SE EXPANDE LA OFERTA, SE RESTRINGE EL INGRESO PERO

SE EXPANDE LA OFERTA, SE RESTRINGE EL INGRESO PERO
AUMENTAN LOS PRECIOS. LINEAMIENTOS EMPÍRICOS Y
CONCEPTUALES PARA COMPRENDER LAS PARADOJAS DEL
MERCADO INMOBILIARIO PORTEÑO
Luis Baer
BECARIO CONICET – INSTITUTO DE GEOGRAFÍA (UBA)
RESUMEN
Varios indicadores socioeconómicos de la Ciudad de Buenos Aires han manifestado en los
últimos años una mejoría en las condiciones de vida de los porteños. Sin embargo, acceder una
vivienda digna en suelo urbano con buena ubicación e infraestructura supone actualmente
mayores esfuerzos que antes. El aumento de la brecha entre los ingresos y el precio del los
bienes inmobiliarios es una de las razones que impiden traducir este derecho constitucional en
el mejoramiento concreto de la cuestión habitacional de los porteños. El retraso del ingreso
medido en dólares y el elevado costo del crédito hipotecario son visualizados como los grandes
responsables de este problema. Sin embargo, poco se dice sobre el elevado precio alcanzado
por el suelo y las viviendas, y menos aún sobre las causas que vienen impulsando este proceso
de valorización inmobiliaria. Se trata de un tema controvertido y de tintes paradójicos. Pues
resulta difícil comprender por qué el valor de las viviendas aumentó tanto en un contexto de
expansión de la oferta residencial y de restricción del ingreso medido en dólares.
Consideramos que en la lógica del contexto macroeconómico inaugurado en 2002 y, en relación
a ello, en la dinámica territorial del mercado del suelo y la vivienda pueden rastrearse algunas
pistas para comprender este aspecto que tan caro le vale al “derecho a la ciudad”. Esta
hipótesis de trabajo es lo que aquí nos convoca. A continuación desarrollamos algunos
conceptos y procesamos información estadística para abordarla.
INTRODUCCIÓN
La revitalización de las actividades
económicas (entre ellas, la de la
construcción), el aumento del empleo
formal y la disminución de los índices
de pobreza son algunos de los
indicadores que periódicos, analistas y
organismos de diversa índole han
utilizado para anunciar el mejoramiento
de las condiciones de vida de los
porteños luego de la crisis de 2001/021.
Este tipo de pronósticos han omitido,
no obstante, al comportamiento del
mercado del suelo y residencial como
variables de análisis. En otros casos se
llegó a considerar la dinámica de estos
mercados de manera parcial y sesgada,
por ejemplo, al tratar al supuesto
1
En Basualdo (2006) pueden rastrearse las
causas y consecuencias económicas de la crisis.
Una breve y lúcida caracterización de algunos de
sus síntomas también puede consultarse en
Bleichmar (2002).
“boom inmobiliario” como un proceso
benéfico que (solo) genera empleo,
riqueza y oferta de viviendas, o bien al
sostener que la valorización inmobiliaria
favorece (de por si) al conjunto de la
sociedad.
Ponderar las condiciones de vida
obviando las condiciones de acceso
habitacional parece ser un ejercicio
desatinado. Más aún en la Ciudad de
Buenos Aires donde una parte
significativa de los porteños percibe (y
padece) que, a pesar del crecimiento
económico y del dinamismo de la
construcción y la actividad inmobiliaria
luego de la crisis de 2001/02, el
consumo de vivienda (a través de la
compra o alquiler) viene presionando
de manera creciente sobre sus
ingresos. Consideramos que no se trata
solo de un problema macroeconómico
relacionado con el tipo de cambio de la
moneda local (que reduce el ingreso en
dólares frente a una mercancía que se
comercializa en esa divisa) o de la
restricciones para acceder al crédito
hipotecario (dada las altas tasas de
interés y de la relación cuota ingreso
que deja afuera a quienes lo solicitan).
La estrategia que asume en esta
coyuntura el principal actor económico
que construye ciudad, el sector
inmobiliario privado, también refuerza
esta tendencia, más aún cuando el
Estado renuncia a movilizar la renta
que produce la valorización inmobiliaria.
Para instrumentar una política urbana
que encauce las prácticas del mercado
inmobiliario hacia una ciudad más justa,
integrada
y
equitativa
deben
comprenderse las causas de la reciente
valorización inmobiliaria y su impacto
en el acceso a la vivienda en ámbitos
urbanos con buena accesibilidad,
equipamientos e infraestructura. Es
aquí donde haremos especial hincapié.
Para ello indagamos desde un plano
teórico-conceptual el modo en que se
articulan el precio del suelo urbano, la
dinámica del sector inmobiliario y la
demanda final de inmuebles. Luego
describimos la evolución del precio
promedio del suelo2 en el conjunto de
2
En concreto, el precio promedio de oferta de
terrenos en dólares. Esta información fue
obtenida de los informes que realizaba el Centro
de Estudios para el Desarrollo Metropolitano
(CEDEM) y que desde el 2005 realiza, mediante
el mismo método de relevamiento y
sistematización de datos, la Dirección General de
Sistemas de Información Geográfica (DGSIG)
sobre los precios de lotes ofertados en la ciudad
durante cuatro meses en cada año (marzo,
junio, septiembre y diciembre). Se trata del
precio de oferta y no del precio comercial o de
compraventa efectiva. Suele estimarse que el
precio de oferta se encuentra entre un 5% y
15% por encima del precio real de transacción.
El tamaño de las muestras presenta una gran
variabilidad.
