Suelo Urbano: ¿Disponible y utilizable?

Suelo Urbano: ¿Disponible y utilizable?
Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Cámara Chilena de la Construcción
Septiembre 2008
Cámara Chilena de la Construcción
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Contenidos
1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
2. El modelo actual
3. ¿Qué Hacemos? Alternativas de solución
4. ¿Cómo creemos que debe operar el
modelo?
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Las ciudades crecen porque son eficientes
A mayor tamaño, las economías de
escala son mayores.
Físicamente, la ciudad aumentará su
tamaño dependiendo del crecimiento de
la población y del crecimiento del
ingreso.
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Mayor ingreso genera:
Disminución de la densidad
densidad
personas/hectarea
gráfico 1 densidad e ingreso
350
300
250
200
150
100
50
0
0
5000
10000
15000
20000
25000
ingreso US$1990 (ppp)
Fuente: Marcial Echenique (2006)
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Mayor ingreso genera:
Aumento de la tasa de motorización
gráfico 2 motorización e ingreso
vehiculos por 1000
habitantes
600
500
400
300
200
100
0
0
5000
10000
15000
20000
25000
ingreso US$1990 (ppp)
Fuente: Marcial Echenique (2006)
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
La respuesta es SI. Se requiere permanentemente
nuevo suelo:
En densidad
En extensión
¿Qué es mejor?. Aún es materia de debate:
Tendencia de muchas comunas a limitar la
densificación (límites de altura, de
constructibilidad y densidad) a través de planes
reguladores.
Tendencia a limitar artificialmente la extensión de
las ciudades, a través de límites urbanos para
favorecer la densificación.
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Argumentos contra la extensión:
crecimiento por densificación sería más eficiente que
por extensión
mayores
costos per
cápita en
$
infraestructura
(congestión)
• USA: rango de 97 a 488 hab/km2
Fuente: Helen Ladd
• Densidad de Santiago (2002): 9.500 hab/km2
menores costos
per cápita en
densificación
infraestructura.
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Argumentos contra la extensión:
áreas urbanas estarían depredando el suelo agrícola
valioso
USO
Áreas desprovistas de vegetación
Praderas y Matorrales
Bosques
Nieves y Glaciares
Humedales
Terrenos Agrícolas
Aguas Continentales
Áreas no reconocidas
Áreas Urbanas e Industriales
TOTAL
SUPERFICIE (Há)
24.727.789,5
20.529.673,1
15.637.232,5
4.646.659,9
4.498.060,7
3.814.362,6
1.226.828,9
399.769,4
182.184,2
75.662.560,8
PORCENTAJE
32,7%
27,1%
20,7%
6,1%
5,9%
5,0%
1,6%
0,5%
0,2%
100%
4,6 %
Fuente:
www.conaf.cl (2008)
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
Argumentos contra la extensión:
impedir el crecimiento discontinuo de la ciudad
Fuente:
Marcial Echenique
(2006)
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1. ¿Se requiere nuevo suelo urbano?
SUELO DISPONIBLE A
FEBRERO DE 2006: 2.850
ha.
SUELO URBANO DISPONIBLE EN EL GRAN SANTIAGO
(FOTO AÉREA FEBRERO DE 2006)
700
634
600
- destino
mixto,
600
500
HÁ
400
300
377
270
200
residencial
o
- densidad 150 hab/ha o
más
234
199
151
119
100
93
61
- superficie superior a 2
ha.
44
38
26
2
2
Pu
d
La ahu
el
s
C
on
de
s
Vi
ta
cu
ra
La
P
in
ta
na
M
ac
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na
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en
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B
a
ar
ne
ch
ea
H
ue
ch
ur
ab
a
Sa
n
Be
rn
ar
Pu
d
en o
te
Al
to
0
(a) No considera la superficie con uso no habitacional en el Portal Bicentenario.
Fuente: Serex.
Si se considera un
consumo de suelo anual
de 800 ha en uso
residencial,
la
disponibilidad de suelo
alcanzaría para un año
aproximadamente.
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2. El modelo actual
Se basa en:
1.
Modelo de mercado para la provisión de servicios
Provisión de agua potable, tratamiento de aguas
servidas, electricidad, recolección de basura, etc.
provista por empresa de servicio, cobrada
directamente a los usuarios a través de tarifa.
Resultado: es positivo.
2.
Modelo regulado para el suelo
La autoridad establece límites urbanos, dentro de
los cuales es posible construir y en un principio se
podía acceder a los servicios.
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2. El modelo actual
El Problema:
La forma de crecimiento de los límites
urbanos originales.
La evidencia muestra que la autoridad (el
municipio) expande el límite urbano pero en
la práctica genera anillos de baja densidad
sin acceso a servicios.
