propiedad precio estipulado - Asociación de Escribanos del Uruguay

440
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 86
diendo el derecho de
más lugares
reglamento de co
propiedad se prevé la posibilidad de esta
cionar más de un vehículo tanto en un lugar
de garaje como en varios. El o los propieta
rios que estacionen en uno o varios lugares
de estacionamiento no podrán sobresalir el
o los
lugares que cada unidad tenga por de
al efecto". Es decir,
usar uno o
en
el
recho.
dancia, para dos
o
(6-12), 2000
más vehículos automoto
siempre que no se afecten los derechos de
los otros copropietarios del edificio
respecto
de los lugares de que sean titulares en el bien
común garaje, el propietario de esta unidad
res,
estaría facultado para hacerlo.
Distinta sería la
hipótesis si del reglamen
copropiedad surgiera expresamente
que dentro de cada lugar en el garaje se pu
diera guardar solamente un vehículo auto
to de
Conclusiones
motor.
En
habrá que estar a lo dis
la
puesto por
compraventa de la unidad 902
y a los derechos que por la misma se transmi
primer lugar
Eses. Rossana
María Sienra
ten, documento que
no se encuentra agrega
do. De la compraventa correspondiente a otra
unidad integrante del edificio, la 401, surge
que: "... le corresponde a la unidad el uso ex
clusivo de la terraza D4, bien común, y de xui
lugar en el garaje, guarda coche número tres
Montevideo,
de
lugar
un
dentío de
3.1.5.
factible que
garaje,
lugar haya sitio, valga la redun-
en
ese
GARAJE.
el
y si
es
6 de diciembre de 2000. La
Comisión de Derecho Civil
me
aprueba
el infor
que antecede.
y del box tres, ubicados en planta subsuelo,
garaje YS uno (bienes comunes)". Partiendo
del supuesto de que en la compraventa de la
unidad 902 se haya incluido el derecho al uso
Ivanier,
y Jimena Viana
Informantes
Reyes
Esc.
Roque
Molla
Coordinador alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de
la AEU el 18 de diciembre de 2000, Acta 2710,
Expediente 21.076/00.
PROPIEDAD HORIZONTAL. PROMESA DE COMPRAVENTA. CESIÓN DE DE
RECHOS.
se
otorgó la compraventa en cumplimiento de promesa y cesión de
horizontal, debería haberse instrumentado la transferencia sobre la
parte correspondiente en el garaje que según el compromiso era un bien
Cuando
la unidad
cuota
según reglamento resultó una unidad independiente. Pero al ha
otorgado entre promitente vendedor primitivo y cesionario la compraventa
común pero que
berse
de la cuota
parte indivisa de la unidad garaje, la titulación no
es
observable.
CONSULTA
Antecedentes
1)
siguiente
En 1978 la empresa "B. SA", adquirió
con la finalidad de construir un
terreno
un
edificio.
inmueble: la unidad de
...
M.,
2)
Durante el proceso de constíucción fue
las futuras unidades, o pro
enajenando
metiéndolas
en
simo
3) El
vender
a
31 de octubre de 1978
M.O.S. la
propiedad
y
prometió
posesión del
se
...
(padrón
ma-
de 300m.
4) El referido compromiso fue debidamen
te inscrito y
venta.
el N°
empadronado
con una
superficie
con
tíiz),
ron
propiedad
horizontal 401, padrón individual N° .../401,
que forma parte del edificio "IB" constiuido
sección judicial de
en terreno ubicado en la
se
estableció
en
la cláusula
vigé
quinta que: "En el precio estipulado
comprendida la cuota parte que per
queda
mita el
uso
del lugar número dos
en
el
garaje
CONSULTA
441
ubicado en planta baja del edificio", conside
rándolo un bien común.
