Situación de las empresas del ramo de la construcción de viviendas

ECONOMÍA ACTUAL
Situación de las empresas del ramo de la
construcción de viviendas
de la BMV en México, 2015
Juvenal Rojas Merced
Judith Huerta Quiroz*
Introducción
Antecedentes
La industria de la construcción constituye uno de los
sectores fundamentales dentro de la actividad económica, por lo que el crecimiento económico no puede
concebirse sin dicha industria, dada la estrecha vinculación con otros ámbitos productivos entre las que
destacan las del hierro y el acero, cemento, cal, yeso,
productos a base de arcilla, maquinaria y equipo (Viramontes, 1998).
En México, según datos del Instituto Nacional de
Estadística y Geografía (INEGI), el sector representa en
promedio 7.0% del Producto Interno Bruto (PIB) y es
sensible a la situación financiera del país. En este sentido, la Crisis 2008-2009, golpeó fuertemente a todos los
ramos que integran al sector de la construcción, generando diversos problemas, entre ellos el debilitamiento
de las empresas constructoras más grandes de México,
efectos que se han extendido hasta la actualidad.
Ante este panorama, el objetivo del artículo es
describir cuál es la situación actual de las empresas del
ramo de la construcción de viviendas que cotizaban en
la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El documento se
divide en tres apartados además de las conclusiones: el
primero hace referencia a los antecedentes de la problemática que enfrentaron las empresas constructoras, el
segundo, al surgimiento de nuevas empresas, el tercero,
a la situación actual, y finalmente, las conclusiones.
En el año 2012, las empresas de la industria de la construcción pasaron una situación financiera complicada.1
Un año después, en el 2013, estas empresas atravesaron
uno de los años más difíciles; particularmente Homex,
Geo y Urbi, debido a que las agencias calificadoras de
riesgo crediticio Fitch Ratings, Standard and Poor’s y
Moody’s colocaron de forma negativa su situación de
deuda; además, las circunstancias que se vivían incrementaron las pérdidas; tales como, la presión del sector
para generar efectivo y la incertidumbre generada por
el Plan Nacional de Vivienda del Gobierno Federal que
decepcionó a observadores de la industria y originó el
desplome en el precio de las acciones (Gráfica 1).
Esta situación originó que estas empresas negociaran nuevas condiciones en sus contratos de crédito,
a fin de ampliar los plazos de pago. No obstante, Urbi
anunció la no realización del pago de intereses (Urbi,
Año 8, Núm. 3 / julio-septiembre 2015
*
1
Profesor y alumna de la Maestría en Economía Aplicada, Facultad de Economía, email [email protected] y [email protected], respectivamente.
En los dos años anteriores, las constructoras mexicanas de vivienda vieron sus resultados presionados por mayores inversiones para atender requerimientos gubernamentales de apoyo
a la vivienda vertical (edificios habitacionales) y los desarrollos sustentables, erosionando su efectivo y elevando su deuda
(CNNExpansión, 2013).
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GRÁFICA 1
2013). A pesar de las condiciones,
Comportamiento del precio de las acciones 2013 – 2015
el gobierno federal no estableció
Pesos por acción
ninguna política de rescate, el argumento fue que, si bien eran las
empresas más grandes del país, no
representaban a todo el sector, el
cual no se encontraba en crisis, por
el contrario, se observaba un panorama positivo. Este argumento se
contrapone a la idea de que el sector de la construcción es uno de los
principales motores de la economía
del país (Amador, 2009), ya que genera en promedio el 7.0% del PIB.
En mayo de 2013, el Infonavit
retuvo los pagos a las tres empresas,
Fuente: Elaborada con base a mx.finance.yahoo.com
como consecuencia de las sentencias judiciales y el cobro de adeudos
GRÁFICA 2
que tenían con el organismo. Según
Pérdida acumulada del precio de la acción 2013 – 2014
el instituto, Homex adeudaba 440
Porcentaje
millones y Urbi 30 millones por los
recursos que recibieron de casas
que no vendieron dentro del programa 70-702 de apoyo a vivienda
vertical; mientras que, Geo debía
48 millones, que fueron liquidados
(Infonavit, 2013).
