1. antecedentes

EL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS CONTINÚA CRECIENDO AUNQUE DISTINTOS ORGANISMOS MUESTRAN OPINIONES DIVERGENTES SOBRE LA IMPORTANCIA
DE SU IMPACTO
Según datos del Banco de España la deuda de las familias españolas alcanza ya el 82% del PIB, lo
que representa un incremento anual del 19,2%. La principal causa de este incremento ha sido el
aumento de los préstamos a largo plazo, y principalmente la constitución de créditos para la compra
de vivienda, que absorbe el 42% de la renta bruta familiar disponible.
Asimismo, y atendiendo a los datos del Instituto Nacional de Estadística, la tasa de ahorro de los
hogares ha caído hasta representar el 9,4% de la renta disponible, siendo la más baja desde 1999.
Además, las conclusiones del último informe publicado por Funcas ponen de manifiesto que el 80%
de las familias españolas es incapaz de ahorrar después de pagar la hipoteca.
La Comisión Europea ha alertado sobre el posible impacto de las subidas de los tipos de interés,
considerando insostenible la evolución del endeudamiento de los hogares españoles, que presenta
uno de los niveles de endeudamiento más elevado de la zona euro.
Sin embargo, el Banco de España, la Asociación Hipotecaria Española y la CEOE (Confederación Española de Organizaciones Empresariales), entre otros organismos, coinciden en relativizar la importancia del endeudamiento de las familias con diversos argumentos, como la elevada riqueza patrimonial de las familias.
Mientras tanto, el Gobierno Central, con el objetivo de mejorar el mercado hipotecario en general, y
minorar al mismo tiempo el efecto de las subidas de los tipos de interés, está preparando la Reforma de la Ley Hipotecaria que se espera entre en vigor en el segundo trimestre de 2007.
La deuda hipotecaria familiar continúa creciendo, y según los datos de la última Síntesis de Indicadores
Económicos del Banco de España, el esfuerzo financiero de los hogares alcanza ya el 42% de la renta bruta
disponible, (36% en septiembre de 2005). Las familias cada vez deben dedicar una mayor proporción de su
renta al pago de la vivienda, por lo que, ahorrar se ha convertido en algo imposible para el 80% de los hogares
que deben hacer frente a un crédito hipotecario. Así, atendiendo al conjunto de hogares, y según los datos del
Instituto Nacional de Estadística la tasa de ahorro se sitúa en el 9,4% de la renta disponible, siendo la más
baja desde 1999.
INDICADOR SOBRE EL ESFUERZO TEÓRICO ANUAL PARA LA ADQUISICIÓN DE
VIVIENDA DE LOS HOGARES (BANCO DE ESPAÑA)
Según el Informe
realizado
porEspaña,
Funcas
(Fundación de Cajas de Ahorro), “El irresistible ascenso del endeuFuente:
Banco de
2006.
damiento familiar, 2006”, se estima que el 10% de las familias gasta más de lo que ingresa, lo que, en princi1
pio, les impediría hacer frente al pago de la hipoteca. Sin embargo, la realidad es otra, y el volumen de morosidad no es tan elevado como cabría esperar, ya que, según las estimaciones de Funcas, “el dinero negro, el
apoyo familiar, la refinanciación de las propias entidades de crédito y el margen que conceden las tarjetas de
crédito y los créditos al consumo están evitando que el impago se produzca”.
Atendiendo al citado informe, se apunta el elevado crecimiento de la deuda de los hogares que se ha incrementado en un 176,6% entre 1998 y 2005 y se advierte sobre el riesgo ante la tendencia alcista de los tipos de
interés. En este sentido, Funcas hace “una lllamada de atención a las entidades crediticias sobre la conveniencia del máximo rigor a la hora de conceder créditos hipotecarios”. En su opinión, la situación actualmente no es
grave, pero podría convertirse en explosiva si los tipos de interés (actualmente en el 5%) se acercan al crecimiento de la renta disponible (6,5% actual). Asimismo, el estudio afirma que el principal problema lo tienen las
familias del tramo medio (entre 39.000 y 81.900 € de ingresos medios). Por otro lado, se estima que el problema del bajo ahorro se resolverá de forma espontánea gracias al aumento de los tipos, que contendrán el
consumo y el gasto en vivienda.
Si se atiende a los resultados ofrecidos por el “Estudio sobre el Ratio de Endeudamiento a partir de los datos de
Genworth, 2005” realizado por la Asociación Hipotecaria, se comprueba que el porcentaje de hogares con un
elevado nivel de endeudamiento es bastante reducido. Así, el 80% del total de créditos formalizados entre 1995
y 2005 tenían una ratio de endeudamiento inferior al 40% en el momento de su contratación. Únicamente un
11% se situaron en niveles entre el 40% y el 50% y un 9% rebasaron el 50%.
