Felipe V, al ser nombrado Rey de España a la muerte sin suce

ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO, VALENCIANO...
Felipe V, al ser nombrado Rey de España a la muerte sin sucesión del último Rey de los Austrias, Carlos II, quiso suspender las
garantías forales de Valencia, Aragón y Cataluña; esto lo indispuso con los valencianos y aragoneses, que apoyaron la candidatura al trono de España del Archiduque Carlos, en contra del mismo Rey. En la batalla de Almansa fueron derrotados aragoneses
y valencianos al mando del Archiduque. Y el Rey, el 29 de junio
de 1707, abolió los Fueros a valencianos y aragoneses, en represalia por su conducta.129 A partir de esta fecha, el contrato que nos
ocupa pasó a regirse por las leyes castellanas; sin embargo, el espíritu de los Fueros perduró,1 incluso «contra legem», en la costumbre y en la voluntad de los contratantes por lo que aquellos siguieron rigiendo estas relaciones jurídicas.
4. EL DERECHO CONSUETUDINARIO VALENCIANO APLICABLE
A LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
a) Consideraciones generales
Conocemos la importancia de la costumbre como fuente de
derecho no escrito, y en nuestra Comunidad tiene mucha importancia como residuo de un Derecho civil valenciano, del que se
nos privó en su momento. Esta costumbre se mantuvo en los pactos y en las relaciones ño escritas entre propietarios y cultivadores, ajenas en cierto modo a la ley vigente en cada momento, aunque entremezcladas otras veces con reglas del antiguo Derecho
ya derogado o con las mismas leyes vigentes. Es difícil ir entresacando a partir de escritos, archivos y documentos históricos, los
129
«He juzgado conveniente corno por mi deseo reducir todos mis reinos de España
a la uniformidad de unas mismas leyes, usos y costumbres y tribunales, gobernándose
igualmente todos por las leyes de Castilla, abolir y derogar enteramente, como desde luego doy por abolidos y derogados todos los fueros, privilegios, prácticas y costumbres hasta aquí observados en los Reinos de Aragón y de Valencia, siendo mi voluntad que éstos
se reduzcan a las leyes de Castilla y al uso, práctica y forma de gobierno que tiene y ha
tenido ésta en sus tribunales, sin deferencia alguna de nada», LLORENTE en «Historia de
Valencia», T. I, págs. 168 y 169.
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usos de estas épocas que han llegado a nuestros días, y mucho
menos descifrar su origen. La pregunta que nos formulamos es la
siguiente: ¿Evolucionó la institución a partir de la supresión de
los fueros?. Este es el punto de vista más probable, aunque ello
no quiera decir que por costumbre se siguieran aplicando sus reglas,
ya que muchas de ellas diferían bastante de las propias reglas de
los Fueros, como por ejemplo aquella que disponía que «lo lloguer
se romp per venda», la cual fue atemperada por la costumbre valenciana que estableció la regla opuesta.
Estas, entre otras, son las razones por las que han llegado a la
actualidad como un derecho civil consuetudinario pero vivo aun,130
que ha seguido aplicándose en diversas zonas y comarcas de nuestra geografía, aunque en el caso de los arrendamientos, al ser tan
claras y evidentes sus prácticas y usos consuetudinarios, y originarse problemas sociales en la huerta en bastantes ocasiones,131
han sido en parte recogidos en la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de arrendamientos históricos valencianos, de 15 de
diciembre, tratando de regular y aclarar cuestiones tan importantes como su reconocimiento como histórico y declaración de dicho
reconocimiento por la Administración, la sucesión o transmisión
mortis causa, su perpetuidad (los declara arrendamientos por tiem130
En el momento presente se está haciendo un gran esfuerzo para recuperar el Derecho civil valenciano, y a este fin se ha formado una Comisión para su recopilación, dependiente de la Dirección General de Justicia. Modalidades como «la venta al ull» o al peso
o per arrovat, servidumbres, el treball a tornes, heredamientos a favor de los hijos nondum concepti, censos enfiteúticos, instituciones de viudedad, la legítima valenciana, etc.,
han sido revisadas y estudiadas por la citada Comisión que está formada por representantes de todas las Instituciones Valencianas, tales como el Tribunal Superior de Justicia, el
Colegio de Notarios, el de Registradores, el de Abogados, las Universidades de la Comunidad, etc.
131
Antes de la Ley se llegaba a situaciones límite en la huerta, como en el caso de
gran supervaloración de las tierras de la huerta, muchas de ellas convertidas en suelo urbano o turístico, y que se resolvía por los Tribunales siempre a favor del propietario. En la
mente del labrador que ha nacido y vivido en esas tierras y que sabe que varias de sus generaciones anteriores las trabajaron, la ley es inicua e injusta, ya que ostenta unos derechos
adquiridos sobre la tierra y es difícil hacerle comprender que sólo debe recibir la exigua
indemnización que programaban las leyes de arrendamientos del derecho estatal (sobre
todo las anteriores a la Ley vigente de Arrendamientos Rústicos de 1980, ya que en ella
se empezó a poner remedio a esta cuestión en los artículos, 92 y ss.).
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po indefinido, lo que no supone perpetuidad, ya que el dueño puede recabarla para sí, si la piensa cultivar el mismo), e intentado
solucionar el calculo de las indemnizaciones al arrendatario, caso
de que tenga que dejar la tierra de cultivo por cambio de calificación del suelo, etc.
Es importante que destaquemos en este apartado de nuestro
trabajo, cómo la voluntad de las partes y esa voluntad social que
alienta en el pueblo, fué imponiendo en nuestra Comunidad unas
fórmulas propias y adaptadas a las necesidades económicas y a
los factores técnicos que siempre han rodeado a la agricultura: el
trabajo de la huerta exige una dedicación intensa y conocimientos técnicos especiales. Reglas sobre riego, propias y antiquísimas, hicieron evolucionar, paralela a ellas, los usos de la tierra.
La feracidad de la huerta debida en parte a su intenso cuidado exigía y exige que el huertano sostenga con la tierra relaciones más
intensas que las que se! derivaran de una simple relación temporal, ya que se le dedican muchos cuidados, perseverancia y un cultivó continuado e intensivo, por lo que se hizo preciso alargar el
tiempo de permanencia en el contrato.
Cuatro cuestiones son las que creemos más han arraigado en
los usos y costumbres de esta institución, que han sido reguladas
por la citada Ley 6/1986, iniciadora de un incipiente Derecho Civil
Valenciano:132 la primera, la de los aspectos formales de estos
arrendamientos; la segunda, el de su duración; la tercera, la transmisión mortis causa; y la cuarta, cómo se resolvía en la práctica
consuetudinaria el grave problema de las mejoras.
b) Aspectos formales de los arrendamientos
La libertad de forma ha sido siempre la característica de los
contratos en la legislación española. En Valencia, las Leyes Fora132
Véase «Curso de Derecho Civil Valenciano», coordinado por LÓPEZ BELTRÁN DE
HEREDIA, Carmen. Pub. por Ediciones Revista General de Derecho, Valencia, 2000.
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les no prescribían ninguna forma esencial, siendo válidos los contratos verbales y de cualquier manera que se concertasen.
Esta nota de libertad de forma choca con la práctica frecuente
en los siglos XV, XVI y XVII de celebrar los contratos por escrito
y con solemnidad ante Notario, cuestión que llama la atención en
la actualidad en que difícilmente puede conseguirse que los agricultores se inscriban en Registros o cumplan con ciertas formalidades que exige la práctica de una agricultura moderna y burocratizada (dirigida por la Unión Europea desde Bruselas, a través
de la PAC y con múltiples Organizaciones Comunes de Mercado,
cuyos Reglamentos varían cada año agrícola).
Echando una ojeada a los Protocolos Notariales de estos siglos,
encontramos numerosos contratos concertados ante ellos con todos
los requisitos legales. Normalmente se regulaban por las normas
de Els Furs o contenidas en la legislación vigente, aunque a menudo se incluían cláusulas de renuncia a las mismas en relación
con determinadas cuestiones. Una de las cláusulas más corrientes, era la que hacía del contrato un documento ejecutorio para el
cobro de una deuda sobre la renta.133 Por otra parte, en dichos
documentos se detallaban todos los requisitos legales, tales como
un plazo cierto (normalmente cuatro años en firme y otros cuatro
de prórroga) o a tostemps; el precio, que debería pagarse en un
tipo de moneda especificada en el contrato,134 forma y fecha de
pago de la renta, obligaciones contractuales, etc.
Mas a pesar de este tipo de contrato formal, escrito y ante Notario, la verdad es que muchas relaciones contractuales se establecían oralmente, o bien con el paso del tiempo y de las generaciones se convirtieron en contratos verbales y basados en la buena fe
de ambos contratantes. GARRIDO describe estas relaciones algo
133
Ejemplo de este tipo de contratos, con renuncias expresas al Fuero, lo encontramos en el Protocolo de Jaime Forés del núm. 937, cuaderno 8.º, año 1598. Conservado en
el Archivo del Reino de Valencia.
