Contrato de Compraventa de Bien Inmueble Centro Comercial

Contrato de Compraventa de Bien Inmueble Centro Comercial
REUNIDOS
De una parte, D./Dª .......... (datos personales) ..........
Y de otra, D./Dª ............ (datos personales) ...........
ACTÚAN
Ambos, en nombre e interés propios.
Y reconociéndose las partes recíprocamente la capacidad legal necesaria para el presente
otorgamiento,
DICEN
I.- La parte vendedora es propietaria mayoritaria del Polígono Y del Plan Parcial del Sector ..
denominado "..........", en el término municipal de ................, aprobado con Carácter definitivo
por la Comisión de Urbanismo de ......, en fecha .. de ....... de .......
II.- La parte vendedora es propietaria única de la superficie de terreno edificable que en el Plan
Parcial del Sector .. de "......." indicado en el Expositivo .., queda identificada como Unidad de
Edificación X.
Se adjunta como Anexo nº 1 plano del mencionado Polígono Y, en el que se ha grafiado la
Unidad de Edificación X, que comprende las fincas registrales descritas en el Expositivo ...
Según el mencionado Plan Parcial, dicha Unidad de Edificación X está delimitada por:
......................
La superficie de la Unidad de Edificación X es de .... m2 de suelo y de ...... m2 de techo
edificable.
La calificación urbanística de la indicada Unidad de Edificación X es de suelo ......, en virtud del
Plan Parcial indicado en el Expositivo .. y de la aprobación por el Ayuntamiento de .............., en
fecha .. de ...... de ...., del Proyecto de Urbanización, de los Estatutos de la Junta de
Compensación, así como de las Bases y el Proyecto de Compensación del Polígono .. de dicho
Plan Parcial, del que forma parte la referida Unidad de Edificación X.
En el vigente Plan Parcial del Sector .. se admite explícitamente el uso comercial para la
Unidad de Edificación X. El uso comercial previsto no condicionará a la parte compradora a
destinar la totalidad de la edificabilidad de la Unidad de Edificación X a dicho uso comercial,
pudiendo desarrollar los demás usos establecidos en el Plan Parcial.
En cuanto a los parámetros de regulación de la edificación, el Pleno del Ayuntamiento de
............... aprobó en fecha .. de ...... de .... la modificación de dichos parámetros establecidos
en el Plan Parcial vigente correspondientes al Polígono Y, del que forma parte la Unidad de
Edificación X, hallándose tal modificación en el momento presente, pendiente de su aprobación
por la Comisión de Urbanismo de .........
Los nuevos parámetros adecuan los coeficientes de ocupación en planta a las exigencias
constructivas de un Centro Comercial, de las características mínimas detalladas en el siguiente
Expositivo ...
Se adjuntan como Anexo nº 2 los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial
que son objeto de modificación para la Unidad de Edificación X.
Las obras de urbanización del Polígono Y, que se han ejecutado de conformidad a las
prescripciones del Plan Parcial y Proyecto de Urbanización, se encuentran realizadas en su
totalidad en el mes de ..... de ......
La parte compradora manifiesta conocer la siguiente documentación urbanística vigente para el
Polígono Y, del que forma parte la Unidad de Edificación X:
* El Plan Parcial,
* El Proyecto de Compensación,
* La Escritura de Reparcelación y,
* Los Estatutos de la Junta de Compensación.
III.- Las parcelas que integran la Unidad de Edificación X indicada en el Expositivo .. son las
siguientes: ..........
Todas las FINCAS aquí indicadas se adjudican libres de cargas y gravámenes, quedando
afectadas únicamente al cumplimiento de las cargas y gastos inherentes al sistema de
compensación.
Se adjunta como Anexo nº 3 plano del Polígono Y del Plan Parcial del Sector .. de "...........",
según el Proyecto de Compensación aprobado por el Ayuntamiento de ............., en el que
figuran las FINCAS antes descritas y que constituyen la Unidad de Edificación X.