Ante esta situación, la BMV
suspendió la cotización de Urbi
en julio de 2013, después de que
la empresa anunciara que no presentaría sus resultados del segundo trimestre dentro del calendario
Fuente: Elaborada con a yahoofinance (2015)
establecido, para ese momento esta
constructora acumuló una pérdida
de 80.6% del valor de su acción (Gráfica 2). Días desfinancieros correspondientes al segundo trimestre, al
pués, se suspendió la cotización de las acciones de Geo,
tiempo que las acciones de Homex se hundieron más
tras presentar movimientos inusitados y acumular una
de un 88% al retrasar la entrega de sus resultados del
pérdida del 89% en el valor de su acción. Asimismo, Geo
cuarto trimestre.
anunció la postergación de la entrega de sus resultados
En agosto de 2013, después de 10 años ininterrumpidos y como consecuencia de resultados trimestrales
mostrados por las tres empresas, la BMV informó que
2
Este esquema consistía en pagos adelantados, donde las dedejarían de integrar al Índice de Precios y Cotizaciones
sarrolladoras, al registrar 70% de avance de sus obras, podían
(IPC) a partir del 2 de septiembre. Posteriormente, en
obtener 70% del pago de las viviendas por parte del Infonavit,
junio de 2014 y después de una temporada catastrófica
aunque los inmuebles no hubieran sido individualizados.
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para el sector, las tres empresas quedaron fuera del mercado, como consecuencia de sus elevadas deudas.
En cuanto al aspecto bursátil, las acciones de Geo y
Urbi permanecían suspendidas desde casi un año atrás,
mientras que las de Homex están paradas desde finales
de febrero, después de acumular una pérdida del 88.2%
en el valor de su acción.
El surgimiento de nuevas empresas
Mientras Geo, Urbi y Homex se hundían a consecuencia
de sus problemas financieros, otras empresas emergieron como las nuevas potencias: Javer, Cadu, Vinte, Ruba.
De acuerdo con Credit Suisse, estas empresas habían demostrado ser capaces de obtener beneficios económicos a partir de la demanda de vivienda observada
en el país. Javer, Cadu, Ruba y Vinte construyeron en
su conjunto cerca de 37 mil viviendas en el 2012, que
equivalía aproximadamente al 36% de la producción total realizada en ese mismo año por Geo, Homex y Urbi.
Sin embargo, algunos analistas del sector sostienen
que las empresas como Vinte, Cadu o Javer no tienen la
capacidad de generar la oferta que proveían Geo, Homex y Urbi, por lo que estas últimas requieren realizar
un ajuste en su modelo tradicional de edificación. Es decir, diversificar su producción de hogares y la forma de
financiamiento para salir de sus problemas y continuar
dentro del mercado. Aun así, en este 2015 la desarrolladora de vivienda Javer alista una oferta de acciones
simultánea en México y EU.
Se dice que, los factores que causaron el colapso de
las grandes constructoras no afectaron a Javer, debido a
que no depende de financiamiento a corto plazo para su
capital de trabajo; sus reservas territoriales califican para
la recepción de subsidios; mantiene su volumen de ventas
debido a su estrategia de fijación de precios y flexibilidad
para adaptar su mezcla de productos; y porque ha incrementado su participación en el sistema Infonavit.
En 2014, las ventas de dicha empresa crecieron
11.7% en comparación a 2013 y su flujo operativo creció 13.7%. Desde 2012 ha vendido más de 17 mil casas,
la mayor parte, del segmento de interés social y para el
primer trimestre de 2015 sus ventas aumentaron 14% a
tasa anualizada y vendiendo 6.8% más casas que el mismo periodo de 2014 (Javer, 2015).
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Del total de créditos para vivienda nueva y usada otorgados por el Infonavit en 2014, las constructoras de vivienda que cotizan en la BMV –incluidas Geo,
Homex, Urbi, Ara y Sare—, absorbieron 3.3%, mientras
Javer absorbió 4.8% de los créditos. Por su parte, Vinte, desarrolla el complejo Real Castilla en Atotonilco de
Tula, Hidalgo, el cual está conformado por 7,250 viviendas –entre verticales y horizontales–; el complejo residencial destaca por el tema de sustentabilidad, contemplando una inversión de 3,748 mdp.