134
Circulaba entonces en el Reino de Valencia una moneda propia, la libra, moneda
que se solía señalar en los contratos.
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idílicamente al señalar que «ambas partes no se miran como antagónicas, ni siquiera como indiferentes o como pasajera y superficialmente vinculadas por este contrato (...) sino más bien se consideran vinculadas por un solo y mismo interés bajo la hermandad
que les da vivir de la misma tierra, cuya explotación de esta manera entendida, es para algunos más bien un contrato de sociedad,
en el que el dueño aporta el capital, la tierra con lo que sólo va a
lograr un pequeño interés invariable y el llaurador aporta su capacidad técnica y su trabajo para cifrar en la explotación de aquel
su medio de vida».135
En la reciente historia del contrato, estas relaciones han seguido
la inercia de muchos años de leyes protectoras de los pequeños
arrendamientos (los arrendamientos denominados especialmente
protegidos, entre los que contaban los valencianos), aparte de que
muchos se han mantenido por tradición en las antiguas familias de
arrendadores y arrendatarios, no existiendo entre las partes más
documentos que la palabra dada y la promesa de cumplimiento de
unas condiciones, tal vez fijadas en su día por los abuelos ó incluso los bisabuelos de los actuales arrendadores y arrendatarios (así
en la Provincia de Alicante y en pueblos como Planes y Alcácer).
Pero la costumbre más común en nuestra Comunidad, sobre
todo en los que llamamos arrendamientos consuetudinarios de la
huerta, es el uso extendido de un requisito de control obligacional, a la vez que documento de transmisión del derecho y hasta
demostrativo de su naturaleza consuetudinaria e inmemorial de
dicho contrato: nos referimos a la típica «llibreta» que conserva
el «arrendaor», cuyas tapas trasladan a una nueva cuando la anterior se acaba, y que aquel lleva consigo siempre que ya a cumplir
con el pago de la renta, en caso de anotación de una mejora, o de
pago de contribuciones o impuestos; se anotan «las cuentas que
se hacen al senyoret» cuando en «todos los Santos» se va a abonar la renta, y los gastos que suele abonar el arrendaor como los
de cequiaje, guardería, etc. Todo ello es apuntado en la misma.
135
En loc. cit., pág. 62.
71
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Constituyen estas «llibretas» (algunas de las cuales conocemos al haber pasado por nuestras manos y estudiado su problemática) verdaderos documentos históricos y jurídicos, ya que
siguen la vida de las relaciones entre ambos contratantes, consignándose a menudo, los cambios que la misma sufría, como cambios del arrendador, por muerte o venta de la tierra, transmisión
por causa de muerte de la tierra a los herederos del arrendatario.
En el anterior sentido, a menudo la «llibreta» se convierte en
un verdadero testamento, ya que se hace constar que en caso de
muerte del actual arrendatario pase el derecho a un determinado
hijo, nieto o sobrino del mismo. «Las dinastías de propietarios y
cultivadores quedan registradas en la libretas, constituyendo en
muchos casos una relación de hecho entre familias muy semejante
a la clientela romana».136
«Las más antiguas que he visto, comenta MONFORTE BÁGUENA, son del siglo XVIII y a veces firma el Procurador de algún convento o comunidad religiosa a la que, antes de la Desamortización, pertenecieron las tierras, como arrendador».137
También se le ha dado valor de documento de «tradición», ya
que el mero hecho de su posesión acreditaba y todavía acredita a
su poseedor la prueba de la existencia del derecho, así como los
cambios, si los hubiere, de titular, etc.
Hoy en día constituyen documentos de prueba de la relación,
testigos de su inmemorialidad y vinculación a usos consuetudinarios y elemento fundamental en el estudio de la investigación
histórico-jurídica exigible a estos contratos, a efectos del reconocimiento administrativo de su historicidad, como demostración
viva y vigente del derecho consuetudinario que los ha regido hasta
el momento en que la citada Ley 6/1986 los recogió y reguló (según
136
En este sentido, GARRIDO, en loc. cit., pág. 52. Por otra parte «Los arrendamientos habitualmente hereditarios de la economía valenciana -dice BENEYTO PÉREZ- son análogos a la locación sin término tan destacada en el Derecho griego de los papiros», en «Instituciones del Derecho Español», Barcelona, Bosch, vol. II, pág. 147.
137
Op. cit., pág. 10.
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hemos dicho sólo en parte) con bastante poca fortuna en opinión
de algunos autores,138 ya que no ha regulado un aspecto esencial
a la institución como el acceso forzoso o voluntario a la propiedad de estos arrendatarios; cuestión pendiente aún en el panorama legislativo valenciano a pesar de haberlo prometido en la propia Ley. Aunque hay que recordar que la posibilidad fue dada a
este, tipo de arrendamientos por Ley Estatal de 10 de febrero de
1992, en la que se señalaron unos plazos para ejercitar dicho acceso, hoy ya vencidos, por lo que este derecho ha caducado también
para los arrendatarios históricos valencianos.139
No obstante hay bastantes autores, que opinan que a dicha Ley,
no podían acceder los arrendamientos consuetudinarios valencianos, ya que en el momento en que fue dictada, ya estaba vigente
su regulación particular autonómica; sin embargo nosotros mantuvimos en su día la tesis contraria, ya que la legislación especial
de arrendamientos rústicos (Ley de 31 de diciembre de 1980) en
su día reguló este tipo de arrendamientos, la mayoría anteriores a
la fecha de promulgación del nuestro venerable Código civil, artículos que fueron en parte derogados y sustituidos por la regulación del acceso a la propiedad anteriormente citada, y dicha Ley,
en relación con la Ley Valenciana que es de 1986, es subsidiaría
de todo aquello que no está regulado en su articulado, luego si en
la cuestión del acceso a la propiedad la Ley guarda silencio, lógicamente la remite a la legislación especial nacional.
138
Véanse comentarios de MIGUEL PASCUAU LIAÑO en «Arrendamientos Rústicos históricos», 1994, págs. 25 a 31, y también SALVADOR VILATA MENADAS en «Reflexiones sobre
la Ley 6/86 de 15 de diciembre de 1986 de arrendamientos históricos valencianos», texto
de la conferencia dictada en las «Jornadas sobre Arrendamientos Históricos Valencianos»,
U.P.V., Valencia, 1994. Asimismo. Luis AMAT ESCANDELL en ,su trabajo «Legislación agraria autonómica» pub. en «Derecho Agrario Autonómico», Universidad de Oviedo, 1991.
Y también DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH en «Configuración jurídica de los arrendamientos históricos valencianso», pub. en «Estudios de Derecho Agrario», coordinado por
D. José Manuel Muñoz Ruiz. Málaga. 1997. págs. 393 a 420.
139
En el trabajo de LLOMBART BOSCH citado anteriormente, se aconsejaba a los arrendatarios valencianos que gozaran estas características que solicitaran su acceso a la propiedad a través de la ley estatal, antes del 31 de diciembre de 1997, fecha en que terminó
la última prórroga forzosa para dicho acceso, aunque para cierto tipo de arrendatarios se
prorrogaba, por razón de su edad, hasta el año 2000. En op. cit., pág. 419.
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c) La duración del contrato de arrendamiento.
Sus múltiples peculiaridades
Ya vimos la tendencia en la Edad Media de que estas relaciones pasaran a sus respectivos herederos, y la existencia en Las Partidas y en los propios Fueros Valencianos del arrendamiento «a
tostemps», concepto al que podemos darle dos significados: o el
de «para siempre», y entonces nos encontramos con unas relaciones perpetuas y las identificamos con el dominio útil de la enfiteusis; o el «por tiempo indefinido», al que se le dotaba de la misma categoría y posibilidad legal que si se fijara tiempo cierto o
determinado.
Sin embargo y si investigamos a través de las «llibretas» llegamos a la conclusión que se pactaban normalmente por tiempo
definido, es decir por cuatro o seis años «de ferm» (en firme) seguidos de cuatro o seis de «respit» (prórroga). No obstante en la
práctica las circunstancias eran distintas. Así GARRIDO escribe
que «tanto en los recibos como en las libretas de muchos arrendamientos rústicos se fija, en cuanto al término, el plazo de un año
o aun de medio, si se pactó la renta en dos plazos anuales, más no
por eso el arriendo era para dicho plazo, sino más bien indefinido»; y añade que se arrendaba «para siempre», indicada en la frase «hasta nueva orden»; también habían llegado a sus manos libretas con ambas frases «para siempre y hasta nueva orden»: tal es
el espíritu latente en dichos contratos.140 Más adelante insiste en
la idea al afirmar que «del arrendamiento indefinido al vitalicio e
incluso perpetuo y hereditario, no hay más que un paso».141
Lo cierto es que han llegado a la actualidad contratos de características inmemoriales, de los que se ha perdido memoria del origen de la relación contractual. Y además la propia continuidad en
el lugar durante varias generaciones imprime al arrendatario un
140
141
En loc. cit., pág. 41.
