Manual de innovaciones instrumentales. 1.Actuaciones de dotación

MANUAL DE INNOVACIONES
INSTRUMENTALES.1
ACTUACIONES DE DOTACIÓN
________________________________________
DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO
GOBIERNO DE ARAGÓN
1
TÍTULO: Manual de Innovaciones Instrumentales.1. Actuaciones de dotación.
AUTOR: Gerardo Roger
Con la colaboración de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Aragón
CONTENIDO: el objeto del presente manual consiste en clarificar y ejemplificar la
aplicación práctica del régimen jurídico previsto para las actuaciones de dotación.
LA DIRECTORA GENERAL DE URBANISMO
Nuria Más Farré
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MANUAL DE LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN ARAGÓN.
PRIMERA PARTE.- CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS
ACTUACIONES DE DOTACIÓN.
1.1.- INTRODUCCION GENERAL.
Una de las regulaciones de mayor trascendencia que aporta la
nueva Ley de Suelo Estatal constituida por el Real Decreto Ley RDL
2/2008 que aprueba su Texto Refundido, es la referente a las
denominadas Actuaciones de Dotación reguladas en el número 1.b) del
artículo 14 del nuevo texto legal y cuya finalidad se dirige a regular
eficazmente la gestión del Suelo Urbano, regulación amparada en la
competencia reservada por el artículo 149.1.1ª de la Constitución al
legislador Estatal con la finalidad de establecer las condiciones básicas
de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los
correspondientes deberes constitucionales.
Ciertamente, el contenido de su regulación y las consecuencias
que comporta para el régimen de la propiedad en el proceso productivo
de la ciudad, en este caso en la “ciudad consolidada”, ya son conocidas y
vienen resultando de aplicación en varias legislaciones urbanísticas
autonómicas como, por ejp., la valenciana, la vasca, la castellanomanchego o la extremeña.
En cualquier caso, la incorporación como regulación básica en el
texto Estatal, debe ser valorada positivamente, pues supone una
aclaración definitiva sobre un tema sorprendentemente controvertido por
la ambigüedad de su regulación en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
Régimen del Suelo y Valoraciones, anteriormente vigente. De hecho, la
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regulación que en esta Ley se recogía, dio pie a interpretaciones jurídicourbanísticas
erróneas,
que
venían
a
producir
enriquecimientos
absolutamente injustos para los propietarios y, simétricamente, traslados
de costes a la comunidad que vulneraban frontalmente el principio básico
del sistema urbanístico español de reparto equitativo de beneficios y
cargas en función de las atribuciones de aprovechamiento otorgadas por
el planeamiento.
1.2.- EL MARCO LEGISLATIVO ESTATAL LA LEY 6/1998 Y EL
TEXTO REFUNDIDO 2/2008.
1.2.1.- Los graves problemas que han venido lastrando la gestión
del Suelo Urbano (y “urbanizado”) de nuestras ciudades se derivan de la
ambigua regulación que establecía el artículo 14 de la mencionada Ley
del Suelo 6/1998.
El citado artículo prescribía:
Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la
urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria
para que los mismos alcancen –si aún no la tuvieran- la condición de
solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que
así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el
mismo.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan la
urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a)
Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el
suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b)
Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento
general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a
efectos de su gestión.
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c)
Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante
el
suelo
correspondiente
al
diez
por
ciento
del
aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje,
que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la
legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá
reducir la participación de la Administración actuante en las
cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d)
Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la
ejecución material del mismo.
e)
Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f)
Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
Sorprendentemente, algunas interpretaciones “reduccionistas” del
apartado 1, planteaban que un Suelo Urbano ya urbanizado, es decir,
que hubiera alcanzado la condición de Solar (o que sólo le faltara para
ello algún servicio complementario), disponía de la consideración de
suelo “consolidado por la urbanización” y, ello, independientemente
de que el Planeamiento le atribuyera o no aprovechamientos adicionales
a los preexistentes o ya patrimonializados. Consecuentemente, estos
suelos estaban libres de cualquier deber de cesión o de carga alguna
derivados del proceso de ejecución del Plan, mientras que aquellos otros
Suelos Urbanos que no dispusieran de “urbanización consolidada”,
se verían en la obligación de asumir la totalidad de los deberes de cesión
de suelo dotacional, costear las obras de urbanización y patrimonializar
exclusivamente
el
90%
del
aprovechamiento,
pues
el
10%
le
correspondería a la Administración como participación pública en las
plusvalías atribuidas por el planeamiento, tal como prescribe el artículo
47 de la Constitución.