Situación actual
De acuerdo a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en 2014
el valor generado por inversiones del sector fue de 350
mil millones de pesos (mmdp), que generó 3.5 millones
de empleos directos y más del doble en empleos indirectos, e impactó en 37 ramas de la economía (Canadevi,
2015). Para 2015 se prevé un aumento en la generación
de empleos de 200 mil puestos fijos más que los del año
pasado. No obstante, en el primer bimestre de este año,
el comportamiento de la industria de la construcción
disminuyó 2.2 puntos, como consecuencia de los recortes al gasto público, aun así se prevé que la tendencia de
crecimiento de la industria de la construcción sea de 3%
con lo cual superaría el 1.9% del 2014 (CMIC, 2015).
En forma específica, el valor de la producción generado por las empresas constructoras disminuyó 0.2%
durante febrero, respecto al mes inmediato anterior
(INEGI, 2015). En su comparación anual, el valor de
producción de las empresas constructoras se incrementó
1.7% en febrero a tasa anualizada, el personal ocupado
creció 0.9%, las horas trabajadas cayeron 1.2% y las remuneraciones medias reales pagadas avanzaron 1.4%,
con cifras ajustadas por estacionalidad (Canadevi, 2015).
En enero de 2015, Geo informó que había logrado reiniciar 19 desarrollos habitacionales, gracias a la
reactivación de líneas de crédito puente3 por parte de
instituciones financieras y al programa de Infonavit de3
Término utilizado para definir al crédito de medio plazo que los
Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de
vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda
(SIF, 2015).
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nominado Redensificación y Ubicación de la Vivienda.
Las instituciones firmantes de la reactivación de estos
créditos fueron Banorte, Santander, Banamex y HSBC.
Con el fin de mejorar la situación de liquidez de la
empresa, GEO solicitó la aprobación de sus acreedores
con la finalidad de obtener una segunda prórroga de 90
días naturales con lo que buscó llevar a buen término
las negociaciones en beneficio de todos los involucrados. Como parte de esta estrategia, a finales de enero
firmó con el fondo Capital Inmobiliario la apertura de
una línea de crédito por un monto de 315 mdp para la
edificación y comercialización de vivienda dirigida a diferentes segmentos, así como para capital de trabajo de
la empresa.
En abril, Geo recibió una propuesta de capitalización por parte de inversionistas institucionales nacionales, dentro de los cuales se encontraba Capital Inmobiliario, para inyectar capital por 3,500 mdp, lo que le
permitiría impulsar su ritmo de producción y conservar
la fuente de empleo de sus colaboradores, privilegiando
su permanencia en el largo plazo y su reposicionamiento futuro en el mercado. Esta propuesta asumía otorgar
un 88% del capital para el pago de pasivos de acreedores
comunes, un 8% para el capital social existente y un 4%
para el equipo de administración actual.
Los procesos de reestructura financiera buscaban
privilegiar la salud financiera de la empresa sobre el volumen de operaciones. El uso de los ingresos sería para
los pagos al término del concurso mercantil y los primeros meses de operación, capital de trabajo y pago de
costos de la reestructura. Se indicó que este era el único
Convenio Concursal disponible; la alternativa sería la liquidación de la empresa. Con este plan, Geo estaría bien
capitalizada y se esperaba que tuviera suficiente liquidez
para llevar a cabo el Plan de Negocios propuesto.
Urbi por su parte, en diciembre de 2014 acordó un
plan de negocios para el periodo 2014-2020 que proyectaba el desarrollo y venta de alrededor de 10,000 viviendas durante los 12 meses posteriores a la conclusión del
concurso mercantil. Con ello, se buscaba la reanudación
de créditos puente de los principales acreedores bancarios de la empresa y la aportación de nuevos recursos
para financiar su plan de negocios.
Sin embargo, la empresa mantenía liquidez limitada para manejar sus operaciones y cumplir sus obli40
gaciones. Por lo que trabajaron para diseñar y autorizar,
un financiamiento adicional durante el proceso de concurso mercantil, así como en la reactivación de créditos
puente por parte de sus principales bancos acreedores.
En enero de 2015, la empresa anunció la sustitución
de su firma de auditoría externa. Este cambio lo realizó para asegurar la continuidad en el servicio y facilitar el
proceso de reestructura financiera que estaba llevando
a cabo.
En el mismo mes, se declaró el concurso mercantil
con plan de reestructura previo de la empresa y 15 de
sus subsidiarias; con esta resolución se inició la etapa de
conciliación. Dicho plan estaba basado en cuatro líneas
de acción principales: la adecuación de los productos y
servicios de la empresa a la realidad actual del mercado, el fortalecimiento de las capacidades operativas de
la organización, el aprovechamiento de la profunda experiencia y talento de su capital humano y un plan de
reestructura financiera sólido y viable. La empresa consideraba que su plan de negocios se encontraba alineado
a la Política Nacional de Vivienda.