En loc. c i t . , pág. 45.
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sentido de seguridad, con derecho a una cierta disponibilidad o a
unos derechos ya consolidados sobre la tierra en la que probablemente han nacido y muerto varias generaciones, porque y según
GARRIDO, «en Valencia el labrador tiene arraigada la idea de que
lo que hay de bueno en el fundo se le debe a él, y ya no sólo a él,
sino la sus padres y aún a sus abuelos por el que han pagado muchas
veces su valor con tantos años como han venido satisfaciendo el
canon».142 MONFORTE también recoge esta idea de confusión del
pago de una renta-interés que el propietario ¡saca al capital, con la
compra a plazos de la tierra.143
d) La posición del arrendatario ante la transmisión inter vivos
o mortis causa
d.l. Transmisión de la finca arrendada
En relación a la posición de estos arrendamientos en caso de
venta de la tierra arrendada, como hemos dicho, ya y según los
Fueros el comprador tenía derecho a prescindir del arrendatario,
indemnizando el plazo que faltase para la terminación del arriendo. Sin embargo, en la costumbre del Reino de Valencia se aseguró la posición del labrador haciendo que el arriendo continuara en la misma persona, a pesar del cambio de sujeto en el derecho
de dominio sobre la tierra. Sólo el nuevo propietario podía dar por
finalizada la relación anterior si el que había adquirido la finca lo
hizo para su cultivo directo1. También se le reconocía al arrenda142
En este sentido MONFORTE y GARRIDO. Para este último es errónea la confusión,
porque asimila el pago de una renta a la fraccionada devolución de un capital. Es significativo que en muchas libretas, en vez de pago de la renta, se hable de canon. Hemos encontrado algunas en que al principio,' en los años primeros del contrato (siglo XIX), se hablaba de canon y de dominio dividido, pasando más adelante a denominarla renta. Como ya
hemos indicado, se trata de fórmulas enfitéuticas reconvertidas en arrendamientos.
143
Estas tesis forjadas en las mentes populares dieron lugar en 1879 a una huelga
de pago de los arrendatarios que se negaron, por esta razón a satisfacer su renta anual.
Interviniendo las autoridades y la fuerza pública se sofocó la huelga, al ser detenidos
los cabecillas. MONFORTE, op. cit., pág. 153, cita al diario Las Provincias, que en su
almanaque del año 1880 se hace eco de estos acontecimientos que pertubaron la huerta
valenciana.
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tario un derecho de retracto que éste aceptaba siempre que la proposición le conviniera. Al arrendatario, en caso de venta, se le
ofrecía un precio más ventajoso, y las razones son varias: en primer
lugar, por el deprecio que toda tierra arrendada sufre, ante la dificultad o imposibilidad del desahucio; en segundo término, porque lógicamente deberán abonársele las mejoras realizadas. También se reconoce al arrendatario un cierto derecho a la tierra,
proporcional a los años que él o su familia hayan estado cultivándola; por eso normalmente, la venta de tierras arrendadas no
sujetas a plusvalías, suele realizarse valorándolas en un 50% por
debajo del precio de mercado.
Cuando el arrendatario no ejercita la acción de tanteo o retracto y debe dejar la explotación, suele gratificársele con una indemnización que, según GARRIDO supone el 50% de su valor de mercado. Solución parecida a la regulada en la Ley de Arrendamientos
Históricos en el caso de que el arrendador reclamara la finca para
sí a efectos de cultivarla personalmente, que es uno de los supuesto
en el que se puede dar por finalizada la relación de un arrendamiento histórico, aunque en dicha Ley se parte no del precio real
de la finca, sino del plus valor generado en la tierra (arts. quinto
y sexto de la Ley).
No obstante pensamos que esta manera de pensar de GARRIDO era muy optimista, y por ello y bastante antes de la promulgación de la citada Ley Valenciana, LLOMBART BOSCH144 escribía que «encontramos esta opinión bastante optimista y desde
luego, fuera de la realidad. Ya que sobre todo en casos de ventas
de tierras por su transformación en zonas industriales o declaradas
urbanas, se han llegado tan sólo a indemnizaciones del 10% del
valor del terreno. Estas situaciones complejas, deberían ser resueltas más satisfactoriamente por la Ley, haciendo que esa plusvalía
se destinara, parte a las arcas municipales, y parte al vendedor
144
«Arrendamientos Rústicos en Valencia: su evolución histórica», inédito, Valencia,
1975.
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arrendador y al arrendatario». Y más adelante, seguía dicha autora escribiendo que «hay aquí un claro enriquecimiento sin causa,
por parte del vendedor. Reforzado aún más cuando existe un tercero, el arrendatario, que prácticamente ha ostentado el dominio
útil de la tierra, la ha poseído y cultivado a veces, de generación
en generación y que ante un cambio de calificación urbanística,
recibe una pequeña indemnización en relación con el nuevo valor
del terreno y sobre todo, se queda sin la tierra, que a veces, en su
mentalidad campesina, sobre todo en labradores de edad avanzada, es un trauma psicológico».
Ello dio lugar en los años setenta y ochenta a conflictos y algaradas en la huerta, y a que se iniciaran ciertos actos reivindicativos por parte del colectivo de arrendatarios en defensa de algún
arrendatario expropiado o lanzado en vía ejecutiva por determinados juzgados de la capital, hechos que se cortaron al dictarse
Ley Valenciana comentada. ,
d.2. Sucesión en el arrendamiento
MONFORTE en su obra también cita otra costumbre en relación
con la sucesión en el contrató entre arrendatarios «en el caso en
que se extinga una familia de arrendatarios, entonces suelen presentarse al propietario los arrendatarios de otras tierras suyas, pretendiendo ser preferidos a otro nuevo arrendatario».145 Tradición
que demuestra que en cierto modo, la costumbre era ley en la huerta.
La práctica consuetudinaria recogida en la Ley actual, hacía
que el derecho de arrendamiento pasara a los herederos del arrendatario. MONFORTE explica qué «el arrendamiento se trasmite libérrimamente a la familia, sin las limitaciones impuestas a los bienes
propios por la Ley». Queriendo indicar que dicha transmisión
estaba libre de impuestos. Y más adelante relata que «las tierras
arrendadas sirven de doté a las hijas o para establecer a los hijos.
143
Op. cit., pág. 11.
77
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
Son instrumento poderosísimo de mejora, sin más trámite que el
de avisárselo al propietario y de hacerlo constar en la libreta; sirve para equilibrar los efectos de una partición de bienes difícil,
pues prácticamente son tan seguras como cualquier inmueble propio. En caso de morir el arrendatario dejando hijos menores, el
pariente que se encarga de la tutela lo hace asimismo del cultivo
de las tierras que se entregan a los hijos cuando llegan a edad de
poderlas cultivar personalmente».146
Resulta curioso cómo, según la zona, las normas sobre transmisión hereditaria ofrecían ligeras variantes. Por ejemplo, a menudo no se admitían las hijas a la sucesión, si existían hijos varones;
en otras, heredaba directamente la viuda, como residuo de la importancia del cónyuge viudo en la explotación agraria y en los derechos forales, y aun hay otros pueblos en que heredaban conjuntamente el arrendamiento, la viuda y el hijo mayor, residuo también
foral de la comunidad conyugal continuada aragonesa. Todo ello
constaba en la libreta, y era la viuda la que firmaba el pago de la
renta, aunque lógicamente la viuda no cultivaba la tierra.
Como vemos, en la tradición se permitía que el arrendatario
contara en el testamento el derecho de arrendamiento como un
bien colacionable y a menudo hasta dividía su derecho entre varios
hijos, situación a la que solía acceder el arrendador, dando lugar
a un excesivo fraccionamiento de las parcelas arrendadas, costumbre que ha colaborado en originar una microparcelación de la
huerta valenciana.
Dicha cuestión ha tratado de solucionarse en las Leyes de arrendamientos, ya que desde la famosa Ley de 1935 se acepta la sucesión en los derechos arrendaticios, pero procurando nombrar un
heredero único en el citado derecho (art. 18 de la citada Ley y art.
71 de la Ley de Arrendamientos Rústicos vigente. En la Ley de
arrendamientos históricos valencianos, arts. noveno y décimo).
146
MONFORTE, op. Cit., pág. 18.
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e) Régimen de las mejoras
En la huerta de la Comunidad Valenciana el problema de las
mejoras se plantea frecuentemente, ya que el riego por medio de
acequias, al atravesar los campos, exige que sean reconstruidas
y aun reparadas casi constantemente. Y normalmente el arrendador se desentiende de estos arreglos, siendo el arrendatario el
que suele prestar a sus fincas arrendadas los mismos cuidados
que si fuesen propias: «Las poseen con plena y perfecta seguridad y estima, hasta el punto de que conozco casos de quienes,
teniendo poca tierra propia y mucha en arriendo, han vendido la
propia para mejorar el cultivo de la ajena, de la que eran arrendatarios».147
También la costumbre ha resuelto una cuestión relativa a las
mejoras, muy arraigada en la Comunidad Valenciana. Se suponía
que cuando un arrendatario había cumplido con sus deberes como
tal, era que había cuidado la tierra y aumentado su productividad.