La
menor
cantidad
de
observaciones se obtuvo en junio de 2002,
precisamente en uno de los momentos más
álgidos de la crisis cuando se colocaron a la
venta una cantidad reducida de terrenos. A
partir de 2003 el incremento de la oferta
permitió registrar una mayor cantidad de
observaciones. Las muestras utilizadas son:
diciembre de 2001, 1466 observaciones; junio
la ciudad3 y sus 47 barrios desde el
inicio de la crisis en 2001/02 hasta
2006 diferenciando dos subperíodos; el
primero, desde finales de 2001 hasta
mediados de 2002, cuando el precio del
suelo cae de manera abrupta; el
segundo, desde mediados de 2002
hasta finales de 2006, cuando
experimenta una notable apreciación.
En tercer lugar, caracterizamos la
expansión del mercado inmobiliario
desde la reactivación de la economía en
2003. Por último, planteamos algunos
efectos de su comportamiento reciente
en el acceso a la vivienda.
LA DEMANDA EN LA FORMACIÓN
DEL PRECIO DEL SUELO URBANO
Los precios del suelo urbano son
señales que manifiestan el tipo de
valoración social que adquieren los
terrenos de acuerdo a sus atributos. En
el caso de la mercancía “suelo urbano”,
tales atributos no solo refieren a las
características intrínsecas de esta
mercancía (tales como tamaño y forma
de superficie) sino también (y por sobre
todas las cosas) a sus características
extrínsecas (tales como ubicación y
usos que allí pueden desarrollarse). La
incidencia
de
las
características
extrínsecas en la determinación del
precio de un lote es más que
significativa. Superficies de lotes
idénticas existen por doquier, no ocurre
lo mismo con la ubicación y el tipo e
intensidad de uso que pueden tolerar.
Esta particularidad del mercado de
suelo urbano determina, por lo menos,
dos cuestiones básicas a tener en
cuenta. En primer lugar, la inexistencia
de una porción de suelo igual a otra y,
en segundo término, la imposibilidad de
de 2002, 107 obs.; diciembre de 2003, 641 obs.,
junio de 2004, 1013 obs.; junio de 2005, 1347
obs.; septiembre de 2006, 1367 obs.
3
Por ciudad de Buenos Aires nos referimos a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es decir a la
porción central de la Región Metropolitana de
Buenos Aires que ocupa 200 km2 y concentra
desde hace aproximadamente 60 años a 3
millones de personas.
2
que una demanda efectiva por un lote
logre satisfacerse plenamente con la
oferta de otro lote. En este sentido, la
oferta de suelo suele ser tan
heterogénea como la cantidad misma
de lotes que se ofrecen en el mercado.
Sin embargo, la preferencia de los
consumidores suele concentrarse en
unos pocos lugares. La estructura
territorial del precio del suelo al interior
de las ciudades está condicionada por
esta ausencia de complementariedad
entre oferta y demanda que asigna
precios elevados donde la demanda es
concentrada y precios más bajos donde
ésta es escasa.
Esta imperfección del mercado se debe,
en parte, a que el suelo no se produce
y que, por lo tanto, carece de costos de
producción. Por ello, el valor que
asume el suelo es ajeno al trabajo y
capital que los propietarios puedan
introducir en él4. La demanda cumple
así un papel fundamental en la
determinación del precio ante una
oferta que, a corto y mediano plazo, se
mantiene inelástica, especialmente en
ciudades como la de Buenos Aires
donde la disponibilidad de suelo
vacante es relativamente escasa. En
suma, como sostiene Morales (2005:2),
“el precio del suelo está determinado
esencialmente por el tirón que ejerza la
competencia entre los demandantes”.
Ahora bien, la demanda compite por
suelo, no para su consumo final, sino
por los usos que en términos
económicos y normativos soporta.
Sobre el tipo e intensidad de uso que
se espera de la ubicación de un
terreno, se construyen expectativas de
ganancia
económica.
Y
tales
expectativas de rentabilidad son
precisamente las que estructuran los
precios del suelo5. Por ello se dice que
la demanda de suelo no es directa, sino
derivada de la actividad que da soporte.
Para cumplir esta función, el suelo debe
ser edificado y ahí sí deben intervenir el
trabajo y capital. La compra de suelo,
su edificación y posterior venta es
asumida
por
un
promotor
o
desarrollador inmobiliario. Ellos son
quienes ofician de intermediarios entre
el propietario original del suelo y los
usuarios finales de los inmuebles, ellos
son pues la demanda derivada de
suelo.
La importancia que asume la demanda
derivada en la formación del precio del
suelo nos exige introducir a la actividad
inmobiliaria y de la construcción como
variables de análisis. Es decir, el
abordaje de los factores que forman el
precio del suelo no puede prescindir de
la lógica con la que intervienen los
promotores inmobiliarios en su rol de
compradores de lotes, constructores y
vendedores de lotes+construcción. Y
vale aquí preguntarnos sobre el origen
de la ganancia que capta este agente
económico. ¿Surge acaso del desarrollo
inmobiliario, o “el suelo” utilizado para
construir (luego de descontar los costos
de construcción y el beneficio de las
unidades vendidas) cambia de precio?
Más adelante se desarrollan algunos
elementos
para
atender
este
interrogante.
Focalicemos, por último, la atención
sobre el accionar de los propietarios.
Además de tener la propiedad de una
mercancía que es escasa, única e
irreproductible, ellos pueden ofrecer (y
retirar) sus lotes del mercado cuando lo
creen conveniente. El suelo es retenido
cuando su precio cae, pero también
cuando
se
valoriza
o
existen
expectativas de que ello ocurra.
