado
no sea inscrito por faltas que pueden subsanarse
en el plazo de treinta días.
De ahí, que lo
recomendable sea solicitar siempre la anotación
preventiva de cuanto documento se presente al
registro, ya sea en la propia escritura o en memorial
a parte. Art. 1150 c.c. último párrafo.
EFECTO RETROACTIVO DE LA
INSCRIPCIÓN
Cuando la anotación preventiva, se convierta
en inscripción definitiva de un derecho,
surtirá sus efectos desde la fecha de tal
anotación y en esos supuestos el registrador,
a solicitud escrita de quien la hubiere
obtenido, cancelará las inscripciones de
fecha posterior. ARTÍCULO 1162 c.c.
Otra inscripción con efecto retroactivo,
aunque se produce en el Registro Mercantil,
es la de las sociedades mercantiles cuya
inscripción definitiva se retrotrae a la fecha
de la inscripción provisional. Lo que significa
que, inscrita definitivamente una sociedad
mercantil, su personalidad jurídica se
computará no a partir de la fecha de la
inscripción definitiva sino a partir de la fecha
de la inscripción provisional.