DIFICULTADES PARA EL ÉXITO DE UN CONJUNTO

DIFICULTADES PARA EL ÉXITO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO
Faltas graves en el planteamiento estratégico.
Degradación por abandono empresarial o falta de mantenimiento.
Abandono o incomodidad de todos los ocupantes.
Depreciación de la inversión por falta de interés del mercado.
EJEMPLO DE REFERENCIA UN POLÍGONO INDUSTRIAL
EVALUACIÓN Y MEJORA CONTINUA DE LA CALIDAD DE UN
POLÍGONO INDUSTRIAL
Encuesta de calidad percibida por las empresas del polígono.
Encuesta aspectos previos.
Esta encuesta de mesura de la calidad del polígono industrial percibida
por las empresas del polígono, obedece a la voluntad del Ayuntamiento de
avanzar en la calidad y la mejora del mantenimiento del polígono.
La encuesta forma parte de la metodología de mejora continua de la
calidad y es en definitiva un instrumento de trabajo pera evaluar la mejora
de la calidad y de cualquier análisis de marketing.
Los resultados de la encuesta se han de interpretar como el estudio de un
espacio que pertenece, como polígono industrial, a un municipio.
Los objetivos globales de la encuesta se han centrado en la investigación
de la percepción de las empresas en cuanto a la calidad y el mantenimiento
del polígono.
Los requerimientos
Una vez detectados los requerimientos de calidad por parte del
grupo de trabajo del Programa de calidad.
Del polígono deberán analizarse los aspectos siguientes.
-Valoración de los requerimientos de calidad definidos por un
grupo de trabajo, previamente establecido en el Programa de
calidad.
-Pregunta abierta sobre la valoración global del polígono.
-Ponderación de la importancia relativa otorgada a cada
requerimiento.
Las fases del trabajo
Recogida de los datos mediante trabajo de campo de
encuestas personales a 215 empresas ubicadas en el
polígono.
Creación del equipo de trabajo, análisis de resultados y
aportación de objetivos de calidad y acciones de mejora.
Creación de una base de datos para el análisis de las
investigaciones resultantes y otros aspectos significativos y
de interés.
Análisis estadístico descriptivo de los datos.
Valoración y definición de los datos y planes de acción.
Características técnicas de la encuesta
Se ha partir del censo total de las empresas del polígono.
El número total de empresas que deberían contestar es de 215, afincadas
en el polígono.
La encuesta debe tener una metodología sencilla, ya que se trata de
preguntar sobre diferentes aspectos del polígono.
La persona entrevistada puntuará entre 0 y 5 según su grado de acuerdo
con les declaraciones leídas por ella misma.
Son preguntas concisas que posibilitan dar un número como respuesta.
Formación del equipo de trabajo
En primer lugar, antes de iniciar la encuesta, se habrá formulado
una pregunta general sobre la opinión global del servicio. Se
pretende conocer cual es la primera impresión del funcionamiento
del polígono sin entrar en aspectos concretos.
Perfil del equipo.
Personas relacionadas con el lugar, y al propio tiempo que
conozcan la actividad urbanística en general.
Profesionales municipales.
Servicios públicos.
Servicios comunitarios de la administración.
Profesionales autores de proyectos que estén en el polígono.
Algunos propietarios.
Profesionales en general.
Metodología
Listado a efectuar por el equipo de trabajo, de todas las cualidades que se
observan en el polígono.
Listado a efectuar por el equipo de trabajo, de todos los defectos y
divergencias que se observan en el polígono.
Desde todos los ámbitos y puntos de vista, matizando su nivel de
importancia.
El conocimiento, herramienta fundamental.
Resumen de requerimientos
Accesibilidad.
Seguridad del polígono.
Servicios y infraestructuras.
Mantenimiento del polígono.
Recogida de residuos.
Entorno y imagen.
Servicios profesionales a las empresas.
Oferta de suelo y naves industriales.
Relaciones con la administración local.
