TERRENO Y ENTORNO

15/07/2009
MEGAPROYECTOS
DE VIVENDA Y
COMERCIO
Desde el año 2000, el sector inmobiliario peruano ha
experimentando un gran crecimiento. La demanda de
viviendas se ha visto favorecida por diversos factores
como:
• Aumento de los ingresos familiares
• Presencia de Programas de Vivienda que faciliten el desarrollo de proyectos • Mayores facilidades crediticias, con tasas más bajas y mayores plazos.
ING: FERNANDO LLOSA DE CARDENAS
JUNIO 2009
TENDENCIAS
MEGAPROYECTO
MEGAPROYECTOS CON LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS
• Unidades inmobiliarias numerosas
• Repetitivas • Bajo precio
Logrando en conjunto un gran ahorro en actividades
como:
TERRENO
DISEÑO DE PRODUCTO
CONSTRUCCION
MERCADEO
Lo que permite que el proyecto sea viable, logrando
que mejoren los ingresos y disminuyan los costos
para permitir que el precio de las viviendas llegue a
las clases populares ofreciendo una vivienda digna y
un cambio en la calidad de vida de las personas.
TERRENO Y
ENTORNO
1
15/07/2009
TERRENO
TERRENOS – Grandes
– Bajo Costo
– Bien Ubicados
– Adecuada relación con el Entorno Granja El Infiernillo
Cuartel La Pólvora
Área: 22.7 has
COSTO REAL DEL TERRENO NETO
TERRENO APARENTEMENTE BARATO PERO ….
PRECIO DE TERRENO EN LICITACION US$ 15/m2
Canal de Rebose
Costo Terreno Habilitado
Agricultores
Postes
VIVIENDA
30.5%
49% del Area es aprovechable comercialmente Gastos de Proyecto Habilitación Urbana
$ 0.09/m²
Presupuesto Habilitación Urbana
$ 33.93/m²
Costo Terreno Habilitado
EQUIPAMIENT
O URBANO
8.3%
Eliminación Desmonte
UBICACION
$ 0.57/m²
Gastos de Licencias Habilitación Urbana
$ 1.91/m²
227,046 m²
COMERCIO
15.1%
EDUCACION
3.4%
US$ /m2
$ 18.96/m²
Gastos Generales Habilitación Urbana
RECREACION
PUBLICA
16.0%
Damnificados
Area m2
Costo del Terreno + Alcabala + Comisión
AREA DE VIAS
26.6%
Area m2
$ 55.47/m²
US$ /m2
Terreno Residencial
88,805 m²
$ 112.53/m²
Terreno Comercial Educacional
23,108 m²
$ 112.53/m²
Total Terreno Rentable
111,913 m²
$ 112.53/m²
Delimitación
Con muy fácil acceso desde vía de Evitamiento
y Centro de Lima
Al centro de la ciudad de Lima…
El Agustino
LIMA
2
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Responsabilidad Social Empresarial
En un distrito que está cambiando…
ENTORNO Y REALIDAD
• 7 frentes de desocupados
del Agustino
• 01 frente de ExEx- reos
• Población y Dirigentes del
Agustino con expectativas
de 11,000 plazas trabajo.
• Delincuentes organizados
esperando inicio de obra
BOULEVARD HOYLE PALACIOS
BOULEVARD REPUBLICA
REMODELACION AV TUPAC AMARU
NUEVO OVALO DE LA PAZ
Responsabilidad Social Empresarial
Responsabilidad Social Empresarial
JEFE ADMINISTRATIVO
DE OBRAS
INVESTIGACIÓN
SOCIAL
ANTROPÓLOGO
FRENTE EXTERNO – PLAN DE ENTRENAMIENTO
MAPEO DE
ZONAS
Dirigentes de
Gremios de
Organizaciones
Vecinales
Construcción
Civil
RELACIONADOR
COMUNITARIO
EQUIPO SOCIAL
RELACIONADOR
INDUSTRIAL
Instituciones
Equipo
Legal
– 14 talleres de capacitación básica.