Consulta y
5) De acuerdo al plano de fraccionamiento
del Agrim. A.B.S. de marzo de 1978 y al re
glamento de copropiedad del 30 de octubre
de 1978 (esto es xm día antes de otorgarse la
promesa descrita en el punto 3), autorizado
la Asociación de Escribanos del
por el Esc. M.G.Z., debidamente inscrito en
Traslaciones e Hipotecas, describiendo al ga
raje del edificio "IB" como "Unidad Garaje
la cesión de la promesa respecto al garaje,
dado que en la cláusula de antecedentes, se
opinión
opinión de
Uruguay res
El consultante desea obtener la
uno"
122m;
es
decir,
se
trata de
como
6)
El 24 de
promesa
a
enero
C.A.R.,
de 1980, M.O.S. cedió la
ella se establecieron las
en
agosto de 1979,
metió vender
M.O.S.,
ción
matriz)
de la
dronado
...
con
en su
"B. SA" pro
actual estado
401 del edificio
el inmueble
en
en
padrón N°
judicial de
...
sección
el N° .../401.
construc
(padrón
M. empa
SEGUNDO: Los
esposos M.O.S. y M.E. ceden, libre de toda
obligación y gravarñen, en favor de C.A.R.,
en
tales
rido
en
conceptos adquiere,
el contrato refe
la cláusula anterior"
El 8 de
de 1981 "B. SA", enajena a
C.A.R., haciendo referencia en una cláusula
de antecedentes de la promesa y la cesión re
7)
juUo
lacionadas, pero en su objeto establece que
enajena úrücamente la unidad de propiedad
N° 401 y no hace ninguna referencia al garaje.
8) Apercibido el error cometido en los do
referidos, de compromiso de com
cumentos
praventa, cesión y escritura, el 13 de marzo
de 2000 "B. SA" enajena a C.A.R. una 194/
1000
ava
aclara
que cede todo el contrato de promesa, debién
dose tener presente que "B. SA" enajenó un
ubi
una
biciones el 9 de
civil, la unidad
cual expresamente
era
una
total de
se
siguientes cláusulas: "PRIMERO: Por docu
mento privado firmado el 31 de octubre de
1978, inscrito en el Registro General de Inhi
a
que M.O.S. y M.E.
declaratoria por la
establecieran el alcance de
hubiesen realizado
unidad de pro
de un bien común
.../OOl, que
horizontal y no
se estableció en el documento referido.
piedad
la solución correcta
prometió adqui
ninguna men
ción al garaje, y en la cláusula siguiente se dice
N°
padrón
ca en planta baja, con una superficie
cero cero
pecto del tema reseñado, ya que considera que
parte de la unidad 001
—
garaje
—
.
expresamente que
rir la unidad
porcentaje
401,
del
no
se
haciendo
padrón
N°
.../OOl.
En definitiva, ubica específicamente lo que
está cediendo y a continuación establece
una cláusula
genérica cediendo toda la pro
se
mesa,
no
haciendo
el documento
Entiendo que
sobre
una
predomina
voluntad
hacer
era
alguna
Teniendo
ninguna referencia en todo
respecto del garaje.
una
cláusula genérica no
específica, y que si la
ceder todo el contrato,
referencia respecto del
en
se
debió
garaje.
cuenta que durante 18 años el
señor C.A.R. utilizó dicho
garaje
con
ánimo
de dueño, que M.O.S. nunca realizó ningún
tipo de reclamo, se puede interpretar que la
voluntad de las partes era la de ceder tam
bién el garaje y que solamente se padeció un
error en
la redacción de la cláusula de antece
dentes.
En definitiva, entiendo que una de las so
luciones correctas sería que M.O.S. y M.E. rea
licen la declaratoria referida ya que "B. SA"
ya escrituró a favor de C.A.R. un porcentaje
de la unidad N° .../OOl (garaje), quedando de
esta forma saneado el título del porcentaje del
padrón
N°
.../OOl, que le correspondería
a
C.A.R.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Hechos
disposiciones del Capítulo III de la Ley 14.261,
promete vender
1) El 31 de octubre de 1978 "B. SA", pro
pietaria del terreno y empresa constíuctora de
un
edificio de orooledad horizontal según las
a
M.O.S., casado, la unidad
.../401 a la que le correspon
exclusivo de las Terrazas G4 y H4
de acuerdo al plano del Agrim. A.B.S. inscrip-
401, padrón
de el
uso
N°
442
to
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 86
la Dirección General de Catastro el 13
en
de marzo de 1978
da).
(cláusulas Primera y Segun
En la cláusula Cuarta
se
hace mención al
de
Copropiedad otorgado el 30
de octubre de 1978. En la cláusula Vigésimo
quinta se lee: "En el precio estipulado queda
comprendida la cuota parte que permita el uso
del lugar número 2 en el garaje ubicado en la
planta baja del edificio"
Reglamento
objeto la cuota parte sobre la
considera
que la solución co
garaje,
rrecta hubiera sido otorgar una declaratoria
las cláusulas de
unidad
entíe M.O.S.
indica
como
copropiedad
individual y ocupando
bien
del edificio
planta baja
dad
reglamento
garaje 001, padrón
En la cláusula
de
se
la
construirse, la uni
N° .../OOl.
a
dispone que: "el
planta baja" será el
del garaje y que el o los propietarios podrán rea
lizar un reglamento interno para regular su uso.