IV.- La parte vendedora es propietaria única de la/s FINCA/s NºS ......., en virtud del Texto
Refundido (Operaciones Jurídicas Complementarias) del Proyecto de Compensación del
Polígono Y del Plan Parcial del Sector .. de "........", aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de
........... en fecha .. de .... de ......
* La FINCA Nº .., la cual en el antedicho Proyecto de Compensación se adjudica a
Don/Doña ..........., ha sido adquirida por la parte vendedora a dicho/a señor/a mediante
Contrato de Compra-Venta de fecha .. de ........... de ...., encontrándose en esta fecha
pendiente de otorgarse la correspondiente Escritura Pública y de efectuarse su inscripción en el
Registro de la Propiedad, lo cual está previsto para una fecha inmediata después de haber sido
otorgada la Escritura de Reparcelación por el Ayuntamiento de ............., en fecha .. de ........
de .....
* La FINCA Nº .. se adjudica en el referido Proyecto de Compensación de forma
indivisa a la parte vendedora, con una cuota indivisa de .....%, y al Ayuntamiento de ............,
con una cuota indivisa de ......%.
La parte indivisa de la FINCA Nº .. anterior adjudicada al Ayuntamiento de ...................., ha sido
adquirida íntegramente por la parte vendedora mediante Escritura Pública de Compraventa
otorgada por dicho consistorio municipal ante el Notario de dicha población, Don/Doña ............,
en fecha .. de .......... de ...., bajo su Protocolo número ......
* La FINCA Nº .., según el Proyecto de Compensación, es propiedad indivisa a favor de
los titulares de las Parcelas .........., Sres. ........ Mediante la Escritura indicada en el párrafo
precedente, la parte vendedora ha adquirido del Ayuntamiento de ............... también la parte
indivisa de dicha finca que a dicha Corporación le ha sido adjudicada.
V.- La parte compradora está interesada en la adquisición de la totalidad de la superficie de la
Unidad de Edificación X, según ha quedado descrita en el Expositivo ..., para construir en dicha
superficie un Centro Comercial, cuyas características mínimas sean las siguientes:
Hipermercado:
superficie total:_____ m2
sala de ventas:_____ m2
zona de reservas:_____ m2
Galería Comercial:
superficie total:_____ m2
superficie comercial:-____ m2
zonas comunes:_____ m2
Aparcamiento:
superficie total:_____ m2
número plazas en superficie:_____ m2
número plazas subterráneas:_____ m2
Se une de Anexo nº 4, la Descripción Básica del Centro Comercial a construir, definida de
común acuerdo por las partes, en la que se incluyen las especificaciones principales, relativas
tanto a la ubicación y orientación de la construcción sobre el terreno, como al diseño y
tratamiento de fachadas y cubiertas, disposición, decoración y materiales de la galería
comercial, así como acondicionamiento de espacios exteriores.
Mediante dicha Descripción Básica se pretende, para el mutuo y recíproco interés, conseguir
que el Centro Comercial se adapte a los niveles de calidad del Parque Empresarial en el que
se ubicará; así como garantizar la debida armonía del Centro Comercial y sus espacios
abiertos con el conjunto de los demás edificios y espacios abiertos del Polígono Y y, en
especial, de la Unidad de Edificación Z, inmediatamente opuesta a la Unidad de Edificación X
de constante referencia.
V.- Que habiendo convenido la parte compradora con la parte vendedora la venta de las
FINCAS que integran la Unidad de Edificación X, según descrita en el Expositivo .., con los
derechos a éstas inherentes al objeto de proceder a la edificación señalada, las partes
contratantes formalizan la presente Compraventa, sujeta a las siguientes Estipulaciones.
PACTAN
PRIMERO.- La parte vendedora transmite a la parte compradora, que la adquiere, la Unidad de
Edificación X del Polígono Y del Plan Parcial referido en el Expositivo .., en pleno dominio con
todos los derechos inherentes y derivados del mismo.
El presente otorgamiento equivale a la tradición de la finca objeto de la compraventa.
SEGUNDO.-El precio de venta de la Unidad de Edificación X es de ............ euros, más el
correspondiente I.V.A. que grava dicho precio.