DISTRIBUCIÓN DE LOS CRÉDITOS FORMALIZADOS SEGÚN RATIO DE ENDEUDAMIENTO
Fuente: “El ratio de endeudamiento de los hogares”. Genworth, 2005.
Así mismo, resulta también de interés otro estudio realizado por la Asociación Hipotecaria Española “Radiografía de 15 años de evolución del nivel de esfuerzo”, en el que se constata que el coste financiero de la deuda,
en términos absolutos, se ha mantenido bastante estable en los últimos años, y en términos relativos ha tenido
una fuerte reducción de su peso en el esfuerzo total de financiación.
El análisis de estos datos permite comprobar que el elevado crecimiento experimentado por los precios en los
últimos años se ha visto amortiguado por las ventajosas condiciones de los créditos hipotecarios (bajos tipos de
interés y elevados plazos de amortización) que han contenido el nivel del esfuerzo financiero. Sin embargo, el
cambio de trayectoria de las condiciones de financiación de los créditos ha elevado sustancialmente el esfuerzo
financiero, de manera que, y según concluye la AHE, “si los tipos hipotecarios alcanzan el 5% o 6%, con los
actuales precios de la vivienda, el aplazamiento de los períodos de amortización apenas reduciría el importe de
2
las cuotas, por lo que podrían verse expulsados del mercado grupos sociales y económicos que en los últimos
diez años han representado gran parte de la demanda”.
EVOLUCIÓN DE LAS CONDICIONES DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA
225.000
58,3 58,3
56,9 58,1
180.000
60
55,0
51,4
52,0
50
Importe (€)
157.500
43,4
44,4
135.000
44,6
40,7
40,2
36,2
40
36,7
112.500
34,0
31,1 31,1
90.000
67.500
30
% intereses
202.500
70
20
45.000
10
22.500
0
0
1990
1991
1992
1993
1994
capital
1995
1996
1997
1998
1999
coste financiero
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
% intereses
Fuente: “Radiografía de 15 años de evolución del nivel de esfuerzo”. Octubre 2006. AHE.
En este contexto, cabe destacar el último informe de la Comisión Europea que califica de insostenible la situación de numerosas familias que cuentan ya con un elevado grado de endeudamiento, y que principalmente
se corresponden con hogares que han adquirido su vivienda en los últimos dos años (2004-2005), cuando los
tipos de interés hipotecarios se encontraban en los niveles más bajos. Desde Bruselas se alerta sobre la elevada vulnerabilidad de estos hogares ante el encarecimiento de los costes de financiación de las hipotecas, apuntando a las posibles repercusiones negativas en el consumo privado y la inversión.
Ante este escenario mostrado desde Bruselas de “descontrolado endeudamiento y gran riesgo de morosidad”,
diversos organismos han planteado diversas matizaciones:
•
Así, el Banco de España afirma que “los hogares con elevado nivel de endeudamiento son una minoría y
la posición patrimonial de las familias es sólida lo que permitirá una adaptación suave a la tendencia alcista
de los tipos de interés”. Se recuerda que la riqueza real de los hogares ha crecido exponencialmente, situándose el patrimonio de los españoles en el 600% del PIB frente al 82% que representa la deuda.
•
El Banco Central Europeo apunta que “el fuerte aumento del endeudamiento ha ido acompañado de una
disminución de la vulnerabilidad de los préstamos durante la última década”. El Servicio de Estudios del
BBVA atribuye este hecho a que, “en primer lugar, la vivienda es la principal responsable de esta situación,
y en segundo lugar, las familias con mayores ingresos y niveles de riqueza son las que incrementan en mayor medida su ratio de endeudamiento, lo que lleva a reducir el porcentaje de familias con problemas para
afrontar sus pagos”.
•
El ministro de Economía ha asegurado que “la situación no es tan alarmante porque el fuerte endeudamiento es para la compra de productos de inversión, por lo que no se puede hablar de un país sin ahorro”.
•
La Asociación Hipotecaria Española también minimiza la deuda de las familias asegurando que “las familias españolas están patrimonialmente mejor que hace 25 años, reconociendo al mismo tiempo que hay
un grupo de riesgo, no mayoritario, que podría pasarlo mal ante nuevas subidas de los tipos de interés.
3
Considera que este grupo de riesgo da una “sensación un poco falsa” de la situación de endeudamiento de
las familias españolas”.
•
Desde la Confederación Española de Organizaciones Empresariales se afirma que “a pesar del elevado nivel de endeudamiento de las familias españolas y las recientes subidas de los tipos de interés que han
venido reduciendo la capacidad de consumo de las familias, las condiciones financieras aún pueden considerarse como holgadas”.