En cuanto a Homex, en enero de 2015, se publicó
la sentencia de reconocimiento de créditos, tomando
en consideración las listas definitivas de acreedores. La
sentencia permitió continuar con las negociaciones que
la empresa tenía iniciadas con sus principales acreedores, además de seguir con el proceso de definición del
plan de negocios y de la implementación del convenio
concursal. Días más tarde, anunció que firmó el contrato de apertura de crédito revolvente por 500 mdp, a 10
años con Proyectos Adamantine. Recursos que serían
utilizados para desarrollar ciertos proyectos de vivienda, permitiendo con ello acelerar la reactivación de sus
proyectos durante el proceso de reorganización de la
empresa, adicionalmente de que continuaba construyendo y entregando viviendas a través de ciertas líneas
de crédito existentes.
En abril, anunció que obtuvo una extensión de 90
días para la etapa de conciliación dentro de su proceso
de Concurso Mercantil, después de obtener la aprobación de más del 90% de los acreedores de la empresa,
además de que continuaría las negociaciones con sus
acreedores a fin de alcanzar un convenio concursal definitivo en beneficio de todas las partes relacionadas. En
el mismo mes, se firmó un acuerdo con el Infonavit, el
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Juvenal Rojas Merced y Judith Huerta Quiroz
cual permitió reanudar la participación de Homex en
sus programas de financiamiento hipotecario. El acuerdo establecía un plan de pagos que sería incluido en su
plan de reestructura general además de comprometerse
a mantener y desarrollar infraestructura prioritaria en
los proyectos que fueron acordados.
A finales de abril, la empresa anunció que recibió
recursos iniciales de cuatro créditos, pretendiendo reactivar su portafolio de vivienda. En mayo anunció la
firma de un acuerdo de reestructura con un comité informal de acreedores, siendo el marco de preparación
para el convenio concursal, el cual incluía; la conversión
de créditos no garantizados en el capital reorganizado
de la empresa; opciones de acciones para acreedores no
garantizados que podrán ser ejercidas una vez que se
cumplan ciertas condiciones de valuación, la propuesta
de aportación de nuevo capital comprometido por 1,500
mdp, sujeto a ciertas condiciones, el cual se emitirá en
la forma de un bono convertible y un plan de incentivos
para el equipo directivo de la empresa para alinear los
objetivos del equipo directivo con los intereses de los
nuevos accionistas.
Se preveía que con la propuesta de inversión de
nuevo capital por 1,500 mdp, junto con las líneas de
crédito revolvente por 1,850 mdp otorgados por Adamantine y sus afiliadas, le darían a la empresa el capital
necesario para que reactive sus operaciones, pudiendo
financiar mejoras relevantes de largo plazo y darle un
margen de liquidez suficiente para que la empresa pudiera ejecutar su plan de negocios.
Conclusiones
Los resultados financieros y de mercado de las empresas del ramo de la construcción de vivienda han sido
golpeados en los últimos años por la ejecución de más
inversiones para atender políticas de impulso a la edificación de departamentos y desarrollos sustentables, lo
que ha elevado sus deudas y menguado su efectivo.
El gobierno anunció que en su política para el sector continuará impulsando la vivienda vertical y sustentable, lo que ha decepcionado a inversionistas y analistas, con lo cual se desplomo el precio de las acciones.
Se ha mencionado entre analistas que el principal
obstáculo para la industria de la construcción es la falta
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de inversión en el país, seguido de la falta de liquidez
por parte de contratante de obra, la transparencia en el
proceso de asignación y licitación.
A pesar de lo cual se prevé una mayor construcción de vivienda por parte de desarrolladoras de tamaño
medio como Javer, Ara y Vinte, las cuales han sabido
aprovechar los subsidios otorgados por la Sociedad Hipotecaria Federal para la construcción habitacional.
Las empresas Geo, Urbi y Homex han iniciado diferentes estrategias que le pueden permitir renegociar su
deuda y recuperarse, sin embargo, se debe llevar a cabo
políticas de rescate para dichas empresas, de esta forma
se reactivará el sector motor de la economía del país.
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