Dicho precio incluye el valor de la Finca objeto de la presente compraventa, así como el valor
de las obras de urbanización ejecutadas de conformidad al Plan Parcial y Proyecto de
Urbanización y realizadas en su totalidad en el mes de ...... de ...., según se ha indicado en el
Expositivo ...
TERCERO.- El precio referido en el anterior Pacto ....., se satisfará por la parte compradora a la
parte vendedora de la siguiente manera:
a) En cuanto al ..%, es decir, ............... Euros., la entrega la parte compradora a la
parte vendedora en este acto, mediante cheque del Banco ..............., nº ........., sirviendo el
otorgamiento de la presente como la más cabal y eficaz carta de pago de este primer plazo.
La presente compraventa está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) al tipo vigente
del ..%, cuyo importe de ............ Euros. es facturado aparte y satisfecho por la parte
compradora mediante cheque del Banco ..............., nº .............. que acepta la parte vendedora
dando recibo de dicha suma y obligándose a ingresar su importe en el Tesoro Público dentro
de los plazos reglamentarios.
b) En cuanto al ..%, es decir, la cantidad de ...............-Euros las pagará la parte
compradora en el momento en que por parte de la parte vendedora se acredite la aprobación
por parte de la Comisión de Urbanismo de ....... de la modificación de los parámetros de
regulación de la edificación del Plan Parcial que adecuen los coeficientes de ocupación en
planta en la Unidad de Edificación X a las exigencias constructivas del Centro Comercial,
según las características mínimas indicadas en el Expositivo ...
A tal fin, la parte vendedora se compromete en este acto a realizar el seguimiento de los
trámites urbanísticos para la aprobación por la Comisión de Urbanismo de ...... de la
modificación de los parámetros de regulación de la edificación en el plazo mas breve posible y
de llevar a cabo todas las gestiones que puedan contribuir a lograr dicho fin.
c) En cuanto al ..%, es decir, la cantidad de ...................-Euros., las pagará la parte
compradora en el momento en que por el organismo competente en materia de Equipamientos
Comerciales se emita Informe favorable a la instalación de un Centro Comercial, de las
características mínimas descritas en el Expositivo .., en la Unidad de Edificación X.
A tal fin, la parte compradora se compromete a preparar y entregar al VENDEDOR la
documentación precisa en el plazo máximo de .. a contar desde el día de hoy, y a realizar
cuantos actos y cumplimentar todos los requisitos sin demora, al objeto de conseguir con
Carácter urgente la emisión del Informe favorable antes referido.
d) En cuanto al ..% restante, es decir, la cantidad de ........... euros, las pagará la parte
compradora en el momento en que, por parte del Ayuntamiento de .........., se apruebe el
Estudio de Detalle de la Unidad de Edificación X, y se concedan la Licencia de Obras y la
Licencia de Actividades, para la construcción del Centro Comercial según las características
mínimas establecidas en el Expositivo ...
A tal fin, la parte compradora se obliga a presentar al Ayuntamiento de ............... la solicitud
para la aprobación del Estudio de Detalle, entregando a dicha Corporación la documentación
necesaria, la cual se ajustará en todo a las ordenanzas y normativa del Plan Parcial y a la
legislación urbanística vigente, en el plazo de .... a partir del día de hoy.
En cuanto a las solicitudes para la concesión de la Licencia de Obras y la Licencia de
Actividades, la parte compradora se obliga a presentarlas a la indicada Corporación y a
entregar a la misma la documentación necesaria, en el plazo máximo de ... meses a contar
desde el cumplimiento de las condiciones señaladas en los anteriores apartados b) y c). El
Proyecto Básico para la concesión de la Licencia de Obras se ajustará en todo a las
ordenanzas y normativa del Plan Parcial y a la legislación urbanística vigente, y el Proyecto
Técnico para la concesión de la Licencia de Actividades estará realizado en todo de acuerdo
con las normativas sectoriales vigentes.
La concesión de la Licencia de Obras no deberá estar condicionada al desarrollo de otros usos
previstos en el Plan Parcial en la Unidad de Edificación X.