5
4
Excluimos de esta apreciación al suelo
producido por los sistemas de polderización y
otras técnicas de relleno de tierra sobre el
agua. La imposibilidad de producir suelo también
nos remite a la idea de “escasez física del
suelo”.
En este sentido, suele decirse que el valor del
suelo está determinado por el “mejor y máximo
uso”. En esta dirección, Martim Smolka (1981)
sostiene que “… el precio de cierto terreno
corresponde, por regla general, al diferencial de
las ventajas proporcionadas por su uso sobre los
demás”.
3
Mediante esta práctica los propietarios
suelen participar de un proceso de
valorización
inmobiliaria
que
es
independiente al esfuerzo que puedan
destinar a sus terrenos. La expectativa
sobre un aumento del precio del suelo
en el futuro es la principal motivación
que tienen para retenerlo. En efecto, se
espera que el monto de la valorización
supere
ampliamente
los
costos
inmediatos asociados a la retención del
suelo en desuso, hecho que sucede
especialmente cuando el impuesto
inmobiliario es débil6. Existe algo de
“profecía auto-cumplida” inherente a
esta lógica de comportamiento; pues al
contraer la oferta de terrenos en el
mercado, la retención de suelo puede
fomentar (aún más) el incremento del
precio
del
suelo.
La
práctica
especulativa que induce la retención
puede agregarse así a los demás
factores que motorizan la valorización
del suelo. En este sentido, el
comportamiento de los propietarios
puede
homologarse
al
de
la
competencia monopólica (Trivelli, 2006
y Sabatini, 2000).
LA DOBLE CONTRACCIÓN.
CRISIS EN EL PRECIO Y
DEMANDA DE SUELO
LA
LA
A finales de 2001, la gran depresión de
la economía argentina afectó de
manera notable al mercado inmobiliario
porteño. Las compraventas y el precio
de los inmuebles cayeron de manera
abrupta, entre ellos el del suelo. En
junio de 2002, quizás en el momento
más profundo de la crisis económica, su
precio se había desplomado a un
promedio de U$S 214 el m2, un 62%
menos del que registraba seis meses
antes cuando promediaba U$S 558 el
6
Esto ocurre especialmente cuando el impuesto
inmobiliario presenta una base imponible
subvaluada con respecto al valor de mercado del
suelo y también cuando la progresividad de las
alícuotas sobre los terrenos baldíos son
insignificantes.
m2. ¿Cómo puede desencadenarse
semejante caída del precio del suelo?
Las sucesivas crisis económicas y los
procesos inflacionarios que castigaron
al país a lo largo de su historia
fomentaron ciertos hábitos en el
mercado inmobiliario formal de la
ciudad. El empleo del dólar como
referente para la cotización de los
bienes
inmobiliarios
y
el
uso
patrimonialista de la propiedad como
reserva de valor frente a las crisis
económicas y financieras son quizás las
más importantes.
A principios de 2002, luego de una
década de paridad cambiaria entre el
peso y el dólar, la moneda local se
devalúa. De esta manera, el poder de
compra de los bienes que cotizan en
dólares (como los inmuebles y los
artículos de importación) se contrae de
manera automática. Vimos que el
precio del suelo en dólares había caído
abruptamente en el primer semestre de
2002. Pues bien, con el precio del suelo
en pesos no ocurrió lo mismo. Por el
contrario, éste había aumentado
alrededor de un 50% durante el mismo
período (FIG.1). Esto se explica porque
la disminución del precio del suelo en
dólares (casi tres veces menos) no
había sido tan significativa como el
aumento del costo de la moneda
estadounidense (casi cuatro veces
más).
Pero otros factores se agregarían a la
devaluación del peso para contraer la
demanda de bienes inmuebles. En
diciembre de 2001 una gran masa de
ahorros había quedado “acorralada” en
los bancos. El fenómeno se dio a
conocer como “corralito” e impidió que
más de un millón de ahorristas retiraran
el dinero depositado previamente en los
bancos oficiales. Asimismo, esta falta
de liquidez en el mercado fue
complementada con otro caudal de
dinero que había sido colocado por
4
grandes
ahorristas
extranjeros7.
en
bancos
Difícil era proyectar en este escenario
un negocio inmobiliario. La contracción
de la demanda final de inmuebles
colocaba
a
la
expectativa
de
rentabilidad, derivada de la compra de
suelo y venta de suelo+construcción,
en un marco de incertidumbre. En otras
palabras, la disminución de la demanda
final de productos inmobiliarios se
trasladaba a la demanda derivada de
suelo restringiendo su poder de
compra. Existe información estadística
que ampara este supuesto. El flujo de
oferta de suelo en junio de 2002 fue
mínimo (ver nota al pié 2) y la cantidad
de superficie solicitada para construir
nunca había registrado un nivel tan
bajo desde 1935 (FIG.2).
DESDE LA CRISIS HACIA LA
REACTIVACIÓN DEL MERCADO
INMOBILIARIO
Poco tiempo transcurriría para que el
precio del suelo aumentara a un ritmo
insospechado. Ya a mediados de
septiembre de 2005, con un promedio
de U$S 690 el m2, supera el valor
registrado antes de la crisis, y un año
después
experimenta
el
mayor
incremento interanual para alcanzar en
septiembre de 2006 U$S 1014 el m2. En
todo el período el precio del suelo
aumentó en promedio un 375%.
