NEWSLETTER #3 AÑO 2 CONTRATO DE LOCACIÓN DE COSAS

NEWSLETTER #3 AÑO 2
CONTRATO DE LOCACIÓN DE COSAS: LAS MODIFICACIONES DEL NUEVO
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Teniendo en cuenta la proximidad de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil
y Comercial, continuamos analizando los cambios que se implementaran con su
entrada en vigencia.
En esta ocasión nos interesa detallar los cambios que se incorporarán al contrato
de locación virtud de ser uno de los tipos de contrato de mayor uso:
1. El nuevo Código regula la locación de cosas en forma distinta al de locación de
obra y servicios, a diferencia del actual Código que brinda una definición que
contiene los tres tipos de contrato. Por lo tanto, para en el nuevo Código se
define a la locación como el contrato por el cual una parte se obliga a otorgar a
otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero.
2. Al igual que el contrato de locación de bienes inmuebles que rige actualmente,
el nuevo Código establece que el mismo debe realizarse por escrito. Sin
embargo, establece que también deberán formalizarse bajo esta forma, la
locación de bienes muebles registrables o de una universalidad que incluya a
alguna de ellas (por ejemplo alquiler de fondo de comercio). Este requisito
también se exige a sus prórrogas y modificaciones. Se aclara que la forma
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exigida es ad probationem por lo que la omisión de realizarlo por escrito no
acarrea la nulidad del contrato.1
3. El nuevo Código eleva los plazos máximos del tiempo de la locación. Si el destino
es habitacional el contrato no puede exceder de 20 (Veinte) años. Para otros
destinos el plazo máximo es de 50 (cincuenta años). También establece que el
contrato es renovable siempre que no se exceda del plazo máximo contado
desde el inicio. Asimismo se aclara que si el contrato carece de plazo expreso y
determinado se considera realizado por el plazo mínimo de dos años,
cualquiera sea el destino de la locación. Asimismo, las excepciones a este
mínimo legal son las siguientes: sede de embajada, consulado u organismo
internacional y el destinado a habitación de su personal habitación con muebles
con fines de turismo, descanso o similares, guarda de cosas, exposición u oferta
de cosas en un predio ferial, o que se detalle que el objeto del contrato es el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que
debe cumplirse en el plazo menor pactado.
4. Al igual que la actual Ley 23.091 el nuevo Código establece que si la locación es
con destino habitacional no puede requerirse: pagos anticipados mayores a un
mes, depósito en garantía o garantías asimilables superiores a un mes de
alquiler por cada año de locación contratado y el pago de valor llave o
equivalentes.
1
Leiva Fernández Luis F. “Las modificaciones al Contrato de Locación en el Código Civil y Comercial”
publicado en Suplemento Especial La Ley “Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación – Contratos en
particular” Director Rubén S. Stiglitz, Abril 2015.
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5. El nuevo Código establece que si la cosa locada es un inmueble con destino
habitacional, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación
puede ser continuada en las condiciones pactadas, hasta el vencimiento del
contrato por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible
trato familiar durante el año previo al fallecimiento o abandono.
6. Se establece como nula cualquier cláusula que impida el ingreso a un inmueble
de una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representación del locatario.
7. El nuevo Código prevé el supuesto de pérdida de luminosidad del inmueble
urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autorizando al locatario a
solicitar la reducción del previo ni resolver el contrato, salvo que exista dolo del
locador.
8. Otra modificación relevante es relativa a la carga de la prueba ante la existencia
de un incendio originado en caso fortuito, la cual se establece a cargo del
locatario. El actual Código contiene la presunción que cualquier incendio es un
caso fortuito, poniendo en cabeza del locador acreditar lo contrario. A contrario
de la regla vigente, el nuevo Código establece que el locatario responde por la
destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito, invirtiendo la
carga de la prueba vigente actualmente. Es decir que el locatario deberá
acreditar que la causa del incendio ha sido caso fortuito y no ha mediado culpa
de su parte.
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9. El nuevo Código establece la vía ejecutiva no sólo para el cobro de alquileres
sino también para el pago de toda otra prestación periódica asumida en el
contrato (expensas, impuestos, etc.). Asimismo incorpora la obligación del
locatario de entregar al restituir la cosa, las constancias de los pagos
de
expensas o servicios.
10.
El nuevo Código mantiene la posibilidad de resolver anticipadamente el
contrato de locación de inmuebles por el locatario si han transcurrido seis
meses, debiendo abonar en concepto de indemnización un mes y medio de
alquiler sino se ha superado el primer año de vigencia del contrato y un mes si
la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. La diferencia reside en que la
actual ley 23.091 establece que la resolución anticipada debe realizarse con 60
días de antelación. Sin embargo, el nuevo Código no establece antelación
alguna.
Si bien existen algunas otras diferencias técnicas en la regulación del contrato de
locación, hemos procurado detenernos en aquellas modificaciones que tendrán
mayor uso en la práctica al entrar en al entrar en vigencia el nuevo Código Civil y
Comercial.
Maria Laura Segovia Greco
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