– 02 talleres de capacitación a la Comunidad
• Instalaciones eléctricas domiciliaria
• Instalaciones sanitarias domiciliarias
– 350 Pobladores capacitados
– Horas de capacitación
p
aprox.
p
16,500
– Apoyo 4 colegios, 01 comisaria , central comedores
Policía
Nacional
Públicas y
Privadas
ASISTENTA SOCIAL
Instituciones y
organizaciones de base
(actividades de promoción
y proyección social)
Bienestar de los
trabajadores en
obra
Organización
Equipo Social
Responsabilidad Social Empresarial
FRENTE INTERNO
PLAN DE ENTRENAMIENTO / CAPACITACIÓN
•
•
•
•
03 capataces instruidos en Cali y Bogotá
05 ayudantes instruidos en Cali
2500 hh. de capacitación especializada (colombianos)
40 operarios curso lectura de planos (Sencico + Sindicato+ GyM)
DISENO
DE PRODUCTO
3
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DISEÑO DE URBANIZACION
DISEÑO DE PRODUCTO
• URBANIZACION
–
–
–
–
–
Cantidad y tipo de viviendas
Zonas Comerciales
Soporte de Educación
Equipamiento Urbano
Recreación Publica
• UNIDADES DE VIVIENDA
– Simétrico
– Modulares
– Optimizando:
¾ Estructuras
¾ Acabados
¾ Recorridos de Instalaciones
– Alternativas de Diseño
VISION DE UN GRAN CAMBIO
QUE HOY ES YA UNA REALIDAD
SECTOR RESIDENCIAL
SECTOR COMERCIAL
Cada manzana es un conjunto residencial
Datos:
N° de Manzanas:
„ Area de Terreno:
„ M2 de Construcción:
Sala de Ventas
Datos:
„ N° de edificios:
170
„ Altura de Edificios:
5 pisos
„
20 Departamentos por Edificio
„ Nº de departamentos:
3,400
„
N° de estacionamientos:
825 u.
„
m2 construidos:
218,388 m2
„
„
N° de estacionamientos:
Tottus:
„Inauguración
2
15,300 m2
10,000 m2
(mínimo)
100 (mínimo)
Julio 2008
F
G
H
„
„
„
„
N° de Etapas:
Nº de Sub-Etapas:
Duración Prevista :
Entrega de Ultimos:
3
46
34 meses
Ago 2010
Futuro
Centro
Comercial
Dos manzanas comerciales integradas a través de
boulevard municipal y frente a corredor vial
Estación Central – San Juan de Lurigancho
4
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SUPERMERCADO TOTTUS
SECTOR EDUCACIONAL
4 Construcción de Supermercado Tottus
Datos:
N° de Manzanas:
„ Area de Terreno:
„ M2 de Construcción:
Aulas
1
7,800 m2
550 m2
(mínimo)
„
„
N° de estacionamientos:
10 (mínimo)
FUTURO
DESARROLLO
Centro de Formación
Tecnológica
Institutos de
Computación
Diseño
DISEÑO DE EDIFICOS
SECTOR EQUIPAMIENTO URBANO
Datos:
N° de Manzanas:
„ Area de Terrenos :
„
‰
‰
‰
Sector Comunal:
Mz SERPAR:
Mz Minst. Educación
COMITÉ DE PROYECTO
3
18,900 m2
9,815 m2
4,540 m2
4,545 m2
Inmobiliaria
Edificaciones
Proyectistas
Presupuestos
Proceso
iterativo
Análisis de alternativas
8 pisos
SECTOR COMUNAL
„ Municipalidad
„ Comisaría
„ Centro de Salud
„ Museo de Sitio
„ Boulevard Cultural
3144 dptos
6 pisos
2720 dptos
5 pisos
2560 dptos
ANALISIS DE RENTABILIDAD
Diseño
Diseño
DEPARTAMENTO TIPICO
DISEÑO DE EDIFICIOS
5
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Diseño
Diseño
DEPARTAMENTO PILOTO
ESTRUCTURACION DEL CONJUNTO
• Evaluar conveniencia de efectuar un diseño con placa vs.
Albañilería armada.
• Evaluar conveniencia de usar losas aligeradas, armadas o
pre-losas
• Determinar el tipo de cimentación más conveniente de
acuerdo
d all ti
tipo d
de estructura
t t
y suelos.
l
• Efectuar bloques triples dobles y simples, para ahorrar
muros
Edificio
Simple
Diseño
FUNCIONAMIENTO DE AIREADORES
Edificio
Triple
Diseño
ESPESORES DE PLACAS MENORES
Diseño
Edificio
Doble
OPTIMIZACION DE INSTACIONES SANITARIAS
Diseño
INSTACIONES SANITARIAS -ALTERNATIVA
POSICION ABIERTA POSICION CERRADA
6
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Diseño
Diseño
AJUSTE EN DISEÑO DE VIVIENDAS
REVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOS
• Determinar dimensiones óptimas de baños para evitar
DORMITORIO 1
DORMITORIO 2
cortes de cerámico.