¿Qué tendremos que preguntar a las empresas?
Importancia de los requerimientos, resultado
ponderado de la encuesta
Equipo de
trabajo
Ponderación
encuesta
Orden de
importancia
Accesibilidad.
77%
1
Seguridad del polígono.
62%
2
Servicios y
infraestructuras.
23%
3
Mantenimiento del
polígono.
34%
4
Recogida de residuos.
41%
5
Entorno y imagen.
19%
6
Servicios profesionales a
las empresas.
18%
7
Oferta de suelo y naves
industriales.
8%
8
18%
9
Relaciones con la
administración local.
Resultado ponderado de la encuesta, expresión gráfica.
Valoración a través de encuesta
Reflexiones
Valoración media de las preguntas formuladas a la encuesta
En la mesa número 3 observamos la puntuación mediana de cada requerimiento,
ordenados de mayor a menor nota.
La puntuación era de 0 a 5.
La percepción de la calidad global del polígono se ha valorado con una nota mediana
de 3,16 , resultado de bien. Si comparamos con la nota mediana resultante de
valorar todos y cada uno de los atributos o requerimientos, esta nota mediana
desciende a 2,98.
La percepción global que las empresas tienen del polígono es mejor que la que
tienen de cada uno de los aspectos valorados individualmente.
Si observamos el resumen y el gráfico de los atributos mejor valorados, todos por
encima de la mediana, son: el servicio de infraestructuras, mantenimiento del
polígono; la oferta de suelo, naves industriales y accesibilidad. Las calificaciones son
de notable y bien.
La opinión más desfavorable de las empresas se centra principalmente en el aspecto
de la dotación del polígono con los servicios personales.
Valoración a través de encuesta
Valoración a través de encuesta de empresas, expresión gráfica
Valoración de requerimientos
Valoración a través de encuesta de empresas
Resumen:
Valoración mediana de todos los atributos.
Valoración global del polígono.
2,98
3,16
Reflexiones
SERVICIOS
Empresas de limpieza y recogida de residuos, tienen calificaciones de suspenso. Restan tres
aspectos que son: la seguridad, la imagen y las relaciones con la Administración local, que se
sitúan próximos al aprobado. En las mesas número 5, 6 y 7 nos aproximamos a cada uno de
los aspectos de los requerimientos de calidad del polígono. Acto seguido destacamos los
aspectos más relevantes.
ACCESIBILIDAD
Hace falta destacar que el aspecto mejor valorado es elaparcamiento del polígono, puntuado
con un excelente 4,31. También, la facilidad de carga y descarga, y la circulación interior del
polígono. Los aspectos que haría falta mejorar serían la oferta de transporte público, la
señalización del polígono y el acceso viario.
SEGURIDAD DEL POLÍGONO
Globalmente la seguridad del polígono tiene una valoración negativa, con una puntuación
mediana de 2,79. Pero cuando entramos en la valoración más concreta de los diferentes
aspectos, observamos que lo único que las empresas consideran que funciona bien es la
seguridad de la propia empresa, puesto que la mayoría tienen contratado un servicio de
seguridad propio.
Respecto al resto cuestiones: vigilancia, seguridad en la circulación viaria y seguridad global
del polígono, la opinión es mucho más crítica.
Reflexiones
SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURAS
El servicio de infraestructuras es el atributo del polígono mejor valorado 4,07. Los servicios de
agua, electricidad y teléfono, así como su contratación, son los aspectos mejor valorados, con
puntuaciones de notable. El servicio de gas y los costes de instalación de los servicios tienen
una puntuación más baja, pero en caso alguno negativa.
MANTENIMIENTO DEL POLÍGONO
También este es un requerimiento bien valorado, la puntuación mediana es de 3,55. El buen
estado del pavimento y nivel de urbanización son los aspectos mejor valorados. El
mantenimiento del alumbrado y del alcantarillado es más crítico, pero en alguno de los casos
negativo, por ejemplo limpieza y recogida de residuos.