Y esto en la huerta ya se considera mejora, por lo que si el arrendamiento se terminaba por alguna razón, se le solía indemnizar
dando cumplimiento a una costumbre muy curiosa: se le reconocía el derecho a llevarse de la tierra la capa superficial de la misma, hasta un espesor de 10 centímetros. Esta tierra, que el agricultor podía trasladar a Otros campos, recibía el nombre de «terra
flor» (la estrena). Pero con el paso de los años se producía un
esquilamamiento de las tierras de huerta, que desmerecían notablemente, y se adoptó el sistema de calcular en dinero esa mejora que el trabajo y los aportes de ciertos abonos orgánicos y de
arena de la playa anualmente suponían, cantidad que se entregaba al arrendatario cuando dejaba la explotación.
La tradición de que era el arrendatario el que debía realizar las
mejoras estaba ya tan arraigada en la huerta levantina, que en algunos contratos encontramos cláusulas sobre la misma. Así en el que
147
MONFORTE, op. cit., pág. 19.
79
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
hemos citado con anterioridad148 se lee una referencia a estas mejoras: «tingué obligació a la fí de dit arrendament de pagar ais dits
arrendadors (se entiende arrendatarios) los milloraments que aquells
hainan fet axi en la dita terra com en arbres et viceversa (...) es
decir, les dits arrendadors hajen de pagar les pijores, si les haura».
Y en el mismo contrato se especifica que tales indemnizaciones,
a favor o en contra, se someterían a un dictamen pericial de dos
expertos nombrados por cada una de las partes, es decir que «hajen
déstimar per dos experts nomenades per cascuna de dites parts».
5. EVOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO RÚSTICO
HASTA LA CODIFICACIÓN
a) Introducción
Retomando la historia de los arrendamientos rústicos, a partir
de los Fueros, vamos a exponer a continuación un rápido bosquejo
de lo que fue su evolución, tanto en las leyes como en las costumbres y en las opiniones de los autores de estas épocas históricas, hasta la promulgación, en 1889, del Código civil.
La abolición de Els Furs coincidió con la supresión de la autonomía regional siendo, a partir de 1707 considerada Valencia una
Provincia perteneciente a la Corona de Castilla. Esta centralización del gobierno unida a la pérdida de Fueros y Privilegios, junto
a la crisis que había supuesto para la Economía valenciana la expulsión de los Moriscos, llevó al Reino de Valencia a una época de
crisis.
La expulsión de los moriscos a comienzos del siglo XVII (1609)
fue un acontecimiento político que influyó notablemente en la
evolución de nuestro contrato, al mermar de un modo alarmante
los brazos en la agricultura. El historiador VlCENS VIVES escribía
148
En la nota 133.
80
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
que «la desaparición de la élite agrícola, campesinos especializados en la agricultura de huerta, supuso un colapso grave para la
economía valenciana del s. XVII».149 La Audiencia de Valencia, ya
en mayo de 1610 se lamentaba de «la falta de trabajadores causada por la expulsión de los propios moriscos que lo eran en extremo».150 El problema económico se planteó al quedar sin rendimiento los capitales invertidos en créditos agrícolas en la forma
de censos al quitar, cuyas rentas pagaban los expulsados judíos.151
Estas penosas situaciones causaron una gran reducción de mano
de obra en la huerta valenciana, ya que el 35% de los campesinos
eran moriscos; y en este sentido hay que destacar que en poco más
de tres años dejaron Valencia alrededor de 150.000 moriscos. Y
en 1638 seguían deshabitados casi la mitad de los lugares de moriscos abandonados en 1609. El hecho de la desaparición de tanta
mano de obra especializada en el riego y en los cultivos de huerta, hizo que por parte de los dueños se tratara de concertar nuevos
contratos y de propiciar fórmulas jurídicas que aseguraran la continuidad del cultivador en la tierra.
Castilla monopolizó el comercio no sólo con los demás reinos
de España sino con las Indias, y hubo una política agraria que cambió los productos de huerta por cereales (arroz), olivos y viña, productos de mas baja rentabilidad. Esto unido a luna constante reducción de los precios agrícolas hace que Valencia, en siglos posteriores
(XVII y XVIII), pierda parte de su hegemonía en el comercio mediterráneo.
149
En este sentido, VICENS VIVES en «Historia Económica de España», Ed. Teide,
Barcelona, pág. 384.
150
Un documento que nos trasmite la gravedad del problema que se planteó es la carta que el Arzobispo de Valencia dirigió a uno de los Ministros del Rey Felipe IV: «Todos
quantos son necesarios a la República para el gobierno y ornato espiritual y temporal de
ella, dependen del servicio de los moriscos y se sustentan de los censales que han cargado ellos o sus antecesores sobre lugares moriscos y así, viendose imposibilitados de vivir,
avrian de recurrir a valerse de sus Fueros y a representarle a S.M. lamentando su miseria
y destrucción», cit. por VICENS VIVES, en op. cit., pág. 385.
151
Esta situación intentó remediarse por parte del Rey, con una serie de Pragmáticas
para la reducción y hasta la redención de Censos (P. 1609, 1614 y 1622).
81
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
Como sabemos, las Recopilaciones Nueva y Novísima fueron
la síntesis de varios siglos de ordenación legislativa en nuestra
Península. En el panorama legislativo de la Edad Moderna se suceden las Pragmáticas Reales y las Reales Ordenes, en las que se va
estructurando la regulación de nuestra institución. Como opinaba
el Prof. GlSBERT, las Recopilaciones «ofrecen como una sucesión
de estilos de arquitectura en un mismo edificio, entre los siglos
XIII al XVIII (...) porque si repasamos sus páginas entramos en un
mundo y en la mente del jurista castellano de tres siglos: un hemisferio; el otro estaba ocupado por el Derecho Común de las Partidas».152 Las Partidas se aplicaban como fuente de segundo grado.
La costumbre sigue manteniendo parte de los derogados Fueros
en cuanto a nuestra institución se refiere, sobre todo cuando el derecho positivo no llega a satisfacer las necesidades de los particulares Al mismo tiempo van surgiendo otros usos y costumbres nuevos, sobre todo en relación a la tendencia a la perpetuidad, a las
reglas sobre las mejoras, transmisión hereditaria del contrato, etc.
b) Estado de la cuestión en la doctrina
Entre los escritores de la época de la Ilustración, se reflejó el estado de la cuestión agraria en la España de los siglos XVII y XVIII, bastantes de cuyos problemas se trasladaron a la España del siglo XIX,
y que fueron criticados y puestos de relieve propio en las tesis mantenidas por dos sectores opuestos en sus doctrinas: las doctrinas individualistas y las colectivistas, tesis que también influyeron en el
desarrollo de la regulación de los arrendamientos como veremos.
Así, en el s. XVII escritores como GONZÁLEZ DE CELLORIGO153
consideran que «el labrar heredades de otro llevadas en arriendo
152
En «Historia del Derecho», 1977.
Abogado de la Real Cancillería de Valladolid al redactar sus «Memorias de la Política necesaria y útil reestructuración de la República de España y Estados de ella y del
desempeño Universal de sus Reinos», defiende el oficio de labrador. Cit. por J. COSTA en
su obra «Colectivismo Agrario», págs. 85 y 86.
153
82
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
constituye un estado sumamente imperfecto», ya que ala sazón a
estos arriendos «se les siguen innumerables obligaciones, imposiciones, censos y tributos, además de pechos,154 cargas reales y
personales a que los más dellos son obligados».
Entre otros precedentes de las tesis del colectivismo, que culminaron en el siglo XIX con las doctrinas de JOAQUÍN COSTA,
defendidas posteriormente, cabe citar a LÓPEZ DEZA, quien en el
año 1618155 al ensalzar los procedimientos antiguos de «emphiteusis o arrendamientos perpetuos de aziendas rayzes», condena
determinadas prácticas de censos al quitar «porque merced a los
cuales los adinerados viven a costa del sudor de los labradores a
los que esclavizan...». Y aboga porque «se faculte a los labradores para exigir el arrendamiento perpetuo o temporal de las tierras
que labraren pagando el tres y tercio por ciento de su valor en la
especie de fruto que produjeren».