Sin embargo, esta interpretación estaría obviando la realidad
dinámica del proceso urbano. Si, por ejemplo, en una Zona de
Ordenación Urbanística localizada en el Suelo Urbano en la que existen
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edificaciones preexistentes y solares sin edificar o con edificaciones en
ruina, el planeamiento urbanístico le atribuyera mayores edificabilidades
que las existentes, la buena práctica urbanística exige que el propio Plan
prevea en la misma Zona, la reserva de los suelos dotacionales
necesarios para satisfacer las demandas sociales que los ciudadanos
generados por el nuevo aprovechamiento adicional comporta, calificando
para uso dotacional público, (por tanto, en solares hoy existentes), en la
proporción adecuada y establecida por la legislación autonómica en
función del nuevo aprovechamiento otorgado.
Es decir, en esa Zona se encontrarán solares que dispondrán
(tendrán atribuido por el Plan), un aprovechamiento adicional sobre el
preexistente y cuya patrimonialización (sobre la base de la aplicación
obligada del principio general del urbanismo español de reparto de
beneficios y cargas) exige que, previamente a la misma, se asuma el
deber de cesión de la parte proporcional de suelos dotacionales (y de
aprovechamiento lucrativo) que les correspondan en función del
excedente de aprovechamiento otorgado. Obviamente, si esta carga no
se asumiera, se estaría vulnerando ese principio general de reparto de
cargas y beneficios y, sobre todo y lo que es más grave, estaríamos
“patrimonializando el beneficio y socializando la carga”, procedimiento
hoy inasumible en una sociedad moderna y respetuosa con el Estado de
Derecho.
1.2.2.- Afortunadamente, la nueva Ley Estatal de Suelo viene a
aclarar, definitivamente, la gestión en el Suelo Urbano con la regulación
de las denominadas Actuaciones de Dotación.
Así, el artículo 14.1.b) establece:
b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que
tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo
urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o
densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una
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o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de
la urbanización de éste.
Con respecto a los deberes que comportan las actuaciones de
transformación urbanística, en las letras a) y b) del artículo 16.1)
establece:
Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones
de transformación urbanística.
1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según
su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales:
a)
Entregar a la Administración competente el suelo reservado
para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes
dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas
a ella para su obtención.
En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser
sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los
casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
Entregar a la Administración competente, y con destino a
patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de
referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación
reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá
referido al incremento de la edificabilidad media ponderada
atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los
párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni
superior al quince por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá
permitir
excepcionalmente
reducir
o
incrementar
este
porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar
un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento,
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para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las
parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior,
respectivamente, al medio en los restantes de su misma
categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá
determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la
entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber,
excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a
vivienda sometida a algún régimen de protección pública en
virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10.
Por lo tanto, quedan despejadas ya todas las dudas y posibles
interpretaciones pues la nueva Ley trasciende del ambiguo concepto
y
más
ambiguas
interpretaciones
de
“consolidado”
y
“no
consolidado” y acude a la realidad fáctica que se puede comprobar
objetivamente: aquellos suelos urbanos a los que el planeamiento
atribuya nuevos usos o edificabilidades superiores a las preexistentes,
deberán asumir el deber de cesión de los suelos dotacionales que le
corresponden. Asimismo, como dicha innovación produce un aumento
del valor de la finca, la Administración participará en las plusvalías
generadas aplicándose el porcentaje al incremento de valor atribuido,
sobre la base del mandato constitucional establecido en su artículo 47.
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SEGUNDA PARTE.- LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN LA LEY
3/09 URBANÍSTICA DE ARAGÓN.
2.1.- INTRODUCCIÓN GENERAL A LA REGULACIÓN EN LA LUA.Como no podía ser de otra forma, el legislador aragonés,
desarrolla pormenorizadamente, el régimen de propiedad establecido en
la legislación Estatal. Así, ya en su artículo 13-3 se determina la
categoría de suelo urbano sometido al régimen de las Actuaciones de
Dotación para aquellos “terrenos de suelo urbano en los que el
planeamiento incremente el aprovechamiento preexistente, de
conformidad con la definición establecida en el artículo 131-5, aún
cuando se encuentren completamente urbanizados”.