RECOGIDA DE RESIDUOS
Este es uno de los servicios con peor puntuación media 2,29. La opinión negativa sobre este
servicio es debido básicamente al bajo número de contenedores de recogida selectiva, a la
inexistencia de recogida de residuos industriales, broza y a los vertederos descontrolados.
ENTORNO Y IMAGEN DEL POLÍGONO
Este es un atributo del polígono también con puntuación baja 2,66. Si bien supera la media del
aprobado, hace falta destacar algún aspecto muy negativo como es el mantenimiento de
zonas verdes. En este sentido, también hace falta destacar la mala conservación de las
parcelas desocupadas. Quedan mejor valorados la imagen del entorno y el mantenimiento de
las fincas ocupadas por las industrias.
SERVICIOS PERSONALES A LAS EMPRESAS
Reflexiones
Este es el aspecto al cual los resultados de la encuesta dan una puntuación más baja.
Globalmente la puntuación no llega a un aprobado 2,07.
La percepción que las empresas tienen sobre las servicios, es que el polígono está poco
dotado. Entrando ya a valorar servicios concretos, observamos que la restauración es el
único que queda bien valorado, si bien las opiniones son que la oferta es escasa. Con
respecto al servicio de correos, se insiste en la necesidad de aproximar la prestación al
polígono por las dificultades de aparcamiento del casco urbano.
Respecto a los servicios bancarios, aun cuando las empresas son conocedoras de la
existencia de una oficina bancaria en el polígono, la opinión generalizada es que carece de
cajero automático 24 horas.
La dotación del polígono en cuanto a servicio de transporte público se cree que realmente es
baja. No existe ningún medio para los trabajadores que van desde la estación de RENFE
hasta el polígono.
La valoración de las urgencias sanitarias es una de las más bajas de todas, puesto que el
polígono no tiene el menor asomo de dotación.
Reflexiones
MERCADO INMOBILIARIO
Si bien este es el aspecto que tiene menos importancia para las empresas instaladas en
polígono, la valoración que hacen es correcta. Así, el tipo de oferta, tanto de suelo como
de naves industriales, y la calidad comparada con otros polígonos, son adecuadas.
En cuanto a los precios consideran que son altos, pero normales respecto a los
polígonos del entorno del área de Barcelona.
RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN
Este es un aspecto mal valorado 2,89 por término medio, y al mismo tiempo poco
importante para las empresas.
Hace falta destacar, la buena acogida por parte del Ayuntamiento.
Por el contrario se considera que el nivel de información sobre el polígono no es el
adecuado y que la fiscalidad local es alta.
Índice de satisfacción de las empresas
El objetivo del cálculo del índice de satisfacción de las empresas se mesura por la
evolución temporal del grado de satisfacción de la calidad del polígono.
Está basado en el nivel de satisfacción directa de las empresas, valoración que cada
empresa hace de los diferentes servicios y aspectos del polígono, teniendo en cuenta la
importancia o ponderación de los diferentes carices que conforman la calidad del mismo.
Los 9 aspectos que se han tenido en cuenta para de obtener el índice de satisfacción
de las empresas resultantes de las formulaciones del equipo de trabajo, son:
Accesibilidad.
Seguridad del polígono.
Servicios y infraestructuras.
Mantenimiento del polígono.
Recogida de residuos.
Entorno y imagen.
Servicios profesionales a las empresas.
Oferta de suelo y naves industriales.
Relaciones con la administración local.
Cálculo del índice de satisfacción de las empresas
Se define como la media de la satisfacción de todas las empresas
encuestadas sobre cada uno de los nuevos aspectos del polígono,
ponderada por la importancia que todas las empresas dan a cada
requerimiento.
h=9
I.S.E =
I=1
Xi x Wi
H
Grado de satisfacción de las empresas,
resultados encuesta
Accesibilidad.
Seguridad del polígono.
Servicios y infraestructuras.
Mantenimiento del polígono.
Recogida de residuos.