PABLO DE OLAVIDE156 y sus seguidores defendieron una serie
de medidas en pro de la agricultura. La primera se concretaba en
fijar un máximum de extensión a la labor de los agricultores que
explotaran tierras propias y en declarar ciertos arrendamientos o
vinculaciones de loas agricultores con las tierras en perpetuos, por
el llamado en las leyes de la Mesta «derecho de posesión». La
segunda abogaba por que los arrendamientos de tierras se convirtieran en quasi-enfiteusis, aun sin la voluntad de los dueños. Otra
de las medidas en pro de los arrendamientos, era la de reducir las
rentas tasándolas por la autoridad del Estado, considerando dichas
154
Nombre que se daba al pago de censo o canon al señor por el usufructo de una tierra, en la España de los siglos XIV al XVI.
155
«Gobierno Político de la Agricultura», dedicado a don Femando de Azevedo, Arzobispo de Burgos y del Consejo de su Majestad, Madrid, 1618. folio 125.
156
Gran defensor de la Ilustración y de sus doctrinas. Fue Intendente de Sevilla y
Superintendente de Sierra Morena, en la que intentó hacer realidad sus ideas reformistas
del agro español. Se pidieron diversos Informes para dictar una Ley agraria a los IntendenteS'del Sur. Su informe se enfrentó al de JOVELLANOS, que como sabemos, fue el que
triunfó, en las Cortes de Cádiz (1812). Se les planteó un cuestionario de 5 puntos: en el 3.º
y en el 4.a se trataba de los arrendamientos rústicos. Se tituló «Informe de la Real Junta
General de Comercio de Sevilla. Memorial ajustado al Expediente para una Ley Agraria».
Hemos consultado y citados los folios 147 y 148.
83
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
rentas como «una indemnización por el dominio útil expropiado,
prohibiendo, en todo caso, los subarriendos». Y la cuarta medida,
la de obligar al propietario que no cultivara a arrendar.
Frente a estas tesis, las individualistas de JOVELLANOS, que
clamó contra las mismas y sus principios, manteniendo que «si se
diese oido a tales ilusiones, ni el tiempo, ni el precio, ni la forma
de los contratos serían libres; todo sería necesario y regulado por
la ley entre propietarios y colonos y en semejante esclavitud, se
preguntaba, ¿Qué sería de la propiedad? ¿Qué del cultivo?».157
Para el autor lo fundamental era la defensa de la iniciativa privada y el triunfo del dogma de la autonomía de la voluntad en los
contratos. Porque el oficio de las leyes respecto de la propiedad y
del trabajo, no debe ser excitar ni dirigir, sino solamente proteger
el interés de sus agentes naturalmente, ya que esta protección «no
tanto estriba en presentarle estímulos, como en remover los estorbos que retardan su progreso».
Y en relación a los arrendamientos agrícolas, combatió todas
las reivindicaciones defendidas en los otros expedientes y en especial el de PABLO DE OLAVIDE, abogando contra el privilegio de
posesión aplicado a la agricultura, las tasas de rentas, el pago de
ésta obligatoriamente en frutos, la prohibición de subarrendar y
la extensión o reducción de campos o partidas de labranza.
JOAQUÍN COSTA recogió las tesis de los Reformistas, sobre
todo las doctrinas de OLAVIDE, y rebatió las de JOVELLANOS, que
según el autor se alzó como defensor acérrimo del derecho de propiedad y en general contra todo aquello que atentara a la libertad
de los cultivos. Para el autor había, no sólo que resolver problemas puntuales de los arrendatarios, sino hacer del contrato el gran
157
«Informe sobre la Ley Agraria», Biblioteca de Autores Españoles, I.E.P., Madrid,
1955, pág. 103. La portada de la edición de 1795 reza así: «Informe de la Sociedad Económica de esta Corte Real y Supremo Consejo de Castilla en el Expediente de la Ley Agraria extendido por el individuo de número el señor D. Gaspar Melchor de Jovellanos, en
nombre de la Junta encargada de su formación y con arreglo a sus opiniones. Madrid, año
MCCXCV.
84
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
instrumento de reforma del colectivismo agrario, ya que la propiedad no explotada sería, a través del arrendamiento, expropiada con abono de una indemnización consistente en la pensión o
renta anual que el autor definía como «el rédito del capital no satisfecho de presente».158
c) Derecho positivo y consuetudinario
c.l. Disposiciones legales sobre el contrato en el s. XVIII
Los vaivenes ideológicos se dejan entrever en las disposiciones legislativas dictadas a lo largo de los siglos XVIII y XIX. Citaremos las Reales Cédulas de 21 de junio y de 20 de diciembre de
1768. En la primera, se ordena que «nadie tomará en arrendamiento más tierras que las que hubiere de cultivar por sí propio,
prohibiendo en absoluto los subarriendos», norma que luchaba
contra los especuladores del suelo rústico, situación que tanto criticaban las doctrinas colectivistas. Esta Real Orden iguala los derechos de los arrendatarios y subarrendatarios «de forma que éstos
habían de entenderse directamente con el propietario». La segunda
de las normas,159 protege a los arrendatarios frente a los arrendadores que los desahuciaban y en ella se manda a «todos los Corregidores, Intendentes i Justicias no permitan se despoje a los renteros de tierras y despoblados de las que tengan en arrendamiento,
haciendo así extensivo a todo el Reino la posesión que en virtud
de executorias antiguas y modernas, gozan los labradores de las
tierras de Salamanca».
Como vemos, dicho privilegio que se contenía entré los Privilegios de la Mesta se extiende a todo el Reino y en particular a los
labradores. En este sentido, OLAVIDE abogó por conceder a los
arrendatarios este privilegio por el que «el labrador adquiere una
especie de dominio útil, aunque impropio de las tierras del arrien138
159
«Colectivismo», cit, pág. 151 a 174.
Contenida en la Ley 3.a del Libro V de la Novísima Recopilación.
85
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
do, que le inclina a mantenerlas y mejorarlas, mirándolas como
propias con la seguridad de que satisfaciendo el arriendo no se les
puede despojar de la "posesión" y aún deberá disponerse que continúe en los hijos y herederos que sucedieren en el ganado y en
los aperos de labranza».160
Este precepto rigió sólo dos años, siendo derogado por Real
Cédula de 2 de mayo de 1770, al regular que «en los arriendos de
tierras, fundos y posesiones de particulares quedan en libertad sus
dueños para hacerlo como les acomode y se convenga, en caso de
continuación o de despedidas, "como mutuo desahucio" estableciéndose si no hay aviso por parte del arrendador, la tácita reconducción durante otro año, sin que los colonos tengan derecho a
tanteo, ni a ser mantenidos mas que lo que durare el tiempo estipulado en los arrendamientos».161
Pero volvió la regulación a dar otro vaivén, esta vez a favor de
los arrendatarios, al ser derogada la anterior normativa por Real
Cédula de 6 de diciembre de 1785, en la que se previno que «si los
dueños, acabados los contratos, quisiesen despojar a los arrendadores (se refiere a los arrendatarios: ya hemos observado la ambigüedad del término, cuestión que se refleja en la costumbre valenciana) con pretexto de cultivar la tierra por sí mismos, no se les
permita, si no concurre la circunstancia de ser antes de ahora labradores con el ganado de labor correspondiente y al mismo tiempo,
residentes en los pueblos en cuyo territorio se hallen las tierras».
Real Cédula que por su conflictividad sufrió diversas vicisitudes,
siendo derogada y vuelta a implantar en fecha de 8 de septiembre
de 1794. Es interesante ver que nace el derecho de recuperación
de la finca por parte del propietario, derecho que como sabemos,
existe en la Ley Valenciana en la actualidad, como posibilidad del
arrendador de recuperar la tierra arrendada a un arrendatario histórico.
160
Folio 148, op. cit.
161 Novísima Recopilación, loc. cit.
86
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
c.2. Figuras arrendaticias contractuales y consuetudinarias
Ensombrecía al legislador la imagen de los arrendamientos «a
todo tiempo» o «para siempre» recogidos en las Partidas, que ya
hemos comentado. Se trata esta de una modalidad muy arraigada
en los usos consuetudinarios y de los que aún hay vestigios en el
suelo hispano, no sólo en Valencia sino en otras Comunidades
españolas, y que se han intentado solucionar por la Ley de febrero de 1992 de arrendamientos históricos, ya citada, que ordenaba
un sistema de acceso a la propiedad de este tipo de arrendatarios,
derecho que ya ha finalizado el 31 de diciembre de 1997, aunque
a los arrendatarios mayores de 55 años a la entrada en vigor de la
Ley (1992) se les autorizó la solicitud del acceso hasta su jubilación (es decir, el derecho ha caducado para todos el año 2002).