Asimismo, en el artículo 42-3, se prescribe que en las Actuaciones
de Dotación, “la Ordenación Pormenorizada incluirá en todo caso las
reservas dotacionales locales correspondientes al aprovechamiento
adicional otorgado”.
Por otro lado, en el artículo 134-4 (en relación al artículo 24-d) y e),
se concreta el deber de cumplimiento de asunción de cargas en las
Actuaciones de Dotación, estableciéndose la técnica de determinación de
la cesión de los suelo dotacionales y el porcentaje de participación
pública en las plusvalías, cuantificándose en proporción a los
incrementos de aprovechamiento adicional otorgado, regulándose,
complementariamente, la posibilidad de sustitución de las cesiones por
Compensaciones Económicas de valor equivalente a ingresar en el
patrimonio público de suelo con el destino específico de obtener los
suelos dotacionales o el destino a vivienda protegida que sustituyen.
Finalmente, para el caso de proceder a las cesiones de suelo en
vez de recurrir a las compensaciones económicas, se establece el
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procedimiento de Reparcelación Voluntaria en el artículo 148-2 de la
LUA, documento que será presentado por los propietarios incluidos en la
Actuación de Dotación. Lógicamente, los propietarios afectados estarán
conformados por el titular de la parcela edificable que dispone del
aprovechamiento adicional atribuido que pretende patrimonializar y el
titular o titulares de la parcela o parcelas calificadas para Uso
Dotacional y para Vivienda Protegida (con edificabilidad suficiente para
absorber el porcentaje público de plusvalías que le corresponde a la
Administración). Por otro lado, como lo normal es que la localización de
las parcelas en la Zona de Ordenación Urbanística, tanto la edificable
como las destinadas al dominio público, estén distanciadas unas de
otras, esta reparcelación no solo es “voluntaria” sino que es también
“discontinua”, denominándose tradicionalmente Transferencias de
Aprovechamiento Urbanístico (TAU) establecida por su creador, el
tristemente malogrado Javier García Bellido, institución que él ya llegó a
definir, en todos sus aspectos, a finales de los años 70.
Pues bien, de lo expuesto se deduce el riguroso respeto que la
LUA manifiesta en relación a la regulación de las Actuaciones de
Dotación
y
que,
a
continuación,
se
pasa
a
desarrollar
pormenorizadamente en los siguientes apartados.
2.2.- LA EQUIDISTRIBUCIÓN EN EL SUELO URBANO DE LA LUA.Tal como ya se ha comentado anteriormente, el incremento de
aprovechamiento atribuido por el planeamiento a parcelas concretas en
Suelo Urbano, bien por incremento sobre la edificabilidad preexistente o
por cambio de uso de mayor rentabilidad (Actuaciones de Dotación),
comporta la generación de una carga y un deber sobre la base de la
obligada aplicación del Principio de Reparto de Cargas y Beneficios y del
de Participación Pública en las Plusvalías, principios básicos y
fundacionales del Sistema Urbanístico Español:
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a).- Una Carga ≡
Constituida
Dotaciones
por
una
reserva
Públicas
(RD)
de
suelo
para
necesarias
para
satisfacer las demandas de servicios públicos
derivadas de los ciudadanos adicionales generados
por las nuevas edificabilidades atribuidas y que
deberán dimensionarse en proporción al incremento
de aprovechamiento atribuido sobre el preexistente
–Artículo 13-3 de la LUA-, cuya cuantificación se
establece en el art. 42-3) y 4) y 134-4) de la LUA,
Carga que debe ser levantada previamente a la
patrimonialización del aprovechamiento adicional
otorgado.
b).- Un Deber ≡
Derivado del principio de participación pública en
las plusvalías por el que le corresponde a la
Administración una parte de las generadas por la
acción pública del planeamiento urbanístico y que
se constituye por el 10% del incremento de
aprovechamiento sobre el preexistente –Artículo
134-4-c) de la LUA-, que también, lógicamente,
debe
ser
cumplido
patrimonialización
del
previamente
a
la
aprovechamiento
adicionalmente otorgado.