A todo esto hay que añadir algunas de las conclusiones a las que ha llegado el Fondo Monetario Internacional en un Informe elaborado en mayo de 2006 sobre “Precios de la vivienda, deuda de los hogares y estabilidad financiera”. Así, en el citado estudio el FMI concluye lo siguiente: “Parece que el sistema financiero español
resistirá un cambio de ciclo del mercado de la vivienda”. Considera que las entidades de crédito tendrían capacidad para absorber un posible incremento de las tasas de morosidad basándose en:
a) Ratios prudentes de LTV sobre la cartera viva de préstamos.
b) Ratio de endeudamiento moderado para la familia media.
c)
Bajo porcentaje de familias con ratios de endeudamiento por encima del 50%.
d) Buen nivel de capitalización.
e) Elevada provisión de fondos.
Ante esta situación de elevado endeudamiento unido a crecimiento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, el Gobierno Central ha tomado medidas para reducir el coste hipotecario, presentando un Anteproyecto de Ley para reformar el mercado hipotecario: “Anteproyecto de Ley de Modernización del Mercado
Hipotecario, de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia”,
que se prevé entre en vigor en el segundo trimestre de 2007.
En líneas generales la Reforma modifica los siguientes aspectos:
Anteproyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario
•
Mejora de los mecanismos de transparencia y protección del consumidor.
•
Modificación del régimen de penalizaciones por subrogación, novación y cancelación anticipada de un préstamo hipotecario.
•
Reducción de los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y nova-
•
Fomento de la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación.
•
Flexibilización del régimen jurídico de los mecanismos de refinanciación.
•
Regulación de la hipoteca inversa.
ción modificativa de una hipoteca.
Desde la Asociación Hipotecaria Española se ha hecho una primera valoración provisional del Borrador
hecho público. Así, esta primera impresión señala que “se ha pretendido prioritariamente abordar los principales defectos estructurales, intentando evitar soluciones populistas y superficiales que, en último extremo,
podrían contribuir a empeorar la situación actual”.
1.
Un primer reto fundamental de esta reforma es garantizar la liquidez necesaria a precios competitivos. Este es un aspecto que puede resultar poco evidente para la opinión pública, pero que a juicio de la
AHE es crucial para el desarrollo futuro del mercado hipotecario y de las actividades económicas a él vinculadas. La impresión global de esta parte de la Reforma es muy positiva para la AHE.
4
2.
Otro aspecto fundamental es reducir la excesiva dependencia del mercado hipotecario español de
los préstamos a tipo variable, que lo hace muy sensible a las decisiones coyunturales en política monetaria del BCE. La AHE considera que las propuestas de la Reforma se alejan de las últimas recomendaciones
que el FMI ha realizado en esta materia, ya que se pretende limitar las comisiones que las Entidades de
crédito aplican por amortización anticipada y por el cambio de hipoteca de tipo fijo a tipo variable. Por el
contrario, el FMI estima que sería conveniente eliminar estos límites y de esta forma evitar que los bancos
cubran estos riesgos con tipos de interés más altos.
3.
El tercer gran defecto estructural del mercado hipotecario es la dificultad en la creación de nuevos productos y en la posibilidad de modificación de las condiciones de los préstamos para adaptarlos a
las necesidades cambiantes de la familia. Así, el artículo VI del proyecto de Reforma persigue “facilitar
la diversidad de productos ofertados”. La AHE considera positiva la posibilidad de movilización del patrimonio inmobiliario, y que ha sido bautizada por los expertos como “hipoteca recargable”, con la que las familias podrán aprovechar su riqueza inmobiliaria para mejorar su calidad de vida, pero, por el contrario, estima que no está bien planteada la reforma para facilitar la creación de nuevos productos.
4.
Sí se considera que están bien implementadas las propuestas en materia de novación que facilitarán la renegociación de los préstamos hipotecarios vivos y la reestructuración de las deudas en caso de necesidad.
Finalmente, y como resumen cabe decir que desde la óptica de diversos organismos se considera que la alerta
lanzada por la Comisión Europea sobre el elevado nivel de endeudamiento, no refleja exactamente la situación
del mercado hipotecario español por dos cuestiones principalmente. En primer lugar, se estima que el alto nivel
de endeudamiento afecta a una reducida proporción de hogares, augurando que el incremento de los tipos de
interés tendrá como efecto una reducción del consumo pero que previsiblemente no se traducirá en un incremento importante de la tasa de morosidad. Y, en segundo lugar, y ligado con el primer aspecto, hay que destacar que el endeudamiento de los hogares está vinculado principalmente a la adquisición de vivienda, por lo que
la riqueza patrimonial de las familias es muy elevada, y en cualquier caso, superior a la deuda adquirida. En
esta línea, la Reforma de la Ley Hipotecaria que el Gobierno está preparando, podrá contribuir a que los hogares con mayores dificultades para afrontar la deuda hipotecaria puedan aprovechar su riqueza patrimonial para
mejorar su calidad de vida, vía movilización de ese patrimonio en caso de necesidad.
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