Para el caso en que por la parte compradora no se solicitara dicha aprobación y licencias en la
forma y plazo referidos, la condición que se recoge en el presente apartado d) se entenderá
cumplida a todos los efectos de la presente compraventa, quedando automáticamente obligada
la parte compradora a satisfacer la cantidad que en la misma se recoge, que quedará líquida,
vencida y exigible.
La concesión de la Licencia de Obras no deberá estar condicionada al desarrollo de otros usos
previstos en el Plan Parcial de la Unidad de Edificación X.
La parte vendedora se compromete a prestar su pleno apoyo a la parte compradora para llevar
a buen término los trámites ante el Ayuntamiento de ........, indicados en el presente apartado.
El cumplimiento de las condiciones arriba referidas es autónomo, por lo que el vencimiento de
la obligación de pago de cada una de las respectivas cantidades se producirá al momento de
cumplirse cada una de las condiciones, de forma independiente del cumplimiento de la otra.
Los pagos referidos en los anteriores apartados b), c) y d) deberán realizarse dentro de los ....
días siguientes al cumplimiento de dichas condiciones.
La parte compradora se obliga a comunicar a la parte vendedora con Carácter inmediato la
emisión del Informe favorable, la aprobación del Estudio de Detalle y la concesión de las
Licencias de Obras y de Actividades referidos. Si la parte vendedora tuviere conocimiento y así
pudiera acreditar que la parte compradora hubiera retrasado la comunicación a ésta de las
decisiones de los organismos competentes, la parte vendedora tendrá derecho a exigir los
intereses que se devenguen desde la fecha en que se haya cumplido el plazo de .... días
indicado en el párrafo anterior, al tipo del ....% anual.
CUARTO.- Todos los gastos derivados de los trámites urbanísticos referidos, para la obtención
de la aprobación de la modificación de los parámetros de regulación de la edificación, serán
abonados íntegramente por la parte vendedora.
Por su parte, serán a cargo exclusivo de la parte compradora todos los costes resultantes de
las gestiones y documentación necesarias para la consecución de la emisión del Informe
favorable, así como para la obtención de la aprobación y la consecución de las licencias
referidas.
De la misma forma, la parte compradora correrá íntegramente con el importe a que asciendan
las tasas, derechos o impuestos que se devenguen por razón de la tramitación y emisión de
dicho Informe, la obtención de la mencionada aprobación y consecución de las licencias
referidas, que deban liquidarse a los organismos autonómicos, provinciales y municipales
correspondientes, dicho sea ello con Carácter meramente enunciativo y no limitativo, con
entera indemnidad para la parte vendedora.
QUINTO.- La finca se vende libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios y
ocupantes y al corriente del pago de impuestos y de cualquier tipo de gastos que gravaren la
propiedad de la finca, excepto en cuanto a la afectación al cumplimiento de las cargas
inherentes al sistema de compensación, las cuales son a cargo de la parte vendedora.
Asimismo, se obliga la parte vendedora a aportar y facilitar la documentación que sea
necesaria para que, por parte de la parte compradora, se pueda proceder a la cancelación de
la anotación obrante en los folios correspondientes del Registro de la Propiedad.
De acuerdo con el Proyecto de Compensación, el coeficiente que corresponde a la Unidad de
Edificación X, a los efectos de la participación en los gastos del Polígono Y, es del ...%.
SEXTO.- Convienen las partes que, para el supuesto de que cualquiera de las cantidades
aplazadas, cumplidas las condiciones allí referidas, no fuera satisfecha por la parte compradora
a la parte vendedora en los plazos allí indicados, el resto de las cantidades aún no vencidas
quedarán entera y totalmente líquidas y exigibles de forma automática, sin necesidad de
requerimiento de clase alguna.
SEPTIMO.-Para el supuesto de impago de cualquiera de las cantidades aplazadas a su
vencimiento, y como superposición de garantía al vencimiento automático de las cantidades
aún no vencidas, convienen las partes que la parte vendedora podrá optar por la resolución de
la compraventa.
