Casos Registral - SIT consultors

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES. DEPARTAMENTO DE DERECHO Y RELACIONES INTERNACIONALES
Licenciatura en Derecho Executive
Asignatura: Derecho inmobiliario registral
Práctica Sesión 1
1. ¿Es posible llevar a cabo la operación que pretende D. Martín? ¿Y
cómo puede realizarse dicha operación?
Si, es posible. Para ello, debería llevarse a cabo, primero una
segregación de las dos habitaciones, luego una agregación o
agrupación con el piso de D. Martín, según el tamaño de las mismas,
puesto que si el tamaño de las dos habitaciones excede el 1/5 de la
cabida total del piso, habrá que hacer una agrupación de fincas.
2. ¿Cuáles son los pasos que debe seguir?
1º.- El vendedor debe proceder él a segregar sus dos habitaciones
del piso.
2º.- Venta de las dos habitaciones segregadas a D. Martín.
3º.- Ya propietario, D. Martín puede proceder a agregar o agrupar
las habitaciones con su piso.
3. ¿Qué requisitos registrales y negociales debe cumplir?
Requisitos negociales:
- Para la segregación: Debe ser el propietario quien segregue,
otorgando su consentimiento a ello;
debe hacerse la
segregación en escritura pública e inscribirse en el registro. Por
supuesto, la finca tiene que ser divisible.
- Para la agrupación/ agregación: Debe ser el propietario quien
agregue o agrupe, otorgando su consentimiento a ello; debe
hacerse la agrupación o agregación en escritura pública e
inscribirse en el registro. Deben tratarse de fincas colindantes
Requisitos registrales:
-Segregación: No se cierra folio registral, sino que queda el folio de
la finca resto o matriz, y se practica nota marginal en su folio de la
porción segregada.
La porción segregada no abre folio registral independiente porque
se va a unir inmediatamente al piso de D. Martín.
- Agregación: No se abre folio nuevo, sino que la porción
previamente segregada se une a la finca matriz o receptora, y se
incorpora al folio antiguo la nueva descripción. No se cierra ningún
folio.
- Agrupación: Se abre un folio nuevo para la nueva finca resultante
de la unión de la porción de las dos habitaciones y del piso. Se
cierra folio correspondiente al piso.
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4. ¿Tiene esta operación alguna implicación fiscal, y respecto a la
comunidad de propietarios?
Sí, como implicación fiscal esta operación devengará Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados por cada operación registral en
escritura pública (segregación y agregación o agrupación),
Transmisiones patrimoniales por la compraventa.
La comunidad de propietarios deberá aprobar en Junta, por
unanimidad, dicha operación al alterarse un elemento del titulo
constitutivo como son las cuotas, pues deben modificarse.
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Práctica Sesión 2
1.- Dictamine sobre la situación final que prevalecerá, es
decir, quién obtendrá el dominio de la finca, Abel o las hijas, y por
qué.
Serán propietarias de la casa las hijas de D. Santiago, Claudia
y Benita, porque, aunque D. Abel reúne las condiciones de tercero
hipotecario del art. 34 LH (adquiere de titular registral –Evaristo-, de
buena fe, a titulo oneroso, mediante negocio jurídico válido, e
inscribe su derecho) y debería ser mantenido en su adquisición al
resolverse el derecho de su transmitente (porque se revoca el
testamento por el que adquirió Evaristo), según el principio de fe
pública registral, en este caso, se da el supuesto de suspensión de
los efectos de la fe pública registral que recoge el art. 28 LH:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por
herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta
transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.
Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o
intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
Por lo tanto, Abel, que sería tercero del 34 LH, no puede alegar la
protección de este articulo, al estar suspendida la fe pública registral
durante un periodo de 2 años desde la muerte del causante Santiago (17 noviembre 1982)-, por lo tanto, no puede a alegar la
protección del 34 hasta el 17 noviembre de 1984, y como le
reclaman en junio 1982 que es cuando aparece el nuevo testamento,
existe suspensión de fe publica registral.
2.- ¿Qué ocurriría si el testamento posterior se descubriera
en 1987?
En este caso, ya ha pasado el periodo de suspensión de la fe
publica registral de dos años desde la muerte del causante (1982 a
1984), y por lo tanto, Abel es tercero del 34 LH, y puede alegar la
protección registral y el mantenimiento de su adquisición conforme a
ese articulo, y en consecuencia, él será el propietario de la finca y no
las hijas de Santiago.
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Práctica Sesión 3
1. Qué tiene que hacer para constituir la hipoteca.
Debe otorgar escritura pública de hipoteca e inscribirla en el registro
de la propiedad, porque tiene inscripción constitutiva. (arts. 1875 CC
y 145 LH)
2. Si puede constituir él solo la hipoteca o necesita consentimiento
de su esposa.
Puede constituir él solo la hipoteca, porque la hipoteca debe
constituirla el propietario del bien/bienes hipotecados, y en este
caso, amos bienes son privativos de D. Miguel y basta su
consentimiento para disponer y enajenarlos, sin que sea necesario el
consentimiento de su esposa, al no ser bienes gananciales y por
tanto de ambos.
No obstante, la regla general que acabamos de exponer, al tratarse
una de las fincas de la vivienda habitual de la familia, y aunque
pertenezca en exclusiva a D. Miguel por ser un bien privativo, según
el art. 1320 CC, para disponer de la vivienda habitual, aunque
pertenezca a uno solo de los cónyuges, se requerirá el
consentimiento de ambos. Y no puede olvidarse que la constitución
de hipoteca es un acto de disposición siempre, que exige en el
constituyente la capacidad máxima de disponer, al tratarse del
establecimiento de una carga o gravamen.
3. Si puede establecer una hipoteca sobre dos fincas distintas en
garantía de un sólo préstamo.
Sí es posible, y para ello deberá siempre distribuirse la
responsabilidad hipotecaria entre ellas, e inscribirse en el Registro
(art. 119 LH)
4. A cuánto asciende la responsabilidad hipotecaria de cada finca.
La responsabilidad hipotecaria alcanza siempre al principal,
intereses (tanto remuneratorios como de demora), costes y gestos.
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5. Si una vez constituida la hipoteca conforme a las exigencias del
banco, podrá pedir la cancelación en cuanto a una de las fincas,
abonando la concreta cantidad que se le ha imputado.
Sí, podrá hacerlo, siempre que así lo decida el deudor y se hubiera
dividido esa responsabilidad hipotecaria, conforme dispone el art.124
LH
6. Si pasado un tiempo puede ampliar el préstamo en 50.000 euros
más y mantener la misma hipoteca con el mismo rango.
Sí, podrá hacerlo, porque la ampliación de préstamo hipotecario, se
considera como una novación modificativa, tal y como recoge el art.
4.2 Ley de Subrogación y Modificación de Préstamo Hipotecario
(LSMPH), reformado por la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado
Hipotecario.
Al ser novación simplemente modificativa, se mantiene la misma
obligación garantizada y por lo tanto la misma hipoteca que
inicialmente la aseguraba, y por eso mantiene el mismo rango.
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