7
La Asociación de Bancos de la Argentina (ABA)
calcula que el monto de dinero afectado por el
“corralito” fue de más de 66 mil millones de
pesos-dólares. Por su parte, la “fuga de
capitales” hacia el exterior ascendió a casi
16.000 millones pesos-dólares durante el 2001,
según el informe elaborado por la Comisión
Especial Investigadora de Fuga de Divisas de la
Cámara de Diputados. El corralito fue el
instrumento que diseñó e implementó el
entonces ministro de economía, Juan Domingo
Cavallo, con el objetivo de frenar “la fuga de
capitales” y el vaciamiento de los plazos fijos. Se
calculó que para el 2001 los ahorristas (no
acorralados) lograron extraer de los bancos un
monto aproximado de 29.000 millones de
pesos/dólares (Página12, Suplemento Cash,
03/12/06).
La crisis económica de 2001/02 había
reforzado una idiosincrasia que percibe
a la inversión en “ladrillos” como la
mejor estrategia para enfrentar la
depreciación de la moneda local, la
inexistencia de alternativas de inversión
y el descrédito del sistema bancario.
Pero claro, en el escenario económicofinanciero de 2002 existían grandes
restricciones para invertir en “ladrillos”.
¿Cuáles fueron entonces los atractivos
que motorizaron la recuperación del
mercado de suelo en la Ciudad de
Buenos Aires?
Las crisis no solo empeoran las
condiciones de vida de la mayoría,
también pueden sentar condiciones
favorables para realizar negocios. Esto
último ocurrió con los actores
capitalizados del mercado inmobiliario
que
visualizaron
una
atractiva
oportunidad en la gran caída que había
experimentado el precio del suelo en
dólares. Estando el suelo tan barato el
olfato
especulativo
comenzó
a
manifestarse, especialmente en las
zonas de alta renta (comercial y
residencial) donde se registraron las
mayores depreciaciones (FIG 3). El
barrio que aglomera la mayoría de los
comercios y servicios de la ciudad (San
Nicolás)
experimentó
la
mayor
depreciación del suelo (-84%). El eje
norte de la ciudad (Recoleta, Palermo,
Núñez y Villa Ortúzar) también fue
testigo de una fuerte depreciación del
suelo. Por lo general, se trata de
barrios residenciales de categoría en
cuyas avenidas principales se generan
importantes rentas comerciales.
Otro elemento favorable que dejó la
crisis para proyectar un negocio
inmobiliario fueron los bajos costos de
construcción. De manera similar a la
caída del precio del suelo, el costo de la
construcción se desbarrancó en esos
seis meses más de un 50%. Frente a la
apreciación del dólar, el costo de mano
de obra y de materiales de construcción
mantuvo en 2002 el mismo valor en
5
pesos que había tenido antes de la
devaluación8.
Por último, las bajas tasas de interés
que ofrecían los bancos domésticos y
extranjeros incentivaron a grandes
inversores, a quienes habían logrado
conservar sus ahorros y a los que
recuperaron el dinero que estaba en el
corralito a buscar fuentes alternativas
de inversión y ahorro. Se trata de otro
factor que orientó parte de los recursos
financieros
disponibles
hacia
el
desarrollo inmobiliario y la compra final
de inmuebles. Los fondos líquidos
provinieron de quienes estaban en
condiciones
de
aprovechar
rentabilidades que superaban la tasa de
ganancia media de la economía y, en
los casos más conservadores, de
quienes encontraron en los “ladrillos” la
mejor garantía de reserva de valor.
Como bien lo sintetiza Krakowiac
(2005), “la combinación entre esas
tasas de rentabilidad y la seguridad que
implica una inversión inmobiliaria
generó una oportunidad difícil de
igualar en otras actividades”.
Estos
tres
factores
fueron
determinantes para la reactivación del
mercado inmobiliario. El bajo costo de
los factores de producción (suelo, mano
de obra y materiales de construcción) y
del costo de oportunidad (tasa de
interés
negativa
y
escasez
de
alternativas de inversión) alimentaron
las expectativas de rentabilidad con la
compra de suelo para venta de
suelo+edificación y el uso de la
vivienda como reserva de valor.
¿Pero cuál fue el uso más rentable
destinado al suelo urbano que comenzó
a movilizarse a partir de 2003? ¿Qué
tipo de proyectos inmobiliarios fueron
ideados para desarrollar en estos
terrenos? ¿Qué tipo de demanda se
8
El bajo precio de los materiales de
construcción se mantuvo por la necesidad de
liberar stock para cubrir deudas y costos
operativos mínimos.
esperaba
atender
desarrollos?
con
estos
¿QUÉ, CUÁNTO Y DÓNDE? UNA
CARACTERIZACIÓN
DE
LOS
NUEVOS EMPRENDIMIENTOS
La
pregunta
por
la
cantidad,
composición interna y localización de la
superficie autorizada para construir9
nos permite tener una idea sobre el
suelo por el cual compite la demanda
derivada y las expectativas que tienen
los desarrolladores inmobiliarios en
cuanto al tipo de demanda final que
esperan
satisfacer
con
sus
emprendimientos.
La
demanda
de
suelo
habría
aumentado considerablemente en los
últimos años. Mientras en 2002 se
autorizaron solo 297.867 m2 para
construir, en 2006 este valor ascendió a
3.103.450 m2, es decir, más de diez
veces (FIG.2). Se podría considerar la
adopción de estos años de referencia
como sesgada. En primer lugar, porque
2002 fue un año atípico, recordemos
que desde 1935 nunca se había
autorizado tan poca superficie para
construir como en ese año. En segundo
lugar, porque 2006 también fue un año
excepcional, pues desde 1978 no se
habían autorizado tantos m2 para
construir.