Dicha condición resolutoria, que se producirá de forma automática, las partes quieren que
tenga carácter real, por lo que solicitan su inscripción en los folios correspondientes del
Registro de la Propiedad.
Para el supuesto de optar la parte vendedora por la resolución de la compraventa, si el
incumplimiento de pago lo fuera de las cantidades referidas en los apartados b) o c) del Pacto
......, la parte vendedora podrá hacer suyas, en concepto de indemnización de daños y
perjuicios, las cantidades percibidas hasta el momento del incumplimiento, renunciando la parte
compradora, para tal supuesto y desde este momento, a nada reclamar en concepto alguno.
Por contra, si el incumplimiento de pago de la parte compradora lo fuera de la cantidad
mencionada en el apartado d) del Pacto ...., la parte vendedora procederá a la devolución del
...% de las cantidades que hubiera percibido en concepto de precio, haciendo suyo el restante
....% como compensación indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado
como consecuencia del incumplimiento.
OCTAVO.-La presente compraventa se concierta bajo condición resolutoria a favor de la parte
compradora, quien podrá resolverla en el caso que no se cumplan las siguientes condiciones:
1) La aprobación por parte de la Comisión de Urbanismo de ....... de la modificación de
los parámetros de regulación de la edificación del Plan Parcial que adecuen los coeficientes de
ocupación en planta a las exigencias constructivas del Centro Comercial, según las
características mínimas indicadas en el Expositivo ...
2) Que por el organismo competente en la materia de Equipamentos Comerciales se
emita Informe favorable a la instalación de un Centro Comercial, de las características mínimas
descritas en el Expositivo .., en la Unidad de Edificación X.
3) Que, por parte del Ayuntamiento de ......., se apruebe el Estudio de Detalle de la
Unidad de Edificación X, y se concedan la Licencia de Obras y la Licencia de Actividades, para
la construcción del Centro Comercial según las características mínimas establecidas en el
Expositivo ...
NOVENO.-La parte compradora quedará facultada para resolver la presente compraventa si
cada una de las tres condiciones mencionadas en los apartados 1), 2) y 3) del anterior Pacto
.... no se hubieran cumplido en el plazo de ..... meses a contar de la fecha de firma del presente
documento.
Para el caso en que, no habiéndose cumplido las condiciones en el plazo mencionado, la parte
compradora decidiera resolver la presente compraventa, la misma deberá requerir en tal
sentido a la parte vendedora, por escrito y con Carácter fehaciente, para que, en un plazo no
superior a ... meses a contar de la recepción del mismo, entregue las aprobaciones, las
licencias y el Informe a que hacen referencia las condiciones señaladas en el anterior Pacto
....... Transcurrido dicho plazo sin haberse cumplimentado las condiciones referidas, la parte
compradora deberá requerir nuevamente a la parte vendedora para que, en el plazo de ...
meses, proceda a reembolsar a la parte compradora la cantidad referida en el apartado a) del
Pacto ...., que la parte compradora entrega a la parte vendedora en este acto como pago del
primer plazo del total precio de compra, y, en su caso, del importe o de los importes recibidos
de la parte compradora, según lo establecido en los apartados b) y c) del mismo Pacto ..., por
haberse cumplido las condiciones 2) y/o 3) anteriores, salvo que en dicho último plazo, la parte
vendedora cumplimentara las condiciones referidas.
DECIMO.- El precio de la presente compraventa incluye también el valor de las obras de
urbanización correspondientes al Polígono Y, en la parte proporcional asignable a la Unidad de
Edificación X.
UNDECIMO.- La parte vendedora, como propietaria mayoritaria del Polígono Y del que forma
parte la Unidad de Edificación X, se compromete a formalizar en Acta de la Junta de
Compensación de dicho Polígono Y, la conformidad a la instalación del Centro Comercial,
según las características mínimas detalladas en el Expositivo .. y las especificaciones
contenidas en la Descripción Básica unida a la presente de Anexo nº 4. Dicho trámite se
realizará en el plazo máximo de ... meses a contar desde el día de hoy. La parte vendedora
informará seguidamente a la parte compradora, mediante la remisión de la copia de la referida
Acta.