El mismo JOVELLANOS conoce todos los problemas que se plantean en relación con estos arrendamientos consuetudinarios, y en
carta dirigida a D. Antonio Ponce comenta la costumbre existente
en los caseríos vizcaínos y asturianos en que se suceden los arrendatarios de generación en generación, y «sería mirado como un
tirano el dueño que sin causa justísima arrojase al casero del hogar
de sus descendientes». Y describe una especie de propiedad compartida, según el citado autor, porque el colono «se cree partícipe
de la propiedad y de aquí que no le duela hacer, mejoras en los predios en que cree vinculada la subsistencia de su posterioridad».162
JOAQUÍN COSTA, comentando una investigación de FERMÍN
CABALLERO,163 destaca esta realidad social en la que la costumbre, aun contra legem, es Ley, y también habla de Vascongadas en
donde el arrendatario disfruta de hecho del dominio útil, ya que
el aldeano ve en la realización de las mejoras la prenda de su seguridad, el lazo indisoluble que le va uniendo a la tierra, el derecho,
en fin, que le constituye en condueño de la finca haciendo impo162
«De generación en generación». Biblioteca de Autores Españoles,T. II. Carta a D.
Antonio Ponz, págs. 293 y 294.
163
En «Colectivismo», cit., pág. 234.
87
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
sible el desahucio, ya que «el dueño se vería condenado por la
opinión del país y abrumado por el peso de la pública execración».
Durante los siglos XVIII y XIX siguen pactándose este tipo de
arrendamientos consuetudinarios en Valencia, y de ellos tenemos
noticias en esta época. Así, la Comisión Provincial de Reformas
Sociales afirmaba que «el arrendamiento en la vega de Valencia
y el cultivo de huerta se transmite hereditariamente, por tácita
reconducción de padres a hijos»,164 hasta el punto de haberse,
según el citado Informe, perdido el hábito de celebrar contratos
de arrendamientos de fincas rústicas. Y en una encuesta realizada
por el Ateneo Casino Obrero de Valencia, al preguntar por la duración del contrato, el Presidente de la Sociedad Cooperativa de
Ruzafa contestó «que los arrendamientos no tienen término, pues
son hereditarios».165
Mas a pesar de estos testimonios, y junto a ellos, al echar una
ojeada a los Protocolos Notariales de los siglos XVII y XVIII constatamos la existencia de abundantes contratos de arrendamientos
de fincas rústicas cuya duración es temporal, de cuatro años con
prórroga de otros cuatro. Los pactados hasta el s. XVII seguían las
reglas de los Fueros, acogiéndose en el s. XVIII al Derecho común.
Es interesante destacar la importancia que se daba en estos pactos a las obligaciones del arrendatario, en relación con el cuidado
y mejora de las plantaciones existentes, o los compromisos de
plantar nuevos árboles, todo a su propia costa, adornando el contrato con frases como las de «según práctica y estilo de buen labrador». Hay pactos que parecen referirse a que la causa del mismo
es el «intuitus personae», razón alegada al prohibir el subarriendo,
porque por la parte arrendadora «sólo se aprobaba la habilidad y
experiencia en la agricultura del propio arrendatario contratante
directo».166
164
En «Reformas Sociales», tomo III, pág. 10.
Comentado por COSTA en op. cit., pág. 492.
El contrato comentado es el firmado por el Notario Joaquín Lombart en 1659. Protocolo núm. 6416 del mismo Archivo de Valencia.
165
166
88
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Las ideas de JOVELLANOS, trasplantadas al famoso Informe ya
citado que él mismo redactó, triunfaron en las Cortes de Cádiz,
en las que según CÁRDENAS «Jovellanos fue el único de los informantes que no consintió en sacrificar ningún derecho de la propiedad a los intereses de la agricultura».167
c.3. Disposiciones legales sobre arrendamientos del s. XIX
La realidad es que estos contratos de larga duración o para siempre desaparecen de la legislación española definitivamente por la
Ley. de 8 de junio de 1813 (Decreto-Ley), a la vez que regulaba el
cerramiento de las fincas de labor, solucionando la secular cuestión; entre la ganadería y la agricultura a favor de ésta; abolió todas
las restricciones e hizo una nueva reestructuración de las cuestiones rmás conflictivas, como la de los arrendamientos rústicos.
Así, en su art. 2° establecía la libertad de pacto y de precio,
prohibiendo el privilegio de la tasa al afirmar «que ni el dueño ni
el arrendatario de cualquier clase podrán pretender que el precio
estipulado se reduzca a tasación». En su art. 3. s , siguiendo la tradición de las Partidas, establece una escueta regla sucesoria: los
arrendamientos obligaran del mismo modo a los herederos de
ambas partes. Y en los arts. 4.º y 5.º. se determinan dos clases de
duración: a) los de a tiempo determinado, para los que exige que
«feneceran con el plazo, sin necesidad de mutuo desahucio y sin
que el arrendatario de cualquier clase pueda alegar posesión para
continuar contra la voluntad del dueño cualquiera que haya sido
la duración del contrato»; b) los arrendamientos por tiempo indeterminado. Estos últimos son regulados en su art. 6.º al establecer
la duración de los arrendamientos sin tiempo pactado, es decir,
indeterminado; se dejaba el plazo a la voluntad de las partes contratantes, pudiendo ser disueltos con preaviso de un año a la otra
parte. Como hemos visto, al citar por dos veces el privilegio de la
167
Loc. cit., pág. 316.
89
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
posesión, la realidad social se deja entrever cuando es el propio
legislador el que pretende acabar con el famoso privilegio, que
como hemos comentado había estado vigente durante un corto
periodo de tiempo, al afirmar el precepto que «tampoco tendrá el
arrendatario derecho alguno de posesión una vez desahuciado por
el dueño». Y sólo respeta algunos derechos de zonas que como
Galicia y Asturias mantenían regímenes forales especiales de la
tierra (foros y otros institutos afines).
J. COSTA criticó la Ley, al mantener que en la misma «se quiso
abolir todas las restricciones que a la facultad de disponer había
impuesto la Ley hasta entonces a los propietarios en beneficio de
los arrendatarios y poseedores». Y en especial, para el citado autor
se vuelve a la temporalidad contractual disponiendo que todos los
arrendamientos de fincas terminaran en el plazo señalado en el contrato o por la voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso.168
Como todas las leyes conflictivas del s. XIX esta Ley sufrió
diversas vicisitudes, siendo derogada y vuelta a implantar por
Decreto de 6 de septiembre de 1836, en el que se liberalizó por
completo el derecho de arrendamientos rústicos, tradición heredada por la Ley sucesora en la materia, el propio Código civil, que
en forma general y escasa reguló el arrendamiento de predios rústicos a partir de 1889, diseñando una posición claramente protectora de los derechos del propietario-arrendador.
c.4. La desamortización y los llamados contratos
de arrendamientos antiguos
Es necesario destacar la influencia que el proceso desamortizador del s. XIX tuvo en las relaciones arrendaticias, ya que las
mismas se vieron turbadas por el cambio de los propietarios de
las parcelas que cultivaban.
168
«Colectivismo», cit., pág. 401.
90
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Un economista de la época, FLÓREZ ESTRADA, crítico del proceso desamortizador, opinaba que los bienes procedentes de dicho
proceso no debían ser vendidos en pública subasta, ya que con
estos planes de venta «todas las clases de la sociedad quedaban
altamente perjudicadas; y sólo ganan los especuladores en la degradación del género humano, sólo ganan los hombres habituados a
enriquecerse escandalosamente en pocos días, sin más trabajó que
el de especular sobre la ignorancia y miseria de los pueblos y sobre
la injusticia de los gobernantes».169 Asimismo decía que con dichas
tierras lo que debía hacerse era implantar un plan sencillo de arriendos enfitéuticos, ya que «tenían la ventaja de promover instantáneamente la riqueza nacional y de aumentar en proporción los
recursos del Estado. Y el Gobierno, al terminarse el tiempo del
arriendo; se hallaría dueño de las fincas que hoy posee, pero con
la diferencia que éstas tendrían un valor doble o triple del que
actualmente tienen». El Profesor PESET al comentar sus ideas, opina de él que fue «una voz discordante, una utopía y un vaticinio,
pero no favoreció los beneficios y las glorias que se prometían los
liberales con su nueva propiedad».170
No fue este sistema de ventas masivas de bienes inmuebles en
pública subasta nada positivo para los arrendatarios ni para los
agricultores, en general. Ya que, en opinión de FLÓREZ ESTRADA,
«hará la suerte de esta numerosa clase más desgraciada de lo que
es aún en la actualidad», porque nacían para los mismos nuevos
problemas, ya que «los arriendos de bienes pertenecientes a conventos y a familias de la antigua nobleza eran generalmente equitativos por el hecho del mucho tiempo que había transcurrido desde su otorgamiento; los nuevos compradores de fincas pertenecientes
a Conventos por lo general, han subido la renta (...) y esta subida
169
«Del uso que debe hacerse de los bienes nacionales», pub. en El Español, el día
28 de febrero de 1836. Recogido en «Obras de Florez Estrada», pub. por Biblioteca de
Autores Españoles, tomo 112, págs. 361 a 364.
170
En «Derecho y propiedad en la España liberal», Esttrato dal volume «Quaderni
Fiorentini per la Storia del pensiero giuridico moderno», núms. 5 v 6, Milano, 1978, pág.
497.