Séptima
se
destino de la unidad de la
2) el 24 de octubre de 1980 M.O.S. y su cón
yuge ceden a C.A.R., casado, "el contrato re
ferido en la cláusula anterior". En efecto, en
la cláusula Primera del documento
se
relacio
la promesa de fecha 31 de octubre de 1978,
señalando brevemente que "B. SA" prometió
la unidad 401 del edificio en cons
vender
na
...
trucción
de M.,
N°
padrón
empadronada
de la
...
...
sección
el N°
con
judicial
la cesión de la promesa respecto al garaje, dado
que
en
3)
otorga la compra
venta entíe "B. SA" y el cesionario señor C.A.R.
En la cláusula Primera de antecedentes se des
El 8 de julio de 1981
se
criben la promesa y la posterior cesión. En la
Segunda se establece que la mencio
cláusula
nada sociedad vende
la cláusula de antecedentes donde
hizo ninguna mención al
garaje y se esta
la cláusula siguiente que se cedía todo
el contrato de promesa, "debiéndose tener
pre
bleció
en
que "B. SA" enajenó un porcentaje del
padrón N° .../OOl. Continúa diciendo que, en
definitiva, ubica específicamente lo que se está
sente
cediendo y a continuación establece una
cláusula genérica cediendo toda la promesa,
no
haciendo
cumento
ninguna referencia en todo el do
respecto al garaje.
Entiende el consultante que una cláusula
no
predomina sobre una específica
genérica
y que si la voluntad era ceder todo el contra
to, se debió realizar alguna referencia respec
to del garaje.
Admite que teniendo
ñor C.A.R. ha usado el
garaje por 18
nunca
años
con
reclamó
que solamente se padeció un error en la
dacción de la cláusula de antecedentes.
re
que los cedentes M.O.S. y
otorgar una declaratoria, ya
que la empresa ya ha escriturado en favor del
señor C.A.R. una cuota ava parte del garaje, a
Es
su
opinión
diciendo "le corresponde el uso exclusivo
de las terrazas G4 y H4 (bienes comunes).
fin de
...
cuenta que el se
nada, se puede interpretar que la voluntad de
las partes era la de ceder también el garaje y
señora deberían
na
en
dueño, que M.O.S.
al señor C.A.R., quien
compra, la unidad 401 del edificio construido
(sigue descripción y deslinde) el que termi
...
ex
presamente se prometió adquirir la xmidad 401,
ánimo de
...
(promitente comprador, cedente)
y C.A.R. (cesionario, hoy propietario) por la
que se estableciera expresamente el alcance de
no se
En el citado
(6-12), 2000
sanear
el título del señor C.A.R.
Informe
4) Señala el consultante que
de
marzo
C.A.R.
garaje 001,
cho al
cesión
No
de 2000 dicha sociedad
194/1000
ima
tras
respecto
ava
parte
enajenó
a
de la unidad
percibir que nada
en
fecha 13
con
se
había di
la escritura de 1981 ni
en
la
precedente.
se
agrega
Consulta y
copia
opinión
de esta escritura.
del consultante
Es clara la relación de hechos aimque no
tengamos presente la escritura de compraven
ta de la cuota
marzo
luego de la prome
posterior y en la compraventa
cumplimiento de aquélla, no se agregó en
Habiendo notado que
en
parte otorgada el
no
fue
13 de
agregada su fo
tocopia. No obstante, toda la documentación
previa es bastante para sostener que no es
necesario el otorgamiento de una escritura de
declaratoria porque no hay situación de in
certeza que deba
zaremos
sa, en la cesión
ava
de 2000 ya que
las
ser
asertada. Por ello, reali
consideraciones:
siguientes
1) Comenzando por la promesa del 31 de
octubre de 1978, quizás lo menos claro sea la
CONSULTA
443
redacción de la cláusula vigésimo quinta don
agrega al objeto del contrato, el garaje.