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2.3.- DETERMINACIÓN DE LA RESERVA DOTACIONAL.-
Como resulta lógico y la coherencia de la ordenación aconseja (y el
artículo 134-4-a) de la LUA establece), la Reserva Dotacional deberá
determinarse considerando como ámbitos espaciales de referencia las
propias Zonas de Ordenación Urbanística (ZOUs).
La Cuota Media (Cm) de Reserva Dotacional en cada ZOU
(artículo 134-4-a de la LUA), deberá calcularse, por tanto, según la
siguiente expresión:
− Cm (m2s / m2t ) =
RD m2 s (en ZOU )
Inc.Tot. m2t (en ZOU )
… en la que RD es la Reserva Dotacional a establecer en la ZOU
conformada por la suma de todas las parcelas de suelo destinadas a Uso
Dotacional
determinadas
en
proporción
al
incremento
de
aprovechamiento total atribuido a la Zona y el Inc. Tot., es la suma de los
incrementos de edificabilidad atribuidos a aquellas parcelas concretas
de cada ZOU a las que se “adiciona” un aprovechamiento superior al
preexistente. Obviamente, en el caso de que las parcelas sean muy
numerosas, el cálculo del incremento total del aprovechamiento atribuido
puede hacerse por aproximación estadística rigurosa, escogiendo un
porcentaje significativo de muestras y calculando la media.
Por otro lado, el Aprovechamiento Preexistente (artículo 131-5
de la LUA) se define como la edificabilidad ponderada preexistente y
lícitamente materializada en la ZOU: Análogamente a lo expuesto para el
Inc. Tot., la determinación del aprovechamiento preexistente en la ZOU,
si estuviera conformada por numerosas manzanas, podrá procederse a
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la aplicación de la técnica de aproximación estadística para su
determinación.
Pues bien, en cada Parcela Pi con atribución de incremento de
aprovechamiento sobre el preexistente en esa parcela (Inc. Pi), la Cuota
Dotacional (Cpi) será (artículo 134-4-b) de la LUA)….
Cpi (m2s) = Cm (m2s/m2t) x Inc. Pi (m2t).
Determinada la Cuota Dotacional correspondiente a una parcela
concreta, para poder patrimonializar el incremento de aprovechamiento
atribuido resulta necesario el levantamiento de la carga. Para ello,
podrá aplicarse uno de estos dos procedimientos:
a).- Mediante Reparcelación Voluntaria (y Discontinua) -Art. 148-2d) de la LUA-: Cesión de Cpi (m2s) a la Administración (será de Verde
o Equipamiento, en función de la voluntad de los particulares:
Reparcelación Discontinua y Voluntaria, previa o simultáneamente a
la obtención de licencia para patrimonializar el Inc. Pi (m2t).
b).- Mediante Compensación Económica, (CE), (artículo 134-4-e) de
la LUA) a la Administración, aplicando el valor de repercusión del
suelo (VRS) correspondiente al uso del incremento (determinado en
función de Estudio de Mercado) y como índice de edificabilidad
aplicable a la parcela dotacional, la edificabilidad media -EM(ponderada) de las preexistentes en la zona, es decir:
EM (m2t / m2 s ) ≡
EBT (m2t ) ZOU
SUP.T .ZOU (m2 s )
Siendo EBT (aplicando el criterio establecido en el Proyecto de
Desarrollo Reglamentario de la Legislación Estatal) la edificabilidad
total atribuida a las diversas parcelas de la ZOU (pudiendo
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determinarse también por aproximación estadística rigurosa, tal como
se ha comentado) y SUP. T. ZOU, la superficie total de la ZOU.
En consecuencia, el Valor de la Compensación Económica asciende a
…..
CE (€) ≡ Cpi (m2s) x EM (m2t/m2s) x VRS (€/m2t).
2.4.- DETERMINACÓN DEL % PLUSVALÍAS PÚBLICAS.
Tal
como
establece
el
artículo
134-c)
de
la
LUA,
el
aprovechamiento que le comprende a la Administración aplicado a la
parcela Pi (PPV), resulta ser:
PPV ≡ 10% sobre Inc. Pi (m2s).
Satisfacción del Deber.El cumplimiento del deber se determinará aplicando uno de estos dos
procedimientos:
a).- Mediante Entrega del suelo (previa o simultánea a la licencia
de edificación) de una parcela de suelo calificada para la
construcción de VPP y capaz de materializar la siguiente
edificabilidad ….
RD ( m 2t VPP ) ≡ Inc. Pi ( m 2t ) x
VRS Viv. Libre
VRS VPP
b).- Mediante Compensación Económica, según la siguiente
expresión:
CE ≡ RD (m2t VPP) x VRS (VPP) €/m2t.
…… deber que tendrá que satisfacerse, al igual que la Carga Dotacional,
previa o simultáneamente a la obtención de la licencia de edificación para
poder patrimonializar todo el aprovechamiento objetivo establecido por el
Plan.
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2.5.-
APROVECHAMIENTO
SUBJETIVO
(AS)
DE
LOS
PROPIETARIOS.
Finalmente, el Aprovechamiento Subjetivo que les corresponde a
los propietarios, se determina por la diferencia entre el Aprovechamiento
Objetivo atribuido a la parcela y la suma del correspondiente a la
Reserva Dotacional y al % de Plusvalías, tal como establece el art. 1344-d) de la LUA.
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TERCERA PARTE.- EJEMPLO APLICATIVO DE DESARROLLO DE
ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN UNA ZONA DE ORDENACIÓN
URBANA EN EL SUELO URBANO DE UN PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANA.
3.1.- El Plan General de un Municipio no capital de provincia, obligado a
reserva de vivienda protegida, identifica como objeto de una concreta
Ordenanza de Edificación una Zona de Ordenación Urbana (ZOU) en
Suelo Urbano denominada de “Edificación Abierta” y conformada por
bloques de viviendas, en tipología de Edificación Aislada con ocupación
parcial de parcela y en la que coexisten diversas parcelas edificadas con
diferentes alturas, algunas de escaso número de plantas y muy baja
calidad (por responder, por ejp., a construcciones de “urgencia” llevadas
a cabo en los años cuarenta del Siglo XX), junto a diferentes parcelas no
edificadas o con edificaciones y viejos talleres en precario o en ruina.
En el ámbito de actuación, los coeficientes de homogenización
derivados de los valores de repercusión de suelo por m2 edificable
partiendo de los precios (medios) de los productos inmobiliarios y de sus
respectivos porcentajes de repercusión, según un riguroso Estudio de
Mercado, ascienden a:
V. VENTA
de cada m²t
−
Vivienda Libre
2.000 €/m²t
%
VALOR DE
COEFICENTES
REPERCUSIÓN
REPERCUSIÓN
HOMOGENEIZACION
DE SUELO
DE SUELO
40%
800 €/m 2t
USO CARACTERÍSTICO(mayor edificabilidad) 1Uas/m²t
−
Vivienda
1.000 €/m²t
20%
200 €/m 2t
0,25 Uas/m²t
1.200 €/m²t
33%
400 €/m 2t
0,50 Uas/m²t
Protegida
−
Terciario
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3.2.- La ZOU alcanza una superficie total de 28 Has (280.000 m2s)
y en ella preexisten aproximadamente 800 Viviendas (de renta libre),
junto a diversos usos Terciarios. El uso característico es el Residencial.
Para calcular el aprovechamiento preexistente en la ZOU (el
correspondiente a las edificaciones realmente construidas) y entendiendo
que la Zona es de gran dimensión y que dispone de numerosas
manzanas edificadas, resulta aconsejable proceder a su cálculo por
aproximación estadística, identificando, por ejp., un 10% de las
manzanas edificadas consideradas como muestras típicas del resto y
calculada su edificabilidad, se determina que las superficies edificadas
por extensión a toda la ZOU, ascienden a 90.000 m2t de uso
Residencial (110 m²t/vivienda) y a 20.000 m2t de Terciario. Teniendo
en cuenta que el valor de repercusión del suelo del Terciario vale la mitad
que el Residencial, el Aprovechamiento Objetivo total de la ZOU
asciende a 100.000 Uas (90.000 m2t x 1 Uas/m2t + 20.000 m2t x 0,5
Uas/m2t).
3.3.- Por aplicación de explícitos criterios de sostenibilidad, el
Ayuntamiento decide densificar “racionalmente” esta ZOU incrementando
el aprovechamiento urbanístico preexistente de algunas parcelas
(lógicamente, las de menor altura y peor calidad), lo que comportaría un
incremento total en la ZOU, por ejp., de 5.000 m2t (40 Viviendas más
un 20% de Terciario, aproximadamente): un 4,5% de la edificabilidad
preexistente en la Zona.
De
acuerdo
a
ello,
corresponde
un
incremento
del
aprovechamiento objetivo de (4.000 m2t x 1 Uas/m2t + 1.000 m2t x 0,5
Uas/m2t) 4.500 Uas y que, tal como se ha señalado, se atribuye
individualizadamente a algunas de las parcelas edificables de la ZOU.
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3.4.- DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS DOTACIONALES.
Para determinar las reservas exigibles se tomará como uso el uso
característico, el Residencial. Las reservas dotacionales para Verde y
Equipamientos se determinan, en función del nº de habitantes, que se
establecen (art. 54-1-a) de la LUA) en 5.000 m2t / 30 m2t R=167 habits.,
resultando las superficies de suelo dotacional (artículo 42-3 y 4 en
relación al 54-4 de la LUA) en 6 m2s/habit. para Zonas Verdes, en 5
m2s/habit. para Equipamientos y en 1,5 m2s/habit. para Sistema
Autonómico de Vivienda Social en alquiler. Calculada la dotación de
Aparcamientos según 1 plaza/ 3habit. =56 plazas, se localizarán,
además, un 20% más de plazas en espacio público a razón de 10
m2s/plaza (redondeando al alza el mínimo según el Reglamento de
desarrollo parcial de la ley 5/99) por lo que la reserva total de suelo se
puede estimar en 13,15 m2s/habit. En consecuencia, las reservas
dotacionales a señalar y calificar en parcelas concretas integradas dentro
de la ZOU, se desagregan, por ejp., en las siguientes dotaciones:
− Zona Verde ………
6 m2s/habit.x 167 habit. ≡
1.002 m2s
− Equipamientos …..
5 m2s/habit.x 167 habit. ≡
835 m2s
− S. Autonómico V.
Social en alquiler.
− Aparcamientos ….
1,5 m2s/habit.x 167 habit. ≡
250,50 m2s
10 m2s/plaza.x 11 plazas ≡
110 m2s
TOTAL ………….
2.197,50 m2s
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….. superficie que deberá ser delimitada en la ZOU (artículo 134-4-d) de
la LUA), en parcelas concretas calificadas para esos Usos Dotacionales y
resultando como “cuota media” dotacional, Cm…..
Cm =
2.197,50 m 2 s
= 0,4883 m 2 s / ha
4.500 Uas.
3.5.- APLICACIÓN PRÁCTICA A UNA PARCELA EDIFICABLE
CONCRETA.
Se plantea una parcela-solar que dispone de cuatro plantas
edificadas con una edificabilidad preexistente de 1.000 m2t y que el
nuevo PGOU le atribuye tres plantas más de uso Residencial de Vivienda
Libre, lo que comporta un incremento de edificabilidad adicional de 600
m2t. (600 Uas., al ser su coeficiente de homogeneización 1 Uas./m²t).
− La Reserva Dotacional que le corresponde asciende a ….
Cpi ≡ 0,4883 m2s/Uas x 600 Uas = 292,98 m2s
…. que deberá identificarse y delimitarse entre las así calificadas
en la ZOU, para poder realizar la eventual Reparcelación
Voluntaria (y Discontinua) con algunos de los usos dotacionales,
(Verdes, Equipamientos, Sistema Autonómico de Vivienda Social o
Aparcamiento) establecidos, debiendo asumir los costes de
urbanización para el caso que resultara ser destinada a Zona
Verde o a Aparcamientos (la urbanización de los Sistemas Locales
es un deber de la propiedad- Art. 24-c LUA), valorándose
estimativamente ese coste en 50 €/m2s.
− La participación pública en las plusvalías asciende a …..
PPV ≡ 10% s / 600 m 2t x
800 € / m 2t
= 240 m 2t VP
200 € / m 2t
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….
lo
que
comporta
la
entrega
de
un
solar
localizado
preferentemente en la propia parcela o en la ZOU, en el que se
pueda materializar dicha edificabilidad con destino a VP a través
de la aplicación de la Reparcelación Voluntaria.
− Compensación Económica Alternativa.
La Reparcelación Voluntaria y Discontinua, puede sustituirse por
una Compensación Económica (en las condiciones del art. 134.4.e,
necesidad de estudio de mercado e informe servicios técnicos
municipales), Compensación que en el caso de la correspondiente al
suelo Dotacional, deberá destinarse exclusivamente, a la obtenciónexpropiación de los suelos Dotacionales reservados para ello. En el caso
del Aprovechamiento público, no podrá procederse a la Compensación
Económica si existiera una parcela en la Zona destinada a VP o pudiera
desagregarse un solar independiente de la parcela objeto del incremento
(que cumpliera, obviamente, la parcela mínima) y en la que pudieran
materializarse los 240 m2t de VP. Si esto no fuera posible, procedería
entonces, la Compensación Económica que se ingresaría en el
Patrimonio Municipal de Suelo con la finalidad exclusiva de obtención del
suelo para VP.
En cualquier caso, el cálculo de la Compensación Económica
correspondiente al suelo dotacional, deberá calcularse sobre la base de
lo establecido en el artículo 134.4.e) de la LUA, debiendo adoptar para el
índice de edificabilidad aplicable a la parcela de suelo dotacional la
mayor de las dos opciones planteadas en el precepto: el incremento de
edificabilidad total de la ZOU dividido por la superficie total de las
parcelas que reciben aprovechamiento adicional, o la media ponderada
de la edificabilidad preexistente en la zona.
En el ejemplo que nos ocupa, para la determinación de la primera
opción, si consideramos que la superficie de las parcelas que reciben
20
aprovechamiento adicional alcanza la misma proporción que el
incremento de aprovechamiento atribuido en la ZOU (4,5%), ésta
ascendería a (4,5% s/280.000 m²s) 12.600 m²s, por lo que la
compensación económica correspondiente al suelo dotacional resultaría
ser:
Según la segunda opción del precepto, la Compensación
Económica resultaría ser:
CE = 292,98 m 2 s x
110.000 m 2t
x 800 € / m 2t ≡ 92.079,42 €
280.000 m 2 s
por lo que habría que adoptar la primera opción.
No obstante, si la Compensación se determinara como justiprecio
aplicable a un procedimiento de expropiación para la obtención del suelo
dotacional por la Administración actuante, deberá definirse en aplicación
de la valoración estatal de Suelo (artículo 24-1 del T.R. 2/2008),
debiendo considerarse como aprovechamiento, “la edificabilidad media y
el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y
tipologías la ordenación urbanística los haya incluido” que para el
ejemplo que nos ocupa, resultaría ser:
− Dotación ….
CE ≡ 292,98 m2s ×
(110.000 + 5.000) m 2t
x 800 € / m 2t ≡ 96.264,85 €
280.000 m 2 s
, valor que adoptamos, por ser superior a los anteriores,
considerando que fuera a ser aplicado como justiprecio expropiatorio por
la administración.
− % PPV …. CE ≡ 240 m2t VP x 200 €/m2t ≡ 48.000 €
, o lo que es análogo ……
% PPV ….. CE ≡ 10% (600 m2 VRL x 800 €/m2t) ≡ 48.000 €
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− Asimismo,
debe
asumirse
el
coste
de
urbanización
correspondiente a las Zonas Verdes y Aparcamientos. Teniendo
en cuenta que al optar por la compensación económica, no se
concreta el uso dotacional concreto, deberá establecerse una
“cuota económica” genérica (Ce).
Pues bien, teniendo en cuenta que las Zonas Verdes y
Aparcamientos (1.002 + 110 = 1.112 m2s), en este caso,
supone el 50% de la reserva total, la cuota económica genérica
por obras de urbanización ascendería a ….
Ce ≡ 292,98 m2s x 50% x 50 €/m2s ≡ 7.324,50 €.
En consecuencia, la Compensación Económica Total ascendería a
CET ≡ 151.589,35 € (252,64 €/m2t).
…. lo que comporta un beneficio para el propietario por
patrimonializar los 600 m2t de Vivienda Libre atribuidos y tras
asumir las cargas señaladas de …..
BE ≡ 800 €/m2t – 252,64 €/m2t ≡ 547,36 €/m2t.
….. beneficio razonablemente suficiente y que viene a
demostrar la viabilidad económica de la aplicación en Aragón, a
través de la LUA, del viejo principio de equidistribución del
sistema urbanístico español, repristinado en la nueva Ley
Estatal.
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