Quantor - Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla

[ Quantor ]Administración de Fincas
Propiedad Horizontal
Actividad profesional de los Administradores de Fincas
Relación jurídica entre el Administrador y la Comunidad
Nombramiento
Forma
FICHA TÉCNICA
Legislación citada
art.14, art.19 de Ley 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad Horizontal
art.1258 de RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil
Jurisprudencia citada
SAP Valencia de 4 marzo 2002 (J2002/22104)
SAP Córdoba de 23 junio 2000 (J2000/27311)
STS Sala 1ª de 19 julio 1993 (J1993/7313)
STS Sala 1ª de 2 marzo 1992 (J1992/1985)
STS Sala 1ª de 30 julio 1991 (J1991/8342)
Otra documentación relacionada
Legislación
RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil
Acta de nombramiento
El acta de la reunión en la que se documenta el nombramiento del administrador debería ser un documento suficiente para acreditar ante cualquier
persona o entidad la relación que existe con la comunidad así como sus atribuciones.
Son aplicables al acta los requisitos exigidos en el LPHartículo.19 LPH, por lo que será extendida y firmada por el que en ese mismo momento sea
designado secretario o secretario-administrador, con el visto bueno del que finalmente sea declarado presidente, si bien todos los cargos, como ya se
ha indicado, pueden concurrir en dicha persona, en cuyo caso bastará su sola firma.
La jurisprudencia mantiene un criterio flexible sobre el valor del acta y de los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios reflejados
en la misma, como podría ser, por ejemplo, la designación de administrador, El acta constituye un requisito“ad probationem” y no “ad solemnitatem”
para la validez y ejecutividad de las decisiones de la comunidad( STS Sala 1ª de 2 marzo 1992 STS Sala 1ª de 2 marzo 1992 y STS Sala 1ª de 19 julio
1993 STS Sala 1ª de 19 julio 1993 ). Es decir, el acta en sí misma no crea el acuerdo, no constituye o inicia la relación sino que sólo documenta la
decisión de la comunidad. Es más, el acuerdo de nombramiento de administrador existe, produce efectos, e incluso puede exigirse sin necesidad de que
se encuentre documentado en un acta escrita que se traslade al libro correspondiente, dado que la existencia del mismo podría probarse por cualquier
otro medio legal, como por ejemplo, mediante la declaración de los propios vecinos asistentes a la reunión.
En este mismo sentido, hay que tener en cuenta que la jurisprudencia, refiriéndose a los errores u omisiones del acta, comparte ese mismo criterio
señalando que “Se habrá de huir de formalismos y sólo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar
indefensión al comunero” (SAP Córdoba de 23 junio 2000 SAP Córdoba de 23 junio 2000).
Contrato de administración
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Celebrada la Junta general y adoptado el acuerdo de nombramiento, no habría tampoco obstáculo para que el presidente de la comunidad, en
representación de la misma, y en cumplimiento de la voluntad de la Junta, firme un contrato de administración, en cuyo caso, para las vicisitudes de la
relación entre comunidad y administrador habrá que tener en cuenta lo dispuesto en el mismo (CCartículo.1258 CC).
De otra parte, el presidente no puede designar unilateralmente administrador. Aunque el presidente representa a la comunidad de propietarios, el
nombramiento de administrador y su remoción corresponde a la Junta de propietarios. El hecho de que exista un contrato firmado por el presidente
no es suficiente para concluir que el nombramiento sea válido y eficaz, de no mediar además un acuerdo por parte de la Junta de propietarios, ya sea
este último anterior o posterior a la firma. Es decir, es admisible la ratificación, pero si la comunidad no ratifica la contratación de los servicios de
administrador realizada por el presidente, la comunidad y los copropietarios no quedarán vinculados por sus actos. Y es que, como ha reconocido
la doctrina la propia cualificación profesional del administrador excluirá la posibilidad de tenerlo por tercero de buena fe, porque no podrá alegar
desconocimiento del hecho de que era necesario contar con un previo acuerdo, es decir, de la competencia exclusiva e indelegable de la Junta de
propietarios para nombrar y remover a los órganos de la comunidad (LPHartículo.14 LPH).
El mismo Tribunal Supremo se ha referido a la cuestión, en STS Sala 1ª de 30 julio 1991 STS Sala 1ª de 30 julio 1991, en análogos términos. El
presidente de la comunidad, que es quien la representa en juicio o fuera de él en los asuntos que le afectan, por ser una representación sui generis de un
ente como es la comunidadde propietarios de naturaleza singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta y con relación a terceros en los
asuntos en que por Ley o constitución estatutaria venga obligado a obtener previamente el consentimiento de sus representados. Aunque el presidente
represente a la comunidad en los asuntos que le afecten, es a la Junta de propietarios a quien corresponde aprobar cualquier contrato que suponga un
gasto para la comunidad. En caso de que no haya acuerdo de la Junta de Propietarios para autorizar el contrato de administración, este será por tanto
ineficaz para la comunidad (en tal sentido, puede ponerse también el ejemplo de la SAP Valencia de 4 marzo 2002 SAP Valencia de 4 marzo 2002).
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