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Ordenamiento Territorial a nivel país
2. El modelo actual
En el año 2002 se constató que la realidad nacional,
a nivel de planos reguladores era preocupante.
I.P.T.
Año 2002
%
Año 2007
%
Plan Regional de
Desarrollo
Urbano
Ninguno
100,0
12 de 13 planes
terminados
(1 de ellos operativo)
II Región
92
Plan Regulador
Intercomunal
11 de 33 planes vigentes
33,3
11 de 19 planes
terminados
(2 de ellos operativos)
58
Plan Regulador
Comunal
224 de 342 comunas sin
plan regulador comunal
68,4
102 de 181 planes
terminados
(5 de ellos operativos)
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2. El modelo actual
Nuevo Plan Regulador de Puerto Varas
Área Urbana Actual
Nueva Área
Urbana Propuesta
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2. El modelo actual
Nuevo Plan Regulador de Puerto Varas
Normativa de las nuevas áreas urbanas
Z7 Residencial Densidad 60
Superficie predial
mínima (m2)
500
Densidad
(hab/há)
60
Altura máxima
(metros)
9
Z8 Residencial Densidad 35
800
35
7
Z9 Residencial Densidad 25
1600
25
7
Z10 Residencial Densidad
15
Z11 Residencial Densidad 8
2500
15
7
5000
8
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2. El modelo actual
Nuevo Plan Regulador de Temuco
Zona de Amortiguación
Sup. Predial Mín. (m2)
Densidad(viv/ha)
Altura Máx.(pisos)
ZESA
5000
4
3
ZHE2
5000
2
3
ZCUA1
2000
5
Libre
ZCUA2
1000
10
Libre
ZEH
200
35
2
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2. El modelo actual
Crecimiento del límite urbano no equivale a mayor expansión
de la ciudad.
En los casos descritos, Puerto Varas y Temuco, el aumento del
límite urbano no considera la extensión como forma de
crecimiento, por el contrario genera anillos que contienen la zona
urbana consolidada y la separa de áreas rurales por medio de
zonas de baja densidad, lo que genera un escenario poco
atractivo para aumentar el área operacional de las sanitarias.
Necesidad de nuevo suelo urbanizable (Dotación de todos los
servicios)
La dinámica de crecimiento de las ciudades exige suelo disponible
en forma constante, por esta razón, se hace necesario que este
aumento de nuevo suelo contemple, en forma paralela, un
aumento en la cobertura de los servicios.
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3. ¿Qué hacemos?
Solución de mercado: Dejamos que el mercado opere, sin
restricciones respecto:
del uso del suelo
de la provisión de servicios básicos (como el sanitario).
Solución regulada: Ello implica que al Estado le corresponde
asumir la responsabilidad de proporcionar un marco regulatorio
completo que permita resolver los conflictos entre los distintos
actores, definiendo:
responsabilidades de fiscalización, supervisión y sanción
establecimiento de una política de tarifas transparente y no
discriminatoria
asegurando que todo suelo considerado urbano cuente con la
respectiva provisión de servicios públicos.
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3. ¿Qué hacemos?
¿Quiénes son en este esquema los actores
relevantes?
Las Municipalidades, por ser quienes definen la categoría
de “suelo urbano” y su densidad esperada
Las empresas sanitarias, por ser quienes proveen de un
servicio regulado
El estado, a través del SISS: supervisando, fiscalizando,
sancionando y estableciendo una política de cobro
transparente y no discriminatoria.
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Urbana de Estado
3.Política
¿Qué hacemos?
¿Qué rol cumplen los desarrolladores inmobiliarios y
empresas constructoras en un esquema de solución
regulada?
Satisfacer la demanda habitacional
¿Dónde?: en el espacio definido previamente por la autoridad
para dicho uso (Municipalidades).
¿Qué condiciones debe cumplir dicho suelo urbano?: contar con
la provisión de servicios básicos (Sanitarias) a un costo conocido,
definido previamente en el marco de un mercado regulado entre
los actores relevantes.
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4. ¿Cómo creemos que debe operar el
sistema?
1.
Definición previa de las áreas de protección
2.
El resto del territorio debe estar disponible, en un
esquema de internalización de externalidades
3.
Aquellas que la sociedad considera valiosas y dignas de ser
conservadas, dada las externalidades positivas que generan, y
considerando los recursos adecuados para hacer posible dicha
conservación.
Para lograr un desarrollo territorial eficiente, los proyectos de todo
tipo deben considerar en su decisión de localización y momento
de desarrollo, todos los impactos directos, que generan en el
territorio. Planificación por condiciones o pago por impacto.
Para el caso de los servicios, a medida que exista
demanda, las empresas van proveyendo los servicios.
Esto implicaría probablemente la necesidad de asociatividad
entre distintos privados para el desarrollo de proyectos.
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¡ Muchas Gracias!
Javier Hurtado C.
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