Ahora bien, como estas cantidades
refieren a la construcción total poco nos
dicen sobre los usos a los que se volcó
el sector inmobiliario. En este sentido,
podemos advertir una preferencia
creciente por el uso residencial. En el
año 2002 el 72% de la superficie
solicitada para construir fue destinada a
este uso; cuatro años más tarde dicha
9
La información estadística de cuánto, qué y
dónde se solicitan permisos de construcción es
registrada por la Dirección General de
Fiscalización de Obra y Catastro (DGFOyC). Se
trata de información precisa sobre el
comportamiento a corto plazo de la actividad de
la construcción y de los productos que se
ofrecerán en el mercado inmobiliario formal.
6
participación había ascendido a un
86%. Al interior del uso residencial
sobresale el incremento absoluto y
relativo de la superficie autorizada para
construir vivienda multifamiliar por
sobre la vivienda unifamiliar. En 2002 la
participación de este tipo de edificación
era poco menos del 81%, para el año
2006 había superado el 97%. Dicho en
palabras, además de la prioridad
otorgada al uso residencial, el mercado
inmobiliario proyectó sus negocios
hacia
la
construcción
de
“multiviviendas”. En este sentido,
podríamos pensar que la demanda
derivada de suelo volcó sus esfuerzos
hacia la compra de lotes que, por
normativa urbana, soportan una mayor
edificabilidad.
Analicemos ahora lo ocurrido con la
composición de la superficie autorizada
para construir “multivivienda”. La
DGFOyC
desagrega
los
usos
residenciales según cuatro categorías;
de menor a mayor, estándar, “sencilla,
confortable, lujosa y suntuosa”10. El
40% de los m2 permisados para edificar
vivienda multifamiliar entre 2003 y
2006 correspondió a la tipología
residencial “suntuosa”11. Esto significa
que el espacio residencial proyectado
para atender a los sectores de altos
ingresos fue mayor que el solicitado
para satisfacer a los estratos medios y
medios-altos (las dos categorías
subsiguientes promedian un 38%). Por
su parte, la superficie residencial
destinada a los sectores de ingresos
medio-bajos, la “multivivienda sencilla”,
explica un quinto de la superficie
permisada en el mismo período.
10
Sobre esta clasificación véase el informe
publicado por la Dirección General de
Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad
(DGEyC) en 2004.
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/hacienda/
sis_estadistico/nuevoinforme/Edificacion_2003.p
df
11
Conocida en la jerga de los desarrolladores
como “Torres Deluxe”, “Torres Premium” o
“Torres country”.
Vale destacar que las categorías de
“multivivienda”
autorizadas
para
construir no han tenido siempre las
mismas relaciones de proporción. En
efecto, la categoría “suntuosa” fue
incrementando su participación desde
la década pasada: entre 1991 y 2001
fue del 20%, mientras que en el en
período de activación del desarrollo
inmobiliario de la década actual alcanzó
un 43% (FIG.4). Precisamente lo
contrario de lo ocurrido con las
“multiviviendas” de menor categoría
que, en su conjunto, perdieron peso
relativo en los últimos 15 años. Para
ponerlo de nuevo en palabras, el
espacio residencial que en proporción
deja de autorizarse para sectores
medios y medios-bajos pasó autorizarse
para sectores de altos ingresos. Otro
camino para dimensionar el interés
reciente por la construcción de
“multiviviendas
suntuosas”
es
comparando la cantidad absoluta de la
superficie permisada de esta tipología
residencial para ambos períodos. De
este modo, puede notarse que en los
últimos años se autorizaron más m2 de
vivienda de alta categoría que en los
noventa. En suma, el mercado
residencial se encuentra hoy en día más
segmentado que antes.
El interés por ampliar la superficie
residencial de mayor categoría también
se manifiesta en la distribución
territorial de las autorizaciones para
construir. Entre 2003 y 2005 solamente
5 barrios porteños concentraron el 52%
del espacio residencial habilitado para
edificar. Entre ellos, se destaca Palermo
explicando casi un quinto de la
superficie total permisada en ese
período. El patrón territorial de este
fenómeno es evidente. El eje norte, y
en menor medida el eje oeste, son las
áreas que el sector inmobiliario escogió
para sus desarrollos inmobiliarios. Esto
muestra una clara preferencia por
construir en zonas de alta renta y bien
conectadas. Las vías de circulación que
vertebran el eje norte (avenidas Santa
Fe/Cabildo y línea “D” del subte) y el
7
eje oeste (avenida Rivadavia y línea “A”
del subte) son asimismo las que mayor
cantidad de comercios y servicios
concentran. En suma, la proximidad a
las
centralidades
lineales
más
importantes, la conectividad y la
composición socioeconómica de los
barrios
estarían
orientando
las
preferencias localizacionales de los
promotores inmobiliarios.
Resulta
interesante
comparar
el
comportamiento
territorial
de
la
superficie permisada entre 2003 y 2005
y el precio del suelo que alcanzaron los
barrios porteños en septiembre de 2006
(FIG 5 y 6). El ejercicio permite
distinguir
patrones
similares
de
comportamiento, pues los ejes norte y
oeste se destacan con los mayores
valores en ambas variables de análisis.
Sin embargo, el eje tradicional de alta
renta continúa diferenciándose (con
valores mayores a 1050 U$S el m2) del
eje oeste y, por supuesto, del resto de
la ciudad. Cabría pensar si además de
la ubicación, el acceso preferencial y la
composición
socioeconómica
(que
coincide con la calidad de la
infraestructura urbana), la histórica
percepción colectiva del eje norte como
“espacio de distinción” contribuye a
consolidar este cluster de valorización
del
precio
del
suelo.