Entorno y imagen.
Servicios profesionales a las empresas.
Oferta de suelo y naves industriales.
Relaciones con la administración local.
0,51
0,35
0,35
0,25
0,19
0,11
0,10
0,08
0,06
Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono
1
ACCESIBILIDAD
1 Fuertemente en desacuerdo. 5 Fuertemente de acuerdo.
El polígono tiene una buena oferta de transporte público
El polígono tiene un fácil acceso viario
La circulación dentro el polígono es fácil
El polígono está bien señalizado
La facilidad de carga y descarga es buena
El aparcamiento al polígono es fácil
12345
12345
12345
12345
12345
12345
SEGURIDAD DEL POLÍGONO
La seguridad global del polígono es alta
La seguridad emprendida es buena
La vigilancia del polígono es correcto
La seguridad de circulación viaria interna es adecuada
12345
12345
12345
12345
SERVICIOS DE INFRASTRUCTURAS
El servicio de agua cumple con las necesidades de las empresas
El servicio de gas cumple con las necesidades de las empresas
El servicio de electricidad cumple con las necesidades de las empresas
El servicio de teléfono cumple con las necesidades de las empresas
La contratación y obtención de los servicios es rápida
Los costes de instalación y ampliación de los servicios son correctas
12345
12345
12345
12345
12345
12345
Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono
2
MANTENIMIENTO DEL POLÍGONO
1 Fuertemente en desacuerdo. 5 Fuertemente de acuerdo
El polígono tiene un buen nivel de urbanización
El polígono tiene un buen nivel de conservación y mantenimiento
El mantenimiento del alumbrado es correcto
El pavimento se conserva en buen estado
El alcantarillado funciona correctamente
12345
12345
12345
12345
1 2 3 4 5.
LIMPIEZA Y RECOGIDA DE RESIDUOS
El polígono está limpio
Los viales están limpios
El vertido de residuos está controlado
La recogida de residuos industriales y broza cumple
las necesidades de las empresas
La distribución y ubicación de los contenedores de recogida
selectiva es correcto
12345
12345
12345
12345
12345
EN TORNO E IMAGEN DEL POLÍGONO
La imagen del entorno es atractiva
Las parcelas paradas tienen un buen nivel de conservación y mantenimiento
Del interior de las parcelas privadas tiene un buen nivel de conservación
y mantenimiento
Los espacios verdes se mantienen correctamente
12345
12345
1 2 3 4 5.
12345
Encuesta para medir la valoración de la calidad del polígono
3
SERVICIOS PERSONALES A LAS EMPRESAS
1 Fuertemente en desacuerdo 5 Fuertemente de acuerdo
Los trabajadores tienen una buena facilidad de transportes diario al trabajo
Los servicios de restauración son adecuados
Los servicios bancarios son suficientes
Los servicios de correos funcionan correctamente
Los servicios comerciales son suficientes
El acceso a los servicios de urgencias y sanitarias es adecuado
12345
12345
12345
12345
12345
1 2 3 4 5.
LA OFERTA DE SUELO Y NAVES INDUSTRIALES
El tamaño de las parcelas es adecuada a las necesidades de las empresas
El tamaño de las naves es adecuada a las necesidades de las empresas
La relación calidad/precio del suelo es adecuada 1 2 3 4 5
El precio es correcto, respeto a de otras polígonos industriales del entorno
La calidad es correcto, respeto a de otras polígonos industriales del entorno
La regulación de los usos del polígono es adecuada a las necesidades de las empresas
12345
12345
12345
12345
12345
RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN LOCAL
La Administración local informa con facilidad y precisión
La tramitación administrativa es fácil
El Ayuntamiento da una buena acogida a las empresas
Existe una buena cooperación entre ayuntamientos/emprendidas para la gestión del polígono
El nivel de fiscalidad local es correcto
Los criterios de fijación de l’I.A.E, son claros
12345
12345
12345
12345
12345
12345
EL ÉXITO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO