La DIVISIÓN de la - Revista Inmobiliarios

Toma Nota - LEGISLACIÓN
la DIVISIÓN de la
COSA COMÚN
Compartir no es fácil, menos aún cuando se trata de bienes inmuebles,
valiosos y caros de mantener. La Ley y los Tribunales habilitan
procedimientos para quien no quiere permanecer en una comunidad.
deshacerse de una propiedad familiar a
la que tienen mucho apego.
Javier Aguirre Pérez
Abogado
Bufete Suarez Bustamente Abogados
[email protected]
R
esulta bastante habitual debido a la gran cantidad de bienes
que se adquieren por herencia,
que cuando el único existente en la herencia es un bien inmueble,
se lo adjudiquen en proindiviso todos
los herederos. Esa comunidad que se
ha creado en ocasiones genera tensiones y problemas entre sus integrantes,
dado por la necesidad de unos de vender y por la falta de interés de otros en
hacerlo o simplemente por no querer
Pero las herencias no es la única forma
por la que se crean proindivisos. Otras
formas de nacimiento más comunes
de dicha situación se da por separaciones matrimoniales, deudas contraídas
por alguno de los copropietarios del
inmueble cuya participación se puede
ver embargada, liquidación del activo
inmobiliarios de empresas, etc.
En esa comunidad de bienes creada,
cada integrante esta obligado a soportar los gastos que el mantenimiento de
la cosa requiera, y ello puede no ser
del agrado de todos, sobre todo cuando uno de ellos vive en el inmueble,
por lo que entrando en colisión dife-
“Ningún copropietario
estará obligado a
permanecer en la
comunidad...”
50n Octubre 2007
rentes intereses surge la necesidad de
deshacer esa indivisión. La Ley y los
Tribunales se han encargado de delimitar que en el momento que existe
una comunidad, nace el derecho incuestionable e ilimitado para cualquier
propietario de solicitar la división del
bien común. El artículo 400 del Código Civil establece que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de
ellos podrá solicitar en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
La solución mas recomendable a este
problema es que, por acuerdo previo
de todos ellos, uno de los copropietarios adquiera la cuota de los demás
abonándoles el precio de la participación transmitida, o que todos de
acuerdo igualmente decidan la venta a
un tercero repartiéndose el precio recibido en proporción a las cuotas en el
condominio. Esta última opción, viene recogida en el artículo 404 del Código Civil que apunta que “Cuando la
cosa fuere esencialmente indivisible y
los condueños no convinieren en que
se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”
Uno de los problemas que suelen plantearse a los propietarios que ponen
todo tipo de trabas para deshacer esa
comunidad y dividir el bien o venderlo, es que el condueño que pretende
legítimamente salir de ese proindiviso,
venda su participación a un tercero. Se
trata generalmente empresas que se
dedican a la compra de estos derechos,
normalmente minoritarios en el conjunto del bien, para inmediatamente
instar la acción judicial de división de
cosa común y obligar de esta forma
al resto de copropietarios a comprar
esa pequeña participación a un precio
superior al suyo, o verse envueltos en
un pleito y licitación en subasta de la
finca litigiosa.
En caso de desacuerdo la única salida
a esa proindivisión es que uno de los
copropietarios ejercite judicialmente
la llamada “actio comuni dividundo”,
demandando a los demás condueños y
solicitando la división del inmueble en
proporción a las cuotas que mantiene
cada uno de ellos, esto en el caso de
que el bien sea divisible, o la venta en
publica subasta si el bien es indivisible
o desmerece mucho con la división.
Esto recogido por el artículo 1.062 de
Código Civil.
El inicio de la acción judicial de división de cosa común requiere por su
especialidad y complejidad la intervención de Abogado y Procurador, y
en su desarrollo, como veremos, tendrán que participar técnicos e inmobiliarios que dictaminen sobre los aspectos técnicos y fijen los valores de
mercado que servirán de base para la
ejecución judicial.
El procedimiento judicial se inicia
por demanda en la que la parte “disidente” solicita que se divida el bien
si ello es posible.Y ello ocurre cuando
hablamos de fincas o parcelas que dividiéndose no impiden el uso al que
venían destinadas, o un piso lo suficientemente grande permita establecer que todas sus estancias y entradas
sean totalmente independientes entre
si. Por ejemplo, sería indivisible una
finca rústica cuya división diera como
resultado varias fincas que no cumpliesen con la normativa en cuanto
a la unidad mínima de cultivo o un
apartamento que no permitiese hacer
En caso de desacuerdo,
cualquiera de los
copropietarios puede
solicitar la división
proporcional del
inmueble
51n Octubre 2007
dos entradas a cada uno de los departamentos resultantes.
La preparación de la demanda resulta
importante para determinar qué es lo
que realmente queremos, si la venta o
la división, porque no queramos deshacernos del bien pero tampoco compartirlo con otras personas. Si lo que
pretendemos es la división, resultará
trascendente a efectos de prueba, valernos de un proyecto de división de
la cosa realizado por un técnico (Arquitecto, Ingeniero, etc.). La parte o
partes demandadas se opondrán, si les
interesa, argumentando que la cosa no
es divisible, ya por que lo sea materialmente imposible o porque al dividirla
se desmerezca mucho o con ello se
impida hace el uso que la naturaleza
8
del bien requiere.
La Sentencia determinará si el bien es
divisible o no. Si es indivisible, no quedará mas remedio que acudir a la subasta judicial con intervención de terceros licitadores, y con el resultado de
la subasta se repartirá el importe obtenido entre los propietarios en proporción a las cuotas de participación.
De resultar la finca divisible, ya sea en
la forma solicitada por alguna de las
partes, ya sea la que propone el Juez,
se dará a la finca dicho destino. Pero
no todo termina ahí: la decisión judicial de dividir la finca no es más que
el inicio de las disputas acerca de qué
parte del bien común se queda cada
condueño. Ello ocurre en la parte del
proceso denominada “ejecución de la
sentencia”.
Esta nueva disputa entre los copropietarios tiene su ejemplo más esclarecedor en los antiguos edificios que
no estaban divididos horizontalmente.
Si el bien fuera divisible
habrá que proceder a su
venta mediante subasta
judicial, y el reparto del
importe obtenido.
Cuando se pretende hacer la división
de dicho inmueble en pisos y locales,
comienza una nueva discusión entre los
condueños para ver quién se queda con
el mejor piso o el mejor local. La decisión final puede tardar más de 10 años,
ya que son procedimientos judiciales
que agotan todas las instancias judiciales hasta llegar al Tribunal Supremo.
La mejor solución, las mas rápida y la
mas barata… ponerse de acuerdo. Pero
eso no siempre es fácil precisamente
por los factores emocionales que intervienen.
n
La herencia familiar de edificios
singulares es una fuente frecuente de desacuerdos. Es difícil
desprenderse de “las joyas de la
familia”.
La puesta a la venta de un edificio
en copropiedad precisa de la autorización de todos los copropietarios, salvo que se especifique que
la venta se refiere exclusivamente
a una participación en ella.
Anuncios recientes de “búsqueda
de inversores” interesados en la
Casa Vicens, una obra notable
del arquitecto Gaudí, han encontrado confirmación por parte
de algunos de los propietarios,
mientras otros afirman no tener
interés alguno en venderlo.
La compra por un tercero de la
participación de los copropietarios supone introducir un “caballo de troya” en el patrimonio
familiar. La misma situación se
puede producir por la adjudicación de una participación como
parte del embargo de los bienes
de uno de los copropietarios. El
adquirente buscará completar su
inversión, o liquidarla mediante
el procedimiento judicial.
52n Octubre 2007