La parte compradora se incorporará a la Junta de Compensación o, en su caso, a la Junta de
Conservación u otra entidad urbanística que la sucediere de conformidad con la normativa
urbanística aplicable, en el momento en que sea cancelada del Registro de la Propiedad la
condición resolutoria a favor de la parte compradora, por haberse cumplido los requisitos
especificados en el anterior Pacto .......
Hasta dicha incorporación, la parte compradora será representada en la Junta de
Compensación o, en su caso, de Conservación u otra entidad urbanística que le sucediera, por
la parte vendedora. A tal fin, la parte compradora se obliga a otorgar en el día de hoy Escritura
de Poder a favor de la parte vendedora para que, en nombre y representación de la poderdante
pueda, en relación con la finca objeto de la presente compraventa, ejercer todos los derechos y
asumir y cumplir todas las obligaciones que le correspondan y puedan corresponderle en lo
sucesivo a la poderdante en su calidad de titular registral de la indicada finca integrante del
Polígono Y del Plan Parcial de "........." de ..........
Dicho apoderamiento, que se otorgará en los términos que figuran en la Minuta de Escritura de
Poder que se une a la presente de Anexo nº 5, se confiere a favor de la parte vendedora con
Carácter irrevocable, por ser el mismo contractual, y quedará vigente hasta la cancelación de
las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de la parte
vendedora y de la parte compradora.
DECIMO SEGUNDO.-La parte compradora se compromete expresamente a establecer, de
común acuerdo con la parte vendedora, una política de comercialización de los locales de la
galería del Centro Comercial, según la cual los comerciantes de ........ podrán acceder de forma
preferente y ventajosa a dichos locales.
DECIMO TERCERO.- El nombre del Centro Comercial será acordado entre la parte
compradora y la parte vendedora y no deberá coincidir ni con la marca de la parte compradora,
ni con la denominación del Parque, la cual es propiedad exclusiva de la parte vendedora.
En los rótulos e indicadores en el edificio del Centro Comercial, en los viales y espacios
abiertos circundantes, así como en las vías de acceso del entorno aparecerá siempre el
nombre del Centro Comercial en forma destacada. En los rótulos e indicadores en los que,
además, figure el nombre o marca de la parte compradora, que aparecerá debajo de aquél, y
en tipografía de tamaño inferior.
Los rótulos e indicadores colocados en los espacios de uso común del Parque y en las vías de
acceso del entorno, responderán al diseño normalizado para todo el Parque Empresarial.
La parte compradora se obliga a respetar las normas de identidad corporativa del Parque
Empresarial, que le facilitará oportunamente la parte vendedora, en toda la publicidad del
Centro Comercial o del hipermercado en él instalado que la parte compradora realice y en la
cual se haga referencia al Parque Empresarial o se utilice su nombre, marca gráfica o logotipo.
DECIMOQUINTO.-La parte vendedora responde de saneamiento y evicción conforme a
Derecho.
DECIMOSEXTO.-Todos los gastos e impuestos que deriven de la presente compraventa hasta
su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán a cargo de la parte compradora, incluido el
Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Inmuebles.
DECIMO OCTAVO.- Las partes acuerdan expresamente que, cualquier información a terceros
y, en especial, a los medios de comunicación, se realizará conjuntamente, o previo
consentimiento detallado de una parte a la otra, al objeto de garantizar una perfecta coherencia
sobre la publicidad que se le dé al presente acuerdo y al proyectado Centro Comercial.
La presente obligación mutua y recíproca que se imponen las partes, permanecerá vigente
hasta la cancelación de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad a
favor de la parte vendedora y de la parte compradora.
DECIMO NOVENO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y de
su ejecución serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad para la parte
vendedora.
Y para que así conste, suscriben el presente contrato, por duplicado ejemplar y a un solo
efecto.
En ........, a .... de ............ de 200…..
Fdo.: LA VENDEDORA.
Fdo.: LA COMPRADORA.