Como
contrapartida a esta dinámica, la zona
sur viene siendo la menos requerida
para construir y la que presenta los
precios de suelo más bajos. En suma, la
edificación de vivienda para ricos en
unos pocos “enclaves urbanos” viene
siendo el principal motor de la
construcción. Es oportuno recordar aquí
que la rentabilidad que se espera por lo
que se construye encima de un terreno,
descontada la tasa de interés que
prevalece en la economía en un
momento dado, es el principal
determinante del precio del suelo. Y en
un contexto de escasez de suelo, como
ocurre en los barrios porteños
atractivos para construir, es esperable
que el valor de los lotes ofrecidos en el
mercado manifieste la intensión de los
propietarios por captar (o anticipar) la
mayor parte de dinero que los
desarrolladores estarían dispuestos a
ofrecer dado el retorno monetario que
esperan de sus proyectos inmobiliarios.
Estamos aquí ante un argumento válido
para considerar que el precio de los
productos inmobiliarios (en nuestro
caso de “multiviviendas suntuosas”)
tiene una influencia importante en la
determinación del precio de los lotes12.
En este sentido, podría alegarse que los
elevados precios del suelo se explican,
en parte, por los elevados precios de
los inmuebles, y no a la inversa como lo
sostienen algunos analistas (Smolka,
1981). Sin embargo, al aumentar el
precio del suelo también se restringen
las posibilidades de expandir el espacio
residencial para la población de
medianos y bajos ingresos.
EXPANSIÓN
DE
LA
OFERTA
RESIDENCIAL, RESTRICCIÓN DEL
ACCESO A LA VIVIENDA
En
los
apartados
anteriores
comprobamos
que
el
mercado
inmobiliario decidió ampliar la oferta
residencial para las personas de
mayores ingresos en los barrios
porteños tradicionalmente exclusivos
(¿hoy más excluyentes?). De acuerdo
con esta tendencia, es razonable
esperar que las unidades de vivienda ya
construidas (y aún por construir) se
ofrezcan en el mercado a un precio
elevado. Esta inquietud nos llevó a
realizar una doble comparación de
precios para un mismo tipo de
12
Deberíamos agregar que el precio de los
terrenos no solo es determinado por el precio de
los inmuebles, sino por las condiciones de
producción
del
espacio
construido
(principalmente por las condiciones que fija la
normativa urbana y la calidad del equipamiento,
los servicios y la infraestructura pública).
8
vivienda13: por barrio y en lapsos de
tiempo diferentes. Los barrios se
seleccionaron previendo cubrir la
diversidad socioeconómica existente en
la ciudad. Los momentos elegidos
fueron finales de 2001 y mediados de
2006. Nótese que para el año de base
el peso aún no se había devaluado, es
decir, la población aún percibía sus
ingresos en pesos/dólares. A pesar de
ello, la vivienda había alcanzado para
julio de 2006 (exceptuando unos pocos
barrios) un precio en dólares mayor al
que presentaba en 2001. Lo paradójico
aquí es que el precio de la vivienda
aumentó a pesar de que el ingreso
medio constante en dólares haya
disminuido casi tres veces en ese
período de tiempo. Para tener una idea
de la restricción de compra de vivienda
calculamos la cantidad de salarios
medio que eran necesarios en
diciembre de 2001 y julio de 2006 para
comprar
un
departamento
de
características similares en diferentes
barrios. Luego dividimos este indicador
por doce para estimar la cantidad de
años/salarios-medio (ASM) requeridos
para el mismo fin. Por último,
estimamos la diferencia de ASM para
comprar este tipo de vivienda en ambos
años.
Empecemos por Nueva Pompeya. En
este barrio de asiento tradicional de
familias de ingresos bajos y mediosbajos los departamentos todavía no
habían sobrepasado el precio que
tenían en diciembre de 2001. Sin
embargo, dada la depreciación de la
moneda local, en 2006 se necesitaban
aquí 4 ASM más que a finales de 2001
para comprar una unidad similar
(FIG.7). Puede notarse que esta brecha
se agranda al aumentar la condición
socioeconómica de los barrios. Es decir,
la variación absoluta de ASM necesarios
para comprar un departamento entre
2001 y 2006 es más significativa en los
barrios (o departamentos) más caros
13
Para estandarizar la unidad de comparación
elegimos departamentos nuevos de 3 ambientes
con un promedio de 60 m2.
puesto que la valorización inmobiliaria
fue en ellos mayor. El caso extremo es
Palermo; allí no solo se registraron las
mayores
apreciaciones
de
los
departamentos, también lo ha hecho el
precio del suelo en simultáneo a la
expansión de la superficie residencial
de alta categoría. Inferimos, por lo
tanto, que con un atraso salarial en
dólares tan significativo, los promotores
inmobiliarios orientaron sus desarrollos
hacia los sectores de de ingresos altos,
es decir, hacia los estratos sociales que
no dependen del ingreso mensual para
comprar vivienda. Se trata de una
estrategia predecible en un contexto
donde el crédito hipotecario es
insuficiente para asistir a la demanda
de vivienda que no posee ahorro y
depende de las remuneraciones al
trabajo para acceder a su compra.
Además de reducirse el poder de
compra de los sectores medios y bajos,
la contracción del salario con respecto
al valor de los inmuebles y la
insuficiencia de crédito hipotecario
estarían expandiendo la demanda de
alquiler de vivienda para estos estratos
poblacionales. El crecimiento de la
demanda de alquileres parece no ser
correspondido con un aumento similar
de las unidades habitacionales para
este fin. Se estaría generando así una
situación de escasez relativa de
viviendas para alquilar y, por lo tanto,
un aumento del precio de estos bienes.