91
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
de renta hará que los pueblos detesten las nuevas reformas (...) ya
que las rentas antiguas eran mucho más moderadas».171
Sin embargo, los planes del Gobierno eran los de convertir en
propietarios a una buena parte de los españoles, planes que desgraciadamente no se cumplieron ya que, tal y como se había anunciado por los teóricos, se originó una gran depreciación de los bienes inmuebles, consecuencia lógica de ventas continuas y apresuradas,
que volvió a llevar a acumular en pocas manos (las de los especuladores y nuevos burgueses enriquecidos con la industria naciente) las tierras subastadas.172 Y entre estos planes también contaban algunos pequeños arrendatarios, ya que tendieron a convertirlos
en propietarios o al menos, en detentadores del dominio útil. Nos
referimos a los que hemos llamado «arrendamientos antiguos».
Así, a partir del 1 de mayo de 1837, una Ley dictada por Isabel II disponía que «se declaran en estado de redención (...) todas
las cargas o rentas exigidas con título de foro, enfiteusis o de arrendamiento, cuya fecha sea anterior al año 1800, que se paguen por
posesiones, caseríos, tierras, cotos o lugares pertenecientes a las
Comunidades y Monasterios extinguidos de ambos sexos» (art.
1.º). Como vemos, se refería sólo a tierras cuyos antiguos propietarios fueran la Iglesia o sus Instituciones, Conventos, Monasterios, Comunidades Religiosas, etc. Y en el art. 4° establecía que
«se entenderá siempre que los arrendamientos de largo tiempo
sobre los que versan y de los cuales debe haber razón exacta en
las oficinas del Crédito Público, no excedan de 1.100 reales mensuales».
Nace con esta Ley una nueva figura en el derecho de arrendamientos español: la de los arrendamientos antiguos, precursora de
171
Op. cit., pág. 262.
Muy interesante para conocer el fenómeno de la desamortización en tierras valencianas es la obra de JUAN ROMERO GONZÁLEZ, «Propiedad y Sociedad Rural en la España
Mediterránea. Los casos valenciano y castellano en los siglos XIX y xx», Serie Estudios,
pub. MAPA, 1983.
172
92
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
los futuros arrendamientos protegidos, previa exigencia de que no
superaran los 1.100 reales de renta mensual y de que fueran anteriores a 1800. Y en el decreto de 11 de marzo de 1943 se incluyó un
nuevo requisito, el de que la tierra arrendada hubiera pertenecido
en arrendamiento y sin interrupción a una misma familia. El derecho de redención podía ejercerse abonando al Estado un capital de
redención pagadero en cuatro años, en cuartas partes, al fin de cada
año; en títulos desamortizadores o su equivalente en metálico.
En la Instrucción de 1855 (1 de mayo), vuelven a reiterarse las
mismas condiciones a efectos de redención, incluyendo las fincas
que hubieren pertenecido a Ayuntamientos y Corporaciones al
mantener que «Igualmente se admitirán redenciones de los arrendamientos que se paguen, a las Corporaciones cuyos bienes se declaran en venta...».
En cuanto a los colonos que no pudieran o quisieran ejercer
este derecho a redimir, pero que gozaran de las condiciones citadas, se les otorgó el dominio útil de las fincas que disfrutaban hasta ese momento en arrendamiento. Es decir se les considero como
detentadores del dominio útil con sólo referenciar el citado arrendamiento en las oficinas provinciales y presentar la documentación
acreditativa pertinente. Ello sé deduce del art. 261 de la citada Instrucción, cuando dispone que «cuando se traté de arrendamiento
o enfiteusis se advertirá en el anuncio que lo que la nación vende
es el dominio directo, pues que el útil queda a favor del colono o
enfiteuta pagando la renta estipulada en el contrato que haya servido de base para la capitalización».
La Jurisprudencia de la época actuó ampliando e interpretando
el sentido de estas disposiciones. Y así, la sentencia de 10 de octubre de 1868 interpretó el sentido de la Ley y sus verdaderos objetivos, al mantener que «lejos de permitir la división de los dominios útil y directo de las propiedades se propuso, por el contrario,
reunir uno y otro en los antiguos arrendatarios, mediante el pago,
en el término de cuatro años, del valor capital de aquellos». Y en
93
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
otra sentencia, de 13 de julio de 1871, se determinan y aclaran los
requisitos necesarios para su calificación como de redimibles.173
La Real Orden de 24 de diciembre de 1860 vuelve sobre este
sistema de redención o de confirmación del dominio útil; la sentencia de 13 de julio de 1871 cita y comenta la aludida Orden al
concretar que «la continuidad se entiende no sólo respecto de los
que proceden de sucesión directa de padres e hijos, sino a los parientes por riguroso orden de sucesión dentro del décimo grado,
lo cual admite la sucesión colateral a falta de la directa. Con arreglo
a esta doctrina a la esposa viuda que retenga la colonia no se le
concede derecho propio alguno, sino únicamente el que no se interrumpa el que en su día pueda corresponder a sus hijos».
El Real Decreto de 30 de abril de 1879 es el último que hemos
encontrado en relación con el tema que nos ocupa. En él se defiende el derecho del subarrendatario a sustituir al arrendatario cuando
este ha actuado como intermediario o «prestamero» de la tierra.174
Se subestima los posibles derechos del arrendatario intermediario, por los del subarrendatario, cultivador de la tierra: la ratio
legis alegada por el legislador y repetida por varias sentencias
jurisprudenciales, es la de que se pretende, a través de la Ley, premiar la laboriosidad y constancia de los verdaderos empresarios.
Se protegía a la empresa creada por el subarrendatario, subvalorando el papel del arrendatario titulándolo de mero «prestamero».
173
Expone que: «Son redimibles los arrendamientos anteriores a 1800 que se paguen
a las Corporaciones cuyos bienes se hallen declarados en venta, que no excediendo de
1.100 reales en su origen o en el año último, hayan estado desde la citada época en manos
de una misma familia: la continuación de dichos arrendamientos se entenderá no sólo de
los que proceden de línea directa, sino a los parientes por riguroso orden de sucesión dentro del décimo grado», pub. en Gaceta, de 25 de septiembre de 1871.
174
Dice el Real Decreto que: «Están comprendidos, en las prescripciones legales que
autorizan a los llevadores de fincas de Corporaciones que desde antes de 1800 han estado
arrendadas en unas mismas familias, para redimir los arrendamientos a los subarrendadores de aquellas, si en el caso de que hubiesen estado arrendadas a un solo individuo, aparece que éste no tuvo otro carácter que el de prestamero o administrador, siendo los otros
los verdaderos cultivadores y llevadores de ellas y los que en realidad satisfacían el precio del arriendo, porque las citadas leyes han tenido por único objeto premiar la laboriosidad y constancia de los que las han cultivado».
94
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Suponemos que dicho R.D. que hemos comentado estaría vigente hasta la promulgación del Código civil en el año 1889, Código
en el que no encontramos rastro de esta institución, por lo que no
es posible su redención a partir del mismo, aunque sí que se recogen artículos destinados a la redención de censos y foros, aún
vigentes, en la actualidad.
En vista de lo expuesto, podemos concluir que, en primer lugar,
no podemos dudar de la existencia de estos arrendamientos durante el siglo XIX y a comienzos del siglo XX, ni de que fueron
englobados y tratados uniformemente, bajo la denominación de
arrendamientos antiguos, todas aquellas fórmulas contractuales
que se habían perpetuado y regido por la costumbre,175 no sólo en
Valencia sino también en bastantes otras comarcas españolas, por
los Decretos desamortizadores. En segundo término, y en cuanto
a su naturaleza jurídica, ya hemos visto cómo los arrendamiento
antiguos la ley los equiparaba a las figuras censales, ya que les
daba un tratamiento semejante, y aunque en ningún momento sus
disposiciones los confunden, hay que tener en cuenta que sí se
concedió a los arrendatarios «un dominio útil» sobre la tierra que
cultivaban en arrendamiento, en el caso de que no accedieran a la
propiedad, por lo que es de suponer que se trasformaran en censos enfitéuticos aquellos que no se redimieran.
En cuanto a los arrendamientos valencianos, siguieron subsistiendo a pesar de los cambios de propietarios de las tierras, pasando las mismas de las llamadas «manos muertas» a ser propiedad de particulares; por ejemplo la Orden de Calatrava (Burriana)
poseía prácticamente todo su término municipal, y pasó al dominio de cuatro o cinco grandes propietarios, y ya en 1850 encontramos la zona reparcelada por herencias o por ventas a trozos, y
175
En una disposición adicional al Real Decreto Ley sobre arrendamientos rústicos
de 21 de noviembre de 1929 se decía que «El Gobierno, apreciando las condiciones especiales que determinan en las diferentes Comarcas de España las relaciones del Colonato
agrario, podrá suspender la aplicación de esta ley», artículo que presupone la existencia
de diversas fórmulas arrendaticias.
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reconvertida de secano en regadío (de viña a huertos de naranjos).