•
Ahorro de 11.50 ml
por departamento .
•
Reducción de
diá t de
diámetro
d
cableado de
interruptores
(permitido por la
norma).
• Diseñar los vanos de las ventas del tamaño óptimo para
disminuir las mermas en los perfiles de aluminio y
SALA - COMEDOR
NPT = +2.41
H p-t = 2.30
cristales
PASADIZO 2
• Diseñar la puerta del tamaño óptimo de acuerdo a las
ESTUDIO
DORMITORIO 3
Ducto
BAÑO
• Las alturas de piso a techo de las viviendas serán de 2.30
COCINA LAVANDERIA
mts
PASADIZO 1
dimensiones disponibles en el mercado
• Minimizar recorridos de tuberías de agua, desagüe y gas
ALUMBRADO
Diseño
Diseño
ALGUNA ALTERNATIVAS DE DISEÑO
OPTIMIZACION DE DISEÑOS
• Compatibilización de planos de distintas especialidades.
• Revisión detallada de recorridos.
• Diseño de cruces.
Proceso Constructivo
DEMOLICION, LIMPIEZA Y ELIMINACION DE
CONSTRUCCIONES EXISTENTES
VIVIENDAS ECONOMICAS
• CONSTRUCCION
– Optimización de Movimiento de Tierras
– Producción Continua
– Procesos Estandarizados y Mecanizados
– Cuadrillas y Equipos de trabajo optimizadas
SEDAPAL
ELIMINACION DE DESMONTE
A BOTADEROS : 45,000 m³
DEMOLICION Y ELIMINACION
DE CONSTRUCCIÓN:
36,000m²
CEMENTERIO
7
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Proceso Constructivo
ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE
CHACRA PARA SU USO EN PARQUES
ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE
CHACRA PARA SU USO EN PARQUES
TIERRA DE CHACRA ACOPIADA
17,000 m³
REQUERIDA (e= 25 cm
cm.)) =16
=16,000
000 m3
PARQUE
: 36,328 m²
EN MANZANAS: 28,000 m²
050
2
. 60
Proceso Constructivo
Proceso Constructivo
PROCESO DE RECICLAJE DE EXCAVACIONES
RECICLAJE DE MOVIMIENTO DE TIERRAS
DEL PROCESAMIENTO SE OBTIENE:
„
4,200 M3
PIEDRAS
RELLENO
DETRÁS
DEL PARA
MURO:LOS MUROS
GAVION-TERRAMESH
„ • 35,000
54,000M3
RELLENO
DE INGENIERIA
PARA
CON MATERIAL
DE CORTE EN
VIAS
EDIFICIOS
• 52,000 M3 CORTE DE MANZANAS
„
12,000 M3 RELLENO ESTRUCTURAL
PARA TIERRA ARMADA
Proceso Constructivo
Proceso Constructivo
CORTE Y EXCAVACION PARA CIMENTACION DE
EDIFICIOS – RELLENO DE LOS PARQUES
OPTIMIZACION DE MOVIMIENTO DE TIERRAS
• Efectuar un plataformado en los edificios para reducir los
volúmenes de corte de material y usar material de préstamo
debajo de los parques
E4
P ARQU
RELLENO CONTROLADO DE INGENIERIA
OBTENIDO EN LOS PARQUES
53,000 m³
8
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Proceso Constructivo
Proceso Constructivo
PROCESO CONTINUO
OPTIMIZACION DE EQUIPOS DE TRABAJO
• Monolítico
• Liviano
1º ETAPA
1,160 DPTOS
2º ETAPA
1,000 DPTOS
3º ETAPA
1,240 DPTOS
27
Proceso Constructivo
Proceso Constructivo
CONCRETO
TELEHANDLER VS. BOMBA Y ELEVADORES
OPTIMIZACION DE RESULTADOS DE PRODUCION
20%
20.60 %
•
•
•
0.75
0.60
0.48
„
„
0.45
0.41
"MI VIVIENDA" STD. PRES. LA POLVORA
FRENTE ING.1
FRENTE ING.2 FRENTE ING.3
PROM. OBRA
70%
70% del día acarrea materiales de obra.
obra.
30 % de día vacía concreto.
concreto.