Este
círculo
perverso
estaría
presionando a los sectores medios y
bajos a destinar una mayor parte de
sus ingresos al consumo habitacional.
¿Por qué aumenta entonces el precio
de los inmuebles en un contexto donde
el poder real de compra de estos bienes
disminuye casi un tercio? Bajo las
condiciones
de
restricción
presupuestaria y de acceso al crédito
hipotecario, ¿quiénes compraron (o
comprarían) viviendas? Para atender
estos interrogantes vale recordar que
la demanda de bienes inmobiliarios no
solo depende del nivel de los salarios y
de la oferta crediticia, sino también de
9
la distribución del ingreso14. Existe un
segmento de la población cuyo poder
de compra de bienes que cotizan en
dólares no disminuyó. Este sector fue el
que el que concretó casi la totalidad de
las transacciones inmobiliarias de los
últimos años pagando al contado15. La
liquidez para adquirir estos bienes
inmuebles provino de diversas fuentes,
tales como los recursos financieros
repatriados, el ahorro “acorralado” en
los bancos que fue liberado16, el capital
que no había quedado en el “corralito”
ni había sido enviado al exterior17 y el
excedente de ganancia de los sectores
productivos favorecidos por el contexto
económico nacional e internacional
actual.
Esta
masa
de
capital
proveniente del ahorro y de las
actividades productivas más dinámicas
se utilizó para financiar proyectos
inmobiliarios y también para comprar
vivienda como reserva de valor frente a
un sistema bancario que, por la crisis
reciente y las históricas, alcanzó su
máximo descrédito. Si agregamos a
esta
coyuntura
la
participación
creciente de oferentes y consumidores
inmobiliarios extranjeros, tenemos un
marco propicio para reflexionar sobre el
financiamiento del desarrollo y la
compra de lo que algunos no dudaron
en llamar “boom inmobiliario”: la
expansión
de
la
“multivivienda
suntuosa” en unos pocos enclaves de la
ciudad.
EN SUMA…
14
Otros factores explicativos de la demanda final
de inmuebles son el crecimiento demográfico y
de la cantidad de hogares.
15
Entre 2003 y 2006, el 96% de las operaciones
se realizaron por fuera del sistema crediticio.
16
El corralito se extinguió exactamente el 21 de
agosto de 2005, cuando venció la última
reprogramación. Existe un grupo de ahorristas
que “ganaron” con el corralito. Son aquellos que
en abril de 2003 adhirieron al llamado Canje 3 y
aceptaron los Boden 2013 como parte de pago.
17
Recordemos que en 2001 se extrajeron de los
plazos fijos de los bancos 29.000 millones de
pesos/dólares mientras que “solo” salieron del
país 16.000 millones de pesos/dólares en el
mismo año.
En el transcurso de este trabajo
comprobamos que el precio del suelo
de la Ciudad de Buenos Aires tuvo un
fuerte aumento luego de la crisis de
2001/02. Vinculamos este proceso de
valorización con la dinámica propia de
la economía del país, pero también con
un
singular
comportamiento
del
mercado inmobiliario. La respuesta del
sector inmobiliario luego de la crisis de
2001/02 fue contundente; tal es así que
en 2006 se autorizó la mayor cantidad
de superficie para construir de los
últimos 27 años. El uso residencial
protagonizó este “boom” de la
construcción. Pero a pesar de la
expansión de la oferta residencial
empeoraron las condiciones de acceso
a la vivienda. Ello se explica por la
devaluación del peso, pero también por
el notable aumento del precio de los
bienes inmuebles en un contexto de
ausencia de crédito hipotecario. Esta
coyuntura perjudica a la población que
depende de las remuneraciones al
trabajo para acceder a la vivienda. La
restricción del poder de compra de
vivienda para estas familias motivó a
los emprendedores inmobiliarios a
volcarse hacia la población con mayor
poder adquisitivo. Esto se manifiesta a
partir del doble sentido de la
concentración del mercado inmobiliario:
el territorial y el de categoría de
vivienda.
La demanda de terrenos para construir
edificios suntuosos ha reforzado el alza
del precio del suelo en ubicaciones
estratégicas. La escasez de lotes en
estos “enclaves urbanos” y la renta
potencial esperada por los proyectos
inmobiliarios son los componentes
principales de dicha valorización.
Bibliografía citada
BASUALDO, Eduardo (2006) Estudios
de historia económica argentina. Desde
mediados del siglo XX a la actualidad.,
FLACSO-Siglo XXI, Buenos Aires.
10
BLEICHMAR, Silvia (2002) Dolor País,
Libros del Zorzal, Buenos Aires.
JARAMILLO, Samuel (2003) “Los
fundamentos
económicos
de
la
`participación en plusvalías´”. Texto
preparado para el CIDE, Universidad de
los Andes y el Lincoln Institute of Land
Policy, 2003
MORALES, Carlos. (2005) “Algunas
peculiaridades del mercado de suelo
urbano”. Texto preparado para el Curso
a Distancia de Mercados de Suelo en
Ciudades Latinoamericanas, marzo de
2005.
SZAJNBERG,
Daniela
y
Christian
CORDARA (2005) “La transformación
de Palermo Nuevo, Pacífico y el eje de
Juan B. Justo – Int. Bullrich. Desarrollo
inmobiliario selectivo en la ciudad de
Buenos Aires” en, Revista Virtual Café
de las Ciudades, Año 4, Nro. 35 Septiembre 2005.