Informa GARRIDO176 «que los arrendatarios efectuaban la plantación por cuenta de los dueños y disfrutaban gratuitamente de las
fincas mientras crecían los árboles». Al mismo tiempo, los propios labradores fueron haciéndose con pequeñas parcelas de secano (zonas de marjal) que era tierra muy depreciada y barata, por
lo que pronto la transformaron y convirtieron en naranjales, pasando a ser propietarios y arrendatarios, situación muy corriente en
las zonas de huerta y de naranjos en el momento actual.
c.5. La distinción entre arrendamientos ordinarios y protegidos
Hemos pretendido ir insertando los arrendamientos históricos
valencianos en las leyes dictadas en cada momento de su historia,
y seguir su trayectoria a través de cada época sin perder de vista
la costumbre y tradición que los han ido moldeando y distinguiendo
con características propias. Para terminar este seguimiento histórico de los arrendamientos consuetudinarios valencianos, y para
no dejar incompleta esta recopilación, vamos a continuación a
completar la figura de los que la Ley titula «arrendamientos ordinarios», es decir, aquellos que a partir del Decreto de 13 de junio
de 1813 quedaron bastante liberalizados y han seguido regulándose en el siglo XIX por los propios Decretos desamortizadores,
en los que siempre se establecieron diferencias entre los considerados «ordinarios» y los «arrendamientos antiguos». Y ya a finales del siglo XIX, con la promulgación del Código civil, pasan a
regularse por los preceptos correspondientes de dicho Código y
más tarde por la legislación especial sobre arrendamientos rústicos hasta la actualidad.
Esa tendencia de liberalización y de protección al arrendador
como propietario, frente al arrendatario, se refleja en el Decreto
de 1 de mayo de 1855, el cual en su art. 28 impone como causa
116
Op. cit.,págs. 74 y 75.
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ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
de desahucio, o mas bien declara caducado el derecho arrendaticio ante el cambio de propietario por desamortización y venta de
la finca en pública subasta, al establecer que «un año después de
publicada esta Ley, caducarán los arrendamientos pendientes, sin
perjuicio de las indemnizaciones que puedan tener las partes contratantes». Y en el Decreto de 30 de abril de 1856 aparecen normas más concretas al respecto. Así en el art. 2.- del Decreto se
advertía que «los contratos de arrendamientos de bienes que no
se hayan vendido subsistirán hasta que se cumpla el tiempo de
duración o hasta que se verifique la venta, en cuyo caso tendrá
lugar lo previsto en el art. 1 .s (su caducidad por venta y cambio
de propietario) sin otra indemnización que la de los abonos y mejoras existentes en el campo, según la costumbre de cada localidad,
siendo esta indemnización dé cuenta del comprador, a juicio de
los peritos», añadiendo el precepto que «a no ser que el comprador prefiera dejar subsistente el contrato de arrendamiento hasta
que terminé el plazo estipulado».
Las figuras de los arrendamientos rústicos protegidos y los
especialmente protegidos, fueron respectivamente creados por
leyes de 28 de junio de 1940 y de 1942, la primera de las cuales
además restableció la Ley especial de 15 de abril de 1935 sobre
arrendamientos rústicos.177 Tanto el arrendamiento protegido como
el especialmente protegido, creado por Ley de 1942 (los anteriores al 1 de agosto de 1942 cuya renta no exceda de 40 quintales
métricos de trigo y el cultivó se realice de modo personal y directo por el arrendatario), se han considerado prorrogados a través
de prórrogas periódicas casi hasta la Ley de 1992 que reguló su
acceso a la propiedad.
El Profesor de Derecho civil VALVERDE ya hace muchos años
se preguntaba si dichas prórrogas no son incompatibles con la
177
Dictada en la República Española, cuando fue Ministro de Agricultura Giménez
Fernández. Es un ejemplo de legislación especial de una institución que el Derecho común
había encerrado en Códigos hasta el momento, y ello debido a la evolución del Derecho
ante las nuevas necesidades económicas y sociales.
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DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
naturaleza del arrendamiento, «ya que llegan a suponer una eliminación del derecho de propiedad que convierten este contrato
verdaderamente en una enfiteusis que ni siquiera necesita redención para extinguirse».178 Y el tratadista del contrato RODRÍGUEZ
JURADO,179 criticaba esta tendencia a perpetuar los contratos arrendaticios, al mantener que «el contrato no sólo se deforma sino que
deja de tener la naturaleza jurídica del arrendamiento». Y el propio Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de febrero de 1908 opinaba que «la circunstancia de la perpetuidad del arrendamiento
no se aviene ni conforma con las condiciones intrínsecas de dicho
contrato», aunque admitía que sí que era lícito concertarlo por
varias generaciones.
A partir de este momento, entendemos se establece en las leyes
la separación entre los contratos de arrendamientos ordinarios, o
sea de duración determinada y derivados de relaciones típicamente
personales y obligacionales, y aquellos que por sus especiales
características estaban anclados en el pasado, seguían en la misma familia y su regulación se basaba en reglas y usos tradicionales de cada comarca o región.
No obstante, a pesar de ser «ordinarios», la legislación especial sobre todo a partir de 1980 vino a proteger a todos los arrendamientos rústicos con una larga duración (mínima de seis años
más otros seis la primera prórroga) y prórrogas continuadas (3
prórrogas de 3 años cada una) forzosas para el arrendador. Esta
situación se ha mantenido hasta el año 1995, en que la Ley 19/1995
de Modernización de las explotaciones agrarias modificó la duración de los nuevos arrendamientos que se pactaran, establecido
un plazo mínimo de cinco años al cabo de los cuales el arrendador puede recuperar la finca, pero si no lo hace, se entiende el contrato prorrogado tácitamente por prórrogas sucesivas de tres años
cada una, pudiendo el arrendador recuperar la finca al cabo de
178
En «Derecho Civil», tomo III, 4.a edición, pág. 585.
En «Comercio a la Legislación de Arrendamientos de Fincas Rústicas», Madrid,
Reus, 1942, pág. 107.
179
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ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
cada prórroga. Como vemos la liberalización ha sido importante,
aún llevada al máximo extremo por la actual Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2003, cuyo plazo mínimo, se ha reducido a tres, con gran descontento de los agricultores.
Ya hemos comentado que por medio de la Ley Estatal de Arrendamientos Históricos de 1992 se arbitró un sistema de acceso a la
propiedad para los arrendamientos anteriores al Código civil y los
especialmente protegidos nacidos de la citada Ley de 1942. Este
derecho reconocido en la citada Ley es de forzosa aceptación para
el propietario, y han modificado los artículos sobre acceso a la
propiedad de los arrendatarios previstos en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, vigente en ese momento, y hoy derogada.
Ya hemos defendido con anterioridad las razones jurídicas que
avalaban las tesis de la Profesora LLOMBART BOSCH que en una
Ponencia al VI Congreso Nacional de Derecho Agrario, celebrado
en Málaga en marzo de 1997, aconsejaba a los arrendatarios históricos valencianos lo siguiente: «En conclusión y en aras de una
mayor seguridad jurídica aconsejamos a todos los arrendatarios
históricos valencianos, hayan sido declarados históricos al amparo de la Ley Valenciana o no, que soliciten su acceso a la propiedad a través de la Ley Estatal, si están incursos en los requisitos
y condiciones que dicha regulación exige, antes del 31 de diciembre de 1997. Y ello a pesar de que consultados los técnicos de Consellería nos aseguraron que los plazos de prórroga legal no les
afectan, al ser declarados por la Ley como indefinidos».180
Y la razón de aconsejarles ese camino es la de que no les quedaba otro para verse convertidos en propietarios, sueño de la mayoría de los arrendatarios históricos, ya que cultivan fincas que, dado
su emplazamiento periurbano o cercanas a poblaciones, esperan
su conversión en zonas urbanas con el consiguiente aumento de
«Configuración jurídica de los arrendamientos rústicos valencianos», op. cit.
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valor. Y ello porque la Ley Valenciana, que arbitra muy bien el
reparto de plusvalías en caso de expropiación o de modificación
de la calificación del suelo que ocasionen la finalización del arriendo
rústico, sin embargo no ordena un acceso forzoso a la propiedad
de estos arrendatarios, dejándolo al convenio o al buen arbitrio de
las partes.
Este derecho de acceso a la propiedad, aún contra la voluntad
del dueño, supone que el propio legislador ha reconocido su naturaleza de un derecho real sobre la tierra, de un «derecho útil» y su
posibilidad de redención. En este sentido el propio GARRIDO JUAN,
al hablar de si el arrendamiento valenciano es o no un derecho
real, escribía que «el arrendamiento valenciano lo es prácticamente
(...) El derecho de nuestros colonos sobre su tierra no sólo es ius
in re, directamente recayente sobre la misma, en cuyo mantenimiento sólo cabe al propietario una intervención generalmente
escasa y pasiva, sino que llega a ser una cuasi propiedad».181
Op. cit., pág. 96.
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