Para establecer definitivamente que se ha pro
metido en venta una cuota ava parte de la uni
dad de garaje ubicada en planta baja, nos apo
yamos en que: a) la cuota del derecho y la pro
porción de la cosa sobre la que éste habrá de
recaer, se definen en virtud cde su relación con
el lugar N° 2 del garaje, para lo que segura
mente se habrá tenido de manifiesto un pla
de
se
2000, manifestando
cumplir
su
voluntad acorde al
la promesa al cesionario.
La referencia
a
la unidad 401
en
la cláusu
debilita lo dicho antes,
ya que tampoco allí se la describió detallada
mente y ni siquiera se indicaron sobre qué
la de antecedentes
no
uso exclusivo, lo
que por otra
esencial pues esto también surge
y el reglamento.
bienes tenía
parte
del
no es
plano
de señalamiento o croquis; b) es promesa
de venta de ava parte indivisa y no adjudica
ción de uso exclusivo, porque en el reglamento
de copropiedad la unidad garaje no es bien
mando la observación realizada por el cole
ga: hubiera sido correcto y preferible que no
común sino unidad individual. Además,
se
no
es
sí misma de este contrato porque
dicen las partes que el precio del mismo la
incluye, o sea, que podría haber sido o no con
objeto
en
trapartida de esa suma; c)
hecha
la referencia al
la cláusula
vigésimo quinta no
derecho en juego sea el de
en
nimiza que el
minio, con todos
sus
uso
mi
do
atributos.
3)
Con lo
expresado
no
estamos desesti
hubiera "olvidado" el garaje y haber redac
tado más cuidadosamente los documentos. Le
observación, pero aun así
la
solución por él dada en
compartimos
relación al otorgamiento de una declaratoria,
asiste razón
en
esta
no
ya que dicha observación no afecta la bondad
de la titulación, no tiene consecuencias de
derecho para los distintos sujetos de las rela
ciones
así establecido que el objeto de la
promesa de compraventa se conforma con la
unidad 401 con más sus usos exclusivos y una
jurídicas
a
considerar.
Queda
cuota
ava
parte
en
la unidad
garaje
Concluimos entonces que:
1) En primer lugar, cuando se otorgó la com
praventa en cumplimiento de la promesa y
001.
2) Las partes, en la cesión de promesa de 24
de octubre de 1978, acuerdan que se "cede el
antes referido" To
contrato
de promesa
posterior cesión,
que el mismo daba lugar
fueron cedidos por el cedente. Se entiende que
todas las estipulaciones de dicho contrato pa
rüo sobre la cuota
—
—
dos los derechos
a
al cesionario, quien ocupa entonces frente
al promitente vendedor la misma posición que
san
ocupaba el promitente comprador-cedente. Si
el cedente hubiera querido mantener para sí el
to
dad
independiente no fue descrito, igualmente
quedó comprendido
cedente cedió "la
en
el
negocio
Pero
dase
una
promitente vendedora le
parte del dominio sobre
La falta de notificación
queda superada cuando
praventa de 1981 y
luego
a
trasla
el mismo.
la cedida "B. SA"
ésta
correspondiente en el gara
otorgada entíe la propietaria y
je.
promitente vendedora
una vez
"B. SA" y el
último titular de derechos
cesionario,
personales respecto
bien, una compraventa de cuota parte
divisa, el problema ha quedado resuelto.
a ese
2)
No
es
necesario el
claratoria
otorgamiento
in
de de
La función de estos nego
alguna.
jurídicos de naturaleza declarativa es co
rregir un error o aclarar una situación, bus
cando siempre la certeza, de allí en más, de
situaciones jurídicas en cuestión.
cios
promesa"
do a su cargo la parte del precio que correspon
día al garaje y adquiriendo el derecho de que
el futuro la
algo, pues
independiente, sí era ne
"cesión". El
y todo lo que ella
contenía. Por ende, al tomar a su cargo el saldo
de precio, el cesionario también estaba toman
en
sí estaba faltando
unidad
cesario instrumentar la transferencia de domi
derecho sobre
una ava
parte del garaje, lo que
hacer
podía
puesto que es un objeto distinto a
los derechos sobre la unidad 401, debió haber
lo excluido expresamente. De otío modo, al
ceder la promesa y aunque el garaje como uni
que
como
otorga la
com
la compraventa de
3)
Con el
otorgamiento
de la escritura del
título hábil y modo
de 2000
se ha transferido el domirüo al antes cesiona
rio respecto a la correspondiente cuota parte
13 de
en
marzo
la unidad
—
—
,
garaje.