SABATINI, Francisco (2000) “Reforma
de los mercados de suelo en Santiago,
Chile: efectos sobre los precios de la
tierra y la segregación residencial”, en:
Revista EURE, Vol. 26, nº 77, Santiago
de Chile, mayo de 2000.
SMOLKA, Martim (1981) “Precio de la
tierra y valorización inmobiliaria urbana:
esbozo para una conceptualización del
problema” en, Revista Interamericana
de planificación. Vol. XV, Nro. 60,
diciembre de 1981.
TRIVELLI, Pablo (2006) “Sobre el
debate acerca de la política urbana, la
política de suelo y la formación de los
precios de la tierra urbana en el Gran
Santiago, antecedentes teóricos y
empíricos”, Artículo elaborado para el
Curso Fundamentos para el Análisis de
los mercados de suelo en América
Latina, Lincoln Institute of Land Policy,
Santiago de Chile, noviembre de 2006.
Fuentes documentales
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Suplemento Cash, 03/12/2006.
http://www.pagina12.com.ar/diario/sup
lementos/cash/17-2728-2006-1203.html
Informes y boletines económicos del
Centro de Estudios de Desarrollo
Económico Metropolitano (CEDEM),
varios números. www.cedem.gov.ar
Informe de Edificación de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires de la
Dirección General de Estadística y
Censos. Año 2003.
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/h
acienda/sis_estadistico/nuevoinforme/E
dificacion_2003.pdf
KRAKOWIAK, Fernando “Yo compro, tu
alquilas, ellos especulan”, Investigación
exclusiva sobre el boom inmobiliario,
Diario Página12, Suplemento Cash,
21/07/05.
http://www.pagina12.com.ar/diario/sup
lementos/cash/17-2020-2005-0821.html
Publicaciones de la Dirección General
de Sistemas de Información Geográfica
(DGSIG),
http://usig.buenosaires.gov.ar/publicaci
ones.asp
11
FIG. 1
Precio del suelo (dólares y pesos) y del costo del dólar. CBA, 2001-06
$ m2 de suelo
3500
Valor dólar
4,5
4
3000
3,5
2500
3
2000
2,5
1500
2
1,5
1000
1
500
0,5
0
0
dic-01
jun-02
Precio suelo en dólares
jun-03
jun-04
jun-05
Precio suelo en pesos
s ep-06
Valor del dolar
Fuente: Elaboración con datos del CEDEM, DGSIG y el Banco Central de la República Argentina.
FIG. 2
Fuente: Reporte Inmobiliario
FIG. 3
Los mayores cambios del precio del suelo, 12/01–06/02 y 06/02–09/06.
Mayores depreciaciones del suelo 01-02
Mayores apreciaciones del suelo 02-06
1. San Nicolás
-84,2 % 1. Palermo
714,3 %
2. Núñez
-80,8 % 2. Retiro
655,7 %
3. Villa Ortúzar
-76,4 % 3. San Nicolás
637,1 %
4. Palermo
-76,3 % 4. Núñez
622,1 %
5. Flores
-75,3 % 5. Recoleta
608,5 %
6. Recoleta
-74,7 % 6. Floresta
587,5 %
7. Monte Castro
- 74,3 % 7. Flores
513,1 %
Promedio
-63,4 % Promedio
378,5 %
Fuente: Elaboración propia con datos del CEDEM y DGSyG.
12
FIG. 4
Superficie permisada (m2) de multivivienda por categoría. CBA, 1997-2005.
Multiviviendas
Año
Part Conforta Part
Part
Suntuo
Part.
Sencilla
Lujosa
(%)
ble
(%)
(%)
sa
(%)
2002
53.460
33
69.283
42
13.952
8
27.716
17
2003
188.436
18
434.847
43
73.209
7
324.369
32
2004
187.488
18
372.602
35
101.918
10
405.434
38
2005
317.889
19
361.261
22
142.418
8
854.217
51
2006
535.830
21
570.642
23
283.024
11 1.140.151
45
Tot 91-01 2.957.191 28 3.634.717
34
2.035.662 19 2.106.048
20
Tot 03-06 1.229.643 20 1.739.352
28
600.569
10 2.724.171
43
Fuente: Elaboración propia con datos de la DGSyG.
FIG. 5
Superficie residencial autorizada (m2) por barrio. CBA, 2003 a 2005
Fuente: Elaboración propia con datos de la DGSIG
FIG. 6
Distribución territorial del precio del suelo (U$S). CBA, septiembre de 2006
13
Fuente: Elaboración propia con datos de la DGSIG
FIG. 7
Precio de departamentos nuevos de 60 m2 con 3 ambientes y
años/salarios-medio (ASM) necesarios para su compra.
Diciembre 2001
Julio 2006
Variación
Barrios
ASM dic01-jul06
$ Depto
ASM*
$ Depto
ASM**
Recoleta
84000
5,0
88260
16,3
11,2
Palermo
60000
3,6
82320
15,2
11,6
Caballito
54000
3,3
61080
11,3
8,0
Villa Urquiza
46800
2,8
61860
11,4
8,6
Villa Crespo
46800
2,8
57480
10,6
7,8
Flores
48000
2,9
52440
9,7
6,8
Floresta
42000
2,5
49020
9,0
6,5
La Boca
39000
2,3
39660
7,3
5,0
N. Pompeya
42000
2,5
36180
6,7
4,1
* El salario medio en diciembre de 2001 fue de $/U$S 1384.
** El salario medio en julio de 2006 fue de $1400 equivalente a U$S 452.
Fuente: Elaborado con datos de Reporte inmobiliario en base a transacciones de diversas inmobiliarias.
14