Gran ahorro neto de proceso de vaciado y acarreos
0.44
Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2
Area a Encofrar : 827,900 m
38
Proceso Constructivo
PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
TELEHANDLER
•
•
•
Se logra vaciar en su totalidad los pisos
superiores..
superiores
Reduce incorporación de aire producido con
Bomba
Actividades complementarias
9
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PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
Proceso Constructivo
ACABADO DE MUROS
PINTURA EN MUROS
INSTALACION DE COLOMURAL
ASPECTOS DE
MERCADO
‐ Menor personal en obra, menor gasto de Obras Provisionales
‐ Mejor control de los trabajos ejecutados
‐ Áreas de trabajo más libres y ordenadas.
ASPECTOS DE MERCADO
ATENDER A NUESTRO CLIENTE
• OFERTA
– Desarrollo de Nuevos Proyectos
•
•
•
•
•
•
•
Terrenos Disponibles
Autorizaciones
A
i i
Adecuar reglamentos a nuevas necesidades
Innovación
Desarrollo del producto Adecuado
Atender a nuestro cliente
Aspectos de Post venta
10
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ASPECTOS DE MERCADO
ASPECTOS DE POSTVENTA
• DEMANDA
– Capacidad de Pago
– Disponibilidad de Financiamiento Accesible
Disponibilidad de Financiamiento Accesible
– Formalización del Ingreso y adaptación de los bancos al mercado
APOYO AL FINANCIAMIENTO A TRAVES DE PROGRAMAS
PROYECCIONES
LLEGAR A SECTORES CADA VEZ MAS POPULRES , PERO
OFRECIENDO VIVIENDAS DIGNAS
PROYECTOS DE GRUPO GRAÑA Y MONTERO EN
SEGMENTOS POPULRES
VIVIENDA – PROGRAMAS SOCIALES
COLLIQUE
GAREZON
PARQUES DE EL AGUSTINO
EDELNOR
11
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PROYECTO CENTRIKA
CARACTERÍSTICAS GENERALES
Ubicación
Av. Oscar R. Benavides (Ex colonial), Breña
Datos
„
N° de edificios:
21
„
1,000 m2 destinados a educación
„
Salón de usos múltiples para
„
N° de pisos:
12 y 15
reuniones y fiestas, sala de Internet
„
Nº departamentos:
2,400
equipada, guardería para el
„
N° estacionamientos:
800
cuidado de los niños gimnasio
„
M2 construidos:
equipado.
„
197,175m2
„
Área del terreno :
18,431m2 de parques y áreas
verdes
52,
000m2
„
M2 Servicios comunes:
400m2
„
M2 de área comercial
3,500m2
PROYECTO GAREZON
PLANTAS TIPO
Ubicación
„
Jr. Pedro Garezón, a 1 cuadra del cruce con Av.
Nicolás Dueñas y Av. Argentina. Cercado de
Lima
Datos
Producto de excelente nivel de
„
Cuentan con 3 dormitorios, sala-
1 Ascensor por edificio
HE
IC
AP
instalaciones para ello)
„
TR
segundo baño (incluirá las
ON
y un escritorio con opción de
Nº departamentos:
392
„
N° estacionamientos
131
„
M2 construidos:
30, 388m2
„
Área del terreno :
13, 421m2
„
M2 parque interno
2,400 m2
Ubicación
„
Altura Km 13.75 de la Panamericana
Norte, Comas
I LL
CH
comedor cocina-lavandería
comedor,
cocina lavandería, 01 baño
7
„
Datos
TA
Departamentos de 75m2 y 70m2
PIS
TO
AU
„
7
N° de pisos:
COMAS
calidad de vida dirigido al
segmento C.
N° de edificios:
„
PROYECTO COLLIQUE
CARACTERÍSTICAS GENERALES
„
„
NUEVO
HABITAT
COMAS
„
Nº departamentos:
22,656
„
N° estacionamientos
N
7 621
7,621
„
M2 construidos:
1.5 MM m2
„
Área del terreno :
642,874 m2
„
M2 áreas verdes
214,504m2
12
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CARACTERÍSTICAS GENERALES
„
354 Edificios de ocho pisos
„
Departamentos de 44 y 70m2
„
Departamentos de 2 y 3 dormitorios
„
Un ascensor por edificio
„
44 Parques con 108,951m2, 19,250 m2
UNCAMBIO EN LA FORMA DE VIVIR
de áreas comerciales, 5,830 m2 de lotes
industriales y 12,860 m2 de aporte para
educación.
„
10,000 unidades Techo Propio
„
4,000 unidades Mi Hogar
„
1,000 unidades MiVivienda
Estas 15,000 unidades forman parte del
compromiso con el fondo mivivienda.
„
7,656 unidades de libre disposición
(Mivivienda)
13