La cesión del contíato de
promesa no deja lugar a acción alguna por par
te del entonces cedente ya que no se despren
dió de todo derecho a la unidad y el garaje.
Esc. Gabriela Petíoni
Informante
444
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 86
Montevideo,
13 de diciembre de 2000. La
Comisión de Derecho Civil
integrada por los
Escribanos Roque Molla, Enrique Arezo, Ana
Olano, Adriana Goldberg, Jacqueline Parnás,
Gabriela Petíorü, Jorge Machado, Laura Pamas,
Adriana Silva, Nancy Maya, Rossana Ivarüer,
Vivián Rodríguez Dorgia, Aída Noblía, María
Sienra Reyes, María Noel Belhot, Guiselda Cas
tillo, Alicia González, Ricardo Méndez, MUdred
Secondo, Gustavo Echavarría, Martha Lasserre,
(6-12), 2GO0
Ana Gelber, EUane D'Andrea, Luz María Pena,
Femando Alonso, Ana Laura Tarife y Rosa Weis-
sler, aprueba el informe que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de
la AEU el 18 de diciembre de 2000, Acta 2710,
Expediente 20.738/00.
3.1.6. PRESCRIPCIÓNADQUISITIVA. DOCUMENTO PUBLICO. REIVINDICACIÓN. POSESIÓN.
caso la
posesión del inmueble ha sido trasmitida según consta en docu
públicos, en forma regular desde 1930 y fue mantenida por más de trein
ta años por la misma persona en carácter de propietario pleno por lo cual ella
trasmitió a su heredero la propiedad y posesión del inmueble, estando al abrigo
de cualquier reivindicación que pretendieran ejercer los ex comuneros de la ena
jenante de 1930.
En el
mentos
CONSULTA
1965: 31 de mayo. Sucesión. Fallece D.G.M.
como único y universal here
Antecedentes
1915: Partición. Por escritura que el 15 de
de 1915 autorizó el Esc. D.M.F., las her
y es declarado
dero PV.C.G.
enero
B., M. y A.G., C y CG. viudas de A.V
y L.G. respectivamente, E. y Em.G., B.B., CG.
de N., F.G. de R. y A.G.B. procedieron a la par
1988: 19 de mayo.
manas
tición
extrajudicial
de los bienes
quedados
le adjudica
fallecimiento del señor A.G.; se
bien objeto de la presente consulta
área
A.G.
a
B.G. y las hermanas
(se establece que
manas
les
a
en
una
Según
surge de la escri
19 de mayo de
compraventa que el
C.B., la que fue inscripta
de Traslaciones de Dominio de
1988 autorizó el Esc.
al
en
el
P el 24 de mayo de 1988, el señor J.A.EC. sol
tero, adquirió el bien por compraventa y tra
mayor
E., Em., B., M. y
cada
tura de
el
Registro
dición que le hizo PV.C.G.
de las her
corresponde una cuota parte de 4há.
1998:
J.A.EC. faUeció intestado el
octubre de 1998
8.868m.).
en
la
...
día 13 de
sección judicial del De
partamento de C siendo de estado civü soltero.
junio. Cesión de derechos y
venta. Ante el mismo Escribano, E.G.B. viuda
1930: 14 de
de M.B. vendió
a
D.G.M.
parte del padrón
en
y que según plano del Agrim.
mayor área
CE de marzo de 1927, consta de 4há. 8.868m.
(esta escritura contiene una cláusula en la cual
...
establece que el lote le fue entíegado a la
exponente en división privada) en la misma
se
escritura y simultáneamente le cede al señor
D.G.M. los derechos hereditarios que en los
inmuebles descritos
escritura
pudieran
corresponderle como heredera legítima de A.G.
en esa
el
expediente
Juzgado
Letíado de
Su sucesión fue tramitada
"J.A.F.C. Sucesión",
en
el
Primera Instancia de P de
...
en
Turno del que
sur
ge que: La sucesión fue declarada judicialmen
te abierta el 11 de febrero de 1999, se realizó el
emplazamiento a los interesados por el térmi
no legal en el Diario Oficial y el índice; se prac
ticó relación de bienes en la que se incluyó el
bien que es objeto de este acto. Se realizó el in
ventario solemne el 18 de febrero de 2000 y por
auto del 14 de diciembre de 1999 de conformi
dad fiscal se declaró úrüco y universal heredero